房地产发展新模式探析：如何理解“市场+保障”双轨制-西部证券-20240619

宏观专题报告证券研究报告证券研究报ianquanshuiongjinchao@的角色。财政滞后拖累基财政滞后拖累基建—5月经济数据点评2024-06-17数据点评2024-06-15降息的触发因素仍需等待———6月FOMC会议点评2024-06-13通胀数据点评2024-06-12策演进过程。1998年房地产行业市场化改革后，我国地产供需体系逐步形产发展的长效机制具有较强的代表性：德国的房地产市场长期稳定的机制源于租售并举的发展模式。1）住房供给金的社会保障房。2）完善租赁市场方面，德国通过推进租售同权、租房补贴和限制租金上涨等措施促进租赁市场的发展。3）抑制房地产投机方面，新加坡房地产实现稳定发展离不开组屋制度。1960年，新加坡成立了建屋2024年政府工作报告指出，要“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需城市或将是推进保障租赁住房建设的重点。一、地产政策演进脉络：从住房市场化改革到“房住不炒”，再到房地产新发展模式 4 8（一）德国房地产稳定发展的长效机制：健全租赁市场，坚持租售并举 8（二）新加坡房地产稳定发展的长效机制：政府主导建设组屋，增加住房供给 三、如何理解国内房地产的新发展模式 （一）房地产新发展模式的基本遵循 （二）央国企在住房供给方面或扮演更重要的角色 四、风险提示 图1：我国常住人口城镇化率 4图2：我国地方政府土地财政依赖度测算 4图3：房地产开发企业到位资金来源累计占比 5图4：我国适婚年龄人口性别比失衡 6图5：我国地产驱动的经济增长模式 7图6：海外发达经济体城镇化率 8图7：德国住宅拥有率（%） 9图8：德国房地产供给充足 9图9：德国实际住房价格指数保持平稳 9图10：德国住房租金增长温和（2015年=100） 9图11：德国住房CPI同比增长温和 图12：德国M2和GDP增速保持同步 图13：新加坡住房自有率维持90%左右 图14：新加坡政府公屋占比约80% 图15：HDB资金来源占比（2022年） 图16：新加坡住宅租金指数和私人住宅价格指数（2009年1季=100） 图17：我国城镇常住人口净增规模整体呈下行趋势 图18：我国户籍人口城镇化率显著低于常住人口城镇化率 图19：我国保障租赁住房筹集目标 表1：住建部关于如何构建房地产发展新模式的解读 7表2：各地收购商品房改建保障房的具体案例 00再到房地产新发展模式需求旺盛但供给严重不足。1998年，我国财政收入压力，土地财政收入的贡献比重的峰值曾达到约56%。2）房企可但也埋下了很多隐患。资料来源：Wind，西部证券研发中心地方土地财政收入（亿元）地方财政收入（亿元）资料来源：Wind，西部证券研发中心经营模式。只要购房需求没有明显萎缩，房企的这种高周转模式就会持续带来超额利润。年的10.3万个。预售制也逐渐成为我国最50—房地产开发资金累计占比：国内贷款(%)—房地产开发资金累计占比：自筹资金(%)—房地产开发资金累计占比：定金及预收款(%)房地产开发资金累计占比：个人按揭贷款(%)资料来源：Wind，西部证券研发中心外，根据魏尚进（2011）提出的竞争性储蓄理论1，由于我国性别比例的失衡，有男孩的实和预期引导居民部门增加房地产在资产配置中的比重。根据央行公布的《2019年中国抽样数:性别比:女=100:25-29岁抽样数抽样数:性别比:女=100:25-29岁 抽样数:性别比:女=100:30-34岁资料来源：Wind，西部证券研发中心房地产的企业都非理性地涉足房地产市场业务，造成经济脱实向虚。资料来源：西部证券研发中心表1：住建部关于如何构建房地产发展新模式的解读核心要点政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样二、“市场+保障”的双轨制有哪些经验借鉴？需求的增长出现拐点。0资料来源：WorldBank，西部证券研发中心20.1%。德国联邦政府并未将房地产行业作为经济增长的支柱产业年金融危机发生以前，德国房价保持长期的稳定，甚至出现实际房屋价格负增长的情况。0资料来源：德国联邦统计局，西部证券研发中心（注：数据截至2022年）德国房地产实际价格指数：1970=1000资料来源：BIS，西部证券研发中心存量住房套数(百万套)平均住宅面积(右轴，平方米)资料来源：德国联邦统计局，西部证券研发中心德国CPI 资料来源：Wind，西部证券研发中心低息贷款政策支持社会资本建设只租不售、低租金的社会保障房，并给予居民住房补贴。50德国:GDP:现价:同比(%)资料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：Wind，CEIC，西部证券研发中心的贷款利率更低，且签订合约后，不受外部通货膨胀、市场利率变动的影响。的市场价值、房地产的估价方法、运用领域、估价过程等做出规定。政府减轻对房地产持有环节的税负，自有自用的住宅只需缴纳土地税，无需缴纳房产税。新加坡政府通过组屋制度实现了较高的住房自有率。1964年，新加坡政府推出“资料来源：Wind，西部证券研发中心有地私人住宅占比(%)政府组屋占比(%)资料来源：Wind，西部证券研发中心新加坡的组屋建设大致经历以下四个阶段：第二阶段，增加住房供应，改革转售市场（1971—1977HDB大力开发建设组屋，到55.7%55.7%40.8%政府长期贷款，资料来源：HDBAnnualReport，西部证券研发中心0资料来源：Wind，西部证券研发中心主要包括：1）政府长期贷款，期限为10-30年，占资金来源比重约55.7%，利率为三、如何理解国内房地产的新发展模式加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，0城镇常住人口净增规模（万人）20082010201220142016资料来源：Wind，西部证券研发中心户籍人口城镇化率(%)常住人口城镇化率(%)0资料来源：Wind，西部证券研发中心过25%，高于国际5%的空置率标准。3第三，我盘活存量资产或是未来增加保障房供给的重要方式。住建部住房保障司副司长潘伟在0资料来源：住建部，西部证券研发中心4/xwfbh/gbwxwfbh/xw5.c6表2：各地收购商品房改建保障房的具体案例《关于加快化解非住宅商品房住房。非居住存量房屋和符合条件的烂库存方案》尾建筑工程，经市县（区）政府同意，《关于进一步促进我市房地产于征集商品住房用作保障性住建成未出售的商品住房用作保障性住《大理白族自治州人民政府关加快构建以保障性租赁住房为主的城镇于进一步促进房地产业平稳健住房保障体系。鼓励收购存量房作为保《楚雄州促进房地产市场平稳租赁存量公寓作为保障性租赁住房；鼓《全国首批租赁住房贷款支持《青岛市首批租赁住房贷款支首批存量住房项目7个，涉及房屋总套《支持购置存量房用作保障性住房贷款支持计划试点贷款12.88亿《洛阳市盘活部分存量商品住业的目标函数是实现利润最大化，而央国企的经营必须将承担更多的社会责任纳入考量。用地。拥有大量土地和房屋等优势的地方国企目前是保障租赁住房建设的参与主体。业可以通过代建、轻资产运营等渠道介入项目。房的措施包括：市场化房源纳管、空置未售的保障性住房转化和非居住存量改建。其中，四、风险提示公司评级公司未来6-12个月的投资收益率与市场基报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后6-12个月内公司股价（或行业指数本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新要时应就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的