房地产行业REITs行业2024年一季报业绩综述：业绩及经营表现分化政策红利持续释放

目录1、季各态个现分，绩标额成 1述业及券现分，绩标额成 1同比角业现分，租最，业园高等态复压 1达率角三标平达率过100%，较四度有升 3障租住：季度营健出率持94%以高位 4储流一度供分金达率106%，扩募租承压 5业区一度入及供及期，“换量策延续 8费础施首批3只费营，出率在98%上位 态保首绿能REIT表不，创务REIT营好 13速路一度入总承，客及位因较关键 15源础施整可供配额成超130%，电表最佳 172、资议策红不释，级场提扩更投性比 19场顾政红年叠资荒利走，市较1月部涨18.5% 19望投建：前一市提扩更性价，级场续好三主线 20风险析 24图表目录图表1：业态2024Q1收入环情况 1图表2：业态2024Q1的EBITDA环情况 1图表3：业态2024Q1可供配额环情况 2图表4：业态2024Q1绩达率同比总况 2图表5：业态2024Q1收入成况 3图表6：业态2024Q1的EBITDA成况 3图表7：业态2024Q1可供配额成况 3图表8：租房REITs入、EBITDA及供金额况 4图表9：租房REITs度收（元） 4图表10：保房REITs度可分金（元） 4图表11：保房REITs金（元平米/月） 5图表12：保房REITs租率 5图表13：保房REITs户结构 5图表14：仓物流REITs收入、EBITDA可配金情况 6图表15：仓物流REITS季度入万） 6图表16：仓物季供分金（元） 6图17:仓物流REITs租金元/方米/7图表18：仓物流REIT出租率 7图表19：产园区REITS收入、EBITDA可配金情况 8图表20：产园区REITS季度入万） 9图表21：产园可配金（元） 9图表22：产园区REITs月租单（元㎡/月） 9图表23：产园区REITs出租率 10图表24：消费REITs、EBITDA可分额情况 11图表25：消费REITs收入万） 11图表26：消费REITs可供配额万） 11图表27：消费REITs率稳有，实美REIT出租显著善 12图表28：生环保REITs收入、EBITDA可配金情况 13图表29：生环保REITs季度入万） 13图表30：生环保REITs季度供配额万） 13图表31：中首绿能REIT生垃处量 14图表32：中首绿能REIT上电量 14图表33：中首绿能REIT厨垃处量 14图表34：中首绿能REIT收结构 14图表35：富首水务REIT污处量万吨/14图表36：富首水务REIT产利率 14图表37：高公路REIT收入、EBITDA可配金情况 15图表38：高公路REIT季度入万） 15图表39：高公路REIT季度供配额万） 15图表40：中安交控REIT客车量化分 16图表41：华中交建REIT客车量化分 16图表42：中山高速REIT客、车均量 16图表43：首批2高路REITs车量化 16图表44：汉高和高速均费流变化 16图表45：沪浙速东高日收车量化 16图表46：能基设施REITS收、EBITDA及供分金情况 17图表47：能基设施REITS季收（元） 17图表48：能基设施REITS季可分金万元） 17图表49：鹏深能源REIT上电量 18图表50：中京光伏REIT结电量 18图表51：中京光伏REIT结电价 18图表52：国家电投新能源REIT发电量及上网电量 18图表53：国家电投新能源REIT上网电价 18图表54：中证REITs（盘）收指数 19图表55：REITs均率与端率约400-500bps 19图表58：产权REITs估值派标市表与业达率至5月6日） 23图表59:营权REITs新估分指、场现与绩成（至5月6231、一季度各业态及个券表现分化，业绩指标超额达成综述：业态及个券表现分化，业绩指标超额达成同环比视角：业绩表现分化，保租房最稳，产业园、高速等业态修复承压5636REITsREITREIT3REIT433REITsREITs（消费REITs无可比数据），主要结论如下：REITsEBITDAREITs则6%、15%21%。（（alphaREITsREITs-净利润-EBITDA-可供分配金额”的调整计算过程，因此三大业绩指变化趋势可能有所背离。变化幅度上看，各板块平均收入同环比变化在±15%EBITDA和可供分配金额的变化幅度则大体在±50%区间（REITs受个券影响超出）。此外由于可供分配金额的调整涉及未来支出预留、重大资本性支出等偏主观的调整项，因此与收EBITDA相比，其可主观调节的空间更大，走势也常有背离。图表1：各业态2024Q1的收入同环比情况 图表2：各业态2024Q1的EBITDA同环比情况产业公路 生产业公路 生园区 仓储物流 保租房 高速

同比环比

0%

同比环比数据来源：REITs公告，14REITs注2：非完整报告期业绩在计算同环比数据时线性外推，下同

数据来源：REITs公告，注：能源REITs环比数据剔除了EBITDA转正的鹏华深圳能源REIT行业深度报告图表3：各业态2024Q1的可供分配金额同环比情况同比环比产业园区 仓储物流保租房产业园区 仓储物流保租房高公路 生态环保能源40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%数据来源：REITs公告，REITs752.3%REIT32311.2%图表4：各业态2024Q1业绩达成率及同环比汇总情况收入（万元） EBITDA（万元）可供分配金额（万元）收入达成率EBITDA达成率可供分配金额达成率收入增速 可供分配金额增速名称2024Q12024累计2024Q12024累计2024Q12024累计2024Q12024进度2024Q12024进度2024Q12024进度Q1同比Q1环比Q1同比Q1环比产权类产业园区华安张江产业园REIT4,3864,3863,5423,5423,2833,283104%26%116%29%104%26%-22.3%--1.9%博时蛇口产园REIT4,9704,9703,6283,6282,7682,76892%23%163%41%76%19%--11.3%--44.8%东吴苏园产业REIT6,9616,9614,2914,2913,8733,873-------4.0%3.1%24.2%-20.2%建信中关村REIT3,6333,6331,7621,7621,0641,064-------19.6%-5.4%-54.9%-40.2%华夏合肥高新REIT2,3112,3111,4521,4521,8921,892- - - - - --3.0%-4.3%2.2%-1.6%国泰君安临港创新产业园REIT1,0991,099868868774774- - - - - --10.1%-13.7%-8.0%-33.6%国泰君安东久新经济REIT2,6292,6291,9101,9102,0322,032-------3.1%-3.0%1.9%15.1%华夏和达高科REIT2,6952,6951,6281,6281,4741,474-------7.1%-5.7%-0.2%-1.4%中金湖北科投光谷REIT2,7982,7981,7341,7341,9521,95295%24%86%21%102%25%--9.9%-3.7%仓储物流 中金普洛斯REIT11,94311,9437,8207,8208,8848,88494%23%94%23%100%25%--0.7%--4.0%红土创新盐田港REIT3,4063,4062,6462,6462,5272,527106%26%110%27%111%28%--0.7%-10.4%嘉实京东仓储基础设施REIT2,6462,6461,7211,7212,0042,004------2.5%-1.7%2.7%26.0%保租房 中金厦门安居REIT1,9541,9541,5381,5381,4251,425------3.1%0.5%1.7%3.5%华夏北京保障房REIT1,8211,8211,3171,3171,3441,344------0.9%-0.4%-2.0%-2.5%红土创新深圳安居REIT1,3631,3631,1451,1451,3411,341-------1.1%0.0%6.3%23.9%华夏基金华润有巢REIT1,9621,9621,2251,2251,2201,220------1.8%-1.4%-23.3%-14.9%国泰君安城投宽庭保租房REIT4,5744,5743,2253,2253,2773,277103%26%102%25%101%25%----消费 华夏金茂商业REIT1,4621,462808808887887-华夏金茂商业REIT1,4621,462808808887887------嘉实物美消费REIT1,9651,9651,4931,4931,2111,211------华夏华润商业REIT10,07410,0745,7045,7045,1225,122------中金印力消费REIT------------特许经营权高速公路平安广州广河REIT18,75118,75116,04416,04415,11115,111------浙商沪杭甬REIT18,70818,70815,34715,34714,50014,500------华夏越秀高速REIT5,8285,8284,4134,4133,3993,399------华夏中国交建REIT10,57710,5778,0308,0307,2007,200------国金中国铁建REIT18,83518,83514,97014,97012,40712,407------华泰江苏交控REIT8,7068,7066,3346,3347,0267,026------中金安徽交控REIT21,59421,59417,88517,88512,94212,942------中金山东高速REIT7,1277,1274,4774,4774,9054,905104%26%111%28%110%27%易方达深高速REIT------------- - - -市政环保 中航首钢绿能REIT8,9448,9442,4312,431 1,2651,265- - - - - --12.4%-23.0%-66.8%-71.5%富国首创水务REIT7,2337,2333,7763,776 4,1694,169- - - - - -5.2%-1.2%25.5%85.1%能源 - - -- - -- - -- - ------3.8%-1.5%2.1%27.0%1.1%3.6%4.0%156.2%-10.8%2.4%-23.3%-13.4%-9.8%-10.1%-22.9%-7.3%0.8%-1.3%-14.8%56.9%-6.4%-2.3%-8.2%64.3%-19.9%8.3%-43.9%-29.8%- -14.7% --88.3%中航京能光伏REIT 9,381 9,3818,030 8,03015,838 15,838 87% 22% 85% 21% 191% 47% - 6.3% - 2311.2%国家电投新能源REIT 30,237 30,23725,102 25,10213,649 13,649 130% 32% 146% 36% 78% 19% - 34.0% - -37.1%嘉实中国电建清洁能源REIT - - - - - - - - - - - - - - - -数据来源：REITs公告，100%，较四季度均有提升2024REITsEBITDA33REITs12202420243REITs9REITs102%，EBITDA108%20230.1、21.010.02023图表5：各业态2024Q1的收入达成情况 图表6：各业态2024Q1的EBITDA达成情况120%100%80%

2024Q1 2024进度

122%

2024Q1 2024进度

11102% 102%11102% 102%1%30%25%25%28%29%0%

108%97%100%108%97%100%103%104%24%25%26%26%27%

产业园区 仓储物

保租房 高速公路 能源数据来源：REITs公告，1REITs3220249REITs

数据来源：REITs公告，图表7：各业态2024Q1的可供分配金额达成情况

2024Q1 2024进度 135% 106%110%106%110%101%94%33%27%25%26%23%60%40%20%0%产业园区 仓储物流 保租房 高速公路 能源数据来源：REITs公告，保障性租赁住房：一季度经营稳健，出租率维持以上高位保租房REITs：城投宽庭REIT一季度表现超预期，收入环比变动幅度较小，出租率均维持94%以上高位。REITs一季度业绩呈现三大特征：（1）三大业绩指标表现均超预期。2024年业绩预测的国泰REIT的收入、EBITDA103%、102%、101%，均超额达成。（2）业绩稳健，同环比表现亮眼。REIT收入、可供分配金额同环比双增；华夏北京保障REITREITREIT虽业绩同比下降，但可供分配金额同环比双增。（3）运营稳健租金稳中有升，出租率表现分化。REIT及红土创新REIT表现较好，202398%REIT98.6%REIT94.3%3.0个百分点，主因两次配租工作间部分家庭租约到期时资格审查未通过，未安排新家庭入住；华夏基金华润有巢REIT的整体加权平均出租率94.9%，较此前93%左右的低位有所回升；租金方面，已披露租金单价的华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT均呈稳中有升态势。图表8：保租房REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入（万元） EBITDA（万元）可供分配金额（万元） 收入达成率 EBITDA达成率可供分配金额达成率 收入增速 可供分配金额增速称 2024Q1 024累计2024Q12024累计2024Q12024累计2024Q12024进度2024Q12024进度2024Q12024进度Q1同比Q1环比Q1同比Q1环比保租房中金厦门安居REIT1,9541,9541,5381,5381,4251,425- - - - - -3.1%0.5%1.7%3.5%华夏北京保障房REIT1,8211,8211,3171,3171,3441,344- - - - - -0.9%-0.4%-2.0%-2.5%红土创新深圳安居REIT1,3631,3631,1451,1451,3411,341- - - - - --1.1%0.0%6.3%23.9%华夏基金华润有巢REIT1,9621,9621,2251,2251,2201,220- - - - - -1.8%-1.4%-23.3%-14.9%国泰君安城投宽庭保租房REIT 4,574 4,5743,225 3,225 3,277 3,277103% 26% 102% 25% 101% 25%- - - - 数据来源：REITs公告，注：非完整报告期业绩在计算同环比数据时线性外推图表9：保租房REITs季度收入（万元） 图表10：保租房REITs季度可供分配金额（万元）5000450040003500300025002000150010005000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1

0.5%0.0%-0.4%0.5%0.0%-0.4%-1.4%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%

3500300025002000150010000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q13.5%-2.5%-14.9%23.9%3.5%-2.5%-14.9%

30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表11：保租房REITs租金（元/平方米/月） 图表12：保租房REITs出租率中金厦门安居REIT 华夏北京保障房REIT7058.558.558.558.554.554.656.232.532.832.933.25040

102%100%98%

中金厦门安居REIT 华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT 华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT99.5% 99.6% 99.6% 99.8% 99.4%99.1% 98.8% 98.6% 98.3%96%3020 10 88%

96.1%94.6%

97.0%96.4%

97.0% 97.3%92.9% 93.1%

98.7%96.1%94.3%94.9%02023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表13：保租房REITs租户结构2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1120%91%92%91%92%91%92%92%89%96%85%8585%89%67%57%58%57%58%43%43%42%42%33%15%19%9%8%8%8%11%4%个人租户 企业租户/单位趸租 个人租户企业租户个人租户 企业租户/单位趸租 个人租户企业租户中金厦门安居REIT 华夏北京保障房REIT 红土创新深圳安居REIT 国泰君安城投宽庭保障房REIT1%15%15%80%60%40%20%0%数据来源：REITs公告，仓储物流：一季度可供分配金额达成率106%，扩募出租率承压仓储物流REITs：三只REITs收入及可供同比增速较快，底层资产长期仍具备韧性。一季度三只仓储物流REITs收入及可供均同比增长，且红土创新盐田港收入、EBITDA及可供分配金额达成率均超预期，中金普洛斯REIT可供分配金额虽环比小幅下降，但可供分配金额达成情况也基本符合预期。经营端看，受2023年高标仓供给高峰影响，市场存量项目仍待去化。（1）嘉实京东仓储基础设施REIT：3只REITs中唯一一只满64720233.5%，主要系武汉项目新签租金下降所致，运管机构已按此前公告的风险缓释措施，等比例减免运管费，且与供应商磋商下调物管费。2只扩募REITs出租率受区域市场影响有所下滑，项目内部表现分化。（2）中金普洛斯REIT：一季度86%3.8个百分点，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后平均出租88.0%37.93元/平方米/月，且通州光机电物流园出租率持续改善。（3）红土创新盐田港REIT：202395.1%行业深度报告至91.2%，主要系受中美贸易形势及产业转移的影响，首发资产现代物流中心项目部分以欧美业务为主的客户业务量萎缩，减租需求加大，但扩募资产满租且租赁期限长达4.75年。图表14：仓储物流REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入（万元） EBITDA（万元） 可供分配金额（万元） 收入达成率 EBITDA达成率可供分配金额达成率 收入增速 名称2024Q12024累计2024Q12024累计2024Q12024累计2024Q12024进度2024Q12024进度2024Q12024进度Q1同比Q1环比Q1同比Q1环比仓储物流中金普洛斯REIT11,94311,9437,8207,820 8,88494%23%94% 23% 100%25%--0.7%--4.0%红土创新盐田港REIT3,4063,4062,6462,646 2,527106%26%110% 27% 111%28%--0.7%-10.4%嘉实京东仓储基础设施REIT 2,646 2,6461,721 1,721 2,004 2,004- - - - - - 2.5%-1.7%2.7% 26.0%数据来源：REITs公告，注：非完整报告期业绩在计算同环比数据时线性外推图表15：仓储物流REITS季度收入（万元） 图表16：仓储物流季度可供分配金额（万元）14000120001000080006000400020000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1环比-0.7%%-0.7%%-1.7%-0.7

12000100000

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1

30.0%26.0%10.4%26.0%10.4%%4.0-20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0% 数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图17:仓储物流REITs月租金（元/平方米/月）2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q32023Q4 2024Q1 2024Q1同比2024Q1环比41.040.812.3% 41.040.812.3% 37.737.937.732.833.833.734.229.028.00.5%4035302520151050红土创新盐田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施

14%12%10%8%6%4%2%0%数据来源：REITs公告，注：红土创新盐田港REIT月租金由季报披露数据加权换算得出图表18：仓储物流REIT出租率105%

红土创新盐田港REIT 中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT100%

100% 100% 100% 100% 100%99% 99% 99% 99% 99%

99%

95%

94%

99% 99%99%96%93%

93%85%

88%

88%

90%

86%80%75%2021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1数据来源：REITs公告，产业园区REITs：两只扩募产园业绩表现优异，内部项目分化。REITs平均收入、EBITDA、可97%、122%、94%REITREIT由于项目回款具有前高后低特征且存续租约免租期一般设置在一季度，可供分配金额达成率不及预期，但预计99%REITs一季度收入及可供分配金额同比大幅增长，主要REIT底层资产表现分化，但属于正常范围的小幅波动。吸纳承压“以价换量”现象延续，板块租金单价以跌为主。（1）量：吸纳承压出租率多数下探，板块出租表现趋同。受市场供需关系影响，9只产业园区REITs中5只REITs出租率边际下滑，占据多数。个券来REITs，包括东久REITREITREITs98%3.6、2.0个百分点；中80%-90%REITs出租率居中波动，且以跌为主；出租率提升幅度较大的是华安张江产业园REITREIT60%-70%9.0、8.3个百分点，中金湖北科投REIT出租率提升1.8个百分点至87.0%。（2）价：租金单价以跌为主，以价换量延续。产业园REITs租金单价披露具有不连续性，我们考察拥有可比环比数据的6只产业园REITs，仅博时蛇口REITREIT0.84%、0.02%REIT3REITsREITREIT1.1%、5.5%，结合其出租率底部回升，以价换量的现象较为明显。收入（万元） EBITDA（万元） 收入达成率EBITDA达成率可供分配金额达成率收入增速 名称2024Q1 2024累计2024Q12024累计2024Q1收入（万元） EBITDA（万元） 收入达成率EBITDA达成率可供分配金额达成率收入增速 名称2024Q1 2024累计2024Q12024累计2024Q12024累计2024Q12024进度2024Q12024进度2024Q12024进度Q1同比Q1环比Q1同比Q1环比产业园区华安张江产业园REIT4,3864,3863,5423,5423,2833,283104%26%116%29%104%26%-22.3%--1.9%博时蛇口产园REIT4,9704,9703,6283,6282,7682,76892%23%163%41%76%19%--11.3%--44.8%东吴苏园产业REIT6,9616,9614,2914,2913,8733,873-------4.0%3.1%24.2%-20.2%建信中关村REIT3,6333,6331,7621,7621,0641,064-------19.6%-5.4%-54.9%-40.2%华夏合肥高新REIT2,3112,3111,4521,4521,8921,892- - - - - --3.0%-4.3%2.2%-1.6%国泰君安临港创新产业园REIT1,0991,099868868774774- - - - - --10.1%-13.7%-8.0%-33.6%国泰君安东久新经济REIT2,6292,6291,9101,9102,0322,032- - - - - --3.1%-3.0%1.9%15.1%华夏和达高科REIT2,6952,6951,6281,6281,4741,474- - - - - --7.1%-5.7%-0.2%-1.4%中金湖北科投光谷REIT 2,798 2,7981,734 1,734 1,952 1,95295% 24% 86% 21% 102% 25%- -9.9% - 3.7%数据来源：REITs公告，注：非完整报告期业绩在计算同环比数据时线性外推图表20：产业园区REITS季度收入（万元） 图表21：产业园区可供分配金额（万元）2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q1环比8000 25%

7000

22.3%

20%

336000500040003000200010000

1.3%-1-5.7%-53.0%.1%1.3%-1-5.7%-53.0%-4.3%--4.3%--13.7%-13.7%

0%.4%.4%-9.9%-10%-9

数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表22：产业园区REITs月租金单价（元/㎡/月）2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q1同比 2024Q1环200

10%180160140120100806040200

0.8%-2-2

-1-1%-1-1%.4%

-0.6%

4.1% 3.9%0.0% 0.0%

7.9-5.5%7.9-5

5%-0.4%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%数据来源：REITs公告，、注：为便于比较，将华安张江光大REIT、华夏和达高科REIT及建信中关村REIT的日租金转化为月租金，月租金=日租金*365/12图表23：产业园区REITs出租率100%

博时蛇口产园REIT 华安张江光大园REIT 东吴苏园产业REIT建信中关村REIT 华夏合肥高新REIT 国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT 华夏和达高科REIT 中金湖北科投光谷REIT90%居中波动，下跌为主90%居中波动，下跌为主80%70%筑底回升60%50%40%2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1数据来源：REITs公告，消费基础设施：首批3只消费运营良好，出租率均在98%以上高位消费基础设施REITs：运营状况良好，出租率均在98%以上高位且购物中心租户集中度较低，会员指标进一步增长。业绩端看，一季度消费REITs表现良好，其中华夏华润商业REIT收入过亿，可供分配金额超5000万；经营端看，购物中心及社区商超业态各具特色。具体来说：购物中心REIT：出租率维持98%以上高位，租户结构分散主力店占比超3成，客流量同比增长。2REITsREIT25.5%，主力店所占租赁33%REIT55%33.75元/平方米/月。此外，2只购物REITsREITREIT的8.0%12.3%REIT120万人，逾青岛常住人口十分之16%。社区商超REIT：长租期高收缴稳健运营，出租率显著改善。REIT底层资产为社区商8.07100%2023年上半年88.7%98.3%9.6个百分点。图表24：消费REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况收入（万元） EBITDA（万元） 可供分配金额（万元） 收入达成率 EBITDA达成率可供分配金额达成率 收入增速 可供分配金额增速名称 2024Q1 2024累计2024Q12024累计2024Q12024累计 2024Q12024进度2024Q12024进度2024Q12024进度Q1同比Q1环比Q1同比Q1环比消费华夏金茂商业REIT1,4621,462808808887887- - - - - - - - - -嘉实物美消费REIT1,9651,9651,4931,4931,2111,211- - - - - - - - - -华夏华润商业REIT10,07410,0745,7045,7045,1225,122- - - - - - - - - -中金印力消费REIT------- - - - - - - - - -数据来源：REITs公告，3REITs3REIT图表25：消费REITs季度收入（万元） 图表26：消费REITs季度可供分配金额（万元）12000100000

2024Q1华夏金茂商业REIT嘉实物美消费REIT华夏华润商业REIT

600050006000500040003000200010000华夏金茂商业REIT嘉实物美消费REIT华夏华润商业REIT数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表27：消费REITs出租率稳中有升，嘉实物美REIT出租率显著改善

华夏金茂商业REIT 嘉实物美消费REIT 华夏华润商业REIT

91.7%85.8%91.9%91.7%85.8%91.9%95.8%98.6%98.8%98.4%93.0%98.5%99.2%98.3%98.3%89.3% 88.7%40%20%0%2020 2021 2022 2023 2024Q1数据来源：REITs公告，注：2023REITREITREIT2023H1REIT2023Q1-Q3生态环保：首钢绿能REIT表现不佳，首创水务REIT经营良好中航首钢绿能REIT：生活垃圾处理量同环比双跌，上网电量较去年同期下降25%。2024年一季度中航REIT12.4%66.8%。经营端来看，3181#发电机24.5%。202411%、26%；收8%9%节假期人员离京，北京市生活垃圾产生量季节性减少。富国首创水务REIT：总收入同比增长，可供分配金额环比大幅度提升。202425.5%85.1%18%，深圳15%算情况看，回款周期通常为2个月，2023年12月份由于结算流程延迟账期延长至3个月，相应款项实际于2024年1月份收回，增厚了当期现金流；同时项目本期资本性支出126万元，较上季度147万元略有下降。图表28：生态环保REITs收入、EBITDA及可供分配金额情况数据来源：REITs公告，注：非完整报告期业绩在计算同环比数据时线性外推图表29：生态环保REITs季度收入（万元） 图表30：生态环保REITs季度可供分配金额（万元）600012023Q22023Q33Q42024Q12024Q1环比100%2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q114000 85%80%-1%500060%12000 -5%400040%10000300020%0%80006000-10%-15%2000-20%1000-40%4000-20%-60%2000-71%-23%0中航首钢绿能REIT富国首创水务REIT-80%0中航首钢绿能REIT 富国首创水务REIT-25%数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表31：中航首钢绿能REIT生活垃圾处理量 图表32：中航首钢绿能REIT上网电量数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表33：中航首钢绿能REIT厨余垃圾处置量 图表34：中航首钢绿能REIT收入结构

厨余垃圾处置量（万吨）同比环比 26%

30%25%20%1.41.21.00.80.60.40.20.0

-8%

-5%-

9%-20%1%-20%1%-11%--1%%-5%-14%

10% 10%3%-1%

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表35：富国首创水务REIT污水处理量（万吨/天） 图表36：富国首创水务REIT产能利用率深圳项目：日均污水处理量 合肥项目：日均污水处理量深圳项目：污水处理量：同比 合肥项目：污水处理量：同比45 18%20%40 18% 17% 15%15%35 12% 10%

120%100%80%

深圳项目：综合产能利用率 合肥项目：综合产能利用率30252015 105-22%0

-14%-18%

-8%

7%-1%

5%0%-5%-10%-15%-20%-25%

60%103%108%102%103%108%102%107% 92% 94% 99%80%85%84%79%75%73%84%88%88%62%81% 68% 72% 20%0%2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，高速公路：一季度收入总体承压，货客比及区位因素较为关键高速公路REITs：多数高速REITs业绩及通行量同比下滑，但可供分配金额环比2023年四季度有所改善。REITs一季度收入、可供分配金额和车流量在同比维度下多为下滑，板块修复仍有压力，但环比2023REIT由于四季报中可供分配金额包含了上市募集资金，REIT2023年四季度基数较低，收入和可供分配金REITsREIT2024年业绩预测，整体三项业绩均超预期达成，在各业态中完成率较高。个券间表现分化，货车同比修复态势优于客车，区位优势较好的REITs经营韧性更强。高速公路REITs板块底层资产整体处于修复进程之中，同比以跌为主，但板块内个券业绩有所分化。客货拆分来看，3只披露REITsREITREITREIT业绩同环比降幅相对较小或有一定程度的正增长，经营韧性更强。图表37：高速公路REIT收入、EBITDA及可供分配金额情况收入（万元） EBITDA（万元）可供分配金额（万元） 收入达成率 EBITDA达成率可供分配金额达成率 收入增速 名称 2024Q1 2024累计2024Q12024累计2024Q12024累计 2024Q12024进度2024Q12024进度2024Q12024进度Q1同比Q1环比Q1同比Q1环比高速公路高速公路平安广州广河REIT 18,751 18,75116,044 16,04415,111 15,111 - - - - - - -3.8%-1.5%2.1% 27.0%浙商沪杭甬REIT 18,708 18,70815,347 15,34714,500 14,500 - - - - - - 1.1%3.6%4.0%156.2%华夏越秀高速REIT 5,828 5,8284,413 4,413 3,399 3,399 - - - - - - -10.8%2.4%-23.3%-13.4%华夏中国交建REIT 10,577 10,5778,030 8,030 7,200 7,200 - - - - - - -9.8%-10.1%-22.9%-7.3%国金中国铁建REIT 18,835 18,83514,970 14,97012,407 12,407 - - - - - - 0.8%-1.3%-14.8%56.9%华泰江苏交控REIT 8,706 8,7066,334 6,334 7,026 7,026 - - - - - - -6.4%-2.3%-8.2%64.3%中金安徽交控REIT 21,594 21,59417,885 17,88512,942 12,942 - - - - - - -19.9%8.3%-43.9%-29.8%中金山东高速REIT 7,127 7,1274,477 4,477 4,905 4,905 104% 26% 111% 28% 110% 27% - -14.7% - -88.3%易方达深高速REIT - - - - - -- - - - - - - - - - 数据来源：REITs公告，注：非完整报告期业绩在计算同环比数据时线性外推图表38：高速公路REIT季度收入（万元） 图表39：高速公路REIT季度可供分配金额（万元）数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表40：中金安徽交控REIT客货车流量变化拆分 图表41：华夏中国交建REIT客货车流量变化拆分数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表42：中金山东高速REIT客车、货车日均车流量 图表43：首批2只高速公路REITs车流量变化客车日均自然车流量（辆） 货车日均自然车流量（辆合计日均自然车流量（辆） 客车同比增速（辆）货车同比增速 合计同比增速25000

15%

（万辆）1,600

浙商沪杭甬REIT：收费道口通行车辆 平安广州广河REIT：混合车流量浙商沪杭甬REIT：车流量：同比增速 安广州广河REIT：车流量：同比增速2000015000100005000

10%10.14%-1.14%10.14%-1.14%%-9.410%-5%-10%

1,4001,2001,000

40%45%31%27%45%31%27%20%11%-4-26%8%-1%18%13%7%20%10%0%-10%-20%02024Q1

-15%

02022Q4 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4

-30%数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表44：汉孝高速和渝遂高速日均收费车流量变化 图表45：沪苏浙高速和山东高速日均收费车流量变化（万辆）450%%%50%%%%26-1%33%20-9%18%133210

华夏越秀高速REIT 国金中国铁建REIT华夏越秀高速REIT同增速 国金中国铁建REIT同增速

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%

（万辆）6%%%%%19.139%-6%-1.14243210

华泰江苏交控REIT 中金山东高速REIT华泰江苏交控REIT同比增速 中金山东高速REIT同比增307%

350%300%250%200%150%100%50%0%-50%2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1

2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，1.8能源基础设施：整体可供分配金额完成率超130%，国电投表现最佳能源基础设施REITs：一季度整体完成度良好，但有所分化。一季度板块收入、EBITDA、可供平均达成率分别为109%、116%、135%，整体完成度良好，但达成率和经营表现有所分化。其中：（1）鹏华深圳能源REIT：受机组检修安排、市场供需等影响，一季度上网电量环比下降16%，导致售电收入回落。（2）国家电投新能源REIT：一季度风资源较好带动运营向好，发电量、上网电量环比分别提升18.5%、18.6%。（3）中航京能光伏REIT：一季度可供分派金额完成度较高且环比大幅增长，主因2023年四季度调减项合计5.12.520241月已归还的保理本金。经营方面，一季度项目4%17.3%，主因一季度榆林地区太阳光2023年四季度末发生设备故障也影响本期发电表现。图表46：能源基础设施REITS收入、EBITDA及可供分配金额情况数据来源：REITs公告，注：非完整报告期业绩在计算同环比数据时线性外推图表47：能源基础设施REITS季度收入（万元） 图表48：能源基础设施REITS季度可供分配金额（万元）数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表49：鹏华深圳能源REIT上网电量数据来源：REITs公告，图表50：中航京能光伏REIT结算电量 图表51：中航京能光伏REIT结算电价（万千瓦时） 83%81%74%66%61%5%1%29%120001000080006000400020000

江山永宸结算电量湖北晶泰结算电量

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，图表52：国家电投新能源REIT发电量及上网电量 图表53：国家电投新能源REIT上网电价数据来源：REITs公告， 数据来源：REITs公告，22.1市场回顾：政策红利年叠加资产荒下利差走阔，市场较1月底部上涨18.5%资产荒下利差走扩，叠加政策红利年共同驱动本轮行情，REITs二级市场表现已较1月中市场低点回升18.8%。截至5月6日，中证REITs（收盘）全收益指数上涨9.7%，较1月12日的年内市场底部涨幅达到%。我们认为本轮上涨行情驱动要素主要为如下三方面：二级市场长期回调，估值具备性价比，政策面等积极因素催化下易迎来超跌反弹。2023年以市场受多重因素持续回调，2023收盘）22.7%估值逐渐具备性价比，消化了前期市场过热阶段的涨幅，在政策利好催化下，超跌板块和个券迎来反弹；长端利率下行利差走阔，固收资产荒行情下成高性价比之选。2023年末以来，以十年期国债32.3%整数位关口，创历史新低。利率持续下行下强制分红属性高分红+7%。因2023年底以来持续走阔，20241507.77bps的高位，后在400-500bps的区间范围内震荡。图表：中证RET（收盘）全收益指数 图表RETs平均分派率与长端利率利差约0-00s0

中证REITs(收盘)全收指数

利差：REITs分派率-国债收益率（右轴，bp） REITs：平均分派十年期国债：到期收益率7% 6%7% 6% 5% 4% 3% 2%2021-09-302021-11-052021-09-302021-11-052021-12-062022-01-052022-02-102022-03-112022-04-132022-05-172022-06-162022-07-152022-08-152022-09-142022-10-202022-11-182022-12-192023-01-182023-02-232023-03-242023-04-252023-05-292023-06-292023-07-282023-08-282023-09-262023-11-022023-12-012024-01-022024-01-312024-03-082024-04-10数据来源：wind， 数据来源：REITs公告，56TTMTTMREITs政策红利年利好频频，监管呵护提振市场信心。2023纳入2024相关政策利好迭出，频次有所加快。我们认来看，REITs市场在监管悉心呵护下可持续提质扩面，市场流动性持续提升，市场表现迎来修复。图表56：年内REITs相关政策利好频频，监管呵护市场提质扩面日期 部门/媒体 发文/新闻事件 主要内容2023/12/6

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港合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种2024/4/22 证监会

《坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展——学习<习近平关于金融工作论述摘编>》

加强资本市场法治建设，加快推动制定修订证券投资基金资料来源：政府官网，大主线我们继续看好今年REITs市场的总体表现，一、二级市场对比来看，我们认为当前时点REITs一级市场增量的投资机会（新发项目扩容、新业态入场和存量项目扩募）优于二级存量项目，更具性价比。主要原因如下：监管反馈趋严，首发持续估值压实。发行监管态势趋严，监管反馈函中关于5单项目为例，45回复监管反馈，5REIT因评估0.58%3.90%-15.16%不等。监管态度审二级市场表现留足安全边际，使相关项目更具性价比。一级市场可选标的充足，挂网项目多达20个。市场扩容扩募推进顺利。扩容方面，5674市场迎来第七大业态；扩募方面，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT先后发布扩募公告，其中前者已经于上交所挂网。我们认为REITs市场持续提质扩容是监管重要工作，REITs一级市场也是相关工作推进重点，可选储备项目较多。图表57：沪深两所挂网项目多达20单受理日期更新日期交易所当前审核状态REITs类别REITs名称业态工银瑞信河北高速集团高速公路封2023/6/82024/4/3上交所通过新发项目高速公路闭式基础设施证券投资基金易方达广州开发区高新产业园封闭2023/6/142024/4/3深交所注册生效新发项目产业园区式基础设施证券投资基金建信金风新能源封闭式基础设施证2023/9/42023/9/4深交所已问询新发项目能源券投资基金华泰紫金南京建邺产业园封闭式基2023/10/202023/12/1上交所已反馈新发项目产业园区础设施证券投资基金中金重庆两江产业园封闭式基础设2023/10/272023/12/1上交所已反馈新发项目产业园区施证券投资基金招商基金招商公路高速公路封闭式2023/11/102023/4/24深交所已问询新发项目高速公路基础设施证券投资基金中航易商仓储物流封闭式基础设施2023/12/12024/1/22上交所已反馈新发项目仓储式物流证券投资基金华夏特变电工新能源封闭式基础设2023/12/72024/1/23上交所已反馈新发项目能源施证券投资基金华夏深国际仓储物流封闭式基础设2023/12/82024/4/3深交所注册生效新发项目仓储式物流施证券投资基金华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础2023/12/82024/4/19深交所已问询新发项目仓储式物流设施证券投资基金华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施2023/12/292024/2/8上交所已反馈新发项目消费基础设施证券投资基金华安百联消费封闭式基础设施证券2023/12/292024/4/1上交所已反馈新发项目消费基础设施投资基金中金联东科技创新产业园封闭式基2024/3/12024/4/15上交所已反馈新发项目产业园区础设施证券投资基金建信建融家园租赁住房封闭式基础2024/3/12024/4/15上交所已反馈新发项目保障房设施证券投资基金华夏万纬仓储物流封闭式基础设施2024/3/12024/4/15深交所已问询新发项目仓储式物流证券投资基金华夏金隅智造工场产业园封闭式基2024/3/42024/3/4上交所已受理新发项目产业园区础设施证券投资基金中信建投明阳智能新能源封闭式基2024/3/182024/4/29上交所已反馈新发项目新能源础设施证券投资基金博时津开科工产业园封闭式基础设2023/9/252024/4/3上交所通过新发项目产业园区施证券投资基金招商科创孵化器封闭式基础设施证2024/3/282024/3/29上交所已受理新发项目产业园区券投资基金中航京能光伏封闭式基础设施证券2024/4/12024/4/1上交所已受理扩募项目能源投资基金资料来源：上交所，深交所，注1：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止2REIT2022127日）原始权益人的预期更理性，项目估值结果更为合理。202320232020-2021更符合经济长期潜在增长水平，估值水平更为合理。二级市场来看，虽然REITs大盘较年内低点已有近20%涨幅，弹性不如一级，但考虑到政策红利持续，我们继续看好高股息、强韧性、强原权三大主线的投资机会。具体而言：高股息：强制分派属性使其成为理想的高股息投资标的，另一方面高股息也彰显标的抗周期：宏观经济不确定性仍存，顺周期板块仍待修复。我们推荐关注抗周期属性强，与宏观经济力的个券；强原权（原始权益人：原始权益人仍是EIs长期成长性及alpa来源。对EIs而言，原始权益权益人而言，EIs是其践行社会责任（头部央国企原始权益人，获取增量融资并实现轻资产化转型（头部房企原始权益人）市值管理和运营稳健性诉求较强，建议重点关注对应个券。图表58：产权RE