【S公馆项目住宅开发项目财务探析报告15000字（论文）】

S公馆项目住宅开发项目财务分析报告摘要房地产是一个复杂的行业，涉及各种经济活动。对国民国家经济起到支柱性作用。而对于高成本、高收益和高风险的房地产项目，投资者应当利用客观科学的财务分析谨慎投资。本设计选取金科S公馆项目为设计对象，前期小组进行了多次的市场调查和数据研究分析，收集项目相关基础数据和资料，制作出相应的财务报表，结合动静态盈利分析和资金平衡分析的财务分析评价指标，运用盈亏平衡分析、敏感性分析等分析方法进行不确定性分析和风险分析，从这些角度去分析项目的资金平衡能力、盈利能力和偿债能力，来判断金科S公馆项目在财务投资上是否可行，可否值得投资者投资，并且提出适当的措施来解决或适应金科S公馆项目存在的风险。关键词房地产项目；财务分析；评价指标；不确定性分析目录摘要 I1绪论 51.1项目介绍 51.2本设计的目的和意义 61.2计算期的确定 72财务分析理论 82.1财务分析的概念 82.2财务分析的内容 82.3财务评价的指标体系 92.3.1静态指标分析 92.3.2动态指标分析 92.4不确定性分析 102.4.1盈亏平衡分析 112.4.2敏感性分析 112.5概率分析 113项目投资构成及资金筹措 133.1项目投资构成 133.1.1土地费用 143.1.2建安工程费 153.1.3前期工程费 153.1.4基础设施费 163.1.5公共配套设施费 163.1.6不可预见费 163.1.7开发期税费 173.1.8管理费 173.1.9销售费 173.1.10财务费用 183.1.11项目投资构成 183.2投资计划与项目资金筹措 194项目财务分析 214.1项目销售估算 214.1.1住宅价格估算 214.1.2商铺价格估算 224.1.3车位价格估算 234.1.4销售收入估算 234.2项目费用 244.3项目财务分析 254.3.1静态盈利分析 254.3.2资金来源与运用及资金平衡分析 274.3.3动态盈利分析 275项目不确定性分析与风险分析 315.1项目不确定性分析 315.1.1盈亏平衡分析 315.1.2敏感性分析 325.2项目风险分析 355.3.1本项目风险分析 355.3.2本项目风险对策 355.3.3风险结论 366项目总结与建议 376.1项目财务分析总结 376.2项目建设建议 37参考文献 401项目概况1.1项目介绍金科S公馆项目位于盐城市射阳县，地属射阳县中部，北接东都天府，西靠碧桂园，千鹤湖东北侧，坐落幸福大道之上，解放路与海都路环绕，向西与S229省道链接，直抵射阳高铁站、射阳通用机场、汽车客运总站，向东接轨S228省道、射阳东高速出入口，附近有众多公交站台，交通出行方便快捷。该项目周边配套设施分布丰富，能够满足居民对生活消费旅游的正常需求。东侧华悦广场，东南侧为射阳县全民体育馆，安徒生童话乐园，毗邻千鹤湖公园，环境优美；该项目附近教育资源丰富，射阳中学、射阳初级中学、射阳外国语学校。项目区位概况图可见图1-1。图1-1盐城金科S公馆区位概况图图1-1盐城金科S公馆区位概况图盐城金科S公馆项目位于盐城区射阳县海都路与幸福大道交接地段。项目开发建筑有洋房、小高层和高层、商铺和车位。1.2项目主要技术经济指标金科S公馆项目的主要指标基础数据见下表表1-1金科S公馆项目主要指标项目数据产品高层32层3栋，小高层14层2栋，洋房6层6栋占地面积47438m²总建筑面积153427.56m²住宅建筑面积118595.00m²户型面积95-115m²总居住户数1048户规划车位1146个建筑密度26.00%绿化率30%容积率2.51.3计算期的确定本项目于2019年4月交地，2019年8月动工建设，预计2022年6月竣工，预计于2021年8月交付完成。计划主要销售周期为18个月：2021年8月-2022年11月主要销售住宅项目，2022年11月-2023年1月主要销售商铺和车位。项目正在建设当中。1.4本设计的目的和意义此次毕业设计采用的形式是小组分工模式，经过项目小组调研，结合一起搜集到的资料数据和文献信息，运用大学学到的专业知识和技能，收集整理分析相关数据，再结合分配给自己的设计部分进行分析研究，最终考察学生在课堂所学专业知识运用能力以及团队协作能力。项目一开始，通过分析和考察所选地块的价值以及建设楼盘的可行性，进行土地估价分析，再进行项目产品的财务投资分析、物业管理分析，以及后期的市场营销定位分析，本设计是针对盐城金科S公馆的财务数据进行分析。本人所负责的是对该项目的财务投资分析，区别于营销定位、物业管理分析、土地估价，更侧重于数据定量分析，这是盐城金科S公馆项目住宅项目中的重要环节。通过这项设计，学到了如何将大学四年多学到的专业知识化为实际技能的能力，学会了团队沟通协作和社会交往能力，理解到了这些知识能力的在团队乃至社会生活的重要性，对如何策划开发房地产项目有了进一步的了解。本设计是从财务分析的角度，以金科S公馆项目住宅项目为分析对象,，定量地论证项目是否值得投资。

2项目基础数据的估算与分析财务评价所需的基础数据是限制和影响投资项目的经济效益的主要依据，基础数据与财务评价两者之间既有独立性又有联系性。基础数据主要通过市场调查、投资分析与预测分析取得的，并在此基础上进行财务预测，形成总成本费用表，销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表等一系列辅助性报表。2.1项目总成本费用估算金科S公馆项目总成本费用估算是通过盐城市射阳县同类项目的设计量和工程定额、实际造价水平以及行业有关部门的规定，来综合确定出来的。2.1.1开发成本估算（1）土地取得成本是指房地产开发公司取得开发用地的所需的费用。根据盐城市国有土地所有权出让标准和盐城国土资源局的公示了解到，盐城金科S公馆项目201905号地块的相关信息见下表。表2-1土地信息地块编号201905出让年限70年所属行政区盐城市射阳县出让面积47438m²规划用途城镇住宅用地成交价格21450万元竞得人南京华拓房地产开发有限公司楼面价1808.68元/㎡地块位置射阳县千鹤湖公园北侧4号地块土地取得成本估算见下表。表2-2土地费估算表（单位：万元）编号项目金额（万元）1土地出让金214502用地保证金9.493土地契税504.084合计21963.57估算依据：用地保证金：2元/m²土地契税：出让金×2.35%（2）前期工程费前期工程费包括很多项目的费用，比如规划设计费、可行性研究费、招标管理费场地平整费、标底编制审核费等等，金科S公馆项目的前期工程费估算见下表。表2-3前期工程费估算表（单位：万元）编号项目金额1规划设计费787.882可行性研究费用262.633筹建开办费656.564地质、水文勘探费131.315招标管理费39.396场地平整费47.447标底编制费31.528标底审核费84.049合计2040.77估算依据：规划设计：建安工程费×3%可行性研究：建安工程费×1%筹建开办费：建安工程费×2.5%地质勘探：建安工程费×0.5%招标管理：建安工程费×0.15%场地平整：10元/㎡标底编制：建安工程费×0.12%标底审核：建安工程费×0.32%（3）建安工程费建安工程费是建造房屋及附属工程所发生的土建工程、装饰装修、设备采购的费用等。金科S公馆项目采用单位指标估算法，单位指标估算法是指以单位工程量投资×工程量得到单项工程投资的估算方法。参照有关建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。其估算过程见下表。表2-4建安工程费估算表（单位：万元）项目建筑面积（平方米）土建装饰设备金额合计单价（元/平方米）金额单价（元/平方米）金额单价（元/平方米）金额住宅78316180014096.8810007831.6350274.1122202.59其他13762.4618002477.24700963.37450619.314059.92合计——————————————26262.51（4）基础设施配套费基础设施配套费是指建筑物2米以外和项目用地计划红线内的各种管线和道路项目的建设成本，包括绿化、供水、供气、供电、排污、道路等设施。按照盐城金科S公馆项目的实际工程量，基础设施费的估算过程见下表。表2-5基础设施费估算表（单位：万元）编号项目名称金额1绿化173.722室外管线费77.323室外供电98.844室外供水64.765供气工程93.156排污工程524.427小区道路105.178环境卫生费526.429合计1665.8估算依据：所有设施按建筑面积来计算绿化：50元/㎡室外管线：30元/㎡室外供电：40元/㎡室外供水：25元/㎡供气工程：5.5元/㎡排污工程：24元/㎡小区道路：15元/㎡环境卫生：24元/㎡（5）公共配套设施费在社区内提供公共服务的各种非营利性的公共配套设施的费用即为公共配套设施费，盐城金科S公馆项目按照实际工程量估算，公共配套设施费过程见下表。表2-6公共配套设施费估算表（单位：万元）编号项目名称建筑面积（㎡）金额1物业管理用房618.4254.742社区文化体育活动室731.5254.863居委会327.3118.004门卫室68.633.435设备室30.002.106变电室580.0048.407垃圾房15.000.608合计182.13计算依据：物业管理用房：400元/㎡社区文化体育活动室：750元/㎡居委会：550元/㎡门卫室：500元/㎡设备室：700元/㎡变电室：550元/㎡垃圾房：400元/㎡（6）不可预见费在实际房地产投资的情况下，可能因实际不符合或无法预测无法预料而引起的额外费用的为不可预见费。考虑金科S公馆项目的实际情况，其取以上（1）～（5）项之和的5%来估算，故金科S公馆项目的不可预见费=（21963.57+26262.51+2040.77+1665.8+182.13）×5%=2605.84万元（7）开发期税费开发期税费是指根据国家地方有关部门规定下在房地产开发期间支付的税金及代收代付费用。根据盐城射阳县当地的各项取费标准规定和类似项目的取费比例估算，估算过程可见下表表2-7开发期税费估算表（单位：万元）编号项目名称金额1公用设施建设费393.942监理费262.533供水管网补偿费1444.444白蚁防治费3.235质量安全监督费52.536其他费用525.257合计2681.92估算依据：公用设施建设费：建安工程费×1.5%监理费：建安工程费×1%供水管网补偿费：建安工程费×5.5%白蚁防治费：2.5元/㎡（建筑面积）质量安全监督费：建安工程费×0.2%其他费用：建安工程费×2%2.1.2开发费用估算（1）管理费用管理和组织房地产项目的开发经营活动而产生的费用即为管理费用。管理费用取以上总和（1）～（5）项总和的3%进行估算，故本项目的管理费用==21963.57+45827.9+3631.76+1760.65+463.39）×3%=2209.42万元（2）销售费用销售费用也称为销售成本，是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、样板房建设费、物料制作费等。销售费用通常按照房地产销售收入的3%-6%来计算，结合金科S公馆项目的实际情况，本设计取销售收入的4%作为本项目的销售费用。盐城金科S公馆项目的销售收入为105719.85万元所以，销售费用=销售收入×3%=105719.85×4%=4229万元（3）财务费用财务费用指项目的借款利息。金科S公馆项目不含财务费用的总投资为61278.04万元，本项目根据实际情况与银行协商的借款条件：第1年借款20000万元，盐城当地银行贷款利率为8%，要求从计算期的第2年年末开始计算，每年等本偿还，同时支付利息，两年内还清。经过估算，财务费用为2864万元。详见所以开发费用小计：8656.50万元不含财务费用的总成本费用合计：63197.04万元含财务费用的总成本费用合计：66061.04万元2.1.3总成本费用汇总根据以上计算，本项目的总成本费用整理如下，可见下表。表2-8总成本费用估算汇总表（单位：万元）编号项目金额1开发成本57404.54（1）土地费用21963.57（2）建安工程费26262.51（3）前期工程费2040.77（4）基础设施建设费1667.80（5）公共配套设施建设费182.13(6)开发期税费2681.92(7)不可预见费2605.842开发费用8656.50（1）管理费用1563.50（2）销售费用4229.00（3）财务费用2864.003合计66061.04估算说明：开发成本：以下（1）-(7)项合计不可预见费：上述（1）-（5）项之和的5%开发费用：以下（1）-（3）项之和管理费用：上述（1）-（5）项之和的3%销售收入：销售收入×4%财务费用：见借款还本付息估算表总成本费用的可视化分布图可见下图3-3。图2-9项目总成本费用构成图由图所知，建安工程费和土地取得成本在总成本费用所占的比例最大，而且建安工程费略高于土地取得成本，这些情况与实际的房地产开发项目的总成本费用构成比例相符合。2.2项目销售收入估算2.2.1销售价格估算盐城金科S公馆项目规划出售的产品主要有小高层、高层、洋房、商铺和车位。销售价格的估算采用市场比较法确定，将一些类似项目的可比实例与本项目进行比较，并相应调整修正这些项目的比较因素，由此确定住宅价格。商铺和车位与住宅不同，相关可比实例较少，其中大多数用于租赁，所以相关价格需要根据实际项目市场调查确定。（1）住宅部分为了估算盐城金科S公馆住宅部分的销售价格更符合实际情况，小组在盐城市射阳县房地产市场上，搜集到与该项目所在区域、个别因素、交易情况及交易日期都类似接近的3个可比实例。该设计选取了国投欧亚紫宸、碧桂园剑桥郡、丰和名都花苑这3个可比实例。这些项目均在2020年开盘交易，以2020年9月作为估价时点。其中，国投欧亚紫宸的交易日期是2020年11月30日，碧桂园剑桥郡的交易日期是2020年10月19日，丰和名都花苑的交易日期是2020年12月28日。根据市场调研情况，该城市区域需求大，所在区域未来会几乎无洋房产品供应，故本项目低开高走，月平均变动率为0.41%左右。住宅部分价格市场比较法估算过程见下表。表2-10住宅市场比较法系数修正表编号项目名称成交价交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正交通配套环境小计装修使用率小计1国投欧亚紫宸63001.05+2+2+1100/105+2+1100/103100/1002碧桂园剑桥郡64001.01+1+3+2100/106+3+1100/104100/1003丰和名都花苑69001.10+3+2+1100/106+3+1100/104100/100可比实例比准价格估算过程如下：国投欧亚紫宸：6300×1.05×（100/105）×（100/103）×（100/100）=6116元/平米碧桂园剑桥郡:6400×1.01×（100/106）×（100/104）×（100/100）=5863元/平米丰和名都花苑:6900×1.1×（100/106）×（100/104）×（100/100）=6885元/平米故盐城金科S公馆的住宅单价为：（6116+5863+6885）÷3=6288元/平米为计算方便，盐城金科S公馆的住宅价格为6300元/平方米。（2）商铺部分商铺经营方式以出租方式较多，市场搜集较困难，经过小组市场调研和分析，选取3个与该项目商铺相近的商铺出售项目A、B、C为可比实例。其中，A项目的交易日期是2020年5月1日，B项目的交易日期是2020年7月1日，C项目的交易日期2020年9月1日。简单算术平均值确定本项目销售单价约为20200元/平方米，详见下表表2-11商铺价格市场比较法系数修正表单位：万元编号项目名称成交价交易日期修正区域因素修正交通配套小计个别因素修正交易情况修正比准价格（元/平方米）1A215001.02+2+3100/105100/100100/100209712B201001.010+1100/101100/95100/100211373C186001+1+2100/103100/98100/10018607（3）车位价格小组通过市场调研，根据盐城市射阳县车位销售情况，其出售价格大约在每个8万～12万，其中，考虑到本项目的市场以及周边设施情况，将盐城市金科S公馆的车位价格估算在10万元/个。2.2.2销售收入估算根据上述住宅、商铺以及车位价格的估算，得出本项目的销售收入情况，估算过程见下表。表2-12盐城金科S公馆项目销售收入估算表（单位：万元）用途销售数量销售单价销售收入住宅商铺118595平方米10000平方米6300元/平方米20200元/平方米74714.8520200.00车位1146个100000元/个11460.00合计105719.852.2.3销售计划与收款计划的确定金科S公馆项目从第2年年中达到预售条件，假设住宅、商铺和车位预计第2年第3年分别售出60%，40%，一次性收款，详情见下表。表2-13销售收入分期按比例预测表单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份产品数量123第1年00第2年住宅7115744828.9163431.91商铺600012120车位6886876第3年住宅4743829885.9442287.94商铺40008080车位458.44584合计63431.9142287.94105719.852.3项目税金估算2.3.1经营税金及附加估算盐城金科S公馆项目的经营税金及附加的估算见下表。表2-14经营税金及附加估算表（单位：万元）编号类别合计计算期1231增值税5285.993171.602114.402城市维护建设税370.02222.01148.013教育费附加158.5895.1563.434教育专项基金211.44126.8684.5765印花税52.8631.7221.146交易管理费528.60317.16211.44合计6607.493964.502643.00其中，这些类别费用的计算依据如下：增值税：销售收入×5%城市维护建设费：增值税×7%教育费增值税×3%教育专项基金：增值税×4%印花税：销售收入×0.05%交易管理费：销售收入×0.5%2.3.2土地增值税估算盐城金科S公馆项目的土地增值税的估算见下表。2-15土地增值税估算表（单位：万元）编号项目计算结果1销售收入105719.852扣除项目金额78408.982.12.22.32.4开发成本开发费用经营税金及附加其他扣除项目57404.548656.506607.495740.453增值额27310.874增值率34%5增值税税率取30%6土地增值税8193.26其中，此表项目的计算依据如下：1：来自表2-122：以下4项之和2.1：来自表2-82.2：来自表2-82.3：来自表2-142.4：取（2.1）项的10%3：（1）-（2）4：（3）/（2）5：（4）≤50%6：（3）×（5）不考虑融资的情况下，土地增值税应该调整为不受财务费用影响的土地增值税，经计算，调整土地增值税应为9052.46万元。2.4借款还本付息估算根据前述获得银行贷款20000万元的贷款条件，建设期借款利息计算过程如下：第1年应计利息：（0+20000/2）×8%=800万元第2年应计利息：（20000+800/2）×8%=1632万元第2年末开始，分两年等本偿还，同时支付利息。则：Ic=本金+利息=20000+800=20800万元所以各年偿还额为：20800/2=10400万元第2年末还本付息额为：10400+1632=12032万元其中，本金为10000万元，应付利息为2032万元第3年应计利息：10400×8%=832万元第3年还本付息额为：10400+832=11232万元其中，本金为10000万元，应付利息为1232万元所以盐城金科S公馆开发项目的财务费用（应付利息）：1632+1232=2864万元。详见下表。表2-16借款还本付息估算表（单位：万元）编号项目合计计算期1231借款还本付息1.1年初借款本息累计——020800104001.2本年借款——20000001.3本年应计利息——80016328321.4本年还本利息22864——12032112321.5其中：还本20000——10000100001.6付息2864——163212321.7年末借款本息累计——208001040002借款还本付息的资金来源————————2.1预售收入22864012032112322.5投资计划与资金筹措盐城金科S公馆项目开发计算期为3年。经估算，需建设总投资66061.04万元。项目一开始，一次性投入土地取得成本，减去土地成本和财务费用，剩下的资金在第1年投入45%、第2年投入55%，在第2年年底竣工。根据该计划，所以计算过程如下：第1年应投入：（66061.04-21963.57-2864）×45%+21963.57=40518.63万元第2年应投入：（66061.04-21963.57-2864）×55%=22678.40万元金科S公馆项目的资金主要有三个来源：一是企业的自有金即资本金：35000万元；二是银行贷款：20000万元；三是预售收入：根据实际情况由预售收入解决。根据项目资金筹措计划，第1年所需资金为40518.63万元，资金来源为：资本金35000万元，银行贷款5518.63万元；第2年所需资金为22678.40万元，资金来源为银行贷款14481.37万元，资金缺口8197.03万元，由预售收入解决。详见下表。表2-17投资计划与资金筹措表编号项目合计计算期1231项目总投资66061.0440518.6322678.402864.001.1开发建设投资其中：财务费用66061.042864.0040518.63022678.4002864.0002资金筹措66061.0440518.6322678.402864.002.12.22.3资本金银行借款预售收入（包括还息）35000.0020000.0011061.0435000.005518.630014481.378197.04002864.00

3项目财务评价分析3.1财务分析理念3.1.1财务分析的概念财务分析是根据财务报表和其他有关财务数据制定的一套财务评估程序；可以对经济活动和利润进行财务分析的具体的财务分析方法，反映企业或项目的支付能力和能力。财务分析的基本程序：（1）获得项目的一般信息和项目的基本数据为编写报告，对项目的市场环境和当地居民的消费需求进行了多层次和深入的研究。（2）编制项目财务报告和初步审查项目能力对财务报表的评价，项目利润分析，它的偿债能力和资金平衡能力为今后的计算提供了基础。（3）财务和经济指标的计算，健全的财务评估根据财务报表和项目基准，财务和经济指标与相应的数据分开计算。这使得能够对项目的财务状况进行合理的分析。（4）不确定性分析和项目费用总额在不确定性分析、概率分析和风险分析的基础上，该项目对投资的可行性和可行性进行了多层面评估。3.1.2财务分析的内容财务分析使财务报表的用户能够清楚地了解项目的财务状况，从而能够进行财务评估，这有助于项目投资者有效地避免财务风险。其作用是：（1）盈利能力从项目的投资收益能力的角度分析项目的成本效益。房地产项目的盈利能力率主要是根据净利率、净资产率等指标来衡量的。（2）偿债能力偿债能力是根据投资项目到期偿还债务的能力考察的，是包含本金和利息来进行的。偿债能力是建设项目成功的一个重要指标。对房地产项目支付能力的评估主要是根据投资回收期、债务偿还率和利息备付率等指标进行的。3）资金平衡能力确保每个项目期间大于或等于零的各期累计盈余资金为资金平衡，小于零表示资金缺口，这些是房地产投资的必要条件。资金来源运用表反映了资金平衡能力。3.2利润表及静态盈利分析3.2.1利润表盐城金科S公馆项目的利润估算过程见下表4-7。表3-1利润表（单位：万元）编号项目合计计算期1231销售收入105719.85063431.9142287.942总成本费用66061.04039636.6226424.423经营税金及附加6607.4903964.502643.004土地增值税8193.2604915.963277.305利润总额24858.06014914.839943.226所得税6214.5203728.712485.817税后利润18643.54011186.127457.428盈余公积金1864.3501118.61745.749可分配利润16779.19010067.516711.68其中，各类项目的计算依据如下：1：见表2-122：见表2-8（按销售比例结转）3：见表2-14（按销售比例结转）4：见表2-15（按销售比例结转）5：（1-2-3-4）6：（5）×25%7：（5）-（6）8：（7）×10%9：（7）-（8）在不考虑融资的情况时，所得税应该调整为不受财务费用影响的所得税，经计算，调整所得税为7052.14万元。3.2.2评价指标计算过程如下：（1）投资利润率=利润总额÷总投资额×100%=24858.06÷66061.04×100%=37.63%（2）资本金利润率=利润总额÷资本金×100%=24858.06÷35000×100%=71.02%（3）资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%=18643.54÷35000×100%=53.27%3.2.3静态盈利分析根据计算得出的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率这三个评价指标，结合同向类型的房地产行业水平相比较，此项目可以考虑投资。3.3资金来源与运用及资金平衡分析3.3.1资金来源与运用表表3-2资金来源与运用表（单位：万元）编号项目合计计算期1231资金来源160719.8540518.6377913.2842287.941.1销售收入105719.85063431.9142287.941.2资本金35000.0035000.00001.3银行借款20000.005518.6314481.3702资金的运用125719.8540518.6381774.4432093.212.1开发建设投资（不含息）63197.0440518.6322678.4002.2借款还本付息22864.00012032.0011232.002.3经营税金及附加6607.4903964.502643.002.4土地增值税8193.2604915.963277.302.5所得税6214.5203728.712485.812.6税后利润18643.54011186.127457.423盈余资金（1）-（2）35000024805.2710194.734累计盈余资金————24805.2710194.733.3.2资金平衡能力分析根据表3-8的计算数据，盐城金科S公馆项目累计盈余资金每年都大于零，说明有一定的资金平衡能力，所以从资金平衡能力角度分析，盐城金科S公馆房地产项目是达到要求的。3.4现金流量表及动态盈利分析针对投资现金流量表与资本金现金流量表，选取的ic不同，表明在融资与否，投资者对项目的期望是不同的。3.4.1项目投资现金流量表表3-3投资现金流量表（ic=10%）单位：万元编号项目合计计算期1231现金流入105719.85063431.9142287.941.1销售收入105719.85063431.9142287.942现金流出87076.3140518.6347896.748406.112.1开发建设投资66061.0440518.6335287.5702.2经营税金及附加6607.4903964.502643.002.3调整土地增值税8193.2604915.963277.302.4调整所得税6214.5203728.712485.813税后净现金流量（1）-（2）18643.54-40518.6315535.1733881.834税后折现净现金流量1605.76-40518.6335769.3544861.645税前净现金流量（3）+（2.4）24858.06-40518.6319263.8836367.646税前折现净现金流量7049.89-40518.6338807.6646703.05评价指标的计算过程如下：（1）项目投资财务净现值（税前）FNPV=19263.88÷（1+10%）1+36367.64÷（1+10%）2-40518.63=7049.89万元＞0（2）项目投资财务净现值（税后）FNPV=15535.17÷（1+10%）1+33881.83÷（1+10%）2－40518.63=1605.76万元＞0（3）项目投资财务内部收益率（税前）FIRRFNPV1=19263.88÷（1+15%）1+36367.64÷（1+15%）2－40518.63=3731.73万元＞0FNPV2=19263.88÷（1+18%）1+36367.64÷（1+18%）2－40518.63=1925.36万元＞0所以项目投资财务内部收益率（税前）FIRR=16.98%＞10%（4）项目投资财务内部收益率（税后）FIRRFNPV1=15535.17÷（1+11%）1+33881.83÷（1+11%）2－40518.63=976.27万元＞0FNPV2=15535.17÷（1+14%）1+33881.83÷（1+14%）2－40518.63=-820.32万元＜0则项目投资财务内部收益率（税后）FIRR=12.63%＞10%3.4.2项目资本金现金流量表表3-4资本金现金流量表（ic=12%）（单位：万元）编号项目合计计算期1231现金流入105719.85063431.9142287.941.1销售收入105719.8563431.9142287.942现金流出87058.3135000.0032420.2119638.112.12.22.32.42.52.62.7资本金预售收入（去息）借款本金偿还借款利息支付经营税金及附加土地增值税所得税35000.008179.0420000.002864.006607.498193.266214.5235000.0000000008179.0410000.001632.003964.504915.963728.710010000.001232.002643.003277.302485.813税后净现金流量（1）-（2）18661.54-35000.0031011.7022649.834税后折现净现金流量10745.32-35000.0036607.8528468.69评价指标的计算过程如下：（1）资本金财务净现值（税后）FNPV=31011.70÷（1+12%）1+22649.83÷（1+12%）2－35000=10745.32万元＞0（2）资本金财务内部收益率（税后）FIRRFNPV1=31011.70÷（1+13%）1+22649.83÷（1+13%）2－35000=10182.12万元＞0FNPV2=31011.70÷（1+16%）1+22649.83÷（1+16%）2－35000=8566.73万元0(3)资本金税后财务内部收益率FIRR=14.63%＞12%3.4.3动态盈利分析（1）财务净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目开始投资的当年年初的现值，此现值的代数和就是项目的财务净现值。财务净现值将随折现率的变化而变化，关系如图。图3-5财务净现值与折现率的关系通过上述的计算结果显示，本项目税前税后投资财务净现值FNPV分别为7049.89万元和1605.76万元，都大于0，资本金税后财务净现值FNPV为10745.32万元，大于0。这些说明了盐城金科S公馆项目可以按照先前规定的基准收益率获得利益，有一定的经济效益，说明此项目可以投资。（2）财务内部收益率财务内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。通过上述的计算结果显示，本项目投资的税前税后的财务内部收益率FIRR分别为16.98%、12.63%；资本金税后财务内部收益率FIRR为14.63%，都大于贷款利率8%和各自的基准收益率10%、12%，说明金科S公馆项目是盈利的，此项目可以投资3.5项目财务分析指标汇总通过上述对盐城金科S公馆项目的财务分析指标进行汇总，汇总详见下表。表3-6金科S公馆项目财务数据汇总表类别项目静态指标动态指标FNPV（万元）FIRR投资利润率投资净利润率税前税后税前税后投资（ic=10%）37.63%——7049.891605.7616.98%12.63%资本金（ic=12%）71.02%53.27%——10745.32——14.63%3.6结论从上述财务分析结果可以看出，税前项目投资财务净现值、税后项目投资财务净现值和税后资本金投资财务净现值都大于零，财务内部收益率都大于贷款利率和基准收益利率，每年累计盈余资金也大于零，所以从盈利能力、偿债能力和资金平衡能力的角度进行分析研究，得出盐城金科S公馆项目是可以投资的。

4项目不确定性分析与风险分析4.1项目不确定性分析在实际情况下，由于环境、条件等有关因素的变动和主观预测能力的有限性，前面所确定的基础数据、指标和结论，不一定完全符合分析者作出的预测估计，这些现象被叫做不确定性。房地产项目的不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成的影响，然后分析可能出现存在的风险，采取相应的措施。不确定因素有很多，比如国家政策法规、建设的各项费用、工期、利率等，这些因素都会对房地产项目的经济效益情况产生一定影响。不确定性分析可以帮助投资者作出正确的投资决策，可以预测投资项目的抗风险能力。 其主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。4.1.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在一定市场条件下，研究房地产投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系，并找到盈亏平衡点的一种技术分析方法。通过盈亏平衡分析，可以分析出项目对市场需求变化的适应能力和抗风险能力。该项目仅进行线性盈亏平衡分析。假设产销量相同，设Z表示税前利润；P表示单位售价；Q表示销（产）量R表示销售税率；Cv表示单位变动成本；CF表示固定成本所以盈亏平衡分析的数学模型为：Z=PQ(1-r)-CvQ-CF故盐城金科S公馆的盈亏平衡分析计算过程见下：（1）总成本C＝66061.04万元；（2）可变成本CVQ＝建安工程费＋基础设施费＋公共配套设施费＝26262.51+1667.80+182.13＝28112.44万元；（3）固定成本CF＝C-CVQ=37948.60万元；（4）单位可变成本CV＝可变成本/总住宅建筑面积＝0.24万元/㎡；（5）单位产品销售税金及附加Tb＝销售税金及附加/总住宅建筑面积＝0.056万元/㎡；（6）单位产品土地增值税TV＝土地增值税/总住宅建筑面积=0.069万元/㎡；（7）盈亏平衡产量Q*＝CF/（P－Tb－TV－Cv）＝37948.60/（0.89-0.056-0.069-0.24）＝72283.05平方米；（8）单位价格P＝销售收入/总住宅建筑面积=0.89万元/㎡；所以根据上述公式可以计算出Z=PQ(1-r)-CvQ-CF=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=53586.28万元盈亏平衡分析见下图。对于房地产投资项目来说，盈利与亏损有一个转折点，其转折点就是盈亏平衡点。产量超过盈亏平衡点的产量，项目盈利；而产量低于盈亏平衡点，则项目会亏损。盈亏平衡点越低，达到该点的产量和销售收入与成本就越少，说明项目适应市场能力越强，安全性更高，盈利可能性越大，抗风险能力也越强；盈亏平衡点越高则适应市场能力较差，风险更大，可行性较低。图4-1盈亏平衡分析图通过上图能够清晰看到，金科S公馆项目的盈亏平衡点是在产量为72283.05平方米的时候，说明当销售面积达到72283.05平方米时，该项目盈亏取得平衡。所以，能够计算出盈亏平衡点时的项目的销售率=72283.05÷118595=61%。因为金科S公馆项目销售率是61%，低于通常房地产项目销售率70%水平，所以该项目是可行的。4.1.2敏感性分析敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法，如果某变量变化幅度小但对某主要经济评价指标的影响大，就会认为项目对该变量的不确定性是较敏感的，这种影响越强烈,表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感，反之则不敏感。通过敏感性分析，寻找敏感性因素，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度，来选择敏感程度小，承受风险能力强的项目或方案，或者指定出应对对策，使投资风险减少，提高可靠性。本设计对金科S公馆项目进行敏感性分析，选用单变量静态指标法中的绝对测定法来进行分析。根据前文的基础数据和计算得知，金科S公馆项目开发的建筑面积Q为153427.56平方米，开发所需要的固定成本CF为37948.60万元，单位变动成本CV为0.24万元/㎡，单位售价P为0.89万元/㎡，6%的销售税金及附加r。分别以售价、单位变动成本、固定成本、销量为不确定性因素，对本项目的预期利润进行单变量敏感性分析，根据公式Z=PQ(1-r)-CVQ-CF其计算过程如下：（1）售价变动，设售价变动幅度分别为-10%、-5%、0、+5%、+10%，预期利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×(1-10%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=40750.53万元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×(1-5%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=47168.41万元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×(1-0)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=53586.28万元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×(1+5%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=60004.16万元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×(1+10%)×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60=66422.03万元（2）单位成本变动，假设单位变动成本变动幅度分别为-10%、-5%、0、+5%、+10%，预期利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1-10%)×153427.56-37948.60=57268.54万元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1-5%)×153427.56-37948.60=55427.41万元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1-0)×153427.56-37948.60=53586.28万元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1+5%)×153427.56-37948.60=51745.15万元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×(1+10%)×153427.56-37948.60=49904.02万元（3）固定成本变动，假设固定成本变动幅度分别为-10%、-5%、0、+5%、+10%，预期利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1-10%)=57381.14万元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1-5%)=55483.71万元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1-0)=53586.28万元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1+5%)=51688.85万元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×153427.56×(1-6%)-0.24×153427.56-37948.60×(1+10%)=49791.42万元（4）销量变化，假设销量变动幅度分别为-10%、-5%、0、+5%、+10%，预期利润变动分别为：eq\o\ac(○,1)Z=0.89×153427.56×(1-10%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1-10%)-37948.60=44432.79万元eq\o\ac(○,2)Z=0.89×153427.56×(1-5%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1-5%)-37948.60=49009.54万元eq\o\ac(○,3)Z=0.89×153427.56×(1-0)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1-0)-37948.60=53586.28万元eq\o\ac(○,4)Z=0.89×153427.56×(1+5%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1+5%)-37948.60=58163.02万元eq\o\ac(○,5)Z=0.89×153427.56×(1+10%)×(1-6%)-0.24×153427.56×(1+10%)-37948.60=62739.77万元结合上述资料和计算结果，编制出对应的敏感性分析表。表4-2单变量敏感性分析表幅度因素利润-10%-5%05%10%销售售价单方变动40750.5347168.4153586.2860004.1666422.03单位变动成本单方变动57268.5455427.4153586.2851745.1549904.02固定成本单方变动57381.1455483.7153586.2851688.8549791.42销量单方变动44432.7949009.5453586.2858163.0262739.77为了直观反映出变量之间的连续性和变化幅度，用图解法，详见图图4-2项目敏感性分析图由图可知，该项目对售价变动最为敏感,所以应该密切关注该项目的销售单价及销售率的变动，确保项目收益。另外,项目对成本的敏感性也较强,注意售价变动的同时,还要必须注意工程投资管理和成本管理,不得随意变动项目的投资,不然会对项目盈利造成影响。4.2项目风险分析房地产投资风险是考虑从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，包括投入资本的损失与预期收益未达到的损失。房地产投资风险具有客观性、多样性、补偿性、可测性，正确认识房地产投资风险的四个特征，能有利于建立完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生可能性。4.2.1风险分析通过对盐城市射阳县房地产相关市场调查研究状况，我们对盐城金科S公馆项目的风险进行针对性地分析，主要具体如下：（1）自然风险盐城市属于东部沿海地区，是亚热带季风气候，天气变化频繁，易受台风、雷电、旱灾、洪涝影响，在一定程度上，会给房地产的建筑施工带来损失，拖延施工期限，增加开发成本，造成项目的损失，。（2）财务风险盐城金科S公馆项目的开发成本费用有6亿左右，自有资金为3.5亿左右，仅靠自由资金不能完成项目，所以需要向银行贷款2亿元，金额较大，会有增加的营业收入不足以偿还债务的可能性，加大财务风险。（3）经营风险经过精密计算的经营预测也有可能造成实际经营结果不同于预测值的可能性。这种经营风险与项目内外在因素有关。盐城金科S公馆项目的周边环境中，空地和在建小区较多，基础设施和商业建设条件不齐全，而且射阳县经济条件不算优越，生活水平较低，所以当地的房地产的需求较低，房屋出租率和空置率较高，而且销售情况有很对不确定因素，一定程度上增加经营费用。（4）入市风险金科S公馆项目的开发公司是南京华拓房地产开发有限公司，主要经营地区在南京及其周围，盐城地区是南京华拓房地产开发有限公司首次开发市场地区，初入新市场面临较多问题，当地竞争激烈，会有一定影响。（5）政策风险房地产投资者的收益目标会受到相关房地产投资的各种政策变化会的影响。住房和城乡建设部关于修改《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》的决定，盐城市住房和城乡建设部关于修改《房地产开发企业资质管理规定》等部门规章的决定等这些相关政策和相应的产业政策、管理政策、金融政策的变化会对盐城金科S公馆项目有一定程度的影响。4.3.2风险对策在房地产投资过程中，面临这些风险，投资者要善于运用风险回避、风险预控、风险组合、风险转移这些风险规避和控制的方法。（1）面对自然风险密切关注天气情况，加强天气预报通知，面对不同的天气合理安排施工程序；提高建设质量与建设安全，加强管理，增强抵御自然灾害风险的能力，减少自然风险造成的损失。（2）面对财务风险结合盐城金科S公馆项目的经营程度、资金水平和融资能力，制定符合实际且具有操作性的销售计划，提高销售率，降低过高的空置率；严格遵守付款合同，加强信用信贷建设；通过各种融资方式配合，尽量降低资金成本，降低资金链风险；透明开放的融资和加强公共监督，综合考虑各种不确定因素和风险的存在，以降低财务风险。（3）面对经营风险努力做好市场调查研究，明确项目定位，根据目标客户群体细分细化市场，指定合理科学的销售策略；结合当今社会热点，塑造消费前景，比如“学区房”“教育经济”等卖点，加强宣传，吸引消费群体；加强物业管理、小区维护、配套设施完善等方面的售后工作，提升客户满意度。（4）面对入市风险南京华拓房地产开发有限公司在盐城开发项目较少，需要树立好的印象，加大预算，提高宣传和活动力度，依托金科集团的强大背景，提高品牌美誉度。（5）面对政策风险抓住淮海经济区的发展机遇，适应国家对房地产调控新政策的大环境，合理利用各种优惠政策或机会4.3.3风险结论根据上述分析，盐城金科S公馆项目开发周期为3年，销售周期会更长，投资回报期也会长；市场、财务、经营、入市、政策风险的存在也加长了投资周期；财务风险的存在侧面反映房地产投资量大收益大的特性，所以对盐城金科S公馆项目投资符合房地产投资的投资周期长、投资量大、收益大的三大特点。积极关注自然天气和灾害情况，提高房屋质量；结合项目经营和财务状况谨慎记录分析；针对不同的市场环境对症下药；面对政策红利积极投入。才可能将盐城金科S公馆房地产投资过程中的风险减到最低，获得收益。

5项目结论与建议5.1项目财务总结盐城金科S公馆项目虽依托金科集团，但由于盐城射阳区域的项目较少，具有很多不确定性因素，面临的各项风险较，小组在搜集项目资料和数据遇到了困难，但总体而言，本项目的财务投资分析报告具有一定的参考价值。通过上诉的财务分析结果，得出结论如下：（1）投资费用构成角度：本项目总成本费用为66061.04万元，包含财务费用2864万元，其中资本金为35000万元，约为总投资的54%，银行借款为20000万元，约占总投资的32%，预售收入包括还息为11061.04万元，约为14%。所以相对与同期房地产投资水平，资本金所占比例相对较高，银行贷款所占比例相对较低。此项目投资构成，一方面，导致项目的财务内部收益率较低，另一方面也说明资金调整空间会更大。（2）财务盈利分析角度：该项目的投资利润率为37.63%，资本金利润率为71.02%，资本金净利润率为53.27%,通过这三个经济指标，结合同向类型的房地产行业水平相比较，此项目可以考虑投资。而且，项目累计盈余资金每年都大于零，说明有一定的资金平衡能力，所以从资金平衡能力角度分析，盐城金科S公馆房地产项目是达到要求的；本项目税前税后投资财务净现值FNPV分别为7049.89万元和1605.76万元，都大于0，资本金税后财务净现值FNPV为10745.32万元，大于0。这些说明了盐城金科S公馆项目可以按照先前规定的基准收益率获得利益。而且，本项目投资的税前税后的财务内部收益