城市综合体物业管理及其管理方案

城市综合体物业管理及其管理方案鉴于综合体物业类型管理规定高，物业设施含量高，平常运营管理规定高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。一、城市综合体物业管理特点1、综合体物业管理的任务综合体的物业类型复杂，一般涉及五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。

综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，并且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。2.商业综合体物业基本的管理职能为：——办公室（含前台、财务、采购、仓库）——客服中心（客户服务、投诉解决、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运营、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。3.物业管理收费特点

由于综合体物业管理复杂规定高,收费要高于普通物业城市综合体物业管理收费标准二、城市综合体物业管理公司的组织架构和团队建设城市综合体物业管理组织架构工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。由于综合体物业设施多，物业管理人员素质规定高，需要注重知识共享和培训。综合体前期物业管理服务介入方案综合体前期物业管理服务涉及在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的解决流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相相应的人员参与前期物业管理服务工作，充足发挥开发商自有物业的资源优势，保证产品更具人性化优势与恒久的品质。

项目规划设计阶段

参与人员

前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理

重要工作内容

1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设立等提出建议。

综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、社区景观区道路设立残疾人通道等的建议。成都万象城市综合体购物中心下沉广场和重要入口

3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保协议的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保协议的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。

4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出规定。

6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管社区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。

7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。

8.物业管理市场调查及目的客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目的客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

施工图设计阶段的物业服务介入

.参与人员

前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。

二.在管理的角度重要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议

1.土建

1）对屋面、有防水规定的卫生间（厨房）等防水材料的选择

2）门、窗的材质

3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸

4）地区气候差异对房屋质量的特殊规定

5）空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集

6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置

7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性

2.配套

1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主导致的影响

3）各种设备产生的噪音对业主的影响

4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内

5）各种设备设施的能源消耗

6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主导致的影响

7）智能化设施的可靠性、合用性与经济性

施工阶段

（一）参与人员

前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

（二）重要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议

1.地产公司招标工作介入

1）供方门、窗质量及售后服务评价

2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定

2.施工介入

1）房屋质量控制

2）隐蔽工程检查验收记录

3）设计变更记录的收集

4）设施、设备的安装调试及操作培训

5）成品保护

6）综合体和社区体育设施、儿童游乐设施质量

三.综合体购物中心部分物业管理方案

购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特性，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运营和管理上必须采用有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设立好导示标志和临时标志；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与解决，货品的运送、装卸等服务设施运营和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采用有效措施。

购物中心物业管理任务一般涉及

1.购物中心的前期介入

2.购物中心的装修管理

3.保安和录像监控系统保证对购物顾客的无打扰服务

4.购物中心的清洁

5.机电设施维护

6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用

对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算

城市综合体物业管理预算

四.购物中心的装修管理

1、购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。

城市综合体物业装修管理流程

2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的规定和标准概述

百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。涉及为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，涉及天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等；为经营需要提供的必要基础设施，涉及水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等；为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场规定的标准，进行的二次装饰装修。重要涉及货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”重要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的规定和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达成二次装修的目的和效果具有重要意义。

组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：

一、彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。

二、统一安排，独立执行的原则。“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完毕各自的装修。

三、效率与质量统一的原则。“二次装修”既要保证时间和工期的规定，又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。

四、安全第一，规范施工的原则。“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按规定规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。

五、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作，打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。

“二次装修”工作要遵循和符合以下具体规定：

一、商场形象管理的规定。各品牌专柜是置身于商场整体之中的一员，因此各品牌专柜的装修风格、色彩、陈列等要符合商场的整体形象定位规定，其形象色彩其要与所在楼层、卖区及周边相邻品牌柜组协调一致。

二、商场装修工作计划和进度规定。各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度准时完毕装修任务，以保证开业或调整计划的如期完毕。

三、要遵循商场“二次装修”的施工管理规定。商场的“二次装修”同时有许多品牌柜组进行施工和安装，所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人生安全十分重要，因此各品牌柜组必须按照商场的“二次装修”施工管理规定组织施工。

四、遵守和执行商场的“二次装修管理”工作流程。为完毕好“二次装修”工作商场制定了完善的商装工作流程涉及装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍审核以及施工管理、验收等工作流程，各品牌柜组要按照商场的“二次装修”工作流程与商场相关部门配合接受相关的管理和指导。

五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范，保证施工和制作质量。各品牌柜组的“二次装修”还要遵照执行有关部门关于安全、消防、等管理规定和技术规定、材料、工艺规定等，使得装修结束后可以通过验收安全使用。

百货商场“二次装修”的标准，因商场的经营定位，具体的市场环境和物业条件会有所差别。各商场应根据商场的经营定位、市场环境、公司文化、物业特点制定好“二次装修”的标准，用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。

“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：

一、色彩使用标准。根据公司VI的规定以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和严禁使用色彩。

二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸规定和制作标准。

三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。

四、商品陈列标准。指出商品陈列的规定、原则和陈列方式。

五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和本地的装修材料市场情况，规定应当使用的装修材料和严禁使用的装修材料。

六、电力和灯光照明标准。限定可以使用的电力容量、应达成的灯光效果、可以使用和严禁使用的照明灯具。

七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。

做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题

1、做好“二次装修”的计划和组织工作。

2、设计和做好“二次装修”的工作流程。

3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、公司文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。

4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。

5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。

6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。

7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。

“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的规定，制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务，把“二次装修”工作做好。

二次装修中商户应当向购物中心物业管理公司提交的资料:

1、租户提交的施工图纸应至少涉及下列内容：

效果图

平面布置图

天花布置图

立面图、剖面图（涉及店面、橱窗、灯箱和招牌）

地面铺装图

空调施工图（涉及设计说明、水管图、风管图）

电气图（涉及结线系统图、照明线路图、插座线路图）

弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等）

给、排水（污）施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计）

套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（涉及消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图）

2、餐饮类租户另须增长以下图纸

厨房排油烟施工图

给、排水（污）施工图

燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具）

北京朝阳大悦城餐饮商户

3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定

1．1

品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等。

1．2

通过商场审核的公司应在规定期间内提供A4及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、效果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸，电气图应具体标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后，办理施工手续。

1．3

出图周期应严格遵守我方规定的时间进行设计。

1．4

柜体高度未作特殊规定的应遵守以下原则：

服装类、鞋类低柜高度1350mm以下。

珠宝、饰品、化妆品类低柜高度950mm，炮台展柜高1350mm以下。

1．5

高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。

1．6

模特地台高150mm,深800mm橱窗玻璃高度应到顶，镶嵌不锈钢、烤漆木饰面、烤漆铝合金边框，2F以上商铺不能制作模特底台及橱窗玻璃。

1．7

柜体面层应选用烤漆或高档防火板（机器无缝折边）、严禁选用波音软片及大芯板外刮腻子面层。

1．8

柜体必须加装易擦洗踢脚板。

1．9

消防栓请按国家最新消防规定采用不燃材质进行装饰解决。容易燃烧的材料和电焊作业区必须分隔3米以上。

1.10

1F商铺化妆品区吊楣尺寸为250mm厚400mm高，2F3F门楣尺寸详见商场规划图。商铺入口不小于2米，2F、3F门楣统一为嵌入式门楣。门楣材质请选用烤漆玻璃、金属、石材等不易变形、开裂材质。

1.11

地面铺装材料必须与通道地面保持一平，与通道地面衔接处用5mm宽不锈钢条收口

1.12

地面找平层不得直接使用水泥砂浆，应使用水泥压力板或塑料基膜进行间隔，再进行地面铺设。

1.13

试衣间设计严格按照商场规定进行设计，通顶设计请考虑空调消防问题。

1.14

装饰材料应使用符合消防规定的绿色环保产品；玻璃均应为夹胶、钢化等安全玻璃。

1.15

围挡应严格按照商场规定进行制作，围挡画面请设计精美、简朴，以品牌LOGO底纹为准。

1.16

天花石膏板请选用12mm国优防水石膏板。

五.城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用

1.一方面，管理者必须充足有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充足挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，发明良好的商务空间和商务环境。购物中心的服务措施购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特性，在购物空间布局布置、环境氛围营造、内部动线与外部交通呼应、导购与导示系统等各种服务设施的运营和管理上必须采用有效措施；

另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与解决，货品的运送、装卸等服务设施运营和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采用有效措施。一般建议在商家的背面设立货运通道,运货部分与人流通道不冲突。

2.另一方面，整个综合体各个部分服务功能的互相关系必须达成高度和谐和共生的状态。城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能规定是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是互相依存的。

例如，在商圈内的综合体项目,以购物中心作为中心,购物中心与人们的平常生活最为密切，满足人们购物、娱乐和休闲，可以充足满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；

[quote]在CBD内,写字楼是综合体的核心部分。写字楼需要公寓和酒店作为周边重要的配套，其自身则是城市综合体的重要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。[/quote]

六.综合体五星级酒店物业管理方案

五星级酒店的物业管理纳入酒店管理的一个组成部分，具体涉及清洁卫生、保安和设施维护。空调等设备维护可以统一由综合体物业公司下属的工程与设备部维护,电梯设备检修等联络专业电梯公司负责检修。

五星级酒店可以设立专门的物业管理处，负责平时平常工作。五星酒店物业管理也可以交给酒店管理公司配套的物业管理公司.例如,花园酒店由珠江物业酒店公司管理.

目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理,通过2023的努力，珠江管理已发展成具有酒店管理、物业管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:

广州珠江酒店物业管理有限公司城市综合组织管理架构

五星酒店物业管理措施

五星酒店规定中央空调和电梯设备完好率较高,因此,必须有专业空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设备即将到期检修,提前做好预案,保证设备的较高完好率,此外,对设备的使用寿命需要在交接中明确,对的按照中央空调的规程操作,合理使用,避免出现牺牲设备寿命,导致较大损失。

一般采用如下措施:

1.业主和酒店管理委托协议中明确设备使用寿命。

2.业主或者酒店管理公司和物业管理公司明确设备使用寿命,做好设备档案移交和设备检查工作。

七.写字楼和公寓物业管理方案

写字楼服务重点保证可靠性，供电和网络系统可靠性纳入重点工作。楼宇自动化系统管理和维护实现网络化和知识化服务，减少物业管理成本。远程维护服务，与机电设备供应商专家保持良好的网络关系，及时得到远程视频指导。

写字楼的出租管理是整个物业管理的重点,要根据物业的档次和定位,选择最适合的租户群体,以高档5A写字楼为例,100米以上需要以大公司总部作为重要租赁对象,一般整个楼层租赁。100米一下楼层可以分散租赁,但是50米以上每层尽量安排两家租户。

深圳京基100城市综合体的超高层写字楼写字楼租户布局原则写字楼出租管理需要充足考虑行