罗兰贝格-安邦物流战略规划项目报告-20140909

交付文件（讨论版）上海，2014年9月9日安邦战略规划项目Thisdocumentshallbetreatedasconfidential.Ithasbeencompiledfortheexclusive,internalusebyourclientandisnotcompletewithouttheunderlyingdetailanalysesandtheoralpresentation.Itmaynotbepassedonand/ormaynotbemadeavailabletothirdpartieswithoutpriorwrittenconsentfromRolandBergerStrategyConsultants.RBSCdoesnotassumeanyresponsibilityforthecompletenessandaccuracyofthestatementsmadeinthisdocument.©RolandBergerStrategyConsultantsA. 安邦的愿景、定位及目标 3B. 安邦的业务战略 24B1. 汽车贸易板块发展战略 27B2. 供应链金融板块发展战略 35B3. 整车物流板块发展战略 50B4. 物流地产板块发展战略 61B5. 三方物流板块发展战略 84C. 组织管控建议 94A. 安邦的愿景、定位及目标安邦作为中远集团与中汽集团在物流领域战略合作的试验区，在汽车物流的业务基础上，肩负着探索进一步深入合作的重任安邦物流成立背景及使命安邦物流使命强强联手汽车物流安邦物流负责中远及远程（华北）汽车物流业务运营，为两大集团汽车相关业务提供保障协力探索多元业务充分借力双方股东资源，积极主动创造双方业务协同机会，探索业务多元化发展，实现价值创造最大化搭建潜在合作平台为未来两大集团物流相关合作深入开展搭建平台和载体背景及使命资料来源：内部访谈；罗兰贝格安邦物流未来的发展方向及定位应基于远程物流战略方向、中远集团期望以及安邦自身可利用的资源和能力三大方面综合考虑312安邦可利用

资源及能力远程物流

期望中远集团

期望1远程物流期望“新远程”愿景是打造成以互联网思维为指引，具备全球服务能力的，整合物流、信息、金融等功能的综合供应链解决方案提供商未来将着力打造汽车物流、三方物流、平台物流和衍生业务四大板块八大业务2中远集团期望利用股东双方资源与能力优势，在整合双方汽车物流的基础上，实现业务横向或价值链纵向的拓展延伸，达到净资产回报不低于15%，并争取最终实现上市的目标3安邦可利用资源及能力通过对对中远集团、中远远华物流、中汽集团、远程物流和自身的资源与能力的梳理，确定整车物流、部分第三方物流业务资源、供应链金融服务和仓储资源可供安邦未来发展进行重点挖掘利用发展方向安邦物流未来发展方向考虑要素远程和中远都期望合资公司充分利用股东双方资源优势，在整合汽车物流的基础上实现业务拓展延伸，实现较高投资回报(1/2)1远程物流期望资料来源：内部访谈；罗兰贝格远程物流对安邦的期望汽车物流业务期望新业务期望将远程物流华北区域整车物流业务交由合资公司运营同时利用中远在国内整车进口名列前茅的业务基础，和陆友、华伦威尔逊、日邮等优良的合作关系，帮助拓展进口车、二手车等整车物流业务，巩固远程物流在汽车物流领域的国内领先地位结合中远集团及中远物流在工业品、零售等领域的业务资源，从汽车物流向包括合同物流和国际货代业务在内的三方物流领域渗透在汽车服务一体化的趋势下，将汽车物流服务向贸易和金融服务领域延伸结合远程物流的物流能力及中远集团的金融服务能力，协力发展供应链金融业务对安邦整体要求从汽车物流领域合作向三方物流、供应链金融和贸易等业务方向渗透成为互联网思维下新业务模式和跨界竞争的企业典范远程和中远都期望合资公司充分利用股东双方资源优势，在整合汽车物流的基础上实现业务拓展延伸，实现较高投资回报(2/2)2中远集团期望资料来源：内部访谈；罗兰贝格中远集团对安邦的期望汽车物流业务期望新业务期望将中远远华原有整车物流业务交由合资公司运营利用中汽的背景和整车物流业务资源，以及远程物流在整车物流领域的领先能力与之进行业务深入整合，实现市场占有率与运营能力的全面提升沿汽车服务一体化横向发展，或沿物流价值链整合纵向发展寻机跨界进行创新，实现多元化发展对安邦的发展并没有严格的限制，冷链、供应链金融、跨行业发展等都是值得去尝试的机会与方向对安邦整体要求“使合资公司能成为与股东方有所区别，又能出彩的结果”“不应低于中远母公司的考核指标，即净资产回报率不低于15%”“最终实现上市目标”安邦的业务发展还需要对中远集团、中远远华物流、中汽集团、远程物流和自身的资源与能力进行有效梳理(1/2)3可利用能力中远银行构建了供应链金融业务的“三大平台”：物流融资平台、同业合作平台和政府支持平台，提供应收账款增值链、预付账款增值链、物流服务增值链和电子服务增值链服务，服务于汽车、钢铁、家电、电信及石化金融网络业务等诸多行业汽车及能源业务运作能力物流金融服务能力物流管理能力中远集团中远远华物流可利用资源国内名列前茅的整车进口业务，与陆友、WWL、日邮等均有良好合作持有大昌行55.7%权益，业务范围包括分销汽车及其相关业务、分销食品与消费品以及物流业务中远集团旗下拥有的制造业包括重型机械(中远重工机械股份有限公司)、汽车零部件(中远戴卡股份)等中远泰富特钢是我国最大的特钢生产商，在湖北黄石和江苏江阴设有工厂中澳铁矿项目为世界最大的磁铁矿项目，位于澳大利亚西部，产品供应国内钢铁企业拥有国内电厂运营和煤矿开采业务拥有出版业务，并在全国10个主要城市机场拥有近百家书店拥有于7-11配送、农产品交易平台、冷链、工程、能源等物流业务资源同时，拥有物流供应链金融相关业务安邦可利用资源及能力安邦可利用资源与能力梳理资料来源：内部访谈，案头研究；罗兰贝格安邦的业务发展需要对中远集团、中远远华物流、中汽集团、远程物流和自身的资源与能力进行有效梳理(2/2)3安邦可利用资源及能力安邦可利用资源与能力梳理可利用能力集团金融板块为经销商及汽车消费终端客户提供融资服务，并为中汽集团成员企业提供资金存贷、结算、票据、外汇及各类代理服务一定的供应链金融服务能力先行的平行进口车贸易能力中汽集团安邦物流可利用资源国内领先的整车制造厂商：2013年510万整车产量布局广泛的零部件制造业务中汽进出口业务有限公司拥有整车、零部件和钢材进出口与贸易业务天津临港500亩土地资源远程物流国内领先的整车物流运营与管理能力较为完整的IT信息系统，包括TMS、WMS等业务操作系统，辅助管理系统，测量与分析系统，可视化管理系统和数据交换平台等国内领先的整车物流业务资源：2013年运送整车逾700万辆覆盖公路、水路、铁路的多式运输方式：可控运力15000辆，运营路线覆盖全国，其中自有公路运力3000余辆，加盟公路运力12000辆；车皮348节，18个铁路站台；5艘长江滚装船，10艘沿海汽车滚装船，10个滚装码头广泛的仓储资源：整车仓库27个，总面积470万平方米与CEVA合资的汽车零部件公司拥有全国零部件物流网络资料来源：内部访谈，案头研究；罗兰贝格基于前述资源与能力梳理，罗兰贝格认为整车物流及三方物流业务资源、供应链金融服务和仓储资源可供安邦未来重点挖掘利用安邦重点可利用资源评价支撑度评价分析整车物流业务资源拥有远程华北区域和中远物流股东双方在国内绝对领先的整车物流业务，以及中远较好的进口车业务资源，有效支撑安邦未来汽车物流业务发展三方物流业务资源利用中远在冷链、能源等领域的业务资源，适当发展第三方合同物流业务供应链金融服务能力远程未来在主营业务与平台业务上存在对供应链需求大量的业务需求，中远集团旗下拥有银行、信托、保险等一系列完整的金融服务能力，通过双方在业务层面的有效合作可以实现资源、能力整合的价值最大化仓储资源利用安邦已有土地资源，配合整车物流主业仓储需求，打造远程全国O2O平台线下端的物流园，提供交易、增值服务的线下实体平台，实现资源的高效价值利用3安邦可利用资源及能力安邦的愿景是“以整车物流为起点，以多元发展为纲领，以资源整合为手段，打造国内跨界创新的贸易及供应链金融企业典范”以整车物流为起点，以多元发展为纲领，以资源整合为手段，

打造国内跨界创新的贸易及供应链金融企业典范愿景定位愿景及定位安邦愿景及定位以整车物流为起点……以多元发展为纲领

，以资源整合为手段……跨界创新…典范…贸易及供应链金融企业…作为远程和中远远华两大股东方合作的起点和基础，安邦未来应进一步巩固在华北地区整车物流领军企业的地位和市场份额远程和中远远华两大股东方均有在业务多元化方向的发展诉求，安邦应积极秉承并两大股东方资源并与自身不断沉淀的资源和能力相整合，承担起探索业务多元化路线排头兵的重任结合互联网时代跨界竞争和服务一体化的趋势，安邦的多元化道路必须突破物流局限，积极探索跨界创新在汽车服务一体化的道路上，安邦最终要形成在贸易和供应链金融方面国内领先的核心能力和竞争优势，并反推带动汽车物流、三方物流、物流地产业务的共同发展安邦物流高阶发展目标与业务板块占比在愿景指引下，未来五年安邦的业务目标是通过五大业务板块协同发展实现百亿级收入规模，其中收入将主要来自汽车贸易板块目标——收入*****CAGR=+56%**********2018年安邦物流五大业务结构占比安邦物流未来5年业务发展目标[亿人民币]安邦整体收入目标测算将通过自上而下与自下而上两种方式完成基于对远程母公司贡献的角度，安邦应该以实现年收入约100亿元作为发展高阶目标基于中远母公司的要求，保持在150~200亿元规模可基本达到中远合资投资的平均水平基于国内领先供应链贸易企业的对标，并考虑其业务和区域覆盖，2018年的收入目标定在100~200亿元规模为宜综上，安邦2018年的收入规模可以设定在100~150亿元自上而下自下而上安邦收入测算ABSubtitle资料来源：罗兰贝格分析安邦物流未来由五大业务板块构成整车物流：业务量乘以单车收入平均水平三方物流：实现占公司整体收入5%的目标供应链金融：服务安邦汽车贸易业务的客户进行收费物流地产：开发标准仓库、立体停车库和工业地产，收取租金汽车贸易：主营平行进口车业务，按业务量乘以单车平均价格进行测算收入规模支持——收入目标测算方法安邦业务目标测算方法基于对远程的贡献、中远的要求和领先贸易供应链企业对标等多重角度，安邦未来五年发展的收入目标可设定在100~150亿元区间对远程母公司贡献未来3-5年，远程将建设成为年收入达千亿级别的综合供应链服务提供商安邦作为远程合资子公司，负责其整车物流十大分区之一的华北区业务，同时肩负积极探索新业务拓展的使命，应实现相对远程母公司10%左右的收入规模，即未来五年，安邦应该以实现年收入约100亿元作为发展高阶目标基于中远母公司要求对标领先贸易供应链企业规模考虑安邦供应链和贸易业务的区域（以华北为主）与业务（以平行进口车为主）覆盖，安邦2018年的收入目标可以定在100~200亿元规模自上而下方式测算**国内领先供应链贸易企业收入[2013年，亿元]资料来源：公司年报；罗兰贝格中远二级子公司名称中远股份主营业务收入[亿元]大昌行集团55.6%汽车贸易

334.5中远地产88.4%房地产开发

384.1中远证券20.9%证券金融

161.0信诚人寿50.0%人寿保险

51.9中远重工71.0%机械制造

50.8中远国际电讯41.4%电讯服务

47.5中远二级子公司由于涉足行业不同，收入规模差异较大，因此对于安邦而言，保持在150~200亿元规模可基本达到中远合资投资的

平均水平支持——收入目标测算方法——自上而下安邦自下而上的测算主要基于五大业务板块展开，并根据各业务的主要收费模式和使命目标进行测算自下而上测算与关键假设三方物流供应链金融汽车贸易物流地产安邦联合物流收入整车物流整车物流业务量单车物流业务平均收入三方物流业务板块贡献度实际出租率单位面积收入平行进口车贸易业务量平行进口车平均单价主要服务于汽车贸易各地产业态面积内贸：2014年安邦预计运输全国整车产量的1.9%，未来五年维持不变进口：14年完成天津港进口车业务10%，未来逐步提升到18年的20%出口：保持天津港出口车业务量的10%对标远程与长久物流，单车运输和仓储平均收费为1400~1700元，因此2014年安邦取均值1500元，未来考虑油费和人工上涨每年提升2%考虑安邦物流三方物流业务现在基本处于空白，因此设定其未来五年的业务目标为占公司总收入的5%进行计算国内供应链金融行业平均费率年化为12%左右，考虑安邦处于业务开拓期，因此设定在5%~10%区间；业务渗透率由10%逐年提升至30%基于安邦500亩总土地，对标行业标准，假设建设8万平标准仓库，2万平5层立体停车库工10万平米，以及10万平工业地产对标国内物流地产建设周期1年左右，因此2015年开始营业，设定出租率为50%，未来逐年提升至2018年的90%对标目前国内工业地产租金，标准仓库每天每平1元，立体车库近似按每天每平0.6元，工业地产每天每平2元，且未来每年都提升5%天津港未来平行进口车将占全国业务的一半，但是考虑中进汽贸和开利星空等行业领军企业，未来五年设定安邦业务占天津港的10%对标中进汽贸等进口车龙头企业，考虑平行进口车的价格优势，因此假定2014年均价为50万元每辆，未来随着整体业务的扩张与竞争的加剧，逐步下降到45万元每辆资料来源：公司年报，专家访谈；罗兰贝格支持——收入目标测算方法——自下而上安邦经营利润水平测算同时，基于行业盈利水平估算，未来五年安邦利润目标是实现毛利润6亿元，其中主要利润贡献来自供应链金融和汽车贸易目标——利润CAGR=+69%***************安邦毛利润预测及公司整体毛利率[亿人民币，%]2018年安邦五大业务毛利润占比毛利测算依据业务板块行业毛利率供应链金融80%~85%汽车贸易1%~2%整车物流10%~15%物流地产80%~85%三方物流4%~6%4.2%4.4%5.3%4.4%4.7%资料来源：公司年报，行业专家访谈；罗兰贝格B. 安邦的业务战略在愿景和目标的指引下，安邦未来应以贸易和供应链金融为核心，驱动整车物流、三方物流和物流地产共同发展整体业务战略汽车贸易供应链

金融供应链

金融整车

物流物流

地产三方

物流汽车贸易业务发展优先度安邦双核心业务之一，安邦未来收入及利润的主要来源及五大业务协同发展的驱动力安邦双核心业务之一，安邦未来利润的最主要来源及五大业务协同发展的驱动力供应链金融安邦的起点和基础业务，远程和中远远华汽车物流的重要组成部分整车

物流物流

地产三方

物流港口资源延伸业务，安邦补充利润源，远程O2O物流平台的线下实体物流延伸业务，远程三方物流业务重点业务拓展和新业务布局的先锋根据各细分市场的发展阶段和安邦的业务开展情况，安邦的业务战略侧重点可以分为三种类型安邦业务战略分类框架市场发展阶段321安邦业务开展已有新开展新兴成熟整车物流三方物流物流地产汽车贸易供应链金融安邦业务分类与侧重根据各细分市场发展阶段分为新兴市场和成熟市场根据目前安邦业务开展情况将业务分为安邦的新开展业务和已有业务对不同类型的业务，业务战略制定侧重点如下：1新兴市场、新型业务业务选择、商业模式、主要成功要素2成熟市场、新型业务市场扫描、竞争格局、进入策略3成熟市场、已有业务市场分析、业务策略安邦业务战略分类具体业务战略B1. 汽车贸易板块发展战略结合政策机遇、天津独特的优势以及安邦的能力现状，平行进口车可作为安邦重点拓展的特色贸易业务132天时人和地利安邦平行进口车业务1天时——政策开放的机遇政策开放将带来平行进口车业务量的高速增长2地利——天津独特的优势天津是我国重要的汽车进口口岸，平行进口业务更在全国遥遥领先3人和——双方股东的能力安邦的双方股东中远和中汽在进口车业务领域均积攒了客观的经验和能力，可为安邦提供有力支持安邦开展平行进口车业务的有利条件业务选择未来受政策放开的刺激，平行进口车在进口车中所占比重越来越大，将成为中国进口车增长的新引擎1国家工商行政管理总局发布《工商总局关于停止实施汽车总经销商和汽车品牌授权经销商备案工作的公告》（以下简称“《公告》”），决定自2014年10月1日起，停止实施汽车总经销商和汽车品牌授权经销商备案工作截至2014年8月22日，国家质检总局计划将非中规进口车(非授权渠道进口车)纳入《家用汽车产品修理、更换、退货责任规定》政策变化相关影响***

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(*)**以往价格优势明显、但处于“灰色地带”的平行进口车将完全合法化进口车总经销商在价格和渠道商的垄断地位被打破，经销商可以自主寻找货源并销售授权经销备案制度取消，经销商可以销售任何品牌、型号的汽车，自主权增大广为诟病的平行进口车售后服务将会改善，解决消费者后顾之忧诸多利好因素，将促使经销商产品组合向平行进口车倾斜，刺激平行进口车市场加速发展，打破现有进口车销售格局资料来源：国家工商行政管理总局，国家质检总局，中国汽车工业协会，海关统计数据；罗兰贝格中国进口车构成预测[万辆,%]平行进口车政策利好CAGR36%2%天时——政策开放的机遇天津是我国最重要的进口汽车口岸，且平行进口车业务占全国85%，具有良好的平行进口车贸易基础**

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(*)*2全国进口车通关口岸分布[2013,万辆,%]全国平行进口车通关口岸分布[2013,万辆,%]天津港是我国汽车进口第一大港口，进口量占全国四成，汽车贸易的地理条件优越100%=119万辆100%=9万辆在平行进口车细分领域，天津港处于绝对主导地位，进口量占全国85%，业务基础极佳资料来源:中国汽车工业协会，海关统计数据；罗兰贝格天津的平行进口车业务基础地利——天津独特的优势安邦的双方股东在进口车业务领域都具有相当的资源和能力，可以提供大量支持3安邦平行进口车业务远程进口车资源和能力资源由于对进口车业务尤其是平行进口车业务前景看好，远程对于安邦平行进口车贸易业务持支持态度能力在汽车服务一体化的趋势下，远程及安邦强大的汽车物流解决方案能力对安邦发展平行进口车贸易起到了保障及带动作用中远远华进口车资源和能力资源中远集团旗下有多个从事汽车进口的主体，如中远汽车、中远港通等能力依托整个中远集团贸易服务板块强大的海外业务资源、贸易能力中远进口车业务处于国内领先地位安邦双方股东资源及能力支持人和——双方股东的资源及能力支持资料来源:中远集团官网，中汽进出口公司官网；罗兰贝格国内领先的平行进口车贸易企业必须在货源掌控、资金实力、物流能力、通关能力、分销体系和售后服务方面具备较强能力货源掌控资金实力通关能力分销体系售后服务开利星空配备专门的海外采购团队从海外直采，从源头控制货源依托港资的天津滨海世盛集团，专门从事汽车贸易经销，资金实力雄厚配备有专门团队负责车辆保关、商检等手续办理，经验丰富全国建立60家城市旗舰店，未来计划建设覆盖全国的销售专营店下设售后备件部门在给予各地经销商全方位支持的同时还肩负售后技术支持、备件供应职责平行进口车企业的关键成功要素——以开利星空为例**

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(*)2013年中国平行进口车市场份额[单位：万辆]资料来源:开利星空官网；罗兰贝格关键成功要素物流能力有长期稳定的物流合作伙伴，为车辆进口提供有力保障以安邦目前的资源和实力，若想开展大规模平行进口车业务，需要重点加强通关及车辆分销能力安邦的双方股东中远有丰富的进口车贸易经验，可充分利用以提供海外货源掌控的支持以目前业务规模来看，资金较为充裕，未来大量开展平行进口车业务可能需要母公司信用背书目前通过第三方公司报关，如果未来规模扩大后可能成为安邦业务发展瓶颈可借助中远的经销商资源，但仍缺少可掌控的销售渠道在上海自贸区试点方案落地后，天津出台同样的方案可以期待，售后问题有望得到妥善解决关键成功要素安邦的能力现状能力成熟度评估安邦的关键能力审计资料来源:安邦内部访谈，远程物流内部访谈；罗兰贝格能力审计货源掌控资金实力通关能力分销体系售后服务物流能力远程在汽车物流方面的经验，以及未来三方物流能力为安邦国际段和国内段汽车物流均提供充分保障天津正申请平行进口车试点，预计将建立如上海自贸区一般的政策体系，覆盖平行进口车的售前、售后体系和服务管理上海自贸区进出口交易中心平行进口车相关政策介绍经销商管理售后保障体系消费者权益零部件供应自贸区综合服务管理售前售后服务标准化广泛布点销售信息统一资金义务连通区内销售发放统一保修卡，追踪产品质量信息，统一服务标准等利用现有中汽网点，投资新建网点，积极拓展社会网点经销商和交易中心共同出资设立“先行赔偿”的索赔基金，保证服务质量交易中心自行在全球集中采购进口车零配件，同时建立区内外合作渠道进口机电办证海关通关允许有国外汽车采购渠道和进口车销售渠道的企业进入建立各经销商的终端客户档案，记录销售全程，并进行信誉评估交易中心在金融、保险、技术培训方面予以支持开放准入统一管理多元支持索赔基金$零部件渠道进口车许可证办理车辆购置税咨询车辆保险其他公共服务车辆检测检验检疫资料来源：《上海国际贸易中心建设2014-2015年重点工作安排》，案头研究；罗兰贝格支持B2. 供应链金融板块发展战略安邦以物流监管服务作为切入点，而后重点发展以平台交易数据为基础的信息服务，最终实现物流、金融的一体化融合物流监管信息服务一体化融合业务模式：为银行提供抵押物的物流监管服务核心要求：有仓储资源及抵押物监管能力安邦优势：自有仓储资源，主机厂合作关系，汽车运输能力安邦供应链金融发展战略业务模式：为银行提供交易数据，合作开展授信业务核心要求：大量中小企业历史交易数据安邦优势：远程物流平台可向安邦开放交易数据业务模式：利用自有资金或募集资金直接向供应链企业提供金融服务核心要求：风险控制能力，融资能力安邦优势：与金融机构有较好的合作关系能力匹配度盈利水平发展空间能力匹配度盈利水平发展空间能力匹配度盈利水平发展空间业务选择中储发展依托自身仓储物流网络、客户及品牌优势，发展以物流监管为核心的供应链金融服务中储发展物流监管案例从成功要素来看，安邦同样也具备优越的发展物流监管的客观条件但同时也应注意，这一业务以银行为主导，业务空间较小（2012年中储物流监管收入仅2.8亿元）物流监管模式发展成功要素中储发展银行客户货物存入仓库1标准仓单质押仓单确认及价值评估2发放融资3归还（部分）贷款4解押确认5货物出库6物流资金流信息流中储发展收入主要来自两个方面：为银行提供货物价值评估及监管的服务费用和为客户提供物流服务费用在仓单质押基础上又发展出保兑仓、提单等模式覆盖全国仓储物流网络中储物流拥有国内最大的仓储物流网络，包括40多家直属仓库和1300万平方米仓储用地，2000多辆货车，为客户异地质押、运输等提供便利庞大的客户群中储本来有庞大的仓储客户群，同时布局全国的23个现货市场年交易额达700多亿元，都是质押监管业务的潜在客户品牌商誉质押监管需要物流企业保持中立客观的立场，中储公司具有良好的品牌形象和信誉资料来源:公司年报，公开资料，罗兰贝格业务选择——物流监管一达通通过自有外贸平台上的交易数据，帮助金融机构为中小外贸企业提供多种供应链金融服务一达通供应链金融案例一达通商业模式一达通业务发展历程一达通外贸综合平台免费基础服务：绑定客户增值服务：利润来源通关：以一达通名义完成海关申报，并快速通关外汇：出口收汇国际结算业务退税：以一达通名义代办理退税物流服务：海运服务、国际快递、中俄通、中港运输金融服务：网商贷、应收质押、外汇保值、信用证融资以免费基础服务绑定用户，并累积大量用户交易数据基于用户数据分析，与金融机构合作提供多种金融增值服务，实现盈利20012009201120122013一达通成立被阿里巴巴集团收购，业务功能整合进“WorkatAlibaba”外贸平台服务客户突破10000家，平台进出口交易额超过120亿元，全国贸易百强排名第九，利润约1亿元服务客户突破14000家，平台进出口交易额超过240亿元，融资总额超过60亿元，全国贸易百强排名第五资料来源:公司报告，公开信息，罗兰贝格推出国内首个进出口服务B2B平台业务选择——信息服务UPS通过自建与收购方式精耕发展物流金融服务，最终形成四大金融服务体系组成的一体化物流金融能力资料来源:公司年报，专家访谈，罗兰贝格UPS金融发展历程与产品服务体系1995年UPS成立物流公司UPS资本公司(UPScapital)成立，开始提供金融服务，为客户处理资金流动与管理，包括资金信用的提供、小规模信贷与新兴市场商业贷款等1998年为壮大UPS资本公司实力并稳步引入金融物流模式，UPS并购了美国第一银行(FIB)，并将其整合进UPS资本公司以此为基础开始提供“IRS”服务，即包括以存货、国际应收账款为抵押的贸易融资等业务2001年UPS成立UPS供应链解决方案公司，将UPS业务扩展到以物流、金融、供应链咨询为核心的全方位第四方物流管理2002年UPS对原美国第一银行进行业务重组，专门为中小企业提供信贷、贸易和金融解决方案2003年COD货到付款服务基于资产实物的贷款设备租赁UPS资本Visa白金商务卡商人服务计划货物保险货到付款安全服务信贷保险弹性包裹保险应收账款管理服务出口运作资本出口信贷代理金融商务信用证SBA专业贷款特许权融资商务购置商业建设贷款商业抵押贷款商业期贷款加强现金流管理贸易风险国际贸易小额商业信贷UPS资本公司业务选择——一体化融合利用中间物流方特性，UPS开发并提供了资金垫付、循环授信等金融服务，有效地服务上下游企业的同时实现了金融服务收入资料来源：公司年报，专家访谈；罗兰贝格UPS资本典型的金融服务模式现金流增值服务：以服务沃尔玛为例垫资服务货物流资金流数以万计的中小供应商a提前支付货款bUPS银行结算c循环授信aUPS在两周内将货款打给出口商，前提条件是揽下数以万计中小供应商的出口清关、货运等业务，从而得到一批可观的手续费与稳定的货量bUPS资本利用其自有银行与沃尔玛进行一对一结算，取回提前支付给供应商的货款cUPS资本为中小出口商提供为期五年的循环信用额度，并确保该公司规避客户赖账的风险a预付一半货款b全款交付c延迟交付剩余一半货款发货人提货人aUPS代替提货人预付一半货款b提货人取货时交付UPS全款cUPS在将剩余一半货款支付给发货商前，产生了一个资金运动的时间差，即沉淀期。利用这笔沉淀期的免息资金，UPS就可以将其贷款给自己的其它客户或者限于快递业务相关的主体，从而实现紧密服务于业务链的资本流动业务选择——一体化融合物流监管模式主要是物流企业受银行委托，对供应链企业的抵押物提供监管服务，并向银行收取服务费物流监管业务模式银行物流企业生产企业委托监管信息原材料/成品仓储资源仓储资源是开展物流监管业务的基础，对于货物的有效把控是质押监管的核心公司信用质押监管需要物流企业保持中立客观的立场，可以最大限度避免道德风险与银行合作关系银行是监管服务商选择的最重要决策者，与银行建立长期稳定合作关系对于开展质押监管业务有重要意义经销企业待售物品业务模式核心成功要素物流资金流信息流发放贷款归还贷款服务内容：生产/经销企业以动产向银行抵押获得贷款，物流企业受银行委托对质押物进行监管，并依据其提供的物流服务向银行收取费用贷款客户类型：向银行申请贷款以中小企业为主，集中在钢铁、汽车、家电等质押品兑现容易且流动资金压力较大的行业业务实例：包括仓单质押、动产质押监管、保兑仓等多种业务形式服务费用商业模式——物流监管主要通过向银行收取监管服务费和交易撮合中介费两种模式实现盈利，但总体盈利水平较低监管服务收入中介费用收入物流监管盈利模式收费对象盈利模式利润水平按照银行要求监管质押物品，并向银行直接收取服务费用是目前物流企业从供应链金融服务中实现收入的主要方式之一银行银行物流企业匹配银行物流监管需求与具有监管能力的物流企业，交易撮合成功后可向银行及物流企业收取中介费用由于仓储平台发展滞后，目前还没有可参考先例但整体收入水平相对较低以中储发展为例，2012年质押监管收入2.8亿元，总质押量6500万吨，对应融资金额878亿质押监管服务费大约是融资金额的0.3%资料来源:中储发展年报，案头研究，罗兰贝格商业模式——物流监管安邦以自有仓储资源切入供应链金融服务，并依托远程物流平台上社会仓储资源，成为平台型仓储监管服务提供商物流监管发展路径自有仓储监管服务平台型仓储监管服务发展重点潜在合作伙伴与银行建立长期合作伙伴关系：主动与银行合作，充分利用中远背景及仓库资源，为金融机构提供的监管服务积累供应链金融管理经验：为后续全方位供应链金融服务发展夯实基础利用远程物流平台整合第三方仓储资源：安邦借用远程物流平台的社会仓储资源，充分利用与银行良好合作关系，摆脱自身资源限制，为银行提供物流监管资源匹配服务供应链金融发展领先银行自有仓储资源银行供应链企业合作伙伴基于自有仓库监管服务金融服务仓储平台银行供应链企业合作伙伴物流服务金融服务三方仓储资源需求匹配领先仓储物流企业商业模式——物流监管信息服务模式核心是通过对物流平台用户交易数据收集分析，为银行提供授信支持信息服务业务模式银行远程物流平台数据分析支持平台数据累积交易数据沉淀优质物流交易平台可以吸引大量活跃用户，所沉淀用户交易数据是后续分析的基础大数据分析能力基于交易数据的大数据分析可以有效降低坏账风险，为银行信贷发放提供支持，是区别于其他数据服务商的核心竞争优势与银行系统紧密对接将平台数据和银行系统进行紧密对接，使得银行可以便捷的根据交易数据发放贷款业务模式核心成功要素物流资金流信息流发放贷款归还贷款服务内容：利用远程物流平台数据为银行提供用户交易数据及授信评估支持，帮助银行发放贷款，同时银行支付安邦信息服务费用贷款客户类型：以平台上有稳定交易记录的优质用户为主，包括物流服务提供商及生产、贸易企业业务实例：快钱（第三方支付公司）与李宁、联想等企业合作，整合其上下游企业交易信息，为银行提供信贷数据支持服务服务费用服务费用物流平台用户安邦供应链金融商业模式——信息服务向银行收取信息服务费是主要的收入来源，主要开支是向远程支付的物流平台数据使用费用信息服务盈利模式信息服务费收费对象盈利模式利润水平向银行收取数据支持费用为银行提供基于交易数据分析的授信支持服务，向银行收取信息服务费同时需要向远程物流平台支付数据使用费用银行快钱、汇付天下等领先第三方支付企业均与银行合作开展类似数据服务业务，毛利水平高于收单业务0.2%水平，但远低于1%商业模式——信息服务先为平台引入供应链金融服务，再建立自有数据平台为银行提供支持，最终建立起大数据分析能力信息服务发展路径利用与金融机构良好合作关系，将供应链金融服务导入远程物流平台依托远程平台数据，建立自有数据平台，并与银行系统对接，实现数据共享基于海量平台数据的企业信用分析，为银行信贷服务提供支持同时也是未来一体化服务模式重要竞争优势主要业务与能力建设发展阶段金融服务导入大数据分析支持数据共享平台商业模式——信息服务一体化融合模式核心是物流企业代替银行功能，直接向中小企业提供贷款一体化融合业务模式物流金融企业交易数据分析金融服务能力将金融服务能力内化，代替银行功能是该种模式的核心具体包括信贷服务、交易结算等功能与物流监管及信息服务模式紧密融合金融能力需要与物流服务能力、数据分析能力相结合才能最大限度发挥物流金融企业相较普通金融机构在开展供应链金融方面优势业务模式核心成功要素物流资金流信息流发放贷款归还贷款服务内容：根据质押动产价值、应收价值或平台交易数据分析，直接向中小企业提供授信服务，并向贷款企业收取利息贷款客户类型：包括符合条件的物流平台用户，以及质押品兑现容易、资金周转压力大的中小型生产及经销企业业务实例：阿里金融根据一达通积累的用户进出口数据向平台用户发放贷款待售物品生产企业经销企业中小企业原材料/成品平台用户应收质押商业模式——一体化融合盈利方面主要由利息收入和资金沉淀收入两部分组成一体化融合的盈利模式利息收入资金沉淀收入收费对象盈利模式利润水平向满足条件中小企业直接发放贷款，在收回本金同时获得一定利息收入中小企业间接收入，通过利用沉淀资金再次向中小企业放贷获得额外收入在能够取得银行牌照前提下，为中下企业提供融资服务可以带来可观的资金沉淀，这部分资金沉淀视为存款进行放贷，获得利息收入如仅有第三方支付牌照，可从备付金银行获得利息收入参考中远银行2013年数据，贷款余额与带动存款比例约为3：2假设70%存贷比，资金沉淀可带来额外47%的利息收入参考中远银行2013年净利差数据，估算利息收入所产生毛利与贷款总额比值约为2.4%若用自有资金进行放贷，参考小贷公司水平，年息约18%资料来源:中远银行年报，案头研究，罗兰贝格商业模式——信息服务安邦应充分利用股东方中远集团在金融领域的优势，积极申请相关金融资质及牌照，实现全方位金融服务一体化融合发展路径申请第三方支付牌照，为远程平台用户提供交易支付服务积累用户资金流动数据申请小额贷款资质，开始用自有资金为客户提供贷款重点加强信贷审核、风险控制能力在民营银行牌照已经开始发放的背景下（包括腾讯前海银行在内三家今年已经获批），应密切关注政策变化，择机申请银行牌照为中小企业提供全方位的金融服务，实现利润最大化主要业务与能力建设发展阶段第三方支付商业银行小额贷款商业模式——信息服务B3. 整车物流板块发展战略基于合资股东双方要求，安邦整车物流业务将聚焦于华北区域，深度整合远程华北区与中远原有整车物流资源安邦整车物流业务区域远程将华北区域整车物流业务全部装入安邦物流，包括北京、天津、河北、山西与内蒙古地区资料来源：内部访谈；罗兰贝格将原中远远华的整车物流业务整体装入安邦物流利用中远在整车进口上的业务基础，帮助合资公司开展相关运输业务安邦整车物流业务业务拓展方面：安邦未来应大力拓展华北地区的整车业务，以及中远系相关的全国业务业务运营方面：安邦应专注于华北市场的业务运营，对于全国其他地区的业务运营依托远程其他分区开展，费用按照市场价格内部结算区域策略综合比较内外贸整车物流业务，罗兰贝格认为未来业务发展应该以内贸新车整车物流为主，内贸二手车物流和进口整车物流为辅安邦整车业务未来战略选择市场规模与增长安邦业务能力综合得分内贸新车物流2013年华北区域整车制造规模达337万辆，未来五年华北地区产量增长至432万辆2013年华北区域整车销量达到225万辆，预计2018年将增至289万辆借助股东双方优势，安邦有较好的国内整车业务资源与能力进口整车物流天津港2013年整车进口47万辆，占全国39%未来五年天津港整车进口增长至75万辆中远股东方有一定的进口车业务基础，但是市场份额有限，且业务开发难度较高出口整车物流天津港2013年整车出口3.8万辆，占全国4%未来五年天津港整车出口增长至6.2万辆无较为明显的能力或资源优势细分业务策略内贸二手车物流资料来源：罗兰贝格2013年华北区二手车交易量约100万辆，占全国18%预计2020年华北区二手车交易量将超过400万辆，占全国20%以上中汽集团有一定二手车业务基础，但是市场份额有限，业务开展有一定难度华北区域是我国重要的整车生产基地，年产量占全国的15%~16%左右，并将在未来五年内继续保持该份额华北区域整车产量[万辆]***CAGR=+5%CAGR=+14%*******占全国整车产量比例15.8%15.0%15.2%15.5%16.5%16.1%15.8%15.8%15.5%14.9%资料来源：IHS；罗兰贝格支持：华北区域整车产量华北区域也是我国重要的整车销售市场，年销售量占全国的10%左右，并将在未来五年内保持相对稳定的份额支持：华北区域整车销量华北区域整车销量[万辆]CAGR=+7%CAGR=+5%**********占全国整车销量比例12.1%9.4%11.8%9.5%10.7%9.8%9.4%9.3%9.2%9.2%资料来源：IHS，搜数，案头研究；罗兰贝格华北地区是我国重要二手车交易市场，经销商业务拓展、消费者观念更新、税收限牌政策等将进一步刺激二手车市场支持：华北区域二手车交易******************华北地区二手车交易情况

[万辆]分析华北地区二手车交易约占全国总交易量的20%，仅次于华东地区，是我国第二大二手车交易市场随着二手车市场逐步规范，经销商通过二手车业务拓展业务线、增加利润，增加了二手车的渠道和供给汽车消费日渐成熟，越来越多的消费者观念改变，成为二手车的潜在客户税收政策、限牌政策也侧面刺激了二手车业务的发展CAGR

10-13CAGR

13-2014.5%24.7%20.3%9.7%资料来源：万德资讯，中国汽车流通协会；罗兰贝格天津港是我国整车进口的第一大口岸，同时得益于平行进口车业务，预计未来市场份额将保持稳定**********天津港整车进口情况[万辆]分析作为我国最早拥有整车进出口权的口岸之一，坐拥京津地区良好的进口车消费市场，天津港已成为我国最为重要的整车进口口岸，2013年和2014上半年占全国进口量的40%，且增速高于其他区域未来，得益于平行进口车业务与良好的业务基础，但同时收上海自贸区进口车政策的影响，罗兰贝格认为天津口岸的整车进口量与全国占比份额将回归至2011年水平，预计2018年占全国37%，达到62.4万辆支持：天津口岸整车进口资料来源：中国汽车工业协会，海关数据；罗兰贝格CAGR

11-13CAGR

13-1810.9%5.7%6.7%5.3%40%37%37.0%37.5%

天津口岸

占比而在整车出口方面，天津港在全国占比有限，市场份额保持在4%左右，预计未来也将保持该水平天津港整车出口情况[万辆]支持：天津口岸整车出口分析天津港整车出口业务在全国出口总量中占比有限，近年都保持在4%左右未来天津港整车出口业务增速与全国出口量基本持平，预计2018年出口整车6.2万辆资料来源：中国汽车工业协会，海关数据；罗兰贝格**************CAGR

11-13CAGR

13-1819.5%10.1%11.3%7.5%因此，安邦整车物流板块应在内贸整车物流的基础上，重点布局进口整车物流业务，兼顾少量出口业务安邦整车物流业务与客户构成安邦整车物流业务内贸整车物流业务进口整车物流业务远程物流华北整车物流业务中远远华物流原有整车业务第三方整车物流业务开拓安邦进口车陆路运输业务中远进口车陆路运输业务主要服务客户原远程整车物流华北区域业务：上海通用，上海大众，长城汽车，广汽菲亚特，郑州日产等原中远远华整车物流客户：一汽丰田、广汽丰田、东风日产、东风本田、郑州日产、奇瑞汽车等未来开发第三方整车制造企业客户：北汽现代，比亚迪，吉利汽车等中远集团旗下进口车业务服务客户，包括宝马，克莱斯勒，英菲尼迪等安邦整车进口贸易业务服务客户，包括平行进口车业务资料来源：公司资料，内部访谈；罗兰贝格出口整车物流业务少量，主要为天津港整车出口企业业务细分客群策略对于进口车业务，安邦可以整车运输为基础，延伸提供通关报关、检测、仓储等增值业务，打造进口车一站式服务能力整车进口产业链与安邦可提供服务整车进口经销商安邦整车物流板块安邦衍生业务板块海关等其他方✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓✓订单收集申请进口许可证开立信用证执行订单商检短驳入库仓储国际运输清关通关码头PDI国内分销国内运输安邦可提供业务✓✓✓服务策略进口车业务具有订单零散、单批次量小、到港不均衡与时效要求高等特点，安邦可利用临港仓储和内贸整车运输资源有效应对进口整车物流特点与安邦对策123进口车业务一般订单零散，单批次数量较小，而目的地更为分散港口到货不均衡，受船期影响，易出现峰谷波动进口车陆路运输队配送的质量要求更高，时间要求敏感，支付运价也相应更高安邦业务开展应对策略利用安邦已获取的临港400亩土地，提供进口车仓储服务，以解决进口车但订单业务量小且到货不均衡的问题同时，利用安邦在华北区域较为雄厚的内贸整车运输资源，做好进口车运输调配，以有效满足进口车经销商对运输时效的要求服务策略B4. 物流地产板块发展战略物流园区作为物流地产的主要体现方式，近年来保持了稳定高速的增长，并且在全国各地均呈现分布，未来潜力良好全国物流园区数量[个]评论CAGR=+24%***********2012年物流园区地域分布100%=754个全国物流园区市场概况资料来源：中国物流与采购联合会，中国物流学会；罗兰贝格过去6年里，得益于物流行业的发展及各地政府对物流园区的逐步重视，中国物流园区保持了24%的年均增长，以及未来仍将维持双位数字的增速从区域分布来看，除了长江中游和东南部沿海等传统发达地区，北部、西南部和黄河中游近年来展现出了较大的潜力，物流园区已在全国各地开花全国物流园区市场概况市场环境目前中国现代物流设施的供应仍然十分稀缺，随着物流体系的升级和客户需求的进步，现代物流设施市场呈现供不应求的态势评论目前中国物流仓储供给尤其是现代物流设施1)的供给不足****人均物流仓储面积比较-2012[平方米/人]现代物流设施在中国的面积比例-20122)资料来源：中国仓储协会，Transportintelligence,GLPintroduction；罗兰贝格现代物流设施供不应求中国人均物流仓储面积仅为美国的十四分之一，市场仍展现出大量未被满足的需求其中，符合未来物流需求的“现代物流设施供应商”所投资建设的面积仅为目前供应总量的近五十分之一，无法满足日益增长的现代物流需求中国现有仓储设施中，超过70%建于90年代以前现代仓储具备面积大、配套完善、安全性好等特点，是未来中大型客户的需求所趋，过去条件简陋、甚至由工厂改造的中低端物流设施将无法满足当前的物流需求1) 现代物流设施的定义为单体面积较大（通常不小于1000平米），高度充足（通常8-9米），宽敞现代化的装卸平台以及先进的安全标准（消防、安保等）2)来自CEIC的评述****市场环境从全国各区域来看，现有的现代化物流设施相对集中在东部沿海地区，预计未来京津冀城市群仍具有较高的增长潜力948112512273181705346014771882198>200100~19950~9910~490~9截止2013年2季度运营中现代物流设施总面积[万平方米]XX到2015年新增建成运营面积[万平方米]区域分布：东部沿海为主，向中西和东北拓展说明现有布局：相对集中东部沿海主要竞争者现有布局相对集中在东部沿海发达省份，逾50%分布在北京/天津/上海/广东，约20%在江苏省除东部沿海地区外，各主要企业现有城市布局，主要向两个方向进行拓展：中西部陕西、四川，和东北部辽宁未来增量：沿海继续增长，中西部增长显著到2015年，长三角、珠三角和京津冀地区仍保持较快的高端仓储面积增长同时，四川、重庆、湖北、辽宁等中西部省份显示出强劲增长态势现有现代物流设施面积区域分布资料来源：物流地产企业年度报告与发展规划；罗兰贝格191549市场环境竞争格局方面，整体上物流地产市场高度分散；其中普洛斯一枝独秀，第二梯队企业在规模上与普洛斯差距较大物流地产企业竞争格局主要企业截止2013年仓储面积[万平方米]已有建成园区城市建成园区个数33个苏州、上海、成都、天津、广州、杭州等11411个上海、天津、东莞、嘉兴、大连、昆山等177个上海、天津、昆山、成都、廊坊、深圳、广州87个天津、广州、上海、郑州、无锡、西安、北京115个北京、天津、昆山、苏州、上海91个北京13个上海、沈阳、苏州72个上海、昆山7资料来源：各公司年度报告与公开资料；罗兰贝格*****************1）*****3个北京、马鞍山、沈阳35个广州、合肥、上海、佛山、北京51) 普洛斯在建和规划面积包含了已开工在建项目和已拿地项目，其中在建320万平，预留开发的拿地项目面积420平，预计当前土地到2015年开发完成竞争格局预计未来中短期内仍将是物流地产企业“跑马圈地”的阶段，领军企业纷纷加大投入争夺市场领军企业2015年底之前的业务扩张计划企业规划拓展城市廊坊、武汉、长沙、郑州、哈尔滨、东莞、长春、扬州、珠海重庆、武汉、佛山、无锡、西安、郑州等一线城市、天津、廊坊珠三角、重庆其他动态13年快递和LTL客户对租金增长贡献增大着手建立物流整体解决方案投资商业地产项目计划利用上市公司丰树信托进行多元化投融资与电商合作高速增长对科技园区进行股权投资与合作开发计划2012~15年在珠三角投资10亿美元普洛斯丰树嘉民安博物流地产企业扩张计划和特点资料来源：各公司年度报告；罗兰贝格领军企业2015年底之前的投资额1）

[亿元]*******1) 目前各公司年报和公开媒体中已披露的既定投资计划竞争格局通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，GLP成功开发了面向产业链各环节客户的物流园区资料来源：案头研究；罗兰贝格GLP物流园区解决方案标准设施开发高品质的通用型物流仓储设施的设计、施工和管理通过选择战略性的物流配送地点，建造在规格、标准等各方面满足客户要求的通用型物流配送中心，为不同客户提供便捷、高性价比的物流配送设施定制开发根据客户的需求，提供从合理选址，到开发建设与物业管理，为客户全方位地定制个性化物流设施，并规划专业物流园区收购与回租收购客户目前拥有的物流配送设施，再将其回租给客户通过收购与回租这种灵活的解决方案，提高客户的资产回报率和流动性，同时为客户降低债务，将不动产转化为流动资金用于发展其核心业务市场调研获取土地设计规划建造设施拥有并管理通用性仓库租户签订租赁合同租户签订租赁合同客户特定需求咨询选址获取土地规划设计建造设施拥有并管理签订租赁协议收购物业拥有并管理出售物业接收流程支付租金客户签订租赁协议竞争格局同时，针对园区入驻客户的需求，普洛斯针对性地提供包括设备租赁、金融服务、人力资源等增值服务普洛斯物流园区增值服务资料来源：案头研究；罗兰贝格仓库租赁基础业务人力外包与培训公路运输相关业务库内设备租赁业务聚焦在库内设备领域，提供货架、叉车、托盘、堆垛设备、分拣设备、冷库设备、库内信息系统（包括硬件如RFID、扫码枪、服务器、显示屏，软件如WMS等标的物租赁服务同时，通过将各类库内设施业务进行组合，并结合现有仓库租赁业务进行打包出租，提供整体打包解决方案运输相关应收账款融资：以GLP租户为核心，向其下游的运输服务商提供应收账款转让融资服务，赚取利差并获得相应的运输信息利用在线交易平台为货主/3PL打造公路运力在线采购平台，并基于在线交易提供增值服务和数据挖掘服务通过打造领先的全国网络化、高质量物流基层人力资源整合平台为客户提供相对稳定的人力资源通过常规社交活动、经营发展项目和个人定制服务，打造中国物流高层精英聚集的平台竞争格局在物流地产产品服务方面，既要通过提供最优仓库组合和仓储增值服务，提高仓租收益和管理水平；又要拓展综合地产产品的开发SubtitleSubtitle产品服务总结123仓储业务仓储增值服务综合地产沿仓储产品选择沿物流价值链选择沿地产领域延伸标准仓库1选择与远程契合度高，且规模大增长快的仓库组：汽车、B2C电商仓储业务——提高单位仓库租赁收益2提供仓储延伸服务，形成区别于行业其他竞争对手的仓储管理服务仓储增值服务——实现领先管理服务，增加收益来源3中短期进入工业地产开发合作开发，将住宅和商业地产纳入物流工业地产开发综合体，远期实现物流产业新城开发能力综合地产——增强资源获取能力，提高土地收益商业模式——业务模式安邦应基于现有汽车物流业务，同时充分利用天津临港贸易优势和良好的电商环境，率先开展汽车仓储和电商仓储业务切入物流地产汽车7.507.007.25零售——B2C电商7.007.007.00业务方向和能力契合度仓储市场吸引力综合推荐医药3.004.503.75冷链6.506.006.25工业——化工3.008.005.50各仓储市场评价1商业模式——仓储业务从仓储市场本身吸引力来看，工业危化品、B2C和汽车的仓储市场吸引力较大仓储需求前景（权重50%）租金水平（权重50%）仓储产品需求前景与收益水平总体前景评价零售——B2C电商B2C市场规模未来2年增速40%总体与标准仓库平均租金持平1047药品药监新GSP提高药品流通门槛与集中度，仓储软硬件标准提高约标准仓库平均租金的150%274.5工业——危化品石化总产值增速30%，其中80%是危化品，仓储缺口2,600万平约标准仓库平均租金的200~250%888汽车/电子产品领先物流地产企业制造业客户中汽车与电子占20%约标准仓库平均租金的115%867冷链食品消费与农业政策双驱动，冷库容量长期看涨，高端冷库收益良好约标准仓库平均租金的200~300%2106仓储领域1商业模式——仓储业务B2C电商在未来两年仍将快速增长，未来安邦应通过电商行业定制库吸引高增长的电商客户B2C电商增长前景电商仓库设施要求仓库布局库内设施SKU操作传统货仓电商仓库U型货仓以节省空间和提高机械操作效率货架层数和高度尽量大按取货次序分模块模块之间有作业空间垂直高度小，平铺空间大单/双深货架贯通式货架后推式货架轻型货架模块储屉圆盘传送带夹层按货物包装整进整出操作场地仅容纳叉车，尽量缩小以降低成本进库货物分拆按订单组合需要二维码或RFID贴标操作场地较大提高出货速度分拣包装需洁净无尘CAGR=27.4%*******2014***40%20%CAGR中国面向个人消费者的网购市场规模2009-2015[百亿元]B2C市场未来两年保持40%的高增长，电商平台的后台仓储需求增势良好目前B2C企业交易额前10位、在租仓储的企业为：天猫、京东、亚马逊、凡客、1号店、易迅、库巴支持B2C电商增长与仓储需求资料来源：艾瑞咨询，行业访谈；罗兰贝格电商B2C市场将呈现“大型平台+基于平台的直营商”格局，两类企业均有着较为旺盛的租赁需求，但对仓储的规模和功能要求不同2008~2016年B2C市场份额B2C市场整合度不断提升，到2016年天猫和京东两者市场份额合计约80%，大型B2C电商的平台资源吸附力逐渐增强两类市场参与者的仓储需求********基于平台的直营电商大型

B2C平台仓库获取方式仓库需求以建立全国性仓储网络为主，在自建的同时需要租赁仓参与阿里巴巴：菜鸟计划未来5~8年投入1,000亿建立全国性DC京东：计划投资60亿覆盖一线到四线城市租赁适合流量规模的仓库租用大型平台商仓库租用其他供应商仓库规模：10万以上SKU的大型分拨库功能：通用型电商库，提高平台客户体验，无法强制平台上的电商使用，租金也非平台商的主要收益来源规模：典型服装电商总仓SKU在1万个左右功能：硬件设施与布局能实现最高时效和最低成本订单系统、库内管理系统和进出库运输系统无缝衔接B2C市场趋势与仓储需求支持资料来源：2011-2012年中国网络购物行业年度监测报告，专家访谈；罗兰贝格其中，直营电商受限于自身能力，大多需要从外界获取定制化设施与专业库内服务，以基于淘宝平台的某领先女装全国总仓为例设施布局说明该库总面积：1万平米左右该库容量：(2013年10月)现有1.6万个SKU分区：1号库与作业区相连，2号3号库相连仓库高度：9米库已过高，7-8米高度足够，现有的中高端仓库对电商来说过高管理系统包装作业区1号库2号库3号库验货/扫描ASN整理墙(80窗口)双层称重流水线出货量最大SKU出货量较小SKU分类退货接收过季SKU4-5层货架4-5层货架，每层2格，按通道分类4-5层货架货架低层为出货箱，高层为补货箱商家销售订单查询库位归属规划最佳路径生成拣货单按拣货单定位拣货整理分包包装快递扫描称重差异SKU定位报错进

货出

货效率全年平均收验货1万件/天，旺季2万/天包装环节6-8人，3,500-4,000件/小时，快递扫描环节600件/人/小时错误率：分拣错率一般<0.1%人员：其3PL库内员工有140名正式员工和70名临时工基于平台的直营电商仓储需求支持资料来源：内部访谈；罗兰贝格为提高收益，可沿物流价值链，向仓储服务纵深开拓延伸服务，并向交易环节延伸储贸结合型仓储服务应以仓储业务纵向延伸——仓库延伸服务为增值服务拓展方向设备租赁库内操作管理供应商库存管理低值易耗品集中采购接驳运输二手设备交易平台IT解决方案仓库面积调峰配给库内设备维修保养……采购运输仓储加工交易仓库延伸服务储贸结合型仓储服务供应链金融合同物流仓储型工厂货运增值服务选择的说明沿物流价值链上下游横向延伸的业务如合同物流等业务均在远程其他业务中覆盖建议开展已在其他业务板块中覆盖仓储增值服务产品1商业模式——仓储增值业务***********根据各项业务的利润水平与客户需求吸引力，和进入门槛与现有能力可行性，短中期优先关注设备租赁和库内操作等业务进入门槛利润水平/客户需求可行性和吸引力最高延伸服务产品发展的优先级资料来源：客户调研；罗兰贝格优先开展的延伸服务筛选延伸服务发展优先级评价维度吸引力：根据行业参考利润水平和客户调研反馈的需求优先级确定可行性：从技术、资质要求、管理能力、成本、与客户潜在竞争5个方面评价业务进入门槛重点延伸服务组合设备租赁、库内操作管理服务作为远程仓储服务的菜单选择1商业模式——仓储增值业务而从物流地产向其他地产领域延展，中期可拓展向工业地产，并可与外部的开发主体合作，拓展产业园区业务产业服务物业持有物业销售一级开发工业物业办公物业住宅物业商业物业仓储厂房物流地产123产业地产产业园区综合新城1产业地产模式以“产业聚集”为核心概念，通过物流客户集聚上下游制造企业，物业形态包括工业和办公物业的租售，多为单个地产项目，涉及面积较小2产业园区模式以“产业园区”为核心概念，以物流与工业产业为核心，除产业物业外，给予住宅商业等的配套，且较少介入一级开发，涉及面积中等3综合性新城模式以“新城”为核心概念，涵盖了一二级开发以及物业租售整体价值链，和全部类型物业产品，涉及面积较大近中期领域中远期拓展领域中期拓展领域综合地产延伸产品资料来源：案头研究，专家访谈；罗兰贝格1商业模式——综合地产延伸在仓储业务方面，安邦可通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活业务形式，实现租金收益安邦物流地产仓储租赁盈利模式标准设施开发定制开发收购与回租市场调研获取土地设计规划建造设施拥有并管理通用性仓库客户签订租赁合同客户签订租赁合同客户特定需求咨询选址获取土地规划设计建造设施拥有并管理签订租赁协议收购物业拥有并

管理出售物业接收流程支付租金客户签订租赁协议客户：汽车厂商B2C电商直营电商为主平台型电商为辅租金仓储资源业务模式关键成功要素盈利模式拿地能力仓库设计规划能力招商能力资本运作能力招商能力拿地能力仓储设施运营管理能力商业模式——盈利模式——仓储业务在仓储延伸服务方面，安邦可通过提供设备租赁和库内操作管理服务实现设备租金和服务费用收入，同时增加客户粘性进出库装卸和清点，商品库内简易加工(贴标和再包装等)，库内货物监护货物搬运及存储设备租赁和共享，租赁设备以叉车和托盘为主，租赁方式包括经营性租赁(始终持有设备所有权)和融资租赁(设备所有权最终属于承租客户)推荐介入延伸服务服务内容介绍盈利模式客户：汽车厂商B2C电商直营电商为主平台型电商为辅仓储设备租金安邦物流地产仓储延伸服务盈利模式设备租赁库内操作管理客户：汽车厂商B2C电商直营电商为主平台型电商为辅操作管理服务服务费关键成功要素资金实力行业经验仓库运营管理能力商业模式——盈利模式——仓储增值业务在综合地产延伸业务方面，安邦可在工业地产和产业园区领域根据不同产品的特性，构建销售、出租与服务相结合的收益组合地产领域产品安邦物流地产综合地产延伸盈利模式工业地产产业园区工业工业办公办公住宅商业销售出租服务盈利模式服务内容关键成功要素拿地能力厂房、仓库的设计规划能力工业招商能力资本运作能力拿地能力城市片区设计规划能力综合产业招商能力配套服务能力资本运作能力商业模式——盈利模式——综合地产延伸仓储租赁业务聚美优品：化妆品行业垂直电商；在北上、成都、沈阳拥有仓储中心10万平方米，预计仓储需求将持续增长在仓储租赁、仓储服务和综合地产延伸领域，安邦都可以借助合作伙伴的能力和经验实现快速切入和跨越式发展(1/2)物流地产商垂直电商合作伙伴举例——仓储租赁和仓储延伸服务仓储管理输出型企业业务合作伙伴类别合作伙伴举例建议抓紧各个物流地产商急于扩张、资金紧张的机会，以资本投入换取其专业能力，合作建设和发展仓储业务抓住垂直电商大力拓展仓储布局的时机，主动与其合作，助其发展同时获得客户资源普洛斯：主要服务零售商、综合物流服务提供商、制造商；仓储面积1,507万平方米，已建成114个园区宝湾：主要服务第三方物流行业、制造企业、商贸零售业；仓储面积208万平方米，已建8个园区嘉民：主要服务物流、制药、汽车、零售和电子零售业；仓储面积172万平方米，已建17个园区宇培：主要从事仓储设备开发、项目开发方案、售后回租、物流仓储增值服务；仓储面积200万平方米，9个园区安博：主要服务制造、零售、运输公司、第三方物流企业和其它具有大型物流配送需求的企业；已建7个园区唯品会：服饰行业垂直电商；2012年仓储面积11.2万平方米，计划2014年底最终构建天津、武汉、佛山、昆山、简阳五个大规模仓储中心，预计2016年，唯品会仓储面积需求将到70万平方米世邦魏理仕：可提供全套物业管理服务，在中国管理物流地产110万平方米百世物流：具有全套电商仓库管理能力，服务于七匹狼、中粮等企业电商渠道与专业管理企业建立合作关系，借助其能力