黔蒙房地产开发有限公司质量手册

贵州黔蒙房地产开发有限公司质量手册手册编号：手册版本编号：发放号：受控状态：编制：日期2023年2月10日审核：日期2023年2月15日审批：日期2023年2月25日贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量手册目录章/节/号0.1版本页次1章节标题页码版本0.1手册目录10.2颁布令20.3任命书31.0公司概况41.1组织结构图71.2质量体系结构图81.3职责描述91.4质量职责分派表142.0手册说明与管理153.0质量方针、质量目的184.0质量管理体系195.0管理职责316.0资源管理387.0产品实现408.0测量、分析和改善52附件:1、产品实现过程图（即：房地产开发流程图）2、作业文献目录3、质量记录清单4、质量目的分解表贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号颁布令章/节/号0.2版本页次1本公司依据ISO9001：2023《质量管理体系——规定》编制完毕了《质量手册》第一版，现予以批准颁布实行。本手册是公司质量管理体系的法规性文献，是指导公司建立并实行质量管理体系的大纲和行动准则。公司全体员工必须遵照执行。总经理：二０一四年二月五日贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号任命书章/节/号0.3版本页次1为了贯彻执行ISO9001：2023《质量管理体系——规定》，加强对质量管理体系运作的领导，特任命先生继续担任公司管理者代表。管理者代表的职责是：1．保证质量管理体系过程得到建立、实行和保持；2．组织内部质量审核，向总经理报告质量管理体系业绩和改善的需求；3．协助总经理做好管理评审及相应的纠正与防止措施的实行工作；4．促进满足顾客规定意识的形成；5．就质量管理体系有关事宜与外部方进行联络。总经理：二月五日贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号企业概况章/节/号1.0版本页次1贵州黔蒙房地产开发有限公司成立于2023年4月，落户于威宁县，是一家以房地产开发和物业管理为主的公司，注册资金200万人民币。目前，公司拥有一支集投资决策、财务控制、工程管理、营销策划、房产销售、行政管理、人力资源开发等于一体的专业门类齐全、管理能力强、业务经验丰富的职工队伍。公司设立了9个专业管理部门：行政人事部、财务部、发展部、协议预算部、工程部、材料设备部、市场策划部、销售部和国际俱乐部，并聘请了威宁县一流的律师事务所担任常年法律顾问。公司现有骨干员工近人，其中90%以上的员工具有大专以上文化限度，中级职称人员占15%以上。公司完善的薪酬福利体系、科学的人才培养制度、合理有效的激励机制、广阔的公司发展前景以及良好的公司形象等，对行业人才极具吸引力。公司开发的黔蒙天河时代广场，占地亩，总建筑面积约万m2，该工程是威宁县政府2023年招商引资项目，也是威宁县的核心项目之一。黔蒙天河时代广场，建筑规划设计由著名的华西建筑设计有限公司担纲。建筑视在建筑技术及材料运用方面，采用断桥隔热铝合金窗框、中空浅镀膜玻璃等高新材料和技术。高档精装修成品房、双层架空景观大堂，地下车库；既彰显了尊贵生活、崇高的品质，又符合房地产发展方向。黔蒙天河时代广场分三期开发。一期总建筑面积约12万平方米于2023年8月开盘销售，并于2023年8月、10月和12月分期竣工并交付使用，实现了一次性交房99%，发明了威宁县的交房奇迹；目前一、三期约万平方米正在建设中，一期时代广场、1-5号楼分别于2023年12月和2023年8月成功交付业主，交房率达成100%；后续项目也正在储备中。随着项目开发的不断进一步，公司在威宁县房地产市场屡创奇迹，即：第一个当年筹建公司、当年拿地、当年开工建设的公司；第一个在威宁处女地——火车站口岸上启动项目和销售产品，并以高品质产品定义该片区物业价值的公司；第一个大面积推出成品房的公司；黔蒙天河时代广场的“贴身管家式”物业管理服务模式，一方面在建筑规划阶段得到了保证，一期楼栋首层所有架空，设有单元入户礼宾大堂，大堂内设立专门的礼宾服务台，业主足不出楼，即可解决诸多生活和服务需求。另一方面，“贴身管家式”物业管理服务模式在人力资源配置上得到保证，除客户中心外，每100户业主配置7名专职客务主任，该配置是威宁县最高水平。在2023年12月进行的一次一期业主对物业服务的满意度调查中，平均满意度达成99.13%。公司的产品品质和公司形象得到行业和社会高度认同，公司秉承“高效、务实、团结、创新”的公司精神，努力实现“打造一流品牌，建构优质团队”这一公司目的，并潜心于改善威宁县的居住环境，提高威宁县的住宅品质，努力发明出经济效益、社会效益、环境效益多赢的良好局面，为公司的长远发展打下坚实的基础。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号组织结构图章/节/号1.1版本页次1SHAPE副副总经理总经理营销总监财务部董事长常务副总市场策划部行政人事部材料设备部销售部发展部协议预算部工程部工程总监贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量体系结构图章/节/号1.2版本页次1最高管理者最高管理者管理者代表管理者代表协议预算部发展部工程部销售部市场策划部材料设备部行政人事部协议预算部发展部工程部销售部市场策划部材料设备部行政人事部贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号职责描述章/节/号1.3版本页次11.3.1.总经理1.3.1.1全面负责公司的平常工作，组织贯彻国家、行业主管部门关于质量工作的方针、政策、法令和标准。1.3.1.2以顾客为关注焦点，制订本公司的质量方针和目的，批准质量手册，对本公司质量保证体系的建立、实行、完善和保持承担决策责任。1.3.1.3公司组织结构设立与调整、职责分派、资源配置的决策。1.3.1.4任命管理者代表并授权，保证质量管理部门独立行使职权。1.3.1.5定期组织管理评审。1.3.1.6保证建立、实行和保持质量管理体系。1.3.1.7保证整个组织关注顾客规定，向全体员工传达满足顾客和法律法规的重要性。1.3.2.行政人事部1.3.2.1行政管理职能1.3.2.1.1负责做好后勤保障工作和平常行政事务工作，为正常运转提供必要的工作条件。1.3.2.1.2负责做好印章、证件等管理工作，做好文献资料、技术档案等的立卷、归档、保管工作，及时为各部门提供所需的档案资料。1.3.2.1.3负责组织编写或修订的各项管理制度。1.3.2.1.4负责做好固定资产和低值易耗品的管理工作。1.3.2.1.5负责车辆的调派、管理、保养、维修等，保证及时、安全、高效地用车。1.3.2.1.6负责做好公司的前台接待、安全保卫和公司公共区域的保洁工作。1.3.2.1.7负责做好员工食堂及员工公寓的管理。1.3.2.1.8负责图书的管理、购置、调配、供应等事项。1.3.2.1.9负责报刊的整理、分发。1.3.2.1.10负责公司文化建设。1.3.2.1.11对公司决策决议、管理制度、工作计划等的实行情况进行贯彻、监督、检查和跟进。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号职责描述章/节/号1.3版本页次21.3.2.2人力资源管理职能1.3.2.2.1根据公司的经营目的拟定员工需求计划，并及时进行人才招聘、甄选、储备，保证人才供应。1.3.2.2.2根据公司发展目的，制订和实行年度培训计划，并对部门培训进行督促检查和评估。1.3.2.2.3制订和不断完善绩效考核办法，组织实行绩效考核，并对绩效考核的效果进行评估。1.3.2.2.4制订员工薪酬、福利方案，并及时向公司提供市场薪酬信息。1.3.2.2.5及时核算员工工资，并及时为员工办理各项保险。1.3.2.2.6负责员工关系管理。1.3.2.2.7人事档案的立卷、归档、保管、提供等工作。1.3.2.3质量体系建立、实行、保持、推动管理职能1.3.21.3.21.3.21.3.21.3.21.3.2.4网络信息管理1.3.2.4.1负责公司计算机网络管理和平常维护工作，1.3.2.4.21.3.3.市场策划部1.3.31.3.3.2参与拟订1.3.31.3.31.3.3贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号职责描述章/节/号1.3版本页次31.3.4.销售部1.3.4.1依据公司经营计划，编制年度、季度、月度或阶段性的销售计划，并组织实行1.3.41.3.4.3定期提交各类销售报表，做好销售数据的记录分析1.3.41.3.41.3.4.6参与项目的宣传推广工作1.3.4.7负责办理已成交客户的产权1.3.41.3.41.3.5.发展部1.3.51.3.51.3.5.31.3.5.41.3.6.协议预算部1.3.61.3.6.21.3.6.31.3.6.41.3.6贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号职责描述章/节/号1.3版本页次41.3.61.3.61.3.61.3.7.材料设备部1.3.71.3.7.2为公司提供材料价格资讯，成为公司的“价格信息中心”1.3.71.3.71.3.71.3.71.3.71.3.71.3.7.9抓好材料节约工作，拟订和监督1.3.71.3.71.3.8.工程部1.3.8.11.3.8.21.3.8.31.3.81.3.8贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号职责描述章/节/号1.3版本页次51.3.8.6负责1.3.81.3.8.81.3.8.9参与项目重要技术方案讨论；1.3.8.101.3.8.111.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.20参与协调和政府相关部门及社会机构的关系，为工程的顺利进行发明良好的社会环境1.3.8.21.3.8.21.3.8.21.3.8.24贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量职责分派表章/节/号1.4版本页次1职能部门体系规定最高管理层管理者代表行政人事部销售部工程部发展部协议预算部材料设备部市场策划部4.1总规定▲4.2文献规定▲4.2.3文献控制▲△▲△△△△4.2.4质量记录的控制▲△△△△△△5.1管理承诺▲△△△△△△△△5.2以顾客为关注焦点▲△△△△△△△△5.3质量方针▲△△△△△△△△5.4策划▲▲△△△△△△△5.5职责权限和沟通▲▲△△△△△△△5.6管理评审▲△△△△△△△△6.1资源提供▲6.2人力资源▲△△△△△△6.3基础设施▲△▲6.4工作环境▲△▲△△△△7.1产品实现的策划△▲△△▲7.2与顾客有关的过程▲△△7.3设计和开发△▲△△7.4采购△▲▲△7.5生产和服务提供△▲▲▲▲△△7.6监视和测量装置的控制▲8.1总则▲8.2.1顾客满意▲△△8.2.2内部审核△▲▲△△△△△△8.2.3过程的监视测量▲△▲△△△△△▲△△△8.3不合格品控制△▲△8.4数据分析▲△△△△△8..5改善▲▲8.5.2▲△▲△△△△8.5.3防止措施▲△▲△△△△重要责任▲相关责任△贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号手册说明与管理章/节/号2.0版本页次12.1．引用标准2.1.1ISO9001：2023《质量管理体系——基础和术语》2.1.2ISO9001：2023《质量管理体系——规定》2.2．术语本手册采用ISO9001：2023《质量管理体系——基础和术语》的术语和定义2.3．定义2.3.1发展商：又称开发商，是针对某一房地产项目，从事开发、建设经营的公司。2.3.2房地产业：即从事土地和房屋开发、建设、经营的行业。2.3.3开发（前期工作）：涉及土地征用、申报计划、拆迁安顿、委托规划设计、取得各种证照的申报、审验等各项工作。2.3.4建设施工工作：涉及招标工作、配套工程申办和施工质量管理工作。2.3.5房地产经营：涉及土地使用的出让、转移、抵押、房屋买卖、租赁、抵押等经营活动及市场信息收集工作。2.3.6银行按揭：购房业主在交付一定比例的购房款后，以所购房屋作为抵押，同时由开发商对银行提供担保，由银行向业主提供长期贷款，作为其应付开发商购房款的行为。2.3.7业主：房屋的所有权人。2.3.8客户：泛指与开发商进行房屋和土地交易的对象。2.3.9商品房：本公司用于对外出售、出租及抵押的房屋。2.3.10产品：本公司进行房地产开发活动或过程的结果。2.3.11竣工验收：施工单位将通过法定质量管理部门验收合格的房屋向本公司移交的过程。2.3.12房屋交付：本公司将竣工验收合格的商品房向业主或客户交付使用的过程。2.4．合用范围贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号手册说明与管理章/节/号2.0版本页次22.4.1本手册是公司质量管理的大纲性文献，描述的质量管理体系规定合用于公司承担的各种房地产开发项目。涉及可行性研究、前期工作、建设施工、竣工验收、房屋交付以及销售全过程。2.4.2本手册向业主和全社会展示本公司对所开发建设项目的质量保证能力，是使业主对本公司销售的商品房质量及承诺的服务建立信任的保证能力。2.4.3本手册向第三方认证公司的审核与认证提供依据。2.5．特别说明2.5.1由于本公司不具有建筑物设计资源，对于7.3章设计和开发是通过合格供方——设计院进行，公司将参与适合阶段的评审来实现保证满足规定规定。因此7.3.3条设计和开发的输出由供方完毕，标准7.3.2.5.2公司建设工程的施工是通过选择合格供方——建筑工程公司和监理公司来实现施工过程的监控管理，因此标准7.52.6．手册的管理2.6.1职责2.6.1.1管理者代表负责组织质量手册的拟制、实行、修订和控制。2.6.1.2总经理负责质量手册的审批。2.6.2手册编号、手册版本编号、发放号和章节版本编号2.6.2.1手册编号和版本编号在手册封面和每一页中给出，手册版本编号和章节版本编号按手册和章节的编制年份拟定，而手册发放号从1开始，按阿拉伯数字1、贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号手册说明与管理章/节/号2.0版本页次32、……顺序递增。2.6.2.2当质量手册累积修改超过6次，将重新发布手册，手册版本编号、章节版本号将随之修订。2.6.3发放控制 2.6.3.1发出的手册分为受控和非受控两种。2.6.3.2经总经理批准，可以向公司以外的单位发放非受控文献。这些副本不作统一的编号，当手册修改时，将不再对其进行跟踪控制。2.6.4手册的修改2.6.4.1手册需要修改时，由管理者代表修改有关章节，修改的章节须经总经理审批。经批准修改的章节、手册封面页、手册目录须同时更新。2.6.4.2假如手册版本编号无须更改，则由行政人事部管理人员将批准更改的章节发给有关的受控副本持有人，并收回旧版章节。2.6.4.3收回的旧版章节，由行政人事部管理人员视情况统一销毁或加盖红色“作废”印章后重新运用，旧版章节的正本由行政人事部管理人员加盖红色“作废”印章后，永久保存。2.6.5定期审核公司管理层应在定期进行的管理评审会议上，对手册进行审核，保证手册连续的适应性和有效性，以满足公司规定的质量方针和目的。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量方针、质量目的章/节/号3.0版本页次13.1.公司宗旨：高效、务实、团结、创新3.2.质量方针:打造一流品牌，建构优质团队，全员共创颠峰。3.3.质量目的：1、商品房按期交付率100%；2、顾客投诉解决及时率100%。备注：（1）顾客投诉解决及时是指在72小时内就投诉事件的解决情况回复顾客。3.4.各部门目的（见附件4）每年1月下达各部门年度质量目的。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次14.1质量管理体系的总规定公司按照ISO9001：2023标准的规定建立质量管理体系，将其形成文献，加以实行和保持，并连续改善其有效性。为此应做到下述规定：4.1.11)公司对质量管理体系所需要的过程进行辨认，以过程方法辨认质量管理体系所需的过程，涉及部分外包过程；·产品实现过程的辨认：根据本公司房地产开发的过程，公司编制了产品实现过程辨认图。·管理过程的辨认：公司质量管理体系重要涉及一个直接过程和三个间接过程。一个直接过程即房地产开发的产品实现，三个间接过程即管理职责,资源管理,测量、分析和改善。直接过程和间接过程互相关联，并互相作用，构成了质量管理体系运营的PDCA循环。·外包过程的辨认：本公司外包程序重要有：地质勘测、项目设计、工程施工、工程监理服务、广告等。公司通过选择合格的供方并对供方进行监控来实现的。2)明确了程序控制的方法及程序之间互相顺序和接口关系，通过辨认、拟定、监视、测量、分析等对过程进行管理；3)对过程进行管理的目的是实行质量管理体系，实现公司的质量方针和目的；4)对过程进行监视、测量和分析，采用改善措施，是为了实现所策划的结果，并进行连续的改善。4.2质量管理体系文献规定4.2.1本公司的质量管理体系文献涉及：1)质量手册（含程序文献）；2)管理标准、规范、作业指导书、质量记录。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次2质量手册第一层次（程序文献）标准、作业指导书、质量记录、第二层次质量手册是质量体系中最高层次的文献，规定公司质量方针、描述质量体系各项规定，是公司有关质量管理的大纲性文献。程序文献是明确规定各有关质量活动的途径。质量记录是向顾客和第三方展示质量体系运营的客观证据。第二层次文献可分为两类：各部门工作标准、规范，作为各部门运营质量管理体系的常用实行细则：涉及管理标准（各种规章制度、工作流程等），工作标准（工作说明书、岗位说明书等等），技术标准（国家有关的法律法规、规范、质量控制规范等），部门质量记录等；b．针对特定项目编制的质量计划等。4.2.2行政人事部负责组织编制质量手册，经管理者代表审核、总经理批准后予以发放实行，质量手册的内容涉及：a)质量方针和质量目的；b)公司组织结构和部门职责描述；c)质量管理体系的范围，对ISO9001标准裁剪的具体内容和理由说明；d)对质量管理体系程序文献的概括说明或引用；e)质量管理体系过程及其互相关系的描述；f)有关手册定期评审、修改和控制的规定。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次34.2.3文献控制程序(QP4.2.3-01)1、目的本文献规定了对公司质量活动有关的文献编制、审批、分发、更改、管理、解决进行有效控制，以保证公司质量体系运营的各个场合能使用有效的文献版本。2、范围本文献合用于公司与质量活动有关的文献管理工作。3、职责3.1行政人事部负责质量体系文献的编制、发放、修改、换版和作废文献回收与标记的归口管理，负责本程序的编制并组织实行，组织对现有质量体系文献的定期评审；负责外来的及内部与质量有关的行政文献的控制；3.2协议预算部负责工程协议、协议、统一定额文献的控制；3.3工程部负责标准类文献，涉及国家、行业地方标准，规程、规范、图集（图样、图纸、标准图集、规范、规程等）的拟稿／收集、发放、更改或回收、标记的控制。3.4工程部负责施工专用文献实行、变更的控制，保证不使用作废文献；3.5管理者代表负责对文献控制的有效性进行监控和评价，保证文献的有效性。4、工作程序4.1受控文献分类4.1.1质量体系文献：指公司《质量手册》、《程序文献》、《作业文献》4.1.2标准类文献：指国家和地方政府颁布发行的有关房地产开发的法规、规范、标准、规程、统一定额，以及公司自行制定技术标准等；贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次44.1.34.1.44.1.54.2文献的编制、审批、发布与评审4.2.1《质量手册》《作业文献》的编制、换版由管理者代表主持，行政人事部《质量手册》由管理者代表审核，公司总经理批准发布。《作业文献》由部门负责人审核，管理者代表或总经理批准。4.2.2工程协议由协议预算部拟稿，经相关部门及分管4.2.3公司自行制定的工程标准类文献由工程部审核，4.2.4项目质量计划由现场代表编制，工程部经理审核，4.2.5管理者代表每12文献若重新修订或更新并再次批准，批准按照4.2.1-4.2.54.3文献标记及编号4.3.1质量体系文献类按规定进行编号；质量体系文献分发前，由行政人事部统一在封面以“01、02……”标记分发序号，对于与质量体系有关的部门及领导发放的文献，加盖“受控”4.3.2受控文献以“受控”印章做为标记。作废而需要作为资料保存的文献,应加盖“作废”印章，以免与有效版本混淆而被误用。外来失效规范、规程标准等，应加盖“作废4.3.3质量手册的编号QM--QM质量手册代号公司名称缩写贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次54.3.4程序文献编号QP—XXX—XX顺序号 质量体系标准号程序文献代号例:QP—4.2.3—014.3.5作业文献编号QW—XX—XX—XX顺序号 年号部门代号作业文献代号4.3.6质量记录编号4.3.6.1由质量手册产生的质量记录编号QR—XXX—XX顺序号 质量体系标准号质量记录代号例:QR-4.2.3-014.3.6.2由各部门产生的质量记录编号QR--XX--XX顺序号部门代号部门代号:行政人事部：XZ销售部：XS发展部：FZ材料设备部：CS工程部：GC市场策划部：CH协议预算部：HT4.3.贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次64.3.6.4使用国家行业部门的表格，从其编号。4.4文献的印制和发放。4.4.1经审定批准的文稿，由行政人事部负责印制,4.4.2各类文献由本程序第3.0条规定的责任部门拟定其发放范围，报分管领导或总经理4.4.3行政人事部负责按“文献发放登记表”将文献发至各单位，各单位领件人署名领取；公司各部门则重要通过综合信息管理平台公示文献或传阅文献4.4.4如文献是通过纸质形式传递，各部门领到文献，则需分类登记在“收文登记表”中，并及时转发4.4.5电子新闻稿件发布按照《综合信息管理平台4.5文献的更改4.5.1文献需要更改时，由文献更改人员或部门填写“文献更改申请单”4.5.24.5.34.5.4文献更改若只涉及原文献的一部分，由归口管理部门将更改部分印制好，附在更改告知上，按4.4.2发放。收文部门的文4.5.5质量体系文献更改可按文献更改告知规定规定进行手写更改或换页，进行换页修改应变换修改页中修改码做为标记。文献更改后填写“文献更改登记表4.5.4.5.7如文献是通过纸质形式发放，作废时则按“文献发放登记表”贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次7由行政人事部组织统一销毁，需做资料保存的作废文献应向文献主管部门提出申请，批准后再加盖“作废”标记并登记。4.6文献的管理4.6.1文献需复印或外借时，须根据《档案管理流程》，经总经理批准后，由文献管理部门填写“档案借阅登记表”后发放；4.6.24.6.4.6.4.6.4.7外来标准类文献的管理4.7.14.7.2对其合用性已进行审批的外来规范、规程等标准文献，由重要使用部门拟定分发范围，按4.4.2和4.4.34.7.34.7.4外来的设计图纸，由工程部4.7.5外来的行政文献由行政人事部登记并做好分发或借阅记录。4.8作废文献的解决4.8.1受控的质量体系文献持有者收到关于文献作废的《4.4.8.3对于失效的文献，若因某种因素需要保存时应加盖4.9传真文献管理按照《传真管理流程》执行。4.10档案管理按照《档案管理流程》执行。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次85、相关文献5.1《文献签发管理流程》5.2《综合信息管理平台新闻发布流程》5.3《传真登记发放流程》5.4《档案管理流程》5.5《公文管理制度》5.6《协议管理办法》6、质量记录6.1《文献发放登记表》6.2《文献收文登记表》6.3《文献更改申请单》6.4《文献更改记录》6.5《现行外来标准、规范、规程、图集一览表》6.6《档案借阅登记表》贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次94.2.4质量记录控制程序(QP4.2.4-01)1、目的本程序规定了质量记录的控制职责和规定，涉及质量记录的填写、更改、收集、编目、归档、贮存、保管和解决，以证明工程质量和施工过程或活动符合规定规定，并为质量体系有效运营提供必要的证据。2、范围本程序合用于本公司所有质量记录的控制。3、职责3.1行政人事部负责汇总编制质量记录清单；3.2各部门负责各自质量记录的控制和管理；3.3管理者代表对质量记录控制的有效性进行监督、检查和评价。4、工作程序4.1质量记录类型及标记4.4.1.2质量记录可以是文字形式的，也可以是电子媒介的形式，4.4.2质量记录的填写规定4.2.1人事部备案；贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次104.2.24.2.34.2.44.2.4.3质量记录的更改由原记录人或授权人执行，更改处采用划改且必须署名或盖章，必要时应说明更改因素。4.4质量记录的管理4.4.14.4.2工程技术资料在每个工程竣工后，整理编目并装订成册，工程竣工验收后送行政人事部归档保存，4.4.34.4.4质量记录应妥善保管和保护，以防止变质，损坏或丢失及未经授权的存取或更改、质量记录的贮存应分柜分层，排列系统，填写归档文献登记表，以便于文献的查阅，档案管理还应做到“三清”（档案室、档案柜、案卷（袋）清洁）、“三无”（无虫蛀、无鼠咬、无霉烂）、“四对口”4.5质量记录的查阅4.5.1协议规定期，在商定的期限4.5.24.5.3公司内部复制质量记录需经管理者代表批准后方可4.5.4公司内查阅质量记录需经档案室负责人批准后才可查阅，并填写“档案借阅登记表“贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号质量管理体系章/节/号4.0版本页次114.6质量记录的保存解决4.6.14.6.2质量记录保存超过规定期限，由行政人事部编制销毁清册，经管理者代表审批后进行销毁5、相关文献5.1《文献控制程序》6、质量记录6.1《质量记录清单》6.2《档案借阅登记表》贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号管理职责章/节/号5.0版本页次15.1管理承诺最高管理者必须承诺建立、实行和改善质量管理体系，并通过以下职责的履行及相关活动的开展为其承诺提供证据；a)不断加强自身质量意识，采用培训、宣传资料或会议等方式，向公司全体员工传达满足顾客规定和法律法规规定的重要性；b)制定质量方针和质量目的；c)拟定组织结构；d)为体系的建立、实行和改善提供必要的资源（涉及人、财、物、技术等）；e)任命管理者代表，负责体系建立和保持的具体事宜；f)组织管理评审。5.2以顾客为关注焦点a）总经理必须遵循向公司贯彻以顾客为中心的原则，以实现顾客满意为最终目的。市场策划部、销售部通过市场调研、预测与顾客直接沟通的方式，了解顾客的需求和盼望，转化为具体的规定（涉及对产品、过程、质量管理体系等方面的规定），并在公司内部各个层次进行沟通，调配公司的整体资源予以满足；b）总经理授权专人负责公司所有销售协议的审批，积极了解与顾客规定有关的各类信息，理解顾客当前和未来的需求，满足顾客规定并争取超越顾客盼望。5.3质量方针总经理以质量管理原则为基础，针对公司的实际情况，适本地考虑相关方的规定，制定质量方针并形成文献，传达成全体员工，同时应保证质量方针：a)与公司经营的总方针相一致、相适应；b)适合公司的经营性质和规模；c)对满足顾客规定和连续改善质量管理体系的有效性做出承诺；d)为建立和评审质量目的提供框架和基础，便于质量目的依此逐层分解；e)在制定过程中（特别是实行的过程），与各部门及管理、执行、验证和作业等各层次的人员充足沟通，达成上下理解一致；贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号管理职责章/节/号5.0版本页次2f)在管理评审时对其实行情况及是否连续适宜进行评审。详见本手册第三章。5.4策划5.4.1质量目的a）总经理负责制定质量目的，责成相关部门对目的进行适当分解，直到为实现质量目的而进行的相关活动能受到充足的控制；b）质量目的应建立在公司质量方针的基础上，在质量方针给定的框架内展开，应高于现状，具体、可测量、体现分阶段实现的原则，通过努力后可实现；经分解后，在作业层次上的质量目的应是定量的；c）质量目的的内容可涉及产品（管理）的具体特性，及满足产品规定所需的资源、过程、文献和活动等方面，并反映出对连续改善的承诺。详见手册第三章和附件4《质量目的分解表》。5.4.2质量管理体系策划总经理必须对质量管理体系进行整体策划，以实现公司的质量目的：a)拟定与公司质量体系相关的过程及相应的活动，拟定对管理体系规定所进行的裁剪及充足的理由；b)拟定为实现质量目的规定而建立的过程中需要投放的总体资源；c)不断提高质量管理体系的有效性及效率，定期评审质量目的的实现状况，寻找差距和改善的机会，保持质量管理系体的连续改善；d)应对公司相关的组织结构、体系文献、过程、资源等的变化做出判断，必要时按计划进行适当的调整或更改，并采用相应的措施，保持质量管理体系的完整性。5.5职责、权限和沟通5.5.1职责和权限总经理在征询各部门意见的基础上，拟定公司的组织结构及各部门的职责和权限；行政人事部根据公司组织结构的拟定和各部门职责权限的划分，组织各部门负责人在征询各岗位人员意见的基础上，拟订各部门的组织结构及各岗位的职责和权限，由行贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号管理职责章/节/号5.0版本页次3政人事部统一汇总上报，经分管领导、总经理批准后下发相关部门，以促进有效的质量管理。有关部门职责详见1.3章节和《人事管理制度》（2023版）、《员工行为守则》（2023版）、《工作说明书、岗位说明书》（2023版）。5.5.2管理者代表总经理在公司的管理人员中任命一名管理者代表，对质量管理体系的建立、保持、改善负责。有关管理者代表职责、权限的具体内容见本手册0.2章节《任命书》。5.5.3内部沟通公司必须保证在不同部门、不同岗位之间，有关质量规定、目的及其完毕情况等信息得以传递和沟通，需提供适宜的沟通工具，如综合信息管理平台、内部刊物、会议纪要等，以促进公司内部的充足沟通。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号管理职责章/节/号5.0版本页次45.6管理评审管理评审控制程序(QP5.6-01)1.0目的按计划的时间间隔评审质量管理体系，以保证其连续的适宜性、充足性和有效性。2.0范围合用于对公司质量管理体系的评审。3.0职责3.1总经理主持管理评审活动。3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系运营情况，提出改善建议。3.3行政人事部负责评审计划的制定、收集并提供管理评审所需的资料，负责对评审后的纠正、防止措施进行跟踪和验证。3.4各相关部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需资料，并负责实行管理评审中提出的相关纠正、防止措施。4.0程序4.1管理评审计划4.1.1每年至少进行一次管理评审，可结合内审后的结果进行，也可根据需要安排。4.1.2行政人事部a)评审时间；b)评审目的；c)评审范围及评审重点；d)参与评审的部门或人员；e)评审内容。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号管理职责章/节/号5.0版本页次54.1.3当出现下列情况之一时可增长管理评审频次。a)公司组织机构、产品范围、资源配置发生重大变化时；b)发生重大质量事故或顾客关于质量有严重投诉或投诉连续发生时；c)当法律、法规、标准及其他规定有变化时；d)市场需求发生重大变化时；e)即将进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核时；f)质量审核中发现严重不合格时。4.2管理评审输入管理评审输入应涉及与以下方面有关的当前的业绩和改善的机会：a)审核结果，涉及第一方、第二方、第三方质量管理体系审核、产品质量审核等的结果；b)顾客的反馈，涉及满意限度的测量结果及与顾客沟通的结果等；c)过程的业绩和产品的符合性，涉及过程、产品测量和监控的结果；d)改善、防止和纠正措施的状况，涉及对内部审核和平常发现的不合格项采用的纠正和防止措施的实行及其有效性的监控结果；e)以往管理评审跟踪措施的实行及有效性；f)也许影响质量管理体系的各种变化，涉及内外环境的变化，如法律法规的变化，新项目的开发以及新技术、新工艺、新设备的开发运用等；g)质量管理体系运营，涉及质量方针和质量目的的适宜性和有效性。4.3评审准备4.3.1行政人事部4.3.2行政人事部向参与评审的人员发放《管理评审计划》及有关资料。4.4管理评审会议a)总经理主持评审会议，各部门负责人和有关人员对评审输入做出评价，对于存在或潜在的不合格项提出纠正和防止措施，拟定负责人和整改时间。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号管理职责章/节/号5.0版本页次6b)总经理对所涉及的评审内容作出结论（涉及进一步调查、验证等）。4.5管理评审输出4.5.1管理评审的输出应涉及以下方面的有关措施：a)质量管理体系及其过程的改善，涉及对质量方针、质量目的、组织结构、过程控制等方面的评价；b)与顾客规定有关的产品的改善，对现有产品符合规定的评价，涉及是否需要进行产品、过程审核等与评审内容相关的规定；c)资源需求等。4.5.2会议结束后，由行政人事部根据管理评审输出的规定进行总结，编写《管理评审报告》，经管理者代表审核，交总经理批准，并发至相应部门并监控执行。本次管理评审的输出可以作为下次管理评审的输入。4.6改善、纠正、防止措施的实行和验证行政人事部根据《改善控制程序》的规定，对改善、纠正和防止措施的实行效果进行跟踪验证。4.7假如评审结果引起文献更改，应执行《文献控制程序》。4.8管理评审产生的相关质量记录应由行政人事部按《质量记录的控制程序》保管，涉及管理评审计划、评审前各部门准备的评审资料、评审会议记录及管理评审报告等。5.0相关文献5.1《文献控制程序》5.2《质量记录控制程序》5.3《内部审核程序》5.4《改善控制程序》6.0质量记录6.1《管理评审计划》6.2《管理评审输入资料》贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号管理职责章/节/号5.0版本页次76.3《管理评审会议纪要》6.4《管理评审报告》贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号资源管理章/节/号6.0版本页次16.1资源提供为了实行和改善质量管理体系的各个过程，为了满足顾客的规定，达成较高的顾客满意，公司内各级管理人员应及时提供所需的资源，涉及人力资源、信息资源、基础设施、工作环境、供方及财务等各方面。6.2人力资源6.2.1人员安排由行政人事部组织，各部门参与编制相应岗位的《工作说明书、岗位说明书》，明确每一个岗位工作人员的岗位职责、权限、岗位规定（涉及学历、技能及工作经历等）的具体规定，经管理者代表和总经理审批后，作为人员选聘和考评的重要依据。员工招聘按照《员工招聘流程》《新员工入职流程》《员工内部调动流程》实行。6.2.2人员培训需求行政人事部组织、各部门参与拟定从事影响产品规定符合性各类工作人员所需的能力，合用时，提供培训或采用其他措施以获得所需的能力，涉及新员工、转岗人员、采购人员、营销人员、内审员、工程技术人员、特殊工作人员等；通过对各类人员能力的考评，以培训计划的形式，明确需要实行的相应培训。6.2.3培训计划及培训的实行每年年终行政人事部根据公司各项计划及发展方向，制定下年度的培训计划（侧重综合培训），经总经理批准后下发各部门，并督促各部门按计划执行。各部门根据公司年度计划制定部门下年度培训计划（侧重专业技能方面），经总经理批准后抄送行政人事部备案，行政人事部须对其进行抽查和监督。各项培训均为保证与质量体系有关的人员通过相应的教育和培训，具有所从事工作必须的能力（资格），同时意识到一个岗位的工作对于实现质量目的的重要性；意识到应积极寻求工作质量的改善，为公司的连续发展做出奉献；每次培训需填写《培训登记表》。培训后相关部门将《培训签到表》、《培训登记表》等送交行政人事部存档。计划外培训可由相关部门以《培训申请单》的形式提出，经总经理批准后实行；贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号资源管理章/节/号6.0版本页次2公司需进行必要的人才储备；员工培训按照《员工培训流程》实行。6.2.4培训效果评估每年终由行政人事部组织相关部门进行培训效果的评估，以便更好的制定下半年度的培训计划，开展培训工作。6.2.5有关人员安排及培训效果评估的具体内容见《人事管理制度》（2023版）。6.2.6—《工作说明书、岗位说明书》—《年度培训计划》—《培训登记表》—《培训申请单》—《员工培训档案》—《员工信息汇总表》6.3基础设施6.3.1为达成顾客满意和房地产开发符合规定，公司向有关部门、人员提供：工作场合（办公场合和施工场合）、相关设备及设施；必需的办公用品；标准、规范、标准图册、期刊参考资料等；计算机及计算机软件；打印设备；运送设施、通讯设施或信息系统。6.3.2各部门负责提出所需设备的配置申请，报总经理批准后由行政人事部负责购置。新购置的设备由行政人事部验收后，提供应使用部门。6.3.3行政人事部负责进行设备的平常维修保养。各使用部门设施设备如需维修保养，则需填写《办公设施报修单》交至行政人事部。6.3.4行政人事部负责对基础设施进行管理，涉及建立《办公设施一览表》，保存设贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号资源管理章/节/号6.0版本页次3备设施维修记录并填写《办公设施检修登记表》。6.3.5设备、设施管理按照《办公用品采购流程》《实物管理流程》《网络平常维护流程》《计算机网络应急解决流程》《计算机网络管理办法》《低值易耗品管理办法》《车辆管理规定》《图书管理办法》执行。6.3.6项目施工过程所需设备设施由施工承包方配置，由监理公司、工程部现场代表以监督、检查、验证等方式进行控制。6.3.7质量记录—《办公设施一览表》《办公设施报修单》《办公设施检修登记表》—《固定资产报废申批单》—《低值品（耐用品）报废申批单》—《入库单》《领料单》6.4工作环境6.4.1行政人事部/工程部负责辨认并管理，为实现人的因素；员工潜能发明的工作方法；安全规则和有关的指南的使用；防护设备和特殊设备的使用。物的因素热﹑噪声﹑光；卫生﹑温湿度﹑清洁度；振动﹑污染﹑空气。员工宿舍的管理执行《生活基地宿舍管理规定》。员工餐厅管理按照《员工餐厅管理规定》执行。6.4.2为保证房地产开发的符合性，工程部应对作业环境进行控制，定期组织对现场工作环境的管理和控制情况进行检查。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次16.4.3质量记录—《办公区安全检查登记表》—《出门物品登记表》—《来访人员登记表》7.1产品实现过程的策划工程部、市场策划部对实现产品所规定的过程及与子过程的顺序和互相关系进行策划，并重点考虑生产的总体过程，这种策划必须与公司质量管理体系的其他规定（如管理职责、资源管理中的规定）相一致，并且必须以适于公司操作的方式形成文献。根据策划的结果，编制相应的文献，拟定以下内容：a)产品、项目或协议应达成质量目的或技术规定；b)针对某一具体产品所需建立的过程和子过程；c)过程实行的阶段，有关人员的职责、权限，所需配备的资源；d)应采用的工艺流程、特定程序、方法和作业指导书；e)产品所规定的验证、确认、监视、测量、检查和实验活动，以及产品接受准则；f)证明过程产品的符合性所必须的质量记录；g)为达成质量目的而采用的其它措施和方法。7.1由市场策划部组织编制《项目可行性分析报告》，拟定开发的目的或要达成的效果。涉及功能、占地和建筑面积，投资额和经济效益分析、资金筹集、交付期、销售群体定位及服务对象、预期前景等的各方面情况。工程部按照项目设计工作相关流程进行产品设计策划；市场策划部进行项目销售策划；工程部编制工程进度总计划；协议预算部编制项目成本控制计划；7.1.2拟定房地产开发流程及控制要点：见《《房地产开发流程图》市场调研寻找项目市场调研寻找项目选址选址可行性研究报告可行性研究报告NoYesNoYes项目立项、定点项目立项、定点申请用地规划征地拆迁申请用地规划征地拆迁规划方案设计及审批办理国土手续规划方案设计及审批办理国土手续初勘初步方案设计及审批初勘初步方案设计及审批详勘施工图设计及审核详勘施工图设计及审核办理建设规划许可证办理建设规划许可证选择监理单位选择建设承包单位组织招投标选择监理单位选择建设承包单位组织招投标办理施工许可证组织招投标办理施工许可证组织招投标组织工程施工组织工程施工办理预售许可证房屋预售、销售办理预售许可证房屋预售、销售竣工验收及交付竣工验收及交付项目后评估项目后评估顾客满意度调查售后服务(交付物业管理）顾客满意度调查售后服务(交付物业管理）贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次37.1.3房地产开发各过程接受准则及控制：项目方案设计、初步设计、施工图设计过程按项目各设计阶段工作流程执行；项目报建按国家主管部门有关程序、规定和《开发报建流程》执行；工程建设施工过程执行国家建设项目管理规范和《施工准备阶级工作流程》《工程进度控制流程》《施工质量控制流程》《工程竣工验收阶段工作流程》《不合格品控制程序》；销售过程执行国家主管部门规定和与顾客签定协议规定；7.1.4各过程涉及的记录和文本资料按照国家建设主管部门的规定和《文献控制程序》，《质量记录控制程序》执行。7.1.5与产品实现策划产生的记录，由各部门归档保存，涉及：—《项目可行性研究报告》—《项目设计计划书》—《项目营销策划方案》—《项目实行进度计划》—《项目成本控制计划》7.2顾客有关的过程7.2.1与产品有关规定的拟定市场策划部要分析房地产行业国家法律、法规的变化，作好市场调查与分析，在《可行性分析报告》中作好市场定位。市场策划部针对客户的不同需求作好营销策划方案（涉及总体、阶段），并将顾客需求信息及时传递到工程部以供在拟定产品规定期作为参考。销售部负责拟定顾客明示的和辨认顾客潜在的规定，涉及习惯上隐含的、无需明示的规定，必须履行的与产品有关的义务，相关质量法律法规、产品国家和行业标准的规定，产品自身的合用性规定，以及顾客对自身的健康、安全、环境等方面的规定。按照《销售前台业务流程》《客户接待流程》《到访客户资料管理工作流程》实行。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次47.2.2产品规定的评审a)销售部组织公司相关部门，会同法律顾问、公司分管领导和总经理根据商品房买卖协议草案，对已辨认的顾客规定和公司自行拟定的附加规定进行评审；b)协议的评审应在协议签订之前进行，保证顾客的各项规定合理、明确、书面化、双方协调一致，公司有能力满足；特殊协议在协调过程中，变更事项及解决情况需予以记录；协议管理执行《销售协议审批流程》《协议登记流程》《按揭办理流程》《优惠政策审批工作流程》。c)协议评审后，由销售部代表公司与顾客签订协议，将相应的信息以书面形式传递到公司相关部门，销售部负责记录协议的执行情况，根据需要及时反馈给顾客；d)对于协议条款的任何修改，需征求原评审部门、法律顾问意见、报分管领导和总经理审批。如协议规范版本出现任何条款变更，销售部将及时将新版本在销售现场予以公示。协议变更按照《调房、更名审批工作流程》《退房审批工作流程》《延期签约、延期付款、延期提交按揭资料审批工作流程》执行；e)当协议的修改涉及产品规定变更时，需填写《工程变更申请审批单》，工程部需保证相关文献得到修改，产品规定评审产生的记录由销售部负责保存。7.2.3与顾客的沟通a）传递产品信息（售前）公司不定期采用房交会或广告等形式，积极向顾客介绍本公司（新）产品，提供宣传资料及相关的（新）产品信息。楼书、户型图、产品广告在发布前要对产品信息进行评审，由分管领导签字确认后才干发布，以保证产品信息的充足性。产品发布执行《活动、策划执行工作流程》《报媒监控流程》《报媒、杂志广告发布流程》《户外广告投放、监控工作流程》《网站管理流程》。b）问询和征询（售中）销售部对顾客来信、电话、传真等方面的问询和征询（涉及协议的执行和修改情况），设专人解答并记录。按照《销控管理流程》《销售协议审批流程》《协议登记流程》《按揭办理流程》《优惠政策审批工作流程》《档案管理流程》执行。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次5c）顾客投诉（售后）销售部接获顾客信息反馈和投诉，按《顾客投诉解决登记表》进行解决。与营销策划、销售过程产生的记录，由市场策划部、销售部归档保存，涉及：—《市场调查报告》—《项目营销策划报告》—《项目推广计划》—《月度广告发布计划》—《月度推广计划》《月度销售方案》—《客户来电征询表》《新客户来访登记表》—《价格表》—《协议范本》《认购协议》《认购书》《商品房买卖协议》《协议附件》—《调房审批单》《更名审批单》《工程变更申请审批单》《协议条款变更审批单》《退房审批单》《延期付款申请》《延期签约申请》《延期提交按揭资料申请》—《客户资料》《产权办理资料》—《销售月报》—《顾客投诉解决登记表》7.3设计控制7.3.1由于本公司不具有建设工程设计资源，本公司的产品设计由具有设计资源的建筑设计院进行。公司在设计输出中负责提供设计输入规定，参与阶段性评审，实行设计过程监控来保证顾客规定和国家相关法律法规规定，并负责开发前期管理，通过产品设计的策划实行控制。进行产品设计策划时必须明确：a)设计各阶段；b)适合每个设计阶段的评审、验证和确认活动；c)设计的职责和权限。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次6工程项目的设计工作由工程部统筹管理，随各设计和开发的进展，在适宜时策划的输出应予以更新。设计开发过程中的接口管理：对于公司内部或内外之间重要的设计开发信息沟通，通过顾客沟通、文献、纪要、工程例会或专题会等。7.3.2由工程部负责方案设计，初步设计，施工图设计的输入应拟定与产品有关的输入，并保持记录，这些输入涉及：a)功能规定和性能规定：如房屋户型、结构、采光、市政设施功能、交通、社区环境等；b)合用的法律法规、国家、地方规范的规定；c)合用时，来源于以前类似设计的信息；d)设计所必需的其它规定。工程部应对设计输入的充足性和适宜性进行评审。评审由相关职能部门代表参与，归档保存评审结果涉及任何须要措施记录。7.3.3设计的输出应以可以针对设计输入进行验证的方式提出，并且在施行前得到批准。a)设计输出应满足输入规定；b)给采购、生产、服务提供适当信息，信息也许涉及产品防护的细节；c)包含引用产品标准和产品接受准则；d)规定对产品安全和正常使用所必需的产品特性。7.3.4工程部负责方案设计、初步设计、施工设计阶段的评审。a)评价设计结果满足规定的能力，这涉及规定的、隐含的、强制性的规定；b)辨认任何问题并提出必要措施。评审由相关职能部门代表参与，归档保存评审结果涉及任何须要措施记录。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次77.3.7.3.6设计开发的确认为保证设计开发满足规定规定，应按开发项目政府主管部门规定对开发项目进行验证确认。通过内部评审、政府主管部门对各种文献的审批意见或修改意见进行验证与确认。归档保存验证与确认涉及任何须要措施记录。7.3.7设计开发更改的控制应辨认设计和开发的更改，并保持记录。政府主管部门对各种文献的审批意见或修改意见。应对设计和开发的更改善行适当的评审、验证和确认，并在实行前得到批准。设计和开发更改的评审应涉及评价更改对产品组成部分和已交付产品的影响。施工图的更改由设计院负责控制。更改的评审结果及任何须要措施的记录应予保持。有关产品设计工程部按照《方案设计工作流程》《初步设计工作流程》《施工图设计工作流程》执行。与设计过程产生的记录，由工程部归档保存，涉及：—《设计计划书》—《项目可行性分析报告》—《地勘报告》（委外）—《设计任务委托书》—《设计评审记录》—《施工图文献审查意见》—《设计图及相关文献》—《设计变更告知》—《技术核定单》7.4采购7.4.1采购过程贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次87.4.1.1公司对提供材料设备和服务的供方，进行评价和选择。把合格的供方作为供货、服务提供的来源，保证采购产品和外包服务符合规定；a)协议预算部组织相关部门对地勘院、设计院、工程承包方、监理公司以及大型机电设备（如电梯、空调等）的招标与评估；b)材料设备部负责甲供精装修材料和部分零星材料供方的选择与评估；c)工程部参与公司a）、b）供方的招标与评估d)市场策划部负责组织策划、广告公司的选择与评估；7.4.1.2供方评价按照《招投标工作流》《工程协议管理流程》《协议管理办法》实行。合格供方的评估依据采购物资和采购服务情况，采用会签或会议的方式进行，经评估合格的供方列入《合格供方名录》。7.4.1.3对合格供方重新评价的准则a)对设计、地勘等供方，在协议履行完毕后由相关部门对其进行重新评价。评价重要内容涉及：服务质量、服务态度、产品质量、及时性等，并填写供方重新评价记录。b)对施工方，在协议履行完毕后由相关部门对其进行重新评价，评价重要内容涉及：质量、进度、维修整改及时性等，并填写供方重新评价记录。c)对监理单位，在协议履行完毕后由相关部门对其进行重新评价，评价重要内容涉及：监理责任、监理水平、监理月报质量、协调能力等，并填写供方重新评价记录。d.)对材料设备供应商，在每年终对其进行重新评价，内容涉及：产品质量、质量稳定性、供货能力、售后服务、交货期、价格付款方式等。以上评价应作出是否合格的结论，不合格供方应在原有《合格供方名录》上做好相应记录。供方评价相关记录由各相关职能部门分别保存。7.4.2采购信息a）材料设备部依据并按照采购计划进行采购。向合格供方采购产品，与其签订《采贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次9购协议》时，需明确质量规定、技术标准、验收条件、违约责任等相关内容，以及对供方的质量管理体系、组织结构、程序、过程、资源等方面的规定，必要时提供相应的技术标准或图纸，作为协议的附件；b）具体的采购作业由材料设备部执行，要明确采购产品的名称、型号（或规格等级）、数量、交货期、验收标准等事项，经部门经理署名确认后，才干进行采购。采购过程的实行《材料、设备采购流程》《材料、设备报审流程》执行。7.4.3采购产品的验证采购产品的验证按协议规定进行，顾客或公司需要在供方资源处对采购产品进行验证时，应在采购协议中对拟采用的验证的安排和产品放行的方法作出规定。采购产品的验证按照《甲供材料验收》执行。与采购过程产生的记录，由各部门分别归档保存，涉及：—《合格供方名录》—《工程供方调查表》—《甲供材料/设备计划表》—《甲供植物计划申请单》《甲供植物增购计划申请单》《甲供材料增购计划申请单》—《材料设备询价比价表》、《材料/设备报审表》—《工程材料终验登记表》《甲供材料到场验收单》—《甲供植物到场验收单》《乙供植物到场验收单》—《不合格采购产品评审与处置记录》7.5生产和服务的提供7.5.1生产和服务提供的控制公司策划并在受控条件下进行生产和服务提供，受控条件涉及：a)提供产品特定的信息，如：前期批文资料、图纸、标准、验收规定等；b)获得作业辅导书，如：技术交底、施工组织设计方案、施工技术资料等；c)使用适宜的设备；d)获得和使用监视和测量设备；贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次10e)实行监视和测量；f)实行产品放行、交付和交付后的活动。项目报建：发展部按照《开发报建流程》执行。施工过程的控制：工程部按照《施工准备阶段工作流程》《工程进度控制流程》《施工质量控制流程》《工地指令签发流程》《工程竣工验收阶段工作流程》执行。施工过程成本管理：协议预算部按照《工程签证流程》《工程协议管理流程》《工程类付款审批流程》执行。产品交付：工程部按照《工程移交流程》执行。产权办理：销售部按照《产权办理流程》执行。7.5.2生产和服务过程提供的确认当生产和服务提供过程的输出不能由后续的监视或测量加以验证，使问题在产品使用后或服务交付后才显现时，组织应对任何这样的过程实行确认。特殊过程的确认对房屋建筑过程中的特殊工序或使用新工程材料时，施工单位按实行过程的规定编制专项《施工方案》，提交监理公司与现场代表进行审核，对这些过程的审核要点涉及：（1）为过程的评审和批准所规定的准则；（2）设备认可和人员资格鉴定；（3）使用特定的方法；（4）保存工序参数记录；（5）再确认（必要时）。对项目的特殊过程在《施工组织设计》和专项《施工方案》中明确。7.5.3标记和可追溯性工程部现场代表及监理负责监督各施工单位在施工过程中使用适宜的方法标记对进入现场的物资、安全设施及各类设备进行标记，同时审核各部门有关记录的及时完整性，保证在涉及有可追溯性规定期，能根据各类记录对有关负责人及单位进行追贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次11溯；销售部负责各类规定进行上墙公布，置业顾问实行带牌上岗,以便接受监督检查。7.5公司应辨认公司控制下或公司使用的顾客财产（顾客财产可涉及知识产权和个人信息），验证、保护供其使用或构成产品一部分的顾客财产，当顾客财产发生丢失、损坏或发现不合用时，应向顾客报告，并保持记录。7.5.按照《工程移交流程》执行。7.6监视和测量设备的控制由施工单位提供的监视和测量设备，通过监理公司对工程项目承包方进行监控来实现控制。公司现场代表通过检查、验证实行对监视和测量设备的控制。公司相关部门应拟定产品服务中的监视和测量所需的监视测量设备，为产品符合规定的规定提供证据。保证监视和测量活动可以进行，并与监视和测量的规定一致的方式实行。在有必要保证有效结果的场合测量设备应：a）对照能溯源到国际或国家标准的测量标准，按照规定的时间间隔或在使用前进行校准和（或）检定（验证）。当不存在上述标准时，应记录校准或检定（验证）的依据；b）必要时进行调整或再调整；c）具有标记，以拟定其校准状态；d）防止也许使测量结果失效的调整；e）在搬运、维护和贮存期间防止损坏或失准。如发现设备不符合规定期，应对以往测量结果的有效性进行评价和记录。并对该设备和任何受影响的产品采用适当的措施，保存校准和验证结果的记录。此项工作由工程部负责实行。7.7与生产和服务过程产生的记录，由各部门分别归档保存，涉及：贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号产品实现章/节/号7.0版本页次12—《项目总体进度计划》—《月度施工计划》—《工程项目资料移交清单》—《验收纪要》—《监理月报》/（监理月报审核记录）—《监理例会纪要》—《施工组织设计（施工方案）方案》—《施工组织设计（施工方案）审核意见》—《图纸会审纪要》—《技术交底纪要》—《项目报建档案》—《签证单》—《项目报建资料》贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号测量、分析与改善章/节/号8.0版本页次18.1总则公司的质量管理体系应建立有效的自我监督和自我完善机制，以便可以及时获得有关产品、过程和体系信息，通过度析、评价以辨认存在的问题并加以解决，从而保证体系有效运营和提供满足规定的产品。这种机制还应发挥连续改善的效能。监视、测量、分析和改善过程应按照下述目的规定开展：证实产品规定的符合性；保证质量管理体系的符合性；连续改善质量体系的有效性。8.2监视和测量8.2.1顾客满意a）销售部负责采用适当的方法和措施，通过适当的渠道，征询和监控顾客满意的信息，作为对质量管理体系业绩的一种测量。b）销售部置业顾问在顾客参观或了解完项目后，及时填写销售日记，记录顾客对本公司的产品、服务等满意限度以及相关的意见和建议。c）销售部通过顾客的投诉、与顾客的平常沟通、相关方（如媒体、消费者组织、行业协会等）的信息反馈等渠道获取顾客满意的信息。销售部对销售日记及相关各方反馈的信息进行综合整理，了解公司的产品或服务满足顾客需求和盼望的程序，分析顾客需求和盼望的变化趋势，以及需要改善的方面，反馈给公司并组织采用相应的纠正、防止或改善措施；质量记录由销售部负责保存：—《顾客满意限度调查表》—《顾客投诉解决登记表》—《业主满意度记录分析资料》贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号测量、分析与改善章/节/号8.0版本页次28.2.2内部审核内部审核控制程序(QP8.2.2-01)1.0目的为了控制和改善公司的管理体系，及时发现和纠正管理活动及体系运营的问题，不断提高公司的管理体系的符合性、有效性；公司实行内部审核。验证质量管理体系是否符合标准规定，是否得到有效地保持、实行和改善。2.0合用范围合用于公司内部开展的质量管理体系所涉及的所有与管理体系运营有关的各职能部门的内部审核。3.0职责3.1总经理a)批准组织年度内审计划和审核算施计划；b)批准内部管理；c)定期召开管理评审会议。3.2管理者代表a)全面负责内部质量管理体系审核工作；b)选定内审组长及成员，并审核年度内审计划、每次的审核计划和内部质量管理体系审核报告。3.3行政人事部a)编写《年度内审计划》并负责组织实行；b)组织、协调内审活动的开展。3.4内审组长a)编制、实行本次内审计划；b)编写内审报告。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号测量、分析与改善章/节/号8.0版本页次34.0程序4.1年度内审计划4.1.1根据拟审核的活动、区域的状况和重要程序及以往审核的结果，由行政人事部负责策划各部门全年审核方案，编制年度内审计划，拟定审核的范围、频次和方法，经管理者代表审核，总经理批准后执行。每年内审至少一次，并规定覆盖本公司质量管理体系的所有规定。当出现以下情况时由管理者代表及时组织进行内部质量审核：a)组织机构、管理体系发生重大变化；b)出现重大质量事故，或用户对某一环节连续投诉；

c)法律、法规及其他外部规定的变更。4.1.2年度内审计划内容的制定应考虑：所涉及对象的现状、重要性及其影响，以往审核的结果。a)审核目的、范围、依据和方法；b)受审部门和审核时间。4.1.3根据需要，可审核质量体系覆盖的所有规定和部门，也可以专门针对某几项规定或部门进行重点审核；但全年的内审必须覆盖质量管理体系所有规定。4.2审核前的准备4.2.1管理者代表任命内审组长和内审成员。内审员应由与受审部门无直接关系的审核员负责。4.2.2由内审组长策划审核并编制本次《内审计划表》，交管理者代表审核，总经理批准。计划的编制要具有严厉性和灵活性，其内容重要涉及：a)审核目的、范围、方法、依据；b)内部审核的工作安排；c)审核组成人员；审核时间、地点；贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号测量、分析与改善章/节/号8.0版本页次4e)受审部门及审核要点；f)预定期间，连续时间；g)开会时间；4.2.3在了解受审部门的具体情况后，内审组长组织编写《内审检查表》，内审检查表要具体列出审核项目、依据、方法，保证无规定漏掉，审核能顺利进行。4.2.4内审组长于内审前两周将内审时间告知受审部门，受审部门对内审时间如有异议，应在内审前一周告知内审组长。4.2.5内部质量体系审核员应经质量体系认证征询机构培训、考核合格后方能担任。4.3内审的实行4.3.1初次会议a)参与会议人员：公司领导、内审组成员及各部门负责人；b)会议议程：与会者签到，审核组长主持会议，内审组按审核计划执行审核内容；c)会议内容：由审核组长介绍内审目的、范围、依据、方式、成员和内审日程安排及其它有关事项。4.3.2现场审核a)内审组根据《内审检查表》对受审部门的程序和文献执行情况进行现场审核，内审员要将体系运营效果及不符合项具体记录在检查表中；b)内审组长需每日召开内审会议，全面了解该日内审情况，对《不符合报告》进行核对；c)内审时审核员要公正而又客观地对待问题。4.3.3审核报告4.3.3.1现场审核后，内审组长召开审核会议，综合分析、检查结果、依据标准、体系文献及有关法律法规规定，必要时还要依据与顾客签定的协议规定，确认不合格项，并发出不符合报告给相关部门领导确认后，由相关部门分析因素，制定纠正措施，经审核员确认后实行纠正，审核员负责对实行结果跟踪验证，并报告验证结果。贵州黔蒙房地产开发有限公司文献编号测量、分析与改善章/节/号8.0版本页次54.3.3.2审核组填写《不合格项分布表》，记录不合格分布情况。4.3.3.3现场审核后一周内，审核组长完毕《内部质量管理体系审核报告》，交管理者代表审核，总经理批准。审核报告内容：a)审核目的、范围、方法和依据；b)审核组成员、受审核方代表名单；c)审核计划实行情况总结；d)不合格项分布情况分析、不合格数量及严重程序；e)存在的重要问题分析；f)对公司质量管理体系有效性、符合性结论及此后应改善的地方。4.3.4末次会议a)参与人员：决策层