中国房企海外投资现状与风险全方位解读

中国房企海外投资现状与风险全方位解读居外网--开启你的海外置业之旅/本网注明“来源：居外”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。凡本网注明“来源：XXX（非居外）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。中国房企海外投资现状与风险全方位解读中国房市告别拿地捡钱的“黄金十年”，统计数据显示已有105家上市公司选择退出房地产市场。《2014年胡润房地产富豪榜》近日揭晓，中国地产富豪财富缩水5%。国内房地产市场环境的变化促使房企大举“出海”，今年上半年投资总额已经超过去年全年，有预测称今年投资总额将超过300亿美元。中国房企海外投资盛宴呈现怎样的特征和趋势？房企豪掷百亿投资海外的同时需要克服哪些风险？居外网为您从几个方面独家解读，分析中国房企海外投资经。一、中国房企为何大跨步出海？二、房企海外布局呈现哪些特征？三、国内房企出海需要跨过哪些坎？四、房企海外投资避险建议五、中国房企出海全记录一、

中国房企为何大跨步出海？复旦大学全球投资与贸易经济研究中心主任袁堂军指出，国务院的境外投资新政策意义重大，或将打破过去外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制，改变出海企业以国资背景为主的格局，促进手握大量现金和外汇储备的民营企业出境投资。专家表示，应当支持那些在国内有着坚实的主营业务和雄厚背景的企业出海，寻求符合国际产业链发展规律的并购资源。“但如果仅仅因为手有闲钱而盲目投资，则有可能重蹈日本的覆辙。”袁堂军如是说。房企海外布局呈现哪些特征？紧盯海外华人聚集地和核心市场国际房地产顾问机构莱坊通过经济活动、生活品质、知识和影响力以及政治权利等四个指标来对城市进行评估。结果表明，伦敦在2014年再次领先纽约而排在第一，成为大多数净资产超过3000万美元超高资产净值人士的首选居住地，紧随其后的是纽约、新加坡、中国香港等城市。调研结果显示，撇开伦敦和纽约，排名靠前的大多是亚洲城市，前十名里就有四个。预测到2024年，亚洲将有五个城市跻身前十。在区域层面，约翰内斯堡实力位居非洲之首，紧随其后的是开普敦。除了南非，非洲大陆的主要财富中心还有开罗、拉各斯和内罗毕。尽管悉尼仍落后亚太地区前四大城市一定距离，但其作为地区财富中心的重要性正稳步提高。尽管地理位置偏僻，悉尼已跻身第五名热门城市。圣保罗目前高居拉丁美洲榜首。趋势表明，2023年，圣保罗超高资产净值人数全球排名将从现在的第十一名攀升至第八名。而资本的流动也与此不谋而合。房地产调查公司RealCapitalAnalytics的数据显示，2013年英国、美国和澳大利亚三国超过76%的入境资金来自中国、新加坡、马来西亚和印度。对日益重视国外市场的开发商而言，伦敦、纽约、香港、新加坡、巴黎和悉尼，在未来将继续成为其投资目标。

热衷高端住宅和综合性大型项目研究数据显示，美国房地产市场的中国买家，有近76%是现金购房，房屋类型中独栋别墅占70%，其他分别是连排别墅、公寓和商业地产（仅占5%），其中，主要用于自住的仅占39%。因为青睐豪宅，中国购房者在美国买房的平均价格也较高。美国现有房屋的平均价格为24.7万美元，而国际销售价格为39.6万美元。美国加州一位华人房地产经纪人的描述称，中国人普遍喜欢豪宅，有的美国开发商就投其所好，专门建造一批比当地房子贵得多的豪宅卖给中国人。中国购房者对美国市场的热情，与中国开发商对美国的兴趣相辅相成。一批中国开发商近两年来到美国本土直接开发房地产，其主要销售对象仍然是在美华人和内地人，随着这些房子的上市，中国买家在美购房金额仍将持续上升。中国房企并不满足于在海外买地盖楼，而是希望能在海外市场“精耕、深耕”，实现转型。比如，中国房企万达除了投资开发公寓项目之外，还将海外投资的重点放在了酒店项目和综合类地标项目上。以万达为例，公开资料显示，继英国伦敦、西班牙马德里、美国芝加哥等地之后，今年8月万达在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，并计划建筑一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓。据悉，这是万达在海外布局的第五个五星级酒店。万达集团董事长王健林称，一年内万达还将在纽约、洛杉矶、旧金山等美国主要城市进行五星级酒店投资。到2020年，万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店，打造具有国际影响力的中国高端酒店品牌。无独有偶，近两年来不断加大海外投资力度的中国绿地集团也对综合类项目情有独钟。2014年年初至今，绿地收购、投资的海外项目几乎都是集酒店、高端住宅、商场于一体的综合性大型项目。绿地、万达成为领头羊1）

绿地：海外足迹遍布10个国家--意欲在全球地产界一展身手的绿地集团董事长张玉良，立志要带领这家世界五百强企业冲进“世界200强”。在短短两年的时间里，总部位于上海的国有地产开发商绿地集团投资近900亿元，脚步踏上了10个海外国家，2014年年度目标销售额为200亿元人民币。2014年8月：新获韩国济州470亩土地8月19日，绿地集团与济州国际自由城市开发中心（JDC）在韩国济州签署谅解备忘录（MOU），绿地集团将在绿地健康旅游城区域扩大投资规模，新获470亩土地。此次新获项目位于济州特别自治道东洪洞、土坪洞一带，为绿地集团先期开发的绿地健康旅游城后续新增项目，规划开发成为以疗养度假社区为主，并配有专业医院、运动娱乐中心等全面配套设施的国际化主题新城。

2014年7月：竞标澳洲布里斯班皇后码头项目绿地集团就投资开发布里斯班大型城市综合体项目签署合作备忘录（MOU），将携手澳大利亚皇冠集团联合竞标，投资开发澳大利亚昆士兰州布里斯班皇后码头项目，并将其打造成为集住宅、商业、办公、酒店及商业于一体的世界级旅游新兴目的地。

2014年7月：计划打造巴黎中心超高层双子塔绿地正式启动赴法投资进程，计划进入法国巴黎打造市中心超高层双子塔项目。根据早先签署的投资框架协议(MOU)，该项目位于巴黎拉德芳斯区的核心标志性位置，东临塞纳河，距离巴黎西部中央商务区仅1公里。绿地集团将为这片区域再添崭新地标，将开发高度323米的超高层双子塔及裙楼，计划打造成为集超高层水景豪宅公寓、五星级酒店、顶级商务写字楼、商业零售于一体的大型城市综合体。绿地集团将于近期签署正式项目投资协议(MOA)。

2014年3月：收购澳大利亚悉尼市两幅地块绿地集团成功收购澳大利亚悉尼市两幅地块，为全年实现200亿元海外销售目标再添砝码。此次收购的两个项目中，莱卡特区乔治大街项目位于悉尼市CBD以西8公里处，距项目东侧的悉尼大学约3.5公里。项目规划建筑面积约3.5万平方米，可规划240套低密度住宅及部分商业。北悉尼太平洋公路项目位于北悉尼市中心成熟繁华商业地带，距北悉尼地铁站约700米，至悉尼市中心CBD约5分钟车程。项目规划总建筑面积约2.9万平方米，规划建设约200套住宅公寓，预计今年下半年进行发售。

2014年3月：22亿元进军加拿大多伦多绿地集团将以股权方式收购加拿大多伦多一项目签署合作备忘录，这是绿地今年以来在海外新进的第三座城市。此次签约的项目位于加拿大多伦多市中心核心区域，项目规划占地面积约3855平方米，规划地上总建筑面积约6.7万平方米，规划建设2幢高层公寓及配套商业，预计总投资将超过4亿加元（约合22亿元人民币），项目将于6个月内正式开工建设。

2014年2月：200亿元投资马来西亚2个项目2月28日，绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录（MOU），计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。此次签署协议的两个项目分布在新山市的东区和西区，沿柔佛海峡，与新加坡隔海相望。两个项目总占地面积约860亩，规划建筑面积约230万平方米，规划建设大型住宅社区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。项目预计在6个月内正式开工建设。

2014年1月：绿地酒店落户洛杉矶、悉尼市中心绿地集团与洲际酒店集团签署协议，将合作打造美国洛杉矶市中心高端商务酒店——绿地英迪格酒店。同时，绿地旗下奢华酒店品牌“铂瑞”（Primus）亦将登陆悉尼市中心，标志着绿地国际酒店管理集团成为首个落户悉尼发展的中国酒店集团。洛杉矶绿地英迪格酒店位于由绿地集团投资开发的大都会项目内，该项目位于洛杉矶市中心。悉尼绿地铂瑞酒店位于悉尼市中心Pitt大街，与悉尼市政厅和海德公园为邻，并紧邻由绿地集团改建的城市摩天地标悉尼绿地中心。

2014年1月：预投资12亿英镑开发伦敦2个项目伦敦时间1月7日，Delancey旗下Minerva有限公司宣布与绿地集团签署正式协议，向后者出售旗下位于伦敦Wandsworth镇、总投资规模为6亿英镑的Ram啤酒厂开发项目。该项目总占地面积超过3万平方米，规划开发集高层公寓、保障性住房、商业设施于一体的大型住宅社区。同时，绿地就金丝雀码头金融区一处超高层公寓项目签署了框架协议。该超高层公寓项目临近泰晤士河岸边，占地约3700平方米，总投资规模也在6亿英镑左右，该项目建成后有望成为英国高度最高的高档公寓项目。

2013年11月：收购澳洲墨尔本赛马场项目绿地集团就墨尔本赛马场项目签署正式收购协议，该项目由绿地集团从维多利亚赛马俱乐部手中购得。项目位于墨尔本Flemington赛马区内，Flemington是澳洲最好的赛马区之一，是世界有名的“墨尔本”杯赛的举行地。两地块土地面积约4万平方米，规划建筑面积约10万平方米，可建大约1000-1200套住宅，将会是当地规模最大的住宅项目之一。

2013年11月：投资60亿建韩国济州最高双子塔11月20日，绿地集团与韩国东和投资公司（乐天集团系公司）在上海签署合作协议，将投资60亿元人民币打造济州最高双子塔——绿地济州梦想大厦项目，把梦想大厦项目打造成为中韩两国交流合作的经典范例和代表济州未来与梦想的新地标。

2013年10月：50亿美元收购纽约大西洋广场项目10月3日，绿地集团与美国森林城公司（ForestCityRatnerCompanies）签署谅解备忘录，将成立合资公司（绿地集团持70%股权），共同收购开发后者持有的纽约布鲁克林大西洋广场项目，总投资预计将超过50亿美元，这是纽约20年来最大规模房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。项目总占地面积约6.45万平方米，规划总建筑面积近60万平方米，规划建设以中高档公寓住宅为主的综合社区，住宅产品租售各半，辅以配套底商及少量办公。

2013年8月：投资120亿建设泰国曼谷、芭堤雅项目8月27日，绿地集团与泰国正大集团签署合作备忘录（MOU），拟在泰国曼谷、芭提雅合作投建一揽子房地产开发项目，总投资逾人民币120亿元。根据此次签署的合作备忘录，绿地集团与正大集团将合作开发曼谷Sathorn路、芭提雅正大养虾场、曼谷素库威路等区域的四个项目，项目总占地面积约14.8万平方米，规划总建筑面积约80万平方米，规划建设中高端公寓、酒店式公寓、配套商业及办公项目。

2013年7月：10亿美元投资洛杉矶大都会项目绿地集团宣布就收购加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目签署合作协议，项目总投资达10亿美元。绿地集团声明称此次签署的项目位于洛杉矶市中心核心区，连接洛杉矶金融区及会展区，毗邻洛杉矶湖人队主场斯台普斯球馆及葛莱美奖颁奖典礼所在的诺基亚中心，与洛杉矶市中心最高档酒店及酒店式公寓丽兹卡尔顿酒店为邻。

2013年7月：收购西班牙巴塞罗那、马德里两家酒店7月4日，绿地集团与西班牙MELIA集团就酒店资产置换签署谅解备忘录，绿地将把西班牙巴塞罗那、马德里两家酒店收入囊中。根据协议，绿地与MELIA将按照交易金额相等值的原则，通过股权置换方式交换酒店资产，绿地将入股MELIA旗下位于马德里的TrypAmbassador酒店和位于巴塞罗那的MebyMeliá酒店，资产价格约为15亿元人民币。完成置换后，酒店将使用绿地自主酒店品牌“铂瑞”和“铂骊”，并由MELIA继续管理。

2013年3月：投资4.8亿澳元开发悉尼最高公寓楼绿地集团挺进澳洲市场，在悉尼市中心投资4.8亿澳元开发未来悉尼最高公寓楼——逾240米的“悉尼•绿地中心”及配套商业和高星级精品酒店。该项目位于悉尼市中心，紧邻海德公园，总占地面积为3969平方米。

2012年12月：自主酒店品牌落户德国法兰克福2012年12月13日，绿地集团与西班牙MELIA国际酒店管理集团签约，双方拟就中、欧多地自有资产高星级酒店经营权置换，在绿地自主酒店品牌海外输出领域展开战略合作。绿地此次与MELIA合作，将就其旗下一家位于德国法兰克福的自有产权高端商务酒店进行全权管理，并使用绿地自主酒店品牌“铂骊”；绿地旗下济南、天津两家酒店将委托MELIA集团进行全权管理，计划于2013年第四季度开业。

2011年12月：投资9亿美元打造韩国旅游健康城2011年12月23日，绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心在韩国正式签署合作备忘录，将以综合性地产开发运营商的身份加盟韩国济州岛旅游健康城项目建设进程，总投资达9亿美元，总占地面积约150万平方米。另悉，绿地将向该项目投入1万亿韩元（约57亿人民币）建设绿地度假村，占地面积77.8万平米，为整体项目面积的一半以上，规划建设医疗研发中心、休养文化设施和住宿设施。

万达：将酒店品牌推向全球--2014年8月，万达在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，计划建筑一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓。这是万达继英国伦敦、西班牙马德里、美国芝加哥等地之后，在海外布局的第五个五星级酒店。万达集团董事长王健林计划，到2020年在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店，打造具有国际影响力的中国高端酒店品牌。

2014年8月：并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目8月11日，万达集团宣布并购澳大利亚黄金海岸市著名的珠宝三塔项目。并购后万达作为绝对控股股东，将和原业主共同开发该项目。项目计划投资9亿美元，是万达在海外布局的第5个五星级酒店。珠宝三塔项目位于黄金海岸市中心核心地段——冲浪者天堂区，项目规划建筑面积约14.6万平方米，由三座超高层塔楼组成，是黄金海岸唯一的超高层三塔项目，其中一栋为五星级酒店，两栋为销售型酒店式公寓。

2014年8月：投资12亿美元建设洛杉矶综合性地标项目8月7日，万达集团中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块，将投资12亿美元，建设综合性地标项目。万达洛杉矶项目位于比佛利山市高档居住区的黄金地段，距加利福尼亚大学洛杉矶分校（UCLA）车程仅5分钟，距好莱坞车程仅10分钟。万达集团表示，洛杉矶项目是万达进军好莱坞的重要一步。万达将在此设立洛杉矶办事处，今后由万达纽约办事处负责商务类投资，洛杉矶办事处负责文化类投资。

2014年7月：投资9亿美元建设芝加哥地标级别酒店7月8日万达集团宣布，将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米，地上89层的五星级酒店及公寓项目，建成后将成为芝加哥第三高建筑，成为芝加哥新地标。芝加哥万达大厦项目地处芝加哥市核心地段，位于芝加哥河和密歇根湖交汇处，紧邻千禧公园和芝加哥CBD，总建筑面积约13.14万平方米。

2014年6月：与韩国衣恋集团合作开发酒店度假村项目韩国衣恋集团副总裁朴圣敬6月5日来到位于中国北京朝阳区的万达集团总部，朴圣敬是衣恋集团创始人兼总裁朴圣秀的妹妹。她当天和负责中国业务的衣恋集团中国区代表崔钟良一起来到万达集团总部，与其总裁王健林会面并签署了战略合作协议。协议的内容是，万达集团将积极支援衣恋集团的酒店度假村等休闲项目，万达集团进军韩国房地产。

2014年6月：收购西班牙马德里地标西班牙大厦6月4日万达集团发布公告，宣布将收购位于西班牙马德里的地标建筑——西班牙大厦。该项目的收购金额为2.65亿欧元（约28.17亿港元、22.5亿元人民币），总占地面积4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业，预期建筑面积约为83228平方米。

2014年1月：投资20亿英镑参与英国城市改造项目1月24日万达集团宣布，拟斥资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资文化旅游商业综合项目。万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦在2014年达沃斯论坛期间举行会晤后，共同宣布了这一投资项目。至此，万达投资英国最多可达40亿英镑（超过400亿元人民币）。

2013年6月：投资10亿英镑收购英国游艇公司和超五星酒店2013年6月19日，万达集团在北京举行投资英国发布会，宣布投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。圣汐游艇公司创立于1968年，是世界顶级奢华游艇品牌。伦敦万达酒店项目位于伦敦西部旺兹沃思区的黄金地段，紧邻泰晤士河，项目投资近7亿英镑，建筑面积10.5万平方米，其中超五星级万达酒店面积约2万平方米。伦敦万达酒店是中国企业首次在海外投资建设的高端酒店，标志着万达品牌酒店迈出全球布局的第一步。国内房企出海需要跨过哪些坎？中国房企出海面临的首要风险就是当地政策和法规

政策、法规是首要风险来源6月底，韩国济州道新任知事发表言论称，中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”，要求已经获得上届道政府批准、但未开工的项目“从头再来”。他还宣布，将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。这使得原本要在6月24日举行开工仪式的济州神话历史公园项目，也因此被按下暂停键。2013年4月，韩国济州国际自由城市开发中心（JDC）与中国开发企业蓝鼎集团就JDC核心项目之一的“神话历史公园”四季型综合度假村开发项目，签署了大规模投资协议备忘录（MOA）。“对于海外购房来说，最大的影响是政策的不确定性，一旦购房者意识到投资的风险会随着政策变化而增加的时候，投资将非常谨慎。之前的马来西亚、现在的济州岛都会出现投资萎缩。”地产分析师张大伟表示。业内人士表示，对于投资海外的中国房企来说，当地的政策法规是风险的首要来源。对于游戏规则的变化，企业应将其视为常态，不必回避，应通过调整适应来解决。韩国济州道投资环境突然收紧，对于中国企业来说无疑是一次考验。目前进入韩国的有绿地、蓝鼎等企业来说。绿地作为国企，且在投资济州道之前有过政府层面的沟通，此次事件的影响也许有限，而其他中国企业能否顺利突围，还有待进一步了解。此前在接受《每日经济新闻》记者采访时，绿地方面就曾表示，在韩国的中国房企如果不熟悉当地的法律，不了解其投资领域的一些特殊政策，很可能会导致“水土不服”，最终投资失败。因而从济州项目一开始就聘请了韩国律师事务所作为“外脑”，借用“外脑”的专业性弥补了企业自身不足，避免走弯路。此前由于韩国的行政手续复杂，一定程度上影响到了绿地在韩项目的进度。直到张玉良在3月底赴韩出席外资企业恳谈会时，特意向韩国有关方面提出要求简化行政流程、加快审批速度，对方也作出了相应改进。可见，对于中国房企海外投资来说，最大的风险莫过于陌生的政策环境。这也要求开发企业必须做好深入的前期了解及考察。对此，世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨认为，对于投资海外的中国房企来说，当地的政策法规是风险的首要来源。政策风向的变化或将影响项目的进度和进一步投资计划的安排。对于游戏规则的变化，出海的中国企业应将其视为常态，不必回避，通过调整适应来解决。国际房地产顾问机构莱坊高级董事及估价咨询主管林浩文指出，济州岛中资开发企业项目投资收紧，对于中国房企出海投资具有警示意义，“海外项目不能照搬国内的操作模型，需要一定的弹性，而且一定要做好前期调研。”在林浩文表示，越来越多的开发商由于国内限购、海外投资成本较低等因素出海，也有很多盲目收购项目后才发现隐藏许多问题，“如果是类似于欧美一些成熟的市场，风险其实相对较低，反而是一些新兴市场如东南亚等国家，由于之前购买力几乎都是国内市场支撑，快速的国际化会让其产生抵触。这也是风险所在。”资产安全问题不容忽视近年来，中国跨境房地产投资正日益升温，中国房企的开发投资足迹遍布全球。业内人士提醒，中国房企和个人需警惕海外房地产投资所衍生的资产安全问题。仲量联行研究显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。预计2014年全年中国海外房地产投资总额将轻松突破2013年110亿美元的水平。中国投资客为何热衷海外置业？中国社科院欧洲研究所经济室主任陈新认为，市场投资需求升温、目的地国家降低门槛，以及子女教育、理财升值等个人需求，均是国人海外购房热升温的主因。鉴于海外置业的强大需求，中国地产开发商纷纷试水海外。自2012年以来，包括绿地、万达、碧桂园、证大集团等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达数百亿美元。除传统市场外，金砖国家房地产市场亦成为投资新标的。上海证大集团斥资约１亿美元在南非约翰内斯堡建设的南非沐德坊新城项目，更是旨在打造南非“陆家嘴”。“国际化是证大集团的既定目标，但相比于欧洲、北美等这样成熟的市场，中国资本很难进入核心产业。而伴随着中非政治经济关系的不断加强，以及非洲经济的崛起，非洲逐渐成为中国企业投资的热土。”证大集团董事长戴志康说。中国房企和个人海外房地产投资热度居高不下之时，业内人士提醒，虽然国外的房地产市场比国内市场发展成熟，但由于各国的法律制度、政策环境和经济环境不尽相同，投资者不宜盲目投资。此外，海外置业存在税费等后期管理费用高于预期、购房后不能自由转让等资产安全问题。世邦魏理仕资产服务部执行董事顾顺明表示，随着跨境投资的物业类型和模式越来越多元化，个人投资住宅热仍需防范风险，投资者不仅要量力而为，更要了解当地市场及法律规则。四、房企海外投资避险建议对海外国家投资政策和法规、对海外房地产市场不熟悉，往往成为中国房企投资失误的最大原因。在中国房地产海外投资形势迅猛增长背景下，房企出海应如何避险成为当前急需解决的问题。对此，居外网给出以下建议：中国房企大跨步出海的同时也需警惕潜在风险①出海前---做好团队建设、背景调研和融资准备对于没有海外开发经验，且希望走出去的中国房企而言，首先做好“功课”是关键的一步。中伦律师事务所创始合伙人张学兵就表示，中国正处于前所未有的海外房地产投资热潮之中，在面对海外房地产投资的机遇与挑战时，首先应当认清中国在海外投资房地产的现状，全面了解海外房地产投资的方式和投资类型，并以史为鉴。认识海外房地产市场投资环境，深入了解中国与海外房地产市场的区别所在。此外，张学兵还表示，中国企业在“出海”前应当培养和招募了解中国企业需求，又懂得“国际游戏规则”的团队成员，善用外脑，充分发挥中介组织，尤其是法律顾问的作用，对东道国商业和法律环境的调研，安排融资渠，做足“出海”投资准备。出海前必要的准备还包括，如对投资美国房地产的相关法律调研，如：以搜集外国投资的数量和来源为目的的法律;以防止外国投资者逃避资本得利税的相关税法;美国的长臂管辖制度：对外国人的域外管辖制度等。此外，融资亦是出海前必要的准备。资金来源主要是境外资金、境内资金。境外资金指外国银行，又包括项目所在地银行其优势是便于评估和管理项目，劣势是中国投资者不熟悉。而国际银行美元成本低，但“风控”较严，且法律文件复杂。世邦魏理仕中国区全球资本市场执行董事安东表示，亚太地区和欧美的房地产市场在成熟度、政策及金融环境、新增供应量等方面都存在很大区别，投资者应该更加理性地对待投资机遇，寻求更好的投资项目。②“落地”后---充分了解目标地区的商业环境、政策法规对于各国经济、政治、法律上的实际情况以及变化因素都是影响中国房企“出海”投资的重要因素。而知己知彼则成为房企出海的必备“功课”。张学兵认为，了解当地的商业环境：如是否支持房地产投资，支持何种类型的房地产投资。以纽约为例，纽约市为刺激某些地域的开发，根据《纽约市统一税务豁免政策》，对在一些地区的开发项目给予房地产税的优惠激励政策。此外，了解当地的商业运营模式。发达国家，房地产企业已转变为轻资产企业，通常通过委托开发、经营、资产/物业管理的方式，从业主那里赚取利润。因此，作为业主的投资者需要熟悉当地行情，以期在《开发协议》、《资产管理协议》、《物业管理协议》及《租赁代理协议》的谈判中不吃亏。而税费亦是不能忽视的一项内容。世邦魏理仕中国区研究部的执行董事Frank认为，以美国为例，税费非常复杂，每个州每个城市可能也会不同，很多投资者在看美国的毛回报好像很高，但是当你把这些交易成本，税收，代理费全部去掉之后毛回报就没那么有竞争力。事实上，开发商海外投资还要面临的一个不确定的风险就是突如其来的政策风险。近日，受韩国济州岛将限制来自中国的资本投资当地开发影响影响，绿地集团董事长张玉良随中国代表团访韩“救火”，给众多计划以及正在投资海外的房企敲响了警钟。在Frank看来，另外一种风险就是汇率，如果没有做规避也会让投资从正回报变成负回报，澳洲是一个很好的例子，在一年半前，澳元对美金是1比1.1，现在是1比0.94左右，已经差了百分之十几了，日元也是在贬值，所以如果没有去做风险规避，这也是一个比较大的风险。很多开发商比较积极地去海外投资，对于当地的税收、法律法规、融资，人才方面，以及对整个市场了解不是特别透彻，在此情况下去投一个比较大的项目，风险也很大。③找搭档---海外投资初期可以选择在当地寻找合作伙伴可以看到，在目前中国开发商到国开发的项目中，投资模式不尽相同。因为，开发商在国内开发跟在国外开发有很大区别，每个国家有不同的地方特点。中国开发商有一些选择直接投资开发，有一些找本地合作伙伴共同开发。Frank认为，很多国内的开发商在初期做海外一两个项目的时候找一些合作伙伴，这个做法相对来说比较理智，在防范风险这方面相对来说比较容易，起码在风险控制这方面可控，特别是在对当地市场的了解，在融资、客户，通过这一两个项目可以得到一些经验。对于这种海外寻求合作伙伴的方式，伟业我爱我爱集团海外事业部总监吴洪斌也表示认可。“像万科在美国旧金山开发项目，他们的做法就是与当地的房地产大型开发商铁狮门合作。据我所知，这种首次合作，营销权还在当地的开发商，并不能够完完全全决定这个房子怎么卖，或者怎么定价。都是双方协商的结果，更大的决定权都在当地开发商。但逐渐会越来越好。在初级阶段，中国开发商可能想比当地开发商做得好很难。但慢慢会越来越成熟。”其实，面对诸多风险，除做好充足准备、知已知彼外，借助外力亦是很好的规避风险的方式。比如找国内法律顾问、国际代理行顾问服务以及国内行业协会等等机构去辅助了解当地的市场，降低风险。如中国房地产业协会与相关机构组织的中国房地产开发企业赴境外投资;以及全国工商联房地产商会成立基金，出海投资洛杉矶等项目。五、中国房企出海全记录2014年9月：郎诗斥资10亿美元投资美国绿色环保住宅中国领先的绿色科技地产开发企业郎诗（Landsea）在洛杉矶举办记者会，郎诗集团董事长田明宣布郎诗正式进军美国房地产，将绿色环保住宅带来美国，未来几年内总投资额将会达到10亿美元。

2014年8月：绿地集团新获韩国济州470亩土地8月19日，绿地集团与济州国际自由城市开发中心（JDC）在韩国济州签署谅解备忘录（MOU），绿地集团将在绿地健康旅游城区域扩大投资规模，新获470亩土地。此次新获项目位于济州特别自治道东洪洞、土坪洞一带，为绿地集团先期开发的绿地健康旅游城后续新增项目，规划开发成为以疗养度假社区为主，并配有专业医院、运动娱乐中心等全面配套设施的国际化主题新城。

2014年8月：万达并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目8月11日，万达集团宣布并购澳大利亚黄金海岸市著名的珠宝三塔项目。并购后万达作为绝对控股股东，将和原业主共同开发该项目。项目计划投资9亿美元，是万达在海外布局的第5个五星级酒店。珠宝三塔项目位于黄金海岸市中心核心地段——冲浪者天堂区，项目规划建筑面积约14.6万平方米，由三座超高层塔楼组成，是黄金海岸唯一的超高层三塔项目，其中一栋为五星级酒店，两栋为销售型酒店式公寓。

2014年8月：万达投资12亿美元建设洛杉矶综合性地标项目8月7日，万达集团中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块，将投资12亿美元，建设综合性地标项目。万达洛杉矶项目位于比佛利山市高档居住区的黄金地段，距加利福尼亚大学洛杉矶分校（UCLA）车程仅5分钟，距好莱坞车程仅10分钟。万达集团表示，洛杉矶项目是万达进军好莱坞的重要一步。万达将在此设立洛杉矶办事处，今后由万达纽约办事处负责商务类投资，洛杉矶办事处负责文化类投资。

2014年7月：绿地联手皇冠集团竞标澳洲布里斯班皇后码头项目绿地集团就投资开发布里斯班大型城市综合体项目签署合作备忘录（MOU），将携手澳大利亚皇冠集团联合竞标，投资开发澳大利亚昆士兰州布里斯班皇后码头项目，并将其打造成为集住宅、商业、办公、酒店及商业于一体的世界级旅游新兴目的地。

2014年7月：绿地计划打造巴黎中心超高层双子塔绿地正式启动赴法投资进程，计划进入法国巴黎打造市中心超高层双子塔项目。根据早先签署的投资框架协议(MOU)，该项目位于巴黎拉德芳斯区的核心标志性位置，东临塞纳河，距离巴黎西部中央商务区仅1公里。绿地集团将为这片区域再添崭新地标，将开发高度323米的超高层双子塔及裙楼，计划打造成为集超高层水景豪宅公寓、五星级酒店、顶级商务写字楼、商业零售于一体的大型城市综合体。绿地集团将于近期签署正式项目投资协议(MOA)。

2014年7月：万达投资9亿美元建设芝加哥地标级别酒店7月8日万达集团宣布，将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米，地上89层的五星级酒店及公寓项目，建成后将成为芝加哥第三高建筑，成为芝加哥新地标。芝加哥万达大厦项目地处芝加哥市核心地段，位于芝加哥河和密歇根湖交汇处，紧邻千禧公园和芝加哥CBD，总建筑面积约13.14万平方米。

2014年6月：万达与韩国衣恋集团合作开发酒店度假村项目韩国衣恋集团副总裁朴圣敬6月5日来到位于中国北京朝阳区的万达集团总部，朴圣敬是衣恋集团创始人兼总裁朴圣秀的妹妹。她当天和负责中国业务的衣恋集团中国区代表崔钟良一起来到万达集团总部，与其总裁王健林会面并签署了战略合作协议。协议的内容是，万达集团将积极支援衣恋集团的酒店度假村等休闲项目，万达集团进军韩国房地产。

2014年6月：万达收购西班牙马德里地标西班牙大厦6月4日万达集团发布公告，宣布将收购位于西班牙马德里的地标建筑——西班牙大厦。该项目的收购金额为2.65亿欧元（约28.17亿港元、22.5亿元人民币），总占地面积4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业，预期建筑面积约为83228平方米。

2014年3月：绿地收购澳大利亚悉尼市两幅地块绿地集团成功收购澳大利亚悉尼市两幅地块，为全年实现200亿元海外销售目标再添砝码。此次收购的两个项目中，莱卡特区乔治大街项目位于悉尼市CBD以西8公里处，距项目东侧的悉尼大学约3.5公里。项目规划建筑面积约3.5万平方米，可规划240套低密度住宅及部分商业。北悉尼太平洋公路项目位于北悉尼市中心成熟繁华商业地带，距北悉尼地铁站约700米，至悉尼市中心CBD约5分钟车程。项目规划总建筑面积约2.9万平方米，规划建设约200套住宅公寓，预计今年下半年进行发售。

2014年3月：绿地海外大举进军加拿大受到在南韩济洲岛的房地产开发计划一举成功的激励，上海绿地集团对进军海外的信心大增，他们的目光现在瞄准的是北美。继在纽约和洛杉矶购入建地、开工兴建大型商住工程后，绿地集团下一步将是在多伦多和温哥华两地大兴土木，建筑一系列的共管公寓大楼。

2014年3月：绿地200亿元投资马来西亚宅酒店项目中国房地产开发商正将触角伸向海外，2014年国内开发商“走出去”的步伐没有丝毫的减缓。近日绿地控股表示，计划向马来西亚的两个地产项目投资人民币200亿元，建设住宅、酒店式公寓和酒店；其中一个项目更将成为马来西亚最大的单一地产项目。

2014年2月：碧桂园进军悉尼建公寓碧桂园看重悉尼西北部北莱德区巨大的潜在开发价值，宣布以7300万澳元购得当地一块开发用地，计划兴建公寓及配套商铺。2013年中国在澳大利亚房地产市场投资额飙升2