房地产市场报告 -半年报 2024H1中国房地产总结与展望

总结总结总结与展望壹：政策篇总结与展望政策篇：二季度侧重“去库存”，下半年增量支持可期2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进，白名单项目已获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。上半年地方222省市341次政策宽松，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。展望未来，中央层面将拓宽思路，推出更多去库存政策举措，例如引入专项债作为地方回收闲置土地的资金支持，再比如减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费促进住房消费，另一方面，着力推动再贷款、白名单等已出台政策落地见效。地方层面，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市调控政策还有显著的松绑空间，其他城市需求端政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策，供给端，放松容积率、备案价格、预售资金留存比例等限制，多措并举鼓励高品质住宅供给，以需定购推进收购存量住房用作保障性住房，进而完善“市场+保障”供应体系。1、中央政策基调保持宽松，侧重点转向“去库存”2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，一系列去库存、稳市场举措加速推出。1月26日，住建部表态充分赋权地方调控。适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。2月27日，住建部要求做好今明两年住房发展计划,防止市场大起大落。住建部发布通知，要求各城市根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。3月5日，全国两会定调，房地产政策继续优化方向不变。《政府工作报告》提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。3月9日，住建部部长强调稳市场、防风险、促转型，并释义发展新模式。十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示2024年将聚焦稳市场、防风险、促转型三方面开展工作，稳市场上，各地要编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产市场，防风险上，要一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，但对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产破产、该重组重组。发展新模式在机制上是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制和房屋全生命周期管理机制，实施上规划建设保障性住房、下力气建设好房子。3月22日，国常会首提“有效激发潜在（住房）需求”。会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。4月30日，政治局会议强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。4月30日，自然资源部发文，指导地方合理控制新增商品住宅用地供应。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至去化周期降至36个月以下；去化周期在18个月-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。5月17日，国务院政策吹风会推出土地、金融等多一系列去库存重磅举措。央行推出降全国层面首付下限、三千亿再贷款等四项政策措施，自然资源部表示准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施。6月7日，国常会强调要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。上半年，央行、金监总局等部门持续推出多项金融举措，下调最低首付比旨在降低购房门槛，取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、LPR降息等，意在减轻居民按揭负担。第一，下调最低首付比例至首套15%、二套25%。5月17日，央行将首套、二套房首付比例下限再下调5个百分点，调整后分别为15%、25%。此后据统计，山东、福建、河南等超22个省份已经落地执行，全国超过200个城市15%首套房最低首付比例。第二，取消房贷利率政策下限。此前全国首套房贷款利率下限为LPR-20BP，二套房为LPR+20BP，5月17日以后，不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限。截至目前，全国超250城已取消房贷利率下限。国家金监总局数据显示，今年5月份首套房贷平均利率3.45%，二套房贷平均利率3.9%，分别比上年同期下降0.55和1个百分点。第三，公积金贷款利率下调25BP。调整后，首套房公积金贷款利率为5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公积金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。第四，5年期LPR利率下调25BP。2月20日，央行公布1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。此次降息的节点基本符合市场预期，但降息幅度远超预期，25个基点的降幅创创LPR机制设立以来之最。作为利率锚的5年期LPR下调将直接带动房贷利率下行，对于新增按揭贷款者而言可以有效减少月供和利息支出，对于存量房贷而言，利率也将在重新定价日调整，有利于减负担、促消费。值得一提的是，随着居民住房信贷政策的全方位松绑，一些地方出现了首付折上折、5年零月供、先息后本、高评高贷等非常规操作。比如胶州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%缓交1-2年，首付比例低至7.5%，再比如成都和昆明部分项目和商业银行推出了“先息后本”政策，前期仅需偿还当月利息，后期剩余本金按常规等额本金或等额本息方式还款。表：房贷政策调整前后对比信贷政策调整前调整后首套二套首套二套首付比例20%30%25%商贷利率下限LPR-20BPLPR+20BP取消公积金贷款利率2.6%/3.1%3.025%/3.575%2.35%/2.85%2.775%/3.325%图：2019年8月-2024年6月贷款市场报价利率LPR表：2024年5月17日以来房地产信贷政策松绑的省市省市首付比例房贷利率下限首套二套首套二套上海20%临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山30%/其他35%3.50%(LPR-45BP)临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山3.70%/其他3.90%广州25%取消利率下限深圳20%30%3.50%(LPR-45BP)3.90%(LPR-5BP)天津25%取消利率下限武汉25%3.25%(LPR-70BP)3.35%(LPR-60BP)合肥25%3.45%（lPR-50BP)3.45%（lPR-50BP)宁波25%3.35%(LPR-60BP)3.55%(LPR-40BP)长沙25%取消利率下限南京25%取消利率下限郑州25%取消利率下限厦门25%取消利率下限西安25%取消利率下限重庆25%取消利率下限南昌25%取消利率下限南宁25%取消利率下限太原25%取消利率下限济南25%取消利率下限东莞25%取消利率下限信贷政策省份名单首付首套15%、二套25%，取消首套二套房贷利率下限江苏(10个城市)、广东(19个城市)、宁夏(全省)、辽宁(全省)、江西(全省)、河南(全省)、海南(全省)、吉林(全省)、青海(全省)、云南(全省)、山东(全省)、福建(全省)、西藏(全省)、新疆(全省)、山西(全省)、河北(全省)、黑龙江(全省)、广西(全省)、陕西(全省)、湖北(全省)、湖南(全省)、甘肃(14个城市)2024年上半年，房地产融资支持加力。1月12日，住建部、金监总局联合发文，推动建立房地产融资协调机制，地级以上市主导、建立“可以给予融资项目名单”报送金融机构，对名单内项目建立授信绿色通道，支持在建房地产项目融资和建设交付。此后融资协调机制加速落地。1月26日，住建部召开融资协调机制部署会，1月末，26个省份的170个城市已建立城市房地产融资协调机制，南宁等地落地首笔贷款。2月6日，金监总局发文要求，对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”。2月20日，全国29个省份214个城市已建立融资协调机制，项目“白名单”共涉及5349个项目，57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元。3月9日，住建部表示，全国31个省份有312个地级以上城市建立了协调机制，从上报的白名单看达到了600多个，在这些项目中有82%是民营企业和混合所有制企业的项目。4月17日，住建部披露，全国所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制，商业银行对推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。6月7日，两部门联合发文，指导各地完善城市房地产融资协调机制，将持续推动城市协调机制落地，全力支持房地产在建项目的融资和建设交付。6月12日，国家金监总局披露，截至5月末，商业银行已经审批通过“白名单”项目3808个，给予融资额度9417亿元，按项目进度发放贷款3372亿元。4、存量房收储扩围并设5000亿再贷款支持，75城鼓励住房“以旧换新”期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，提出要加强统筹协调，建立工作专班，地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本。对于有意愿的城市政府，央行建议确定1~2家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体，建立项目筛选、购买和分配等环节制度，严格规范化运营，在地方权限内安排适当的财税政策支持，动态掌握保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行，此外，加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循法律规定和协议约定。6月20日，住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，会议强调，市县要细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。地方层面，据统计，政府收储存量住房模式已在全国至少23个重点城市落地，比如郑州宣布，将通过城市发展集团收购二手房5000套，杭州市临安区也发布存量房收储公告，决定收购1万平方米房源，用作公共租赁住房，广州增城区拟公开购买2.07万平方米商品房作为广汕铁路项目的安置房，房源交易单价原则上为“土地成本+建安成本”。此外，与政府收储去库存目的相类似，至少75个城市推出住房“以旧换新”政策，操作模式主要有以下几种：第一种，代售模式，最为常见，已在上海、深圳等40个城市推行。即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。第二种，旧房换购模式，南京、郑州等20城已落地。通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。第三种，发放换新补贴，沈阳、苏州等13城实行。也就是出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴。补贴计量方式主要有3种：一是税费补贴，比如常熟按购房时段补贴50%-80%的契税，再比如襄阳对已缴增值税按计税价格的1.5%给予补贴；二是按新房面积补贴，比如沈阳补贴100元/平方米；三是按套补贴，比如中山不论面积、地段，每套补贴2000元电子消费券。第四种，“旧转保”，由肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性住房运营，和换购模式不同，“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，对于房源的要求也不低，比如肇庆规定房源面积以40-70平为主、不超过90平方米，优先考虑楼龄较短的房屋。表：政府收储及以旧换新政策推行城市名单类型城市政府收储广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、洛阳、南阳、江山、济源、岳阳、淮北、淮南代售上海、深圳、杭州、宁波、重庆、南京、武汉、苏州、大连、长沙、南昌、青岛、西安、惠州、珠海、扬州、乐山、淄博、盐城、靖江、鄂州、佛山、常州、宜昌、荆门、新乡、亳州、阜阳、玉林、济宁、泰安、淮南、南通、连云港、大理、池州、江门、巢湖、云浮、庐江县旧房换购郑州、济南、南京、福州、武汉、青岛、丽水、绍兴、无锡、太仓、启东、日照、宣城、连云港、鄂州、黄石、靖江、海宁、海安、宿迁换新补贴苏州、大连、沈阳、武汉、杭州、银川、常熟、徐州、中山、襄阳、南通、咸宁、南昌县“旧转保”肇庆2024年上半年，地方购房限制性政策持续松绑，全国仅剩余北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购，财税端购房激励政策批量发布，购房补贴、税费减免、以旧换新等政策力度范围持续加大。据CRIC统计，全国至少222个省市341次出台宽松及激励性购房政策，频次同比增长71%，但与2023年下半年相比下降24%。图：2023年1月以来地方政策松绑频次表：截至目前全国还在执行限购的省市省市省市限购区域限购住房类别限购套数及社保要求本市户籍非本市户籍北京全市新房、二手房已婚2套、单身1套五环外+1套）1套（5年社保五环外+1套）上海全市新房、二手房已婚2套、单身1套（多孩+1套）1套（3年社保，外围1-2年、多孩+1）广州核心6区二手房、<120平新房1套（2年社保）深圳全市新房、二手房单身1套（多孩外围+1套）1套（3年社保，外围1年社保）天津市内6区二手房、<120平新房（京津冀享市民待遇）1套（6个月社保）海南省因城施策，省内三亚最严聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，北上广深等22城放松限购，例如上海非沪籍居民购房社保年限由5年降为3年，外围地区降至1-2年，允许非沪籍单身人士购买外环外新房和全域二手房，放松赠与、离异等限购政策。第二，北上广深等62省市放松限贷，比如深圳将最低首付比由首套30%、二套40%分别调降至20%、30%，青岛、苏州等将首套认定范围缩小至区；第三，沈阳、大理等10城放松限价，比如沈阳明确不再实施新建商品住房销售价格指导，大理实行商品房“优质优价”管理，回归其商品属性；第四，惠州、珠海等7城放松限售，珠海等全面解除限售；第五，上海、广州等154省市放松公积金贷款，比如广州允许提取公积金付首付，上海公积金贷款额度上调至个人80万、家庭160万；第六，杭州、重庆等7城减免交易税费，杭州个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年，不再要求“唯一住房”；第七，上海、苏州等111城发布购房补贴，比如上海出售外环内70以下高房龄唯一住房，再购买外环外新房可享受2-3万元购房补贴，杭州临平区购房分档补贴30%-50%契税；第八，杭州、南京等9城放松落户，南京、合肥等实行购房即可落户。表：2024年上半年房地产政策松绑城市名单类型类型城市放松限购上海、广州、北京、深圳、海口、杭州、长沙、成都、天津、西安、苏州、湖北省、儋州、五指山、中山、珠海、泉州市晋江市、海南省定安县、海南省陵水县、海南省白沙县、海南省澄迈县、海南省琼中县放松限贷广州、北京、上海、深圳、南京、重庆、大连、南宁、天津、武汉、杭州、合肥、福州、沈阳、青岛、南昌、银川、贵阳、苏州、海南省、湖北省、山西省、黑龙江省、江苏省、山东省、安徽省、浙江省、曲靖、洛阳、达州、三门峡、漳州、六安、台州、阳江、荆州、鞍山、淮北、池州、蚌埠、江门、芜湖、珠海、桂林、胶州、淮安、淮南、云浮、常州、济源、孝感市孝昌县、徐州市睢宁县、宜春市宜丰县、龙岩市连城县、海南省陵水县、百色市平果市、宜春市靖安县、来宾市象州县、淮南市寿县、新乡市延津县、保定市定州市、合肥市巢湖市放松限价沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南、开封市尉氏县、淮南市寿县、合肥市巢湖市放松限售扬州、惠州、珠海、泉州市晋江市、海南省定安县、海南省陵水县、海南省琼中县公积金广州、上海、合肥、杭州、重庆、南京、厦门、成都、拉萨、太原、大连、济南、天津、沈阳、长春、贵阳、苏州、青岛、福州、银川、武汉、宁波、长沙、昆明、郑州、石家庄、南宁、南昌、海南省、山西省、湖北省、贵州省、曲靖、漳州、菏泽、洛阳、达州、济宁、湛江、佛山、通辽、黄冈、娄底、襄阳、乐山、克拉玛依、汕尾、内江、鄂州、毕节、泉州、临沧、龙岩、漯河、六安、台州、黄石、阳江、益阳、江门、绍兴、荆州、唐山、新乡、自贡、运城、临沂、淄博、平凉、绥芬河、烟台、固原、泰安、日照、安庆、郴州、株洲、秦皇岛、三明、莆田、遵义、湖州、萍乡、宣城、湘潭、宿州、鄂尔多斯、蚌埠、吉安、丽水、泸州、盐城、潍坊、吉林、潮州、张掖、黄山、邢台、三门峡、徐州、承德、来宾、渭南、鞍山、武威、淮安、南通、中山、惠州、德州、无锡、连云港、聊城、淮北、池州、东莞、衡水、宿迁、赣州、扬州、柳州、淮南、百色、云浮、常州、济源、邯郸、毫州、孝感市孝昌县、徐州市睢宁县、开封市尉氏县、泰州市兴化市、酒泉市瓜州县、龙岩市连城县、泰州市泰兴市、海南省陵水县、衢州市常山县、百色市平果市、永州市江华县、宜春市靖安县、亳州市利辛县、黔东南州、来宾市象州县、淮南市寿县、西双版纳、黔南州、益阳市沅江市、新乡市延津县、安庆市桐城市、泰州市靖江市、保定市定州市、巴中市南江县、合肥市庐江县、宁波市象山县税费减免重庆、大连、杭州、洛阳、荆州、鞍山、徐州市睢宁县购房补贴上海、苏州、重庆、宁波、杭州、郑州、南昌、拉萨、长春、济南、天津、大连、哈尔滨、武汉、南京、合肥、石家庄、南宁、贵阳、常州、洛阳、达州、乐山、克拉玛依、亳州、雅安、徐州、蚌埠、荆门、德阳、六安、台州、河池、宁德、龙岩、阳江、丽水、北海、荆州、新乡、泸州、日照、漯河、丽江、许昌、泰安、鄂州、鞍山、盐城、南通、中山、惠州、楚雄、浏阳、大理、淮北、池州、江门、桂林、胶州、马鞍山、淮安、芜湖、淮南、济源、邯郸、黔东南州、常熟、盐城市东台市、孝感市孝昌县、徐州市睢宁县、开封市尉氏县、内江市威远县、杭州市桐庐县、宜春市宜丰县、福州市福清市、上饶市万年县、宁波市慈溪市、龙岩市连城县、泰州市泰兴市、贵州三都县、衢州市常山县、南阳市社旗县、百色市平果市、安阳市安阳县、徐州市新沂市、永州市江华县、宜春市靖安县、龙岩市长汀县、亳州市利辛县、贵港市平南县、河池市大化县、德宏州盈江县、南宁市宾阳县、来宾市象州县、黔南州瓮安县、淮南市寿县、金华市义乌市、益阳市沅江市、新乡市延津县、安庆市桐城市、苏州市张家港市、泰州市靖江市、德州市禹城市、合肥市巢湖市、金华市永康市、合肥市长丰县、巴中市南江县、合肥市庐江县、三明市大田县、衢州市江山市放宽落户成都、南京、杭州、沈阳、合肥、苏州、东莞、佛山、合肥市巢湖市展望未来，中央层面房地产政策主要将从两方面发力：一方面，拓宽思路，推出更多去库存政策举措。譬如土地层面，落地盘活存量土地执行细则和配套政策，引入专项债作为资金支持，提供土地增值税等各类税收优惠支持，明确地方回收闲置土地的合理补偿标准。住房需求层面，减免契税、增值税、个税等各类涉房交易税费，促进住房消费，个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。另一方面，推动再贷款、白名单等已出台政策落地见效。3000亿再贷款将加速落地，明确相关监管政策和操作流程，推进商业银行按照先借后贷模式向收购存量住房的国企发放保障房贷款，未来再贷款规模和支持范围也有望根据执行情况调整和扩围。房地产融资协调机制进一步优化完善并取得实效，“白名单”符合条件的项目“能进尽进”，合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。目前，全国绝大多数二三线城市已经全面放开住房交易限制，可以预见的是，尚未取消限购的天津、海南大概率也将跟进解绑，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市调控政策还有显著的松绑空间，尤其是北京，5.17至今政策暂未调整，未来限购区域范围、非京籍购房社保要求、首付比例、房贷利率下限、多孩套数认定等方面政策有望优化。其他城市需求端政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策，加大购房补贴力度、减免住房交易税费、推行房票安置、真金白银支持“以旧换新”等都是可选项。供给端，完善“保障+市场”体系建设，市场层面，引导鼓励高品质住宅产品开发，比如放开郊区供地1.0容积率限制，优化架空层、阳台等空间以及社区公共配套设施的指标计算规则，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。保障层面，以需定购推进收购存量住房用作保障性住房，合理确定收购商品房户型、面积标准，用好再贷款资金支持，加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金用途监管。附表1：2024年上半年中央重点政策部委政策内容总局推出金融举措支持住房租赁市场发展，意见提出满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年。明确支持发放住房租赁经营性贷款，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品。地级及以上城市建立房地产融资协调机，根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确允许发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。明确经营性物业贷款额度不超过物业评估值的70%。中国人民银行决定自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.0%；自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）1500亿元。期末抵押补充贷款余额为34022亿元。本轮PSL重启主要用于保障房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。2月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。今年1月，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。央行推出几项举措，一是设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调监总局央行央行央行央行住建部政府工作报告国常会部部央行整为不低于25%。三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。央行要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。附表2：2024年上半年地方重点政策城市政策内容名下无成套住房即执行首套房信贷政策，公积金最高贷款额度夫妻双方参缴的由80万元提高至100万元，一方参缴的由50万元提高至70万元。可提取公积金用于支付新房首付款。二孩、三孩家庭贷款额度分别上浮20%、30%。土地出让合同签订后，一个月内缴足土地出让金总价款的50%，剩余部分土地出让金价款可于出让合同签订之日起一年内缴清。洛阳实施交易契税财政补贴，支持提取住房公积金支付购房首付款，对多子女家庭实施差异化政策，租房提取公积金时提取限额可上浮50%。将开展以奖代补开展购房特惠活动，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖，一等奖现金50万元。个人转让满5唯一住房免征个税，满2免征增值税。庭成员在中心城区名下无成套住房的，一律按首套住房执行住房信贷政策。购买中心城区建筑面积在80平方米以下公寓的，不作为房屋套数认定依据。首套最低首付20%，二套30%。支持代建团购，团购达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。达州购买新房按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴，最高不超过2.5万元。新就业应届毕业生、二孩或三孩家庭再给予每平方米50元的财政补贴。在中心城区购买140平方米以内新建商品房住房的，给予契税金额50%的财政补贴，车位补贴5000/个。公积金实行又提又贷，额度提升至夫妻70万、单方60万，多孩家庭再加10万。商贷首套首付最低20%、二套30%，认贷不认房。允许房企按规定提取超过预售资金监管额度的监管资金。三门峡实行“认房不认贷”，首付比例最低为首套20%，利率LPR-20BO，二套首付30%、LPR+20BP。上海与青浦区、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动合同且工作满1年的非沪籍人才，在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，可在青浦、奉贤新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。南京南京多家银行纷纷下调首套房贷款利率至3.9%，南京鼓楼、建邺、玄武、秦淮四区首套房首付比例为2.5成，其他区域为首套房首付2成。重庆从2024年1月1日至2024年3月31日，凡在重庆市中心城区购房并完成契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）给予购房补贴。二孩及以上家庭在重庆市中心城区新购的第二套住房享受首套房商业贷款政策。海口符合要求的人才购买商品住房享受本地居民同等待遇。实际引进并在海南工作但尚未落户的人才，在海南省累计缴纳12个月个税或社保，且家庭成员在海南无住房的，可购买第1套商品住房。在第1套住房合同备案满2年且人才本人在海南省累计缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险的，可购买第2套商品住房。本省户籍人才家庭及未落户人才家庭在出售本市原有住房后一年内，在现有住房套数基础上，可在本市换购1套住房。引进人才的父母随迁落户后，家庭成员在海南无住房的，可购买1套商品住房，落户满2年后，在购买商品住房方面享受本地居民同等待遇。广州在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。将自有住房用作租赁住房或者挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。苏州购买新房、二手房不做购房资格审核上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。漳州“明确区分芗城区、龙文区为独立的首套房、改善性住房认定区域范围，优化购房所在地房产查询，芗城区和龙文区分别为购房人出具不动产查询结果，并落实相应政策”。北京在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。即在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。深圳深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房，取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非本市户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。六安购买叶集区城市规划区内新建商品住宅、公寓的，在政策执行期内完成网签备案的，购房人可按缴纳契税的50%申请补贴。放叶集区城市规划区内新建商品住宅、公寓购房消费券200张，每张消费券按400元/平方米确定额度。最高贷款额度单职工提高到60万元，双职工提高到80万元。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。在路桥区范围内购买新建商品住房的，按房屋成交计税价格的1%给予购房补贴，鼓励企业自购商品住房用于职工住宿10套的，给予其所缴契税总额的50%补贴，同时在5年内给予所缴纳房产税的50%补贴。符合生育政策的二孩、三孩家庭购买区内新建商品住房的，分别给予成交计税价格1%和3%的补贴。对符合条件在路桥区申请房票补贴的人才，在路桥区购房的在原有房票补贴金额基础上上浮20%。购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。名下在购房所在地无住房，且在全国范围内只使用过1次住房公积金贷款的，按照首套房政策申请住房公积金贷款。房地产企业可按照建设项目或预售批次使用商业银行保函置换预售监管资金，最高可置换资金监管额度的30%。宁德住房展销会期间购房人可申请购房补贴，由所购商品房项目的受益财政给予每平方米200元的补贴，最高每套不超过3万元。取消新建商品住房限价，不再对新开盘的新建商品住房销售最高价格进行限价。扬州市区住房取得《不动产权证书》,即可上市交易，实施“以旧换新”契税补贴政策，在市区出售自有住房并在1年内购买新建商品住宅的，或在市区购买新建商品住宅并在1年内出售自有住房的，给予新购商品住宅契税补贴(补贴比例不超过1.5%),推广“三方联动”式“以旧换新”做法。荆州全日制大专以上毕业生，购房申请领取2万元购房补贴，其他购房人在中心城区购买首套新建商品住房可申请领取1万元购房补贴，在中心城区购买新建商品房的购房人，由所在区财政部门按其所缴纳契税额的70％予以补贴，二手房补贴50％契税。首套房认定标准“认房不认贷”。首套住房贷款首付款比例不低于20%，二套住房贷款首付款比例不低于30%。公积金贷款最高额度从45万元调整为70万元；夫妻中仅一方正常缴存公积金的家庭，贷款最高额度从40万元调整为50万元。个人销售购买满2年以上的住房减免增值税；个人销售住房免征土地增值税；个人销售或购买住房免征印花税；个人转让满5年的自用家庭唯一生活用房免征个人所得税。实行“出让预公告”制度，新出让土地可按不低于底价的10％确定竞买保证金，允许以银行保函代替竞买保证金，允许1年内分期缴纳土地出让金，首次缴纳比例不低于50％。大连全市线上、线下房交会期间个人购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展新房政府给予200元/平方米购房补贴。首套商贷个人住房贷款利率下限在一季度执行LPR减50个基点，二套下限执行LPR加20个基点。首套商贷最低首付款比例统一为不低于20%，二套为不低于30%。个人转让满5年唯一住房暂免征收个人所得税，个人转让满2年住房免征增值税。支持提取公积金付首付，最高贷款额度为单人45万元、双人80万元；其他区域最高贷款额度为单人40万元、双人67万元，多子女额度增加20万元。杭州在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格，个人出售住房的增值税征免年限统一调整为南宁多子女家庭在已有一套住房且有贷款未还清的，享受最低首付比例为20%，利率下限为LPR-60BP。已有两套且贷款未还清，二套住房执行住房信贷政策，即享受最低首付比例为30%，利率下限LPR+20BP。长沙即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。北京2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。南京在本市城镇地区拥有合法稳定住所（即取得合法产权住房）人员，可以申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母（超过法定退休年龄或已办理退休手续）可以申请办理户口随迁。成都全市范围内住房交易不再审核购房资格，即全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。而且，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。天津本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。北京、河北户籍居民享受本市户籍居民购房政策。实行按区认定住房套数，有60岁以上成员或多子女家庭，在认定住房套数时核减1套。深圳非深圳本市户籍居民在盐田、龙岗等7区购房，社保及个税要求降为1年。多子女深籍家庭可在7区多购一套。武汉公积金实行“认房不认首次贷”，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制。在我市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。卖旧买新的，对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。根据企业信用等级实行0.6-0.8的差别化预售资金监管系数。对中心城区、东湖高新区、武汉经开区开发新房开发投资额达到25%以上、主体结构施工形象进度达到±0，并已明确施工进度和竣工交付日期的，可申请办理预售许可。西安明确全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。杭州全面取消住房限购。对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理按揭贷款时可按首套住房认定。在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。合肥购买新房给予总房价1%的购房补贴；二孩及以上的户籍家庭给予总房价1.5%的购房补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员给予总房价2%的购房补贴。市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售，由企业自主销售。全面取消楼层差价限制，优化价格调整机制。夫妻双方最高可贷额度调整为100万元，单方调整为70万元；多子女家庭最高可贷120万元，单人可贷84万元。在合肥市范围内新购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区的住房情况上海非沪籍居民购房所需社保年限“连续缴满5年”调整为“满3年”；新城以及南北转型等重点区域从“满3年”调整为“满2年”，自贸区临港新片区“满1年”。非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。取消离异购房合并计算住房套数规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。多子女家庭在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房并优化首套住房套数认定。首套房首付降为最低20%，利率下限LPR-45BP，二套首付最低35%，利率LPR-5BP（宝山等6个行政区二套首付最低30%、利率LPR-25BP)。公积金贷款额度单边最高80万、双边120万，多子女上浮20%。在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。广州非沪籍家庭、单身缴满6个月社保享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房（120平以下）。商贷首套最低首付比15%、二套25%，取消利率下限，非限购区内有2套及以上已结清贷款住房，可以再发放贷款。购房人在所购住房所在区无住房，或有住房在租或挂牌的，可按首套住房发放个人住房贷款；允许职工按照有关规定提取本人缴存的公积金支付购买首套新房的首付款。沈阳在本市全区域解除限购、限售基础上，不再实施新建商品住房销售价格指导。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。取消我市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准。青岛青岛市推出按区（市）“认房不认贷”政策，将首套认定范围由全市缩小至区（市）。首套房最低首付款比例由20%下调为15%，二套由30%下调为25%；取消了首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。鼓励支持住房“以旧换新”。南昌首套房最低首付款比例由20%下调为15%，二套由30%下调为25%；取消了首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在本市范围内申请贷款购买住房时，家庭成员在拟购房所在县区名下无成套住房的，不论是否存在未结清贷款，均按首套住房执行住房信贷政策。银川首套房最低首付款比例由20%下调为15%，二套由30%下调为25%；取消了首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，银川市还将实施“房展会”购房补贴，在活动现场成交的前500套商品住宅给予每套5000元购房补贴支持“以旧换新”，银川市财政部门安排6000万元购房补贴专项资金。贵阳购买新房按照实际缴纳契税的50%发放消费券补贴。取消首套住房和第二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。首套、第二套住房商业性个人住房贷款首付比例分别调整为不低于15%、25%，取消两次住房公积金贷款时间间隔限制；支持灵活就业人员使用公积金贷款购房，上调最高。支持企业购买存量公寓作为保障性住房。总结总结总结与展望贰：行业篇总结与展望行业篇:二季度销售低位回升，三季度延续弱修复之势2024年上半年,全国新建商品房销售延续低位回升，主要得益于短期从中央到地方利好新政刺激，销售面积、金额同比降幅持续收窄，新开工、竣工止跌企稳，不过房企投资开发热情不及一季度，开发投资额累计同比降幅连续3个月走扩至10.1%。预判三季度，我们认为，因去年低基数和短期中央至地方利好新政刺激，行业有望延续弱复苏，销售面积、金额降幅有望收窄；而在中央保交楼等政策号召下，无论是新开工、还是竣工都有望止跌企稳，而房企投资依旧保守也将使得开发投资额延续低位，不过考量到去年低基数，整体累计同比降幅仍有望持稳10%左右。一季度新建商品房销售面积、金额延续低位，绝对量基本与去年12月持平，4月环比大幅回落后，5月因政策利好持续发酵，市场延续若修复：5月新建商品房销售面积为7390万平方米，销售金额为7598亿元，环比涨幅均在10%以上，同比降幅分别较上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月销售面积和金额累计同比降幅分别为20.3%和27.9%。二季度因中央到地方利好政策频频对短期楼市起到了很好的提振作用。先是430政治局会议定调房地产工作，研究消化存量住房和优化增量住房的政策，而后517新政首付比、房贷利率、公积金利率等三大信贷政策调整，央行3000亿再贷款支持政府收储，自然资源部支持地方回收存量闲置土地等；地方省市宽松政策再度加码，沪深限购松绑，杭镐全面取消。短期内居民购房信心略有修复，从CRIC监测数据来看，部分重点二三线成交率先复苏，杭津青汉佛徐等二三线5月新房成交环比增幅均在20%以上。全国月度商品房销售面积、销售金额（单位：万平方米、亿元）数据来源：国家统计局1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积688896万平方米，同比下降11.6%。房屋新开工面积30090万平方米，下降24.2%。其中，住宅新开工面积21760万平方米，下降25.0%。房屋竣工面积22245万平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面积16199万平方米，下降19.8%。今年以来，新开工、竣工双双较弱的格局并未出现实质性扭转，降幅始终保持在低位运行，但有逐步企稳之势。新开工面积累计降幅连续三个月收窄，1-5月降幅较1-4月继续收窄0.4pcts，5月新开工面积6580万平方米，环比上涨5.67%，同比下降22.7%，但从绝对量上看，企业新开工意愿依旧不高，5月新开工量是2014年以来单月次低（仅高于上月）。房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）数据来源：国家统计局受到去年高基数的影响，竣工面积增速在2024年跌入负区间，但无论是从单月亦或是累计增速来看，均有边际企稳的迹象。1-5月竣工面积跌幅较1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。考虑到保交楼仍是化解当前市场风险的重要一环，随着未来配套政策落地，竣工面积增速有望企稳。房地产开发企业竣工面积月度走势（单位：万平方米）数据来源：国家统计局1—5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，降幅较1-4月扩大0.3pcts，累计增速为2020年3月以来新低。而从变化情况来看，二季度开发投资额虽有止跌态势，但是累计同比降幅连续三个月扩大，一方面是新开工增速仍然保持在低位，对开发投资的拉动影响有限，另一方面，土地市场的走弱甚至核心城市土拍降温也对开发投资形成拖累。根据CRIC统计，2024年1-5月全国300城经营性土地成交金额同比下降28%，作为房企重点关注的一线城市降幅达到30%。全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）数据来源：国家统计局4、三季度销售弱修复，核心一二线回升将拉动销售降2024年二季度，整体市场延续弱复苏走势，销售面积、金额同比降幅持续收窄，预判三季度，商品房销售面积、金额仍有进一步回升空间。主要基于以下几点：一是去年三季度基数较低，当属2023年年内低点；二是得益于近期从中央到地点降首付、降利率，特别是上海、深圳、杭州等核心一二线限购松绑等利好政策叠加，刺激前期存量客户积极入市，还有一波购房需求有待释放；三是近期二手房延续高位震荡，二手房业主置换资金之后仍有可能转投至新房市场。受制于行业下行、销售、融资不振带来的现金流压力等影响，三季度房地产新开工面积将继续保持低位运行，但因去年同期基数较低，同比降幅或收窄至2成以内。短期内房企新开工意愿难以大幅提升，一方面源于过去两年城投拿地占比较高，据CRIC监测，30个核心一二线城市2023年城投拿地总幅数占比高达50%，开发周期相较于房企而言明显滞后；另一方面，中央号召加快保交楼，预期房企也会将工作重点集中在现有项目开发建设。在“保交楼”政策推动下，加之目前地方政府收储在即，主要针对已竣工未售现房项目，预期也将刺激房企加快工期，因而预计2024年三季度竣工面积仍有支撑，整体同比降幅也将稳步收窄。此外，从土地端角度来看，因2024年以来供地规模延续历史低位，因而全国300城前5月经营性土地成交规模仅24997万平方米，同比去年低位仍下降13%。基于新开工、竣工保持低位、拿地收缩等多重影响，三季度开发投资额预期延续低位，不过考量到去年基数较低，预期开发投资额累计降幅也将有止跌回稳态势。总结总结总结与展望叁：土地投资篇总结与展望土地投资篇：成交同比量价齐跌，三季度热度有望点状回升交量降幅高达40%。市场热度方面，受重点城市优质地块供应1）各能级城市成交量同比均降，一线成交规模同比下降四成。上半年，全国300分能级来看，各能级城市表现基本略有差异，整体呈现一线量跌价涨、二齐跌的格局。一线城市上半年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少40%，成交金额最小，成交建面、金额同比降幅分别为11%和34%。价格方面，受京沪成交比重上升的图：2022年以来全国300城土地成交量价情况月度走势（单位：万平方米，亿元，元/平方米）注：2024年6月份数据截至2024.6.20，下同分能级城市来看，同比均降。由于作为绝对主力的北京土拍热度明显下降表：2024年上半年各能级城市经营性土地成交量价（单位：万平方米，亿元，元/平方米）2024年上半年，土地流拍率与2023年下半年基本持月份，流拍率均增至20%以上。流拍的加剧，主要是受图：2022年以来重点监测城市土地流拍率走势（%）2、TOP3城市成交金额占比25%，土地投图：全国300城土地成交金额集中度和19位；二三线入榜城市中，长三角仅有6市入榜，较去年同期减少了4个城市。市场热度来看，长三角区域的土拍热度仍然相对较高，其中，上海、杭州、合肥、苏州、表：2024年上半年土地成交金额TOP20城市（单位：亿元，元/平方米）排名城市土地价格成交楼板价溢价率1北京784268154%2杭州661129686%3上海445234224西安34150555成都43736石家庄26787厦门167018长沙41279宁波5190济南27260%重庆保定南京4331福州10003苏州9253209%盐城912298合肥807511郑州2433深圳158140%广州136670%表：2024年1-5月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况（单位：亿元万平方米）百强门槛值货值21.8-37%34.431.578.265.9总价7.6-40%22.724.8建面20.4-18%24.823.745.546.8而一季度末时货值和金额同比表现为上涨，仅建面同比下降。可见整图：2024年1-5月房企新增土储百强总量与往年同期对比（单位：亿元，万平方米）拿地金额不升反降，同、环比分别下降60%和12%。除企业投资收缩以外，二季度以来图：2022年-2024年上半年各季度拿地金额百强总量走势（单位：亿元）图：2023年至2024年5月末百强房企拿地销售比走势分梯队来看，不同梯队房企的拿地销售比产生较大差异，TOP1-10、TOP31-50两个图：2023年至2024年5月末百强房企各梯队拿地销售比但对比去年同期，新增货值集中度有一定程度的下降，尤图：2024年5月末百强房企新增货值集中度及同比结合拿地金额的分布看，央国企虽然数量不多但金额占比达48%，土地市场中的核图：2024年1-5月新增拿地金额TOP100企业分布房企投资额同比下降36%，仅有7家房企拿地金额超过百亿，较同期减表：2024年1-5月拿地金额TOP10企业投资表现（单位：亿元）132345678————9不过，在整体低迷的大背景之下，部分城市土拍热度相对段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提总结总结展总结与展望肆：城市篇总结与展望2024年二季度，整体楼市延续弱修复行情，供求环比持增，同比延续降势：一方面房企推盘积极性略有回升，二季度供应量较一季度环比增11%，不过累计同比仍降3成，尤其是二线城市跌幅显著，供给越是更为显著；另一方面，得益于从中央到地方新政利好落地+房企年中冲刺，二季度成交稳步复苏，一线韧性好于二三线，6月成交止跌企稳。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。预判三季度，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，预期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄甚至可能回正。热点城市个数和热点项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势：核心一二线城市迎来明显增长，三四线城市成交规模将延续筑底行情；二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。1、新增供应：Q2环比增35%但上半年同环比仍降超3成，二线供给约束更显著2024年二季度全国商品住宅供应较一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累计同比降幅仍在3成以上，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，4-5月115个重点城市新增供应3240万平方米，较一季度月均增长14%，较去年下半年月均下降27%，前5月累计同比降幅达到30%。根据30城环比数据预估百城6月数据，6月供应预期达到1502万平方米，而二季度预期环比上升11%，同比下降37%，较去年下半年季均下降28%，从上半年累计数据来看，同环比降幅均在3成以上，供给延续缩量走势。图：2021年以来115个典型城市新建商品住宅月度供应情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统分能级来看，一二线城市二季度供应量略好于一季度，4-5月月均值较一季度增幅分别达9%和36%，而85个三四线城市因成交低迷，“以销定产”模式下房企推盘积极性一般，4-5月月均值较一季度微降4%。从前5月累计同比来看，二线缩量最为显著，降幅达35%。表：2024年4-5月全国各能级商品住宅供应面积情况（单位：万平方米）前5月数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统结合重点30城6月预估数据不难看出，6月年中冲刺，房企推盘积极性稳中有增，带动30城二季度供应量环比持增35%，不过同比仍降32%，较去年下半年季均下降19%，上半年累计同比降幅为33%，整体供应仍处阶段性低位。分能级来看，二三线环比增幅显著高于一线，不过基于同比和累计同比降幅，整体缩量程度仍大于一线，供给约束愈发明显。多数城市二季度延续环比持增，同比持降态势。长沙、宁波、无锡等显著放量，二季度环比翻番，少数城市诸如北京、南宁、嘉兴、徐州、珠海等二季度供应量不及一季度，或因供应节奏或因低迷市场行情，房企推盘积极性明显放缓。表：2024年二季度30个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、新房成交：Q2环增27%且月度同比降幅持续收窄，厦宁合青等增幅超50%2024年二季度楼市成交延续弱复苏，因4月末以来从中央到地方密集利好政策叠加，尤其是核心一二线诸如北京、上海、广州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松绑，刺激一波存量需求提前释放，4-5月115个重点城市商品住宅成交面积3789万平方米，较一季度月均增长10%，同比降幅为36%，前5月累计同比降幅收窄至42%。根据30城环比数据预估百城6月数据，6月成交预期达到2023万平方米，而二季度预期环比上升13%，同比下降33%，较去年下半年季均下降12%，从上半年累计数据来看，同环比降幅分别为40%和17%，整体跌幅有所放缓，延续弱复苏走势。图：2021年以来115个典型城市新建商品住宅月度成交情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统分能级看，成交表现与供应表现相似，仅三四线4-5月成交不及一季度，环比微降2%，核心一二线成交热情稳步回升，增幅均在2成以上。从累计同比来看，一线跌幅不及二三线，整体市场虽有小幅降温迹象，但目前仍处相对高位。表：2024年4-5月全国各能级商品住宅成交面积情况（单位：万平方米、%）前5月数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6月虽有4-5月前期利好新政加持和房企业绩冲刺，但成交复苏情况不及预期。典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖，30个监测城市成交规模为1157万平方米，环比微增2%，同比下降26%。二季度环比上升27%，同比下降34%，上半年累计同比下降41%。分能级来看，一线和二三线二季度环比增幅均为27%，不过一线同比和累计同比跌幅略小于二三线，在市场下行周期下韧性较强。4月末以来，北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期存量客户入市，6月单月成交环比上升17%，市场得以止跌企稳。二线城市中，短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市，二季度成交面积均超过200万平方米，且累计同比降幅仍在3成以内。当前热点城市个数减少，跌幅较为显著的主要集中在两类城市：一是武汉、长沙、南京、苏州、合肥等城市基本面尚佳，需求面临阶段性瓶颈，目前仍处于调整期的核心一二线城市；二是南宁、惠州等前期投资投机过度，购买力有待修复的弱二三线城市。表：2024年二季度30个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统值得关注的是，4月末至今，中央到地方利好政策不断，尤其是5月中旬，降首付、取消利率下限、降公积金利率等“三箭齐发”，现行房贷政策已经比2016年更宽松。目前从微观项目层面来看，核心一二线城市新房来访、认购均有不同程度的回升，可以将重点城市分为以下几类：一是核心一二线诸如上海、深圳、杭州等，短期降首付、降利率叠加“四限”松绑，新房和二手房成交活跃度显著提升。二是多数二线城市诸如合肥、武汉、南京、郑州等总体延续弱复苏走势，新房项目来访、认购短期回升后再度下行，不过当前表现仍略好于4月低点。三是个别二线城市诸如武汉、重庆、长春、福州、南宁等，市场暂无明显起色。微观项目层面来看，因各城市房企推盘延续“减量提质”策略，加之越来越多的项目借助政策东风，积极自救，特价房+强渠道或成“标配”，因而整体去化率延续低位回升态势，二季度27个重点城市平均去化率为26%，较一季度24%微增2pcts。当前热销盘更多是复合优势、高性价比（产品力强+价格优势）项目方能实现热销。细分来看，主要有以下几类共性特征：一是区域板块内供应稀缺，一般是处于城市核心改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。二是性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。三是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。四是开发商具备央国企背景、或是地方龙头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。表：2024年5月重点城市热销项目解析（单位：套）邦泰·臻境万科·公园城市数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、二手成交：Q2先降后升总量环增35%、同比正增3%，深杭增幅居前2024年二季度，二手房成交整体维持高位运行，18个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2433万平方米，环比增长35%，同比增长3%，较去年下半年季均增长23%。上半年二手房累计成交4231万平方米，累计同比下降8%，较去年下半年增长7%。按月来看，4-6月二手房成交先降后升。4月，二手房市场延续小阳春行情，成交规模攀升至年内高位，总成交面积达到842万平方米，环比增长14%，同比去年的高基数也仅微跌5%。5月，二手房成交略显乏力，成交环比回落8%至778万平方米。6月，在517新政等刺激下，二手房市场率先启动，住房消费需求集中释放，带动成交规模回升至813万平方米，同比由负转正，增幅多大20%。图：2021年1月-2024年6月18个重点城市二手房成交面积（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从城市维度来看，深圳、杭州保持领涨地位，两城均在二季度大幅松绑了限购和限贷政策，释放了一波被政策压制的潜在需求持续，二手房市场反响较为强烈，二季度成交环比分别增长40%、75%，同比增幅均在5成以上，领涨各重点城市。与之形成对比的是，东莞二手房成交未见明显起色，二季度和上半年成交累计同比均负增32%。对比新房市场，二手房成交更具韧性，市场份额持续回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手总成交规模的比重跃升至70%以上，南京、合肥等二手房市场份额较2023年增长约20个百分点。表：2024年二季度及上半年18个重点城市二手房成交面积（单位：万平方米）-958数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4、房价：一二手均持跌且跌幅走扩，沪泉等供给结构变化推升新房均价正增从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2024年上半年新房和二手房同比持降且二者降幅有走阔态势，从环比来看，1-3跌幅有收窄趋势，不过4-5月环比跌幅再度走扩，房价下跌城市数量再度增加。同比来看，新房和二手房同比持降，新房整体降幅由4月末的2.96%增至5月末的4.3%，二手房降幅由4月末的6.79%增至5月末7.49%，从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有走阔态势，二手房跌幅显著超新房。事实上，二手房价格同比下降城市数量较多已达峰值，截止2024年5月，全部70个城市均呈现下跌态势，而新房销售价格同比下降城市数量为67个。图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数同比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局环比来看，1-3月70城二手房、新房的房价指数环比跌幅有收窄态势，不过4-5月环比跌幅再度走扩，房价下跌城市数量再度增加，5月70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格环比下降，70个城市二手住宅销售价格环比下降。图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数环比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍遥遥领先，上海、泉州等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。从绝对量来看，一线及东部城市房价仍遥遥领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过受市场降温影响，深圳房价同比回调1%，北京叠加结构性因素影响，同比降幅多大14%，厦门、广州、东莞、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/平方米区间内，三亚、南京、苏州跻身TOP10，房价在2.5万元/平方米以上，和一季度相比，绍兴跌出TOP10序列，三亚补位。变动情况来看，涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响，涨幅排名前三位的城市分别是泉州、上海、吉林，主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化，典型如上海，前5月单价6万元/平方米以下房源供应套数同比减少28%，单价10万元/平方米以上产品供应增长5%。除此之外，西安、长沙等市场表现相对平稳的城市房价仍有一定涨幅。与此同时，厦门、三亚、南京、北京等受到供给约束，叠加市场下行因素影响，房价有所走低，房价跌幅在10%以上，厦门前5月成交均价回调16%，领跌重点城市。表：2024年1-5月120个典型城市商品住宅成交均价和价格涨/降幅TOP10（单位：元/平方米）123456789数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系5、新房库存：百城取证未售面积逐月下行至5.04亿，但消化周期增至27个月新高2024年上半年，狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年5月末百城商品住宅库存量达到了50422万平方米，同环比均降1%。图：100个不同能级城市狭义库存月度变化情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统我们以成交12个月均值测算百城去化周期，因去年一季度为成交高点，而后转淡，因而虽然狭义库存走低，凡是整体去化周期仍延续稳步攀升态势，至5月末达26.5个月，环比增2%，同比上涨45%。不同能级城市皆呈现同环比齐增态势，一二线攀升至21-23个月，三四线去化周期已达36个月，去化风险显现。图：100个不同能级城市狭义库存消化周期月度变化情况（单位：月）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为12.9个月，目前因前期优质供应已消耗殆尽，加之改善客群阶段性疲软，整体去化周期同比去年依旧翻番。北京、广州、深圳5月末去化周期均在25个月以上，不过因二季度利好新政加持，整体新房来访、认购也出现小幅回升，预期随着新房成交逐步修复，整体库存风险仍处于可控范围内。二线城市中，仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月，与之相对应的是，杭州、合肥等消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过40%的城市主要分为以下两类：一类为杭州、宁波、苏州等短期市场转冷城市，还有一类为济南、南宁、昆明、南昌等弱二线城市。青岛、兰州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。三四线城市整体库存形势较为严峻，四成以上城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、汕头、芜湖、昆山等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。图：2024年5月末50个典型城市新建商品住宅消化周期变化走势（单位：月）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6、供应：三季度规模仍将萎缩，以销定产下核心一二线仍是推盘重点因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，事实上，二季度因房企供给节奏原因，已经迎来一波小幅放量，年初我们依据去年全国300城涉宅用地成交节奏，拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测，第三季度供给量或将迎来再度回落。各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都、西安等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。尤其是核心一二线豪宅市场，以上海为例，2024年旧改豪宅供应预期井喷。据不完全统计，2024年下半年上海城更类豪宅预期供应达31个约189万平。与之形成鲜明对比的当属内陆弱三四线城市，新房供应跌无可跌，延续低位徘徊，以去库