接收新项目工作方案

接收新项目工作方案物业接管的内容与标准物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年公布的《房屋接管验收标准》，目前各个公司和各个地区也正在或已经制定了自己的验收标准，但不管采纳什么标准，我们认为接管验收的原则应包涵以下主要内容：首先，由于接管验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是非常重要的一次验收，验收合格的条件有：已经完成单位工程的质量验收〔完工验收〕；并且有关的资料文件应完整齐全；涉及安全和使用功能的分部工程应进行检验资料的复查，不仅要全面检查其完整性，而且对分部验收时补充进行的抽样检验报告也要复核，这种强化验收的手段体现了对安全和主要使用功能的重视。其次，对主要的使用功能还必必需进行抽检。通过对单项功能的运转，检查运行的稳定性、有用性。使用功能的检查是对建筑工程和设备安装工程最终质量的综合检验，也是作为业主最为关怀的内容，因此，在完工验收的基础上，接管验收时再作全面检查，检查内容在资料文件的基础上由参加验收的各方人员商定，并建议多采纳专业仪器仪表进行确认，检查按照各专业施工质量验收标准的要求进行。此外，对配套设备、工具的配置分工责任、费用明确。如高压配电等专用工具，垃圾筒等清洁设施，灭火器等消防器材，引导标识、标牌制作等。三.接管验收中应注意的事项物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常展开的重要环节。物业管理公司通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利展开，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：1.对已实施《物业管理配套设施综合验收办法》的地区，应积极促成开发商办理相关验收手续，由物业协会牵头组织的专家验收，将弥补物业管理公司技术、经验的不够，为接管验收打下合格基础。物业管理企业应选派素养好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员组成综合验收小组参加验收工作。并要求开发商提前7日提交相关验收资料，以便全面熟练掌握，避免针对性不够而走过场。2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的态度上，对物业进行严格的验收，必要时可邀请业主代表参加，以维护业主的合法权益。3.从实际操作过程来看，虽已经过完工验收，但接管验收中还不免有问题，尤其是物业管理角度重视的问题，而验收标准又无明确规定的，对此应明确记录在案，并要求开发商限期对存在的问题加固补强、整修，直至符合管理必需求。4.落实物业的保修事宜。2000年1月10日国务院第25次常务会议通过公布施行的《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为制定文件规定的该工程的合理使用年限〔此即所谓"终身保修"制度〕；②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。5.其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自完工验收合格之日起计算。就开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承当赔偿责任。但就开发建设方与其物业购买业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。如有些设备到货期及部分工程交付较早，到接管验收时厂商保修期已不够规定期限，甚至已超过保修期〔如俗称"烂尾楼"的再建工程〕，为此，应与开发商约定完工验收或接管验收之日起为保修期起始日，以避免因时间差与供应商或承建商产生纠纷。6.开发商应向物业管理企业移交整套完工验收资料和完工图，及随机文件、随机专用工具等，其中资料包括产权资料和技术资料。这是物业承接验收除硬件外的另一半内容。7.落实遗留问题费用事宜，依据具体状况可采纳如下三种方式：①开发商授权，工程尾款支付由物业管理公司监督，必必需凭物业签署合格看法后支付或扣除相应款项。②开发商组织扫尾保驾队伍，对业主或物业管理公司反映问题直接处理，直至主要保修期终结。③开发商一次性拨付保修费用，由物业管理公司负责后续保修。8.物业管理企业接受的只是对物业的管理权以及政府赋予的有关权利，接管验收的所有资料归物业区域内全体业主所有。物业应做好相关登记签字手续，以备日后随管理权移交，避免移交因资料不全引发"扯皮"。9.接管验收符合要求后，应在7日内办理有关交接手续，开发商与物业管理企业签定《物业管理验收协议》。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。请仔细阅读啊。原公布者：DUYUZHONG099鸿山新村、文园新村物业移交〔接管〕方案一、移交具备条件依据鸿山新村、文园新村两个项目的施工进度和业主入住的时间安排，可按照总公司要求分别对两个项目的部分楼宇、设备和系统进行验收移交，但最终移交是在政府有关职能部门和总公司验收合格的基础上通过物业公司的再验收为准。办理移交〔接管〕手续时，应满足以下主要条件：1、被移交验收物业的完工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已通过完工验收；消防、市政、环保等设施设备已完工并经政府有关职能部门验收合格。2、水、电、气已纳进城市供给管网正式供应，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测报告，相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路敷设到户。3、项目已封闭，岗亭、员工宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。4、分户验收已完成〔存在问题在业主入住前整改完毕〕。5、其他条件：〔1〕相关设施设备可依据安装、调试状况以及总公司的要求分项移交，但原则应不影响楼宇的入住和安全使用。验收移交时，设施设备应安装调试完毕并验3.刚刚接手一个项目,作为项目经理,新手没经验,怎么有效的进行项目作为一个项目经理，刚接手一个新项目时必必需做到如下几点：1、了解项目内容，制定项目的实施计划。2、实施项目的管理、开发、质量确保和质量要求、进度、绩效。3、制订有效的项目决策过程和程序。4、招聘和培训项目的专业技术人员和工人。5、确定项目的人员结构组成。6、定期进行项目进度评估，对项目进行必要的改善。7、为项目准备好所必需设备，工具和充足的资金。8、确保项目符合公司的各项要求。只有这样，就能做一个好的项目经理。4.物业公司刚接手新项目,该如何管理甲方聘请的施工方1、要有一定的专业知识和工作经验，这是一个基础也是前提，从技术方面来讲，做为甲方，不可能各方面的知识技能都具备，但必必需都要了解一些，并且精于某些方面，在施工的时候，甲方代表不可能代替监理，和施工方的质量检验员来管理工程质量，但必需要让他们知道，你的能力，这样在你管理工程的某些方面时，会大大提升你的威信。也会赢得大家的尊重。如果大家有技术问题都觉得你是个摆设，那就树立不起权威，即是要能解决大多数的现场技术问题。2、要有相当的全局把握的能力和思维，很多工作都是相关的，这是建立在积极的工作态度和长时间的工作经验积存上面的，对控制整个工程进度和成本是很有效的。3、甲方代表还要有综合协调能力，要让监理和施工方信服你，要让公司领导放心你。懂得协调各合作单位和公司内部关联部门之间的关系，建立获得正确信息的有效渠道。要懂管理，会管理，管理能创造效益，这是甲方代表对问题进行正确推断和公布正确指令的基础之一。4、公司权利要下放到甲方代表，要有领导的支持。如果没有适当的权利，在项目整个过程中就算有好的管理方法也不能实现，在项目建设过程中可以说是步履困难。也相当于是一个摆设；施工中，不能一些小问题都决定不了，什么问题都要向上报，等上头研究研究，等到发下来时已经过了几天甚至更久了，这样延误工程进度。到时施工单位完不了工，会将责任推给你。但是有关于大一点的问题及时上报上一级公司领导；因为有些问题并不是现场代表所能解决的。有些责任也不是现场代表所能承当的。5、要有责任心，从责任心的方面来讲，一个人无论做任何事，从事任何职业，其实都是在做人，所从事的任何工作都体现了个人的素养。在工作中要体现敬业精神，尽量多发现问题，多解决问题。要对在工程上发现的问题，碰到的问题进行深入研究，不能人云亦云，应做好核实工作，工作中要说到做到，要求的事情必必需认真落实处理；对外围联系的工作，应主动及时的处理；尽量做到大公无私。6、甲方代表要做到大智假设愚，在工程的关键问题上，寸步不让。细小问题可以自己在项目上灵活掌握；7、熟悉相关部门的工作流程和部分相关基础知识，比如要懂得预结算、项目开发流程等。和政府相关部门的办事人员要有一定的联系，知道最基本的办事流程。做好了能节约时间和开支。8、最后，要主观能动性很强，有很强的预见能力，有很好的协调能力，所有的事情都要在自己计划和预料之中，该做什么的时候心中早已有数。那么对整个工程的监督管理基本上就是合格的了。甲方工程部一般都有一个项目部经理，项目部经理代表公司处理工地事务并负责与公司和相关单位联系并协调各种关系，当然还有项目部的管理工作。工程师他的工作主要在工地现场的监督和代表甲方对各施工单位以及监理的行为加以控制，如发现有严重违规行为，向项目经理报告并建议处理方案供项目经理参照。具体来说甲方工程师的工作主要包括：1.熟悉施工图纸、施工承包合同、工程量清单、监理委托合同等工程文件。2.与工程部的同事进行分工协作。工程部有各种不同专业的工程师、有文员、报建工程师等，这就必需要工程师们进行分工协作。由于工程管理的特别性，在工程监督、控制、管理过程中，常常会与施工单位、供应商、监理发生争吵，在争吵中工程师们就要表演不同的角色，就要有人唱红脸、有人唱花脸、甚至有人唱黑脸，这也是要进行分工的。3.配合公司营销、物业管理、财务、法律等部门的工作。项目管理者联盟4.与监理配合与分工转自项目管理者联盟在施工现场，甲方工程师与监理的合作十分重要而且很关键。有很多甲方与监理的分工是甲方管进度、工程量，监理管质量、安全、资料。这种分工方式很容易造成只讲进度不讲质量的局面。最好是甲方主抓质量和资料，监理管进度、工程量与安全。5.现场管理和做好施工中发现问题的记录参加现场现场施工质量监督与检查、隐蔽验收、分阶段验收、完工验收。现场管理的一个很重要的手段是借助质监、安监的检查与验收来提升工程的质量与安全。6.协助项目部经理与相关部门进行联系，主要是与制定、监理公司、勘测、质监、安监等。同时还要协助经理与相邻物业所有者、使用者、居住者等沟通，辖区城管办、环保、劳作、治安、水电煤气等部门的接待与联系。7.工程资料的发放与接收。甲方常规的做法是由文员收发工程文件，这样其实不便于工程资料的管理，不便于与监理和施工单位沟通，不便于文件内容的理解与落实，最好的办法是由与文件相关的工程师发放或者在其阅后才发出。8.甲定材料、设备的落实、进场、验收和移交。9.甲分包项目的协调与管理。10.工程量复核与签证把关和起草各种奖励与罚款单〔也可由监理起草由甲方签认〕。工程量、签证等的签认权在项目部经理手中，但工程师应当依据施工现场实际状况替项目经理把关。11.资料的催收、汇合、整理、备案和移交一些甲方为图省事，交工程资料推给工程队和监理来处理，使得在工程完工后，工程备案迟迟办不好，影响了后续的很多工作。而且当工程完工。项目实施方案文本制作要求1、文本：按照标准a4纸〔210*297〕进行纵向左侧装订〔专业装订〕。2、字体和字型(1)封面主标题：第一行：“**年度第*批国家〔省〕级投资土地开发整理项目〞为三号宋体，居中；第二行“*****项目实施方案〞为二号黑体，居中。其他内容为三号楷体，靠下。(2)章、节标题分别采纳小二号和三号黑体；(3)正文为四号仿宋体，采纳单倍行间距。3、项目实施方案不必以文件方式进行上报请示，但是，必必需在实施方案后，附相关项目所在县级国土资源管理部门和市级国土资源管理部门的审核、检察看法〔参见附表〕。4、项目实施方案的送审和提交，须附电子文件。5、项目实施方案编制单位应为项目承当单位〔土地开发整理专门机构〕。6、附件1、附件2为表格，标题和内容分别采纳三号黑体和四号仿宋体。**年度第*批国家〔省〕级投资土地开发整理项目例子：xxxx市中心医院病房楼项目建设实施方案一、指导思想为了加快病房楼建设步伐，缓解病区住院紧张局面，改善病人住院环境，满足患者必需求，更好为患者提供优质服务，同时使病房楼及早发挥经济效益。为完成2021年经济收入指标和五年规划奠定基础。二、建设目标病房楼建设达到制定要求，即完成内外装修，内部设备安装到位，具备接收病人条件。三、建立组织机构组长：xxx副组长：xxx成员：xxxx,xxxx四、具体措施1、制定施工计划，绘制施工节点完成详图。2、按照施工计划，组织施工单位讨论，分析，确定单位施工方案和进度。3、以内部装修施工为主线，制定月，周施工计划。安装等配套施工按内装计划制定施工方案并落实施工计划.确保装修进度落到实处。4、采纳交叉施工，分班作业的方式推动施工进度。5、制定奖惩措施，确保病房楼建设施工进度如期完工。五、考评和奖惩1、病房楼投入使用后，对提前完成目标任务的院相关配合科室和个人给与奖励。2、每月对工程进度实施定量考核，对按时完成工程量计划的施工单位在资金拨付上优先合计。对未能按时完成施工计划的给与经济处罚。六、进度计划1、外装饰工程：2月25日-5月27日完成外墙装饰板施工。其中包括东立面3月8日前完成。西立面3月11日前完成。北立面3月25日前完成。南立面4月18日前完工。屋面及六层4月30日前完工。装饰板刷漆，5月27日前完成。2、内装饰工程：3月1日-5月20日完成装饰装修工程。其中地砖墙砖施工4月12日完成。吊顶，窗帘盒，封墙头施工5月20日前完成。楼梯间、病房、办公用房墙面漆施工5月10日完成。不锈钢拉杆施工5月12日完成。3、土建工程：3月1日-4月30日完成土建粗装施工。4、给排水工程：3月1日-6月2日完成给排水工程施工。其中，冷热水系统施工5月25日前完成。排水系统施工5月17日前完成。洁具安装6月2日前完成。5、强电工程：3月1日-6月9日完成电气工程施工。其中，层桥架，线管，配线，电缆。4月10日前完成。配电箱安装及压线5月9日前完成。电缆敷设及压线4月24日前完成。灯具、面板安装6月2日前完成。卫生间排风扇吊架及风管安装3月26日前完成。防雷接地4月19日前完成。通电运行调试6月9日完成。6、其他工程：消防系统、弱电系统、空调系统、医用气体系统、净化系统、连廊施工、外围管网施工和硬化等配套施工积极配合内、外装修施工进度，5月30日前具备交工条件。7、工程后续工作：7月份报主管部门给与组织验收，并组织对所有工程资料进行核实，做好审计前的准备工作。8月份将工程决算资料报审计部门进行审计。力争年底前结束审计。七、中心医院病房楼2021年进度计划表〔附后〕2021年3月13日实施方案的写法实施方案通常由标题、主送机关、正文、落款四个部分内容构成。1.标题制作实施方案的标题通常有三种方法：第一种是二要素法，即“实施的内容+文种〞，如“奶牛良种补贴项目实施方案〞。第二种是三要素法，即“制文机关+实施的内容+文种〞，如“内蒙古农业大学教师职务岗位考核实施方案〞；上述例文的标题就是属于这一类型。第三种是四要素法，即“制文时间+制文机关+实施的内容+文种〞，如“二〇〇四年牡丹江科技进步工作目标考核实施方案〞。2.主送机关实施方案一般用于下发给制文机关所属的部门、单位及各科室，要求其遵照执行。主送机关可以放在正文之前，也可以放在文件尾部的主送、抄送栏。对上级机关一般是抄送或抄报，以用于审批或备案。3.正文实施方案的正文一般分前言、主体、结尾三部分。〔1〕前言。要写明制发实施方案的目的和依据，要求写得简明扼要。一般先写制发的目的，常用“为〞、“为了〞开头；然后说明制发的依据，常用习惯语“依据……，结合本〔我〕单位的实际，制定本实施方案〞结束。如例文开头就是使用这种方法，以简明扼要的一段话把该局制定实施方案的目的和依据非常清楚、明确地表达出来。〔2〕主体。主体部分是实施方案的主要内容，一般包括几部分的内容：一是简要阐述实施某项工作的重要性和必要性；二是阐明实施某项工作的指导思想、目标要求及指导原则；三是实施某项工作的安排、步骤、方式方法等；四是关于对工作的组织领导及资金确保等。这部分的内容要求具体明确，具有很强的可操作性，如实施某项工作分为哪几个步骤、每个步骤安排在什么时间、时间安排多长以及每个步骤由哪些部门、哪些人员负责落实等都要做好具体明确的安排和分工。同时上述四部分内容，可以依据不同的部门单位、不同的工作内容而有所删减，有的实施方案就不写第一部分重要性和必要性的内容，而直接写后三部分的内容。如上述例文就包涵了“指导思想、目标要求和基本原则、实施步骤、基本要求〞四部分的内容，而且每部分的内容都制定得很具体、具体，特别是第三部分“实施步骤〞，把该局整个先进性教育活动分“学习动员、分析评议、整改提升〞三个阶段，对各个阶段的时间、教育活动的内容、负责的部门及要求等都做了非常具体、具体而又明确的布署和安排，这样便于各个股室、支部及党员个人去落实执行。〔3〕结尾。结尾部分通常是对落实实施方案提出明确的要求，要求受文机关认真落实执行，要写得简明扼要。如上面所举的实施方案的结尾就对该局所属的股室和支部提出制定实施计划的时间和落实执行的要求。4.落款在正文右下角写上发文机关的名称和发文日期。如果标题中写明发文机关的，可以省略不写发文机关，直接写发文日期。一、客服部物业前期接管工作使命：1.与开发商签订《物业管理委托合同》。2.与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。3.在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。4.编制接管、入住所必需资料清单，报项目经理审批。5.配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。6.依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。7.协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。8.结合项目实际状况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。9.对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。10.依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。11.依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。12.熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。13.完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。14.完成上级领导交办的其他事宜。二、各部门共同汇编的文件：⑴.《房屋使用、管理、修理公约》⑵.《房屋质量确保书》⑶.《房屋使用说明书》⑷.《房屋交付〔入住〕通知》⑸.《入伙授权书》⑹.《业主〔使用人〕服务指南》⑺.《装修管理规定》⑻.《办理装修流程说明》⑼.《治安、消防协议书》⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾.《二次装修协议书》⑿.《业主联系资料登记表》⒀.《收楼须知》⒁.《物业管理费收费标准》⒂.《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理、修理公约》编制后必需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册〔一式三份〕，在业主收楼时发给业主，由业主签字〔盖章〕认可、执行；《公约》、《房屋质量确保书》、《房屋使用说明书》、《业主〔使用人〕服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及必需要在前期办理的事宜1.制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费〔押金〕、车位费〔押金〕、租线费〔押金〕、装修管理费〔押金〕。2.制订《业主〔使用人〕收楼流程》，建立“缴款通知单〞、“工程返修单〞、“返修工程验收单〞、“钥匙交接表〞、“备用钥匙封存表〞、“业主签到表〞、“业主档案〞，并告知此流程中涉及的部门。3.制定《业主〔使用人〕二次装修管理流程》，建立“业主〔使用人〕装修施工申请表〞、“装修审批单〞、“装修施工许可证〞、“验收申请表〞、“施工变更单〞、“业主装修区域巡检表〔管业部〕〞、“施工人员出入证〞。4.制订《有偿服务价格表》：修理费、