2008年全国房地产市场面面观上段先念市长的发言

PAGEPAGE1全国房地产市场面面观——部分城市房地产市场形势座谈会侧记背景一：从国际经济形势看，当前“次贷”危机正处于集中爆发期；受此影响，未来全球经济增长可能进一步下滑，而我国的经济增长也将受到拖累，一定程度会影响国内房地产市场发展。背景二：从国内经济形势看，针对高位运行的经济状态而采取的防“通胀”和防“过热”的调控思路已经让位于保“增长”和控“通胀”的新思路。9月16日央行下调贷款利率和存款准备金率是一个重要的信号，对于国内房地产市场今后的发展，有一定的积极作用。背景三：目前全国国有银行共贷给房地产企业1.9万亿元，贷给个人3.2万亿元，两项共计5.1万亿元，已大于国有银行注册资本，这意味着，如果中国房地产市场出现严重危机，那么中国金融体系将面临崩溃的危险。背景四：汶川大地震对房地产市场造成的负面影响不可低估。这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成直接打击，而且在于一定程度改变目前国内居民的住房观念与投资理念。地震引发人们对房屋质量安全的担忧，对置业的消极和谨慎，加大了购房者对房价回落的预期，加重了市场观望情绪，影响了市场供求关系。背景五：今年7月，中共中央政治局召开的经济形势分析会议中，就房地产市场形势指出，宏观调控的目标是保持房地产市场的稳定。国务院已委托住房和城乡建设部作房地产市场形势报告。2008以来，我国房地产市场出现了前所未有的新情况，全国众多城市房地产市场交易量普遍下降，市场供应量被急剧放大，整个市场呈现低迷状态，观望气氛浓厚。5.12四川汶川特大地震以后，这种状况愈演愈烈。是宏观调控等因素作用下房地产市场回归理性，进入调整期？还是房地产市场长期以来积存的矛盾和问题逐步显露、不断爆发，引发市场滑坡？房地产市场短期内的发展趋势如何？目前的状况对于房地产市场的未来发展有何影响？当前应采取什么对策保持房地产业稳步、健康发展，防止大起大落？9月23日，住房和城乡建设部召集的部分城市房地产市场形势座谈会在广州召开。来自广州、沈阳、西安、杭州、深圳、厦门、长沙、东莞等8个城市分管副市长及有关部门负责人参加了会议。住房和城乡建设部副部长齐骥到会主持并讲话，各城市代表汇报了本地的房地产市场运行状况及出现的新情况、新问题，介绍了近期出台有关房地产调控措施情况，表述了对当前房地产市场形势的看法，以及对下一步市场走势的分析和预测，提出了地方政府拟采取的措施和对全国房地产市场调控工作的意见和建议。这次会议虽然参加的城市不多，但涵盖了全国东、西、中部，很具代表性，从这里我们可以管窥当前全国房地产市场的基本状况。下面，对会议有关情况作以介绍。八城市长共论房市经纬一、以广州、深圳为代表的“珠三角”区域房地产市场情况主题词：触顶回落、低位调整、理性回归广州市副市长苏泽群代表该市介绍了以下情况：2008年广州市房地产市场运行特点：一是房地产开发投资与房地产税收保持平稳增长，投资过热得到有效抑制，但企业融资规模下降明显。2008年1-8月全市完成房地产开发投资440.36亿元(比西安市高31.62％)，同比增长16％，增速下降了10.4个百分点；完成房地产税收81.85亿元，334.55亿元，同比增长0.1％，占地方总税收比重从07年的25.4％下降为21％。二是房价过快增长得到抑制，市场风险平稳释放。广州市2005年以前商品住房市场比较平稳，房价增长率保持在10％左右，自2006年起至2007年前三季度出现了房价较快增长的情况，07年10月商品住房均价达到峰值11573元/平方米。之后房价开始回落，2008年8月降到9078元/平方米，10个月下降了21.5％。苏市长调侃道：“房价还没有跌到亏本的地步”。三是住房消费秩序良好，住房供求关系持续改善。2004年至2007年商品住房基本处于供不应求的局面。08年呈现供大于求的状态，1-8月商品房批准预售面积516.15万平方米，同比增长33％(比西安市高20.5％)，比同期成交面积多152.61万平方米。四是保障型住房建设继续推进，面向中等收入首次置业群体的限价房调控作用明显。五是开发与消费预期消极，但刚性需求仍然存在。1-8月商品住房成交3.4万套，面积363.55万平方米，同比下降36.53％。从6月起，市场在刚性需求支撑下恢复。六是区域性市场变化明显。七是二手住房成交量下降，价格稳定，住房租赁市场活跃，租金价格平稳。1-8月二手房交易面积270.49万平方米，同比下降32.3％；均价4403元/平方米。八是商业地产市场交易量下降，价格稳定。市场未来走势预测：总体运行正常，有较强的刚性需求支撑，出现整体“大落”的可能性不大，但空置房有所增加，改善型住房需求受到较大抑制，市场消费预期仍将有一个消极和观望时期；企业销售资金回笼周期延长，资金链进一步绷紧，如果不加以有针对性的政策调整和引导，在目前国际经济大环境下，房地产业发展不容乐观。广州市政府对今年出现的房地产市场新情况一直进行关注，尚未出台相关政策。已采取的主要措施，一是完成全市低收入家庭住房现状普查工作；二是适当调整土地供应方向；三是加快已收回闲置土地再次投放市场；四是加强对房地产市场的监管，五是着力提高行政服务效率和质量。下一步拟采取的措施主要有：按照以需定供的原则，加快保障性住房建设；控制商品房用地投放，合理调整供地结构；科学预测有效住房需求；加快房地产行政审批，优化投资软环境；加紧推进老城区危破房改造全面开展城市居民住房现状普查工作；主动引导舆论导向等等。苏市长建议：国家应根据市场运行情况，调整宏观调控力度，减少过硬的措施；进一步优化“二次房贷”和二手住房转让税收政策，对首次置业等有效需求在信贷、税收等方面给予支持；对非拍卖土地上市要严格限制；探索符合国情、促进资源节约、集约、可持续利用的住房政策。深圳市副市长吕锐锋代表该市介绍了以下情况：2008年深圳市房地产市场运行特点：一是房地产投资和商品住宅建设规模有所减小。008年1～8月，全市完成房地产开发投资269.9亿元，同比去年下降2.32%；商品住宅新开工面积352.78万平方米，同比去年下降13.48%；商品住宅竣工面积228.6万平方米，同比去年下降21.4%。二是新建商品住宅销售规模继续下降。2008年1～8月，新建商品住宅销售面积206.9万平方米，同比去年下降50.5%。今年7、8月销售面积分别为25.7万平方米、26.9万平方米，规模较小。三是新建商品住宅价格持续回落和调整。2008年1～8月同比涨幅分别为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%、0.3%、-1.7%和-4.1%。2008年1～8月，商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元。四是二手房交易规模下降。2008年1～8月，二手住宅交易面积229.2万平方米，同比去年下降69%。今年7、8月份，二手住宅成交量分别为38.2万平方米、29万平方米，交易规模较小。五是房地产用地成交减少。1～8月，公告出让16宗居住用地，土地面积128.3万平米；实际出让面积77.2万平方米，成交率60%，土地市场出现流拍现象。近期房地产市场出现的新情况主要有：房地产开发企业资金来源较为紧张；在售项目降价情况比较普遍；个人住房贷款出现少数“断供”案例。受到国际、国内经济形势不确定因素，以及市场浓厚的观望情绪等因素的影响，预计近期市场运行仍然处于调整阶段，房价大幅上涨缺乏动力，进一步下跌的可能性仍然存在。从长期来看，由于良好的宏观经济基本面、较大的市场潜在需求及毗邻香港的区位优势等因素的存在，房地产市场仍有支持其持续发展的宏观环境和市场前景；而深圳房地产市场在全国率先出现的深度调整，则有利于避免今后深圳房价的大起大落，并尽早结束调整步入稳定发展局面。鉴于深圳房地产市场的特殊背景，房地产市场下一步调控的主要内容：一是认真分析当前形势，积极研究稳定市场的相关政策。二是完善住房保障政策，加快解决我市低收入居民家庭住房困难。三是进一步加强房地产市场监管，做好信访维稳工作。四是研究“套密度”管理方式，完善结构调整政策。五是完善土地出让策略，适应市场形势的变化。对于今后的调控工作，吕市长建议：首先，应加快国家“基本住房制度”的建立，并保持房地产市场调控政策的稳定性。其次，要进一步的深化和改善宏观调控政策，着力促进房地产市场的民生性发展方向。其三，针对当前市场形势，为保持宏观经济稳定发展，建议适当改善宏观调控的有关措施，以活跃市场，促进普通居民家庭购房。（三）东莞市与广州、深圳趋同（略）二、以沈阳市为代表的东北地区房地产市场情况沈阳市副市长邢凯代表该市介绍了以下情况：（略）三、以西安市为代表的西部地区房地产市场情况主题词：低迷萎缩，刚性支撑，震后恢复西安市副市长段先念代表该市介绍了以下情况：2008年以来，在宏观调控和5.12汶川地震的影响下，西安市房地产市场呈现总体下滑趋势，尤其是地震以后，市场愈显低迷，商品房成交量同比大幅下降，对社会经济发展造成了重大影响。市场主要靠刚性需求在支撑。成都、重庆等西部城市与西安情况相类似。房地产市场运行特点：一是基于07年市场的良好状况和对08年市场发展的预期，全市房地产开发投资继续保持稳步增长，1-8月，完成房地产开发投资334.55亿元，与上年同比增长57.2%，商品房新开工面积810万平方米，同比增长15%。二是商品房新增供应量下降。1-8月，商品房新批准预售面积428.41万平方米，与上年同比下降8.71%；其中商品住宅363.85万平方米，同比下降7.81%。三是商品房成交量降幅较大，震后市场进一步萎缩。自2月以后，商品房销售量开始回落，5月份受地震影响，销售量跌幅加剧，同比下降34.59%，至8月份，同比下降达48.67%。1-8月，全市商品住房累计成交面积325.24万平方米，较去年同比下降31%。四是商品住宅价格稳中有升，增幅放缓。商品住房均价为4340元/平方米，同比上涨10.8%,涨幅下降了2.08个百分点。五是经济适用住房供应量加大。2008年住宅计划中，经济适用住房项目47个，计划新开工面积约202万平方米，占供应总量的22.44%。截止8月份，全市经济适用住房新开工面积175.72万平方米，完成计划的87%；竣工面积152.83万平方米，完成投资20.13亿元。六是二手房面临冲击。在去年以来加快发展住房二级市场的政策推动下，1-8月，二手房交易量为107.5万平方米，较去年同期同比增长133.96%；但5.12汶川地震后，市场交易明显“遇冷”，交易量下降幅度较大。震前月均16.5万平方米，震后月均仅6.1万平方米，下降了六成。震后房地产市场出现了新问题，一是房地产市场整体滑落，消费者对市场信心不足，持币待购观望情绪浓厚。二是开发企业资金紧张问题逐步显现。三是商品房供求差距进一步拉大。面对较为严峻的市场形势，西安市政府采取了一些积极的措施，以消除地震灾害房地产业造成的不利影响，促进灾后房地产业尽快恢复发展，扶持居民置业安居。一是全面开展房屋安全检查和鉴定工作，及时排除安全隐患，宣传普及地震、房屋抗震、房屋安全等方面的常识，以期减轻居民购房和居住的恐慌心理，尽量消除市场观望情绪，回复正常的房地产交易。二是继续加大房屋权属登记工作，增强居民产权意识，畅通房屋交易渠道，加快发展二手房市场。三是按照国务院《关于支持汶川地震灾后回复重建政策措施的意见》（国发﹝2008）21号）等文件精神，我市于2008年9月4日出台了《西安市人民政府关于恢复房地产业发展的若干意见》（市政发[2008]87号）(以下简称《意见》)。段市长详细介绍了《意见》出台的背景、起草过程、目的及社会各界的反应，特别提及了媒体负面报道产生不利影响的情况。齐部长对这项政策很感兴趣，打断了段市长的发言，询问《意见》实施情况，当听到政府正在制定实施细则时，他表示要尽快制定并落实。针对媒体报道，齐部长风趣地说：“新闻媒体是监督政府的，骂政府能吸引民众眼球，不论对不对。对媒体的报道或攻击，几次想说，但不好讲。”接着，段市长对近期个别企业房价跳水、消费者要求退房等现象进行了理性分析，搏得了其他市长们的苟同。考虑到宏观经济环境、金融政策以及地震等因素深层次的影响，预计未来一段时期西安市房地产市场将持续调整，商品住房成交量将会有所回升，但涨幅有限；商品房供求差距仍然较大；地根、银根“双紧”政策将加快楼市优胜劣汰进程；房价保持平稳走势，楼市品质的综合升级将成房价的主要拉升力。段市长建议：中央政府应进一步重视新闻舆论导向，正确引导市场发展；应对开发商大幅降价、“断供”现象、集体非理性退房等问题进行足够的重视，要维护市场公信；要继续采取有效措施，保持房价稳定；应适时调整住房供应结构，保障性住房比例应占到总量的30％；适当调整财税政策，活跃住房二级市场；适度调整住房消费信贷政策，对购买第二套住房的对象界定应更科学、合理。四、以杭州市为代表的“长三角”区域房地产市场情况主题词：供强需弱、房价分化，下行盘整杭州市副市长许迈永代表该市介绍了以下情况：2008年厦门市房地产市场运行特点：一是房地产投资稳步增长，住宅新开工和竣工面积增长较快。1-7月，市区完成房地产投资228.86亿元，同比增长35.3%；住宅新开工面积491.5万平方米，同比增长50.3%；竣工面积178.82万平方米，同比增长61.4%。二是商品住房销售量明显下降，市场较低迷。成交价格降幅。1-8月，商品住房销售量为354.4万平方米，同比下降45.6%。三是市场供应量充足，可售房源持续增加。1-8月，商品房新批准预售面积508.8万平方米，与上年同比上升11.9%；可售房源同比上升63.5%；市场供求比1.4︰1。四是二手房交易规模下降。1-8月，二手房成交面积132.4万平方米，同比下降29.3%。五是房价出现分化。1-8月，商品住房均价9525.4元/平方米，同比上升23.3%；二手房成交均价9045.8元/平方米，同比上升19.8%。六是租赁市场活跃。1-8月，市场平均租金2006元/月，同比上升10.1%。七是土地供应量明显下降。07年84宗，389.5万平方米；08年目前25宗79.6万平方米，为上年21.5%。近期出现的新情况：部分楼盘降价销售；市场信心不足；房地产企业资金趋紧；个贷违约率提升；土地市场明显降温。已采取的措施：一是优化审批服务，营造良好环境；二是加强行业监测分析，及时了解市场动态。市场走势预测：市场供大于求，降价楼盘有增多趋势，短期仍将面临调整。企业和消费信心下降，且又进一步扩散迹象；开发商资金趋紧，可能会出现烂尾楼现象。许市长建议：加强正面宣传，稳定市场预期；加强政策扶持，除进市场交易；拓宽融资渠道，缓解资金压力。关注潜在矛盾，维护市场秩；把握土地供应，保障持续发展。五、以厦门市为代表的东南沿海房地产市场情况主题词：投资趋缓、交易趋冷、房价趋降厦门市副市长裴金佳代表该市介绍了以下情况：2008年厦门市房地产市场运行特点：一是房地产投资开发趋缓，新开工面积减少。1-8月，完成房地产开发投资191.29亿元，同比增长6.2%，商品房新开工面积302.5万平方米，同比下降53.12%。二是土地一级市场交易趋冷，地价拖欠情况开始显现。1-8月，商品房土地供应量43.01万平方米，同比下降62.47％。三是商品住房销售量持续萎缩，成交价格降幅明显。1-8月，商品住房销售量为74.05万平方米，同比下降65.41%。商品住房均价10399元/平方米，同比增长14.21%。但近期许多楼盘房价已向下调整，幅度15%-20%。四是供求关系出现新变化。8月份供销比2.10，为近几年最高值。五是房地产开发贷款增速明显放缓。厦门市房地产市场在宏观调控下反应明显。市场呈现出新动向：一是出现开发商申请退地现象。二是开发企业资金难以支撑。三是消费者心理预期下降，市场观望气氛浓厚。四是房价变化可能引发“断供”和社会矛盾。近期采取的措施：一是调整新建商品房购房入户政策；二是调整享受优惠政策普通住房界定标准；三是调整新出让地项目缴纳地价的时间。市场走势分析预测：房地产投资将继续回落；供求关系发生变化，房价将理性回归；金融调控效果显现，部分企业资金链可能出现问题；市场调整结束，投资计划受影响；市场总体稳定，不会出现大起大落现象。政府拟采取主要措施：一是科学、合理、有序安排出地出让；二是坚持正确的舆论导向，科学引导市场预期，引导居民理性投资和合理消费。对全国房地产市场调控工作，裴市长建议：适时调整房地产调控政策，在当前市场低迷情况下，可适度放宽房地产金融政策和税收政策；应充分重视发挥舆论宣传的租到作用，客观正确评价、引导市场。六、以长沙市为代表的中部地区房地产市场情况主题词：供求差大、增速放缓、保障增强长沙市政府副秘书长王振代表该市介绍了以下情况：2008年长沙市房地产市场运行特点：一是房地产开发投资保持稳定增长。1-8月，完成房地产开发投资313.9亿元，同比增长20.8%。二是商品房供需关系变化明显。1-8月，商品房供销比1.60︰1，供大于求。商品住房批准预售637.13万平方米，同比增长42.92%；商品住房累计销售402.27万平方米，同比减少27.15%。三是商品房价格涨势得到有效抑制。1-8月，商品房均价为4314元/平方米，其中商品住房均价为3920元/平方米，同比增长10.3%。四是二手房市场发展缓慢。1-8月，成交面积108.2万平方米，同比减少25.50%。同比增长10.3%。五是保障性住房取得突破。截止8月份，经济适用住房累计竣工面积1289万平方米，累计完成投资134.32亿元。累计销售15.51万套。整体来看，房地产市场运行基本良好，但也出现了一些新情况：一是商品房月均价持续下滑；二是个别企业出现资金链断裂，形成烂尾楼；三是土地交易趋冷，出现流拍现象。目前采取的政策措施主要有：一是科学制定规划和年度计划。二是创新住房保障新模式，颁布了《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》。三是整治和规范房地产市场秩序。四是引导房地产市场持续健康发展。08年7月政府出台了《关于促进我是房地产业健康发展的若干意见》。市场走势分析预测：一是高通胀和利率倒挂，影响房地产有效需求。二是货币政策继续从紧，开发企业资金面压力增大。三是观望与保价仍在角力，今后将打破平衡。四是两型社会催生刚性需求，中长期市场看好。对下一步市场调控工作，王秘书长建议：实行差别化房地产金融政策，发展多样化住房信贷机构。培育和发展二手房市场和租赁市场，因地制宜调整住房转让缓解营业税政策。全面实施保障住房货币化。完善房地产预警预报机制。引导正确的住房消费观念。一部政要纵谈政策导向各城市代表发言完毕，齐骥副部长作了总结：“听了各位市长的讲话，上了一课！”齐部长谦虚地说。“目前部里得到的一些数据是从国家统计局出来的，但反映的指标有些滞后，是一、两个月前的情况，各位市长讲的是8月底、9月初的情况，更能反映目前的现状。”齐部长对会上了解到的各地情况比较满意。“从本次会议反映的情况来看，今年以来，特别是下半年以来，房地产市场出现了前所未料的新情况，各地的情况不完全一样，不像去年，东、中、西部都有共同点，而今年都有明显的不同点。目前对市场形势的看法，存在两种相反的观点，有些专家、学者认为2006年以来国家出台的一系列宏观调控政策出了成效，形势较好；另一些人认为，今天的市场看似正常的，下一步可能要出问题，值得忧虑。”齐部长道出了当前全国市场状况存在区别和不同观点。对当前我国房地产市场形势影响因素，齐部长分析：“国家宏观调控的作用已显现，影响因素比较多，除了“国八条”、“国六条”等政策措施以外，去年出台的国发（2007）24号文（就是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）对稳定房价也起了一定的作用。加之今年国际经济动荡等非预期因素，对整个房地产市场影响也较大。”下一步怎么办？齐部长认为：“国办发〔2008〕11号文出台了促进服务业发展的若干重要政策，各城市提出的有关房地产市场发展的建议有利于推动服务业的发展，即符合国务院关于服务业发展的基本精神。全国市场情况不一样，应出台能适应各地情况的政策。但刺激消费，拉动内需这一基点是一样，就出台政策而言，要围绕这一基点。有的同志对国六条有些政策有其他看法，认为有些过了，国办发〔2008〕11号文中运用差别化来解释。”当提及对各地出台地方性政策调控市场的看法及导向时，齐部长坦陈：“我的观点就是：鼓励、支持各地结合本地房地产市场的状况，作适当的政策调整。对增强消费者的信心，政府要有一定的动作。”他再一次强调：“对段市长刚才介绍的西安市出台的政策，我关心的是你们什么时候出台实施细则，效果如何。”言外之意，认为政策出台没有问题。“根据05、06年房地产市场的情况，我们从中央这个层面提出宏观调控政策，从08年的房地产市场情况来看，要上下联动，来解决问题。国务院的意见，是保持稳定发展，防止大起大落，这一点与各城市是一致的。”齐部长坚定地说：“这就是我的导向。”接下来，齐部长针对各城市所提意见和建议中的一些具体问题作了一一刨解：关于中国居民住房的问题，国务院非常重视，责任落实在住房和城乡建设部，部里单设了住房保障与公积金监督管理司，针对解决中低收入家庭的住房问题，调整住房供应结构，加快廉租住房建设，加强经济适用住房的建设和管理，制定住房规划和政策，建立和完善住房保障体系。中国坚持城镇居民住房市场化，在这一前提下，政府建立住房保障的思路是，纳入纯粹住房保障居民占10%，新成为城镇居民通过住房保障解决住房问题的占30%，其余一半以上的通过商品房解决。经过一个阶段发展，要向市场提供消费者能支付的起住宅产品。中国是发展中国家，房地产对整个社会产业结构起着重要作用，资金链长，吸纳人口多，在发展时要突出提供社会产品。关于购买二套住房界定对象、公积金贷款首付比例等问题，主要是要将出发点放