稳地产政策加码高收益房地产交投回暖-2024 年5 月高收益债策略月报 -中诚信

20242024年5月1日—5月31日2024年第5期地方政府债与城投行业监测周报2022年第隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险”隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险”彭月柳婷yltpeng@王肖梦xmwang01@袁海霞hxyuan@【高收益债策略4月报】贵云鲁城投指数延续上涨，优选核心平台机会，2024-5-10【高收益债2024年一季度回顾及下阶段展望】攻守兼备增厚收益，警惕估值回调风【2024年一季度高收益债指数表现分析】高息资产稀缺加剧板块间分化，择优布局中长久期泛国企品种，2024-4-15《化债背景下城投走强，短久期骑乘策略占优——高收益债2023年回顾及下阶段展望》，2024-1-24《各板块行情分化趋势明显，城投短久期下沉仍有空间——2023年高收益债指数表现分析》，2024-1-24高收益地产债：随着“5.17”房地产新政出台,多重优化政策效果初步显现，房企销售呈弱复苏态势，尤其是央、国企地产，2024年5月TOP50房企中，央企、国企、民企的权益销售额分别为1078亿元、495亿元、623亿元，分别同比下跌23%、15%、49%，跌幅分别收窄17pct、36pct、7pct。考虑到央、国企地产整体信用风险可控，在“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”政策要求下，后续去库存业务实践或为其提供增量业务空间，建议投资者可择优布局相关机会。高收益城投债：严控新增融资基调下，城投债净融资持续为负，尽管5月以来，贵州、四川、广西等信用资质偏弱省份高收益城投债领涨，但考虑到保标债要求下，弱资质区域信托贷款、融资租赁以及定融业务等非标产品再融资及偿还压力较大，需警惕非标违约等舆情带来的估值波动风险；建议可采取久期策略，在优质区域适当拉长久期至3-5Y，适度增厚收益。自2024年4月末中央政治局会议提出“统筹平衡存量与增量住房”，5月17日监管部门出台“房地产新政四支箭”：降低首付比例下限、调降公住房再贷款支持各地收购存量商品房。新政出台后，全国层面陆续放松限购，各城市跟进政策组合拳发力，积极下调首付比及房贷利率、降低购房门槛，当前地产优化政策效果初步显现，房企销售呈弱复苏态势。如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵gzhao@行业视角：政策利好支持下，房地产指数触底回升10.79%，此外交通运输、批发和零售业净价指数涨幅相对较高，分别较上月末上涨0.发行情况：东阳光发行高收益债1只，发行额1.9亿元，票面利率6%。成交情况：5月高收益债成交590.89亿元，日均成交规模为28.14亿元，环比减少2.85%。10%及以上的尾部成交规模占比环比增加4.25个百分点至16.95%,但低价成交占比明显降低。成交偏离方面，市场以低于估价净价成交为主，异常成交规模占比环比增加1.66个百分点至16.95%。稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖5月流动性维持合理充裕，资金利率下行，R-DR利差收窄，流动性分层基本消失；利率债收益率中短端下行，长端收益率窄幅震荡，10Y-1Y期限利差有所抬升；信用债方面，一级市场发行减少、净融资同比下降，二级市场收益率普遍下行，信用利差有所收窄。高收益债1方面，一级市场发行稀缺；二级市场交投缩量，CCXI高收益债券 被动型净价指数2上涨0.704%，随着新一轮地产组合拳出台，地产债交投情绪明显好 n策略建议：择优布局国企地产，精细挖掘城投久期策略高收益地产债，随着“5.17”房地产新政出台,优化政策效果初步显现，房企销售呈弱复苏态势，尤其是更具资金实力和融资优势的央、国企地产，2024年5月TOP50房企中，央企、国企、民企的权益销售额分别为1078亿元、495亿元、623亿元，分别同比下跌23%、15%、49%，跌幅分别收窄17pct、36pct、7pct。在“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”政策要求下，房地产去库存业务实践主要采取“收储新房3”“以旧换新4”“非居改租5”三大模式。考虑到央、国企地产整体信用风险可控，去库存业务实践或为其提供增量业务空间，建议投资者可择优布局相关机会。高收益城投债方面，严控新增融资基调下，城投债净融资持续为负，尽管5月以来，贵州、四川、广西等信用资质偏弱省份高收益城投债领涨，但考虑到保标债要求下，弱资质区域信托贷款、融资租赁以及定融业务等非标产品再融资及偿还压力较大，需警惕非标违约等舆情带来的估值波动风险；建议可采取久期策略，在优质区域适当拉长久期至3-5Y，适度增厚收益。风险提示：展望6月存在兑付风险的主体及债项：福建福晟集团有限公司“20福晟01”、武汉当代科技产业集团股份有限公司“18当代02”、江苏中南建设集团股份有限公司“20中南建设MTN001”，上述债券将于近期到期或回售，提醒投资者关n市场热点：稳地产政策加码，“5.17”房地产新政出台1本报告定义的高收益债券范围包括发行时票面利率或交易日加权平均到期收益率在6%及以上的信用债。2中诚信国际研究院为跟踪高收益债券市场走势，构建CCXI高收益债券被动型净价指数系列，该指数系列包含全样本、分企业性质、分行业、分区域等多种净价指数，指数基期为2018年1月2日，基期点位为100。32024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，利率为1.75%，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。42023年下半年以来，三线城市住房“以旧换新”开启试点，2024年以来全国多地出台住房“以旧换新”政策，目前主要分为国企收购用作保障房、通过与中介合作加快旧房出售并购买新房两种方式，此外对购房者予以一定购房补贴。5针对闲置和低效利用的非住宅项目，将其转变为租赁用途的房屋，进而促进存量房产盘活。稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖自2024年4月末中央政治局会议提出“统筹平衡存量与增量住房”，5月17日监管部门出台“房地产新政四支箭”，一是降低个人住房贷款最低首付款比例，首套最低首付款比例调整为不低于15%，二套最低首付款比例调整为不低于25%；二是调降公积金贷款利率，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；三是取消商业性个人住房贷款利率政策下限；四是设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购存量商品房等。当前地产优化政策效果初步显现，房企销售呈弱复苏态势。“5.17”房地产新政出台后，全国层面陆续放松限购，各城市跟进政策组合拳发力，5月27、28两日，上海、广州、深圳相继下调首付比例、降低贷款利率，上海、广州还对限购政策进行优化，降低购房门槛。据克而瑞数据显示，2024年1—5月百强房企实现销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点；5月单月百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模仍处于历史较低水平；分城市能级看，一线城市热度转降，同环比分别下降34%和6%；二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持续下降34%。从高频数据看，“5.17”房地产新政出台后，商品房销售情况略好于月初和月中，但地产销售和投资的修复持续性仍有待进一步跟踪。分周度看，30大中城市4.29-5.5、5.6-5.12、5.13-5.19、5.20-5.26、5.27-6.2周度成交面积分别为104.75万方、194.03万方、197.63万方、201.99万方、229.08万方，商品房销售低位企稳。分城市层级看，各能级城市表现分化，30大中城市中二线城市销售修复最为显著，5月各周环比增速持续回升，其次一线城市月末一周销售有所改善，但三线城市仍维持低位。二手房市场，据克尔瑞数据，14个重点监测城市，2024年第19-21周（5.6-5.26）二手房成交面积同比变化分别为95%、-18%、-10%，第21周（5.20-5.26）二手房成交面积环比增长2%。后续，随着地方政府在“因城施策”指导下，充分运用城市房地产调控自主权，限购限贷等限制性政策逐步放开后，配合鼓励性购房政策，核心城市需求或有望得到提振，带动央、国企地产板块估值修复。稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖三线城市:商品房成交面积:当周值二线城市:商品房成交面积:当周值一线城市:商品房成交面积:当周值600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00数据来源：Wind，大智慧，choice，中n指数表现：净价指数明显上涨，房地产触底回升从财富指数看，CCXI高收益债券财富指数6继续上涨，涨幅较上月小幅走阔。2024年5月31日，该指数上涨至163.85，较上月末上涨0.815%，同期CCXI高收益债券被动型财富指数7上涨1.362%。从净价指数看，5月31日CCXI高收益债券被动型净价指数为102.37，较上月末上涨0.704%。160150140130120110100CCXI高收益债券财富指数CCXI高收益债券被动型财富指数11010510095902018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-012023-062023-112024-04高收益债券被动型净价指数CCXI高收益债券净价指数高收益债券被动型净价指数CCXICCXI2018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112023-042023-092024-02主体视角：民企指数触底回升，全月大幅上涨9.01%100.73、69.03，其中非国有企业指数触底回升、大幅上涨，涨幅为9.01%，主要受地产债交投情绪修复带动；城投、非城投国企维持上涨，涨幅分别为0.08%、0.18%。6中诚信国际研究院依托对高收益债券市场的跟踪研究，构建CCXI高收益债券财富指数，该指数依托量化模型构建高收益债组合并弱化违约风险影响，提升组合风险调整后收益，以2018年1月2日为基期，基期指数点位为100。7中诚信国际研究院为跟踪高收益债券市场走势，构建CCXI高收益债券被动型财富指数，指数以2018年1月2日为基期，基期点位100。稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖区域视角：重点区域净价指数表现分化，化债行情下弱区域领涨高收益城投债方面，从重点区域8净价指数运行情况来看，各区域净价指数走势分化，受益于“一揽子化债”政策，弱区域城投净价指数涨幅仍居于前列，其中贵州、四川、广西区域净价指数涨幅相对较高，分别较前值上涨0.24%、0.23%、0.19%；浙江、天津区域净价指数有所下跌，跌幅分别为0.15%、0.07%。行业视角：各行业指数均有所上涨，房地产大幅回升10.79%高收益产业债方面，从重点行业9净价指数运行情况来看，各行业净价指数均有所上涨，尤其是4月底政治局会议及“5.17”房地产新政以来，地产债市场情绪有所恢8结合存量规模及成交量，构建高收益城投债前十大重点区域净价指数。9结合存量规模及成交量，构建高收益产业债前十大重点行业净价指数。稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖复，指数触底回升、大幅领涨。具体来看，房地产、交通运输、批发和零售业净价指数涨幅相对较高，分别较上月末上涨10.79%、0.79%、0.21%；化工、有色金属行业净价指数涨幅较低，均较上月末上涨0.06%。批发和零售业金融n市场运行：发行稀缺交投回落，地产债市场情绪好转一级市场，5月高收益债发行规模维持低位，仅发行高收益债1只。二级市场，高收益债成交总额590.89亿元，涉及320个主体，占狭义信用债成交的1.70%，日均成交规模为28.14亿元，环比减少2.85%；10%及以上的尾部成交规模为100.16亿元，占比为16.95%，较4月增加4.25个百分点，但低价成交占比明显降低，50元以下、50-80元的成交规模占比分别减少1.13个百分点、11.98个百分点至1.61%、29.71%；高收益债以低于估价净价成交为主，净价偏离度绝对值在2%及以上规模占比为16.95%，环比增加1.66个百分点。发行情况：东阳光发行高收益债1只，发行规模1.9亿5月新发高收益债券共计1只，有色金属行业民企发行人东阳光发行270天“24东稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖公募/余额超短期融业成交情况：城投成交占比下行，地产债交投情绪明显好转1.成交情况：城投成交占比下行，国企地产主体交投活跃结合主体类型及行业看，城投主体成交396.91亿元，环比减少18.95%，占高收益债成交的比例较4月减少9.68个百分点至67.17%；从区域分布来看，山东、贵州、四川成交活跃，分别为142.42亿元、65.45亿元、50.58亿元，合计占高收益城投债成交规模的65.12%，惠民城投、滨海投资、寿光惠农、安泰城投成交规模均超15亿元；收益率在10%及以上的尾部成交规模为6.19亿元，占比降至1.41%，主要来自贵州和山东区域，遵义交旅投、汇川建投尾部成交较多。非城投国企成交111.13亿元，环比增加86.06%，房地产、电子行业成交规模靠前，分别为84.63亿元、11.04亿元，其中万科、咸阳金控成交规模靠前，分别为84.63亿元、11.04亿元；尾部成交57.06亿元，占比回落至51.34%，其中万科收益率在10%及以上的成交规模为57.00亿元，在一系列利好消息推动下，月内活跃债券成交净价大幅上涨。非国有企业成交82.85亿元，环比减少5.58%，其中房地产、综合行业分别成交56.27亿元、17.10亿元，金地集团、方大集团、龙湖成交规模靠前，分别为26.65亿元、14.85亿元、14.31亿元；尾部成交37.51亿元，占比45.28%，与4月基本持平，主要来自金地集团、龙湖。0数据来源：Wind，大智慧，choice，中稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖[0,50)[50,80)[80,95)[95,+)——50-80元占比（右）——50元以下占比（右）0数据来源：Wind，大智慧，choice，中00非城投国企非国有企业数据来源：Wind，大智慧，choice，中山东省贵州省四川省天津云南省河南省江西省重庆广西壮族自治区江苏省青海省陕西省湖南省河北省宁夏回族自治区山西省湖北省安徽省吉林省浙江省黑龙江省辽宁省内蒙古自治区福建省海南省.[6%,7%)[7%,8%)[8%,9%)[9%,10%)山东省贵州省四川省天津云南省河南省江西省重庆广西壮族自治区江苏省青海省陕西省湖南省河北省宁夏回族自治区山西省湖北省安徽省吉林省浙江省黑龙江省辽宁省内蒙古自治区福建省海南省.[6%,7%)[7%,8%)[8%,9%)[9%,10%)[10%,+)10%及以上占比（右）0商业与个人服务轻工制造建筑材料有色金属批发和零售业稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖数据来源：大智慧，中诚信国际研究院整理数据来源：大智慧，中诚信国际研究院整理数据来源：大智慧，中诚信国际研究院整理成交额（亿元）加权成交净价（右，元）0数据来源：Wind，大智慧，choice，中数据来源：Wind，大智慧，choice，中2.估值偏离：异常低估价偏离占比延续下行，地产债交投情绪明显好转5月高收益债以低于估价净价成交为主，占比较4月减少2.43个百分点至73.95%；从净价偏离度10来看，-2%及以下的成交规模占比环比减少3.08个百分点至8.88%，2%及以上的成交规模占比环比增加4.75个百分点至8.07%。分主体类型看，城投主体净价偏离度在-2%及以下的成交规模占比延续走低，环比减少1.28个百分点至9.53%，以山东、贵州、四川为主，兴安公司、滨海投资、巴中国资异常低估价净价成交规模超2亿元；净价偏离度在2%及以上的成交规模占比减少0.32个百分点至0.65%，仅播州交投、遵义经开投有异常高估价净价成交。非城投国企净价偏离度在-2%及以下的成交规模占比为9.63%，较4月减少20.41个百分点，2%及以上的成交规模占比环比增加21.82个百分点至22.29%，主要系万科异常低估价和异常高估价偏离分别成交8.97亿元、22.90亿元，市场情绪以多头为主。非国有企业净价偏离度在-2%及以下成交规模占比环比基本持平，2%及以上成交规模占比环比增加5.77个百分点至26.25%；金地集团异常高估价净价成交17.94亿元，随着新一轮地产政策逐步落地，市场对于地产债的投资情绪有所改善，建议投资者密切关注房地产企业后续销售和融资修复情况。10本报告采用净价偏离度衡量成交估值偏离情况，净价偏离度指（净价收盘价-前一交易日中债估价净价）/前一交易日中债估价净价*100%，为避免小额异常成交对样本券的影响，剔除成交额小于1000万元的债券。稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖(-,-5%](-5%,-2%](-2%,-1%](-1%,0%）[0%,1%）[1%,2%）[2%,5%）mm[5%,+)净价偏离度在-2%及以下的规模占比（右）——净价偏离度在2%及以上的规模占比（右）0数据来源：Wind，大智慧，choice，中(-,-5%](-1%,0%）[2%,5%）(-5%,-2%][0%,1%）[5%,+)(-2%,-1%][1%,2%）净价偏离度在-2%及以下的规模占比（右）——净价偏离度在2%及以上的规模占比（右）0城投非城投国企非国有企业数据来源：Wind，大智慧，choice，中(-,-5%](-5%,-2%](-2%,-1%](-1%,0%）[0%,1%）[1%,2%）[2%,5%）[5%,+)偏离度绝对值在2%及以上的规模占比（右）0数据来源：Wind，大智慧，choice，中数据来源：Wind，大智慧，choice，中稳地产政策加码，高收益地产债交投回暖(-,-5%]u(-5%,-2%]u(-2%,-1%]u(-1%,0%）a[0%,1%）u[1%,2%）u[2