商贸物流中心规划可研报告

I第1章商贸物流中心总论 1§1.1项目背景 1§1.2项目概况 3§1.3编制依据 4 4§1.5项目建设的重要意义 4第2章政策环境分析 4§2.1国家商贸物流政策分析 4§2.200市商贸物流政策与规划分析 4§2.300市现有商贸物流优惠政策分析汇总 4§2.400商贸物流优惠政策 4§2.5中心可考虑申请的优惠政策建议 4第3章国内和00商贸物流中心发展分析 4§3.1国内商贸物流中心的现状和发展趋势 4§3.200商贸物流中心发展现状 4§3.300各类有代表性的商贸物流中心简介 4§3.4国内商贸物流中心案例分析——华南国际工业原料城(参见附件2).4第4章商贸物流中心主要产品的流通结构分析 4§4.1金属材料的流通结构分析 4§4.2化工产品流通结构分析 4第5章商贸物流中心SWOT分析和发展路径分析 4§5.1SWOT分析表 4§5.2竞争优势 4§5.3竞争劣势 4§5.4机会分析 4§5.5风险分析 4§5.6园区发展策略 4第6章商贸物流中心规模预测 4§6.1规模预测方法 4§6.2现阶段商贸物流产业情况 4 4§6.4中心未来商贸产业规模预测 4§6.5中心未来发展空间展望 4第7章商贸物流中心的战略定位与开发模式 4§7.1战略定位 4§7.2功能定位 4§7.3辐射范围 4§7.4常见开发模式及比选 4§7.5建议中心采用的模式——综合运作开发模式 4第8章中心发展的重点建设项目 4§8.1化工产品商贸中心 4§8.2建立金属材料专业市场和工业品配送中心 4§8.3建立化工物流园区 4第9章商贸物流中心选址及功能分区布局 4§9.1中心总体布局 4§9.2选址要求和建设条件 4§9.3重点建设项目功能分区及布局 4第10章商贸物流中心公共信息服务平台建设 4§10.1商贸物流公共信息服务平台的含义与作用 4§10.2信息平台建设的基本原则 4 4§10.4系统组成和功能设计 4§10.5中心公共信息服务平台涉及的重要技术 4§10.6公共信息服务平台建设与运行机制 4第11章管理模式、组织结构及人力资源 4§11.1管理模式 4§11.2组织结构如图所示 4§11.3部门职能分工 4 4第12章投资估算 4 4 4 4 4§12.5新建物流基础设施所需的投资 4 4§13.1商贸物流中心盈利模式 4§13.2商贸物流中心收益测算 4§13.3钢材交易市场收益分析 4第14章经济效益和社会效益 4§14.1经济效益分析 4§14.2社会效益分析 4第15章中心建设实施步骤 4 4 4 4§16.1附件1:GDP能耗指标和园区产业结构优化 4§16.2附件2:国内商贸物流中心案例分析——华南国际工业原料城……41第1章商贸物流中心总论§1.1项目背景00作为00市“一小时经济圈”中规划的大型城市，距00主城区60余公里，是00陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是0000位于00直辖市东郊，幅员面积1423平方公里，人口88万，辖16个镇，2个街道办事处，有良好的交这3000吨级船舶常年可通江达海。00城距00国际机场仅40分钟车程。气储量达3700亿立方米以上，全区变电容量达270万KW,天然气输出量80亿立方米/年，煤炭输出量400万吨/年。境内有1江、2湖、3河、12溪，建有水电站30座。00化工园区是00市政府批准设立的省级工业园区，位于00市园区规划图PlanMapofthePark计至2010年实现销售2015年实现销售收入00市晏家工业园区位于00市00,离00市主城50公里，是003市人民政府批准设立的市级特色工业园区，于2003年3月启动建设，2008年在全市47个特色工业园区中综合排名第四名，连续5年成为业108户，合同投资401.69亿元，开发面积近20平方公里；建成投产企业85户，解决就业8600人，实现年产值118亿元，利税7.51§1.2项目概况业链、降低GDP能耗，提升00商贸物流发展水平，进而有助00内相关部门已经成立管委会机构，并已经制定进度安排，大4本项目将通过行业资料搜集和分析，摸清国内商贸物流中心的总体情况，通过对00两大园区、00市及周边地区化工、金属制品的商贸、物流服务业进行调研，主要包括国内及00市对于发展商贸物流中心的相关政策、00化工园至00市以及周边地区商贸物流服务产业的现状(以化工和金属制品为方向),国内化工和金属制品的商贸物流发展现状，园区内企业商贸物流服务需求，园区内物流企业提纲的要求，完成《00市00商贸物流中心可行性研究报告》。理，优化商贸流通业布局，有效配置资源，增强商贸流通综合竞争力，提高商贸流通企业的经济效益。到2015年，中心将打造成为具5在硬件上，根据总体目标和功能定位，结合区内企业的实际情况，商贸物流交易和物流作业依照产品和设施分处在不同区域，中在软件上，中心将将构建商贸物流信息平台，整合区域内商贸括“一网一库三系统”,一网指区域商贸物流宽带网；一库；指物在管理上遵循管理统一原则和精简原则，由管委会和开发公司现代商业的发展伴随着经济现代化的过程，对经济和社会的发展产生重要的推动作用。00地区经济发展要腾飞，就必须促进商贸6物流业的发展，完善商贸产业，发展现代物流，建立完善商贸物流体系。国家发改委已把“三基地四港区”物流枢纽作为00对接国家港区。除了布局“三基地四港区”之外，00市还规划建设了万州、§1.1.2建设和发展商贸物流中心，可以降低园区产品物流成本、从物流成本，并促进配套服务功能的完善，为园区化工和工业企业创通过建设和发展商贸物流中心，有利于融入主城经济圈，加速优势竞争有序的商贸流通体系，使00建设成为00最具活力和竞争力的商贸中心和物流基地之一，并承担00市物流中心和西南化工物流中心功能，最终推进00市商贸物流和西南地区化工物流的发展。7建设和发展商贸物流中心，可以延长产业链，从而降低第2章政策环境分析§2.1国家商贸物流政策分析82004年6月，商务部发布《流通业改革发展纲要》,为贯彻党的促进流通业结构调整和流通现代化，该纲要提出了流通业改革的指2008年初，商务部发布《关于加快我国流通领域现代物流发展和构建商贸物流体系的工作重点和目标，提出了开展流通领域现代2009年2月25日，国务院审议并通过了《物流业调整和振兴规3年我国商贸物流业的发展重点和初步设想，着重解决当前商贸物9§2.200市商贸物流政策与规划分析近年来，00市高度重视并积极推动商贸物流产业的发展。在源整合，扩大开放，环境营造”的产业发展思路，提出到2010年，江上游现代物流中心；到2020年，现代物流业成为00市国民经济3.《00市促进现代物流业发展政策的实施意见》,也是为进一〔2005〕70号),培育现代物流企业，推进重点物流项目建设，促进该文件中将00定位于以公共仓储、中转配送、展示交易于一体的化工商贸物流中心、金属材料物流中心和大宗物资综合物流中心——实现物流业增加值较快增长。到2010年，力争实现物流业增加值460亿元，占GDP比重9.2%,年均增长16%。——优化物流结点布局。到2010年，以主城为核心，区域性中——培育现代物流企业。到2010年，改造和提升15—20家物流§2.300市现有商贸物流优惠政策分析汇总商贸行业主管部门—00市商业委员会近年出台的行业优理费按用地项目所在区县(自治县)规定标准的下限收取。4.入驻00市“十一五”现代物流业发展和新增建设用地有偿使用费地方分成部分(存量分成),由市财政扣除政策规定的相关规费后，返还物流基地所在地区县(自治县)6.重点现代物流企业对影响周边居民生活的设施进行易地搬迁，原企业使用的土地，由国土部门按照城市规划确定的用途依法收回7.经出让的物流发展用地，必须依法按出让合同约定的开工日对经市政府现代物流联席会议审批后，根据城市建设总体规划改变用途的土地，由国土部门依法收回后，按新的用途重新招拍挂出让，1.凡在我市设立的物流企业，符合西部大开发国家鼓励类产业目录，经批准可享受西部大开发税收优惠政策，在2010年前按15%的税率征收企业所得税；少数民族地区的物流企业，经批准可减按2.新办的独立核算的物流企业，自开业之日起，经批准可享受4.物流企业在我市范围内设立的跨区域分支机构(包括场所、网点),凡在总部领导下统一经营、统一核算，不设银行结算账户、不5.物流企业实施技术改造项目所购置的国产设备，按相关政策营物流设施建设和技术改造购置的进口设备，按相关政策规定，经7.对经认定的重点现代物流企业，经市级税务部门审查批准，参照国家物流税收改革试点政策，执行相应的营业税计征管理办法1.对列入“十一五”现代物流业发展专项规划的大型物流项目4.凡在00登记注册的核载吨位在20吨以上的单车、国际标准集其整备质量的50%核定运管费计征吨位。核载吨位超过20吨的国际标准集装箱运输车(整车形式)、承载国际§2.400商贸物流优惠政策为了吸引更多的商贸物流企业落户00,加快商贸物流产业发展，年7月1日起实行。(1)生产资料商贸企业1)在00市00商贸物流中心新登记注册并在中心从事生产资料购销业务、年纳税额不低于50万元(含50万元)或年销售额不低于1000万元(含1000万元)的商贸企业。2)属于00原有的生产资料商贸企业，且年纳税额不低于50万元(含50万元)或年销售额不低于1000万元(含1000万元),以企业进入00市00商贸物流中心登记注册的上一年度纳税额为基数，(2)生活资料商贸企业1)在00新登记注册并在00从事生活资料批发销售的规模以上，即年销售额不低于2000万元(含2000万元)的商贸批发企业。2)属于00原有的生活资料商贸批发企业，且年销售额不低于2000万元(含2000万元)的，以该企业上一年度纳税额为基数，新(3)物流企业1)在00市00商贸物流中心新登记注册并在中心从事运输、配2)属于00原有的物流企业，以该企业进入00市00商贸物流凡落户00商贸物流企业，享受国家西部大开发优惠政策，企业所得税按15%的税率征收。(1)增值税(2)营业税(3)企业所得税生产资料商贸企业和物流企业由00市00商贸物流中心免费为其代6.截止到2011年12月31日为止，凡入住00市00商贸物流中心的生产资料商贸企业和物流企业，由00市00商贸物流中心为其9.属于00原有商贸物流企业，已享受原协议中优惠政策的，继续享受其优惠政策；也可由企业申请，批准同意后其增量部分享受§2.5中心可考虑申请的优惠政策建议为了加快00商贸物流中心的开发建设步伐，鼓励和扶持商贸物流企业的发展，比较其他地区的建设经验，对进驻商贸物流中心的商1.对列入规划的中心商贸物流项目和列入全区计划的商贸物流2.凡兴建商贸物流设施用地与全市总体规划不一致的，在国家3.凡社会投资主体投资于商贸物流中心基础设施开发的，类同于投资交通基础设施，享受00市关于鼓励基础设施投资的各项规定。4.对入驻商贸物流中心的企业实行用地优惠政策，准许入园企外商投资在3000万美元以上，回收投资时间长的项目，减按15%的(5)在税收上，允许物流企业经营货物运输业务的收入，按(2)鼓励和引导银行在独立审贷的基础上，向符合条件的商贸(3)加大高新技术产业发展基金对商贸物流业高新技术项目的组建为商贸物流企业的注册登记，工商部门视其为新兴产业提供方2.凡在中心兴办商贸物流企业到市工商部门注册登记时，对其门可对商贸物流企业经常出入城区的货运车辆发放通行证，允许其4.用水用电优惠政策：对中心重点扶持的商贸物流项目和商贸5.入驻企业商贸物流开发建设项目的市政工程配套费按收取标品物流，也可经营保税品物流，允许无限期保税存放或展示，海关法，对转关和关内放行以纸面和电子数据放行的形式，通过港口励区域内外的相关物流企业投资基础设施和物流产业，并给于一定4.申请简化行政监管政策：简化物流市场的行政监管流程，改5.实施人才引进政策：商贸物流企业在国内招聘高学历人才，第3章国内和00商贸物流中心发展分析§3.1国内商贸物流中心的现状和发展趋势发市场、花卉批发市场、材批发市场、石油市场、体系初步形成。据统计，全国有9万多家各种类型的交易市场，其中专业市场数量约占55%,交易年增长率20%以上。目前，中国已初步产品专业市场为重点的，有形市场和无形市场相结合的，门类齐全的专业市场体系，成为有中国特色社会主义市场经济体系的重要内些专业市场的建立不论是从规模，还是从交易额来看，呈现出逐年增长的态势，而这些增长的态势又加剧了工业品专业市场的进一步§3.200商贸物流中心发展现状通过对00专业市场的调查可以知道，00市现有的商品交易市场经营产品00陈家坪机电市场工业品00大足龙水五金市场工业品00外滩摩托车配件交易市场工业品00观音桥农贸市场农产品物流中心农产品00荣昌西部饲料兽药市场农产品00农副产品综合批发市场农产品00绿云石都建材交易城生产资料(钢材石00金属材料现货交易市场生产资料00巨龙储运钢材市场生产资料00恒冠钢材市场生产资料00龙文金属材料物流中心生产资料00朝天门市场消费品00石桥铺IT市场消费品00万州小天鹅综合批发市场消费品00璧山西南鞋材交易中心消费品00菜元坝水果市场消费品消费品资料来源：参考00市工商行政管理局交易市场评选数据和各市场交易易市场基本集中了全0080%的钢材销售。00的化工交易市场建设则§3.300各类有代表性的商贸物流中心简介在成渝高速路口00陈家坪立交桥地区，以多个机电批发市场为坪机电市场。市场由00房地产开发企业50强及00房地产诚信交易50佳的“绅帝富达集团”于1999年投资10500万元人民币修建，日市场由样品实物展示区(摊位)、商务办公区(写字间)、配套00观农贸农产品物流中心(简称观农贸),于1987年5月建成观农贸发展详规示意图N字水中学双次限交有区2987观农贸发展详规示意图N字水中学双次限交有区2987陵区域范围2平方公里的现代农产品物流中心。该中心占地671亩，经营面积约40万平方米，场内客商5000余黑江已有区雄(350亩)水产带重肉类交易区·约266离1食品加工区(约116前)水产带重肉类交易区·约266离1食品加工区(约116前)水果交易区(约298亩\仓储物流区：约115前1户，经营各类农产品10000余种，农产品聚集辐射范围遍及全国16个省、60多个市县以及00各区县。本地农产品通过该平台交易占60%,特别是辣椒、花椒销量占国内市场交易份额的三分之一。承担并调节00及其周边地区85%的农产品供应。2008年市场总交易量24.67亿公斤，总交易额突破130亿元人民币。作为打造00北部商贸农贸发展战略，结合石马河盘溪地区商贸业态的功能区分，以观农区定位为“00观音桥农贸市场农产品物流中心”(简称“观农东至金果园小区；西至石马河立交入口处共约2平方公里面积，该(1)“两大板块”“00观音桥农贸市场农产品物流中心”约2平方公里范围内又批发市场、观农贸盘溪水产批发市场。观农贸配套板块含(243亩，经营面积12万方):观农贸明瑜恒康小商品交易城、观农贸阳光玉带(2)“六大交易区”品(粮油)交易区、水产交易区、小商品交易区和仓储加工配送区。(3)“八大服务体系”这六大交易区和八大服务体系将为打造“西部最大，全国一流”的3钢材及冶金材料交易市场：00龙文钢材市场简介运输为一体的综合型现代化金属材料交易市场。占筑面积12.3万m2,其中写字楼面积7.3万m2,室内仓储面积3.8万m2,室外仓储面积约6万m2,加工面积1.2万m2,加工流水线4条，行车26台。整个仓储中心的静态库存可达30万吨，年吞吐量可达到市场交易区共有办公楼8栋，其中A区3栋(A1至A3),B区5栋(B1至B5),共有门面及办公室近1000间，现余600多间。办B区之间的主干道宽度为21米，货车的进出非常办公楼2、3楼的走廊宽2.4米，采用2008年5月，首批螺纹钢货运车皮在铁路装卸线成功装卸，标形式，龙文内部段长300余米，可一次性装卸20个车皮。龙文钢材市场自备仓储中心，仓储区面积140亩，其中室内仓储面积3.8万m2,加工区面积1.2万m2,配有30台32T/16T桥式起拥有开平线4条，纵剪线一条。整个仓储中心的静态库存可达30万00朝天门“金三角”地区历来是商贾云集之地，自古就有“左自大江南北的大小商户云集于此，朝天门市场成了00商品集散的重要门户。如今，朝天门市场拥有24家办场单位32个单体市场，市场总面积48万平方米，经营面积21.8万平方米，13000余个商铺，从业人员14000余户，间接带动就业20余万人。全国各地4000多个知场。继2004年交易额突破百亿大关后，2008年更是冲上了156亿元的高位，同比增长15.46%。在千万市场大军的奔波中，朝天门市场00铠恩国际家居名都(00家具交易市场)是经00市人民政府西临渝黔高速公路主干道，北面有建设中00市最大的商品物00铠恩国际家居名都规划建设面积80万平方米，分三期建设，总投资15亿元，一二期现已建成40万平方米并投入使用，2009年将着手规划三期建设。00铠恩国际家居名都(00家具交易市场)2004年实现交易额15亿元，2005年实现交易额27亿元，2006年实现交易额41亿元，2007实现交易额60亿元，2008实现交易额§3.4国内商贸物流中心案例分析——华南国际工业原料第4章商贸物流中心主要产品的流通结构分析从钢材物流市场来分析，00一直是一个内向型市场，属于钢材其中本地钢厂，即重钢钢材产量不足350万吨，其余700万吨均由00市近年来其钢材市场年销售量为1000万吨，有150万吨销量销量中，650万吨为市外钢厂产品，大部进入专业市场，市场所需也由专业市场流通供给，形成了007大专业钢材市场(如：00大型场、恒冠钢材市场等)。表4-100钢材需求量结构表钢材量(万吨)所占比例总需求量市内公路流量00近来年1000万吨左右的钢材销量主要依靠三种物流方式。其中重钢超过200万吨由公路运输，外地钢厂650万吨以铁路和水路运输为主，其水路铁路运输比例为4:9,还有150万吨由专业物流公司运输。在650万吨钢材中，约有200万吨由水运供应，有70%左右约450-470万吨通过铁路物流供应。钢材物流基地主要有00金材公司、中铁十七局仓库和中梁山铁路仓库这6大物流基地，分布于年底行业内部统计数据资料显示，上述6大仓库吞吐量达到1150万吨，进货量575万吨，其中铁路到货总量约400万吨，占00铁路物流总量的88%。表4-200钢材需求流通渠道表钢材量(万吨)所占比例钢材量(万吨)所占比例备注直供流量钢厂对重点建设项目或大市场流量水运流量其中6大物流市场铁路流量400万吨，占00铁路流20082008年钢材市场需求与2007基本持平，2009年近5年来总需求量平均增幅大约为13-15%,超过GDP值11%的平均增幅，在全国各省市处于较高增长水平。全市钢材年需求根据项目组调研走访，2007年00钢材市场需求增幅在25%左右，钢材市场需求总量约钢材市场需求总量约1000万吨建筑钢材汽摩用优质特殊钢材和板卷材管材及其它钢材品种量从2006年的750万吨上升到2009年的1050万吨，年交易额超过分析00钢材市场需求结构，初步测算，建筑钢材市场年需求量约250万吨，钢材用量占全部用量的25%左右。00市汽摩用钢铁年需求量约为500万吨左右，00市场90%的汽摩用钢材，大多数由外§4.2化工产品流通结构分析长期以来，00没有一个规范化、专业化的化工市场，早期00曾第5章商贸物流中心SWOT和发展路径分析分析潜在外部威胁(T)外部1.良好的外部政策大环境2.园区灵活的税费奖励等优惠政策市场内部潜在内部优势(S)潜在内部劣势(W)1.位于00市地区性中心城市，集水、陆、空三路的交通枢纽2.以区域内化工和工业园区为依托3.物流基础设施优良4.完善的政务、生活配套服务1.现代物流产业规模小，集中度低2.商贸中心交易的聚集效应尚未形成3.物流信息平台急需建设4.专业的商贸物流人才短缺§5.2竞争优势中心位于00市的地区性中心城市——00内，离00主城区50多公里，位于三峡库区与沿江经济带的交汇处，是“一小时经济圈”和新材料以及乙烯下游加工产业于一体的综合性化工园区，是00市资源加工业的重要平台。截止2009年底，引进企业77家，协议投资预计2012年实现产值达1000亿元，2015年达1500亿元，2020年达钢材等的深加工。截止2009年底，入驻企业108户，合同投资超过500亿元。预计2012年，年销售收入将超过1000亿元。力超过1000万吨，可实现江海联运。江南：共15个3000吨泊位(不含重钢集团),总设计通过能力1090万吨。00港区总设计通过00港区2020总吞吐能力将超过5000万吨，成为00第一大港00已规划的码头泊位序号位置码头名称码头类型岸线长度(米)泊位个数泊位吨级(吨)吞吐能力(万吨/现状备注长江北岸大石门散杂货8规划2长江北岸冯家湾散杂货7建成一个散体化危品泊位3长江北岸朱家坝区域(包括长明码头作业区、川维作业散杂货、多用途9长明码头建成一个多用泊位。川维作业区建成一煤炭，两个加油泊位。加上10万年4长江北岸门坎石作业区件杂1规划5长江北岸老黄沟作业区件杂1规划6长江北岸詹家沱件杂3规划7长江北岸黑背石化危4规划8长江北岸胡家坪(团山堡)集装箱、化危6规划或50万年9长江南岸袁家沱件杂6规划长江南岸重钢作业区件杂7建成五个散杂货泊位。长江南岸盐巴石作业区件杂3规划合计港务集团、00钢铁集团等知名企业投资物流基础设施，具体仓储物(1)、川维物流基地项目计划2010年3月底完成可研报告，6月完成核准手续开工建设。基地项目投资约15亿元，总用地1008亩。需将原川维铁路专用线装车线从9条扩建到25条，新增年运量740万吨，加现有运量后，铁路运输总能力为820万吨；需整体改造川维现有的4个泊位，新增6个泊位，共建设10个泊位，其中油品码头1个、危化品码头3个、煤码头4个、件杂货码头2个，码头吞吐总能力约为年750万吨；新增建设约20万立方米油罐和数座化工品罐。(2)、长明码头(长航集团与台湾阳明物流合资)、00港务集泊位一个、化危品泊位2个。2009年实现物流收入约2000万元。00港务集团化工码头已建成投运一个化危品泊位，两个件杂泊位，计划扩建两个化危品泊位。2009年实现物流收入近2000万元。(3)、中化国际仓储运输00有限公司00基地项目00化工园区化学品储罐：30-50万立米长江化学品船：40艘(中高端客户)化工品码头：五个3000吨泊位总投资将超过10亿元人民币，项目完成后成为西南最大的综合化工物流服务供应商，将有利支持00乃至西南地区化工行业的快速中化国际与中国长江航运集团合资经营，提升液体化学品船品质，提高运力，整合长江流域液体化学品运输，保证安全满足客户需求中化国际00化工园区液体储罐业务，一期用地300亩，二期达到600亩以上。中化国际与00港务集团合作经营00化工码头公司，择机推进西南地区化工分销及00市危险品处理业务。提供满足客户要求的ISOTANK,保障在西南地区乃至全国的产品销售.(4)、00钢铁集团已建成3000吨级泊位5个。(5)、中石油西南销售公司00仓储配送基地及销售中心中石油西南销售公司预计西南地区2010年总销量为80万吨，其中00销售18万吨；2011年总销量为150万吨，其中0025万吨；2013年总销量为300万吨，其中00120-150万吨，随后进入相对平计划2010年内建成一期占地约40亩的一般化工品仓储基地，2012年最终建成占地100亩左右，包括化危品在内的仓储配送基地已在在渝怀铁路火车站旁提供约40亩土地，保证年内建成一期一般化工品仓储基地。而占地100亩左右，包括化危品在内的仓储配送基地选址于MDI一体化项目铁路专用线附近，即MDI一体化地块热岛中心西南侧。该选址距离其主要客户巴斯夫(40万吨/年MDI)、正新轮胎(一期投资70亿元，建设800万条半钢、200万条全钢轮胎，产值90亿元)、华峰集团(投资150亿元，建设己二酸、尼龙66等)、长风化工(投资8亿元，20万吨苯胺)等均较近。4、机场：园区距00江北机场仅50公里，经渝长高速公路可直区)110多条航线。机场年货运吞吐能力在100万吨以上。业以及罐区，可实现由企业到罐区到码头再装船到客户的“门到(2)商务配套支持：提供齐全的配套设施和全面的商务服务。2.良好的生活环境：在渝万城际铁路竣工后，从00到主城区§5.3竞争劣势§5.4机会分析按总额的30%返还。企业所得税在1-5年，按总额的100%返还。§1.1.3100周边区县计划建设若干物流中心，存在今后分流区内资源的隐忧根据《00市促进现代物流业发展政策解读》,00市将优化交通干00还将扩大沿江布局，建设八大区域性物流基地，包括万州、涪陵、点发展集装箱、汽车滚装和散杂货水陆联运，提供流通加工、仓储配送、货运代理等服务。铁路物流园区依托00铁路集装箱中心站，规划5平方公里。发展集装箱多式联运，提供流通加工、仓储配送等服务。空港物流园区依托江北国际机场，规划5平方公里。主要为电子产业、软件产业和汽车工业等高新技术产业产品提供服务。虽然规划的园区互为补充，各有重点。但是对区域的周边有一定的辐射作用，对00商贸物流中心提出一定挑战。00商贸物流中心应利用区位优势和市场优势，吸引周边地区货源，尤其是西南地区的化工货源，使其成为西南地区的化工商贸物流中心。黄旗、九龙坡、寸滩、黄谦和果园作业区对00商贸物流中心货物流量的发展存在一定影响，具体如下：(1)现阶段00没有海关，须在涪陵转关，会分流一部分货源；(2)黄旗主要为涪陵区企业提供运输服务，与00相比，其港(3)涪陵地处下游，00的金属材料要经涪陵周转，需要进行(4)00争夺涪陵区本地产品货源难度较大，主要有两方面因就会增加约20%)成7个泊位，堆场、仓库面积分别约14.5万小南海2017年建成蓄水后，布置3000吨级泊位22个，成为长江上烈§5.6园区发展策略增长型战略目前适合园区发展的策略是SO战略(增长型战略)--将00商贸第6章商贸物流中心规模预测§6.1规模预测方法接主城产业转移的时期，这将会大大提高区内工业品产量的增长速§6.2现阶段商贸物流产业情况化工园区：通过对化工园区20家大型企业进行调查可大型企业原料用量约为120万吨，采购金额约为140亿元，其中公路运量约为94万吨，铁路运量约为12万吨，水路运量约为14万吨；集团于2009年10月投产，预计年物流运量为300万吨/年钢铁、240为230万吨，销售额约为111亿(含正在建项目估计值)。原料采购量约为130万吨，采购金额约130亿(含正在建项目估计值)。炼油项目2015年将达到254.31万吨汽油、457.09万吨柴油和重钢2010年12月，钢产量达到600万吨/年，2013年达到1200*(重钢集团1200万吨钢铁约需运入120万吨废钢加入冶炼，*00能投集团计划在00(00)化工园区发展中转基地及煤化工产业基地，投资200亿元以上，年产值超过100亿元、利润超过25亿元。苯精制25万吨/年(2011年投产),氨醇联产30万吨/年 (2012年投产),煤制甲醇150万吨/年烯烃80万吨/年，煤制乙二醇30万吨/年(2014年投产)。精细化工产品10-15万吨/年(2016年投产)。原料为00无烟煤100万吨，新疆(西北地区等地)长焰煤和不粘接煤400—500万吨。总运入量：新疆煤炭3000万吨/年，1000万吨供化工园区热电联产项目，1000万吨用于煤化工项目，川维基地物流量分货品预测(规划至2015年)序号物流货品吨现铁吨路运量(万吨现水吨路运量(万新增铁路运量(万吨新增运量(万吨/合计规模需堆场1油品油码头亩2一原有铁路专用线设计120万运力，可满足需改造原有2个码头，并增加1个3煤炭新扩建12条线，拟用地100亩(含固4个现代化煤码头亩亩4件杂货新扩建2条装卸线，2条停车线2个件杂码头，其兼卸大件亩合计需新扩建铁路线16条，岸线资源整合后10个码头，1008亩土地油品：中国航油预测未来(2015)水运中转的航油和汽柴油量合计为每年80万吨，需建设库容约20万立方米，以3万和2万立方预计新增液体化工品铁路运量年63.5万吨，水运量年45.75万吨；预测未来铁路每年运进煤炭550万吨(从贵州运入中转，部分川维自用，部分发往下游中石化其他工厂),水路运出每年300万吨、运入20万吨。运进，并全部从水路运出；预测川维新增固体化工品铁路运量年综合以上可知，2020年之后00总的进出物流量将达到约8740数据来源：00园区管委会商贸物流中心筹备组2、两大园区规划产量图；园区拟建项目布置示意图09101工园区产业发展规划20090825(炼油)。化工园区到2015年主要企业需要运出品油约780万吨，运出的化工品为921万吨；工业园区以重钢为主，综合其他企业需要预计外运量超过2000万吨。两大园区2015年进出物流量约为9000万吨。表6-12015年油品和化工品运输方式预测表水路油品化工品液体化工固体化工§1.1.46除园区外其他物流服务规模(00物流规模预测)由于所收集00的货运量数据不具有连续性和时序性，故不能够运用现有00货运量数据推算00未来物流量。针对此情况，鉴于物流量和GDP有着较强的正相关关系，利用00市物流量和GDP作为基础数据，运用弹性系数法推算00未来的这其中G为00地区生产总值的增长率，V为00货物运输总量(万元)数据来源：00市统计年鉴数据来源：00市统计年紧量(万吨)数据来源：00市统计年鉴由上述可知002002年-2008年来GDP的平均增长率为13%,00市2002年-2008年来GDP的平均增长率为12.2%,00市2002年-预计00物流量2010年为1942万吨，2015为4120万吨，2020物流量(万吨)§6.4中心未来商贸产业规模预测1.两大园区均有配套发展园区(都依托已有化工园区，然后建便利，具有得天独厚的区位交通优势；而00化工园区地处00内，铁路也落户于此，更距00江北机场仅50公里。所在城市配套园区所依托化工园区销售额产品种类张家港江苏扬子江化学工业园区、张家港保税物流园区江苏扬子江国际化学工业园区500亿元纯苯、甲苯、甲醇、二甲苯、乙二醇、醋酸等00化工园区、00商贸物流中心中的物流园区部分00化工园区1000亿元乙炔、甲醇、醋酸等上下游产品现货交易254亿元，工商税收2亿元，园区与非园区注册化工企业江苏扬子江国际化学工业园区园内总投资300亿元，实现产值50000化工园区一期和二期(扣除炼油项目)总产值预计近1000亿§6.5中心未来发展空间展望对于化工行业四川未来将重点发展8条化工产业链，启动1000万吨/年炼油和80万吨/年乙炔等10项重大工程，推进5000吨/年聚苯硫醚纤维产业化等10项技术创新项目，至2011年，四川石化产关键时期。经济社会发展的主要目标为：全省生产总值年均增长8.5%以上，综合实力明显增强；全社会固定资产投资增长18%,地方财政一般预算收入增长12%,结构调整取得新突破，产业结构更第7章商贸物流中心的战略定位与开发模式§7.1战略定位到300亿元，尽快形成西南地区重要的化工产品和冶金制品商贸物§7.2功能定位§1.1.51中心定位——立足自有产品，辐射西南地区的“地区性综合商贸物流中心”类型特点单一商贸中心贸中心、期货交易中心等.综合商贸中心包含多种商贸职能和多类商品交易的商贸中心，通常从影响范围划分地区性商贸中心辐射某一地区，例如00市中心区、成都、昆明、贵全国性商贸中心在全国范围具有影响力，如上海、广州。世界性商贸中心世界性的商贸中心，如纽约、东京。关于物流园区的类型划分，国际上比较通行的做法是以物流企业的服务内容和服务范围来确定。如表7-2。类型特点按物流服务内容划分配送型物流园区以商业配送为主枢纽型物流园区以综合运输、仓储，为主按物流服务范围划分国际物流园区国际航运与贸易的集中地，多为港口城市、规模较大城市物流园区服务于城市内部，通常靠近城市商业或工业集中区、规模较小按物流依托的运输方式划分公路物流园区以公路物流为主铁路物流园区以铁路物流为主港口物流园区以港口物流为主机场物流园区以航空物流为主铁交易中心”业务种类具体业务综合物流普化品和危化品运输服务代理服务等钢铁及加工产品运输服务代理服务等精益物流服务货与物流交易管理、供应商库存管理(VMI)综合型仓储装卸服务多式联运服务服务：专用线到达/发运，装载、卸货、集装箱装拆箱、吊专业交易市场专业市场(现货交易)及结算服务专业市场交易，统一结算、远程销售及结算，开票服务。流通加工服务销售配送配送配套及中介服务专业市场中介服务一站式工商服务，税务咨询、代办服务及中小企业财会服务；法律及审计服务、保险服务等大中产品网上交易割等期货交易市价委托、开仓与平仓、成交回报与确认、下单、竞价等餐饮、住宿和休闲娱乐业餐饮、住宿和休闲娱乐业车辆服务设施物业管理与医疗急救其他§7.3辐射范围区的商贸企业、工业园区(企业)和各批发市场。第二圈，华东和华南，以“公铁联运”(公路和铁路联合运输)和“公水联运”(公路和水路)为主的“中转联运”服务圈。以“公铁联运“(公路和铁路联合运输)”和“公水联运”(公路和水路联合运输)为主，主要服务对象是铁路，长江航道沿线节点←→铁路站(港口码头)(物流园区)在站分拨←→(专业市场完成交易)←→支线公路配送”的公铁(公水)联运方式进行物资中以川维厂为例，主要产品销售去向为：华南29.55%,华东11.21%,川渝50.70%,中/西部6.0%,各种运输方式所占比例：公路14.80%,铁路28.08%,水路13.31%,其他43.81%。从辐射区域来看，00周边及西南属于第一圈辐射区，年销售量的所占比例约为50.70%,以管道运输和汽车运输为主。第二圈是以“公铁联运”(公路和铁路联合运输)和“公水联运”(公路和水路)为主的第三圈，扩展到国外，以铁路和水路长途运输为主的“物流圈”:通过铁路和长江内河航道的辐射和纽带作用，辐射长江中下通用物流服务涵盖00以及00市(同时也涵盖化工产品辐射区域的第一圈层，见7.3.1),以公路运输为主，并通过交通干线(水通物流服务(以水路运输和铁路运输为主),依托以长江水运，渝§7.4常见开发模式及比选优势：通过经济开发区模式，可以将整个中心紧密地定位在一第8章中心发展的重点建设项目§8.1化工产品商贸中心●吸引超过500户贸易商。§8.2建立金属材料专业市场和工业品配送中心§8.3建立化工物流园区商资物流公共信息服务平台商资物流公共信息服务平台管理软件●招商服务部招商服务管理化工产品交易(活金及工业产品交易)公共信息服务系统商贸单心商贸物流公司商品案易系以注：商贸物流中心结构示意图第9章商贸物流中心选址及功能分区布局§9.1中心总体布局§9.2选址要求和建设条件00基础设施完善，渝宜、渝涪(高速公路纵贯全境，;渝怀铁路穿境头，主港面有18个3000吨级的泊位。因此交易区应设置在园区里，而物根据00市00现代物流产业规划，商贸物流中心位于在冯家湾码头及厂东南侧的3个3000吨级码头泊位，同时争取川维铁路专用线延伸到胡通过3年左右的建设，该项目将于2012年初全面建成和营运，项目年营业额将达300亿元，年税收3.1亿元，新增近5000个就业岗位，间接在化工、钢材交易市场建成投运前，为培育市场客户群，作为过渡，00政府决定由区商贸物流中心租用渝开发建设的世纪新城约1.96万平方米商业用房，装修后提供给入驻企业服务。目前已有40家企业进驻，可实现贸易额70亿元/年。根据选址条件、00物流产业规划和00(00)化工园区港区物流控制性详细规划，作业区设置在(重复)冯家湾码头、团山堡码头，大石门港区储罐区。根据选址条件、00物流产业规划和00(00)化工园区港区物流控码头设置900亩储罐区和600亩仓储区，团山堡码头布局600亩储罐区和600亩仓储区。根据选址条件和00市00工业用地及其他城市建设图，确定选址为盘2.交通疏运能力能够满足物流需求集疏运方式名称说明最大集疏运能力(万吨)航运盘子石港区包括6个集装箱泊位、2个综合用途泊位件杂货180万吨；集装箱40万标箱铁路渝怀铁路王家坝货站、盘子石专用线由王家坝货站或重钢专用线引出延伸至园区公路茶涪路支线、江南大道、沿江高速、长江二桥园区通过江南大道上沿江高速；通过长江二桥上渝宜高速通过能力总计4392万吨；40万标箱钢铁专业交易市场及仓储加工区也就是规划中的“钢铁专业交易市§1.1.74重点建设项目功能分区及布局功能区块名称功能区块说明功能区布局化工市场区包含交易区和展示区商贸物流中心综合大楼，胡家坪区域化工产品运输配送区专业化工作业区，实现管道、航运、铁路、公路多式联运以冯家湾码头、团山堡码头为主要作业区；大石门港区为备选作业区化工仓储加工区储罐区：液体化工原料及成品的存储区在冯家湾码头陆域地块集中布局900亩，团山堡码头布局600亩仓库区：主要满足固体化工原料及成品的存储需求配套冯家湾和团山堡固体化工码头作业的仓储区；在00化工园区配套商贸交易的仓储区钢铁交易市场钢铁产品及金属材料展示交易区；企业、服务主体办公场所；盘子石码头陆域地块钢铁运输配送和仓储加工区钢铁装卸作业区和配送区，实现公路、盘子石码头陆域地块商贸物流信息中心打造公共信息服务中心、物流信息服务商贸物流中心综合大楼，胡家坪区域配套服务区包含车辆服务区、检测区、培训认证区和生活服务区，其中车辆服务区和生活服务区以园区现有服务区相结合培训认证中心可以设置在专业市场交易区综合楼里第10章商贸物流中心公共信息服务平台建设§10.1商贸物流公共信息服务平台的含义与作用商贸物流公共信息服务平台是指运用现代的电子信息技术和网络通讯在物流方面，平台通过实现物流信息共享和物流资源整合，可以迅速做到以低成本为客户提供良好的服务，能够吸引区内外物流企业开展网上物流业务，拓宽业务范围；能够使工业园区的各工业企业，通过该平台拓在商贸方面，平台通过搜集园区内企业、供应商以及其产品的相关信息，分析整理相关数据，为产品销售运作提供便捷的技术支持。平台能够为园区内企业提供产品和原材料B-B交易，能够拓宽企业的销售渠道，提供高效便捷的销售服务，促进园区产品商贸流通快速发展，实现商贸产业§10.2信息平台建设的基本原则§10.3信息平台的体系结构：一网一库三系统网一库三系统”,如图10-1所示。其中：三系统：指构成00商贸物流信息平台应用的三个系统，组成和功能“>网一库三系商贸物流综合数据仓库在接入物流信息高速网络的基础上采用虚拟专用网(AccessVPN,Virtue商贸物流综合数据仓商贸物流综合数据仓库综合数据级数据挖掘据库企业数据库物流业务数据库公共商贸物流平台数据库一面向主题铁路港数据库供应商数网络数据库决策支持2.实现物流电子商务中交易双方的无缝对接功能。在交易双方进行查§10.5中心公共信息服务平台涉及的重要技术识系统规范，可以导入射频系统(RF),定位系统(如GPS)等信息，可以单信息等)。实现物流过程的实体与信息协调统§10.6公共信息服务平台建设与运行机制程中应该根据实际情况分步实施，注重实效，优先开发3个平台的基本功商贸物流中心公共物流信息平台建设涉及不同的管理部门、各类物流企业及货物的供需双方，要处理好各方面的关系，需要有政府的协调和推商贸物流中心公共物流信息平台的经营实行专业化、市场化运作，授参股等方式交给社会和企业运作，政府支付相应的建设和服务费用。对经也可以采用主要经营者持股方式，并实行风险抵押，使经营业绩和经营者对商贸物流中心公共信息平台在运作过程中会发生如单证收费、会员第11章管理模式、组织结构及人力资源第一，物流园区的开发建设管理，包括园区总体规划与全部或部分设库、危险品库等)经营、人员培训、安全监管等。以及对各种经营管理模式的对比分析。商贸物流中心的管理模式主要采取(1)政府规划引导：组建管理委员会，代表政府开展规划与招商引物业管理可以由专业公司来做。加强对园区规划管理的力度，从整个园区的角度来开发建设征用土地，严格按照土地使用性质进行开发，避免园区(2)按照市场运行机制，实行企业化经营，建立00商贸物流中心开发建设公司。公司采取政府宏观管理与市场运作相结合的方式独立对园区业的整体与部分嫁接，引进先进的物流管理理念与技术，提升总体的经营基于精简有效的原则，为了避免职能部门重复，商贸物流公司依托所示(含全部共用的部门)。00(00)商贸物流中心管理委员会00(00)商贸物流中心管理委员会0000商贸物流有限公司市场部信息部物流部00(00)商贸物流中心管理委员会00(00)商贸物流中心管理委员会0000商贸物流有限公司融资部有部信息部工程建设部有部征地拆迁部有部综合管理部规划发展部有部服务运营部安全环保部室有部部图11.2组织架构图§11.3部门职能分工部门招商服务部、物流部、信息部和市场部，具体职能分工如下：建招商网络；做好商贸企业和物流企业入园的前期服务工作如(包括入园规划发展部：主要负责园区所有发展规划的拟定和修编和园区产业优安全环保部：全面负责园区的安全环保工作，特别是危化品和有毒害程管理(建设质量、安全、文明施工的监督管理及现场费用控制、进度控制)工作；§11.4人力资源配置第12章投资估算其中，前期规划设计及管理费用由于差异性较大，故暂不作估算。化工商贸大楼建设费用、钢材交易市场一期建设费用中的软硬件预计总投资分别为：5249.5万元和1.286亿元，两个工程建设共需投资1.81亿元。整合相关资源所需的投资及新建物流基础设施所需的投资的费用，和引进企业§12.1前期规划咨询及管理费用§12.2化工商贸大楼建设投资通过前期规划论证，参考国内和00类似的化工园区交易中心建设资按照前述的商贸大楼建设规划用途的要求，项目总投资主要有以下三按照35万元/亩测算，计划50亩需投入征地费约1750万元。商贸大楼建设费用：商贸大楼建设投资共计约7000万元，其中大楼建筑成本1000元/m2,建筑安装成本300元/m2,停车场成本400元/m2,城市建设配套费20元/m2,行政事业规费10元/m2。1)国内有关投资估算的规定2)00市及00颁发的有关建设方面的税费文件1)本投资估算中有关工程量的内容，来自00商贸物流园区建设规模3)勘察设计费按工程费用的2.5%为基础计算，参考市场价格。4)工程监理费按工程费用的0.5%为基础计算，参考市场价格。5)建设单位管理费按工程费用的0.5%为基础计算，参考市场价格。表12-1商贸大楼投资估算汇总表序号内容数量估算单价投资额合计(万元)(万元)1土地成本新征地费用亩万元/亩2建设工程费用大楼建筑成本费1000元/建筑安装成本300元/m²停车场建设成本400元/3建设附加费勘察设计费建设工程费用的工程监理费建设工程费用的工程管理费建设工程费用的不可预见费建设工程费用的5%城市建设配套费20元/行政事业规费10元/m²§12.3钢材交易市场建设投资土地成本费用：土地投资共计00万元，为土地征用及整治费用：暂按照35万元/亩测算，按照现有用地情况暂按照亩计算，需投入征地费约钢材交易市场设施建设投资共计00万元，包括建筑物投资、场地道路综合服务大楼和交易市场。根据国外物流园区建设的经验²,综合物流园区的建筑覆盖率一般为40%—50%,其中仓库、加工中心以单层建筑为主，交易市场和综合服务楼宇为多层和高层建筑。钢材交易市场总占地面积100亩，综合容积率为1左右，详见“投资估算表”。约3公里，暂按照200万元/公里标准测算，投资约600万元。园区配套设1后续将根据土地调整后的实际用地情况计算施计划投资600万元。3.物流装备：包括园区信息系统、装卸设备、开卷生产线(可选)等，投资数额开卷生产线(可选)序号内容数量投资额合计(万(万1土地成本新征地费用100亩3建设工仓储建筑设施程费用室外堆场交易市场和其他建筑设施园区内公路及配套3公里配套设施4物流系统与装备信息系统装卸设备开卷生产线(可选)5建设附加费勘察设计费工程监理费工程管理费不可预见费§12.4整合相关资源所需的投资对于业已建成的川维码头等物流园区所需的基础设施，可以通过协商购§12.5新建物流基础设施所需的投资对于预备新建的码头、铁路和储藏罐等基础设施可以采取土地出让合作第13章收益预测§13.1商贸物流中心盈利模式类别备注办公楼租赁赢利主要来自店面/办公楼收入中心、商业交易设施等租赁费用交易收入赢利主要来交易的收入信息服务、中介服务等配套生活服务收入赢利主要来自配套服务收入生活服务、餐饮、娱乐等资产运作赢利主要来自项目投资的资产增值