X物业管理企业工作规程

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页厦门某某大厦物业管理公司工作规程程序文件目录一览表1、城市房屋修缮管理管控规定………32、公共建筑设施的保养………103、房屋维修标准………………134、首问责任制工作规程………155、绿化养护作业规程…………176、维修值班工作规程…………227、社区文体活动组织实施标准作业规程……268、公共场地使用管理管控规程……309、娱乐设施管理管控合适的方案…………3210、保安服务操作规程…………4011、设备综合管理管控标准作业程序………………6212、消防器材管理管控标准作业规程………………6713、住户投诉处理标准作业程序………………7314、停车场管理管控标准作业规程…………………7715、交通管理管控标准作业规程……8016、消防中心职责………………84城市房屋修缮管理管控规定【颁布单位】建设部【颁布日期】19910708【实施日期】19910801【章名】前言《城市房屋修缮管理管控规定》已于１９９１年６月２４日经第五次部常务会议通过，现予发布，自１９９１年８月１日起施行。【章名】第一章总则第一条为加强城市房屋修缮的管理管控，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能，制定本规定。第二条本规定适用于城市（指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇）房屋的修缮管理管控。公有住宅向个人出售后的维修养护管理管控办法另行制定。第三条本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。本规定所称房屋所有人，是指持房屋产权证的直管公房管理管控单位、自管房单位和私房所有人。第四条城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企、事业单位，均应遵守本规定。第五条城市房屋的修缮，应当根据地区和季节的特点，与抗震加固、白蚁防治、抗洪、防风、防霉等相结合。对于文物保护建筑、古建筑和优秀近代建筑等有保护价值房屋的修缮，应当依照有关规定执行。对于工业建筑、公共建筑的修缮，还应当参照其他有关规定执行。【章名】第二章房屋修缮管理管控机构的职责第六条国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋修缮管理管控工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域城市房屋修缮管理管控工作。第七条县级以上人民政府房地产行政主管部门对于城市房屋修缮的管理管控，应当履行下列主要职责：（一）贯彻执行国家和地方有关城市房屋修缮的法规、标准和方针、政策、组织编制城市房屋修缮的长期规划和近期相关计划，并督促实施；（二）按照管理管控权限对房屋修缮企事业单位进行资质管理管控；（三）组织或参与房屋修缮定额的编制、修订，并监督检查执行情况；（四）指导并督促房屋所有人落实房屋修缮资金；（五）负责房屋修缮工程的安全、质量监督管理管控；（六）组织房屋修缮业务、技术的培训和房屋修缮新技术、新工艺、新设备的推广应用；（七）依法调解和处理有关房屋修缮的争议和纠纷。第八条自管房单位的房屋修缮管理管控机构的职责，由其主管部门制定。其房屋修缮管理管控工作，应当接受当地人民政府房地产行政主管部门的指导。【章名】第三章房屋修缮责任第九条依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。异产毗连房屋的修缮，其所有人依照《城市异产毗连房屋管理管控规定》承担责任。第十条租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。第十一条因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。第十二条在已经批准的建设用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修缮由建设单位负责。第十三条房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人（以下简称修缮责任人），应当定期查勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮；在暴风、雨、雪等季节，应当做好预防工作。发现房屋险情及时抢险修复。在房屋修缮时，该房屋的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍房屋的修缮。第十四条对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。【章名】第四章房屋修缮相关计划管理管控第十五条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门组织编制的房屋修缮长期规划和近期相关计划，应当规定规划或者相关计划期内改善房屋完损状况和使用条件的总目标及实施步骤。房屋修缮近期相关计划应当纳入当地的城市建设相关计划，进行资金和材料平衡。第十六条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当指导和监督直管公房管理管控单位、自管房单位编制年度房屋修缮相关计划，并检查其执行情况。年度房屋修缮相关计划应当包括下列主要合适的内容：（一）房屋结构类型；（二）修缮面积；（三）修缮分类；（四）修缮费用；（五）相关计划期内房屋完好率、危房率。第十七条直管公房管理管控单位和自管房单位应当对年度房屋修缮相关计划的执行情况进行定期统计，并报送当地人民政府房地产行政主管部门。【章名】第五章房屋修缮资金管理管控第十八条房屋修缮资金的安排应当与下列要求相适应：（一）保证住用安全；（二）翻修危险房屋；（三）具备正常的使用功能；（四）在可能的情况下改善住房条件。第十九条直管公房修缮资金的筹措，可以通过下列途径：（一）房租收入中应当用于房屋修缮的部分；（二）从城市维护建设资金中适当划拨；（三）本系统多种经营收入的部分盈余；（四）法规和政策允许用于房屋修缮的其他资金。第二十条单位自管房的修缮资金，由单位自行解决。第二十一条私有房屋的修缮资金，由房屋所有人自行解决。用于出租的私有房屋，其所有人筹集修缮资金确有困难的，按照《城市私有房屋管理管控条例》的有关规定执行。【章名】第六章房屋修缮质量管理管控第二十二条对于中修以上的房屋修缮工程，房屋所有人或者修缮责任人必须向房屋所在地的有关质量监督机构办理质量监督手续，未办理质量监督手续的，不得施工。房屋修缮工程的分类，按照《房屋修缮范围和标准》执行。第二十三条中修以上的房屋修缮工程，应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。中修以上的房屋修缮工程竣工后，由房屋管理管控部门或者房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依照《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。第二十四条房屋修缮工程实行质量保修制度，质量保修的合适的内容和期限，应当在工程合同合约中载明。第二十五条房屋修缮工程发生重大事故的，由县级以上地方人民政府房地主行政主管部门会同有关部门调查处理。【章名】第七章房屋修缮定额管理管控第二十六条各级人民政府房地产行政主管部门必须建立、健全房屋修缮工程定额管理管控制度，对房屋修缮工程定额实行归口管理管控。第二十七条房屋修缮工程定额，应当做到相关项目设置恰当，结构合理平均先进，简明适用，并考虑下列因素：（一）施工场地和修、用并存的限制；（二）拆卸、修补与原有结构的结合；（三）旧材料的加工及其他合理利用；（四）手工操作为主和工程零星分散的特性。第二十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当对房屋修缮工程定额的执行情况进行检查，并组织对房屋修缮工程定额进行测定，为修订定额积累资料。【章名】第八章房屋修缮企事业单位管理管控第二十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对房屋修缮企事业单位实行归口管理管控。第三十条从事房屋修缮业务的企事业单位，应当向当地人民政府房地产行政主管部门申请办理资质登记，并按照批准的资质等级承接修缮任务。已取得施工企业《资质等级证书》或《资质审查证书》的单位，凡从事房屋修缮业务的，可以不另行领取资质证书，但应当向当地人民政府房地产行政主管部门办理核准等级手续。第三十一条房屋修缮企事业单位应当健全各项管理管控制度，严格遵守国家和地方有关房屋修缮的规定、标准和服务纪律，保证工程质量和服务质量。【章名】第九章法律责任第三十二条凡违反本规定，有下列行为之一的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以给予行政处罚：（一）房屋所有人或者修缮责任人不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或危害他人生命财产的；（二）无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的；（三）无证或者越级承担房屋修缮任务的；（四）中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的；（五）房屋修缮工程发生质量、安全事故的。具体处罚办法，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制定，报同级人民政府批准后执行。第三十三条当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强行执行。【章名】第十章附则第三十四条未设镇建制的工矿区，可以参照本规定执行。建制镇的房屋修缮管理管控有特殊要求而不适用于本规定的，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门另行规定。第三十五条省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以依照本规定制订实施细则。第三十六条本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。第三十七条本规定自一九九一年八月一日起施行。公共建筑设施的保养1.目的：通过对建筑有相关计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。2.原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有相关计划地对建筑物实行系统的保养。3.职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由外包的清洁公司按照社区环境部制定的相关标准负责执行，由管理管控处及公司职能部门负责监督检查并填写相应的记录；其它保养合适的内容由管理管控处委托的保养供方（以下简称供方）负责执行，填写《公共设施保养记录》。供方每年初根据公共建筑设施保养相关计划标准，结合管理管控处实际情况，制定出《公共设施年度保养相关计划》。4.合适的内容：4.1屋顶。每2年对隔热层进行保养一次。对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖接缝处用白水泥勾缝。4.2外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每3年进行全面清洗。发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考《维修服务》进行修补。4.3内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换。4.4楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理；对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。4.5门。每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补；4.6防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。4.7窗。每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。4.8公共地砖。每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现地砖损坏的应及时维修。4.9吊顶。每3年进行全面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，4.10人行道、车行道。每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数。如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次；对室内管道，严重污染的应随时刷油漆。4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。4.14玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。4.15在台风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。5.相关文件及记录5.1公共建筑设施保养相关计划5.2公共建筑设施保养记录

附：公共建筑设施保养相关计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备注01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较大的及时予以更换发现有脱落的及时修补04楼梯间每3年对粉刷墙面损坏的及时修补05门每1年对生锈或掉漆的门应及时修理06防盗网、花园围栏每2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换09吊顶每3年发现有破损的应及时更换10人行道、车行道每1年发现有损坏应修补11管道每3年有必要时可以增加刷油漆次数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数14玻璃幕墙(玻璃门)每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数房屋维修标准1、主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2、装修工程 a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程a.木地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。b.外墙勒脚损坏的，应修复。c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2－3年。c.木地板原油漆褪落的，应重做。d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。首问责任制工作规程一、流程图二、有关说明1、服务对象来咨询业务、办事、反映情况第一位接待或被问到者即为首问责任人，首问责任人必须负责接待、导办、服务、受理。2、对前来咨询业务、办事、反映情况的来访者、来访电话、等要做到热情周到、耐心细致并了解其目的，不能使用“不知道”、“不清楚”、“不归我管”等语言予以回绝。3、首问责任人职责范围内的工作要给予服务对象简洁、准确、符合政策规定的解释；由于客观原因不能立即答复或办理的，必须说明原因，明确需要办理或答复的时间，并在承诺时间内予以答复、办理。如咨询、办理的事项不属于本部门的职责范围，要做到负责地将其介绍到相关部门，交由相关人员接待，做好交接工作。如咨询、办理的事项属于本部门的职责范围但已超出首问责任人的岗位权限，必须及时咨询主任，按主任意见接待、处理。4、首问责任人如遇重大事项必须立刻上报主任，由主任报上级领导研究后给予答复。主任指定有关人员处理或首问责任人委托其他人员办理，首问责任人必须负责督办落实情况，直至工作完成。5、对重要来访事项必须做好来访的有关记录备案，必要时请来访者签名。绿化养护作业规程一、育苗培植1.选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）、无性繁殖（扦插、分株、压条等）。2.备苗床和土壤：精细翻耕、除草、施肥、将土敲细、耙平待用。3.播种：播种时间按不同的品名科目，以及绿化整体情况而定，最好在春天和秋天。播种方法按苗床而定，采用撒播、条播和点播。4.复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。二、浇水1.干旱季节，每天浇一次水。根据天气，对虎刺梅及蒲葵等植物可适当延长浇水间隔，对桂花、含笑、丝兰等植物开花期则可酌情减少浇水次数，以免加快谢花期。2.浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。3.新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故保证一次浇透。草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。三、施肥1.情况以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷钾、复合肥）。2.施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施：无机肥（化肥）多用撒肥、喷施根施和作追肥。3.施肥时间一般在阴天或傍晚为宜。春、秋季节对各种植物施肥一遍。其他季节视情况而定。肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥。四、乔木、灌木的整形修剪1工作程序1.1起色带作用的花灌木、绿篱以及造型，每月修剪一次，发现与总体造型不协调时必须修剪。1.2修剪前要知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求。1.3应仔细观察或拉线，剪法做到心中有数。1.4剪下的枝条要及时集中处理，以免影响环境卫生和发生病虫害。1.5对于散尾葵、棕竹等及时将枯黄的叶边修剪，每天巡查中及时修剪因折断等而枯黄的枝叶。1.6观花灌木在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。2标准2.1造型美观，形态逼真。2.2绿篱每年至少修剪4次。造型每年6次，乔木每年1—2次。2.3九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过10厘米，簕杜鹃新长枝不超过15厘米。五、中耕除草1工作程序1.1每季度定期进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。1.2对板结土壤每月进行一次松土，提高土壤透气性。1.3草地以人工拔草为主，拔草时要连根拔掉，拔除的杂草应及时清运处理。2标准2.1中耕深度为5厘米左右，以不损伤树木根为准。2.2没有明显的杂草，草地的纯度为90%。六、防风防涝1.进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠幅大的乔、灌木进行支撑保护。2.平时应注意对灌木和乔木进行培土。3.对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。4.检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。5.风雨过后对绿地进行全面检查，发现受害的树木在6小时内根据情况，可采用扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。七、补种移植1工作程序1.1确定须补种的植物品名及地点。1.2对补种地翻土或打洞，加施基肥。1.3挖苗或购苗，剪去包装物及部分枝和叶。1.4新种乔木用支撑保护。2标准2.1新种植物要成行。2.2确保成活率达95%以上。2.3补种无季节要求的植物，可随缺随补。2.4植地最大黄土裸露块在0.4平方米以下，缺株在5%以下。2.5苗木出现拥挤现象时，可进行移植，对不适应环境树木给予更换品种。八、草坪1工作程序;1.1剪草：能使草坪经常保持平整美观，并能促进生长茂盛。割剪大面积草坪可用剪草机，小面积草坪、路牙、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。1.2除杂草：杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拔除杂草每半月全面进行一次。QIR:5C1.3浇水：要使草坪生长良好，浇水工作也不可缺少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面，浇水时间草坪要求生长季节每天浇水一次，秋冬季根据天气情况每周浇2—3次。夏天浇水以早晚为宜，冬天以中午为宜，无雨季节每周浇水1—3次。2标准（一级）2.1绿期340天以上，草坪平整，留茬高4厘米以下。2.2草坪内没有明显的杂草，黄土裸露面积不能大于100平方厘米。九、病虫害的防治1.坚持预防为主综合防治的原则。2.植物病虫害发生时及时给予有效治疗，尽可能防止扩散与蔓延。3.常见虫害：蚜虫、红蜘蛛、白粉虱、甲壳虫等。常见病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。4.病虫害的防治方法：减少病虫来源，禁止带有病菌和害虫的植物进入小区。选用抵抗病虫害能力较强的植物进行栽培。选择化学药剂或农药每月喷杀二次广谱性杀虫及杀菌药，平时发现虫害即时喷杀。十、时花摆放1.春节、元旦、五一、十一和大型活动花卉布置，由管理管控处根据具体的情况策划、制定用花合适的方案，报管理管控处和公司领导审批。2.需要购买花卉的，按照《采购申购程序》执行。维修值班工作规程1.0 目的规范值班管理管控，确保值班质量。2.0 适用范围适用于物业管理管控公司管理管控处机电维修值班工作。3.0 职责3.1机电维修部主管负责对值班工作的监控。3.2机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。3.3机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。4.0 程序要点4.1交接班操作4.1.1交接班人员提前20分钟做好交班准备：a) 检查设备并确保运行正常；b) 搞好值班室和设备房卫生工作。4.1.2 接班人员提前15分钟到达值班岗位。4.1.3 值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a) 发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交接班人处理，接班人协助；b) 确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。4.1.4 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。4.1.5 接班人查看上班地《机电运行值班记录》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6 交接双方认为无误后共同在《机电运行交接班记录》上签名确认。4.1.7 交接完毕后所发生地问题由接班人负责。4.1.8 有下列情况之一不能交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作室不清洁；b) 接班人未到岗，交班人不准下班；c) 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d) 在倒闸操作和事故处理过程中；e) 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.2 值班操作要点4.2.1 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。4.2.2 坚守岗位，不得串岗。4.2.3 按有关运行管理管控标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4.2.4 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。4.2.5 值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。4.3 停送电操作要领4.3.1 正常情况下的倒闸操作：a) 机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；b) 运行组接到通知后，一天内完成以下工作：——立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；——若不可行应立即汇报情况，并说明原因；——若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。c) 公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户；d) 倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e) 在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：——停电：先停负荷开关，后停隔离开关；——送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f) 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；g) 做好各项相关记录。4.3.2 紧急状态下的倒闸操作：a) 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b) 停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；c) 做好各种记录，重大事故应立即报告管理管控处经理。4.4 值班房、设备房卫生管理管控制度4.4.1 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。、4.4.2 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：a) 水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；b) 空调工负责空调机房卫生清洁工作；c) 电梯工负责电梯房卫生清洁工作。4.4.3 接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4.4.4 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.4.5 机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0 记录《值班记录表》6.0 相关记录文件《机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程》社区文体活动组织实施标准作业规程1.0 目的规范社区文体活动组织实施工作，引导社区居民开展健康向上的群体文体活动，加强社区精神文明建设、和睦邻里关系，增强管理管控公司与住户的有效沟通，推动小区的物业管理管控。2.0 适用范围适用于管理管控公司所属各管理管控处开展的文体活动组织实施工作。3.0 职责3.1公司总经理负责审判社区文体活动相关计划和费用预算。3.2管理管控处经理负责制定社区文体活动相关计划并组织、监控、实施。3.3公共事务部主管负责具体实施社区文体活动相关计划。3.4公共事务部文化管理管控员负责依照本规程具体开展社区文体活动。4.0 程序要点4.1社区文体活动意向调查4.1.1公共事务部管理管控员应于每年的6月及12月分别向住户做一次文体活动意向调查，并分析、总结调查结果，报公共事务部主管。4.1.2 文体活动意向调查可采取以下方式进行a) 电话采访；b) 投递文体活动调查；c) 预约采访。4.1.3 文体活动意向调查具体操作应按照《住户意见征集、评价标准作业规程》进行。4.2 社区文体活动相关计划与实施合适的方案的制定4.2.1 公共事务主管根据文化管理管控员所开展的每半年一次的居民活动意向调查结果，结合社区文体活动设施情况，于每年的6月30日及12月30日前制定出社区文体活动相关计划实施合适的方案。4.2.2 该相关计划与实施合适的方案鹫包括以下几方面：a) 举办文体活动目的；b) 开展文体活动的相关项目与活动方式；c) 需要配置的文体活动设施的装备、配备情况：d) 开展文体活动所需经费的预算；e) 开展文体活动的组织及实施合适的方案。4.2.3 以上文体活动相关计划与实施合适的方案应报管理管控处经理通过审核后汇入管理管控处半年度、年度工作相关计划。报公司总经理审批。4.2.4 4.3 社区文体活动开展与组织要领4.3.1 公共事务部主管根据审批过的文体活动相关计划于每次活动前半个月制定出一个详细活动组织合适的方案及相关物品采购相关计划，呈报管理管控处经理、公司总经理审批4.3.2 管理管控处经理应召集各部门主管讨论文体活动组织合适的方案的可行性、奖品设置情况及活动经费的落实情况。4.3.3 管理管控处经理还应提前10天召开有关组织人员的筹备会议，落实文体活动组织的具体事宜，如各类比赛的裁判工作会议、文艺演出活动的主持人会议等。4.3.4 公共事务部文化管理管控员应提前一个星期举办文体活动以海报形式张贴在社区公告栏、宣传栏内,对于重要文体活动应做到每家每户均应通知到。4.3.5 公共事务部主管提前一个星期做好以下准备工作：a) 文体活动场地准备;b) 奖品及所需物品准备;c) 组织人员分工准备；d) 活动场地的所需设备的准备。4.3.6 管理管控处经理于每次活动举办前2－3天召集相关组织人员做一次模拟组织安排或相关演练工作，确保文体活动组织工作无漏项。4.3.7 文体活动举办当天管理管控处人员应全部调整好班次，相关组织人员均应进入活动场地进行布置及相关工作安排。4.3.8 在整个文体活动组织与进行过程中，管理管控处必须亲自抓各项工作，确保组织工作质量。4.4 社区文体活动注意事项4.4.1 举办各类文体活动必须选定有经验、活动能力强的主持人。4.4.2 社区文体活动举办时间一般安排在周六、日或重大节日来临前两天。4.4.3 保安部主管应制定详细的人流组织与疏散合适的方案，并亲临前现场具体落实。4.4.4 机电维修部主管应确保活动场地的设施设备良好，并做好应急合适的方案与处理措施。4.4.5 开展文体活动时应注意防火、防盗、防打架斗殴或其他治安防范工作。4.4.6 文体活动结束时间一般在晚上10：00以前停止,以不影响小区居民正常休息为原则。4.4.7 社区内举办的文体活动应确保合适的内容健康、积极、合法。有益于住户身心健康。4.5 社区文体活动总结4.5.1 公共事务部主管应在每次文体活动结束后及时做好本次文体活动的总结工作，找出存在的缺点与不足之处，并填写《社区文化活动检查与处理记录》及《社会文化活动总结报告》。4.5.2 以上活动总结报告及相关记录表格3应及时上报管理管控处经理，作为对公共事务部主管及文化管理管控员进行绩效考评的依据之一。4.5.3 公共事务部文化管理管控员应将每次社区文体活动的相关资料及记录分类归档，由主管审核后在本部门保存3年。5.0 记录5.1《社区文化活动相关计划申请表》5.2《社区文化活动记录表》5.3《社区活动检查与处理记录表》6.0相关支持文件《住户意见征集，评价标准作业规程》公共场地使用管理管控规程3.18.1制度合适的内容对大厦公共场地的使用进行规范3.18.2适用范围适用于辖区内公共场地的使用管理管控。维护客户利益，保障公共场地规范、合理使用。其管理管控范围包括：1.大厦客户服务助理负责巡查、纠正公共场地不规范使用现象。2.保安员负责对通道、大堂等处不规范使用现象进行巡查、纠正，并及向客户服务部汇报。3.物业管理管控公司其他人员在发现公共场地不规范使用现象时，均有责任制止或向客户服务部报告。3.18.3管理管控标准1.大厦卫生间、消防通道等设有明显禁烟标志的地方无吸烟人员2.所有公共区域无赤膊等不文明行为3.卫生间内无洗头、洗衣、晾晒衣物等行为4.消防器材、公共区域照明灯具等无人为损坏5.公共停车场无乱停车现象6.公共区域无带汤、水食物遗洒的污渍、油渍7.所有公共区域无乱贴、乱糊、乱画等现象8.无擅自在大堂或楼道内放置带有宣传、广告、流言、传销等性质的物品或纸张9.无在大厦外立面窗外悬挂、张贴招牌及广告的情况出现3.18.4工作流程1.大厦客户服务部助理在日常工作时应注意检查客户有无私自使用辖区内的公共场地、有无在窗外和玻璃上悬挂、张贴招牌及广告的情况出现。2.在客户有特殊情况需占用或使用公共场地时，大厦客户服务部员应请客户写出书面申请，在不违反《消防安全管理管控条例》和大厦的美观整齐的前提下根据“有偿使用”的原则，对相应公共场地实行统一规划，有偿使用，同时在《公用场地使用登记表》相应栏目中做好记录。3.对违反公共场地使用规定的，损坏公共场地设施、设备者，大厦客户服务部员工除责令其拆除、撤销违章物品、修补破损部位并恢复原状外，还应根据有关规定作出相应处罚。4.大厦客户服务部员工在日常工作中应注意检查公用场地清洁卫生，对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时制止并根据有关规定作出处理。5.保安员及管理管控处其他工作人员均有责任对公共场所不规范使用现象进行制止和纠正。3.18.5工作表格：1.公用场地使用登记表(QMS-PM-31801)2.公共区域巡视记录表(QMS-PM-31802)娱乐设施管理管控合适的方案目的规范小区娱乐设施管理管控工作，确保各类文体设施的合理使用与有序管理管控。适用范围适用于翠堤春晓物业管理管控对各类文体设施的管理管控工作。职责3.1管理管控处经理负责制定文体设施管理管控制度及管理管控工作监控。3.2客服中心主管负责组织实施文体设施的管理管控工作。3.3客服中心管理管控员负责依照本规程进行文体设施的具体管理管控。程序要点4.1小区公共文体设施管理管控的一般要领4.1.1小区公共文体设施一般只为本区内住户提供服务，不对外开放营业。小区文体设施一般只收设施维护费，目的是为住户提供服务，不以营业为目的。住户使用文体设施时，一般凭会员证入场活动。社区内文体设施一般包括：健身房、儿童活动中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活动室、阅览室、宣传栏等相关项目。健身房管理管控开场前的准备工作（开放时间周一至周五16:00-21:00;周末09:00-21:00）:客服中心事务管理管控员应于开场前10分钟到岗，不得无故延误；清洁健身房卫生，特别做好休息椅的清洁，检查设施完好情况；打开健身房门迎接住户入场。健身房入场一般程序：健身房入场消费对小区业主采用会员制形式，对非业主采用购票入场形式；小区内业主应于每年12月31日前到客服中心凭业主证办理会员证，会员证办理程序参照客服中心相关作业规程；业主进入健身房消费时：——首先向事务管理管控员出示会员证；——事务管理管控员核对会员证与使用人本人是否相符，如有疑问应验明其他证件直到无疑问；——填写《文体活动消费登记表》请业主在相应栏目内签名确认；——请业主进入健身房进行消费活动；——活动结束后，事务管理管控员请业主在《文体活动消费登记表》相应栏目内签名确认。非业主进入健身房消费时：——到管理管控处收银处购买入场活动购买门票；——入场前向事务管理管控员出示门票；——事务管理管控员将门票副券小心撕下妥善保管，正券交消费者本人保管。——持票人进入场内消费。小区业主进入健身房消费可采用电话预约或亲自填写《健身房订场登记表》预约活动时间，事务管理管控员凭订场先后顺序准予业主使用健身房，在不影响业主活动的前提下方可让非业主进场活动。健身房公众管理管控规定：所有人员进场时必须穿运动鞋，严禁穿皮鞋进场；爱护健身房内的公共设施，因使用不当而损坏的设施应照价赔偿；讲究场地卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者除负责清理恢复原状外，处以一定罚款；健身房内只能进行健康的娱乐活动，不准进行赌博等违法活动；参加活动者必须服从事务管理管控员管理管控，不强行延长活动时间。每日活动结束后，事务管理管控员应收拾好各类设施、整理该日内入场活动记录及相关票据副联，无误后方可锁门下班。4.4儿童活动中心管理管控4.4.1儿童游乐场专供儿童使用，谢绝成人在设施上活动。4.4.2小孩活动时，家长或保姆要保护孩子的安全，不要从滑坡往上爬，荡秋千时幅度不要过大。4.4.3讲文明礼貌，互敬互让，不在场内争执、吵闹。4.4.4保持环境卫生，不乱丢杂物，不玩泥沙，不随地大小便。4.4.5爱护场内设施。4.4.6客服中心事务管理管控员负责儿童活动中心的具体管理管控，凡进入儿童活动中心的人员必须听从事务管理管控员的安排。4.5乒乓球室、桌球室、棋牌活动室管理管控4.5.1开场前的准备工作：事务管理管控员应于每日活动室开放前半小时到岗；清理活动场地的卫生、摆放好桌椅、清理球具；迎接活动人员入场。4.5.2入室活动一般程序：到管理管控处收银处购买相应类别活动门票。小区业主可凭《业主证》到收银处购买优惠票；在各活动室开放时间内持票进入活动室内；事务管理管控员根据入场先后顺序，安排好各类活动的时间场次，并负责各类活动用具配置及监督使用情况；每场活动结束后，活动人员应整理好棋牌、球具类，经事务管理管控员清点无误、无损坏后离场。4.5.3活动室内注意事项：活动人员必须凭票到相应活动室内活动，不得串岗或到处走动；室内不得有大声喧哗、随地吐痰、吸烟、乱丢杂物等行为；爱护室内设施和活动器具，不得将玩具、棋牌乱丢，不得在台面、墙面上乱画，损坏设施或器具照价赔偿；活动人员必须服从事务管理管控员管理管控，依照排定的时间场次进行活动，不得无理取闹。4.5.4事务管理管控员于每次活动结束后应清理现场，收拾好球具类、棋牌类并摆放好，统计该次活动的门票收入情况，认真填写《每日工作情况汇总表》。4.6阅览室管理管控4.6.1小区内图书阅览室是丰富社区住户业余事务生活，便于小区居民查阅资料、学习而设立非营利性学习场所，由客服中心事务管理管控员负责具体管理管控。4.6.2凡欲进入图书阅览室学习的住户需在规定的开放时间内持相关的有效证件进入图书室。4.6.3阅览室内注意卫生，不乱丢杂物、不随地吐痰。4.6.4自觉维护室内秩序，不大声喧哗，保持室内安静。4.6.5爱护图书及公共=财物，不得撕毁、涂改图书，不得将图书带出阅览室。如确有需要欲带出室外的，住户应提前凭有效证件办理《借阅证》，凭《借阅证》做好详细登记后方可带出。4.6.6事务管理管控员负责阅览室的清洁卫生，维护秩序、桌椅及图书整理工作，每次开放时间结束后，事务管理管控员应将图书归类摆放整齐，清点有无图书丢失，并将该图书开放情况详细填写在《每日工作情况汇总表》内。4.7报刊宣传栏、公告栏管理管控4.7.1社区宣传栏、公告栏是为了向住户宣传有关法规、法令、小区新人、新事、新见而设定的,由客服中心事务管理管控员具体负责收集宣传资料及定期更换。4.7.2客服中心主管根据本部门月工作相关计划及宣传需要，指定事务管理管控员拟定宣传品。4.7.3事务管理管控员应及时收集想相关资料、制作图文并茂、形式生动活泼的宣传制品，报客服中心主管及管理管控处经理审定后张贴到宣传栏上。4.7.4任何外单位（个人）未经许可不得在小区宣传栏内外张贴宣传品，特别是不良宣传品，违者一经查处按有关规定予以处罚。4.7.5客服中心事务管理管控员负责每月更换宣传栏合适的内容，保证无陈旧、过期的宣传品，并负责对宣传栏的清洁与养护工作。4.7.6事务管理管控员必须将每期的宣传合适的内容、版式材料收集汇编好，拍摄照片并归档保存。4.8质量检查4.8.1管理管控处经理汇同客服中心主管不定期对各类活动场所及设施进行巡查，并填写相关质量检查表。4.8.2管理管控处经理、客服中心主管还应经常进行回访及社会调查；该调查结果及相关质量检查表作为客服中心员工绩效考评的依据之一。记录5.1《健身房活动订场表》5.2《业主文体活动消费登记表》5.3《每日工作情况汇总表》相关支持文件业主文体活动消费登记表合计：NO:业主姓名会员证编号活动合适的内容日期起始时间终止时间费用业主确认经办人备注制表：审核：每日工作情况汇总表年月日NO：活动相关项目业主入场情况非业主入场情况票据总数票面金额会员证消费金额总计经办人备注制表：审核：健身房活动订场表NO：场地场次活动时间订场单位或姓名经办人订场方式备注制表：审核：保安服务操作规程１范围本标准规定了保安服务操作应达到的基本要求。本标准适用于在北京市行政区域内，经北京市公安局批准、北京市工商行政管理管控局注册的保安服务公司。２定义本标准规定的保安服务及服务种类采用下列定义。２．１保安服务依照法律、法规和国家关于保安服务的政策、规定，根据客户的环境特点和要求，按照保安服务合同合约约定，采取巡逻、门卫、守护、押运、技术防范等形式，为客户提供保卫安全的相关服务。２．２巡逻服务保安人员对特定区域、地段和目标进行的巡查、警戒的服务业务。２．３门卫服务保安人员对客户单位出入口，进行把守、验证、检查的服务业务。２．４守护服务保安人员对特定的目标进行看护和守卫的服务业务。２．５押运服务保安人员采取随财物守卫方式，保卫客户财物运输安全的服务业务。２．６技术防范服务保安人员运用科技手段和设备，为客户指定的区域和目标，设计、安装各种报警器材并定期维护，提供接警、先期处警和其他相关的技防服务业务３保安服务操作的基本要求３．１保安服务操作必须按照国家法律、法规及政策规定进行，并执行公安机关的有关管理管控规定。属于保安服务职责范围内的事项按本标准实施，不属于保安服务职责范围的事项，并有关部门处理。３．２保安服务公司应向客户单位提供服务的真实信息，包括公司的资质、保安人员的素质状况、提供服务的种类和效果，以及所收取的费用等。对客户提出或询问的有关问题，应本着诚实信用的原则给以明确的答复。３．３保安服务公司根据客户需要，可以提供保安服务种类中的一种或同时提供数种服务，如客户有特殊需求，可视情况另行商定。４职责保安服务公司内设机构应根据规模、业务分工等需要，按照精简高效原则设置，应明确规定各个机构和各类岗位的职责和权限。４．１经理职责４．１．１依照法律、法规和企业负责人职责的有关规定，主持公司的经营、管理管控工作；组织贯彻执行保安服务工作的法规、政策及规定；组织制定、实施年度经营相关计划和工作合适的方案；对公司的人员管理管控、业务管理管控和发展建设负全面责任。４．１．２组织制定公司发展规划及阶段性、专门性工作相关计划，确定工作目标。４．１．３在权限内任免各内设机构的负责人。４．１．４组织制定、修订和批准公司各项规章制度。４．１．５对各级管理管控人员的工作实绩进行考核，实施奖惩。４．１．６对公司各部门的工作进行督促、检查、协调，确保队伍管理管控、教育训练、执行勤务、后勤保障等各项任务的完成。４．１．７依照法律有关规定，代表公司与客户签订服务合同合约；与保安人员签定劳动合同合约。４．１．８依法对公司财务进行管理管控并对会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。４．１．９对公司各级管理管控人员进行政治和业务教育。４．１．１０负责处理公司业务和队伍管理管控中发生的重大问题，必要时亲临现场处置。４．１．１１掌握先进管理管控技术和管理管控经验，提高社会效益和经济效益。４．２大队长、中队长职责４．２．１负责对大队（中队）的管理管控，掌握全面情况、根据公司相关计划和要求，结合实际，科学安排落实各项工作，完成上级交给的保安服务任务。４．２．２根据公司与客户签订的合同合约，制定勤务合适的方案，随时了解驻勤单位的情况，检查各项工作的落实。４．２．３认真执行公司有关规章制度，加强队伍管理管控。４．２．４掌握大队（中队）人员在岗情况。４．２．５按相关计划组织大队（中队）开展保安业务训练，提高保安人员的专业技能和服务水平。４．２．６对保安器械进行管理管控，保障保安器械的完好有效。４．２．７对保安骨干进行教育和培养，提高他们的组织能力和管理管控水平。４．２．８对保安人员进行法制教育，职业道德教育、爱岗敬业教育。４．２．９对驻勤单位进行经常性的安全检查，发现问题及时解决，消除隐患。４．２．１０做好思想政治工作，关心保安人员的生活，及时帮助解决实际问题。４．２．１１深入调查研究，定期总结工作，开展经验交流，及时向上级反馈队伍管理管控信息。４．２．１２做好考勤审核，服装发放、报表和保安人员调配工作。４．２．１３落实保安队伍内部安全措施，防止发生保安人员违法违纪问题和重大安全事故。４．３分队长、班长（含班以下驻勤点负责人）职责４．３．１根据保安服务合同合约约定应承担的任务，组织安排勤务，检查考核分队（班）人员的值勤情况。４．３．２负责分队（班）的学习和训练。４．３．３及时准确传达上级的工作部署，负责分队（班）实施各项保安服务任务。４．３．４与驻勤单位保卫部门或主管安全工作的领导保持联系。协助开展安全检查，发现问题及时解决，重要情况及时汇报。４．３．５组织、召开队（班）务会，布置工作、勤务讲评、思想教育、做到时间、人员、合适的内容、效果四落实，做好会议记录。４．３．６做好思想政治工作，掌握保安人员的思想动态，及时解决队伍中出现的问题，搞好队伍团结。４．３．７关心保安人员的生活、学习和工作情况，认真帮助解决困难和实际问题。４．３．８负责统计考勤，检查值勤记录。４．３．９了解客户单位消防器材和报警系统的配置、性能、位置，并组织保安人员学习训练，掌握操作技能。４．３．１０遇有紧急情况，及时向上级报告，立即进行现场处置，控制事态发展并做好现场保护。４．４保安人员职责４．４．１执行巡逻、门卫、守护、押运等保安服务任务。４．４．２利用科技手段和设备执行保安服务任务。４．４．３对发生在值勤区域内的不法侵害和灾害事故，及时报告客户单位和当地公安机关，采取措施控制事态扩大，保护现场，维护现场秩序。４．４．４落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等防范措施，发现值勤区域内的隐患，立即报告客户单位，并协助予以处置。４．４．５保安人员对值勤区域内发生的不法侵害行为应及时制止，对不法行为人应送交公安机关或有关部门处理。支持和配合公安机关和其他执法部门依法执行公务。４．５人员管理管控部门职责４．５．１掌握保安人员的数量、质量、需求等情况。建立并管理管控保安人员人事档案，负责保安人员的、调配。４．５．２组织贯彻上级的工作部署，监督检查各项规章制度的落实。４．５．３组织基层骨干的培训，提高组织管理管控、勤务指挥及协调能力。４．５．４负责对保安人员违纪违法问题的调查与处理。４．５．５负责保安人员的考核、奖惩、任务等事项。４．５．６掌握日常勤务情况，部署、检查阶段性、专门性的保安服务工作。４．５．７负责保安人员的政治思想教育，组织保安人员进行法律和保安业务知识学习。４．６纠察部门职责４．６．１现场纠察所属保安队及保安人员履行职责、遵守纪律的情况：４．６．１．１履行保安服务职责和队伍管理管控方面的情况；４．６．１．２重要保安工作部署的落实情况；４．６．１．３重点地区、场所保安工作的组织实施情况；４．６．１．４保安人员执行《首都保安人员文明礼貌行为规定》、《保安人员着装规定》等相关规定的情况；４．６．１．５听取客户单位、群众对保安队伍及保安人员的意见和建议；４．６．２定期汇总纠察情况，编发纠察工作信息、通报。４．６．３对纠察中发现的问题，要进行分析、综合、研究，并提出整改意见。４．６．４对屡纠屡犯的保安队提出处理、整改意见，并对其进行重点监督检查。４．６．５正确使用和妥善保管纠察装备、标志。４．７业务承揽部门职责４．７．１承揽向客户单位提供保安服务的业务，并负责洽谈工作。４．７．２通过与客户单位洽谈，商定驻勤合适的方案。负责保安服务合同合约（协议）的起草、变更、续签和解除。４．７．３处理合同合约争议、纠纷、违约、索赔等事宜。４．７．４负责收取保安服务费及其他有关费用。４．７．５负责市场调研、业务预测、信息反馈等工作。４．７．６负责协调与客户单位的关系，听取客户单位对保安服务工作的意见及建议。４．８装备保障部门职责４．８．１负责被装、装备的统计，制定采购相关计划和预算。４．８．２对定点供货单位外的供货单位进行评价与选择。４．８．３对采购的被装、装备进行验收、保管、发放等。４．９技术防范部门职责４．９．１为客户设计、安装、维护各种技防设施、设备。４．９．２为客户提供安全技术防范服务。５保安服务合同合约的评审和签订５．１了解需要了解客户单位的性质、位置、规模、周边环境及其所需保安服务的意向、服务种类、保安人员数量、服务要求等。５．２现场考察对客户单位提出的服务需求，进行现场考察了解，协商保安服务的具体事宜。５．２．１所需保安服务的种类。５．２．２所需保安人员的人数。５．２．３所需保安服务的要求。５．２．４保安服务的费用。５．２．５保安人员学习、教育、训练、生活及后勤保障等有关事宜。５．３签订合同合约经过协商，依照《中华人民共和国合同合约法》等相关法规签订合同合约。６保安服务的准备６．１制定保安值勤合适的方案根据合同合约要求，组织有关人员策划、制定保安值勤合适的方案，在征得客户单位确认后实施。重大保安值勤合适的方案须经上级主管部门批准后，方可实施。６．２建立联系６．２．１建立保安公司与客户单位的联系。６．２．２建立保安队与客户单位主管部门的联系。６．２．３建立保安队与当地公安、消防等部门的联系。６．２．４建立保安公司与派驻到客户单位保安队的联系。６．２．５确定向客户单位征求意见的联系方法。６．３装备的配备根据合同合约和值勤合适的方案，配备必需的被装、生活用品、防护用具及通讯设备。６．４保安人员的选用根据合同合约，选派符合岗位需要的保安人员，保安人员须经专门培训，经考核合格，持证上岗。对从事特殊工作的保安人员，须具备相关知识和专业技能。６．５向客户单位派驻保安人员按照合同合约准时将保安人员派驻到客户单位并开展保安服务。７保安服务的提供７．１巡逻７．１．１巡逻服务的合适的内容７．１．１．１对特定区域、地段、目标，定时或不定时地进行巡查，发现和消防不安全隐患，发现可疑人员进行询问，必要时送交客户单位或公安机关处理。７．１．１．２制止正在实施的不法侵害行为。７．１．１．３发现事故应立即报告客户单位或公安机关，采取措施防止事态扩大，并保护好现场。７．１．２制定巡逻合适的方案７．１．２．１根据保安服务合同合约，制定巡逻合适的方案，确定巡逻人员、巡逻路线、控制重点及所需装备。１）根据客户单位内部的实际情况，确定巡逻区域、地段及所需装备的种类和数量。２）根据巡逻区域的地形、地物和要害部位、重点目标等情况，确定巡视控制的路线、巡逻重点、巡逻频次等。３）确定各类情况的处置方法，制定紧急情况的处置预案。７．１．２．２巡逻合适的方案需经客户单位和保安服务公司审定。７．１．３巡逻前的准备担任巡逻任务的保安人员要按规定着装，携带经公安机关批准使用的防护用具。根据需要携带对讲机。夜间巡逻应携带照明用具。备有巡逻勤务登记簿。７．１．４巡逻的实施７．１．４．１徒步巡逻是保安人员实施巡逻勤务的基本形式，主要有穿行巡逻、往返巡逻和循环巡逻。要根据时间、气候、地形等具体情况实施。７．１．４．２两人以上徒步巡逻采取一字或一路形。巡逻人员之间的距离，应保持能目视联系和相互支援。夜间巡逻可约定用击掌或手电筒闪光等方法做联系信号。７．１．４．３保安人员在巡逻中发现可疑情况应认真观察，严密监视。视情况采取守候、跟随等方法，将其控制在视线之内。必要时对可疑人员进行询问，并及时送交客户单位或有关部门处理。７．１．４．４保安人员在巡逻时，不得影响客户员工或居民的生活、工作。７．１．４．５在夜间巡逻时，要提高警惕，保护自身安全。７．１．５紧急情况的处置遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速制止，并将不法行为人扭送客户单位或公安机关。途中要防止其行凶或逃跑。遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，采取措施防止事态扩大。在积极协助抢救受伤人员，同时做好保护现场的工作。７．１．６勤务制度７．１．６．１交接班制度１）保安人员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交接班。因故不能值勤时，必须提前办理请假手续。２）上岗前的准备工作接班人员做好上岗准备，按规定着装，携带值勤用品，准时接班。３）交班接班人员到达岗位后，交接时双方先行敬礼，然后边注意观察，边做交接班事宜。交班人员应告知本班发生的情况和处理结果，并交待需要继续办理的事项。移交勤务登记簿，双方签字备查。接班者未到办或未办理交接班手续，当班者不能离开。７．１．６．２请示报告制度保安人员遇到紧急情况和重大问题时有及时、具体、准确地向客户单位、上级领导和公安等有关部门请示报告，对客户单位、上级领导及公安等部门的指示要坚决执行，执行结果要及时反馈，并做详细记录。７．１．６．３勤务检查制度驻勤单位保安队负责人或指定的勤务检查人员，负责对保安人员值勤情况进行检查。勤务检查的合适的内容以保安人员履行岗位职责的情况为主。对勤务检查中发现的问题和处理结果，应做好记录，重要问题应向上级汇报。７．１．６．４勤务登记制度勤务登记由当班人员负责记录。主要记载上级指示、通知、交办的事项及值班期间发生和处理的问题，记录必须清晰、准确，不得随意涂改，并妥善保管。７．１．７岗位要求７．１．７．１熟悉巡逻区域的地形、地物、要害部位、重点目标的位置。７．１．７．２熟记与有关部门、人员的联系方式。７．２门卫７．２．１门卫服务的合适的内容７．２．１．１对出入客户单位人员进行验证检查、登记，严禁外部人员随便进入。对来访者，要及时与被访部门人员联系。７．２．１．２根据客户的要求，对出入的人员、车辆携带或装运的物品进行查验，防止客户单位财物流失。７．２．１．３指挥、疏导出入车辆清理无关人员，维护出入口的正常秩序。７．２．１．４注意发现可疑情况，及时报告客户单位或公安机关，并配合做好工作。对现行不法侵害人应及时送交公安机关。７．２．２制定门卫值勤合适的方案７．２．２．１根据合同合约，确定值勤合适的方案、门卫值勤方式及所需装备等。１）根据出入口的建筑特征，人员、车辆流量，确定门岗的具体位置。２）确定各类情况的处置方法，制定紧急情况的处置预案。７．２．２．２门卫值勤合适的方案需经客户单位和保安服务公司审定。７．２．３上岗前的准备担任门卫任务的保安人员要按规定着装，携带经公安机关批准使用的防护用具。根据需要携带对讲机。备有门卫勤务登记簿。７．２．４门卫勤务的实施７．２．４．１验证１）逐个查证。在一般情况下，当来人距门卫２－３ｍ时，保安人员应请其止步并出示证件，接过证件后先看证件的封面，再翻看主页的身份情况。要着重查验照片与持证人的相貌是否相符，印鉴单位与签发证件单位是否相符，是否过期。夜间验证时，应提高警惕，保护自身安全。经查证未发现问题的，归还证件并礼貌地示意放行。对拒不交验证件、证明的人员，不准其入内。发生纠纷时，及时向客户单位报告，请有关人员前来处理。２）重点查验。在人员、车辆出入比较集中时，保安人员应站在大门一侧提示出示证件，并仔细观察，注意发现异常。对无证件的人员、车辆，待高峰过后经检查再决定是否放行。对于上级事先通知的免检对象，应根据车号和特殊的免检标志，免检放行。７．２．４．２检查１）对携物进出的人员，重点检查是否带有违禁物品。对进入车辆要检查是否装有易燃易爆等危险物品、是否载有无关人员，对无关人员应动员其下车在外等候。对携物外出人员和车辆，仔细检查携物证件或出库单据，重点查验物品的名称、规格、数量与证件是否相符。检查时要让对方对手开车门和包装物，视情况逐件清点或重点抽查。要与对方保持一定的安全距离，注意观察其神态表情，防止其弃物逃跑或突然驾车逃跑，同时要注意自身安全。２）发现有携带可疑物品的人时，应先礼貌地要求其说出物品的名称、数量、来源及用途，请其自行拿出物品检查核对，出示有关证件或由有关部门开具的证明，对无手续和拒绝检查的应交客户单位保卫或有关部门处理。对盗拿物品的可疑人，保安人员不能对其进行搜身，应报告客户单位或交公安机关处理。７．２．４．３观察在验证检查过程中，要从进出人员的身份、陈述、行为、表情、携物、痕迹等方面进行观察，对有疑点者应重点查验。７．２．５紧急情况的处置当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，保安人员应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。协助做好疏导工作，维护秩序。７．２．６勤务制度（按７．１．６执行）７．２．７岗位要求７．２．７．１语言文明，手势规范，站姿端正，精神饱满。７．２．７．２熟记客户单位有关门卫的规章制度、出入手续，使用的各种证件、标志、车辆的牌号等。７．２．７．３了解门卫区域内的环境状况和安全措施。７．２．７．４熟悉和掌握单位内部机构的分布、位置，联系方式。７．３守护７．３．１守护服务的合适的内容守护服务是采取有效措施，守卫和看护指定目标，保卫其安全。７．３．１．１根据保安服务合同合约，对存在贵重财物、危险物品的场所进行守护。７．３．１．２对客户单位生产、经营活动的重要部位，重要设备、设施，根据实际需要组织专门的守护。７．３．１．３根据合同合约，保卫大型文化、体育、展览展销、集会、游园等活动的安全。７．３．２制定守护合适的方案７．３．２．１根据守护目标的特征、范围、周边环境以及其他可能危害目标的情况等制定守护合适的方案。７．３．２．２守护合适的方案需经客户单位和保安服务公司审定，重大守护合适的方案需经上级主管部门批准。７．３．３上岗前的准备担任守护任务的保安人员要按规定着装，携带经公安机关批准使用的防护用具。根据需要携带对讲机。备有守护勤务登记簿。７．３．４守护勤务的实施７．３．４．１固定岗位。严格检查进出守护区域的人员及车辆，维护秩序，保卫目标的安全。７．３．４．２移动岗位。反复巡查，消除守护区域内的不安全隐患，保卫目标安全。７．３．４．３了望岗位。观察守护区域内及周围的情况，发现可疑人员和可疑情况立即报告，并采取相应措施保障目标安全。７．３．５紧急情况的处置７．３．５．１遇有无关人员违反规定欲进入守护区域时，应进行劝阻，对不听劝阻的，应坚持制止并迅速报告客户单位或有关部门。７．３．５．２遇有无证车辆，进入守护区域的，应示意其停车，对不听指挥强行闯入的，应记下车型、牌号、颜色等特征，并立即报告客户单位或有关部门。７．３．５．３发现现行不法侵害行为，应立即采取措施坚决制止，并将不法行为人送交客户单位或公安机关。做好现场保护工作。７．３．５．４发生火灾、爆炸等灾害事故，应立即报警。采取积极措施防止事态扩大、协助抢救受伤人员，并做好现场保护工作。７．３．６勤务制度（７．１．６执行）７．３．７岗位要求７．３．７．１执行守护任务的保安人员，应熟悉有关制度、规定及准许出入守护区域的手续和证件。７．３．７．２熟悉岗位周围的地形、地物及设施，熟悉应急设备的位置、性能和使用方法。７．３．７．３熟记与有关部门、人员联系的方式。７．４押运７．４．１押运服务的合适的内容为客户承担财物押运任务，保卫下列财物运输安全：１）金银、珠宝、玉器、文物等贵重物品；２）现金、股票、国库券和其他有价证券；３）易燃易爆、剧毒等危险物品；４）高、精、尖仪器设备及其零配件等；５）应客户要求承押的其他财物。７．４．２制定押运合适的方案７．４．２．１在运输手续完备的基础上，要对押运任务进行分析、研究；根据押运财物的种类、数量、路途和运载工具等情况制定押运合适的方案。７．４．２．２押运合适的方案需经客户单位和保安服务公司审定。重大押运需经上级主管部门批准。７．４．３押运任务的实施７．４．３．１承接押运任务后需要了解：发货部门名称，物资种类、性质、价值、数量、代号、运输工具，到达目的运行路线，出发及到达时间；收货单位名称、详细地址、代号；对押运的要求和应注意的问题。７．４．３．２办理押运手续，领取途中所需物品。７．４．３．３与发货部门人员共同清点财物的数量，检查财物包装密封标记等是否完好，如发现问题，应向客户单位提示并做好记录。装物时保安人员要在场点验，以防发生漏装或出现差错。７．４．３．４配备必要的防护用具和通讯器材，并保持完好有效。７．４．３．５在押运途中保安人员应注意观察道路两侧的情况，通过桥梁、隧道、交叉道口、转弯地段以及车速减慢时，要加强观察，遇到危险情况，确认险情排除后通过。７．４．３．６押运途中需暂时停留，应根据停靠的位置、周围情况，采取相应的警戒措施，以加强防范。途中遇财物中转、改换交通工具时，必须办妥接交、转换手续，并在现场实施监督。７．４．３．７多辆汽车押运时，要保持行车间距，防止塞入外部车辆。要根据实际情况，妥善安排行车、停车时间。遇有人员要求搭乘押运车辆时，应拒绝。７．４．３．８对押运财物实行监控。保安人员在装载时和装载后，不得离开所押运的财物，必须离开时，应在保证押运财物安全的前提下轮换进行。７．４