工程设备设施运行管理

设施设备运行管理指南二○一一年六月目录设施设备运行管理指南 1目录 0基础篇 0文件阅读、工作布置、信息沟通和记录制度 0班会、例会和专题会制度 0工程人员礼仪、着装规范 0工程人员言谈礼貌修养规范 0工程人员劳动纪律 0工程部值班及交接班工作制度 0工程人员报告制度 0报修服务规范 0外包项目管理制度 0外包单位物业现场工作跟进管理规范 0二次装修管理规范 0安全管理制度 0机房管理制度 0月度管理报告 0突发事件处置规范 0楼宇自控（BA)系统报警处置规范 0工具使用记录表 错误！未定义书签。月度采购计划 0工程设备设施管理界面界定 0交接篇 0物业前期介入工作指导 0前期管理工作指导 0工程设备设施交接程序和要点 0人员篇 0工程部经理岗位职责 0强电主管（工程师）岗位职责 0弱电主管（工程师）岗位职责 0暖通主管（工程师）岗位职责 0给排水主管（工程师）岗位职责 0强电领班及员工岗位职责 0弱电员工岗位职责 0暖通领班及员工岗位职责 0给排水领班及员工岗位职责 0二次装修管理员岗位职责 0工程文员岗位职责 0仓库管理员岗位职责 0设备篇 0强电设备日常运行管理规范 0弱电设备日常运行管理规范 0电话通信系统管理规范 0暖通设备日常运行管理范围 0给排水设备日常运行管理规范 0电梯运行管理规范 0设备操作与调整规范 0变电所设备安全操作规范 0风机类设备维修保养指导书 0设备维修管理制度 0安全篇 0资料篇 0基础篇文件阅读、工作布置、信息沟通和记录制度物业管理是一年365天、一天24小时不间断管理过程。物业管理；管理的是硬件——物业，但服务的是人，是一个有多种服务对象、多种服务需求的多方位、长时间服务的过程。管理团队协作、信息沟通，文件阅读、信息递送和工作记录等制度的完整十分重要，一般可采用：来自公司总部、管理处或业主的文件，需要让下属知晓的中/小楼盘或工程人员工作较集中的，可上墙张贴，或相关人员传阅；建议设立“文件阅读记录章”制度，在文件上盖“文件阅读记录章”，由工程部经理（主管），或文员划定阅读主管或班组，各阅读人员，阅读后签名；应阅读人员都阅读完后存档；文件阅读记录章部门应阅读已阅读工程经理强电弱点暖通给排水仓库文员其它交待须办、但当事人容易忘记的事，或重要应办的事，要在值班室白板上写明，当事人阅后签名，事情办完后再签名，以当事人引起重视，他人也可督促，事后也便于检查；工程人员值班室（中小楼盘），工程各专业班组（大型楼盘）应设有专门的《每日工作记录》，记录当天各人工作期间所作主要工作，记录发现设备设施不正常情况，记录领导或客户业主交办的事，和其它记录的工作；领班应每天阅查本专业《设备运行记录》和《每日工作记录》，主管应每周阅查《设备运行记录》和《每日工作记录》，工程部经理应经常阅查相关重要记录，各级管理者以及时掌握工作动态；班会、例会和专题会制度班会班会或称“晨会”（中午召开的称“午间会”）：一般由领班以上人员参加，以站姿开会形式，时间一般为15-20分钟的短会。以工程部经理（主管）布置当日主要工作，传达业主、公司要求为主。主管、领班如对规定时间完成有困难或需它方配合时可在会上提出；短会结束，分头工作；一般，班前会、或晨会、或午间会不作会议纪要，重主要是工作布置。或也可以将工作要求写在黑（白）板上。例会一般每周召开一次，有领班以上人员参加，有工程文员的，由工程文员作会议纪要，无工程文员的，由会议召集者指定人员作会议纪要；会上各专业班组汇报上周布置工作完成情况，汇报一周主要工作，提出下周工作计划；主管应对要作的工作提出要求和注意事项，领班如有困难，主管应主动配合和技术支持，必要时，应深入现场，参与第一线工作。例会上可对一些方案、做法进行讨论，工程经理（主管）应做好专业班组间相互协调、配合，决定讨论不定的事；专题会由相关事宜而定，如：客户投诉疑难事项，设备运行中发现的疑难杂症，重要设备的保养和维修，设备改造或大修方案，维修保养合同，业主或公司新的工作要求等，有工程文员的，由工程文员作会议纪要，无工程文员的，由会议召集者指定人员作会议纪要；工程人员礼仪、着装规范礼节礼貌工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。常用礼貌用语：“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起”、“不客气”、“稍等”，严禁使用：“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行”、“没有”等词，接听电话应先问候，后讲话。在与客人谈话时应彬彬有礼，站立端正，面带微笑，说话要掌握分寸，语言文雅，语气温和，并且用心聆听客人的讲话。不得左顾右盼，低头哈腰或昂首叉腰，不得与对方争执，强词夺理，语言粗俗及声音过高。听到客户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见不允许当面争执，可及时向上级汇报。在进入商场客户办公房间之前要轻敲三下门，待征得客户同意后方可入内。对客户的物品不表示羡慕以免误会。如因联系工作急需使用客户电话时，应向客户解释清楚。在工作中不议论客户，不交头接耳，严禁与客户开玩笑、打闹。与客人同行时，应礼让客人先行，同乘服务电梯时，应礼让客人先上先下。注意公共卫生，不随地吐痰，丢垃圾。工作完毕后应将工作区域打扫干净，并通知有关部门进行彻底清扫。如在有地毯的区域进行维修施工时，应将地毯遮盖后方可维修施工，严禁将工具直接放在地毯上。严禁在工程服务工作区域内吸烟，抽烟应在指定区域内进行。仪表仪容个人卫生：应勤洗澡，勤换内衣，务求去口臭、体味，上岗前四小时内不得饮酒、吃葱蒜、韭菜等异味食品。在工作区域行走或站立时，不得插兜、叉腰、抱肩，不得东张西望、摇头晃脑，不得扎堆聊天。用户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子，挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文明举止。着装标准工程部员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣；工作服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应予以赔偿；着装应将纽扣扣齐、拉链拉好。不允许卷衣袖、裤腿。不得敞胸露怀、穿背心、短裤或穿拖鞋上班；鞋、袜应保持干净，不得有异味，不准打赤脚。工程人员言谈礼貌修养规范与客人谈话时必须站立，保持一步距离（0.8至1米左右）与客人谈话时要精神集中，留心客人吩咐，不得漫不经心，左顾右盼。与客人谈话时要准确、简洁、清楚表达明白；说话时要注意缓急，讲求顺序，不要喋喋不休。与客人谈话的声音以四个人能听清楚为限，语调平稳、轻柔，速度适中。谈话时目光应注视对方，表情自然，保持微笑。谈话时不能做出伸懒腰、打哈欠、玩东西等动作，不可唾沫四射，这是失礼的行为，应该杜绝。谈话时不要涉及对方不愿谈及的内容和隐私。回答客人问题时不得说“不知道”类的语句，应以积极的态度帮助客人或婉转地回答问题。如果客人心情欠佳，言语过激，也不要面露不悦之色，要以客人永远是对的准则对待客人。不要与同事在客人面前说家乡话，聊天。不要与同事议论客人的短处或讥笑客人不慎的事情（如：跌倒、打碎物件等），应主动帮助客人。不得偷听客人们的谈话，如遇有事需找谈话中的客人时，应先征得客人同意后再与客人谈话。接听电话时，应先报清楚自己的岗位和姓名，然后客气地询问对方，我能为您做些什么。上班前不要喝酒，不吃有异味食品，以防引起客人不舒适的感觉。工程人员劳动纪律按指定的员工通道进出，严禁在公共场合和非吸烟区吸烟；按时打卡或签到，严禁代人打卡，或请人打卡；到指定的地点更衣；不能按时上班，应提前告假；不准带公司及业主财务离开物业；不利用工作时间做私活不在设备电脑上做与工作无关的事，不在设备电脑上下载任何资料和软件；不准在物业内会见亲朋好友，或无关人员；上班应提前15分钟到岗，并做好更衣穿指定工作服，佩带胸牌，及各项准备工作；病假、事假、婚假等各类请假，按公司人事部门相关制度执行；如遇突发事件，突发故障排险、抢险，应以服从工作为第一需要，继续工作至工作告一段落；本人为突发事件当事人，或第一时间到达现场，应如实报告事发原因、事发经过、事发现场状况、抢险过程等，配合调查；在家休息期间，如遇物业发生突发事件、突发故障，需要排险抢修时，接到通知，应尽可能安排好个人事务，及时来物业投入工作；非紧急抢险，或非紧急事件，不准乘用客梯；紧急抢险时或非紧急事件，应戴专门袖章或帽子，方可乘用客梯；离开公司、离开工作岗位时，留下全部原始工作记录、资料、机房钥匙、设备钥匙、操作密码等，不擅留，不复制；工程部值班及交接班工作制度值班制度保持室内环境整洁，物品摆放要整齐。准时上下班，着装整洁，精力充沛，工作时间不缺人。接听电话要迅速，用语要规范，拿起电话首先要说：“您好，这里是工程部”，接听结束必须说：“再见，谢谢。”应具有“首问负责制”意识，重要事项须做好记录，落实好交接班制度。及时处理或电话转告其它同事，及时处理客户报修或客户需求，重大事件及时向上级领导报告。值班期间不与他人或邀他人来值班场所聊天。室内不大声喧哗，对讲机音量要适度，工作时间不得闲谈打闹。加强防火意识，严禁使用电炉/电加热器。技术资料妥善保管，防止公司资料外流。交接班制度当班人员应按预定安排的班次当班；因故不能上班者应事先办妥手续；交接班双方人员正点进行交班；交接班的准备工作包括；查看上一班工作记录；介绍上一班发生的情况，介绍正在进行还未完成的工作，说明需下一班人员继续进行的工作。清点公共工具箱内的工具；上/下班人员在工作日志上签字。下列情况不得交接班；在事故处理未完成，或重大、重要设备因故停机时；交接班准备工作未完成时；接班人数未能达到规定人数的最低限度时；由主管指定替代人员未到时；接班人员因故未到时；因工作需要超时加班，并应工程部领导要求时。工程人员报告制度下列情况须报告专业工程师/主管及领班：主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况；设备出现故障或停机检修；零部件更换及修理；维修人员的工作去向，客户维修材料领用；值班人员暂时离岗；需要与其他班组及上级联系。下列情况必须报告工程部经理/专业主管：重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；采用新的运行方式；重点设备发生故障或停机抢修；系统故障及检修；重要零部件更换、修理、加工及改造；工具、备件、公共维修材料领用；员工加班、调休、休假；下列情况必须报告项目公司领导/项目总工程师：重点设备发生故障或长时间停机维修；影响用户使用的设备故障或施工；系统运行方式的重大改变；重点设备主要零部件更换、维修、外判加工；系统及主要设备的技术改造；系统或设备的增改工程及外判施工；下列情况必须撰写特别事件报告：设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡；管道发生漏水，并引起设备或装修损坏；意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故；玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落；地库由于各种原因严重积水；其他异常（有损失或有重大影响）的情况。任何情况下的火警、火情、火灾；报修服务规范除非与物业业主有约定，物业管理中的工程设备设施管理，对用户单元内的维修，是有偿服务（大系统设备的末端装置除外）；管理中心/处应对用户单元的有偿服务，编写出《工程有偿服务价目表》，《工程有偿服务价目表》分二部分组成：物料费（一般按进价加10%管理费），人工费；《工程有偿服务价目表》应得到物业业主的确认；报修是否用书面记录流转，取决于物业管理的客服流程，一般情况下：公共区域的工程报修，口头传递；用户区域的工程报修，书面传递；各工程人员接到报修请求，应问清维修单位，联系电话，联系人姓名，维修项目，并在15分钟内赶到现场，进行维修作业；员工接到报修请求，因有事一时无法赴现场维修的，应先与维修单位电话告知，取得对方谅解，并约定到场维修时间；工程人员应积极参与并完成，上级领导指派的各项报修和其他作业；工程人员得到的非正常流程（上级领导通知）报修，对来自业主或管理公司的直接工作指示，应先向上级领导告知，后积极进行并完成；对来自大厦客户的直接报修，应先向上级领导汇报，按上级领导指示进行报修作业；无论是大厦公共场所报修还是大厦客户报修，各工程人员都应做到：维修及时，约时守信，衣冠整洁，语言礼貌，举止文明，解释耐心；工程维修往往投诉最多的不是维修质量，而是到场的时效；本人，或领导，或其它部门已与有预约维修时间的，届时必须到场维修，除非另有约定时间；原则上用户报修，一次上门服务应完成维修，中途要离开维修现场的（如取工具和备件，或接到通知先做其他工作），应先与用户打招呼；一次维修不能完成的，应与用户说明情况；不允许维修中途不与用户打招呼就离开；维修中需移动用户物品时，应先征求当事人意见，征得同意后，方能移动用户物品，维修结束，移动的物品应摆放原处；进用户单元，应穿鞋套，或征求用户意见是否要穿鞋套；应衣冠整洁，说话轻，动作轻；维修结束，应清楚所有维修垃圾；无论用户如何“客气”、“感动”，决不允许接收用户馈赠物品和在用户区域吸烟；用户报修维修结束，应请用户报修人员检查维修结果；一周内同一问题用户二次报修的，维修后的一个工作日内，应上门走访了解情况；保修工作单编号：报修日期/时间：报修内容：维修记录：维修人：完成时间：外包项目管理制度外包合同的分类工程外包合同可分为：年包和即包年包合同——以年度为轮转周期的外包项目；即包合同——一工程项目外包，该项目完成，合同也结束；年包合同签定又可分为：新签合同——第一次签定的设备外包，或合同到期，要更换乙方单位的外包合同；再签合同——原合同到期，合同项目不变，合同甲、乙双方不变，合同主要内容不变，合同双方再签署的合同；续签合同——原合同中有“到期双方无异议，合同延续1年”约定的合同，“续签合同”对公司管理有诸多不利，原则上不主张采用“续签合同”模式，即所有外包合同都需一年一签；年保外包单位的选择新签年包项目除非由业主指定外包单位，或已与公司合作，性价比高，服务口碑好，公司推荐的外包单位，所有新签年包项目（包括合同到期，要更换乙方单位的外包项目），都必须经过招投标，招投标基本程序；管理中心管理中心/处工程部编写招标书，管理中心/处审阅招标书送公司审核，公司与管理中心/处拟定投标单位，公司将招标书发投标单位乙方投标书送公司，公司与管理中心/处共同开启投标书，初选中标单位，与该单位洽谈，拟合同，无大异，定下中标单位所有新签年包项目，都应要求乙方提供：乙方营业执照，乙方资格证书（根据维保项目需要）、乙方业绩项目；续签年包项目管理中心/处对乙方上年度服务认可，公司也未得到负面反映，外包费用符合预算，可进入外包项目的合同续签流程；外包合同的拟写与审阅流程为能最大限度保护公司利益，应使用公司外包合同文本，要摒弃使用乙方的格式、印刷合同文本；公司已有外包合同范本；××××××××××××××××××××××××××××××××××系统×××××××设备为能最大限度保护公司利益，外包合同的拟写应包括三方面内容：以公司合同范文为蓝本，加入乙方提供的合同中对现场管理有利的内容，和管理中心/处现场管理具体要求。合同拟写与审阅流程乙方提供维保方案和合同乙方提供维保方案和合同管理中心/处依公司合同文本，吸取乙方方案合同中有利内容，和现场具体管理要求你写合同拟写的合同约乙方提供意见，乙方签署合同（一式四份）管理中心/处填写合同流转单，随合同及附件送公司公司流转会审，公司签署合同其中二份合同返管理中心/处，由管理中心/处转乙方再签年包合同流程：原合同到期前一月，乙方单位提供签署的新合同，管理中心/处审阅，送公司审批；即外包单位的选择低于5000元的，管理中心/处在每月采购计划中注明，送公司报批；5000-30000元的，管理中心/处寻找不少于二家单位比价，公司也可推荐单位参与投标，送公司报批；高于30000元的项目，管理中心/处寻找不少于三家单位进行招投标，公司也可推荐单位参与投标，公司也可找可信单位参加招投标，送公司报批；任何外包项目，严禁先斩后奏，应急项目可电话告之公司主管领导，应允后方可实施，报批手续后补；乙方提供方案和报价的基本要素无论是即包项目，还是年包项目，乙方提供的方案和报价中，必须包含以下内容：工程量：不同材质的墙面、地面、吊顶面积，不同管材、线材长度；乙方提供物料的材质、品牌、型号；乙方施工周期；我方应提供的配合，如：水、电、垂直运输等；营业执照，专业资质，及其资质证书有效性；付款方式（应为先做后付），是否留有质保金（是否需要留有质保金，不同的项目，要求不一，一般为5%）；保质期（一般为一年）原则上，一个外包项目合同价格，或施工费用，应是封顶价；任何后续要增加费用，都表现出前期工作不细、不全；外包检测/维修保养设备项目政府有关部门规定定期、且应由有资质的专业单位进行检测、换证的设备有：高压变电电气试验（电试），10KV1次/年，35KV1次/2年；防雷避雷安全性能测试，1次/年；生活水箱水质检测，2次/年；饮用水水质检测（有中央净水装置的物业），2次/年；锅炉安全检测，1次/年；升降电梯、自动扶梯安全性能检测，1次/年；卫星接收系统使用换证，1次/年；污水排放检测，2次/年；幕墙吊船安全性能检测，1次/年；外幕墙安全性检测，政府正在酝酿中；消防设备性能检测，政府正在酝酿中；其它应外包（采用年包形式）维修保养得设备有：升降电梯、自动扶梯；中央空调冷水机组（含溴化锂机组）、热泵机组；蒸汽锅炉、热水锅炉；中央空调系统水处理（冷冻水系统和冷却水系统）；锅炉水处理（蒸汽锅炉）；楼宇自动控制系统（BA系统）；火灾报警系统（含气体灭火系统）；防盗监控系统、防盗报警系统、广播系统、电子牌显示系统、门禁系统、周边防盗系统、巡更系统等弱电系统；立体车库装置；车库收费管理系统；高空航空障碍灯；污水处理系统；上述设备/系统是全部或部分外保维修保养，要依公司与业主或管理公司签定的物业管理合同内约定，和公司批准为准。其它设备/设施的维修保养建议采用即包方式，如：应急发电机、中央净水处理装置、生活供水变频器、空调风机变频器等；外包合同的主要管理内容各专业员工，特别是主管，都应熟读本专业的外包项目合同，依合同条款内容，监管乙方执行情况；监管乙方按合同约定的时间、定期来现场进行例行保养；监管乙方按合同约定的例行保养内容（不限此内容），进行例行保养作业；当发生急修报修时，监管乙方按合同约定的时间，及时到现场，并完成维修；乙方每次来现场保养、维修，应提供《工作单》，并签署《工作单》；当设备发生故障，乙方提出需更换零部件时，监管是否需要更换，是否能修复故障零部件，是否要换总成；对乙方提供的更换零部件报价，提出审核意见；清包合同的零部件购买审批流程清包合同零部件购买单次费用低于1000元的，由管理区域长、管理中心/处经理审批；清包合同的零部件购买单次费用低于1000元，且一个付款期内同一备件购买二次，高于1000元的零部件购买费，审批流程：乙方提供零部件报价送管理中心乙方提供零部件报价送管理中心/处管理中心/处填“文件审批流转单”，并提出意见送公司报批公司相关部门流转审批公司办公室将公司审批意见“文件审批流转单”批复书面转管理中心/处*应急情况时，应先电话请示，审批手续后补所有清包合同的零部件购买费用，均在最近一次付款时，与合同款一并付。合同付款要求按合同约定的付款日期、付款金额，按时付款，在《外包合同付款审批单》上填写申请付款金额，对乙方维保阶段的维保工作评估，由申请人、管理中心/处签署（含申请日期）后，送公司审批；如有付零部件款现的，应在《外包合同付款审批单》中注明内容和金额，并随附公司对管理中心/处提出购买零部件申请批复；《外包合同付款审批单》中的“合同约定”，按合同内容一次摘录书写，管理处按顺序填写审批单，并每次填写后复印留底，作为下一审批继续填写；《外包合同付款审批单》既可知道本年度需付款数，还可知道已付款数；下为《外包合同付款审批单》范本：外包合同付款审批单物业名称：____________维保项目：___________维保单位：____________合同期：_____________合同总价：___________合同约定维保评估公司审批付款期数服务期限付款额付款期1本期付款金额：申请人：管理处：日期：……4本期付款金额：申请人：管理处：日期：外包单位物业现场工作跟进管理规范外包单位物业来现场工作的跟进管理包括：物业施工遗留问题/缺陷问题的整改，外包单位来现场作维保作业，政府专业部门的设备检测等的管理：原则上外包单位物业来现场工作的跟进管理，有本专业员工跟进管理，管理界面不清的，由工程经理、或主管指定人员跟进管理；物业施工遗留问题/缺陷问题整改的跟进管理，应注意：整改时间安排不应影响物业正常运营，不应影响物业内相邻客户正常办公；遗留/缺陷问题应全部、真正解决，已解决的问题是否会影响、涉及设备其他功能？问题是否会反复在发生？做好整改现场的整洁、文明施工、开门及关门、必要的护栏措施等管理；施工单位每次来现场工作，应做好施工单位的整改工作记录；无论整改结果如何，都应适时向业主或管理公司通报；完成整改的书面签署，必须征得工程部经理同意；外包单位来现场维保作业的跟进管理，应注意：应按合同约得时间来现场进行例行维保；例行维保作业不影响物业正常运营；如是维修，应全部、真正解决维修故障，如未完成，对方应说明理由，承诺完成时间；维保单位每次来大厦维修保养作业后，应提供本次维保工作单，维保工作单由维保人员和工程主管或指定签署，并由工程部留档；政府专业部门的设备检测跟进管理，应注意；提供必要的水、电、登高设施、开/关门等配合；了解被检测设备各参数是否正常；了解检测单位提供检测报告的时间；“跟进管理”视实际工作内容，可采取专人全程陪同监管，或经常去现场察看管理形式。涉及停电、停水、停气、停空调、停电梯等影响面大的作业，应事前书面通知业主或管理公司，征得同意，并向物业内用户发出通知，方可实施；按维保合同约定的定期保养，维保单位为能按时来大厦保养，或发生故障为能及时到场维修，分管员工或领班应电话催促，多次催促无效的，应向主管或工程部经理报告，工程部经理依维保单位的违约情况，和对设备管理的影响度，提出扣款处理意见；二次装修管理规范用户二次装修中的管理界面物业用户的二次装修管理，是一项涉及客服部、保安部、工程部、保洁部的综合性管理，用户二次装修管理界面，一般按下表界定：管理内容客服工程保安保洁1用户单元交接楼★☆2二次装修中的安全管理（消防/防盗）☆★3二次装修中的公共秩序维护（噪音/异味/敲打声）☆★4二次装修前的工程配合★5二次装修中的工程管理★6二次装修结束时的工程检查★7二次装修中的物料运输★8二次装修中的垃圾清运★工程部二次装修管理员除非与业主的物业管理合同中已有约定，一般情况下，工程部设兼职二次装修管理员；二次装修管理中的工程管理，会涉及到强电、弱点、暖通、给排水、消防等多方面管理内容，二次装修管理员在施工现场不能解决的，应及时与相关专业主管或领班或员工沟通、请教，各专业人员也应经常去二次装修现场巡查，并积极主动配合二次装修管理的工作；施工单位的施工缺陷，要发现、提出在其施工前或施工中，以免起做完再提，双方不快；二次装修管理中，二次装修管理员起到与用户、装修单位主要沟通、协调的作用，是用户二次装修管理的工程管理代表；向用户交接楼现场交接楼应有客服人员陪同，客服人员已确认：用户已办妥所有接楼手续，用户提供的所有证件齐全、有效，接楼代表能代表用户单位法人意识；并，客服人员已向收楼代表提供物业管理相关文件；现场向用户介绍单元内设备设施性能、功能、配置、数量、并请用户检查完好与否；现场向用户介绍租赁区域附近公共设备、设施情况；现场向用户介绍供电、电话、通讯、电视等接驳点，管线走向及容量；现场带领用户查看水/电表读数，并作记录；虚心听取用户接楼验收意见，并进行必要解释说明，用户不能接受解释的，应作详尽记录；移交结束，应对移交楼层/单元内设施名称、数量、完好与否，钥匙移交等详尽记录，《移交记录》应由交/接双方签署备案；《移交记录》由工程部或管理中心/处留档，并送业主/管理公司备案；不同的物业，业主有不同的交楼要求和交楼程序，管理中心/处应满足不同业主要求，但有一点是明确的：单元内的缺陷整改时业主应承担工作；业主可委托管理中心/处/工程部整改，或业主委托他人整改，由管理中心/处跟进管理；二次装修的前期管理向用户、用户装修设计单位、用户施工单位进行物业技术交底：说明用户租赁区域内：用电容量、供电接驳点：电话、通讯接驳点：电视终端接驳点：空调管走向、空调出/回风口位置、空调终端控制器：若增加/移位烟感或喷淋施工要求等。设备设施改变须经业主或管理公司办理的手续：提醒/督促用户/施工单位二次装修施工图纸的消防报批：审阅二次装修施工图，审阅重点内容：二次装修是否超出租赁范围？用户经分隔后小间烟感、喷淋是否满足消防防范？进/出门数量是否满足消防规范？所用材料是否满足消防要求？用户经分隔小间是否会影响空调共享？用电量是否超出楼层或单元供电容量？是否存在防盗安全隐患？是否存在用电安全隐患？是否破坏物业承重构架，敲打是否得到业主或管理公司认可？用户隔小间是否顶着幕墙玻璃？装修后是否方便日后设备设施维修？审阅二次装修施工图之意见，应以书面形式向用户、用户施工队反映，并报业主/管理公司备案。技术交底，带用户二次装修设计师、施工单位看现场可能是一个多次进行过程：《二次装修审图意见书》范本：二次装修审图意见书楼层：___________单元：____________单位：_____________序号审图内容审图意见1供电2喷淋3烟感4电话5电视6空调7其它审图部门：__________审图日期：__________二次装修的现场管理施工单位进场开始施工应具备的条件工程部已审阅施工图；用户已办妥相关手续，付清全部应付款项，业主或管理公司已同意开工；施工单位已向区防火监督处申请二次装修消防报批，且已获批件；用户二次装修施工单位具备施工资质，具备相应的消防设备设备施工资质：往往会有这样情况，施工单位已向区防火监督处申请二次装修消防报批，但批件还未下来，用户急于装修，业主也来关照，硬要不让施工，矛盾会激化，建议让施工单位写一份承诺承担任何后果和按消防批文施工的承诺书；用户二次装修期间，二次装修管理员每日应多次赴二次装修现场监管，监管重点：施工中如需动用明火，应督促施工方办理火动证；施工中的用电安全；公共区域公共设施的成品保护措施；装修区域现有风口、烟感等防尘等保护措施；是否按施工图施工，如改变，是否有悖管理制度和业主/管理公司要求和消防规范；施工噪音、异味对其他用户是否有影响；协助、配合物业保安对材料运输、垃圾运输的管理；其他需监管的内容；对监管发现的一般问题，二次装修管理员口头向施工方提出，重要问题或施工坚持不改的问题应书面形式向施工方、用户提出，并送业主或管理公司备案；二次装修中如有移位或增加喷淋，喷淋施工前，应要求施工队书面提出关闭本层喷淋水阀申请（注明断水日期和送水日期），工程管理人员依其申请送水日期，及时开阀送入喷淋水；尽可能减小本层无喷淋水之消防安全隐患；工程部关闭楼层消防喷淋进水阀后，应及时通知物业保安，要求保安加强巡楼；二次装修如有增加烟感，应要求施工队由大厦火灾报警维修单位施工，烟感增加/移位施工结束，或装修结束，应及时要求开通烟感，并在火灾报警CRT屏幕作用相应修改，二次装修管理员应跟进管理，烟感施工单位应先物业管理工程部提供改变后的该区域烟感平面图、地址代码等资料。工程部应及时将这些资料内容通知大厦保安部；积极完成电话、网络施工配合工作；改造后的喷淋水管、空调水管试压检查（工作压力的1.5倍，1小时）；检查装修改变后的空调水管、过滤器清洗；二次装修的完工管理用户二次装修结束后，二次装修管理员应组织各专业人员进行现场综合检查。对发现影响消防安全、质量安全、无法维修、功能缺陷等诸多问题，施工队坚持不整改的，应书面向用户提出；检查结果应以书面形式送施工单位，并送管理中心/处，由管理中心/处送业主或管理公司备案；催促施工队/用户进行区防火监督处的消防验收，并完成整改；索取竣工图等资料，并交文员（行政管理员）存档；《用户单元二次装修综合检查记录表》范本：用户单元二次装修综合检查记录表楼层：___________单元：____________单位：______________序号检查内容要求整改内容1供电2喷淋3烟感4电话5电视6空调7其它检查人员：__________检查日期：__________用户退租交楼与复原用户退租交楼验收，按客户服务部约定时间为准，工程部应派员配合用户交楼验收，验收标准与当初用户接楼一致，任何缺损都应记录在案，要求用户修复；由于各物业业主与用户签署的租赁合同中，关于退租复原差异较大，各物业应以本物业业主/管理公司的具体要求，进行用户退租移交相关管理工作；租赁合同中有要求用户复原条款的，期满退租时，业主又有新的租赁单元复原要求，且与用户达成协议的，管理中心/处应以最新协议要求进行复原管理；如用户与业主就复原无法达成协议，则按业主要求进行管理；用户无能力复原，扣款委托业主复原，业主又委托管理中心/处完成复原的，工程部应就复原内容报价，费用征得业主/用户同意后，按时、按要求完成复原；最终的复原标准以业主合理要求为准；安全管理制度消防安全所有员工应熟读、了解消防法规、规范，细读物业图纸中的消防设备设施相关内容，了解、熟悉本物业的消防设备种类、分布、功能、操作（重要设备应由专门管理人员操作）；各工程专业员工应严格按照《消防设备定期检查细则》，定期检测消防设备，并认真记录检测结果，以了解物业消防设备好坏与否，并提高员工消防设备的操作技能；所有员工不得在物业公共场所、用户单元、设备机房吸烟（或游动吸烟）；各设备机房应配备手提灭火机，各专业员工应定期检查自辖机房灭火机是否有效，各工程员工应会使用灭火机；所有消防设备、器材、设施严禁挪作他用，明露消防设备设施严禁被其它物品遮掩；各员工在巡视大楼，发觉消防楼梯、消防走道、消防前室堆物占用，灭火机、消火栓箱被挪用或遮盖，应及时向当事人指出，要求复原，或向管理中心/处有关领导反映；除工程部工场间外，其余地方严禁擅自动用明火。动用明火须向管理中心/处办理动火申请，并在周边配置灭火机，和有专人监管；要特别注意易燃品附近的明火施工（如冷却塔），冷却塔需烧焊时，应开启冷却水泵，充分浸湿冷却塔填料；在堆物较多，不易直观看到烧焊易燃隐患的场所，烧焊施工结束后，应有专人观察一段时间（一般不少于30分钟）；氧气、乙炔严禁相互就近存放，分隔距离不少于30米任何人在任何场合，接到火警报警通知，应即放下手中工作，赶赴火灾报警现场察看，进行前期灭火，并将现场及时报告中央控制室；发生火警、火情、火灾人员疏散时，严禁乘用垂直升降机；各位员工应听从领导安排，积极参加灭火行动，和消防设备机房的设备保障工作，将可能带来的火灾损失减少到最小，任何人都有参加灭火行动的义务；发生开关跳闸断电故障后，必须查明跳闸原因，排除故障后，方可送电；如因客观原因一时无法查明原因的，必须立即向主管报告，征得主管同意后方可送电，送电后30分钟内不得离开现场，加强观察，以防不测事件发生；2小时内每30分钟到现场观察；防盗安全所有机房作业完毕，应随手关门并上锁所有员工严禁复制用户单元房间钥匙；员工因方便工作，要复制机房钥匙时，须提出书面申请，征得工程部经理书面同意，方可复制机房钥匙；员工离职/离岗，必须移交清全部工作钥匙；任何员工严禁擅自复制设备运行软件，已有软件备份，离职/离岗时应办理移交手续；员工在大厦内发现可疑人员工，应上前盘问，并及时向保安部报告；持证上岗工程部各专业员工必须持证上岗；工程部各专业员工只能从事与专业证书相符的工作，严禁超范围，越等级工作；获新证的专业工程人员，必须在老员工现场带教不少于一个月，并认为其能单独上岗，方能顶岗轮班；所有持证上岗的员工，其证件必须在有效期内，应按国家有关部门规定的时效内进行复证或换证；人身安全高空作业必须佩带安全带，并有他人协助；登梯作业，登高超过2.5m，应有他人协助；用升降梯登高作业时，必须将撑脚放出，并校好水平（垂直），固定后方可上升工作台；用升降机登高作业需递送物料、工具时，须用绳索递送或放下工作台递送，严禁地面人员抛物递送，以防止上面人员接物时失去重心下坠；用吊船作业时，除吊船中工作人员外，必须在吊船放下的平台安排一名员工（处理紧急事宜）；地面安排一名员工（观察吊船是否倾斜等异常情况）；三处工作点必须用对讲机时刻保持联络；所有专业的工程人员，无论是在保养、维修，还是检查工作中，严禁带点作业；断电作业时，必须在开关上挂“线路有人工作，严禁合闸”告示牌。谁挂牌，谁摘牌；电气作业时，必须穿电工鞋；严格按照标识、色标接驳相线、零线、地线；利用行灯作为维修照明时，行灯灯具电压必须是安全电压；在进行高压断电后作业前，必须是安装好接地棒，并用测试棒证实确认无电时，方可作业；当打开窨井盖作业时，必须要有围栏，并有醒目告示牌；作业中如有降低通行高度、地坪堆物凸起、水渍、油渍等情况，必须挂有醒目告示牌；有气体灭火机房，气体释放（“气体释放”警告灯亮）时，应先确定气体已将火熄灭，再启动排风机，排尽机房内有害气体后，人员方能进入机房；进入污水处理调节池、暴气池、沉淀池、集水池或其它窨井内作业时，必须佩带防毒面具，并向池/井内，用风机灌入新风；垂直卷帘（防火）门发生故障时，应采取绝对可靠的支撑措施，防止卷帘（防火）门意外下坠；严禁使用没有皮带保护罩，或皮带保护罩损坏的设备；在车库行走时，应注意来往车辆，加强交通安全意识；严禁在车库骑自行车、助动车；当自感身体不适时，不可进行登高、负重、连续和较为紧张作业；当电梯困人时，所有工程人员（包括有证书员工），严禁在电梯机房进行电梯设备的任何应急操作；只有当确认电梯被困人员电梯轿箱平层时，并得到电梯专业人员指导，才能用三角钥匙打开厅门放人；没有电梯专业维修人员的指导和配合，严禁进入电梯井道和底坑，严禁登上电梯轿箱顶层；严禁用三角钥匙开启电梯厅门使用电梯；虽然外来单位工作人员的安全职责由外来单位自理，但物业发生安全事故会给物业带来负面影响，必须加强对其员工的安全管理，坚决制止任何不安全行为；设备安全首次使用的设备，或停用一段时间使用的设备，开机后，必须加强经常性观察，一有异常情况，迅速采取停机措施；操作人员必须明确设备操作规程，设备基本性能、参数，方可操作设备；严禁超负荷使用设备；设备中原器件损坏须更换时，应保持原型号，满足原技术参数；修复后的设备必须达到原来功能的性能；当设备运行出现声音异常、发热异常、震动异常、气味异常、参数异常、电流异常、压力异常等不正常现象时，应加倍关注；当出现明显不正常，并会导致设备故障时，应立即关机；每日定时认真进行各专业运行主设备巡检，并如实设备运行参数记录；发觉异常情况应及时采取防范措施，并及时向上级领导汇报；任何员工，未经领导批准，严禁修改设备设定参数；任何员工，严禁在设备配套电脑上玩游戏，下载各类信息，严禁在设备电脑上做与设备操作以外的任何事情；垂直卷帘（防火）门下方，严禁堆物站人，防止垂直卷帘（防火）门下方伤人毁物；机房管理制度工程人员在机房日常工作中，必须严格按照设备随机操作手册或操作规程操作设备，杜绝由于误操作而引起的人身或设备事故发生。机房内须保持良好的干燥、清洁环境，地坪无渗水、无积水、无灰尘；墙面、天面无积灰，墙角无蜘蛛网。机房内不能随意堆放工具、材料及零配件，更不能存放与本机房设备无关的物品，随机专用工具必须有序悬挂或集中放置。严禁在机房内煮食、饮食及从事与本机房设备无关的工作；机房内设备配套设备设施须始终保持良好的工作状态，运行设备应挂“运行”标示牌，停用设备应挂“停用”标示牌，故障设备应挂“故障”标示牌。所有设备、设施、管道外表应定期清洁、除尘，油漆和机房粉刷（被损坏情况）。设备、设施、管道外表面应无积灰、无油渍，无锈迹。员工进入机房工作必须精力充沛，思想集中，机房内严禁睡觉/打盹，严禁吸烟，严禁多人一起谈论与工作无关的话题。及时维修机房内照明灯具，根据工作需要启闭通风和照明设备。机房内手提灭火器应放在明显之处，严禁遮挡。定期检查灭火器，保证灭火器在有效使用期限（压力）内。不得带无关人员进入机房，外来参观人员参观南广场中央空调主机房、须征得工程部经理或以上领导同意，并填写《外来人员出/入机房登记单》，在管理人员陪同下方可进入。参观人员严禁擅自触摸运行设备。未经同意，参观人员不得拍照摄像；未经同意，陪同人员不得向参观人员提供任何图纸资料。经常清洁/疏通机房地漏、地沟，保持排水畅通。机房内设备、设施应挂（贴）醒目告示标志：如：“设备名称/编号”标识，特别是各工况条件下需开启/关闭/调节阀门的编号：“常闭”、“常开”标识：管道介质名称：如：“水”、“乙二醇”标识及流向标识。所有设备要保持设备铭牌完整。对开/关可能会引起人身事故设备事故的阀门、电气开关/按钮等应悬挂“不准关”“不准开”或开/关状态指示牌。工作完毕人离机房应随手关门，并上锁，严禁机房无人时门大开或门未锁。每次维修保养工作结束，必须清理场地，处理废料和换下的零配件。机房内照明应分为三种照度开灯：设备运行时，设备停运时（含夜间），设备检修时。监督专业外来单位对设备保养维修和检测，严禁外来单位触摸与其工作无关的设备。封闭所有穿墙、穿架空地板、穿桥架线槽和线缆多余孔洞，严禁小动物进入机房进入设备，定期投放药物消灭老鼠和虫害。巡检机房发觉异常情况或设备故障，应及时排除，并及时向上级领导报告。设备主机房内（如变配电机房、中央空调主设备机房、生活供水泵房、消防泵房等），应挂有系统原理图。本制度机房内上墙。外来人员出入机房登记表序号日期时间外来人员姓名单位事由离开时间陪同人员12N月度管理报告《月度管理报告》的编写质量，是反映职业经理人，和驻场经理管理技能的重要指标，也是体现公司管理品牌的重要表达手段，每一位管理中心/处领导都应相当重视，要有这样的意识：编写《月度管理报告》不是业主、公司要不要的问题，而是这本来就是现场日常管理工作内容之一；《月度管理报告》是一份累积管理资料，新来管理人看阅前几期的《月度管理报告》，就应基本了解、掌握管理中心/处的管理内容、管理模式、管理流程；全权管理的物业，《月度管理报告》有管理中心/处统一编写，工程部应提供工程管理方面的内容；工程设备设施专项管理的物业，每月应编写工程设备设施管理专项《月度管理报告》；除非业主或管理公司有特别要求，《月度管理报告》的一般格式和内容：上月管理/处主要日常管理工作；上月发生的突发事情简述，附上已向业主、公司提供的突发事件报告，或说明向业主、公司提供突发事件报告的日期；上月员工培训主题、参加人员、培训效果；上月外包维保单位来物业定期保养和维修情况；上月物业主要设备运行状况；下月客户主要工作计划；需请公司配合的事宜；管理中心/处主要管理状况：上月管理中心/处新进人员、离职人员、各部门（班组）在职人员、总人数，建议附上《员工在职情况表》；上月应收费用、实收费用（未收到费用之说明）、收缴率、支出费用、与年度管理预算相比月度盈亏数、累计年度盈亏数、建议用曲线图表达，并附上《管理成本表》；外包合同应付合同款数、实付款数，多付或少付之说明；上月电费、水费等其它能耗费，建议用年度累计之曲线图表达；《月度管理报告》一般先由管理中心/处各部门（班组）写出本上月主要工作和下月主要工作计划，再由专人汇总整理，有了一个基本架构，经过一、二个月磨合后，以后编写就纳入正常工作内容；《月度管理报告》一般在次月5-10号间完成，送业主，或管理公司及公司。突发事件处置规范突发事件类别物业区域性或全楼停电、停水、停空调、停电话、停通讯等；火苗、火情、火灾；失窃，特别是涉及工程设备/设施；设备安全事故；人身安全事故；电梯困人；渗水、漏水、溢水并造成损害，影响大的；其他突发事件。常见突发事件的防范措施物业的工程设备设施运行管理中，最常见的突发事件是停电、溢水，可事先采取的防范措施，或缩短抢修时间的措施有：了解低压柜大电流开关的整定值，分析整定参数是否合理，掌握调节整定值操作方法；同一开关多次跳闸，要分析开管选用是否合理，所带负载是否有问题；地下水箱附近的集水井潜水泵，必须处于受电，且“自动”控制状态，并定期检查；必须定期检查楼顶及各平台地漏是否有垃圾堵塞，保证楼顶水箱、中间水箱万一溢水时能正常泻水；建造时地下水箱多为二套进水浮球阀，由于二套浮球阀的制造尺寸，按装尺不一，会造成一套浮球阀遇高位停止进水，另一套浮球阀还在进水，而一套浮球进水阀进水，足以满足正常供水，建议关闭或拆下一浮球阀浮球；在满足正常供水条件下，适当关小水箱进水阀阀门，一旦发生溢水，溢水量少于排水量，不易发生溢水事故；事先准备一些供水系统、空调系统易发生水管锈蚀渗漏水的抱箍和发兰密封材料；所有工程员工（不分专业），应了解发生突发事件时的关水阀门（生活供水系统、空调系统、消防喷淋系统）位置，并备有必要的登高梯和开门钥匙；突发事件处理程序当发生突发事件时，任何当班员工，首先应采取措施，如断水、断电、断气等，将突发事件造成危害、损害范围、程度、时间减小到最小；如为断水，要尽可能关闭靠近出水点的阀门；先进行善后处理还是先进行修复，或者二者同时进行，要视现场实际情况及在场人员情况定。一般情况，应即时修复，恢复正常使用；当发生上述事件，业主/客户投诉，影响面大的，或维修逾2000元的，需填写《突发事件报告》；一般事件，事发后一个工作日内，完成书面《突发事件报告》并上报公司/业主/管理公司。重大事件先电话报告公司、业主领导、外保维修单位、保险公司；属外保维保设备，或自行无法修复的，应及时联络外保单位，并跟进其修复管理；一时无法及时修复，并可能带来次生损害的，应在醒目位置，张贴醒目告示，避免再次发生意外；重大事故善后处理前，或修复前，应先请示业主/公司领导，并已向保险公司报险，以保留必要的取证、分析事故原因、追查事故责任之事故原貌现场；如有条件应拍照取证备案；《突发事件报告》书写基本要求应写明时间发生时间、位置；工程人员获知时间、获知方式；应全面描述事件现场实际情况，造成什么损害、损害到什么程度，是什么原因造成的，用什么方式进行善后处理的，必要时应附简图或相关照片；应记录修复情况，是长久性修复，还是临时性措施。若一时无法修复的，应写明原因，并提出修复时间；应查明并记录事故发生原因；应提出避免类似事件再次发生的预防措施；若为外保单位维保设备，事件的原因、防范措施、修复时间、修复方案等应以外保单位提供为主；驻场经理、主管工程师应对外包单位提出的意见进行评判；突发事件报告的书写基本格式，参见《突发事件报告》范本；事件原因一时无法查清的，或一时无法修复的，《突发事件报告》中的事件原因及修复记录，可稍后多次书写报告并呈送；《突发事件报告》的递送一般事件，在事发后一个工作日内，直接送业主/管理公司和公司相关部门；重大事件或影响大的事件应先送公司，由公司送业主/管理公司，或经公司审核后，管理中心/处送业主/管理公司；一次突发事件的前后全套文件，管理中心/处均应同类留档，以备查考。突发事件报告物业名称：__________事件类别：__________事件突发日期/事件：工程人员获知时间及方式：事发现场（含事发经过、事件获知方式及时间、现场状况描述、抢险措施及结果、影响及损失等内容）：报告人：日期：维修（复原）记录：报告人：日期：事发原因：报告人：日期：改进措施：报告人：日期：要求：1.当发生大楼设备停用或影响大或损失逾500元之事件，须填写此报告。2.事件基本处理完毕，应电话告知上级领导，事发后一个工作日内完成此报告，送业主及公司。审核人：报告人：年月日楼宇自控（BA)系统报警处置规范BA系统运行设置BA系统主机打印机应保持长期开启，并处于良好工作状态；BA系统主机应设置为长期自动报警状态，并处于良好工作状态；工程部各专业班组，如需对会引起BA系统报警的设备检查前，应事先向中控室值班人员说明；无工程人员专人值班的报警处理程序大多数物业的BA系统设置在中控室，工程部弱点员工巡检，中控室保安兼管，报警处理程序：工程部弱点员工每天4次，巡检中控室BA系统运行情况，并向中控室值班保安了解BA系统运行情况；工程部弱电员工巡检发现BA系统报警，或检查到报警历史记录，应及时电话或对讲机向工程部相关专业班组（人员）报告，并在《BA系统报警处理记录》上，记录报警信息和处理情况（报警时间、报警内容、向谁报告、报告时间等）；中控室值班保安当班期间发现BA系统报警，应及时向工程部弱电BA专管人员电话或对讲机报告，由工程部弱电BA专管人员处理后续事务，中控室保安在《BA系统报警处理记录》上，记录报警信息和处理情况（报警时间、报警内容、向谁报告、报告时间等）；工程部弱电专管人员接到中控室保安报告后，应即时赶到中控室，察看报警内容，确为设备运行报警，应及时电话或对讲机向工程部相关专业班组（人员）报告，并在《BA系统报警处理记录》上，记录报警信息和处理情况（报警时间、报警内容、向谁报告、报告时间等）；有工程人员专人值班的报警处理程序物业的BA系统业主要求设专人值班，有工程人员专人值班的报警处理程序：工程部弱电BA专管人员接到BA系统报警，应及时电话或对讲机向工程部相关专业班组（人员）报告，并在《BA系统报警处理记录》上，记录报警信息和处理情况（报警时间、报警内容、向谁报告、报告时间等），并时时监察工程部相关专业班组（人员）对报警处理情况，直至报警点消除；工程部弱点专管人员如有事临时离开中控室，应与中控室保安人员打招呼，请其代管；重要报警信息的处理程序重要紧急报警，如：电梯运行中停驶（可能会关人）、雨水井/集水井/污水井超高液位报警、消火栓泵/喷淋启动、设备显示“故障”状态、变电所开关跳闸等，必须第一时间向工程部经理报告，由工程部经理即时组织人员排故抢险；月度采购计划管理中心/处每月按公司要求，填写月度采购计划，采购计划中应注明：材料名称、品牌、型号、规格、数量（只数、长度、面积、重量）、单价、要求到货日期：按时向公司提交月度采购计划，供公司审核和专人采购；为避免特殊物料采购有误，特殊物料应加注说明，或提供实物，或提供原物料之标识（可撕下复印），或提供物料供应商；采购计划填写应合理可行，切勿有过大保险系数；对非常规物料品种和非常规数量，管理中心/处负责人应亲自了解，并细查管理合同有关条款内容，不应承担管理合同有关条款内容以外的采购费用；管理中心/处的采购计划填写，应参考管理合同的费用约定，和年度/月度财务预算，平衡管理费用支出；公司采购人员应兼顾物料质量和价格，合理采购，及时供货；如对计划有异（疑），或采购与计划有变化，应及时与管理中心/处联系，得到共识后再采购；一个好的财务和管理运行应该是：年度预算比合同报价低，月度计划比年度预算低，实际采购比采购计划低，实际领用比采购进货低；这需要各部门协同工作；实际管理中，如遇月度采购计划外的应急需求，应按公司相关管理流程操作；原则上，不能因采购计划而影响工程设备的维修，也不能不受月度采购计划约束，无度购买；工程设备设施管理界面界定工程部各专业工作界定界面强电工作界面物业之全部变配电系统、输配电系统之全部设备。物业客户、公共及强电、弱电、暖通、给排水等各配电箱/柜、开关箱/柜、控制箱/柜和线缆等物业之全部（含客户）各类照明灯具，插座及线缆。弱电工共组界面火灾报警系统，BA系统，视频监视系统，防盗报警系统，电话通讯系统，卫星/公用天线系统，公共/应急广播系统，巡更系统，车库收费系统等从终端到主机全部设备及线缆（配电箱/柜、电气控制箱/柜除外，为强电工作范围）。物业客户电话、通讯、电视终端、火灾报警等物业管理服务。暖通工作界面物业制冷/制热从冷/热源系统到末端全部设备（暖通设备的供电装置：配电箱/柜、电气控制箱/柜，为强电工作范围）。送/排风系统（配电箱/柜、电气控制箱/柜除外，为强电工作范围）。消防防烟系统、排烟系统（配电箱/柜、电气控制箱/柜除外，为强电工作范围）。给排水工作界面物业生活给水、排水、污水处理（配电箱/柜、电气控制箱/柜除外，为强电工作范围）。物业各类洁具，含自动充水装置。消防喷淋系统、消火栓系统、气体灭火系统、水幕系统、清水泡沫系统（配电箱/柜、电气控制箱/柜除外，为强电工作范围）。物业之全部五金件、钣金、钳工、木工、金属焊接、油漆等杂项，视物业实际状况，可配有万能工。物业幕墙系统、吊船系统（配电箱/柜、电气控制箱/柜除外，为强电工作范围）。物业进/出门、自动门、防火卷帘门（配电箱/柜、电气控制箱/柜除外，为强电工作范围）。等各类门。二次装修工程管理。弱电设备运行/维保管理界面界定目的弱电设备的使用有其一定特殊性，即：安装在中央控制室的一些弱电设备，使用者并不是工程人员，而是保安人员。为避免管理中的盲区，此文件旨在界定弱电设备的运行和维保管理界面。应用范围工程部弱电员员工和保安部保安员工。工程与保安管理界面界定序号设备/系统名称管理部门及管理内容保安部工程部1防盗监控系统运行操作、机房机柜表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修2防盗报警系统运行操作、机房机柜表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修3火灾报警系统运行操作、机房机柜表面清洁；烟感、温感手动报警等检测对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修，配合检测4公共/应急广播系统运行操作、机房机柜表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修5楼宇自控（BA)系统配合工程部，报警时处理运行操作、维护、保养、维修6电话通信系统配线架运行操作、维护、保养、维修7周边防盗报警系统运行操作、设备外表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修8巡更仪运行操作、设备外表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修9电子告示牌运行操作（或由客户服务部员工操作）对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修10消防设备联动控制盘运行操作、设备外表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修，配合保安部相关项目检测11门禁系统制卡操作、设备外表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修12电梯系统的EMS运行操作、设备外表面清洁对保安人员前期管理培训，维护、保养、维修工作界面解释与调整员工对上述界定若有疑异，由驻场经理（驻场总经理、驻场总工程师）或工程主管作出解释或调整。物业实际工程设备/设施与上述界定，或上述界定涵盖之内容有异时，由驻场经理（驻场总经理、驻场总工程师）或工程主管再行界定或调整。文件界定的管理范围是一种常规、惯例做法，实际管理工作中，各班组，各部门会相互涉及，每一位员工都应明白：管理中有基本分工，但也有兼做、配合与支持。比如，晚间和节假日的工程当班人员，就应承担起物业工程的全部管理职责，发生突发事件后的抢险、故障排除，及现场处理，是不分专业及分工界线的；物业管理中的工程设备设施运行管理，会碰到来自客户、业主、公司及政府各部门的各种管理需求，管理者应依不同事项，分配不同人员完成，各员工接到工作任务，要有事本人工作范围之意识，并努力积极完成；不应在工作范围提出异议，可对超出本人能力的提出看法；交接篇物业前期介入工作指导前期介入的界定物业业主与物业管理公司已有委托物业管理意向（或已签定前期管理合同），业主或管理公司（委托单项管理时）要求管理公司前期派入数名员T介入施工阶段或验收阶段的管理工作，界定为“前期介入”。一般来讲，无论是全权管理，还是单项管理，‘只要派出工程人员尚未基本满足编制，进驻的管理阶段，都称为“前期介入”管理。前期介入管理的三个阶段：土建施工阶段以建筑主体封项为标志安装装修阶段建筑主体封顶至安装装修基本结束物业验收阶段以物业建造开始验收为标志前期介入管理派出人员前期介入管理派出人员人数，一般为1～2名，或2～4名；人员多为工程人员，以强电、暖通或给排水之领班或主管为主；安装装修阶段或物业施工建造验收阶段可有弱电介入。前期介入管理派出人员的基本要求：熟知各专业系统原理，擅长与人沟通、协调，有一定口头、书面表达能力。土建施工和设备安装装修前期介入管理阶段主要工作内容以看阅图纸，从物业管理角度检查各系统建造方案、施工图纸中的缺陷，向业主提出建议力主；下面这些内容，各系统建造方案、施工图纸中往往会忽视：看阅图纸和现场察看要留意的5类31项问题：强电车库、办公楼走道及洗手间等公共照明，控制开关是否可进行“工作灯”（客户上班时开启）和“值班灯”（24H开启）分别操控？建议“工作灯”控制为BA系统控制；值班照灯照度是否满足保安巡楼、摄像机摄录等保安管理要求？垂直安装的密集型母线槽是否有防止热胀冷缩的挠性装置？虽然空气开关分成“动力型”和“照明型”即“D型”和“M型”，根据物业管理经验，建议用于客户的空气开关采用“动力(D)型”空气开关为妥；建议逃生诱导灯采用LED灯型，而不是采用灯管型；暖通建议设置专为客户电脑机房散热空调用的客户冷却水系统（小型冷却塔，冷却循环水垂直水管安装到位），为客户提供冷却水接驳点，以后客户自行安装水冷型小型空调。该客户冷却水系统与大楼中央空调冷却系统是二个完全独立的系统：建议变配电间安装散热空调，以避免灰尘进入变配电间机房；．建议空调冷冻水系统设有快速补水装置；建议大楼标准层空调冷冻水系统的供／回水阀门的安装位置便于开／关操作，如在吊内，应有维修孔。空调新风机进风口应设有电动风阀，该风阀开／关与新风机启／停同步进行；新风机集中或区域送风方式的，每层新风管上应设有可调节风量的风阀，施工图中应标有每层风量分配值，作为以后每层新风量检查验收依居；建议风机盘管回风采用带有回风管、回风箱方式，而不是吊顶内回风；现场检查中要留意：各穿墙管应套有护套管；给排水建议设置专业、大楼统一供水的饮用水设备；建议各水箱控制进水的浮球阀为导杆式浮球阀，而不是飘浮式浮球阀；交频泵供水系统，图纸上应标有停泵压力和启泵压力参数值；各洗手间、机房地漏是否设置存水弯？建议男洗手间尿斗冲水采用感应式，而不是手揿式冲水装置；建议每层喷淋系统放水阀安装在公共区域，而不是安装在客户区域；虽消防有规定，达到一定面积的机房应安装喷淋头，建议每层强电井机房安装烟雾探测器，拟不安装喷淋头，以避免该喷淋头意外破裂，电气设备受水淹；一套变频泵的变频器虽能带几台变频泵，还是建议二台变频器，以保证大厦供水正常；现场检查中要留意：各穿墙管应套有护套管；弱电建议标准层监控摄像机安装在走道位置，而不是安装在前室；建议标准层火灾报警系统的烟感编号，为每层同一位置编号相同，便于安保人员记忆；建筑及装修建议办公单元为装修到位（完成吊顶施工，各类管线进户）的全装修办公单元；办公单元如为毛坯单元，应有预留为客户二次装修便于管线（供电、电话、网络、电视等）敷设的通道；建议通往逃生楼梯前室的门，采用外推即开型门锁；有些物业建造时，办公单元和走道未完成分隔施工，建议在图纸能注明分隔单元，以了解其各分隔单元的进户门是否符合消防规范。细阅图纸，应有物业垃圾房；细阅图纸，应预留供楼内人员使用的自行车停放位置；设计院应预留以后发展，引进新的电话、网络运营商按装机柜、配线架等必要位置，对电话机房有一定超前的设计规划：物业验收管理阶段主要工作内容物业验收管理阶段的工地施工特点：设备安装、土建装修等施工逐步收尾（弱电设备安装、调试全面展开），有些施工队开始退场，施工由初验向政府专业单位验收和最终验收发展。物业验收管理阶段的主要工作内容为：了解施工过程中实际施工与施工图修改，从以前反映问题、提建议，转变为核实整改情况；从以前收集各类深化图纸，转变为收集各类调整参数和设置参数及设备随机文件了解；从以前看图为主，转变为经常跑现场为主。其工作质量对日后长效管理有着十分重要的作用，工作中要留意下列问题：初验工作中要特别留意以下的5类项130项问题：强电高压柜继电保护（现多为电脑型）的参数设定了解与掌握；了解高压柜直流操作电源维护保养管理程序和要点；变压器输出电压（中间抽头）调整操作方法了解与掌握；了解变压器散热风机运行的温升设定值，变压器蜂鸣器鸣u向温升设定值，切断变压器温升超高自动切断输入电压的温升设定值；掌握变压器温升控制器的设定操作方法；低压配电柜继电保护（多为机械式）的参数设定了解及设定操作掌握低压配电柜功率因数补偿控制单元设定操作方法进变配电间所有空洞封堵，特别是线槽中的空洞封堵和架空地坪电缆空洞封堵；按照施工图，核对各供电配电箱、开关箱各开关容量应与施工图一致；具有备泵的每个控制柜（箱），应检查其主泵故障后的备泵自动投入工作性能；每套集水井潜水泵控制箱，应检查其高液位潜水泵自动投入工作，高低液位潜水泵自动停止的工作性能；每套中间和楼顶水箱提升加压泵控制箱，应检查其低液位提升加压泵自动投入工作，低液位提升加压泵自动停止的工作性能；变频泵应能随供水压力变化，而频率、电流、转速呈线性变化，而不是分断式变化；为利于节能，所有公共场所的照明灯控制，应是可间隔控制，而不是呈直线性或分块控制；每套双电源自切控制柜（箱），应检查其主电源失屯后，备电自动切换投入运行；并检查其转换后的相位应正常，指示灯指示应正常；检查应急发电机运行性能，其电压、频率、水温、油温、转速等应在技术规定范围内，并带动一负载，运行一段时间，至冷却系统投入运行不少于30分钟；了解应急发电机的操作程序，维护注意事项和管理要点；检查应急照明灯和消防诱导灯电池供电性能；暖通各保温管应扎紧，不应留有空隙的空套；目测各冷凝水管坡度，必要时，应进行每一冷凝水立管范围内的末端风机盘管放水阀放水检查；每一风机盘管三速风量检查；抽查风机盘管温控和电磁阀的控制性能；新风采用垂直送风管的物业，要特别留意各新风支管及新风口风量是否符合设计要求？出风量是否基本一致？（应避免末端或靠近末端的风口无新风）；各客户单元是否都有新风进风？新风采用水平送风管的物业，也要留意各客户单元是否都有新风进风？中央空调新风送风方式：VAV系统一一室外空气经风机房空调新风机处理（冷或热），与回风混合后，送风至各办公单元；风机盘管一一室外空气经风机房空调新风机处理后，送至每一风机盘管回风箱，与风机盘管出风混合后，送风至各空调出风口；风机盘管一一室外空气经风机房空调新风机处理后，送至每一办公单元，一般每办公单元设置1-2只新风出风口；上述三种新风送风方式中，5.2.6.3新风效果较差，但施工简单，成本低，采用较普遍。中央空调系统调试一般程序：管道试压、长时间连续冲洗（一般不少于24小时）、水过滤器滤网拆卸清洗；单机运转：水泵、空调风机、空调机组、冷却塔等设备逐台启动投转入运转，检查其基础、转向、传动、润滑、平衡、温升等牢固性j正确性、灵活性、可靠性、合理性等。系统测定与调整：一一测定空调风机风量、风压：一一采用近“动压（或流量）等比法”调整系统的风量分配，确保各部位风量与设计值一致；一一风量调整好以后，应将所有风阀固定，并在调节手柄上以油漆涂上标记；冷（热）态调试：一一考核并测定加热器、冷却器、加湿器、热交换器、制冷机等设备的能力；一一按不同设计工况进行试运行，调整各参数至符合设计参数；一一测定与调整室内的温度和湿度，使之符合设计参数；自控系统的调整：一一将各个自控环节逐个投入运行，按设计求调整设定值，逐一检查，考核其动作的准确性和可靠性。必须调整至控制指标符合设计要求；根据实际气候条件，使系统连续运行不少于24小时，并对系统进行全面检查、调整考核各项指标，以全部达到设计要求为合格。了解空调供／回水总管压差值范围，旁通后压差值应符合设计规定数值；了解VAV系统在客户单元的调温原理；检查空调系统最不利点（离开空调机组最远楼层和每层离开楼层空调迸水管最远风机盘管），末端装置制冷或制热效果；采用VAV系统的物业，了解VAV系统客户装修要加装出风口注意事项；采用电加热风机的物业，要逐一检查各电加热风机电加热棒与风机的联锁、联动功能（风机未运行时，电加热棒不应工作；风机停机时，电加热棒即断电），逐一检查电加热风机的温控性能，逐一检查电加热风机的高温跳闸性能，逐一检查电加热风机的超高温报警性能；了解厨房油烟／分隔装置的保养（清洗）周期和保养（清洗）方法；了解蒸汽锅炉安全阀的卸压值，及安全阀卸压值的设定操作掌握；双锅炉排烟风管，应安装有止回风阀；各公共走道的排烟风阀应处在“常闭”状态；各消防前室的正压防烟风阀应处在“常闭”状态；各消防楼梯的正压防烟风口应无风访，或风阀应处在“常闭”状态；给排水了解生活变频泵自动控制原理，及变频器参数设定及设定操作；当有数台变频泵的供水系统，应了解变频泵的工作程序：——变频系统采样信号取的是水压信号，还是水量信号？其启泵数值和停泵数值；——传感器安装位置（为避免水压冲击，一般安装在楼层商位）；——当发生很小供水量情况时，变频泵工作性能，供水是否正常？——变频泵频率（转速）应随水压（或水量）变化，呈线性变化，而不是分段式变化：——第二台、第二台变频泵什么情况下投入运行？是运行泵供量不足情况下投入运行，还是当运行泵发生故障时投入运行；——每台变频泵运行切换程序？是按设定时间进行切换，还是运行泵运行停止后，另一台泵再投入运行；地下室水箱（或及中间水箱、楼顶水箱）进水浮球阀动作性能（特别是小阀带大阀的组合式控制阀），组合式控制阀的小阀进水阀门，应安装在便于操作的位置；浮球阀连杆上的浮球，应带有防止浮球脱落的锁紧装置；了解掌握可调式减压阀的设定操作，生活供水各减压阀减压比应符合设计要求地（减压阀出水压力一般拟1.5_2kg/cm2）；了解并检查变频泵系统的气压罐充气压力；楼层水箱供水采用主／备泵的系统，应了解：在什么条件下备泵投入工作？是供水量不足时备泵投入工作？还是每次泵启动时主／备泵交替启动？或是运行泵发生故障时，备泵投入工怍？男／女洗手间（带个人卫生间）的一般检查内容：一一进行多次坐厕水箱冲水，水箱不应链条缠绕而漏水；一一坐厕与地坪不应用硅胶或水泥粘接密封，而应采用塑性法兰密封，以便于坐厕拆卸疏通；一一塞住面斗下水，适当放水，检查其溢水孔排水正常；一一面斗存满水，一下子大量放水，检查其排水畅通，台板下下水管无渗水；一一冷／热出水应于色标一致；一一面斗存一些水，过一段时间检查，塞子封水性能应良好；一一小型容积式电热水器应安装有防止热涨的专用泄压装置，其排水应引至下水管；一一面斗台板下的排水管，不应用硅胶粘接密封，而应是丝扣、橡胶联接密封，以便于拆卸疏通；一一检查自动冲水式尿斗自动冲水性能，出水量和冲水时间应调整到最佳状态；一一玻璃冲凉房的门应是导轨式，或门铰链为地埋式，而不应是安装在侧向玻璃上的铰链；一一花洒龙头大、中、小洒水应均匀、正常；一一暖风机不应安装在玻璃冲凉房的上方；一一浴缸存满水，一下子人量放水，检查其排水畅通，并无渗水到下一层；一一地漏连续灌水，检查其排水畅通，不应有建筑垃圾堵塞；一一洗手间地坪倒水，检查其排水坡度，应流向地漏；一一角阀转动平畅，角阀、软管等联接无渗水；了解和掌握污水处理罗茨风机运行及提泥工作周期参数设定及设定操作：喷淋水管、消防栓水管最不利点的水压值和应符合消防规范（高层：喷淋系统：≮0.05Mpa，消火栓系统：≮0.0755Mpa）；了解喷淋稳压泵的启泵压力值和停泵压力值，并检查其稳压性能，系统没有泄漏点的情况下，一般数天喷淋稳压泵运行一次，每次运行时间为数分钟；了解消火栓稳压泵的启泵压力值和停泵压力值，并检查其稳压性能，系统没有泄漏点的情况下，一般数天喷淋稳压泵运行一次，每次运行时间为数分钟；了解并检查喷淋稳压系统的气压罐充气压力；了解并检查消火栓稳压系统的气压罐充气压力；检查喷淋系统稳压泵自动工作状态时，不应有“启动／停止“、”停止／启动“振荡状况；检查消火栓稳压泵自动工作状态时，不应有“启动／停止“、”停止／启动“振荡状况；检查：某一楼层喷淋放水，该楼层水流指示器动作，而其他楼层水流措示器不应有误报；检查：各楼层喷淋末端放水，泄水不应在本层或其他楼层溢水；了解消火栓主泵的启动条件，是消火栓箱内按钮启泵，还是电接点压力表控制启泵，或是二者兼之；检查：喷淋主泵故障，备泵自动投入运行，和各泵故障，泵自动投入运行之性能；检查：消火栓主泵故障，备泵自动投入运行，和备泵故障，泵自动投入运行之性能；检查：喷淋泵、喷淋稳压泵泵号与泵房控制柜开关标识泵号、与中控室启泵开关标识泵号、与火灾报警主机信息反馈记录泵号，四者相一致；检查：消火栓泵、消火栓稳压泵泵号与泵房控制柜开关标识泵号、与中控室启泵开关标识泵号、与火灾报警主机信息反馈记录泵号，四者相一致；消火栓系统、喷淋系统中全部“常开”阀门应已全部开启，“常闭”阀门应已全部关闭，消火栓系统和喷淋系统的水管中已充满水；即消防水系统始终处于待机工作状态（水管中始终有水）；弱电火灾报警系统了解火灾报警各区域、各设备联动条件（具有什么条件联动？）；各