2017南京楼市年报终稿

2017·南京楼市年终白皮书ResearchReportofNanjingRealEstate2018.01【目录】CataloguePART1关键词PART2政策篇PART3土地篇PART4楼市篇PART5企业篇PART6展望篇【Part1关键词】Part1.关键词“抢房”开盘摇号实施，抢房大战，最低中签率不足5%“不炒”19大再次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位“上浮”首套房利率基本上浮10%，二套房上浮10-20%“同权”租房也能上名校与购房相同“税”传闻多年的房地产税17年再次热传“周边”热点城市调控频出，换周边城市成交市场发力【Part2宏观政策篇】调控进程Part2.宏观政策2017第一季度2017第三季度5月三年限售、公证摇号、酒店公寓新规：新购房人取产证后3年内不得转让客户大于房源量开盘需公证摇号限制酒店式公寓层高，最高3.6米7月土拍新政，取消摇号，改竞拍保障房面积2月积分落户：2月1日南京正式实施积分落户制度3月限购扩大、商办出新政：高淳、溧水、六合纳入限购范围商办类非住宅不得建造按单元式或住宅套型设计7月南京等12个城市参加租赁试点名单8月南京对外发布住房租赁试点工作方案信贷政策收紧、利率优惠政策取消、上浮利率2017第二季度2017第四季度十九大”指出，加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。调控进程来看，主要集中于2017年上半年，下半年以信贷收紧为主，而“限售”政策出台是对“资产价格锁定”，以防止爆发系统性金融风险。通过调整土拍形式，来提高“准入”门槛，提高拿地本钱，降低地王产生，缓解市场热度Part2.宏观政策土地调控城市土拍政策常州

超过土地市场指导价格（超过土地起始价溢价的40-50%），转为人才公寓建设面积、保障房回购价格等竞争南通

土拍只要有一级开发资质就能参与，但个别地块有竞人才公寓建设面积、保障房回购价格、养老设施等面积苏州

竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一地块竞买

由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一地块竞买

竞买人的竞买保证金及土地出让金须为竞买人自有资金

超过土地市场指导价格（超过土地起始价溢价的25%），以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格嘉兴

采用“竞价+竞地上建筑物价格、竞配建面积”的方式挂牌出让

当有两个或两个以上竞买人报价达到最高价时，转入对地上建筑物价格、配建人才住房面积等竞争，按照地上建筑物竞价最高者或者人才住房面积最大者确定为竞得人石家庄

价高者得,限地价竞自持面积成都

配建并无偿移交定量租赁住房；限价竞买；续竞配建并无偿移交租赁住房面积济南

限地价、竞配建青岛

限地价、竞房价；摇号；限制竞得方资格武汉

设置熔断价抽签合肥

明确公司法人或其所在母公司，具有的开发资质和注册资金；报价不得高于同区域历史最高地价、楼板价、总价；摇号杭州

价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例

当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序南京当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本

竞价达到最高限价的80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上

竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售

竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次报建面积200平方米，报建面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本限价政策通过限价政策来防范过快上涨的房价而形成的城市金融风险，但也导致被限工程周边二手房价倒挂，新房开盘造“哄抢”，房企变相提高首付，刚需造挤压等现象Part2.宏观政策城市限价政策城市限价政策无锡

申领预售证之后不允许上涨，加推项目不得高于之前价格

申报备案价格高于2016年10月份所在区域商品住房成交均价的，房地产开发企业应提交有法定资质的第三方机构出具的商品住房成本评估报告常州

政府给项目指导价，开过盘项目，项目价格每季度可涨价一次，涨幅不超过3%，全年不超过8%

从未开盘项目，参考区域内项目成交均价，各项目可以与房管局沟通成都

项目销售期限较短的，首期到末期上浮不超10%

结合土地价格、周边项目价格确定项目备案价格，导致市场同区域早期拿地项目价格低于近期拿地项格

精装修部分价格不超总售价30%镇江

2017年4月项目预售价由住建局和物价局共同决定，未开过盘的项目参考周边项目成交均价，且3个月内不能涨价

开过盘的项目参考历史成交均价，同样3个月内不能涨价。3个月或者6个月后，可调整价格，指导价上浮3-5%苏州

同一批次分批销售时，不得提高销售价格

下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价盐城

申报价格备案的商品住房规模不得低于3万平方米，备案价格不得高于本项目同类型新建商品住房前1个月实际成交均价的5%

从未开盘项目，备案价增幅不得高于周边地块同类型新建商品住房近1个月实际成交均价的5%武汉

从市场表现来看，加推项目半年上浮1%-5%

新开盘项目不超过周边均价，如果周边没有同类型项目，可以适当超出周边均价昆山

从未开盘项目，政府根据周边项目给出指导价，但房地产开发企业可选择提交有法定资质的第三方机构出具的商品住房成本评估报告

开过盘的项目，项目定价基本要和历史成交价格持平郑州

郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平泰州

开过盘项目，项目定价三个月内同比上浮不超过2%

从未开盘项目，政府根据周边项目给出指导价，但是开发商可以根据项目具体情况进行提价青岛

参考周边同类型项目均价审批预售证

同一项目不同批次价格最多上浮10%，但大多数项目价格与16年持平绍兴

项目参照周边成交均价上浮10%-15%限售政策截止2017年11月30日，累计已有54个城市出台“限售政策”。通过限售的方式，锁定资产价格，防范金融风险、也为防止资本外流Part2.宏观政策发布日期城市限售年限发布日期城市限售年限发布日期城市限售年限发布日期城市限售年限2017.3厦门22014.4承德2南宁22017.9长沙3杭州3成都3张家口3宁波2福州2海南省2或3徐州22017.10三亚5青岛2济南22017.6西安5或2聊城2或3广州2或3西安22017.7东莞2太原22017.4启东32017.5郑州3福清2昆明2徐水2芜湖22017.8沈阳5或2绍兴2长乐2海口5佛山10德州2或3白沟5南京3威海3滨州2或3惠州3开封32017.9重庆2襄阳2珠海3无锡2或3南昌22017.11泉州5常州2长沙2南宁2菏泽2或3东莞2嘉兴2石家庄5东营3扬州2保定10贵阳3

【Part3土地篇】拿地更理性，地王上市有压力6月土拍新政，取消摇号，竞拍保障房面积此前土拍摇号政策在到达最高限价时拼的是“人品”，而此取消摇号，改为现房加竞拍保障性住房，对于开发商的要求也就相应提高，对于资金有所压力，注重回款效率等房企，现房销售无疑拉大销售周期，对资金要求提高，本钱也相应提高，这使得多数房企在竞拍时只能望而却步，大环境背景下，拿地越来越趋于理性都市区受追捧在南京高难度拿地背景下，换城市周边区域成为多数房企眼中的“肥肉”，徐州、扬州、句容、镇江、滁州、溧水等地品牌名企涌入，积极布局扩张领土，地价不断被刷新土地流拍重现、合作开发将成主流2017年底，南京土拍意外爆冷，江北新区、地铁小镇、青龙山国际新城等区域地价都出现了回落，板桥、溧水的商业地块位置虽然相对较偏，但无房企报名致使流标，麒麟地王工程京奥港未来墅以低于本钱价出售，结果卖出了七成左右，这些现象将有一定的风向参考，房企拿地会更为理性，更多的将对盈利空间进行盘算，合作开放将成为主流【焦点】Focus土地供给2017年6月土拍新规，到达最高限价90%，必须现房销售，100%停止竞拍，改为竞拍保障性住房Part3.土地市场6月，网上竞价到达最高限价的90%，商品住宅必须现房销售，到达最高限价停止竞价，改为竞争保障性住房面积2017年全年供给82宗土地，共计512.25万㎡，成交93宗土地，面积584.2万㎡，其中含住宅用地59宗，出让面积399万㎡土地供给统计不包含工业与科研用地近2年南京各区域土地市场情况区域2016年2017年供应面积（万m2）供应宗数（宗）供应面积（万m2）供应宗数（宗）鼓楼区22.8776.153建邺区78.9486.762江宁区201.9638229.0736浦口区122.5523145.212六合区37.95847.619栖霞区80.46848.719秦淮区23.6237.794玄武区4.93200雨花区31.99623.967合计605.27103515.25822017南京市纯居住类用地供给28宗，占比34%，占地面积139.79万㎡；商住混合用地供给24宗，占比29%，占地面积206.2万㎡；商业用地供给8宗，占比10%，商办用地22宗，占27%。相比2016年，今年商住及商办用地比例增加。2017年江宁区为全市供给主力；江宁板块仍为市区供给主力，其次为浦口板块2017年含居住类用地为供给主力，占总比63%，2017年商办用地供给明显增加占比涨幅14%；江宁土地供给领先全市,其次为浦口板块土地供给Part3.土地市场2017年南京市区经营性用地成交面积561万㎡，同比16年涨幅20%。2017年经营性土地成交金额1563.86亿元，同比2016年下跌12.3%，整体溢价率57.4%；溢价率降幅明显。2017年共计成交经营性用地91幅，出让面积561万㎡，宗建筑面积1284.2万㎡2017年整体溢价率57.4%，同比2016年下跌24.9%，主力成交集中于下半年，房企拿地越来越谨慎。土地成交Part3.土地市场Part3.土地市场土地成交2017年市区共计成交91幅，同比2016年涨幅8%，纯住宅用地占比下跌15%，含住宅用地成交下跌12%，商服类用地涨幅12%2017年市区纯宅地成交33宗，占比36%，占地总面积161.76万㎡；商住混合用地成交26宗，占比29%，占地面积219.8万㎡。纯商业用地11宗，占比12%，江宁区为主力成交区域。市区含住宅类土地平均成交楼面单价14880元/㎡，环比2016年含住宅类成交楼面价下跌9%；其中楼面价2万元/㎡以上地块8幅近2年南京各区域土地市场情况区域2016年2017年成交面积（万m2）成交宗数（宗）成交面积（万m2）成交宗数（宗）鼓楼区13.8756.734建邺区73.9827.034江宁区168.4833205.5437浦口区90.1117153.0714六合区28.29747.619栖霞区73.13759.6710秦淮区3.69225.194玄武区1.0614.932雨花区16.87431.197合计469.484560.9691江宁区2017年成交量再次居首，面积150.21万㎡，总建面315.28万㎡，成交楼板价最高为鼓楼区，楼面价38464元/㎡。成交楼板价最高为鼓楼区，葛洲坝G30地块以楼面价38464元/㎡，楼板价1-2万共计成交37幅，2万以上成交8幅，土地成交江宁板块继续成为供地主力；楼面价2万以上共计成交8幅Part3.土地市场2017年含住宅类地块成交楼面价按板块成交特征（单位：万元/㎡）（不含高淳、溧水）成交宗数1-2万元/㎡2-3万元/㎡3-4万元/㎡4万元/㎡以上最高价地块名称楼面价（元/㎡)鼓楼区1葛洲坝G30地块38463建邺区江宁区261保利G05地块21611六合区浦口区52金辉G102地块23235栖霞区51万晖G01地块23799秦淮区1中冶G59地块32544玄武区1常州星河G101地块30005雨花台区11中铁G70地块24087合计3753/土地成交现房销售地块多，且入市周期长，新房市场存量低，加上限价政策等因素，新工程入市不稳定，致使未来1-2年内新房市场稀缺。Part3.土地市场2017年成交含住宅用地总建面与商品住宅成交面积比为1.4，供给量大于需求量，且16年至17年需现房销售地块共计66幅，其中16年现房销售地块26幅，现房销售量大，目前住宅可售存量去化周期仅约3个月，存量低。现房销售周期长，且受限价政策影响，新工程入市不稳定等因素，将致使未来1-2年内新房市场稀缺Part3.土地市场2016年现房销售地块明细板块地块竞得房企楼面地价（元/㎡）拿地时间江宁11幅正方新城NO.2016G44绿地（绿地理想城）129882016年9月23日九龙湖NO.2016G53葛洲坝198312016年9月23日九龙湖NO.2016G54银城199912016年9月23日九龙湖NO.2016G55五矿195742016年9月23日九龙湖NO.2016G56银城160522016年9月23日方山NO.2016G57五矿170592016年9月23日方山NO.2016G61联发223442016年9月23日正方新城NO.2016G62荣盛（荣盛隽峰）120372016年9月23日禄口NO.2016G63美的45162016年9月23日东山NO.2016G70华夏幸福238832016年11月17日禄口NO.2016G72红豆置业91312016年11月18日江北8幅江浦NO.2016G47恒大224942016年9月23日江浦NO.2016G48北京世纪鸿城（北京城建）224392016年9月23日江浦NO.2016G49金地223742016年9月23日高新NO.2016G50平安160652016年9月23日高新NO.2016G51（荣盛锦绣澜山）荣盛160382016年9月23日桥北NO.2016G68青岛孚星置业（中建东孚）230832016年11月18日高新NO.2016G69江苏通宇投资195612016年11月18日六合NO.2016G86荣盛96472016年12月27日仙林2幅仙林湖NO.2016G58融信249572016年9月23日青龙地铁小镇NO.2016G60新城200692016年9月23日城南3幅铁心桥NO.2016G45上海御雄实业有限公司（大名城）290932016年9月23日南站NO.2016G46（左邻右里北侧地块）万科271682016年9月23日南站NO.2016G89（江宁区龙西剩余南侧地块）嘉华273502016年12月28日城东1幅麒麟NO.2016G59新城224292016年9月23日城北1幅尧化门NO.2016G52（栖霞鲁能公馆）鲁能201712016年9月23日Part3.土地市场2017年现房销售地块明细板块地块竞得房企楼面地价（元/㎡）拿地时间城北7幅城北NO.2016G101常州星河300052017/02/15燕子矶NO.2017G01万晖置业237992017/03/31燕子矶NO.2017G29威海华发130502017/07/07燕子矶NO.2017G32华润置地90822017/07/07燕子矶NO.2017G33金科198532017/07/12燕子矶NO.2017G34佳兆业198522017/07/12迈皋桥NO.2017G53栖霞建设199542017/10/25城东3幅汤山NO.2016G91南京国资141702017/01/12麒麟NO.2017G35华发178872017/07/12汤山NO.2017G56国资107472017/10/25城南3幅西善桥NO.2016G100绿城217452017/02/15中华门NO.2016G98招商地产451512017/02/15城南NO.2017G43中海179562017/09/20城中1幅城中NO.2017G59中冶置业325442017/10/31河西1幅河西NO.2017G30葛洲坝、五矿384632017/07/07江北11幅六合NO.2017G47荣盛置业89722017/09/20江浦NO.2016G102金辉232352017/02/15江浦NO.2016G99银城230162017/02/15六合NO.2017G18景瑞置业57382017/07/05六合NO.2017G19中海89482017/07/05江浦NO.2017G24硕天投资198242017/07/07江浦NO.2017G25五矿199092017/07/07高新NO.2017G27弘阳集团149562017/07/07江浦NO.2017G54中海地产199812017/10/25六合NO.2017G67冠城大通71732017/12/22江浦NO.2017G74中建东孚180112017/12/27Part3.土地市场2017年现房销售地块明细板块地块竞得房企楼面地价（元/㎡）拿地时间江宁13幅江宁滨江NO.2016G90鲁能110772017/01/12禄口NO.2017G02上海骏泰128422017/03/31禄口NO.2017G03红豆置业128462017/03/31禄口NO.2017G04恒大130942017/03/31淳化NO.2017G05保利216112017/03/31禄口NO.2017G06运昌置业124592017/03/31九龙湖NO.2017G20金隅、中建地产197582017/07/07青龙山NO.2017G22朗诗、保利173182017/07/07禄口NO.2017G23中海111992017/07/07东山NO.2017G45建工188602017/09/20方山NO.2017G55美的180392017/10/25九龙湖NO.2017G57金地、弘阳199622017/10/25九龙湖NO.2017G64碧桂园191312017/12/22仙林1幅青龙地铁小镇NO.2017G78深业166662017/12/29附件：2017年各区土地成交明细Part3.土地市场成交日期地块编号区位土地性质楼面地价成交价溢价率摘牌单位（元/㎡）（亿元）2017/1/12NO.2016G90江宁区住宅1107718.893.81%鲁能NO.2016G91江宁区住宅141707.65112.50%南京国资NO.2016G92建邺区商办1147223.330.17%新城NO.2016G93鼓楼区商办209516.0589.06%金轮NO.2016G94栖霞区商办/0.280.00%南京地铁NO.2016G95雨花台区商业30020.760.00%朗驰NO.2016G96雨花台区商业30020.580.00%朗驰2017/2/14NO.2016G103玄武区商业113222.90.00%莱蒙NO.2016G97建邺区商住849973.41.10%方兴地产2017/2/15（摇号）NO.2016G100雨花台区住宅2174538.1128.14%绿城NO.2016G101玄武区住宅3000517.281.05%常州星河NO.2016G102浦口区住宅232359.467.86%金辉NO.2016G98秦淮区商住办4515198.167.41%招商地产NO.2016G99浦口区住宅2301629.666.29%银城2017/3/30NO.2017G07建邺区商办777618.81.62%龙湖NO.2017G08浦口区商办496712.635.48%龙湖2017/3/31（摇号）NO.2017G01栖霞区住宅2379920.157.03%万晖置业NO.2017G02江宁区商住1284219.172.07%上海骏泰NO.2017G03江宁区住宅1284615.675.28%红豆置业NO.2017G04江宁区住宅130948.0571.28%恒大NO.2017G05江宁区住宅216118.0587.21%保利NO.2017G06江宁区商住124592.0167.50%运昌置业附件：2017年各区土地成交明细Part3.土地市场成交日期地块编号区位土地性质楼面地价成交价溢价率摘牌单位（元/㎡）（亿元）2017/07/05NO.2017G11秦淮区商办43390.210.00%南京地铁NO.2017G15浦口区商办95474.32208.57%南京石城无线电厂有限公司NO.2017G16六合区商住735315.353%龙湖地产NO.2017G17六合区商办18921.642.50%

南京中燃城市燃气发展有限公司NO.2017G18六合区商住57385.428.57%景瑞置业NO.2017G19六合区住宅89487.578.57%中海NO.2017G09雨花台区商办137168.7128.95%家乐家NO.2017G12江宁区商业26451.86745.45%

南京农副产品物流配送中心有限公司NO.2017G14江宁区商办60642.4163.74%南京石城无线电厂有限公司2017/07/07NO.2017G21江宁区商住1601422.241.40%金地、保利NO.2017G27浦口区商住1495623.186.29%弘阳集团NO.2017G28浦口区商办53291.90.00%南京生物医药谷NO.2017G30鼓楼区商住384636547.73%葛洲坝、五矿建设、嘉和日盛NO.2017G24浦口区住宅1982449.842.29%硕天投资NO.2017G25浦口区住宅1990941.543.10%五矿NO.2017G20江宁区商住197583260%金隅、中建地产NO.2017G23江宁区商住111997.382.50%中海NO.2017G31江宁区商住1212949.11.87%万科NO.2017G26浦口区商住74551730.77%浦口区保障房建设NO.2017G22江宁区住宅1731813.454.02%朗诗、保利NO.2017G29栖霞区商住130507253.19%威海华发NO.2017G32栖霞区商住90822037.93%华润置地附件：2017年各区土地成交明细Part3.土地市场成交日期地块编号区位土地性质楼面地价成交价溢价率摘牌单位（元/㎡）（亿元）2017/07/12NO.2017G35江宁区住宅178871757.41%华发NO.2017G36江宁区商住9538172.41%正荣NO.2017G40江宁区商办1121113.25145.37%中海NO.2017G33栖霞区住宅198538.150%金科NO.2017G34栖霞区住宅1985212.550.60%佳兆业NO.2017G37栖霞区商办679817.148.70%金地商置/广州广电2017/08/11NO.2017G41浦口区商住9730900.00%绿地集团、宝地置业NO.2017G42江宁区商办49242.82156.36%世通盛祥2017/09/20NO.2017G43雨花台区商住1795643.227.06%中海NO.2017G45江宁区商住188602545.35%建工NO.2017G46建邺区商业43772/东南奥体置业NO.2017G47六合区住宅89728.366%荣盛置业NO.2017G48六合区商业15521.70.00%南京金牛湖野生动物王国有限公司NO.2017G49六合区商住47071.158.82%弘阳集团NO.2017G44雨花台区商办69008.150%明发集团2017/10/25NO.2017G55江宁区商住1803912.343.02%美的NO.2017G54浦口区住宅1998118.441.54%中海地产NO.2017G57江宁区商住1996213.944.79%金地、弘阳NO.2017G58江宁区商办46126.152.50%景枫NO.2017G53栖霞区住宅1995417.640.80%栖霞建设NO.2017G56江宁区住宅107471029.87%国资NO.2017G52鼓楼区商办40381.60.00%南京地铁资源NO.2017G51栖霞区商住1793249.129.21%中海地产附件：2017年各区土地成交明细Part3.土地市场成交日期地块编号区位土地性质楼面地价成交价溢价率摘牌单位（元/㎡）（亿元）2017/10/31NO.2017G60秦淮区商办54478.50.00%新兴发展集团NO.2017G59秦淮区住宅3254414.229.09%中冶置业NO.2017G61江宁区住宅1470212.222%宁兴/金茂NO.2017G62江宁区住宅1443414.819.35%朗诗2017/12/22NO.2017G63鼓楼区商办223944.240.00%银城NO.2017G64江宁区住宅1913114.935.45%碧桂园NO.2017G67六合区商住717311.431.03%冠城大通NO.2017G68六合区住宅38592.6520.45%浦泰NO.2017G65江宁区住宅1063810.828.57%碧桂园NO.2017G66江宁区住宅105363.129.17%旭辉2017/12/27NO.2017G70雨花台区住宅2408723.334.68%中铁NO.2017G74浦口区住宅1801146.826.49%中建东孚NO.2017G75浦口区商业9065.850.00%华昌/南京金沙旅游发展有限公司NO.2017G73江宁区商住1017322.40.45%招商NO.2017G71江宁区住宅1399030.316.54%金茂NO.2017G72江宁区住宅1397910.624.71%深业NO.2017G69栖霞区商办23182.670.00%羊泰置业、国立资产NO.2017G76浦口区商业19471.80.00%金浦2017/12/29NO.2017G78江宁区住宅166661230.43%深业NO.2017G79江宁区住宅1662113.430.10%卓越NO.2017G80江宁区商业56160.990.00%亚东NO.2017G81江宁区商业31211.740.00%亚东NO.2017G82江宁区商办36982.490.00%苏豪NO.2017G83江宁区商业38644.490.00%汤山建设【Part4楼市篇】总量下降热度不减，类住宅市场表现“突出”2017年商品住宅市场成交量同比16年下跌超50%，但从摇号中签率看，最低中签率低于5%，千人抢房，熬夜排队买房，购房者热度不减。明确的限价政策下，17年住宅整体均价25062元/㎡，同比16年价格涨幅21.9%，整体市区来看，均价低于2万㎡仅剩六合板块，而接下来高价地的入市又将会给当下房价一个“助推”。3月商办新规出台，7月追加以后不得建造4.8米挑高户型，致使现有商办产品以后将成为绝版，从而刺激购置力，17年酒店式公寓市场成交97.43万㎡同比16年上涨47%，办公市场成交69.04万㎡，同比上涨72.9%10月十九大召开，再次明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，紧接着住建部等上层部门对全国楼市检查，地方政府明确限价不放松的情况下，楼市迎来年底新增翘尾，当然也离不开企业完成销售任务，回笼资金等，这一波的放量致使期间积攒的购置力得到释放，接下来中短期内楼市将表现平稳。【焦点】FocusPart4.1【整体商品房市场】2017年南京商品房新增供给面积为972.28万㎡，同比2016年下跌23.9%2017年南京商品房成交面积为915.09万㎡，同比2016年下跌41.9%2017年南京商品房成交均价为24008元/㎡，同比2016年涨幅17.7%2017年南京商品房存量面积722.36万㎡，同比2016年下跌11.2%南京今年商品房市场成交量同比2016年呈现大幅下跌，截止17年地商品放市场存量面积722.36万㎡，整体去化周期约为9个月；价格方面同比2016年涨幅11.2%。整体市场Part4.整体市场供求结构2017年住宅供给面积为643.89万㎡，同比2016年下跌35.4%；成交面积633.82万㎡，同比2016年下跌50.7%2017年别墅供给面积为48.28万㎡，同比2016年下跌21.6%；成交面积44.4万㎡，同比2016年下跌62.5%2017年酒店公寓供给面积为112.92万㎡，同比2016年上涨44.4%；成交面积97.43万㎡，同比2016年上涨47.1%2017年商业供给面积80.61万㎡，同比2016年下跌23.9%；成交面积70.38万㎡，同比2016年上涨7.0%2017年办公供给面积86.58万㎡，同比2016年上涨146.9%；成交面积69.04万㎡，同比2016年上涨72.9%2012-2017年住宅市场仅2014年供大于求，2017年供销量根本平稳，而办公与酒店式公寓2017年供销量涨幅明显。Part4.整体市场Part4.2【住宅市场】Part4.2住宅市场供求走势2017年南京商品住宅新增供给面积为695.68万㎡，同比2016年下跌34.3%2017年南京商品住宅成交面积为67.2万㎡，同比2016年下跌51.7%2017年南京商品住宅存量面积为174.57万㎡，同比2016年下跌35.4%2017年南京商品住宅成交均价为25062元/㎡，同比2016年上涨21.9%2017年商品住宅市场新增供给同比16年下跌超3成，成交量同比下滑超5成，存量持续下降，去化周期约3个月，成交均价同比涨幅21.9%供求走势2016年南京住宅市场新增供给面积为1058.93万㎡，成交面积1404.28万㎡，市场供求比为0.8，市场供不应求，去库存量。2017年南京住宅市场新增供给面积为695.68万㎡，成交面积为678.2万㎡，市场供求比为1，供求稳健。2017年月度供销走势看，新增供给集中于第二与第四季度，其中第四季度中11与12月新增量猛增，占全年新增供给量34%2017年全年南京商品住宅市场供求比为1，供求关系稳健，其中新增供给主要集中于第二季度与第四季度，11与12月尤为突出，新增量占全年34%。Part4.2住宅市场存量走势2017年南京商品住宅存量整体持续下跌，年底出现小幅上升，主要为年底11月与12月新增量猛增，截止12月底南京商品住宅市场存量缺乏200万方，去化周期仅约3个月左右。Part4.2住宅市场Part4.2住宅市场板块成交2017年全年南京商品住宅成交主力为江宁板块，占总比26%，其次为六合板块，占总比16%2016年各版块中，成交主力为江宁板块400.82万㎡，占据第一，其次为浦口板块成交277.37万㎡，占据第二，两江板块成交突出2017年各板块中，成交主力为江宁板块173.73万㎡，占总比26%，其次为六合板块108万㎡，占总比16%Part4.2住宅市场区域供求2017年南京市区各区域商品住宅新增供给中，仅六合板块高于2016年，其余板块均大幅下跌其中年江宁板块依旧为主力成交区域，且供不应求，城南、仙西与城中板块供销比虽小于1，但供求关系较为稳健。整体区域市场供给降幅明显，全年仅六合板块新增同比高于16年新增量，江宁板块依旧为成交主力2017年分板块供应面积（万㎡）供应面积江宁城北六合浦口河西城南仙西城东城中2016年271.96134.16104.46242.7694.283.9175.6225.6226.242017年159.18115.02112.9127.4776.9754.2831.9814.683.19同比-41%-14%8%-47%-18%-35%-58%-43%-88%2017年分板块成交面积（万㎡）成交面积江宁城北六合浦口河西城南仙西城东城中2016年400.82157.72162.42277.37136.85104.6689.7537.1437.552017年173.73105.45108100.4870.1666.3138.4111.953.7同比-57%-33%-34%-64%-49%-37%-57%-68%-90%Part4.2住宅市场区域价格2017年南京市区各板块商品住宅成交均价同比16年均有较大幅度上扬，其中涨幅超40%的为城东、六合板块，超30%的为浦口板块，其余板块均超10%以上全年各版块成交均价中，均价超4万的为城中板块，超3万的河西与城东板块，其余板块仅除六合板块均价低于2万Part4.2住宅市场户型2016年全年成交商品住宅成交户型中，三室成交占比43%，占据第一，二室成交占比37%2017年全年成交商品住宅成交户型中，三室成交占比43%，同比占比相同，占据第一，二室成交占比31%同比16年下跌6%，其中17年空白户型占比6%，主要为官网不公布户型所致。2017年全年三室成交284万㎡，占总比43%，同比占比相同，二室成交176.06万㎡，占比31%，同比下跌6%。房型20162017成交套数成交面积（万㎡）套均面积（㎡）成交套数成交面积（万㎡）套均面积（㎡）一室96127075807414099553768二室4584742472649318100176062197三室535826113881114256122840117111四室9179155583016981671178911144五室及以上1549371205240574129961226复式3064754787.2246835176893212其他20352796431371155164145142空白15212621.37833324435777131Part4.2住宅市场面积段2017年90-120㎡户型成交套数较多，占总体成交套数34%,同比2016年上半年占比上涨3%，其次为70-90㎡户型，占比31%同比下跌6%。成交套均面积根本一致。2016年成交套数最多的户型面积段在70-90㎡，共计46730套，占总比37%，其次为90-120㎡户型，共计成交39356套，占总比31%2017年成交面积段最多为90-120㎡，共计20027套，占总比34%，同比上涨3%，其次为70-90㎡户型，共计18371套，占比为31%，下跌6%面积段2016年2017年成交套数成交面积（㎡）套均面积（㎡）成交套数成交面积（㎡）套均面积（㎡）70以下5113290595571086562225270-90467303967336851837115734048690-120393564108426104200272096129105120-140171512210175129108661409063130140-180817912460631525796885786153180-22033486571781961494287261192220-2602188526723241688165356240260-300101128041127732992222280300-35086928117332420766943323350-4005011871423748531331369400以上574287589501227118246521Part4.2住宅市场总价段2017年100-150万户型成交套数为11618套，占总体成交套数20%，同比2016年上半年占比下跌1%。其次为250-300万户型，占比13%，单价上涨，致使总价段上涨2016年南京商品住宅主要成交户型总价在100-150万之间，共计25990套，占比21%，其次为50-100万，共计21414套，占比17%2017年南京商品住宅成交主力成交总价段为100-150万之间，，共计11618套，占比20%，同比下跌1%，其次为250-300万户型，共计7721套，占比为13%，单价上涨致使总价段上涨。总价段2016年2017年成交套数成交面积（㎡）成交套数成交面积（㎡）50万以下1314991681521053350万-100万2141418941863449291636100万-150万259902404172116181083512150万-200万1968819690726510647998200万-250万1582716504007269723059250万-300万1207713484727721808219300万-350万847310101255882659882350万-400万51496996393997500521400万-500万688810772976939959648500万以上8200189028056391096951Part4.2住宅市场2017年住宅成交套数TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1荣盛花语城六合-六合1689149979125591883562冠城·大通蓝郡六合-六合1343117541134601582083融创玉兰公馆城北-燕子矶1263137763294794061164荣盛鹭岛荣府六合-六合1181124744108141348995荣盛华府六合-六合1130137623135951870936威尼斯水城浦口-桥北1099108316199812164297翠屏城江宁-禄口1080105541121841285878中南山锦花城仙西-东片925100624250552521169万科大都会城南-南站9081185133470641131410雅居乐滨江国际浦口-青奥体育公园88613701429111398863成交TOP102017年住宅成交面积TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1荣盛花语城六合-六合1689149979125591883562融创玉兰公馆城北-燕子矶1263137763294794061163荣盛华府六合-六合1130137623135951870934雅居乐滨江国际浦口-青奥体育公园886137014291113988635荣盛鹭岛荣府六合-六合1181124744108141348996万科大都会城南-南站908118513347064113147冠城·大通蓝郡六合-六合1343117541134601582088威尼斯水城浦口-桥北1099108316199812164299翠屏城江宁-禄口10801055411218412858710中南山锦花城仙西-东片92510062425055252116Part4.2住宅市场2017年住宅成均价TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1钟山国际高尔夫城东-北片11647077258499832泰禾南京院子城中-南片271481259047874593玄武湖金茂广场城中-北片5272751476140404中航金城一号城中-南片24384933921615南京九间堂江宁-三山百家湖3722082478651056936海玥名都河西-中片33559522451992690327华新城河西-奥体14722370451261009468金隅紫京府河西-中片67984445110444059保利天悦河西-中片378657374504129608710钟山颐府城中-中片2255449631148成交TOP102017年住宅成交金额TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1万科大都会城南-南站908118513347064113142融创玉兰公馆城北-燕子矶1263137763294794061163雅居乐滨江国际浦口-青奥体育公园886137014291113988634保利天悦河西-中片37865737450412960875正荣润峯河西-南片63282394347832865936中建国熙台浦口-青奥体育公园78793467305432854747中海玄武公馆城北-迈皋桥65078091360682816588海玥名都河西-中片33559522451992690329仁恒绿洲新岛河西-江心洲636722283605226039410新城璞樾钟山仙西-南片3726386140172256539Part4.2住宅市场住宅市场小结整体特征——2017年南京商品住宅市场新增供给面积695.68万㎡，同比2016年上半年下降34.3%；存量面积降至174.57万㎡；同比2016年下降35.4%；去化周期约为3个月2017年南京商品住宅市场成交面积678.2万㎡，同比2016年上半年下降51.7%成交特征——区域——2017年主要成交板块为江宁板块，占整体成交量26%户型——2017年成交主力户型为三居，占总体成交户型43%，四居户型占比14%，同比占比涨幅7%面积段——2017年成交主力面积段90-120㎡，刚需户型比重下滑，改善户型比重增加价格——2017年成交均价25062元/㎡，同比16年上涨21.9%总价段——2017年成交最多总价段为100-150万，占比20%，总价250万以上户型成交占比51%,同比16年比重上涨18%Part4.3【酒店公寓市场】Part4.3酒店式公寓市场供求走势2017年南京酒店式公寓新增供给面积为109.45万㎡，同比2016年上涨40%2017年南京酒店式公寓成交面积为97.41万㎡，同比2016年上涨47.1%2017年南京酒店式公寓存量面积为81.12万㎡，同比2016年下跌1.5%2017年南京酒店式公寓成交均价为18984元/㎡，同比2016年上涨22.4%酒店式公寓市场整体保持稳步上涨趋势，市场供给大于求，2017年成交价格同比16年涨幅22.4%。供求走势2017年酒店式公寓市场供求涨幅明显，主要受上半年商办新政出台，新政之前产品成为绝版，刺激市场Part4.2住宅市场2016年南京酒店式公寓市场新增供给面积为78.19万㎡，成交面积66.24万㎡，市场供求比为1.2，供求关系根本稳定2017年南京酒店式公寓市场新增供给面积为109.45万㎡，成交面积为97.41万㎡，供求比为1.1，自上半年3月商办新规出台，酒店公寓市场新增供给开始扩大。存量走势2017年酒店式公寓存量走势较为平稳，根本维持在80万㎡左右，截止17年12月，去化周期约为10个月。Part4.3酒店式公寓市场Part4.3酒店式公寓市场区域特征2017年酒店式公寓主力成交为浦口板块占总比35%，城南板块排第二占总比15%，主力成交板块成交套均面积为46㎡2016年酒店式公寓主力成交板块为浦口板块，占总比30%，其次为城南板块，占总比27%，其中主力成交套均面积为60㎡以下2017年酒店式公寓主力成交板块为浦口板块，占总比35%，同比涨幅5%，其次为城南板块，占比15%，同比下跌8%，主力成交套均面积为46㎡板块2016年2017年成交套数成交面积（㎡)套均面积（㎡)成交套数成交面积（㎡)套均面积（㎡)浦口393722078456714932734146城南354716785447311014752947仙西24529780840287013099046河西9065544161254413608753城北972502085219419667050六合45327759611741083862江宁490240444920789553346城中17011698691841258968城东1726790393071650254Part4.3酒店式公寓市场面积段2017年南京酒店公寓成交面积主力成交为40㎡以下小户型，占总比36%，同比16年涨幅12%，成交面积结构有所变化，小户型更受投资客喜爱。2016年成交套数最多的户型面积段在50-60㎡，共计3891套，占总比30%，其次为40-50㎡户型，共计成交3308套，占总比25%2017年成交面积段最多为40㎡以下户型，共计7226套，占总比36%，其次为40-50㎡户型，共计5974套，占比为29%，套均面积同比16年根本一致面积段2016年2017年成交套数成交面积（㎡)套均面积（㎡)成交套数成交面积（㎡)套均面积（㎡)40以下31981084203472262527973540-5033081461554459742623194450-6038912102515436781992965460-701274824846519061242346570-808456263874791584487480-903693057683311263098590-11018317451954103988097110以上3144111426110795177Part4.3酒店式公寓市场总价段2017年酒店式公寓成交主力总价段为100-150万，占总比24%，同比2016年涨幅11%，其次为80-100万，占比涨幅2%2016年南京酒店式公寓主要成交户型总价在60-70万之间，共计2697套，占总比21%，其次为80-100万，共计2524套，占总比19%2017年上半年南京酒店式公寓成交主力成交总价段为80-100万之间，共计4771套，占总比24%，其次为80-100万户型，共计4359套，占比为21%总价段2016年2017年成交套数成交面积（㎡)成交套数成交面积（㎡)40万以下17560983251049140万-50万17756859614685299150万-60万17607897824509173660万-70万2697132040252410107170万-80万1937100809310213327480万-100万25241332684359212727100万-150万17441045144771267423150万以上487380841358104367Part4.3酒店公寓市场2017年酒店公寓成交套数TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1南京万达茂仙西-仙林湖157380256161471295902明发财富中心浦口-青奥体育公园131672061157901137843龙湖新壹城江宁-科学园10273670720852765424星悦天地广场浦口-泰山高新10213771414893561675东方万汇城浦口-青奥体育公园9674520215230688456苏宁紫金嘉悦仙西-北片9223435618196625137汇金中心河西-南片83146264253741173878丰盛商汇E-PARK城南-老城南7392880421675624349毅达汇创中心浦口-青奥体育公园73927351214995880210招商兰溪谷浦口-泰山高新728306081112034035成交TOP102017年酒店公寓成交面积TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1南京万达茂仙西-仙林湖157380256161471295902明发财富中心浦口-青奥体育公园131672061157901137843汇金中心河西-南片83146264253741173874东方万汇城浦口-青奥体育公园9674520215230688455星悦天地广场浦口-泰山高新10213771414893561676宝隆时代广场浦口-珠江镇6673715015951592587龙湖新壹城江宁-科学园10273670720852765428苏宁紫金嘉悦仙西-北片9223435618196625139中骏六号街区江宁-禄口58831692128414069510招商兰溪谷浦口-泰山高新728306081112034035Part4.3酒店式公寓市场2017年酒店公寓成交均价TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1德基世贸一号河西-奥体991087234750377792弘辉龙江里河西-北片5562609834558901883南京涵碧楼河西-中片85664133856224824乐基广场河西-中片1710063310133295南京缤润汇河西-奥体51364832826119746绿谷商业广场河西-南片3981471227974411577钟鼎名悦广场城东-南片1641015327619280438保利堂悦城南-大校机场4802062827007557089中城国际广场城中-南片16711587264013059010汇金中心河西-南片8314626425374117387成交TOP102017年酒店公寓成交金额TOP10项目名称板块套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）1南京万达茂仙西-仙林湖157380256161471295902汇金中心河西-南片83146264253741173873明发财富中心浦口-青奥体育公园131672061157901137844弘辉龙江里河西-北片5562609834558901885龙湖新壹城江宁-科学园10273670720852765426东方万汇城浦口-青奥体育公园9674520215230688457苏宁紫金嘉悦仙西-北片9223435618196625138丰盛商汇E-PARK城南-老城南7392880421675624349宝隆时代广场浦口-珠江镇66737150159515925810毅达汇创中心浦口-青奥体育公园739273512149958802Part4.3酒店式公寓市场酒店式公寓市场小结整体特征——2017年南京酒店式公寓市场新增供给面积109.45万㎡，同比2016年上涨40%；存量面积降至81.12万㎡；同比2016年下降1.5%；去化周期约为10个月2017年南京酒店式公寓市场成交面积97.41万㎡，同比2016年上涨47.1%；成交特征——区域——2017年主要成交区域为浦口板块，占总比35%；其次为城南板块，占总比15%面积段——2017年成交主力面积段40㎡以下，占总比36%，成交户型面积有所下降，小户型更受客户喜爱。价格——2017年成交均价18983元/㎡，同比16年上涨22.4%总价段——2017年上半年成交最多总价段为100-150万，占总比24%，收价格上涨影响，总价相应提高Part4.4【商业市场】Part4.4商业市场供求走势2017年全年商业供求量根本保持平稳，库存面积大，去化周期长，整体来看，成交量保持稳定上涨，成交价格涨幅明显，同比2016年上涨16.2%2017年南京商业市场新增供给面积为80.61万㎡，同比2016年下跌23.9%2017年南京商业市场成交面积为70.38万㎡，同比2016年上涨7%2017年南京商业市场存量面积为371.4万㎡，同比2016年上涨0.6%2017年南京商业市场成交均价为26552元/㎡，同比2016年上涨16.2%供求比例2017年商业供求比为近6年来首次接近1，供求关系逐渐趋于平稳Part4.4商业市场2016年南京商业市场新增供给面积为105.96万㎡，成交面积万65.79㎡，市场供求比为1.6，供求比失衡2017年南京商业市场新增供给面积为80.61万㎡，成交面积为70.38万㎡，供求比为1.1，为近6年来，供销比首次低于1.5，从供求比走势看，供求关系逐渐趋于平稳。存量Part4.4商业市场商业市场存量面积大，截止17年底存量面积为369.11万㎡，去化周期约为63个月，去化压力大Part4.4商业市场区域特征2017年商业成交主力板块为江宁板块，占总比24%,同比下跌3%，主力成交板块套均面积为80-110㎡2016年南京商业主力成交板块为江宁板块，成交面积16.4万㎡，占总比27%，其次为浦口板块，成交15万㎡，占总比24%。主力成交板块套均面积为80-90㎡户型2017年南京商业主力成交板块为江宁板块，成交面积16.1万㎡，占总比24%，同比下跌3%，其次为城南板块，成交面积12.8万㎡，占总比15%，主力成交板块套均面积为80-110㎡板块2016年2017年成交套数成交面积（万㎡）套均面积（㎡）成交套数成交面积（万㎡）套均面积（㎡）江宁203216413681207416098378浦口182015017183132911192484城南96894026971171128218109六合101768971686494657072城北6315487387110710122291河西413425981035795733699城中52345416647942551232仙西45033857755995141286城东106147581393202065065Part4.4商业市场面积段2017年商业主力成交面积为50-100㎡，占总比40%，其次为50㎡以下，主力成交户型面积为120以下，占总成交量近80%。2016