京江隐翠2023年营销策略（董事会）

京江隐翠2023年营销策略营销企划部2023年5月5日全年节点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年销售任务（8亿）1212685510240300175267651720664046463945561177966供货节奏——————5#货值5亿、均价2.35万—1#货值4.9亿、均价2.2万——12#货值5.96亿、均价2.45万

11#货值6.33亿、均价2.60万运营节奏———实景车库开放学校配套引入代建绿地呈现

商业街升级

盘江公园改造——1#2#中庭呈现——中庭景观实景呈现营销适配阶段主题形象焕新，再次起势价值兑现，标杆属性打造价值持续升级，准现房输出楼王推售，顶豪产品对话客户推广端价值线：1.重塑价值，强化产品价值，梳理传递；2.价值配套持续输出；3.新形象起势价值线：1.聚焦江的地脉价值，释放京江2.0系列价值提升；2.5#视野价值放大价值线：1.实景价值兑现，打造区域标杆属性；2.1#性价比价值塑造；3.景观价值持续放大价值线：1.准现房输出；2.楼王价值输出；3.圈层价值持续释放节点线：新媒体辅助+线上线下媒体投放，春节节点促销释放节点线：1.5#加推活动配合；2.车库开放配合炒作；3.代建绿地、商业街升级、盘江公园改造价值炒作节点线：1.景观园林呈现炒作；2.1#加推活动配合节点线：1.景观中轴开放炒作；2.199样板房开放活动炒作；3.京江2周年答谢炒作活动端1、新形象面世炒作落地：伟大流域的0.06平方公里

（对话于坚唤醒伟大/为伟大流域再觅知音）

2、车库实景开放活动、哈雷资源导入1、豪车资源导入进行地下车库实景呈现炒作

2、节点炒作：学校签约仪式+代建绿地呈现+商业街升级+盘江公园改造

3、5#实体样板间开放活动

4、圈层活动：雄达茶城、艺术剧院、家居设计论坛每月一场

5、业主维系：每季度一场

6、核心故事线落地：盘龙江摄影征集1、1#2#中庭呈现活动、外立面呈现准现房炒作

2、节点活动：中秋节、10月国庆黄金周节点活动

3、圈层活动：隐翠荟体系-奢品鉴赏、户外活动、金融讲座活动每月一场落地

4、业主维系：每季度一场

5、核心故事线落地策划：每季度一场1、中庭景观实景呈现系列活动炒作：景观故事线炒作

2、楼王样板间开放

3、圈层活动：艺术与文化鉴赏-昆明剧院、马家大院

4、年终业主答谢私宴端邀约业主、高意向客户、异业资源（如哈雷车友会、宝马机车车主群）等圈层5场业主+5场高意向+4场异业嫁接+1场关键人，每个月15场，共计45场5场业主+5场高意向+4场异业嫁接+1场关键人，每个月15场，共计45场5场业主+5场高意向+4场异业嫁接+1场关键人，每个月15场，共计30场拓客端1、置业顾问自发前往项目周边拓客、商家植入、渠道门店植入等动作为主；2、进行北市区地缘性高端小区、中心次中心区域高端小区、万科交付社区巡展；3、企事业单位、专业市场个体以及豪车、奢侈品等异业圈层资源拓展。策略端库存货包内部挤压去化、新形象面世炒作车库、绿地、商业街及盘江公园等实景呈现升级，学校配套落地实现价值赋能，5#实体样板开放及新品加推实现客户落袋1#2#中庭呈现实现实景价值进阶，主打准现房价值爆破：中庭景观开放

楼王推售：拔售价，立稳豪宅标杆可变费用可变费用含包装制作、销售物料、媒介推广、推广活动费用，预计522万，其余不可变费用预估？万。整体全年营销费用？万，按销售任务8亿测算，整体费率2.34%可变费用：112万

网络媒体投放费用、停车场大牌、影院灯箱、社区电梯广告投放、实体车库拍摄费用40万；营销活动费59万（车库开放、异业资源、私宴、成交物资）；包装费用6万；销售资料费6.5万；可变费用：150万

线上线下媒体投放35万；车库炒作、圈层拓展、业主维系及故事线炒作活动24万，实景呈现及配套落地活动费25万，水果及异业资源联合物资2万；私宴费用18万；成交物资11万；展示区围挡画面焕新5万，5#样板间通道包装5万，常规包装费用6万；销售资料费11万（香氛、工装）；拓客费用3万可变费用：136万

线上线下媒体投放35万；圈层拓展、业主维系及故事线炒作活动20万，1#2#园林及外立面呈现10万，中秋、国庆节点5万，水果及异业资源联合物资2万；私宴费用18万；成交物资11万；1#2#园林呈现绿植围挡5万，常规包装费用6万；销售资料费14万；拓客费用3万可变费用：124万

线上线下媒体投放35万，中庭景观宣传片拍摄5万；圈层拓展、业主维系活动20万，中庭园林呈现10万，楼王样板间开放5万，水果及异业资源联合物资2万；私宴费用12万；成交物资7万；中庭园林呈现围挡及其他导视8万，常规包装费用4万；沙盘模型10万，销售资料费8万；拓客费用3万【全年运营节点及任务】基于23年销售任务（8亿）及运营节点铺排，全年分为形象焕新期、价值兑现、准现房炒作、顶豪产品推售4个阶段。4月8月9月12月6月11月时间计划12月11#12#中庭楼王加推中庭景观实景呈现5月5#教育配套引入4月车库实景开放7月中旬5#视野楼王加推加推节点推广主题节点：实景地库展示树信心异业：豪车展持续炒作节点：5#新装标、代建绿地呈现异业：城市露营、高阶集市、家居私订节点：楼王预热、中庭景观呈现、商业街盘江公园景观价值发大跨界：产品发布、意向商家签约仪式节点活动：景观中轴开放、199中户样板爆破：京江3周年高奢品鉴会暨260产品发布会（李玮珉站台）爆点事件5月5#加推120套12#加推124套11#加推124套与伟大流域同行领航大成·傲立潮头立标杆领航大境·丰年锦时话江山对应节点故事线起势引导入市，高调性标签形象重塑聚焦江的地脉价值，释放京江2.0系列提升价值临江价值兑现季楼王面市预热、标杆属性打造准现房输出顶豪产品对话客户圈层北市中心盘龙江封面作品综合定位客户拓展体验升级四大圈层：老业主圈层、意向客户圈层、异业资源圈层、新媒体运营案场品质、物业服务、销售接待三条线并行，软性服务加持向伟大流域致敬630代建绿地呈现商业街升级盘江公园改造【全年推广铺排】23年核心主线为凸显盘龙江居住价值，前段演绎伟大流域价值线，后段结合实景兑现打造城市标杆格局，对话顶豪客群。9月1#加推1#2#中庭景观呈现①伟大流域的0.06平方公里；②敬献伟大流域的领航者故事线【项目价值赋能】商业街打造630完成，费用100万。盘江公园升级630完成，费用100万。金康园小学引入5月完成，费用分摊2500万。代建绿地630提前呈现，成本倾斜，靠近A2一侧重投入；街角公园四季花街入口景墙林荫大道隐翠金街四季花街花费100万元打造高阶风情商业街，隐翠金街，打造方向如下：街角昭示公园：林下、景墙、水景昭示性四季花街：活力铺装+缤纷花境+氛围软装+快闪盒林荫大道：规整树形、大冠幅的色叶/开花树种打造林荫道口袋公园：通过风情植物增加场景浓度时间节点：2023年6月盘江公园形象界面围挡界面萤火虫花园杜鹃花谷5大儿童主题体验区预算100万元改造升级项目西侧盘江公园，打造理由如下：在地性：抽取盘龙江艺术形态，用于大地艺术景观观赏性：四季花景行色策划、乔木保留、成片灌木、网红花海参与性：露营草坪、植物认知园、金线鱼雕塑等时间节点：2023年6月升级内容主要有：1、萤火虫花园2、杜鹃花谷3、5大儿童主题体验区（①儿童游戏园②百草园③昆虫乐园④无动力乐园⑤动物花园）金康园小学引入引入条件花费2500万引入金康园小学：引入条件：2023年4月政府召开座谈会，明确金刀营引进金康园小学，按照政策支付捐资助学费及设施设备费。金康园引进费3000万，设施设备50万/班，合计5400万。按可售面积分摊，本项目承担费用预计2500万。时间节点：2023年5月地块学校分布金康园小学量价关系

小学中学售价提升货值提升流速提升上策金康园昆十中500元/㎡9460万15%中策金康园自然调剂300元/㎡5680万10%代建绿地提前呈现总平图效果图核心目标聚焦：项目阵地感强化和标签打造，整体外部景观视野前置呈现时间节点：现已启动施工，630前交付呈现内容：L2静谧花园，L3四季花园，L4五光十色花园升级方向：成本倾斜，靠近A2一侧重投入L2L3L4产品线向上扩容核心动作：通过补充产品线扩容客户，利用新产品起势；通过功能优化、颜值优化、装标优化，提升产品力和客户打动能力。产品线补充项目当前户配审视：158、199、260㎡安全性低，总价段拉差大；产品线扩容（初判）：向上扩容少量230户型，填补本项目199-260之间的过渡户型；京江隐翠当前户配审视面积户型套数占比总价段户型价差158㎡3房3卫46038%370-400万——199边4房3卫58448%470-550万70-150万199中4房3卫12410%470-550万2604房3卫585%780万230万1226100%流光立面：竖向玻璃、横向铝板，简洁、流线型肌理感外立面颜值优化装修风格：提供多种风格装修包供客户自选；大区景观升级核心动作：以“引江入园”作为景观升级的骨架，融盘龙江起源、民俗、植被等及长虫山景致于项目大区景观打造，以8个触点作为特色景观点，提升园区品质中央水景园区入口图例八大客户触点1.植被对照：园区内打造四季色彩植被景观带2.邵裹百泉：借盘龙源头民俗传说融于造景，提升项目在地化属性3.蚩山倒影:堆土造景将长虫山搬入园区，打造园区特色景观符号4.德泽飞瀑:参考牛栏江引水入滇，打造园区瀑布景观5.望岳闻江:放大项目望山临江地段优势,打造中心景观台6.丰泽油画:打造具备层次色彩的意境水泽，复刻滇源丰泽美景7.水利图说:与水利图说作者达成精神共鸣，“景墙”作为精神输出形式8.谷昌济泽:利用松花坝轮廓打造特色亲水乐园，植入景观故事线【产品力提升】围绕大区景观、实景生长计划、产品线扩容三大动作进行。大区景观以盘龙江人文、景致、植被等作景观元素，融入8大客户触点；推盘节奏规划实景生长；二期产品补充230户型，利用新产品起势。实景生长计划核心动作：结合推盘节奏规划实景生长，于24年价格跃升期前实现大区核心景观全实景兑现，利用景观价值呈现追升项目推售楼栋价值，匹配价格2022.092023.05地下车库2023.91#2#中庭主景观2023.122023.06商业街会所2#中庭1#2#3#6#库存销售5#1#推售11#12#推售产品线搭配实景推售节点【圈层聚合打造隐翠荟服务系统】主要以异业资源嫁接，私享权益落地等，通过展览、鉴赏、定制奢享、户外等活动实现核心落地。私享权益引入一、豪车私享豪车尊享——引入宾利、阿斯顿马丁、兰博基尼、宝马、法拉利等豪车资源，采取：购车赠送保养大礼包，购车业主享品牌联名定制提车礼等联名权益；机车巡游——联名：哈雷戴维森、凯旋机车、宝马机车等机车品牌：会员享受优先提车权，定制提车仪式，免费参与机车巡游活动。二、私人订制家居设计：jazza空间艺术设计、索菲亚定制等高端定制家居品牌联名，专属家居设计师一对一服务；准现房阶段即可启动家居设计方案；定制服务：方寸间整理事务所、海格管家、J.Wflorist等家政资源合作；赠送家政一对一教学。乔迁赠送家政预约、新年上门家政服务赠送等三、私人权益私行权益：隐翠荟业主自动成为各大银行私行会员，享受全国私行网点一对一服务；顾问咨询：留学（太平洋、金吉列、新航道）金融理财（金燕、瑞然、友蝶）等机构一对一免费咨询；金融俱乐部：成立金融俱乐部，定期组织金融研讨会，邀请金融讲师前来讲解金融知识及风向分析，组织各会员进行企业经营管理交流活动；专属调理师服务：聘请专业营养师、老中医到访项目，梳理养生食谱，定制专属养生计划；专属权益打造一、隐翠会馆私宴定制——索菲特顶层、洲际酒店为业主举办年度答谢宴。洽谈顶级的厨师团队，为业主定制：升学宴、生日宴、纪念日等私宴。购房即享会所私宴折扣优惠会所全业态VIP——①泳池、健身房、瑜伽室引入合作机构启动运营②购房即可赠送1年/2年年卡，免费享受权益③业主后期可享一键预约、针对业主会员制收费，年卡享受6折优惠④儿童娱乐室，四点半学堂免费使用，全方面增加会馆利用率二、万科文旅定制出游：万科旗下：云南抚仙湖小镇、三亚森林度假公园、曼西缇旅游度假小镇。业主专享每年1次定制出游活动，各个文旅板块嫁接，各项权益集结整合输出；定制权益：业主可享受抚仙湖户外营地、希尔顿度假套餐、悦榕庄专项活动一年一次，户外营地帆船、夏令营、攀岩等折扣优惠，希尔顿、半山餐厅下午茶、享大理悦榕庄享万科内部优惠体系三、锦绣服务锦绣光华：十二大定制专享：专业定制服务、商旅服务、园艺服务、宠物托管、家居清洁保养服务、收纳整理服务、私属造型师、私宴厨师预定、超市代买代送、有机蔬菜预订配送、乔迁管家服务、“夕阳无限”长者服务；锦绣风华：①6大贴心帮办：深夜陪护、车场礼宾、重物帮提、温馨祝福、独居陪助、健康小屋②定制高端旅游产品：抚仙湖国际户外营地、高雅运动生活、山谷艺术节、大理扎染、蜡染体验、版纳茶园采摘、制茶体验③共享空间多元化打造：开放性空间：共享休息区、儿童休闲区、共享学习区、艺术长廊④4大圈层构建：健康生活、亲子时光、艺术鉴赏、生活醇享异业资源嫁接一、艺术奢享艺术展览——西山艾维美术馆、CGK昆明当代美术馆、策展-彼岸艺术学会等异业资源引入，定期举办画展、摄影展等活动。艺术鉴赏——云南艺术剧院、大象书店、马家大院等异业资源引入，定期举办话剧、舞台剧等专享活动。二、奢品潮流奢品鉴赏：周大福、卡地亚；爱马仕、LV；百达翡丽、劳力士等奢侈品资源引入，如新品首秀落地项目，会员权益享受等；品牌高定：高定服装资源引入：业主专享上门量体定制服务，奢侈品、高定服装养护权益享受；三、户外运动亲子活动：联名利芙德农场、蔬果采摘园、ROUTE9|九号公路等举办农场、蔬果采摘、露营等亲子活动，享受有机蔬果定期上门派送；运动私享：导入NSC星云滑雪俱乐部、黑马高尔夫学院、金辉马术俱乐部等资源；定期举办滑雪、高尔夫、马术活动，专享免费体验课，以及专享一对一教程，定制运动设备、装备寄存保养等；【团队保障】2023年持续执行末尾淘汰和销冠奖政策，刺激团队销售热情；完善项目的培训体制，每月一个培训主题进行通识专攻，提升销售质素；多方阵地打响扩客战役，广进渠道整合客源，增加客户到访。销售团队人员架构统筹责任人自销销售经理1人，置业顾问7人董鑫源世联销售经理1人，置业顾问5人刘艳合景销售经理1人，置业顾问4人黄琴韩奥磊销售攻坚策划赋能董鑫源太正辉组织调整销售团队换血：销售团队进行调整，调离成交周期长、工作情绪低的销售，每月进行业绩考核淘汰，保持团队销售状态。全员逼客：为保证意向客户的逼定，案场采用三梯度逼定方案，销售梯度、销售经理梯度、PM梯度，梯梯递进，层层引导，全员杀客。团队赋能全年计划：2023年全年计划培训96场，每月8场，每周2场。集训磨刀：在销讲基础上，不断提升对项目认知，要求销售对豪奢品牌有辨认技能，融入金融理财等方面通识。且学且战：每周末梳理当周客户群体特性，实时进行团队进阶培训，并要求策划针对当周难题给出对抗性说辞，以点打点，当月销冠分享心得。项目认知类（1-3月）园区整体规划培训进阶通识类（7-9月）金融通识培训项目园区景观培训理财通识培训项目新样板间说辞培训互联网通识培训基础品牌类（4-6月）奢侈品品牌培训终极杀客类（10-12月）项目价值点精炼说辞培训汽车品牌培训核心竞品对抗说辞培训箱包品牌培训销冠心得分享会议团队整合架构搭建：丰富营销组织架构搭建，重点捕捉。项目组主力作战，持续引入商管、朴邻对外部门协助拓展，同步进行营销内部南北合作、大客户组嫁接，全员经纪人战役。异业资源：引入4S店、豪车品牌、合作银行、航空公司等实现高端异业联盟，并根据成交客户地图，对个体户集中区域和企事业单位进行圈层客户深挖。线上引客：运营微信公众号、微信视频号、抖音、小红书、今日头条和知乎等线上自媒体矩阵，扩大客户认知渠道，提升客户认知，实现客户到访。广进渠道：维护渠道关系，联合多家渠道多线出击，阻截意向客户，引导客户到访。通盘通客指挥部营销项目组朴邻营销南北合作营销大客户组营销全员经纪一级渠道签约二级科目三级科目一阶段：1.1-4.30

费用（万）一阶段详细费用明细二阶段：5.1-7.31

费用（万）二阶段详细费用明细三阶段：8.1-10.30

费用（万）三阶段详细费用明细四阶段：11.1-12.31

费用（万）四阶段详细费用明细全年费用预算

（万）公司口营销费用1、签约中心费用49.47—37.1

37.1

24.73

148.4项目口营销费用1、策划及咨询费用53.12广告公司月费6万/月其他服务费7.68万/月41.04广告公司月费6万/月其他服务费7.68万/月41.04广告公司月费6万/月其他服务费7.68万/月27.36广告公司月费6万/月其他服务费7.68万/月80.482、营销/租赁设施建造费0—0—0—0—03、销售展示区运营费用1座机宽带费用、营销中心及展示区垃圾清运费用、营销中心打印机租赁费用0.9座机宽带费用、营销中心及展示区垃圾清运费用、营销中心打印机租赁费用0.9座机宽带费用、营销中心及展示区垃圾清运费用、营销中心打印机租赁费用0.6座机宽带费用、营销中心及展示区垃圾清运费用、营销中心打印机租赁费用3.44、包装制作费用6.17案场物料焕新、实景围挡制作、案场金属字、发光字制作16展示区围挡画面焕新5万，5#样板间通道包装5万，常规包装费用6万，111#2#园林呈现绿植围挡5万，常规包装费用6万12中庭园林呈现围挡及其他导视5万，楼王样板间通道包装及导视费用3万，常规包装费用4万45.175、物业公司及第三方服务费用130.09月度物业服务费用，预估产生30万/月120月度物业服务费用，预估产生