2023年黑龙江房地产估价师案例与分析房地产投资项目可行性研究特点考试试卷

黑龙江2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产投资项目可行性研究特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．7

B．10

C．15

D．202、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。

A．人民政府城市规划行政主管部门

B．建设行政主管部门

C．房地产市场管理部门

D．人民代表大会常务委员会3、房地产开发企业税后利润应首先用于。

A：弥补企业以前年度的亏损

B：提取法定盈余公积金

C：提取公益金

D：向投资者分红

E：借款合同4、下列有关债券的表述，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证

B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据

C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾5、在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是__的收入增加。

A．低收入者

B．中等收入者

C．高收入者

D．低收入者和高收入者6、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其__。

A．共代理了多少个项目

B．代理成交额有多少

C．人员素质

D．代理的成功率有多大7、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。

A．变更登记

B．他项权利登记

C．注销登记

D．房屋所有权初始登记8、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化9、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括__。

A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入

D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入10、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。

A．12%

B．18%

C．27%

D．33%

11、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新

C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格12、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。

A：3％

B：3.5％

C：7％

D：4％

E：工业用地的监测点评估价格13、某宗土地面积2000㎡，土地单价1600元／㎡，建筑密度40％，建筑总楼层16层，则楼面地价为。

A：300元／㎡

B：4000元／㎡

C：1600元／㎡

D：250元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格14、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年__为结息日。

A．1月1日

B．6月30日

C．7月1日

D．12月31日15、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。(2007年试题)

A：137.5

B：410.2

C：432.2

D：452.2

E：借款合同16、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了__。

A．领导定价法

B．随行就市定价法

C．目标定价法

D．挑战定价法17、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法18、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。

A：9m

B：13．5m

C：15m

D：18m

E：工业用地的监测点评估价格19、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。

A：10

B：30

C：60

D：90

E：执行层的组织协调20、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于21、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。

A：物质形态与货币形态

B：投资资金量和预期收益率

C：出租、出售或经营形态

D：资金流通方式与对策

E：借款合同22、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章23、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有．【2007年考题】

A：在建工程抵押估价业务

B：城市房屋拆迁补偿估价业务

C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

E：工业用地的监测点评估价格24、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。

A：0.5年和1年

B：0.5年和1.5年

C：0.5年和2年

D：1年和1.5年

E：工业用地的监测点评估价格25、房地产估价可以认为是__。

A．一种定价

B．对估价对象可实现价格的保证

C．可以取代当事人的某种民事权利

D．为当事人提供公平可信的价格参考依据二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%2、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：人工式拍卖

B：电子式拍卖

C：无声拍卖

D：有声拍卖

E：现场拍卖3、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)

A：能量污染

B：感觉公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空气污染4、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素5、将借款本息视为现金流出的基本报表是。

A：全部投资现金流量表

B：资本金现金流量表

C：借款还本付息估算表

D：投资计划与资金筹措表

E：借款合同6、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有__。

A．待开发房地产的价值

B．开发成本和管理费用

C．销售税费

D．投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．开发利润7、房地产金融的特点包括。(2007年试题)

A：集中性

B：风险性

C：流通性强

D：资金增值性

E：资金周转期长8、我国现行的房地产税有__

A．房产税

B．城镇土地使用税

C．耕地占用税

D．土地增值税

E．契税9、房地产市场也存在空间市场和两个层面。

A：资产市场

B：资本市场

C：信托市场

D：证券市场

E：借款合同10、工业用地使用权出让方式不包括。

A：招标方式

B：挂牌方式

C：划拨方式

D：协议方式

E：执行层的组织协调

11、房地产投资方案比选通常是在之间进行。

A：独立方案

B：互斥方案

C：净现值法

D：等额年费用法

E：借款合同12、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括。

A：开发项目用地现状

B：市场供给量

C：交通运输条件

D：水文地质

E：气象13、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金14、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用

C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款15、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。

A．320

B．1200

C．1210

D．21016、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。

A．购买价格

B．土地费用

C．租金水平

D．空置率

E．建筑费用17、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称__。

A．市场潜量

B．市场预测量

C．市场最低量

D．市场最高量18、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。

A：收益法中预测未来的租金

B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

E：成本法中确定房地产的重新购建价格19、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。

A．42.0

B．50.4

C．60.0

D．72.020、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是__

A．容积率

B．绿地率

C．建筑密度

D．建筑后退红线距离21、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。

A．通货膨胀影响

B．投资利息因素

C．资金时间价值

D．投资风险补偿22、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。

A．全面性

B．科学性

C．客观性

D．准确性

E．概括性23、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和