房地产市场报告 -2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望

2024年上半年，郑州写字楼市场供应集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线，共计14.5万平方米，推动市场存量上升至近518.4万平方米。全市写字楼市场平均租金受上半年市场需求波动影响，较2023年下半年下降8.6个百分点至每月每平方米77.01元，空置率下降1.5个百分点至25.3%。上半年净吸纳量录得4.12万平方米，与2023年上半年基本持平，市场交易未见明显升温，租户仍保持观望情绪。上半年，写字楼市场整体租金降幅明显，甲级楼宇同比下降6.5个百分点回落至每月每平方米94.24元，以价换量的市场趋势迫使更多的甲级楼宇加入到争抢客户的行列，更多的业主方在不同程度上都提高了房屋的交付标准，以满足客户ll办公升级nll降本增效n等方面的要求。从客户成交类别看，2024上半年，来自专业服务、金融类行业及TMT的新租需求主导市场吸纳，市场成交占比近60%。其余如新能源、房地产建筑、消费品服务类新增需求相对收缩。以金融岛片区及高铁站板块为主的核心商务片区中，拥有自建楼宇的企业业主通过对上下游子公司办公面积的回迁，来降低存量资产的空置成本。市场成交面积主力集中在500平方米以下，大面积客户需求下滑明显。展望2024年下半年，市场供应暂缓，以龙湖金融岛片区及高铁站东广场核心区域的已入市楼宇仍将成为主力成交区域，性价比较高的优质楼宇将成为该片区市场客户的新宠。随着市场对前置成本及租赁灵活性关注的升温，虽然甲级楼宇的租金降幅空间将逐渐大于乙级楼宇，但部分优质客户或仍将降级至乙级楼宇，来换取更多的成本节省。2024年上半年，郑州零售物业市场录得两个项目开业，分别是位于花园路商圈（城市两个核心商圈之一）的新田360广场国贸店北区以及位于郑东新区北龙湖板块的好睦邻·如意坊，总计为市场带来16.8万平方米的新增供应，推动整体市场存量上升至719.9万平方米。受品牌对市场开店信心降低及持续保持观望态势，2024年上半年市场整体空置率攀升至18.6%，较一季度上升0.8个百分点。租金方面，相较过去十八个月已下跌25%，截至季末，报每月每平方米325元。品牌选址及开店也更加聚焦核心商圈及客流量、业绩较好的头部商场。全市成交方面，零售服饰类品牌进一步细分化，以线上品牌线下化、二次元、户外运动等品类拓展趋势最为显著。如位于城市核心商圈（二七商圈）的两个大型商业项目大上海城、新田360广场太康路店，均通过定位调整，引进二次元业态实现了项目业绩及客流的整体重构与双向提升。此外，餐饮业态在上半年的扩张表现较为积极，成交中40%为城市首店，如麒麟大口茶、裕莲茶楼、山缓缓火锅、oeat、大渝火锅、CUMEGUN潮味馆、吃饭皇帝大、喜庭海鲜自助、fufuland等分别进驻了位于城市核心商圈的丹尼斯大卫城、二七万象城和正弘城等项目。国际品牌方面仍主要聚焦于丹尼斯大卫城，继2023年完成与多个奢侈品集团的进一步合作和品牌落地后，在2024上半年进一步夯实和补足国际品牌阵容，如LVMH集团旗下奢侈品牌Louisvuitton升级为双层旗舰店，FEND开设河南首店暨双层旗舰店，意大利老牌奢侈品牌GADA由郑州二七万象城搬迁至丹尼斯大卫城，RIMOWA回归郑州在大卫城开设快闪店。香氛美妆品牌也进一步强化了在郑州市场的投入，如英国奢侈品牌Burberry旗下同名彩妆品牌首次登陆郑州市场；来自北欧瑞典的高端生活方式品牌llBYREDO"在丹尼斯大卫城二楼开设华中首店暨旗舰店，门店涵盖香氛、美妆、家居和配饰。新能源汽车方面，本季蔚来汽车在郑州传统汽车4S店板块开设了华中地区最大的体验中心（1.5万平方米此举也可以视为是新能源汽车线下终端布局转型的风向标。一方面随着在品牌建设、产品研发、销量等各方面的逐步成熟，在门店渠道模式方面也开始从早期的纯直营，逐步转向经销商伙伴模式。例如小鹏汽车、阿维塔、腾势、蔚来汽车的子品牌乐道、智己汽车等，均在积极拥抱经销商模式，此举对于车企而言，将会进一步降低其管理和运营成本及库存压力；另一方面，虽然核心商圈的客流量有保证，但从销售转化率等核心数据来看无法像以往保持稳健增长，反而愿意驱车数十公里前往汽车城或传统4S店较为集中区域的顾客的目的性和购买意愿更强，订单转化周期更短更快。主力店方面，本季较大亮点是胖东来继帮扶调改湖南步步高超市后，启动了对永辉超市的调改帮扶计划，并将改造的首店选在了郑州金水信万广场。最终，在经过19天的闭店改造，通过对商品结构、人员薪资、服务标准、门店人员编制等进行调整后，取得了显著成效，该门店首日销售额达到了188万元，为调改之前平均日销的13.9倍。展望下半年，伴随市场的动态变化及品牌商开店策略的进一步调整，虽然已有多个项目宣布将延期至2025年上半