企事业单位公建项目物业管理全套方案

企事业单位、写字楼物业管理方案（一）保洁管理方案（1）大厅1）大厅清洁操作标准①清洁范围。大堂的地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、垃圾筒、消防设施、风口、灯具、装饰柱、门口不锈钢宣传栏。②清洁作业程序。每天7：30和13：00分两次重点清理大堂，平时每半小时保洁一次，重点清理地面的垃圾杂物。用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除污渍、口香糖。清倒不锈钢垃圾桶，洗净后放回原处。用尘扡或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋。用干毛巾轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏、电梯厅门、轿厢。用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门框、防火门、消火栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施。先用湿扡把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍。用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次。出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。每两个月对大理石地面打蜡一次；地砖地面和水磨地面，每月用去污粉、长柄手刷彻底刷洗一次。③清洁标准。地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽。公共设施表面用纸巾擦拭，无明显灰尘。不锈钢表面光亮无污迹。玻璃门无水迹、手印、污迹。天棚、风口目视无污迹、灰尘。④安全及注意事项。擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电。大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一进行操作。拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀。

（2）走廊、过道、楼梯清扫走廊、过道、与楼梯上的杂物，倒入垃圾箱内。在待清洁地板放置告示牌“工作进行中”。按比例正确配制地面清洁剂（1：100），将配制好的清洁剂均匀洒在地面、阶梯上，用拖布拖一遍，较脏处应反复清洁至干净。用清水冲洗阶梯、地面，并排尽污水。用干净拖布拖地面、阶梯至干净无渣。收回告示牌，收拾好工具及未用完的清洁剂。（3）天台与屋顶保洁1）清洁范围。辖区内房屋的天面、平台、雨篷。2）清洁作业标准。备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。有铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不积水。3）清洁标准。每周清扫一次。目视天面、雨篷，无垃圾、无积水、无青苔、无杂物、无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）。4）安全事项梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全。杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人、损坏工具（4）2米以下的外墙和玻璃幕墙保洁发现外墙和玻璃幕墙沾有污迹时，用玻璃铲刀除污物。把清洁毛头套在伸缩杆上。按比例兑好玻璃水（1：30）。将毛头浸入玻璃水中。将浸有玻璃水的毛头按在玻璃上来回推擦。用伸缩杆套好玻璃刮，从上至下刮去玻璃上的水迹。最后用干毛巾抹去玻璃脚上和下班上的水迹。

（5）房屋周边道路保洁1）外围道路的保洁程序①备用工具、材料：大小扫把、胶刷、抹布、地拖、推水刮、垃圾铲、保洁剂。②工作程序：用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物。用地拖将旗台、楼台阶全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。③标准：地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。④注意事项：保洁工作应小心细致，不要碰坏公共设施、设备等。清洗工具。（6）景观灯具保洁1）保养范围。辖区内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室的灯具2）作业程序准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。先用湿抹布抹掉灯罩内外的灰尘和虫子，再用干抹布抹干水分。将抹干净的灯罩装回原位，并用螺丝刀固定螺丝。清洁日光灯具时，应先将电源关闭，再取下盖板，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好。3）清洁保养标准。清洁后的灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。4）安全注意事项。在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下砸伤他人。用螺丝刀拧紧螺钉时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。（7）公共绿化保洁1）作业项目：绿化养护2）作业标准：草坪内无杂物、无垃圾。3）作业程序：作业前准备换好工服、佩戴工牌。领取垃圾袋、垃圾背斗、竹夹等。作业实施拣拾草坪中垃圾杂物：从草坪一端进入，搜寻白色塑料、纸张等，用竹夹捡拾放入垃圾背斗，不能遗漏。定期清除杂草，草坪需浇水时，打开喷灌设施、浇灌草地。各项工作结束，关掉喷灌设施，收拾好工具、清倒垃圾（8）卫生防疫1）工作目标灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）。灭蚊标准：积水中三龄蚊幼或蛹阳性不超过3%。灭蝇标准：蝇类孽生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。灭蟑螂标准：蟑螂侵害率不超过5%。2）工作思路日常的消杀、消毒及白蚁防治检查工作。消杀服务包括项目范围内公共区域、楼内、室外“四害”的定期消杀。在实施消杀作业前一周，在项目内张贴消杀公告，公示消杀过程所使用药品情况，以及消杀作业时间。每周定期对项目各个位置巡视检查一次，建立消杀管理工作制度。巡视各种未到位方面，确保现场工作完善。翻查日常记录，寻找各种消杀隐患以便清理。对重点区域（如垃圾中转站）采取特殊消杀措施。3）消杀工作方案种类环境对策机械对策药物对策蝇清除滋地占好废弃物、排物有尸体灭蝇拍蝇灯残留喷雾法老鼠⒈杜绝饲料成日产日清垃；⒉截断鼠通；⒊不留巢之。⒈超声驱除；⒉笼、夹式机械。毒饵法、撒粉法、撒补忌避剂蚂蚁清除食残渣角落通风、干、光亮残留、喷雾法、撒粉法蚊子幼虫去除臭、死水保洁用品乳剂、乳游粉剂成虫去除臭、死水消除无理杂草灭蚊器蚊纱窗烟雾法、熏烟法、蒸散法、残留喷雾法螂清理残食物圾可利用扑捉的一切用具烟雾法、熏烟法、蒸散法、残留喷雾

①灭鼠根据实际情况，针对各种鼠类采取不同的药物投放，每月两次的周期遁环投放，为了控制达到一个最佳的效果，在每次投饵时采用多种不同的药品和不同的诱饵更换方式，使对各种鼠类的控制每次都能达到更好的收效，并且在投放鼠药之后要作灭鼠后的检查工作。室外主要投放于花丛、沟渠、垃圾场等；室内主要投放于消防楼梯、室内通道、洗手间、茶水房及易出现鼠类的房间；针对各种鼠类的特点配合政府主管部门做好综合治理措施，采取化学防治和物理防治结合措施，达到有效控制之目的。②灭蟑螂将灭蟑螂剂药粉“溴氰菊酯”直接放在蟑螂出没的地方（洗手间、茶水房、花丛及室内的各个角落）。烟雾杀灭：在下水道、粪池等地点使用烟雾发生器和专用熏杀剂，在蟑螂密度较高、相对密封的厨房、餐厅亦可考虑使用。配合药笔、药膏、喷粉、涂料等使用。③灭蝇灭蛆（幼虫）：蝇类的幼虫期是最为集中，易于发现，最利于实施有效控制的一下。使用化学杀虫剂，在幼虫期之前处理。用“家虫清”喷洒于墙面、天花、地板、垃圾桶、污物等（主要用于茶水房、洗手间、垃圾及污水道等）。化学药物灭蝇：采用拜力坦溶液，均匀喷洒污物、厕所等蝇类活动场所或0.3%溴氰菊酯混悬液均匀喷洒在室内地板、墙壁、天花板等处。④灭蚊化学治理——旨在清除或减少蚊虫孳生和栖息场所，如翻盆倒罐，清除各种积水；疏通沟渠，填平洼地、污水塘；管好建筑工地等。生物防治——用苏云金杆菌14、球形芽孢杆菌，蚊幼虫吞食后引起肠上细胞破裂解体致死，而对人无害、不污染环境。灭成蚊采用2.5%溴氰菊酯水湿粉剂（0.005克/平方米）进行喷洒。（9）垃圾箱保洁把垃圾桶放上推车运至垃圾集中点。取下桶盖，倒出垃圾，用刷子刷出污物，用清水洗净。用抹布醮洗洁剂把外部盖子擦拭干净，无污迹。用清水把外部盖子冲洗干净，直至现本色。把垃圾桶放回原处盖好盖子，做好收尾工作。

（10）电梯箱保洁1）作业项目：电梯厅电梯清洁2）作业质量标准：电梯厅、电梯内外干净、整洁。3）作业程序：工具、物料准备：领取水桶、牵尘器、笤帚、簸箕、百洁布、不锈钢光亮剂、清洁剂、消毒液、干湿毛巾等。先用浸有光亮剂的毛巾擦拭电梯门面及梯内四壁，顺着不锈钢拉丝把手印污渍擦净。电梯内挂有使用须知等镜框用潮布擦拭干净。电梯门的沟槽内，有脏物沙粒要清除干净（可用小毛刷轻轻扫出）。电梯内地面，用蘸清洁剂水的墩布反复拖擦，用干墩布擦净水迹。电梯作业时，放告示牌，要避让客人上下。用潮布擦拭电梯厅内消防栓箱、灭火器箱上面浮尘。擦拭电梯厅内灯开关上污渍，注意安全。电梯厅地面用牵尘器牵尘干净。清洁完毕收拾工具待用。

（11）作业项目：外围清洁准备必用工具、清洁用品（笤帚、簸箕、水桶、毛巾、垃圾袋、竹夹、垃圾清运车等）。按照先主路面，后辅路面的顺序，由一端开始进行清扫，不得遗漏。清扫时注意不要把笤帚撩起过高，以免尘土扬起。注意避让来往车辆及行人。有台阶处要由上至下一层一层倒退清扫，并由一侧扫向另一侧，搓起垃圾，不能遗洒。清扫台阶要注意自我安全。路边垃圾箱倾倒，将桶盖掀起放在一旁，提出垃圾箱内桶把垃圾倒入垃圾袋内，然后复原。垃圾箱内放垃圾袋的将箱内垃圾袋提出放入垃圾车内，更换新袋，将盖扣好。2）路椅清洁先清理路椅上面及周边垃圾，用竹夹夹入垃圾袋内。用潮毛巾擦去路椅上浮尘，顺序由上至下，靠背、扶手、路椅腿等，都要擦拭，注意勤投毛巾。用干毛巾擦去水迹。3）人造景观、灯杆等清洁。清理景观周边垃圾。用潮毛巾擦拭大理石面灰尘，擦拭时不得遗漏，污渍处要反复擦，擦净为止。如有不锈钢扶手等，用潮毛巾擦去浮尘，用干毛巾擦除水痕。低矮路灯、灯杆、灯罩、定期擦尘，先擦灯罩，然后擦灯杆。4）绿地地面清洁从绿地一端起，注意查看绿地上有无垃圾杂物。若有枯枝等杂物，要清出绿地，有白色污染物，用夹子装入垃圾袋。5）各类标识牌清洁内有不同标识牌，一般高度不高，要保持上面清洁，定期擦拭。擦拭要由上至下，由左至右，湿巾擦尘。注意勤投毛巾，不能有遗漏处。外围环境设施进行一遍清理后，全天保洁。下班后收拾工具存放库房。

（二）.保洁质量控制方案保洁主管巡视检查保洁主管巡视检查发现问题填写卫生保洁问题统计表提出整改意见，安排人员迅速解决保洁人员实施整改客户单位监督整改情况检查考核工作绩效、填写整改统计表、归档为确保我们所提供的清洁服务能完全符合业主单位的总体要求，达到业主单位的满意度，并能在服务工作中得以持续的改进，提升服务质量，我们同时还采取质量督导“六检”制度进行有效的监督管理控制。（1）检查方式自检：清洁人员每日不断对各自的责任区域进行排查，发现问题及时整改，做到眼勤、手勤、脚勤；保证卫生质量时刻让业主和公司放心。巡检：现场班长每日随时在辖区内进行巡查，做到疏而不漏、速查速决。并对业务尚未成熟的员工进行传、帮、带等指导工作。抽检：保洁班长每日对清洁员工作、仪容仪表、精神面貌及安全等方面进行抽查；确保每天不低于两次。对检查发现的问题要求及时整改，并记录在案作为清洁人员每周作业质量考评的依据。周检：项目经理、保洁班长每周组织员工对各自责任范围进行全面检查，并记录在案作为清洁人员每月作业质量考评的依据。月检：公司品质管理部每月派出检查组进行一次例行检查，主要包括员工各作业质量、作业安全以及员工的劳动纪律及自身形象等情况，并将检查结果记录在案作为现场管理员月未考评的依据。总检：每季度组由公司领导牵头组织分公司主要部门负责人，对现场卫生质量、作业规范、安全问题、劳动纪律、员工的精神面貌、住户满意度以及管理员对公司下发到现场的所有文案的记录等情况进行全方位检查，通过总检以确定质量体系是否在真实有效的落实执行，同时有利于公司在今后的管理工作及人员方面做出及时的调整。2）“六检”要求“六检”按公司制定的标准进行检查，并填写相应的表格，并做到以下四方面结合。检查与教育培训相结合。检查发现问题后，不论是工作质量问题；还是操作规范问题，不仅要及时指出纠正，还要帮助员工分析原因，耐心地对员工进行教育、培训以防止同类问题不断重复出现。检查与奖励、处罚金相结合。环境主管巡查或主要负责人抽查时，可采取加扣分的办法，对员工进行奖罚，然后到发放工资时根据分数确定奖罚金额。检查与测定，考核相结合。核查不单是检查卫生标准，还包括测定考核等（凡不符合预期要求的，可采取再培训后上岗的方式，对实在无工作能力的可直接辞退）检查与改进、提高相结合。作业现场应定期检查，对所发现的问题进行分析，针对问题找出原因，提出改进措施，予以解决。在公司内部进行“六检”的同时，还引入外部评价体系，对保洁工作进行定期评审，外部评价主要是通过业主相关部门、政府职能部门、有关认证机构，在日常生活和工作检查中不定期地对清洁工作进行监督，如进行IS09001及IS014001审核，参与创优考评等工作，以借助外力量提高自身的管理服务水平，为业主提供更加优质的服务。（二）.绿化服务方案（1）公共草坪、绿植的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等日常养护工作。（2）公共盆栽植物的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等日常养护工作。（3）做好绿植的防冻、防涝工作。2.绿化管养服务要求及标准序号名称主要职责及要求1人员要求1.绿化员不得少于1人；2.遵纪守法，品行端正，服从工作安排；3.局机关要求更换人员时，中标方必须无条件及时更换。2服务内容1.负责办公区域内的公共绿化、树木、花卉、草地的修剪维护和喷水管理，保持绿化地带整齐、美观；2.公共绿化植物要及时浇水养护，浇水做到适时、适量、保持土壤中有效水分，土壤出现积水时，及时排出；3.定期对公共绿化植物进行施肥；对公共绿化植物的病虫害及时防治，确保成活率；4.对公共绿化内的烟头、茶渣、废纸及时清除，花盆垫定期清洗；5.公共绿化植物叶片每周喷洗清水1次。6.保证公共绿化内无杂草、病虫，枯死情况，发现枯死，立即更换。3其他要求1.由于管理不善造成公共树木、花卉、草地损坏和枯死由物业管理单位负责赔偿；2.专人负责全程绿化管理养护；3.绿化管养工器具和低值易耗品由中标单位承担。3.绿化日常养护方法3.1绿化修剪修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施，树木的形态、观赏效果、生长花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。树木修剪要根据树木的习性及长势而定，主干强的宜保留主干，采用塔形、圆锥整形主干长势弱的，易形成丛状树冠，可修成圆球形、半圆球形或自然开心形，此外还应考虑所培植环境的需要。整形修剪的方式很多，应根据树木分枝的习性，观赏功能的需要，以及自然条件等因素来考虑。（1）修剪方式①自然式修剪：各种树木都有一定的树形，保持树木原有的自然生长状态，能体现园林的自然美，称为自然修剪。②人工式修剪：按照园林观赏的需要，将树冠剪成各种特定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式或倒圆式，单干、双手、曲干、悬垂等。③自然式和人工混合式：在树冠自然式的基础上，加以人工塑造，以符合人们观赏的需要，如杯状、开心状、头状形、丛生状等。（2）修剪时间①休眠期修剪：落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪，称为休眠期修建或冬季修剪。这段时间树林生长停滞树体内养分大部分回归发根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树木生长影响最小。②生长期修剪：在生长期内进行修剪，称为生长期修剪或夏季修剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合，易受冻害，故一般在夏季修剪。3.2施肥园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花、观叶、观姿、观果等植物，又有乔木、灌木之分，对养分的要求也不同。（1）行道树、遮荫树，以观枝叶、观姿为主，可施氮肥，促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。（2）花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花打基础。（3）树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但还是以氮肥为主。树木生长后期应施鳞钾肥，促进枝条，组织木质化而安全越冬。（4）肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥、人粪是有机肥、迟效肥。化学肥料属无机肥、速效肥。由于受到园林绿地环境条件限制，有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效肥料易被根系吸收，常用作追肥使用，在需要施用前几天施用。迟效肥，放入土壤后，需要经过一段时间，才能为根系吸收，须提早2—3个月施用。3.3杀虫及防治病虫害防治要贯彻“防重于治”的方针和“综合防治”的原则，控制病虫害的发生，不影响观瞻。（1）主要虫害有：一类为食叶害虫，如刺蛾、蓑蛾、灯蛾、毒蛾等；二类为刺吸害虫，如蚜虫、天牛、蓟马、粉虱、蚧壳虫、叶螨、蠹蛾等；三类为地下害虫，如地老虎等。虫害防治：食叶类害虫药物防治可用针对性药物防治。此外它可结合灯光诱杀、人工掘茧、保护和利用天敌、清洁园圃进行综合防治。（2）主要病害：白锈病、炭疽病、腐烂病、叶斑病、白绢病、白粉病、煤污病。（3）病毒防治：梅雨季节和秋雨连绵期间，各种病菌容易滋生，可以药物防治为主，结合清洁园圃，减少病原，选育良种、加强养管进行综合防治。药物防治：在多发病期之前可用针对性药物防治，对各种病害选择使用。3.4浇灌与防旱树木生长需要足够的水分，否则不能维持生命。（1）新栽1~2年内树木，要做好复土工作，必要时盖土保墒。（2）灌溉之前，应先松土，做好土围。夏季灌溉应在早、晚进行；冬季则在中午前后进行，每次浇透浇足。（3）灌溉可结合施肥，以提高耐旱力。（4）新栽1~2年的名贵树木，皮层较薄光滑的树木，旱季要卷干。必要时还应对树干、树冠进行喷雾，喷雾次数视天气而定，并可搭盖荫棚。3.5防寒防风保护（1）防寒工作应在11月上旬开始，按抗寒力强弱，先弱后强顺序安排，12月上旬结束。（2）防寒措施有：培土、铺草、卷干（包草）、扫除枝叶积雪等。地上部分易冻死的宿根类植物，如芭蕉，可剪去地上部分然后培土；新栽树木可在根茎处培土。不耐寒的大树可卷干或根颈处铺草、盖土。大雪时，常绿球形树冠要及时打去积雪，雪后如有损伤要及时抚育，用修、拉、扶、撑等方法恢复树势，平衡树冠。（3）防台工作在台风季节之前既要做好准备，凡浅根、迎风、树冠大招风的树木都要保护。（4）防风措施有：立支柱，适当删去密枝等，吹斜的树要及时扶正、并修剪删枝，倒伏伤根的树要强度修剪，并扶正卷干加强养护。3.6补栽补种其目的确保辖区内绿化景观的完好。（1）确定须补种的植物品名及地点。（2）对须补种地翻土或打洞，加施基肥。（3）挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝或叶。（4）补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3~5㎝。载植新草时，土高出接口处1~2㎝，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。（5）对新种乔木用支撑保护。（6）浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。高温季节可适当增加喷水次数。4.绿化日常作业规程（1）同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。（2）要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒，而阴性植物只能是在早晨傍晚接受阳光照射。（3）根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，采取不同的措施进行管理。（4）不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要注重保护花木，避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥。（5）淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性的品种多淋。（6）除草要及时，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。树丛下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除一次，花圃内的杂草每星期除一次。（7）结合除草进行松上和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避免肥料过多造成肥害。（8）草坪要经常轧剪，每月轧剪一次，草高度控制在6厘米以下，修剪后及时施肥淋水一次。（9）绿化带和2米以下的花木，每半个月剪枝整形一次。（10）保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期拭叶上灰尘一次。（11）发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施试验后，才大剂量施用，即做到除病灭虫又保证花卉生长不受损害。喷药时要按规程运行，保证居民和花草的安全。（12）绿化带每月杀虫2-3次：花坛每半月杀虫2-3次；树木、草坪每月杀虫2-3次。4.1草坪养护规程（1）浇灌、排水用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深100mm一150mm、应及时进行浇灌。绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌必须湿透根系层，浸湿的土层深度为100mm，但不允许地面长时间积水。浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：(马尼拉草)：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚浇。春秋季每两周一次，冬季视干旱程度决定是否浇水。（2）修剪草坪长到8-10cm时，应予修剪。草坪修剪后高度为6cm左右。（3）清除杂草、杂物与本草坪草形状不符的杂草，养护人员应及时进行清除，并要求“除早、除小、除净”。清除杂草作业分人工除草和化学除草。除草效果测评，以草坪达到立姿目视无杂草为准。（4）施肥暖季型草种追肥宜在晚春和每次修剪后追肥。追肥应以复合肥料为主。每次施肥成分含量为：磷0.3kg／m2：钾0.2kg／m2；氮0．5kg／m2。（5）病、虫害防治病、虫害防治。应以防为主，防治结合。预防：预防性喷药每年一次。预防病害以喷灭菌灵等为主，常用浓度800—1000倍液：预防虫害以杀虫威等为主，常用浓度1000-800倍液。除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化药剂消除病、虫害。4.2乔、灌木养护规程（1）浇灌、排水夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜在中午进行。浇灌要一次浇透，尤其是春、夏季节。若处高温久旱，应及时进行浇灌，一般正在清晨或傍晚进行浇灌。暴雨后一天内，树木周围仍有积水，应予排除。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水。（2）中耕、除草树木根部附近的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季应每两个月松土一次。乔木、灌木周围的大型野草，应结合中耕进行铲除，特别注意具有严重危害的各类藤蔓(例如菟丝子等)。中耕、除草宜在晴朗或初晴天气、且土壤不过分潮湿的条件下作业。（3）施肥树木休眠期可施基肥，每年11月中旬至12月进行一次。树木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥。(注：花灌木应在花期前、花期后进行)。一般乔木胸径在150cm以下的，每30cm胸径可施肥0．5kg，胸径在15cm以上的，每3cm胸径施肥0．5kg-1．5kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，可适当增加施肥量。乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽高均为25cm—30cm。施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，施氮肥：观花、观果树种应增施磷、钾肥。施肥宜在晴天。（4）修剪、整形树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁壮成长。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称：修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满，花球应确保春、夏、秋季每15-20天修剪一次。以保证其美化效果。地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆盖和攀缠的功能，对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。修剪时切口都要靠节，剪口要平整，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，操作时必须注意安全。休眠修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪；有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。（5）补植树木树木缺株应尽早补植。补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似：若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。（6）枯死植株的挖除结合补植工作对枯死植株进行调整。挖除枯死植株作业，必须事先报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。4.3病虫害识别与防治作业规程（1）白粉病的识别与防治1）白粉病的识别①发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩展，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶。②发生旺季为3—8月，如管理不当，四季均会发生。2）白粉病的防治①注意透光，避免栽植过密，早期病叶立即摘除。②发病期可喷50％退茵特800-1000倍液，或0.1—0.3波美度石硫合剂，50％胶体硫。50—100倍液，连续三次均有较好效果。（2）黑斑病的识别与防治1）黑斑病的识别叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病斑，直径5mm—10mm，深褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枯死，四季均有发生。2）黑斑病的防治①加强管理，施肥时注意氮；磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长。②注意栽培品种的选育，对有染病的，并且经济价值和观赏价值都较低的品种，应考虑淘汰。③栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿。④定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷洗下层叶背泥土。⑤药剂可选用75％百茵清可湿粉剂500-800倍液，50％托布津可湿粉800—1000倍喷液，50％代森胺600—800倍液，每隔7—10天喷一次，连续几次，较好。（3）青枯病的识别与防治1）青枯病的识别与防治本病是因细菌侵染植株根、茎引起的维管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或黄褐色的细菌粘液溢出。2）青枯病的防治发病期可喷0．2％高锰酸钾溶液或者100—200ml农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用10X10的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。（4）蚜虫的识别与防治1）蚜虫的识别蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也多，为花木的主要害虫。该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落。该虫在为害过程中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值。2）蚜虫的防治①清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源，秋末喷射40％乐果300倍液以做保护。②当蚜虫发生时，每隔7一10天喷药一次，连续进行二三次，可选用40％氧化乐果，或40％乐果2000倍液，或者50％杀螟松1000倍液，8％敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3％nAP南丹粒剂5s，深度为20n左右，也有良好防治效果。（5）蚧壳虫的识别与防治1）蚧壳虫的识别蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶。2）蚧壳虫的防治①在一龄若虫期喷射40％氧化乐果及25％，亚胺硫磷1000-2000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。②对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病由来源，增强植株的抗害能力。（6）螨虫的识别与防治1）螨虫的识别螨虫属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面再现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。螨类的孳生和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影响，气温24℃一30℃，天气闷热的情况下，为其发生、发育的适宜条件，多雨潮湿的环境不利于其发生和发展。冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫口基数减少。若冬季和早春温暖、干旱，则越冬基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。2）螨虫的防治①越冬期间清除易被害花卉周围杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。②药剂防治可用50％敌敌畏对l000倍液，或用20％适满丹可湿粉剂对1000倍液等喷杀。 

5.绿化工作检查标准（1）中耕除草除杂草无明显杂草，草坪、地被纯度在90%以上目视。草地50㎡3处，平均值1次/两周松土树木底下土壤疏松，透气良好，土壤呈松弛团粒结构，深达5㎝左右。不伤及树皮、根系。目视，取样检查施肥前和下暴雨后进行松土，1次/两周清理枯枝落叶无明显枯枝落叶，环境整洁。目视1次/周清理绿地石块无明显砖石瓦砾，绿地整洁。目视1次/月（2）防旱与灌溉树木、草地浇水冬季中午（10：00~16：00）浇水，夏季早晚浇水。浇水不遗漏，每次浇透浇足，见干见湿。新栽大树及时喷雾。浇水深度，树木3㎝，草坪2㎝。目视、手测，浇水时间抽查可根据气候土然深度综合控制水分。盆栽浇水按见干见湿原则浇水，盆栽无干枯、遗漏现象。目视检查室外草花夏2次/日，室内视情况而定。叶面清洁度浇水配合冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。目视检查与浇水同步，施肥后要喷水。（3）修剪乔木整枝及时修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝。使得树枝分布均匀，树形优美，无多余枝条。剪口平滑，树皮无撕裂现象。目视检查，抽检10棵2次/年，生长季、休眠期各一次灌木整枝根据花灌木的开花习性做适当修剪，是花木茂盛，花期延长，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30㎝。目视，抽查3处1次/季绿篱修剪绿篱成型，线条整齐，树种之间有界限。造型美观，长势良好，长枝不超过30㎝。目视，抽查5处1次/月（4）施肥乔木灌木采取沟施或穴施。施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面，不玷污树木叶面。花灌木做到花前、花后、果前、果后分施追肥。目视2次/年草地、地被施肥播施或喷施。结合天气在雨天前进行。浓度合适，一般每平方30克。草地色彩碧绿，生长茂盛。目视检查1次/3个月（5）防台防风防寒工作培土、铺草、卷干等工作在11月中旬开始12月上旬完成。目视检查1次/年防风防台工作在台风来之前做好立支柱，删去密枝等工作，风雨过后12小时内，能及时清除断枝落叶，扶正倒斜树木。目视检查（7）补栽补种补栽补种无明显黄土裸露，如发现有植株死亡和缺少，在发现后一周内，更换相同种类和高度的植物，及时浇水，保证成活。目测按花草树木栽种季节，及时补栽补种（8）防病治虫防病治虫无明显枯枝枯叶。树叶上无灰尘，不霉，树干不枯死和腐烂。预防在前，除治在后，施药在晚上6点以后，且出示警示牌。目视抽查防治1次/半年，发现病虫，及时喷施。（9）草坪养护草坪修剪高度在4~8㎝，夏季可稍长。修剪平整、边缘整齐。目视抽查6处4—5次/年草坪补缺填平无明显黄土裸露，能及时补缺，最大裸露块不超过0.3㎡，低洼处要以土填平重栽。目视尺量补缺工作自发现一周内完成。6.植物绿化保护措施认真履行绿化管理规定，进行公示，并严格执行。为了切实维护好辖区内的绿化，管理处将履行管理的有关规定如下：爱护绿化，人人有责。不准损坏和攀折花木。不准在树木上敲、钉、拉。不准在树木上及绿地内设置广告招牌。不准在绿地内违章搭建。不准在绿地内堆放物品。不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾。不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地。不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品。（三）维修服务方案1.维修服务内容（1）发电机系统、供配电系统、供水系统等设施设备的日常巡查和运行维护。（2）急修项目当日必须修复；一般维修项目当日到现场勘查，一日内修复完毕并跟踪回访。（3）消防设施设备的日常巡查。（4）定期上报设施设备的巡检情况及中修、大修、更新改造计划。2.维修管理安全制度2.1维修人员（1）登高作业（2米以上）需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。（2）上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射灯、对讲机，戴好安全帽。（3）登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等），以免坠落伤人。（4）检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。（5）作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。（6）在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。（7）使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。（8）暗处作业时，如需照明，须使用24V行灯。（9）使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。（10）使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。（11）使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采取防火措施。（12）在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。（13）在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。2.2安全操作制度为了确保设备、人身安全，特制定本制度。（1）严格执行工作票制度，工作许可制度，工作监护制度。（2）严禁约时、电话停送电，遇紧急情况时，可先停电后补办票。（3）停电检修作业时，应先停电，验电无误后再放电，安装接地线、装设遮栏隔板，悬挂标示牌。（4）一切现场均须有安全措施，交待要认真，严格按安全规程办事。（5）工作人员有权拒绝违章指挥。（6）严禁酒后工作。2.3报告制度为使设备管理有序，确保设备正常安全运行，特制定本制度。（1）下列情况报告班长主要设备非正常操作的开序、调整及其它异常情况。设备出现故障或停机检修。零部件更换及修理。运行人员暂时离岗。维修人员的工作去向。（2）下列情况报告工程维修部主管重点设备非正常操作的开停、调整及其异常情况。重点设备发生或停机检修。系统故障及检修。重要零部件更换及修理。工具、备件、公共维修材料领用。员工加班、调班、补休、请假。与上级及外协联系。（3）下列情况报告项目经理和公司综合维修部重点设备发生故障或停机检修。影响整体运行的设备故障或施工。重点设备主要零部件更换及修理、外委维修。系统及主要设备的技术改造。员工一天以上的请假，班长以上员工的补休、换班。2.4维修人员日常巡检工作制度（1）每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。（2）如发现灯具及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除，如暂无备品、备件须及时申购及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。（3）如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。（4）值班电工应定时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、主机水泵管道，发现问题及时处理。（5）值班电工应对晚间客户用电故障及大楼内发生的电气故障进行及时处理。（6）如有装潢综合维修队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。（7）定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。（8）所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。2.5值班制度（1）建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排出故障，从而保障设施安全、正常运行。（2）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并应交持离岗时间和去向。（3）值班人员如因特殊情况需离岗，必须向项目主管申请，经项目主管调派符合条件的人员交待方可离岗。（4）根据操作规程和岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。（5）如发生设施设备故障，而当班人员一时不能处理，应按报告制度及时报告项目主管，以寻求公司团队支援。（6）调度值班室人员接到请修电话通知后，应及时通知相关维修人员前去维修。（7）所有须值班的岗位，都必须安排人员值班，且要到岗到位，如需调班，必须报请主管同意。就餐时间，实行轮换就餐，并通知其他同事予以配合。（8）值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退，不得无故缺勤。因故不能值班，必须提前征得主管同意，按规定办理相关手续，落实好人员接替时离岗。2.6交接班制度（1）搞好交接班，确保值班制度的实施并能明确双方责任。（2）交接班双方人员必须提前10分钟做好交接班的准备工作，准点交接。（3）交接班时应查看设施设备运行记录、设备检修情况、清点仪表、工具等，检查设备状况。（4）交接班时，双方人员必须在值班日记上签字。（5）出现下列情况不得交接班：在事故处理未结束或重大设备起动、停机时。交接班准备工作未完成时。接班人员在到达时时。或主管指定代班人员未到达时。接班人员有酗酒记录或其他神志不清而又未找到其他顶班人员时。3.维修人员行为规范（1）按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神饱满，举止得体。（2）负责维修人员的任务分配、考评和管理，监督、指导其完成各项维修工作，有建议辞退不称职员工的权力；对维修人员的调、换班期间所发生的责任事故负责；对新录用的员工要进行认真考察、培训。（3）每天接到办公楼报修单或报修电话后，根据工作情况及时安排维修，做到“水不过天，电不过夜”，不得以任何理由推诿、拖延。（4）服从管理处主任安排，保质保量完成各项维修及其它临时性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。（5）全面掌握办公楼的各种物业情况，包括水、电、暖设施、消防设备、家具等；每周必须定期对所分管的设施状况，特别是用电设施进行巡视。（6）严格管理各类维修材料及维修工具，杜绝假公济私、浪费等现象。（7）及时并如实向管理处主任、仓库保管员提交维修材料计划，并对使用的到维修材料的质量予以监督、检查，提出合理建议。（8）负责对维修人员进行安全教育，防止工作中发生安全责任事故。（9）自觉接受管理处主任及管理员的工作监督，督促维修人员及时改进工作，杜绝投诉。（10）服从管理处安排，完成管理处交给的其它工作。4.管理标准和养护计划4.1公共设施设备日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。②导轨、安全钳的工作情况维护。③转动、滑动部的维护。④各项安全装置的维护。⑤计算机控制板等的维护检测。每天巡视二次，发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。②机房、轿厢整洁。③电梯各部分完好率100%。2机电设备①水泵等机电设备的维护保养。②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡视检查，每半月进行一次保养；每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。①无故障。②保障安全运行。3消防设施①疏散标志的维修及维护。②③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设施的完好性、有效性。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。②一般消防设施视使用情况及有效性进行更换。①标识制作及维护管理规定。②消防设施维修操作规程。③①设施有效，标识清楚，完好无损。②灵敏，准确报警。4中央空调①制冷主机维护保养。②机房设备管道维护保养。③阀门维护保养。④新风机和风机过滤网。每半月对主机、管路、阀门的紧固、渗漏、保温等进行检查与维护；新风机、风机过滤网清洗；①由工程部实施日常维修保养。②相关专业公司实施维修（维保）。中央空调设备维修保养规程。①无故障。②保障正常安全运行。③设备性能良好。5变配电控制设备③低压控制柜运行检查配电设备运行及维修保养规程。6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损，坑洼、积水。②地面有成块的砼结块或其它污染物。每周检查一次，发现问题及时处理。由工程部组织维修。园区道路修缮标准。房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。7井、沟①井盖破损。②堵塞。③缺损、多污积。污水井、沟及时清理。由工程部组织实施。房屋维修标准。①井内无积物、无堵塞。②井盖正常使用，密合，无破损；标志清晰。8公用标识设施①设施破损。②标识污染。③标志所示意思不符。①每周检查一次，并对标识的示意准确性进行检查，发现问题，及时处理。②每月清洁标识一次。由综管部、工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观，无破损。②安放稳固。③标识示意正确。4.2公共设施设备定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。②导轨、安全钳的工作情况维护。③转动、滑动部的维护。④各项安全装置的维护。⑤计算机控制板等的维护检测。每季检查一次导轨、安全钳工作情况；每半年进行一次全面检查。由相关电梯公司实施维修（全保）。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。②机房、轿厢整洁。③电梯各部分完好率100%。2机电设备①②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每年检查电源切换及自动保护装置。风机等每15年更换一次。各项机电设备维修保养规程。①无故障。②保障安全运行。3消防设施①疏散标志的维修及维护。②室内（外）消火栓（箱）以及消防设施的有效维护及检修。③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每半年进行一次试验；每年对消防发霉；每年对消防疏散标志进行一次维护，发现问题，及时维修。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。②消防系统主要设施设备每20年更换一次。①标识制作及维护管理规定。②消防设施维修操作规程。③消防报警系统维护保养规程。①设施有效，标识清楚，完好无损。②灵敏，准确报警。4中央空调①主机制冷剂、滤网检查、调换、清洗。②③每季维修保养一次。①由工程部实施日常维修保养。②相关专业公司实施维修（维保）。中央空调维修保养规程。设备性能完好；运行正常。5变配电控制设备变压器、母线排、桥架、低压控制柜。每年对变压器、低压控制柜、桥架、母线排进行清洗，紧固、维护检查。由工程部组织实施。变配电设备维护保养规程。设备性能完好；运行正常6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积破损，坑洼、积水。②地面有成块砼结块或其它污染物。③地面明显油渍每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。由工程部组织维修。园区道路修缮标准。房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、无油渍。7井、沟①井盖破损。②堵塞。③缺损、多污迹。井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀。由工程部组织实施。房屋维修标准。①井内无积物、无堵塞。②井盖正常使用，密合，无破损；标志清晰。8公用标识设施①设施破损。②标识污染。③标志所示意思不符。①每半年对标识安放稳固情况进行检查维护。②每半年对标识进行维护一次。由工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观，无破损。②安放稳固。③标识示意正确。5.公共照明节能管理制度（1）目的对公共照明进行管理，实现安全用电和节约用电。（2）公共照明包括室外道路灯、围坪灯、草坪灯等；地下室照明；消防通道；走道照明；（3）公共照明由管理处维修部维修保养检查导线是否松弛；检查导线绝缘是否老化、损伤、各控制开关是否完好；检查各接头是否牢固、紧密、有无过热现象；检查支持手是否完整、松动；检查灯泡、灯管、灯具是否损坏；维修巡视人员巡视各照明区照明情况和秩序维护巡楼人员训楼时反馈各照明区照明情况，发现常是不亮、昏暗、光闪等异常现象需立即排除。以上检查中发现的问题能处理的及时处理，处理不了得做好记录并上报。（4）节约用电合理安排照明度，杜绝常明灯现象，对长期没有修复的长明灯追究责任人责任。消防通道和住户走道照明用声控开关控制。爱护公共照明实施人人有责，损坏公共照明设施者加倍赔偿。6.发电机的运行保养6.1发电机运行管理规定（1）维修值班技工必须熟悉发电机组开、停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。（2）发电机组平时置于手动状态，维修值班技工应半月检查蓄电池电量是否充满，并做好检查记录。（3）发电机组非强电技工不得操作，当遇市电停电或停止市电保养期间运行发电机组，每次运行发电机组应认真填写《发电机运行记录表》。（4）值班员应密切监视发电机的运行并每隔1小时进行一次记录，巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。

6.2发电机运行时，值班人员应巡视监控内容如下：（1）有无异常声响或大的震动。（2）有无异常气味。（3）排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。（4）机油压力、冷却水温是否正常。（5）频率偏差是否较大。（6）三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象。（7）各信号灯是否正常。（8）检查蓄电池状况。（9）回风是否顺畅。（10）紧固件是否有松动现象。（11）柴油箱油位。（12）消音效果是否理想。（13）每月至少2次应使备用柴油发电机空载运行不少于20分钟。（14）对于巡视中发现的不正常情况，影响发电机组安全时值班员应立即停止发电机运行，并及时向上级领导汇报，采取措施排除异常情况后，再投入发电机运行，如故障不能及时解决，应报告上级领导通知维保商派人前来处理。6.3发电机操作规程（1）启动前检查检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。检查柴油是否充足。检查冷却液是否在水箱盖以下5cm左右，不够加清水至上述位置。检查电池液液位是否在极板面上15mm左右，不够加蒸馏水至上述位置。清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。发电机手动启动、停机操作。（2）手动启动确保控制屏上各按钮已经复位，把运转/停机/自动钮切换到“RUN”（运转）位置，发动机启动。发动机正常情况下，一次就能启动成功，连续重复启动操作最多不准超过三次。每次启动操作时间不准超过10s,间隔不少于20s,如果发动机连续三次不能启动，应查明原因并排除故障后才能再启动。启动发动机后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏(油、水、气)现象，控制屏有无异常显示，在开机10--15秒内，油压应达到正常范围（2.4—5bar），如果有不正常情况则应停车检查，待查明原因排除故障后，方可再次启动发动机供电。（3）手动停机如发动机负荷较重，转速较高时，应逐步依次切除发电柜分断路器，每次切除下一级负荷前，应待发动机转速降低平稳后进行；当负载全部切除完毕后，让发动机空载运行5分钟，然后把运转/停机/自动钮切换到“STOP”（停）的位置，发动机停车。如果有紧急情况需停车，可以不先切除发电机负荷，直接按下红色紧急停车按钮，发动机停车。（4）发电机自动启动把控制屏面板上的各按钮复位。把运转/停机/自动钮切换到“AUTO”（自动）位置。把发电柜各断路器合闸控制转换开关切换到“自动”位置。如果“市电”停，发电机在3—5秒内便会自动启动，7—9秒各级断路器可合闸送电完毕。如果发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把运转/停机/自动钮切换到“STOP”（停）的位置，查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自动）的位置，发电机便会自动启动。（5）发电机自动停机来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电”，发电机在空载情况下运转3分钟后自动停机。6.4发电机异常情况应急处理规程（1）发电机“飞车”的处置措施发电机发生“飞车”现象时，值班员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）。禁止减少或去掉负载。发电机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。（2）发电机房发生水浸时的处置措施。视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机。堵住漏水源。如果漏水较大，应尽力阻止进水。漏水源堵住后，应立即排水。排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。可用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等方法。确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。6.5发电机维修保养规程（1）维修值班技工负责每月启动发电机两次，每次启动运行10分钟，确保机组在应急状态下能正常自动投入运行，测试后并填写《发电机测试记录表》。（2）维修值班技工应参照发电机保养合同规定监督发电机维保商对发电机组进行全面检查保养，并出具发电机保养报告，未按时进行保养的，设备责任人应立即上报工程主管，由工程主管填写《整改通知书》，要求维保商限期整改。（3）当发电机出现异常时，应及时查明原因，如自行不能解决，应立即通知发电机维保商派人前来维修，维保商接到通知后一般应4小时之内派人到达现场维修，维修好后填写《发电机维修报告》。（4）进行维修保养时，应将发电机运转/停机/自动钮切换到停机位置，并按下急停按钮，防止突然停电，发电机启动造成危险。（5）当要拆卸部件时，维保人员注意可拆卸零件的相对位置及顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度。（6）柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时或三年更换一次。（7）拆除柴油滤清器时，应先关闭供油管道总阀门。（8）使用专用链条扳手将柴油滤清器慢慢松开，松开柴油滤清器时，下面应用容器接好流出的柴油，防止柴油流到地面上。（9）换上新的柴油滤清器时，应先将滤清器内加满新的柴油，然后装回拧紧，排出空气，再用干抹布擦干设备表面油污。（10）机油滤清器的维修保养周期为每运行200小时或三年更换一次。使用专用链条扳手将机油滤清器慢慢松开，松开机油滤清器时，下面应用容器接好流出的机油，地面上也应垫上纸皮和干抹布防止机油流到地面上。换上新的机油滤清器时，应先将滤清器内加满新的机油，然后装回拧紧，排出空气，再用干抹布擦干设备表面油污。（11）发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用吸尘器和毛刷清除里面的灰尘。拧紧各接线头，对生锈或过热的接头应进行处理并拧紧。使用仪表测量各输出接点电压是否正常。（12）对于发电机的拆机维修或调整应向甲方申请，批准后由外委单位完成。（13）对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录，并于每次维修保养后的3天内由维修值班技工将相关记录上交工程主管存档，长期保存。7.配电房及大楼供电设备管理7.1配电室管理制度（1）负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电气设备关况、操作规程和有关安全措施，值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，按时记录，严禁变压器、空气开关超载运行。（2）对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报工程维修部主管、管理处及公司综合维修部。（3）供电线路严禁超载供电。配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求进行配电。（4）供电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行工程维修部交接班制度、报告制度。停电检修时应提前向相关部门发出停电通知单，恢复送电时，在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。配电房内设备及线路变改，要经公司综合维修部同意，重大变改，要上报公司领导批准。配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状态下能正常使用，并有手持式气体灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入。并做好登记工作。加强日常维修、检查，保证配电房内公共照明显示灯等设备。配电房设备的倒闸由值班员二人进行，一人操作，一人在旁监护，严禁二人同时操作，以免发生错误。突发性停电事故应及时向用户作出解释。经常保持配电房地面及设备外表清洁。8.2强电工作程序及标准项目程序标准高低压室巡视检查高压柜指示灯电显装置应明亮一致,不闪烁,每班检察两次10kv电压表电流表电压三相应一致变压器电流不超过72A,进线电流不超过150A,每小时检察一次高压柜及低压出线柜不应有放电声及异常声响、异味每班检察一次中央信号屏及蓄电池光字牌亮，仪表指示，每班查一次小母线电压绝缘监察直流210~220V，切换绝缘不应有接地显示事故预报及报警回路警铃响，电笛鸣，每班试1次闪光回路检查指示灯断续闪烁，每班试一次KK开关装置及指示灯分合闸装置应与模拟板一致，红绿指示灯与位置对应变压器温度显示仪表不许超过100℃（中相），每班切换检查一次变压器高压接头清洁，不松动，无闪烁、无放电现象，无裂纹，无爬电现象变压器声音声音均匀，无爆裂放电等异常声响，无异味变压器出线及分接头连接可靠，无放电声，无过热现象接地装置检查接地极与地线联接可靠有效，每年一次接地极接地电阻≤4Ω，每年一次避雷器试验23kV，每年一次变压器绝缘电阻，高压电缆遥测电阻≥450MΩ，每年一次移相电容遥测绝缘≥1000MΩ（对地绝缘），每年一次电容器运行电压不超过额定的1.1倍，电流不超过额定的1.3倍电容器室温±40℃高低压配电柜每年清扫1～3次直流蓄电池阻,发电机电瓶组每年大修(充放电)一次,每月补液检查一次低压ME开关,低压DW开关运行无噪音,接触良好,触头无严重烧蚀,分合可靠灵敏,每年检修一次低压母联开关自投准确,不误动作,过流闭锁不自投各低压开关柜接线接触良好,无过热现象,导线与金属地面距离≥10mm低压母线排紧固可靠,无振动,无松动,无过热现象,带电间隙≥10mmCTPTCT联接可靠,不应开路过热PT联接可靠,不应短路过热启动190kW电机变压器负荷超过1kA不许启动,启动前须空动试验检查,不许带负荷启动抽屉开关送电将开关插入合闸位置后应将锣杆退回半圈,绿灯亮,合闸后红灯亮换开关插座面板完整端正,插座距地1.8m,开关距地1.4m接线牢固可靠,接线端子不得压裂,导线不得压伤,不得裸露螺钉齐全、紧固稳定可靠换灯灯泡不能漏气，头部不能松动。电压及功率要与线路匹配灯口螺口部分与顶芯不得相碰，压接螺丝要紧固检修电动机端盖完整不应有裂痕，轴承座不应有磨损轴承转动均匀平稳无噪声，润滑油脂不应加太多，2/3为宜定子铁芯无严重过热，无明显扫膛痕迹，无毛刺，无油污，不应松动定子绕组浸漆均匀，排列整齐，绝缘可靠，导线不能划伤，不得有接头转子铁芯完整与轴应为过渡配合，无划伤无断条，鼠笼完整，动平衡未破坏，扇叶齐全，轴无磨损机座完整无裂痕，接线端子盒密封严，端子斑牢固可靠，无碳化扇叶、扇罩完整齐全，不打滑，无卡死，卡圈无变形皮带轮完整并与轴滑动配合，键槽配合适当，轴轮结合不小于2/3照明配电盘检修盘面整洁、门轴灵活，关闭严密芯面板严密完整，与开关间隙不大于2mm盘芯母排联接可靠，无过热现象，间隙不小于10mm开关接线良好，端子无氧化，无碳化现象灵敏可靠零端子排与地绝缘，各分支线与零排压接可靠零线刷锡压接地端子与金属外皮有效联接，螺丝牢固可靠动力柜检修开关电缆负荷载流量保护整定，严格执行济南地区电机设备安全运行规程接触器，继电器无碳化，无灰尘，触头无烧蚀，铁芯无振动，无粘连，分合可靠热元件按负荷的1.1倍整定，完整联接可靠，环境温度小于35℃端子板完整牢固可靠无锈蚀，无氧化，接线整齐，无碳化指示灯完整有效明亮一致，绿（停），红（运行），黄（过流）按钮完整可靠牢固，无锈蚀、无氧化，绿（开），红（停），电压、电流表定期校验

8.给排水系统管理维护方案8.1维护与管理（1）泵房、消防水设备等由服务中心指定专人负责监控、清洁及日常运行的巡视；（2）水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作、无关人员不得进入水泵房，严禁非值班人员操作各种开关、按钮；（3）消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志简单易懂，正确无误，控制开关一般应置于“自动”位置。高压用电设备有危险标识，并有防触措施；（4）水泵、仪表、阀门控制开关应定期检查，发现问题及时进行维修、更换，确保控制性能良好；（5）由服务中心指派责任心强，身体健康的人员负责水池（箱）的日常管理工作；（6）水池（箱）容积及管道口径应满足用水需求，生活用水与消防用水管道布置合理，不存死水区；（7）水池（箱）结构坚实、牢固、光洁、不渗漏、耐腐蚀；水池（箱）入孔必须加盖加锁，销匙由专人保管；水池（箱）溢流管口、通气孔应有防蚊虫进入的不锈钢纱网；溢流管、排空管不得与下水道直接相连；（8）水池（箱）每半年至少由专业清洁机构清洗消毒一次，并取得当地水质检测中心出具的水质检测合格证明。在水质二次污染高发期应适当增加清洗次数，定期投加适量消毒剂；（9）水池(箱)管道、阀门定期维护，发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织维修更换。非管理人员不得随意开启或关闭水池（箱）阀门；（10）水池（箱）四周应保持清洁，定期杀灭蚊虫；周围30米范围内，禁止设置旱厕或堆放垃圾堆。8.2如果发现有漏水现象（1）检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲厕水、排水等，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时立即通知工程维修人员请求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。（2）利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将电梯立即升上最高层，以免被水浸湿而使机件受损。（3）用现有工具，设法清理现场。（4）如漏水可能影响日常操作，保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。（5）通知清洁卫生员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响单位。（6）日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥，杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。（7）如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水及雨季使用。8.3给排水工作程序与标准项目程序标准消防系统巡视高低消防喷洒泵房管道压力是否正常水泵、管道有无滴漏稳压泵压力是否正常，运行节门是否全部打开认真填写记录、巡视人、时间、地点、压力以上1-4项内易出现异常通知领班如电器自控出现故障由领班通知有关专业每班巡视3次集水坑巡视认真填写巡视记录检查潜水泵是否1台自动、1台手动、自动排水是否正常水泵排水钢丝橡胶管是否破损每班巡视3次如水泵不排水或胶管坏通知领班电器出现问题由领班通知电工专业人员污水箱巡视污水箱漂浮物厚度手动、自动是否正常，手动排水是否正常水泵运转是否正常，有无杂音，油位是否在油线内室内有无溢水情况，水泵有无滴漏填写巡视记录每班巡视3次水泵缺油随时添加出现电器和自控故障，应及时通知领导污水箱漂浮物过厚，主管通知有关单位清理水箱巡视生活水库供水区水箱水位是否在正常水位生活水泵运转声音是否正常，有无杂音室内管道、水泵有无滴漏认真填写供水区水箱间运行记录检查紫外线灯管是否全亮出现异常通知领班及时解决如供水区水箱溢水通知领班和综合维修部值班电话，及时通知自控专业人员9.消防系统管理消防管理要求（1）坚持“预防为主、防消结合”的方针（2）建立符合消防法的消防规章制度，每年组织两次院方及服务中心人员全原本参与的大型消防演练，大型演练按每季度一次安排，小型演练每月安排一次。（3）建立相关制度：消防值班制度、防火档案制度、防火岗位制度、设备管理及其他（4）制定突发事件预案。（5）消防系统管理采取由具备专业资质公司定期保养和我司日常维护及协助专业公司保养相结合的方式实施，并严格按照有关维护保养计划，对设备进行定期检测及保养，并排除系统运行中出现的故障，主要包括：1）消火栓系统的维护保养2）自动水喷淋灭火系统的维护保养3）消防水泵、控制柜、联动柜的维护保养4）火灾自动报警系统的维护保养5）消防广播系统的维护保养6）消防通讯系统的维护保养7）二氧化碳气体灭火系统的维护保养8）防排烟系统的维护保养9）其它消防设施的维护保养消防管理制度（1）中心消防工作贯彻“预防为主，防消结合”的方针，坚持“谁主管，谁负责”的原则，实行逐级防火责任制。（2）每位员工都有维护消防安全，保护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火、发现火情即时扑救的义务，必须严格遵守本制度的各项规定。（3）我司物业服务中心计划建立一支义务安全消防队，承担全项目范围内防火或协助公安消防的火灾扑救任务。（4）定期做好消防器材检查，用电用火安全、易燃易爆物品管理等消防安全，发现火险隐患应及时上报，提出整改意见；发现火情应即时组织人员在第一时间扑救，控制火情蔓延。（5）按消防法规定，确立消防安全重点部位：仓库、配电房等。（6）凡划定消防安全重点部位和严禁烟火区域内，不准擅自动用明火及吸烟，因工作需要使用明火(电焊气焊等)，必须由所在科室报保卫科同意，并采取相应消防安全措施。（7）凡使用、保管易燃易爆化学危险品人员，必须经培训上岗，严格执行国家有关消防安全规定和防火防爆注意事项。储存的库房必须符合防火要求。（8）电器产品、燃气用具等物品购置必须符合国家质量标准，电器设备、管线路的使用、安装和维修，应严格遵守安全操作规程和有关消防技术规定。（9）根据消防安全要求，院内配置相应种类、数量的灭火器材设备，任何部门和个人不得擅自动用、挪位、外借和移作他用。（10）加强消防安全宣传教育和技术培训，提高员工防火安全责任意识，做到新员工上岗前接受消防安全教育，特殊工种应经安全操作技术培训后持证上岗。12、对认真遵守消防安全制度，积极提供合理化建议和火险隐患整改意见，发现火情及时报警，并参加扑救等成绩显著者，将给予表彰和奖励；对违反防火责任制度造成火警火灾事故者，根据情节轻重分别给予经济处罚或行政处分，触犯刑律的由司法机关依法追究刑事责任。消防日常管理工作（1）重点区域的管理防火管理是消防工作的重中之重，XX医院各功能区重点区域的消防管理工作如下：1）行政办公区在楼内以楼层防火门为分界点设立防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。2）公共区域人流密度高，其设备功率大，局部发热量较大，是重点的防火区域。按各个防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。部分重点区域严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。重大活动进行前，管理人员提前到位，对设备设施进行全面检查。3）各类设备设施机房各类设备设施机房为消防重点防火区域，设置专门消防责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。机房内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。

（2）消防检查1）总体要求消防检查应天天有，月月查，重大活动、节假日前联合检查，发现问题及时纠正、整改，将检查详细记录备案并报主管领导审阅。用电、用水、用火和可燃、易爆危险物品及其它重要物资以及库房等统一列入检查范畴。每天进行日常安全检查，进行各部门防火工作落实及违规督促等工作，检查重点为烟感、温感、消火栓、报警装置、报警系统、闭路监控及消防通道等。夜间检查的重点为电源、火源、路灯、电线等，注意辖区内异常气味情况，做到预防并消除隐患。日常巡检对火险隐患的整改情况是否落实进行督查，对已存在隐患或已发出整改通知书的部位要一追到底，督促落实。建立建全消防档案。遇有报警时，按显示部位即刻赶赴现场查看，查明报警原因，进行及时处理并报主管领导。2）消防安全月度检查服务中心应每月对服务区内所有消防设施进行一次检查，并将检查情况记录在《消防器材检查表》中。重大节假日前，应由服务中心组织相关部门对所有消防设施进行一次联合大检查，并将检查结果应记录在专项检查报告中。对各类检查中发现的消防设施问题，及时采取有效措施进行解决，以确保消防设施特别是重点区域配置的消防设施齐全、完好和有效，以杜绝消防安全隐患。对日常检查过程中发现的消防设施隐患，在对其进行处理完毕后，部门主管应指定专人对处理结果进行跟踪和验证。对联合大检查过程中发现的相关问题，在其处理完毕后，服务中心经理应指定专人对处理结果进行跟踪和验证，以确保所采取的措施切实有效。（3）消防检查重点1）人员聚集的公共区域等是日常消防设施检查工作的重点区域。2）在日常巡视过程中，应重点对烟感、温感、消火栓报警装置、报警系统、闭路监控线路及消防通道等进行检查。消防巡视检查包括以下内容：消防通道是否畅通无阻；消防器材是否已按要求配备；消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好；消防水源是否满足要求；烟感、温感、喷淋头是否完好；火警、火灾应急处理规程（1）目的规范火警、火灾应急处理，保证迅速扑灭火灾，确保人员生命和财产安全。（2）适用范围适用于本项目区域内火警、火灾应急处理。（3）职责中控室人员负责消防监控、报警工作。水电工程部人员负责消防设备运行。保安队队员负责货场灭火，现场维护警戒，现场人员、物资疏散等抢救工作。（4）工作程序1）管理人员工作程序中控室人员a.自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后，应立即通知义务消防队员前往火警现场观察。b.火情确认后，向各部门负责人通报。c.向消防部门报警，向公司领导及安全主任报告。d.启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备（设施）。e.打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯。f.通过广播、警铃疏散用户。水电工程部人员a.在水电工程部主管领导下，负责应急电源设备的正常运行。b.切断火灾现场电源，关闭空调机组。c.保证消防设备的正常运行。保安队队员a.在安全保卫部主管领导下，负责火场灭火。b.街道火警信号后，保安队员立即到达相册观察，如确认火情，按下报警挚并及时组织灭火。c.安全保卫部主管和各班班长确定人员分配，确定铺设水带线和使用的灭火剂、灭火器材。d.在服务中心主管领导下，负责现场维护警戒。e.维护公共秩序，保障通道畅通并协助消防队。f.负责现场群众疏散、疏导工作，保障器材供应，协助消防队工作。g.确定疏散人员物资安全出口、疏散路线，组织保安队员引导、人员和