A房地产开发企业土地增值税清算分析

硕士专业学位论文MACROBUTTONAcceptAllChangesShown200MACROBUTTONAcceptAllChangesShown**MACROBUTTONAcceptAllChangesShown**MACROBUTTONNoMacro××MACROBUTTONNoMacro××MACROBUTTONNoMacro××date[A房地产开发企业土地增值税清算分析]房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：1、房地产业直接推动经济的增长

。2、地产业带动性

。3、改善人民的居住和生活条件

。土地增值税是土地增值的再分配，通过对房地产土地增值税的内容、定义和目的来深入的了解房地产土地增值税的内涵意义。通过了解土地增值税清算政策的相关内容来对比已经进行土地增值税清算政策后的企业情况来说明土地增值税清算政策对房地产开发企业的影响，并且明白这些影响体现在哪些方面。在土地增值税清算政策下应运而生的便是税收筹划，这是税收筹划有没有存在的必要就需要去论证税收筹划存在的必要性，同时也要了解税收筹划的影响因素，这样才能够更好的去把握税收筹划的大致方向。接下来的任务就是主要放在A房地产开发企业的身上，任何问题都需要具体问题具体分析，首先这时候就需要深入的了解A房地产开发企业的基本发展情况，这里就包括项目情况和财务情况。对于A房地产开发企业的土地增值税的清算情况也是要事无巨细的了解，对于A房地产开发企业的税务筹划就细化到了三个方面，分别是：销售收入的税收筹划、扣除项目的税收筹划和清算时点选择的税收筹划。对于税务筹划的效果的好坏也是需要做效应的论证，这时就需要对土地增值税税收筹划前后土地增值税缴纳额进行比较来判定税收筹划的情况好坏。房地产开发企业土地增值税清算对其市场经营模式也存在着一定的影响，影响都表现在哪些方面是需要深入和细化的。税收筹划也是存在一定的风险的，存在怎样的风险，出现风险的影响因素以及应对风险的对策都在第四章进行了详尽的解释。关键词：房地产开发企业，税收筹划，土地增值税，土地增值税清算研究内容研究方法房地产开发企业总体税负分析房地产税收结构分析土地增值税清算政策概述及对房地产开发企业的影响土地增值税清算政策下的税收筹划分析土地增值税清算政策下税收筹划的必要性房地产开发公司项目概况A房地产开发企业土地增值税税收筹划方案销售收入的税收筹划扣除项目的税收筹划政策执法操作成本税收筹划的主观性税务机关的认可及否受房地产开发企业的内外条件限制税务筹划成本的制约提高税收筹划人员的综合素质积极寻求税务机关的支持和帮助积极采取补救措施如今，由于全球的人口的不断增长，住房需求又是消费领域中的刚性需求，在这个大蛋糕面前就出现了比较多的房地产开发企业。房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。同时我们需要明白我们要了解的是房地产开发企业，它是专门从事土地和城市基础设施开发的企业，专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业，也是房地产综合开发经营企业。房地产开发企业土地增值税清算也是需要准确注意的一个问题，只有充分准确地了解了这个方面的问题才能推动房地产开发产业更好的发展。特别是房地产开发项目中清算的重难点，只有掌握了这些重难点才能更加有方向性和指导性的去解决当前出现的问题。当前在房地产开发企业土地增值税清算方面还有一些问题，这是要在相应的问题发生之前必须要弄清楚，才能更好的更快捷高效的进行土地增值税清算。在此次研究房地产开发企业土地增值税清算的时候，我们也需要考虑当前国内外的研究发展情况，只有把握好了现在研究的大体方向以及一定的研究成果，这样才能具有广度和深度的去进行相应的研究。同时需要明确研究的内容，这样才能把内容翔实的反映出来，不至于出现多而不精的现象。方法是一个更重要的工具，工欲善其事必先利其器，拥有好的方法才能让研究变得事半功倍。在研究上采用理论研究法、案例分析法和敏感分析法三种方法相结合的手法来更加充分的研究房地产开发企业土地增值税清算的问题，以理论研究法来提供研究会运用到的理论研究知识，为研究奠定一个科学的理论基础，运用案例分析法通过对A房地产开发企业的土地增值税清算分析，在收集A房地产开发企业的经营、项目、财务状况以及税负状况的相关数据的基础上，结合房地产土地增值税税收政策，分析A房地产开发企业在项目不同业务阶段的土地增值税清算税务筹划，达到实证案例分析，更加准确的把握A房地产开发企业在土地增值税方面的系列问题。充分利用学校图书馆书刊杂志、学校电子图书馆、网上数据库以及其他网络等四种资源，查阅和学习有关房地产开发企业土地增值税清算案例分析及《中国税收制度》《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》等税收条例，通过学习和借鉴本研究相关的文献法规资料，加深论文写作深度，为论文写作提供理论支持。通过敏感分析法从收入分解、各个成本项目不确定性因素中，找出对土地增值税临界点指标有着重要影响的敏感性因素，分析、测算对其土地增值税税率及减免的影响程度，进而做出战略选择和安排。导论选题背景和意义1.1.1选题背景国内外研究现状国外研究现状1.2.2国内研究现状我国现在的土地增值收益管理制度主要有土地有偿转让制度、土地税收制度和土地储备制度。在当代的市场经济制度下，涨价本质上是一种收益分配的思想，税收是现在政府财政收入的主要来源之一。我国当前的土地增值税清算还面临者自身的问题，这些问题需要及时的了解。（1）缺乏明确政策指导.一是征税范围界定不清晰。就目前的法律、法规来看，土地增值税所限定的范围只限于转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而获取收入的税收方式，对集体土地使用权的转让行为不征收土地增值税，这种征税范围界定给土地增值税清算工作带来了难题。二是缺乏明确的政策指导。按照国家相关部门进行审批的房地产开发项目为单位进行清算的土地增值税，针对要分期进行开发的项目，要按照分期项目标准进行清算，这种方式存在一定的不合理性，可操作性不强。同时房地产开发项目是否分期及如何分期主要由房地产企业自身决定，于是以这种方式作为清算单位进行清算就造成法律判定依据的缺失，无疑会给房地产企业提供了更大的税收“筹划空间”。 （2）纳税人不按规定进行清算。对已经达到清算条件的项目，税务机关会及时下达清算通知书，而部分企业并不能在规定时间内提供清算报告，且企业多是被动清算，原因复杂，表现在：一是纳税人在接到立项批文后，其财务部门未按照清算项目设置账簿，而是将多个项目成本费用合在一起核算，由于清算项目从开工到销售再达到清算条件，往往跨越几个年度，时间跨度长以及各项目之间的共同分摊费用及因素复杂，导致纳税人出现抵触情绪。二是中介机构清算费用较高，于是纳税人故意推迟清算时间，对具备清算条件的项目宁可缴纳罚款也不及时进行清算。（3）收入确认存在难点。总体表现为少计收入，具体体现在以下几个方面：一是在房地产开发过程中，很多开发商将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务等情况，以低于市场价格的金额计入收入总额；二是开发商为了促进商品成交，有时采用促销、打折等活动方式。在这种情况下，双方需按照实际成交情况签订合同开具发票。（4）成本费用扣除核实难度大。成本费用的扣除是土地增值税清算的难点和重点。房地产项目开发周期长、成本内容复杂，查实难度大，许多开发商可以通过各种途径降低账面利润，增加开发成本。一是建筑施工成本计量不规范。这一项占整个扣除项目的比重最大，若开发商为增加建筑成本，税务机关无法有效控管。（5）清算队伍力量薄，清算工作效率低。由于当前一线税收征管工作任务繁重，征管力量薄弱，已不能满足土地增值税管理工作的需要。一是税务人员对房地产开发、交易的整个过程和建筑、工程等专业技术领域的知识掌握不够深入，如建筑工程造价、建筑成本费用核算，价格评估等。二是清算工作对财务核算的准确性、分类的完整性要求较高，税务人员若没有足够的实践工作经验，很难判断企业清算中存在的问题，影响清算工作效率。（6）中介机构出具的鉴证报告水平不一。纳税人多委托中介机构进行清算，而各中介机构出具的鉴证报告各有特点、水平不一，呈现出以下几点问题：一是清算过程简单粗略难以核对，前期资料、凭证、合同等提供不全、缺失电子版凭证链接、多列成本等。二是普遍存在以企业为中心，为企业利益着想的现象，并没有从第三方的角度出发，责任意识不强。三是整个行业的监管法律层级较低，监管手段和措施单一，造成中介机构出具报告的不严肃性。1.2.3研究综述由于全球实行征收土地增值税的国家是比较少的，在相应的研究资料上就出现了比较少的情况，更大的研究的方向还是放在国内土地增值税问题上，同时房地产开发企业也注重在了A房地产开发企业。对于国内的土地增值税方面还存在着着一定的问题，对于大体方向上缺乏明确政策指导，在自身上的缺陷是纳税人不按规定进行清算，在清算的过程中有收入确认存在难点和成本费用扣除核实难度大的问题，清算队伍力量薄也导致了清算工作效率低的问题。中介机构出具的鉴证报告水平不一也是一个比较突出的问题。研究内容和研究方法1.3.1研究内容第1章导论部分，首先是介绍了选题背景和研究意义，结合国内外的研究现状，确定相关的研究内容、方法。第2章土地增值税清算政策对房地产开发企业的影响。主要对房地产开发企业税收情况分析、阐述房地产土地增值税税收制度，土地增值税清算政策及对房地产开发企业的影响及土地增值税清算政策下的税收筹划必要性。第3章A房地产开发企业土地增值税清算分析。主要介绍A房地产开发公司基本情况和开发项目、A房地产开发企业土地增值税清算情况、税收筹划方案及效益分析和土地增值税清算对的市场经营模式影响。第4章房地产开发企业土地增值税清算政策下的税收筹划风险控制，指出房地产开发企业土地增值税清算政策下的税收筹划主要风险、形成原因及税收筹划风险控制对策。第5章研究结论和建议。论文小结和对房地产开发企业土地增值税清算税收筹划的几点建议。1.3.2研究方法（1）理论研究法：充分利用学校图书馆书刊杂志、学校电子图书馆、网上数据库以及其他网络等四种资源，查阅和学习有关房地产开发企业土地增值税清算案例分析及《中国税收制度》《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》等税收条例，通过学习和借鉴本研究相关的文献法规资料，加深论文写作深度，为论文写作提供理论支持。（2）案例分析法：本文通过对A房地产开发企业的土地增值税清算分析，在收集A房地产开发企业的经营、项目、财务状况以及税负状况的相关数据的基础上，结合房地产土地增值税税收政策，分析A房地产开发企业在项目不同业务阶段的土地增值税清算税务筹划。（3）敏感分析法：从收入分解、各个成本项目不确定性因素中，找出对土地增值税临界点指标有着重要影响的敏感性因素，分析、测算对其土地增值税税率及减免的影响程度，进而做出战略选择和安排。土地增值税清算政策对房地产开发企业的影响房地产开发企业税收情况分析房地产开发企业总体税负分析房地产土地增值税税收概述房地产土地增值税的定义土地增值税清算政策概述及对房地产开发企业的影响土地增值税清算政策2.3.4影响房产销售价格土地增值税清算政策下的税收筹划分析土地增值税清算政策下税收筹划的必要性A房地产开发企业土地增值税清算分析A房地产开发公司的基本情况及开发项目介绍A房地产开发公司基本情况A集团股份有限公司（这里简称A房地产开发公司）成立时间为2005年，A房地产开发公司拥有丰富的房地产开发经验，国家建设部颁发的一级房地产开发资质的大型集团公司。公司以开发性价比高的商品住宅和经营具有稳定现金流的商业物业为主营业务，实现跨区域、专业化经营。公司的开发项目主要着眼于二、三线城市，这些城市的房地产发展具有这样的特点：发展空间大、住房刚需强。公司的开发项目主要集中在环境优美的地方，能给潜在的消费者以最美最惬意的享受。公司的主导产品主要为性价比高且功能齐全的中小户型住宅。公司具有强大的品牌优势，管理人员通过优良的管理能力进行准确地市场定位，专业的楼盘开发及策划，进行科学的风险控制，在同行业中拥有强大的竞争力，社会声誉和品牌形象良好。公司的经营理念十分的人性化，以改善人类居住环境为最高经营理念，推行“以人为本、开拓进取”的企业文化精神，同时公司以“学者型的地产实践者”为人力资源发展方针，注重中层和普通员工的发展，丰富的人才为公司的快速发展提供了后备军。A房地产开发公司项目概况A房地产开发公司财务情况A房地产开发企业土地增值税清算情况开发项目各业务环节介绍开发项目土地增值税清算情况A房地产开发公司的基本情况及开发项目介绍销售收入的税收筹划扣除项目的税收筹划清算时点选择的税收筹划对房地产企业来讲，把握好土地增值税清算的时点是一个重要的问题。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称“187号文”）规定了“土地增值税的清算条件”，即现行土地增值税清算时点分为：“必须清算情形”3种和“通知清算情形（列举）”。（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：a. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；b. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；c. 直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：a. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；b. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；c. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；d. 省税务机关规定的其他情况。A房地产开发企业土地增值税税收筹划效益分析土地增值税税收筹划前后土地增值税缴纳额比较A房地产开发企业土地增值税清算对其市场经营模式的影响调整经营策略缩短项目开发周期加快现存商品房销售准确定位项目和产品房地产开发企业土地增值税清算政策下的税收筹划风险控制4.1房地产开发企业土地增值税清算政策下的税收筹划主要风险4.1.1方案风险4.1.2政策风险4.1.3执法风险4.1.4操作风险4.1.5成本风险4.2房地产开发企业土地增值税清算政策下的税收筹划风险形成的主要原因4.2.1税收筹划的主观性4.2.2税务机关的认可及否4.2.3受房地产开发企业的内外条件限制4.2.4税务筹划成本的制约4.3房地产开发企业土地增值税清算政策下的税收筹划风险控制对策4.3.1加强土地增值税管理4.3.2提高税收筹划人员的综合素质4.3.3积极寻求税务机关的支持和帮助4.3.4积极采取补救措施研究结论和建议5.1研究结论5.2对策建议[1]贺志东.纳税筹划[M].机械工业出版社.2004.[2]财政税政司：《中国税收制度》，中国财经出版社.2011年版.[3]蔡少优.土地增值税清算实务操作指南[M].北京：中国税务出版社.2012（9）.[4]段九利，郭志刚.房地产企业全程纳税筹划[M].中国市场出版社.2008.[5]李明.新税制下房地产业纳税会计及纳税筹划[M].中国市场出版社.2010.[6]高强.浅淡房地产开发企业的土地增值税筹划[J].中国经贸.2014（18）：266-267.[7]俞娟莹.有关房地产行业土地增值税的探讨[J].财经界.2014（32）：262-262.[8]郑军.关于我国房地产企业土地增值税筹划的思考[J].市场论坛.2013（03):33-35.[9]陈培.我国房地产企业增值税的税收筹划思路[J].商业经济.2012（14）:99-100.[10]王梅.浅析房地产企业土地增值税税收筹划[J].企业研究.2014（16）:184-185.[11]蒋志伟.浅谈房地产企业土地增值税筹划[J].中国商界.2012（8）:23-25.[12]财政税政司：《中国税收制度》，中国财经出版社.2011年版.[13]李先英.企业纳税筹划的新视点[J].商场现代化.2012（12）：142.[14]梁文涛.论纳税筹划的八种境界[J].中国内部审计.2012（11）：86.[15]黄霖.房地产企业土地增值税纳税筹划的误区[J].新会计.2010(2).32.[16]杨建英.论房地产企业进行土地增值税纳税筹划[J].当代经济.2011(13):56-57.[17]杨梅.房地产企业土地增值税清算成本分摊[J].中国商界.2012（8）:134-135.[18]吴晓玲,姚莹颖.房地产开发企业土地增值税筹划探析[J].财会通讯.2013（09）:45.[19]范春柏.浅谈房地产开发企业土地增值税的清算方法[J].中国总会计师.2011（7）：104-105.[20]腾京荣.关于房地产开发企业如何适应土地增值税清算的探讨[J].财经界（学术版）2011.12.[21]常锟.浅谈房地产企业土地增值税的清算流程及注意事项[J].西部财会2013(3):78.[22]曹红.我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实务操作及风险初探[J].会计研究2013（4）：26.[23]张百玲.土地增值税缴纳过程中需要注意的几个问题[J].东方企业文化.2013.[24]孙彦挺.关于房地产企业土地增值税清算的探讨[J].财经界.2014（6）.[25]吕中辉.探讨房地产土地增值税清算执行过程中的注意问题及建议[J].会计师.2014（3）.[26]董罗兵.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的几种方法[J].河北企业.2011(9).[27]李锦玲.谙熟政策是提高土地增值税清算质量的关键[J].中国注册税务师.2011（7）.[28]谭志伟.土地增值税清算中工程成本审核四步奏[J].注册税务师.2011（6）.[29]张玉红.房地产企业土地增值税清算过程中附属物如何处理问题的探讨[J].齐鲁珠坛,2012（6）.[30]张玉强.我国土地增值税税收筹划案例分析[J].财会通讯.2013（12）.[31]王人之.对土地增值税清算问题的探究和对策[J].中国科技博览.2013（19）.[32]方晓.难在哪，路在何方？关于土地增值税清算工作的对话[J].注册税务师2013.12(10)10-13.14.[33]王文茜.房地产企业土地增值税避税行为研究[J].现代商贸工业.2011.[34]过燕琴.现代企业税收筹划风险的防范和控制分析[J].中国总会计师.2012.[35]卢克虎.房地产企业土地增值税结算技巧[J].会计师.2012（17）.[36]蔡昌，牛鲁鹏.土地增值税清算大成[M].北京:清华大学出版社2012.[37]魏洁.房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析[D].保定：河北大学.2013.[38]杨杨.H房地产开发有限公司纳税筹集[D].黑龙江大学硕士学位论文.2013.[39]叶莉敏.PL房地产开发企业土地增值税清算案例分析[D].华南理工大学硕士学位论文2014.[40]中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[R].（国务院令（1993）第138号）.[41]国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[R].（国税发（2006）187号.[42]国家税务税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知[R].（国税函（2010）220号）.[43]关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知[R].（国税发（2007）132号）.[44]财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[R].（财税字（1995））48号.[45]国家税务总局.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》[R].税总发（2013）67号.[46]SaleJTmothy,CarrollKarenB.Tax