【万科地产盈利模式与财务绩效问题分析案例（定量论文）12000字】

万科地产盈利模式与财务绩效问题分析案例摘要目前，房地产行业面临着库存积压，土地成本不断上升，融资压力逐渐增大，竞争力激烈等问题，只采用传统的盈利模式，会使企业背负巨大的资金困难，不利于企业的发展。在这样的背景下，房地产面临着盈利模式转型的压力，而想要在激烈的房地产市场中生存，就必须要探索出一套适用并且富有竞争力的盈利模式。本文将“万科地产”作为研究对象，以盈利模式为视角来进行研究，先分析公司所采用的盈利模式，再从纵向与横向两个维度来对比盈利模式下的财务绩效，通过财务绩效的表现来得出万科盈利模式的优劣。研究表明，万科盈利模式转型对其发展具有积极的促进作用，与此同时，也存在资本负债率高的问题，并且采取的“小股操盘”模式有一定的风险。结合时代的发展，本文提出了强化融资管理、完善“小股操盘”、创新销售渠道的建议。关键词：盈利模式；财务绩效；房地产企业目录Abstract 21绪论 51.1研究背景及意义 51.1.1研究背景 51.1.2研究意义 51.2国内外文献综述 61.2.1关于盈利模式的研究 61.2.2关于财务绩效的研究 71.3研究内容与研究方法 81.3.1研究内容 81.3.2研究方法 82“万科地产”盈利模式的现状考察 102.1房地产企业盈利模式概念界定 102.2企业基本情况 102.3万科盈利模式的选择 103“万科地产”财务绩效的现状考察 133.1房地产企业财务绩效的界定 133.2盈利模式下财务绩效同行业对比分析 133.2.1销售毛利率对比分析 133.3.2成本费用利润率对比分析 153.3.3净资产收益率对比分析 163.4盈利模式下的财务绩效分析 183.4.1盈利能力 183.4.2偿债能力分析 193.4.3营运能力分析 203.4.4发展能力分析 214“万科地产”盈利模式的优化建议 244.1强化融资管理，将非核心的环节外包 244.2完善“小股操盘”模式 244.3创新销售渠道，对外输出品牌与服务 245结论 25参考文献 261绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景过去的数年间，随着发展的迅速,房地产行业已经成为国家经济的重要支柱，在整个国家的宏观经济调整中起到了重要作用，并且做出重要贡献。房地产行业经过快速发展，加快了城市化的进程，同时房地产行业价格的波动也影响着居民的生活水平，高额的房价成为近年来热门问题。而现今房地产行业进入冷却期，房地产行业面临新的机遇与挑战，行业内的竞争日趋激烈。以前房地产行业管理松，许多小房地产通过虚抬房价，来套资本，进行投机性投资，而如今市场已发生巨大的改变，目前我国房地产市场库存堆积，出口困难，房价居高不下是近年来的一大问题。房地产企业的利润空间变小，收益性变差。近年来，房贷收紧、金融收缩、信贷紧缩、土地成本增加等问题给房地产行业带来了严重的冲击，使许多小房地产企业破产，行业的发展势头放缓。随着政府对房地产市场的限制越来越严格，房地产行业的门槛逐渐变高，虽然有效地阻止了一部分人进入房地产行业，但是同时导致了行业内的竞争越来越激烈，房地产市场的整体发展状况变得越发严峻，企业也面临许多的挑战。面对房地产行业的不景气，部分房地产企业纷纷开始进行盈利模式转型的探索与创新，以期摆脱困境，为企业带来更多的利润。经济处于不景气的状态下，越来越多的房地产企业开始进入转型的探索之中，探索盈利模式的转换，并积极开展新的收益来源和商业模式。目前的进展是非常有效的企业包括“万科地产”，它采用的“小股操盘”模式，以不控股但管理的形式来进行业务拓展，同时又制定合伙人制度，提升企业物业服务的质量，建立起物业服务商模式，开拓市场的规模。1.1.2研究意义房地产行业是国家经济的重要组成部分之一，对国家宏观经济调整有着重要作用，因此企业的发展状况关乎国家的经济，面对挑战，企业该如何进行模式的转型是一个非常重要的问题。企业的盈利能力时刻都影响着企业的生存和发展，财务绩效则能体现企业的一切活动最终带来的效应，企业的盈利模式是否具有市场优势对其盈利能力的强弱有着重要的影响，在竞争激烈的房地产市场中立足，就必须要不断探索出一套适合自身发展并具有竞争力的盈利模式。盈利模式对企业产生的影响所造成的结果又会体现在企业的财务数据之中。在房地产市场中，“万科地产”走在中国房地产行业的前端，在其盈利模式上具有一定的创新性和代表性，本文以“万科地产”为例，对其的盈利模式进行了具体的分析，并通过盈利模式下财务绩效表现进行研究，进一步评价盈利模式对企业所产生的影响，找出其盈利模式的优劣，为同行企业提供参考价值，进而促进房地产企业逐渐改善所存在的一些问题，来实现企业更好的发展。1.2国内外文献综述1.2.1关于盈利模式的研究(1)国外相关研究国外很早就对盈利模式进行研究，盈利模式在企业的发展中起到举足轻重的作用，它受到了广泛的关注，吸引了很多学者的大力研究。RAPPa（2004）从经济学的角度，全面系统的分析了盈利模式，寻找盈利模式的各种影响因素，发现企业生存关键因素为其采用的盈利模式。Yan（2012）发现盈利模式能够为提供企业前进动力，并让企业找到正确的方向进行持续的发展，再根据各种不同的影响因素，对企业的业务模式与种类采取科学且合理的管理。TucciC.L（2013）认为盈利模式对企业的核心竞争力有很好的提高作用，又提供更好的产品与服务，获取更多的市场，企业可以在客户中树立对于品牌的良好形象，使得企业获取更大的价值。RebekahLiao（2018）认为，企业的付出希望能够获得更高的利润，采取科学又合理的盈利模式，用来帮助企业获得最大利润。(2)国内相关研究由于我国的经济发展过程和特殊体制，国内关于研究盈利模式分析要晚于国外的一些学者，但随着逐步的发展，我国加快了发展，借鉴了国外优秀理论，并结合自己国家的具体情况，提出了房地产企业的盈利模式分析，取得了优秀的研究成果。刘扬（2012）指出，盈利模式可以有效区分企业和竞争对手的运作规则，在在企业的生存与发展过程中，使用更加合理的盈利模式来提高企业的核心竞争力，获取更多的市场份额。蒋葵和祁婷（2016）认为企业必须根据自身的资源以及所处的市场情况，针对消费者和市场需求进行充分的了解之后，制定出合适企业发展的盈利模式。程纪杨(2018)认为，盈利模式为公司未来的发展指明方向，合理开发和利用资源，提高公司的效率与质量。根据国内外对盈利模式的研究，可以发现盈利模式对企业起到了重要影响，合理的盈利模式是公司成功的关键之一。本文以万科地产为例，分析房地产行业的现状，将万科所采用的盈利模式与传统盈利模式进行对比，通过分析得出合理的盈利模式的重要性，企业需要根据市场状态与自身具体情况进行灵活调整变动，才能够使得公司得到更好的发展。1.2.2关于财务绩效的研究（1）国外相关研究国外的学者长期研究财务绩效，研究成果比较完善，在财务绩效的指标上产生了一定系统化的评价。Miehel.j.Lebas（1995年）指出绩效考核作为一种管理手段，绩效考核是绩效管理的重要组成部分，结其果表明了该组织选择的策略或结果。MohamedR（2016）分析了各种非财务和财务指标对绩效所产生的影响，收集了关于公司管理层的一些数据信息进行分析，由此来加强企业关于管理方面的能力，健全绩效管理的系统化体系。（2）国内对财务绩效的研究我国的经济市场发展较晚，对财务绩效问题的研究落后于发达国家，没有建立一套标准体系的方法，因此具有很大的发展空间。2001年，清华大学和《中国证券报》研究了一套财务绩效体系，从多个角度来进行绩效评价，多维的评价使公司更加注重其长远的发展。熊雷（2012）根据评价指标间存在的联系，选择更加合适企业的一些评价指标，他构建了财务指标评价体系用于物流企业，并且对此还进行了有效性的检验。陈超等（2015）运用层次分析法来研究房地产企业的财务绩效，明确各个财务指标的权重，设计出财务绩效评价指标的科学体系。本文借鉴上述关于财务绩效的研究成果，结合万科地产近几年的财务数据，从盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力四个方面，对其盈利模式下的财务绩效进行分析，通过数据的变化来反映万科采用新的盈利模式的具体情况。1.3研究内容与研究方法1.3.1研究内容全文分为四个部分绪论：介绍了本文的研究背景和想要解决的问题，以及到目前为止国内外对盈利模式与财务绩效的研究。（2）“万科地产”盈利模式现状考察首先阐述房地产企业的盈利模式的界定，再介绍万科公司的基本情况，它的盈利模式的发展与当前所采用的盈利模式（3）“万科地产”财务绩效的现状考察首先阐述房地产企业的财务绩效的概念与计量指标，再进行财务绩效的横向与纵向对比，先与同行业不同盈利模式下财务绩效进行对比分析，再进行万科公司盈利模式下的财务绩效横向对比，进而得出所采用的财务绩效的优缺点。（4）“万科地产”盈利模式的优化建议通过第二三章的分析与对比，发现“万科地产”的问题，结其的具体情况，来提出建议。（5）总结根据一系列的分析，总结出各种模式的优势，为同行企业提出借鉴。1.3.2研究方法为了对万科地产的盈利模式和绩效分析进行更好的研究，在研究时，查阅文献、网上收集一些资料、分析万科的年报，并采用诸多方法对项目进行分析。（1）文献研究法通读和分析对与盈利模式和财务绩效有关的理论，在此基础上，对相关概念进行总结，并按照自己思路进行整理。借鉴已有的一些研究成果，形成本文的研究框架和思路。（2）案例分析法收集、查阅“万科地产”的年度财务报表，使用新浪财经、网易财经、国家统计网、百度等资源，分析相关数据，来找到其盈利模式所存在的问题，并提出相应的建议。（3）对比分析法运用了对比分析法，将万科公司的财务绩效数据与采用其他盈利模式的数据进行分析比较，研究万科地产在现行盈利模式下的财务绩效情况。2“万科地产”盈利模式的现状考察2.1房地产企业盈利模式概念界定在房地产企业下，其盈利模式指的就是在市场中企业形成的业务结构和管理方式，良好的盈利模式可以确保企业的生产，并保证企业进行不断的发展。盈利模式是企业业务实施的途径，也是企业的利润来源。可以通过对企业的利润来源、采取的措施、服务对象和公司的核心竞争力来概括它应用的盈利模式。2.2企业基本情况万科企业股份有限公司成立于1984年，本文中简称为“万科地产”。经过多年的不断发展，它成为了国内房地产行业的引领者。2019年，万科实现销售额6312亿元，全年销售业绩为行业第二名，由此可见，万科作为我国房地产的龙头企业，十分具有代表性和研究意义。近几年以来，面对外部环境的变化，“万科地产”一直高喊着“活下去”的口号，它作为十分一家具有代表性的房地产公司，一直在通过改变盈利模式来使自身得到更好的发展，在此过程中，它的经营方式发生过几次重要的转变。2005年，国家出台了严格的调控规定，而由于“万科地产”的提前转型，并进行了有针对性的调整，迅速在多个城市进行了布局。在多数企业面临重大的挑战时，它在当年的营业收入却首次突破了100亿，这是它成为在房地产行业的领跑者，所迈出的坚定步伐。2010年，“万科地产”开始进行第二次转型。它创新地提出在开发住宅的基础上，投入了商业地产。同时，万科通过一步步的转换盈利模式，实施“小股操盘”、事业合伙人制度、物业服务商等，不断的丰富产品和完善服务。近年来，万科逐渐开始了第三次转型，调整了主营业务、延伸了跨界。万科在保证其主营业务稳定增长的同时，万科围绕客户的需求积极开展其他的业务，目前，其业务已经扩展到多个不同的领域，实现了公司多元化的发展。2.3万科盈利模式的选择2.3.1“小股操盘”盈利模式（1）选用模式动因传统模式下业务开展需要企业实现资源分配与支持的广泛覆盖，需要投入大量的资金，这要求企业要提前存入大量的资金以提供运转。但是政策限贷、信贷越来越严格，使得公司的融资变得困难，没有充足的资金的支持，传统的盈利模式我国的房地产企业难以正常开展业务，陷入危机，会带来很大的风险。我国房地产企业多数负债比例高，有的甚至高达90%，为负债经营模式，其高杠杆的盈利模式会带来很大的风险。表2-1万科资产负债率变动情况资产负债率2020年2019年2018年2017年万科0.810.840.850.84行业均值0.780.770.750.73由表格2-1可以看出，万科的资产负债率较高，高于行业的均值，当资产负债率较高是，企业会产生融资难、高杠杆的现象，这使得万科尝试去转变所采用的盈利模式，与铁狮门的合作积累了丰富的实践经验，由此发现了“小股操盘”模式可以从根本上解决这些难题。所以“万科地产”开始尝试在一些项目中开展“小股操盘”模式。（2）模式框架“小股操盘”模式下，由操盘公司负责进行项目管理，而项目投资人只拥有控制权，不参与项目的管理与经营，依靠的是操盘公司的品牌效应和产品体系。在环节上可分为融资、采购、开发、销售这四个环节。在融资环节上，采用多途径的融资方式，提高营运资金的效率，以达到节约资金成本；采购环节上，利用万科的采购渠道，节省项目的成本；开发环节上，“万科地产”有严格的质量标准体系和成熟的管理经验，快速开发的开发高质量高品质的住宅；在销售环节上，依靠其优秀的品牌和营销的能力，加速产品的销售。在“小股操盘”模式下，万科的角色由控制转换为管理者，这种转变让企业摆脱了高资金的压力，即使面对融资困难的情况下，企业依旧可以进行政策的运转。2.3.2事业合伙人制度盈利模式（1）选用模式动因为了让“小股操盘”有更好的发挥与利用，“万科地产”设立了“合伙人制度”来配合“小股操盘”模式，随着逐渐发展，这种模式将公司利润与员工的利益相联系，从根本上提高项目的效率。“万科地产”自身的股权结构长期处于分散的状况，使公司控制权不稳定，在早期的股权之争给万科带来了深远的影响，因此公司非常注重员工的忠诚度，便采取了股权激励等方式来激励员工的工作积极性，但是效果不佳。如何去激励管理层和员工，成为万科必须思考的问题。于是，在2014年，万科开始全面启动事业合伙人制度。（2）模式框架在初步阶段，要求项目一线管理人员以及参与人员强制性持股所在项目，后来制度进一步提升，提出了内部创业计划，为有创业梦想的员工提供资金帮助。事业合伙人使个人能参与公司的项目中，为每一位员工提供创业的机会。2014年4月23日万科召开了合伙人创始大会，1320位员工成为首批万科事业合伙人。2014年4月底，开始项目跟投计划，公司一线管理层和项目管理人员必须跟随公司一共投资，员工可以自愿跟投。2015年，开启事件合伙计划，对具体项目，不再是分配到所在地区的个人部门，二是从各部门抽取精英人员形成临时的项目组，由项目组完成业务。2015年开始鼓励入职超过2年的员工创业，为优质的创业项目提供数额不等的资金作为项目入股。2.3.3物业服务商盈利模式（1）选用模式动因随着土地成本的不断攀升，建筑材料价格的上涨，信贷审批的严格，房地产住房业务的利润越来越小。在市场趋于饱和的背景下，将业务全部集中于房地产将会面临困难，所以企业需要根据行业的发展情况，转变自身的盈利模式来获得新的利润。（2）模式框架万科物业服务包括物业销售、物业出售和物业管理三个方向。目前，万科的物业业务覆盖69所城市。万科物业实现从传统物业服务企业向社区经济发展，将基本的物业服务向全面服务转变。不断地拓展和丰富物业管理的种类和发展方向，使自身发展为全方位社区服务的综合企业，并且以人才的发展和科技创新作为企业的新动力，打造出全方面社区服务的综合性企业，将传统的物业盈利模式向互联网方向发展。3“万科地产”财务绩效的现状考察3.1房地产企业财务绩效的界定房地产公司财务绩效指房地产公司采取一系列经营策略，使企业获得财务收益，能够反映企业在资金的调配、成本管控以及资产管理运用等方面的效果。财务绩效能够全面地反映企业资产运用管理、成本控制、资金来源调配的效果以及股东权益报酬率的组成部分等。对财务绩效做出定义可以明确房地产公司财务绩效管理的角度，和各部门在改善财务绩效过程中的职责。3.2盈利模式下财务绩效同行业对比分析“万科地产”目前采用了“小股操盘”、“事业合伙人”和物业服务商等创新的盈利模式，融创中国与金辉集团采取传统的盈利模式，融创中国采取的是房产开发和土地开发的两种盈利模式的结合，金辉集团运用的则是房产开发、大基建和产业园区三种方式的结合。评价企业的盈利模式的好与坏，可以将该企业盈利模式与采取不同盈利模式下的同行业企业的进行比较分析。下文对“万科地产”进行财务绩效分析，采用不同盈利模式下企业销售毛利率、成本费用利润率、净资产收益率的对比，得出“万科地产”盈利模式的优势与不足。3.2.1销售毛利率对比分析销售毛利率体现企业一定时期内的盈利能力，是评价企业盈利模式最直接、最基本的指标。下文针对盈利能力下的销售毛利率来展开分析，对“万科地产”、融创中国和金辉集团三家房地产公司历年来该指标的变化进行对比，分析得出“万科地产”在该盈利模式下的公司盈利能力是否具有一定超过同行业的优势。表2-22013-2019年三家公司销售毛利润情况销售毛利率2019201820172016201520142013CAGR万科36.2537.4834.129.4129.3529.9431.473.3%增速-3.2%9.9%15.9%0.2%-2.0%-4.9%-13.9%融创中国38.4139.4937.6634.5437.6839.5642.59-1.2%增速-2.7%4.9%-9.0%-8.3%-4.8%-7.1%-16.0%金辉集团30.5132.4231.052933.232.0332.16-0.8%增速-5.9%4.4%7.1%-12.7%3.7%-0.4%-11.1%依据CAGR（复合年均增长率指数）的数值，体现“万科地产”的销售毛利率平均水平在三家公司中为最高的，新型的盈利模式对万科的销售毛利率起积极的正向促进作用，有利于提高“万科地产”的利润。目前，我国房地产企业收入90%以上来源于房地产业务，可以大致判定利润与收入的改变很大取决于房地产盈利模式转变，由图2-1说明，新型的盈利模式比传统的盈利模式对企业利润的提高有着更大的作用。图2SEQ图\*ARABIC\s11三家公司销售毛利率增速情况在2014年，我国房地产行业受到了国家政策的影响，行业状况迅速下行，全国范围内的销售水平整体都有所下降。从图2-1可以发现，在三家企业中，金辉集团的销售毛利率增速水平在2013至2015年一直处于领先地位，受行业周期波动作用的影响，2014年仍保持着迅速的增长，但到了2015年，传统盈利模式的缺点渐渐地表现出来，加上金辉集团自身定位不够明确，增速在2016年快速的下降，在2017年有所回升。采用相似的盈利模式的融创中国销售净利率增速的变化与其变化大致相同。在2014年，“万科地产”的销售净利率变化虽在行业的冲击下产生波动，增速幅度变缓，但其提出的“小股操盘”和合伙人制度盈利模式，使企业在行业下行的情况下，仍可以维持企业的持续性发展，融创中国和金辉集团的销售净利率增速下滑时，它却能保持稳定的发展，体现出“万科地产”新型盈利模式不易受行业周期波动的优势。3.3.2成本费用利润率对比分析成本费用利润率的比率越高，单位产品的成本费用越低，利润就越大，企业的经济效益越好。相比较传统的盈利模式，“万科地产”的“小股操盘”盈利模式完成了从出资者到管理者的转换，业务成本也逐渐下降。下面对比分析三个房地产公司的成本费用利润率，分析万科目前的盈利模式是否很好控制了成本。表2-32013-2019成本费用利润率情况成本费用利润率2019201820172016201520142013CAGR万科26.1%28.9%25.8%19.0%20.4%20.1%21.7%6.4%增速-9.6%12.0%35.6%-6.6%1.3%-7.1%-14.7%融创中国32.76%39.54%36.0%32.1%26.2%26.4%33.4%8.0%增速-17.1%9.8%12.2%22.6%-1.0%-20.8%-8.3%金辉地产26.77%22.44%21.0%17.5%22.5%20.9%20.9%0.1%增速19.3%6.7%19.6%-22.1%7.9%-0.3%-13.6%依据CAGR数值，融创中国的成本费用利润率平均水平在三家公司中最高，万科第二，金辉地产的成本费用利润率情况较差，仅起到收支平衡的水平，从销售毛利率情况来看，万科的总体的利润增长情况是最好的，但是成本费用利润率却低于金辉地产，总体上来看，万科的成本控制能力比金辉地产弱。图2-2三家公司成本费用利润率增速情况再来看成本费用利润率的增速情况，虽然融创中国的成本费用利润率水平总体比万科高，但增速的变动幅度较大，整体的发展不稳定，而“万科地产”除2016年指标下降，其他年度均处于稳步的增长，2016年“万科地产”受股权之争的影响，企业管理层发生严重的波动，成本管理的放松，导致成本费用利润率的增速下降，但完成股权变动后，在2017年，万科成本费用利润率再次大幅度的上涨，与它的销售毛利率增速发展趋势相同。3.3.3净资产收益率对比分析净资产收益率越高，说明投资带来的收益越高。“万科地产”为了提升“小股操盘”盈利模式的更好的运行，开发合伙人制度作为辅助，在提升项目运作效率的同时优化公司的股权结构，下面会从净资产收益率分析万科目前的盈利模式是否对提升了股东权益的收益水平。表2-42013-2017年三家公司净资产收益率情况净资产收益率2019201820172016201520142013CAGR万科23.6721.6821.1418.5318.0917.8619.664.3%增速4.66%14.2%14.1%2.4%1.3%-9.2%0.0%融创中国16.920.0817.8716.9810.419.0619.81-1.6%增速-15.8%12.36%5.2%63.3%-45.4%-3.8%-11.6%金辉集团17.9215.514.6113.9217.2619.8720.76-7.4%增速15.6%6.1%5.0%-19.4%-13.1%-4.3%4.5%依据复合年均增长率指数，三家公司中“万科地产”的净资产收益率平均水平是最高的。自2014年融创中国和金辉集团的净资产收益率一直下降，而“万科地产”虽也受到行业下行的冲击，盈利模式的成功转型，使得“万科地产”在2015年快速复苏。可以看出传统盈利模式的盈利能力更容易受行业周期波动和政策调控的影响，新型盈利模式下更为稳定。图2-3三个公司净资产收益率增速情况从图2-3可以发现，融创中国和金辉集团的净资产收益率均高于金辉集团，金辉集团在2013-2016年一直呈现下降趋势，融创中国增速情况波动幅度大，发展不稳定。说明传统的盈利模式的盈利能力不能让企业在行业下行时，持续为企业带来稳定的利润。虽然市场行情不理想，但是“万科地产”的净资产收益率一直呈上升的趋势，归因于其利用加速资产周转率来实现盈利增长，同时采用“小股操盘”模式可以利用企业品牌以及优质管理来提高利润以及利润分成的比例。通过盈利模式的转变，“万科地产”提高了销售业绩，扩大了市场份额。首先，“小股操盘”模式使“万科地产”能够通过合作伙伴获得大量的外部资金，减少了自身的资金投入量，从而降低了“万科地产”的融资成本，使其能够在同一资产规模下开发更多的项目，加快其规模的扩张。其次，由于“万科地产”具有较强的核心竞争力，品牌影响力大和专业的资源整合能力雄厚，使得它迅速进入二三线城市的房地产市场，再次扩大市场影响力。此外，“万科地产”还开始拓展各种新兴的房地产业务，不断拓展和延伸产业链，积极抢占新兴房地产业务的市场规模。同时，借助互联网，加快了房地产金融化进程，不仅增加了销售和服务的新方式，还迅速提高业务水平，而且提高了万科在市场上的投资和运营能力，从而使万科利用其核心竞争力，迅速完善销售模式，不断扩大市场份额。3.4盈利模式下的财务绩效分析基于不同的市场环境下，万科转换盈利模式取得了很大的成功，在前面具体说明了“小股操盘”、“事业合伙人”和物业服务商这三种盈利模式。在2013年时，“小股操盘”得到了广泛的采纳，在2014年时，为了使“小股操盘”得到更好的应用，设立了“合伙人制度”配合“小股操盘”模式，而2017年物业服务商模式广泛推广。本文从盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力四个方面来分析万科公司从2012-2019的财务绩效，根据数据来纵向探究盈利模式的优劣3.4.1盈利能力20192018201720162015201420132012净资产收益率(%)20.6721.6821.1418.5318.0917.8619.7619.66资产报酬率(%)3.413.433.353.584.413.963.964.29营业利润率（%）20.8222.6720.9216.2316.9417.0617.9220.38销售净利率（%）14.9916.5515.3211.7913.2713.1813.5115.19销售毛利率（%）36.2537.4834.129.4129.3529.9431.4736.56成本费用利润率(%)26.128.8925.9619.1220.4320.2421.6725.4表3-1万科2012-2019年盈利能力指标随着房地产行业进入白银时期，土地成本越来越高，竞争越来越激烈。2012-2013年万科还保持着传统的盈利模式，公司规模的扩大，这四项盈利能力指标却不断降低；2014年，“小股操盘”和“合伙人制度”模式的逐步投入，可以看到四个指标的下降幅度明显变缓；2015年时开始投入“睿服务”管理服务的系统，投入了大量的费用，导致万科相应的成本费用增加，逐步完善后，在2017年万科的四项盈利能力指标均呈现上升的趋势，指标均超过了2013年的数据。图3-1万科2012-2019年盈利能力指标变动情况3.4.2偿债能力分析表3-2万科2012-2019年偿债能力指标20192018201720162015201420132012资产负债率(%)84.3684.5983.9880.5477.777.27878.32流动比率(%)1.131.151.21.241.31.341.341.4速动比率（%）0.430.490.50.440.430.430.340.41有息负债率（%）17.6020.3619.7419.217.4817.0620.324.03在2014年实行了“小股操盘”和“事业合伙人”模式后，流动比率呈现逐步下降的趋势，但是速动比率趋势相反，有了明显的上升趋势。结合具体分析后得出，原因一是，“万科地产”在发展过程中开发了互联网下的销售途径，使得销售效率逐步提高，而收取预售款项，增加了流动负债；二是，在实行物业服务商模式时，资金利用率得到了提高，公司开始对短期的投资予以重视，加大了短期投资的力度。房地产行业的流动资产中存货占有的比例非常大，而速动比率却不考虑存货，速动比标反映出企业偿债能力和资金的流动性，从2014年后，速动比率有小幅度的上升，转型后有息负债率比降低，企业产生债务违约的风险会比较小，但企业的资产负债率仍然很高，而有息负债率比率相对比较低，说明企业的外部负债率仍然很大，主要来源银行借贷、应付债券转变为一些经营性负债和尚未结算的预售款等。图3-22012-2019年偿债能力指标3.4.3营运能力分析存货作为房地产行业的核心资产，有较长的周转时间，大概为3年，“万科地产”的“小股操盘”模式缓解了库存压力，采取的事业合伙人模式激发了员工的积极性，提高项目的运营效率。同时，物业服务商的多元化和技术的发展，精准满足的需求，扩大了市场份额。表3-32012-2019万科营运能力指标20192018201720162015201420132012存货周转率(次)0.280.280.30.410.40.320.320.28应收账款周转率(次)205.86197.21138.48104.8888.7958.8754.5460.63流动资产周转率(次)0.270.260.280.380.390.320.340.32总资产周转率(次)0.230.220.240.330.350.30.320.31由表3-3可以发现，从2014年盈利模式的转型非常成功，“万科地产”的资产运营效率有了明显的提高，在2017年，经济政策改变、企业进一步扩大规模、并且推广公寓与物流地产的新业务，使得营运指标、存货周转率出现了明显的下降，由此，企业应加强运营管理。但总的看来，新的盈利模式对公司运营能力的提高有一定的促进作用。图3-3万科2012-2019年营运能力指标3.4.4发展能力分析表3-4万科2012-2020年发展能力指标20192018201720162015201420132012资本积累率（%）14.3526.2515.2618.318.569.4528.5333.02利润总额增长率（%）133130.23164733.043.5615.4521.26主营业务收入增长率(%)23.5922.551.0122.9833.588.131.3343.65净利润增长率(%)11.8932.4231.259.2534.545.4116.8235.03净资产增长率(%)14.8426.2215.4618.6117.629.9128.3721.09总资产增长率(%)13.1731.1740.2935.8920.246.0926.5127.882013年，整体的行业处于下滑的状态，为此“万科地产”提出了“小股操盘”模式，在转型初期，经营不充分，投入力度小，如表3-4，在2014年，“万科地产”的主营业务收入增长率与净利润增长率均下降到最低点，于是，“万科地产”的转型速度逐步加快，探索互联网在房地产行业中的应用，创建信息化的服务，不断进行创新，拓宽服务方式，为客户提供更好的服务，保证在主营业务方面的核心竞争力，实现快速的发展。2014年后，净利润的增长情况也有所提高。图3-4万科2012-2019年成长能力指标变动情况由图3-4可以看出，在2014年前，也就是转型前，“万科地产”的净利润增长率逐步在下降，但是“万科地产”通过推行物业服务商模式，不断地进行业务的拓展，随着该模式的不断完善与深化，资产规模和价值得到了大幅度的提高，2014年后净利润更是大幅度的增长，可见万科推行的“小股操盘”与“事业合伙人”对企业的成长能力起到了积极促进作用。4“万科地产”盈利模式的优化建议4.1强化融资管理，将非核心的环节外包从前一章的分析可以看出，万科近几年的资产负债率一直保持在80%以上，高于行业的平均水平并且呈现逐年上升的趋势，企业在考虑内外部控制环境的同时加强融资管理，运用中期票据和互联网+金融等融资等方式来确保减少融资成本并优化公司的债务结构，来提高公司对财务风险的抵御能力。同时将非核心环节业务进行外包，做到与多家加工工程进行沟通，避免过于依赖一家或者及几家工厂，过程中严格把控，严格依照标准执行，加强运营管理与生产效率，发挥自身的竞争力与资产杠杆作用来确保经营能为公司带来足够持续的收益，避免产生企业短期行为，充分应用经营杠杆。4.2完善“小股操盘”模式“小股操盘”模式发挥了很好的作用，从前面的分析可以得出，2013年“万科地产”实行该模式后，其各项指标大多有了回升。但是该种模式存在一定的风险，我们需要不断地完善确保企业的运营模式能够更好地进行，针对合作方来看，首先企业在选择合作方时，要持有一定的谨慎度，不要以某个因素比较突出就确定对象，要进行全面衡量，谨慎的评价；其次企业要不断提高自身的项目管控能力，并且不断完善合作机制保障“小股操盘”模式的实施；最后加强企业的质量监管，做到每个环节的监控，避免出现质量问题时无人负责的风险。针对利益分配方面，利益分配要确保落实到合同中，并交给具有法律专业知识的人处理，写明违约赔款，来保障自身的利益，全面监控“小股操盘”的实施过程。4.3创新销售渠道，对外输出品牌与服务销售是整个产品链中比较重要的环境，对于企业提高竞争力有着重要的作用，万科采用物业服务商模式，并使其与互联网向结合，但面对飞速发展的现代社会，企业应继续创新销售渠道，结合当下的数字化时代背景，根据大数据分析不同类型客户的喜好，来制定不同的方案。结合线上与线