项目投资环境分析

1前言近几年以来，中国房地产业开始出现强劲增长势头，成为拉动国规模上已步入新的快速增长期，居民的住房消费观念也得到进一步更新，购房消费能力得到有效增强，其房地产市场日趋走向成熟。上海房地产市场的兴旺，引来越来越多的房地产投资商步入上海。上海阳光投资(集团)有限公司，从战略发展角度出发，公司定时拟在中标后，于该土地上进行商品房住宅项目的投资开发建设。该2年，销售周期2~2.5年，3.5~4年内完成项目投资、开发、回收。本项目由于投资额度巨大和运行周期较长，并要取得预期的目标。如果在投资前不进行较为深入投资开发研究，并在投资经济效益上充分的论证，仓促的拍板定案，就会给企业带来无法弥补的损失，这就使得项目投资开发的研究具有必要性。本项目投资开发研究的理论是基于项目投资可行性研究。因此，本项目投资开发研究的内容必然基于项目投资可行性研究内容框架上。本项目投资可行性研究的内容主要包括三个方面：一是项目投资的必要性的研究；二是项目技术可行性的研究；三是项目经济的合理性的研究。根据项目可行性研究的内容框架，结合投资项目的实际情2况。本项目投资开发研究框架可分为以下六个部分第一部分：投资环境分析。是对拟投资开发项目所面对的资源状况、限制条件、优惠措施、经济态势等对项目投资的实施和发展有影响的程度进行的分析研究。第二部分：市场环境分析。对拟投资开发项目的市场供求状况、竞争能力、企业(投资者)内部条件进行分析研究，其中市场的供求状况是决定项目投资与否的基本依据。析研究，以确定投资项目的物理质量和服务质量。划。第五部分：经济效益测算及评价。分析项目的投融资方案，测算项目现金流量和损益等情况，测算项目不确定因素影响程度，评价项目测算指标，确定项目的盈利能力、偿债能力和风险能力。通过对本项目投资开发进行研究，有效的分析、论证项目既定期望目标的合理性、可行性。同时，发现项目投资开发存在的一些风险，并提出相应的对策，为公司的效益实现和项目的顺利实施提供依据。第一部分项目投资环境分析任何一个投资项目都不是孤立存在的，总是与它周围的环境有有千丝万缕的关系，同时投资项目的生存和发展总要受到所在环境的影响和制约，而环境的影响和制约的力量远比投资项目对环境的影响和制约要大。因此项目的投资开发应该广泛的关注投资环境的变化，以发现项目发展的机会和避免风险。以下就是依照投资环境的分类，结合本项目对相关的各类投资环境进行分析、评价。1.1政策法律环境分析政策法规是引导房地产项目开发的风向标，因此研究宏观层面的政策法规对把握市场走向、确立项目定位起到了十分关键的作用。从近阶段市府多次会议的精神来看：目前上海房地产业的总体发展是健康、规范、有序的，未来要在更高起点上继续健康有序发展，不断提升房地产的支柱产业地位，提高其对全市经济增长的贡献率，使房地产增加值占全市GDP的比重在今后几年达到10％；不断改善市民群众的居住条件，切实解决好困难群众的居住困难。具体来说，继续保持上海房地产持续、健康、有序发展的良好势头，将突出六方面内容。1.加强了对土地市场的调控和管理，按照“政府调控、市场供地、规范运作、依法管理”的原则，发挥好土地市场的龙头作用。控制用标，旧区改造用地也要全部纳入分开招标之中；依法清理整顿土地市场秩序，土地使用权出让属于市、区两级政府的权限，对乡镇擅自签订用地协议的违法行为要依法严肃查处；加快建立土地储备机制。2.调整和优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通群众的需求相一致。政府继续加大配套商品房建设的推进力度，并引导开发商建设普通商品房，以增加市场上中低价位商品房的供应。3.继续坚持“拆、改、留”并举方针，稳步推进旧区改造。下一轮旧区改造以“改”和“留”为主、加大“改”和“留”的力度，按照发总量，调整好结构，严格按规划实施。4.促进房地产二、三级市场的联动发展，重点是存量房交易市场、房屋租赁市场和物业管理市场，以巩固和提高房地产业的支柱产业地5.进一步完善廉租住房制度，不断扩大受益面。下一步要逐步放宽认配租相结合、以租金配租为主的配租方式。6.完善促进住房消费的政策。1)严格控制低密度住宅土地转让。今年初国土资源部就清理各类国土用地，加强土地供应调控问题发出了紧急通知：严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险，停止别墅类用地5的土地供应。此一政策的出台在一定程度上会刺激别墅类物业的消费，同时也会对低层住宅市场产生长远的影响。2)土地公开招标程序化。上海市今后将统一经营性土地出让公开招标的程序，凡新增的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目用地；工业园区、科技园区、开发区内的六类经营性用地；工业用地、教育用地等原非经营性项目用地，转变为六类经营性用地的；在实施旧区改造开发、小城镇开发建设、郊区片林建设中，涉及六类经营性用地范围，都将纳入公开招标范围，严禁采用协议或邀请招标方式出让，逐步推进“熟地”招标出让。未来，市房地资源局将在对区县土地招投标信息整合的基强化土地集中供应和管理，统一计划管理、统一信息公示、统一成交结果公布，营造公开、公平、公正的土地市场氛围。此举措的推出，将进一步规范上海房地产市场，使土地资源得到最合理的利用，同时也有利于从源头上调控房地产开发结构，促进上海房地产业的长期稳定繁荣。3)房地产开发结构调整(加大中低价房供应量)。近两年上海房地产开发的市场化程度不断提高：土地供应方式实行了市场化，内外销商品房交易实行了并轨，住房消费基本实现了商品化。在这一系列市场化因素的诱导下，上海的房地产开发企业对开发中高档物业表现出了极强的兴趣。但随着市中心大量里弄及6老式公房的拆迁改造，再加上多个重大市政工程的实施，中低4)价房的供应已经呈现出了较大的缺口。在此情况下，市政府加强了房地产开发结构的调整力度，加大中低价房的供应量。具体措施一是严格控制市中心旧改项目开发量，缓解市场压力；二是在市郊区域开发三块中低价房基地，用于动拆迁和重大市政工程动迁。这三块基地分别位于浦东三林、宝山顾村和嘉定，开发体量都在100万平方米以上，并且拥有十分完善的大市政5)央行出台新政策，加大对中高档房的干预力度。近期央行出台了一系列有关加大房地产业监管力度的政策，这些措施从开发商角度和消费者角度两个方面进行了规范和制约。从开发商角度来说，央行加大了对资金的监管力度，规范了一系列贷款政策，取消了对开发期的流动资金贷款，这对开发商的自有资金要求就更严格了。从消费者角度来说，央行出台了新的房贷政策，消费者在购买第二套高档物业时将不再享有贷款上的优惠。此政策的出台旨在约束投机性购房，规范房地产市场，防止过度炒作。央行的一系列政策说明了目前的房地产市场虽然总体发展健康的，但局部存在着过热的迹象，必须对其中的过度投机行为有所约束，此种约束还是较为温和，并未触及根1.2经济环境分析一季度主要行业全社会固定资产投资完成情况行业投资额(亿元)比去年同期增长(%)全社会固定资产投资364.5925.9%其中：第三产业238.707%其中：房地产业39.78.4％经济状况对房地产的发展而言，是一个基础和上层建筑的关系，只有经济的繁荣稳定，才会有房地产业的良好发展。从上海目前经济的发展和延续来看，体现出了良好的势头和增速提升状态。并表现如首先，今年一季度，全市实现国内生产总值1325.86亿元，比去年同期增长11.8%，增幅比去年同期提高2.2个百分点，这是自1998年以来一季度的最高增长水平。各月GDP增速稳步攀升，分别达到11.6%、11.7%和12.2%。其次，以房地产、交通运输仓储及邮电通信、批发零售贸易餐饮等服务业为代表的第三产业继续成为外商投资热点。一季度，第三产业吸收外商直接投资项目503个，比去年同期增长74%，占全市的51.1%；合同金额13.04亿美元，增长48.3%，占38.4%。同时，该阶再则，固定资产投资快速增长。2003年一季度，全社会固定资产投资完成364.59亿元，比去年同期增长25.9%，增幅比去年同期提高动投资增长的主要因素：一是房地产投资在连续多年8快速增长的基础上，继续保持较快增长。一季度，房地产开发投资完成139.78亿元，比去年同期增长29.6%，对投资增长的贡献率达到42.6%，占全社会固定资产投资38.3%，比去年同期上升了1.1个百分点。其中商品住宅投资完成108.67亿元，增长25.9%，占房地产开发同时，民间投资规模不断壮大。一季度，非国有经济投资完成从资金来源渠道分析，本市建设项目资金主要来源于自筹资金和国内贷款，分别到位214.34亿元和148.93亿元，占资金总量的26.4%和18.3%。另外，上海市近几年消费需求随“假日经济”进一步发展不断增加。城市居民人均可支配收入及人均消费性支出均得到提高。随着居民收入增长的加快，居民消费水平进一步提高。目前，上海市的交通通讯、旅游购物、居住、教育和医疗保健等成为新的消费热点。随着银行多次降息、延长贷款年限(目前，上海市内楼盘最高可贷款程度为购房总价的70％，贷款年限最高为20年)，不但减轻了消费者购房的资金压力，又使住房信贷市场非常活跃。目前总体上，上海市的经济发展水平处于稳定增长、快速发展状9态。上海市的经济增长量的表现对上海市房地产市场的未来发展会起到基础性的推动作用。同样，本项目进入上海市场，面对的经济环境是较为稳定和向上发展的，这对本项目无疑是良好的。1.3社会文化环境分析上海市是中国四大直辖市之一(北京、上海、天津、重庆)，地处历来是长江三角洲的要地和中心。上海也是一座有着600多年历史的工商业港口城市，中国近代工业的发源地之一，是现在中国最大的沿海开放城市之一。常住人口约1200万人，其中市中心地区800万人，在我国百万人口以上的大城市中，人口总数首屈一指。区毗邻，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的薀藻浜把它分成南北两部，吴淞大桥和薀川路大桥、江杨路大桥、塘宝山充分发挥钢铁、港口、能源基地的优势，提出了“一业特强，宝钢，发挥宝钢的辐射功能，利用港口和城乡的一体的优势，做大做强冶金延伸优势，大力发展特色经济，形成仓储运输服务业、生活旅游服务业、房地产业、现代农业这四个特色产业。宝山区正在高起点地规划建设国际一流的相对独立的中高档生活区，宝山新城风姿绰约，流光溢彩。宝山新城东区，商业结构日趋合理，城市功能十分完善，吴淞渔人码头临江而立，以上海场颇具特色。宝山西城区是宝山为适应新发展和城市功能拓展重点建设的新城区，正在成为宝山区城市建设又综上所述，项目所在区域的社会文化历史悠久，背景深厚。社会文化总体水平较高。对本项目的进入较为有利。同时，其丰富的社会资源和鲜明的发展方向，为上海阳光投资(集团)有限公司在房地产领域进行投资开发提供了先决的条件。项目所处的顾村镇在区域规划中是属于宝山外环线城乡一体化地区，是宝山未来发展的重要地区。项目紧邻规划中的顾村工业园区，未来的规划定位将是新型的具有现代气息的地区。，地位相当关键，通过该路可以轻松进入外环线高架，直达上海的各个角落，同时也可连通上海与周边省市的交流。轨道交通对本项目未来的发展应该说影响较大，目前主要有规划中的轨道七号线及今年年底即将通车的一号线延伸段，但客观的情况是两条轨道交通距本项目都有一定的距离，无法靠步行直达，只能依靠其产生的对区域地段价值的逐步提升来促进市场对本项目的认同。未来五年内，项目周边的环境也将得到根本性的改善——河道将会进行整治，沪太路沿线的公路绿化带会逐步建成；而顾村工业区也将建成一个产业定位鲜明的现代化新城，环境远景相当诱人。顾村的规划发展前景为房地产业的发展注入了最原始也是最基本的动力——区域经济的走强，再加上一系列市政建设的配合以及地块自身所具有的优势，机遇显而易见；但考察整个宝山的房地产市场后，又存在一些忧虑，这主要是今后一段时期，宝山各地新开发的项目不断，对本项目的冲击不小。目前来看，对本项目威胁最大的1)“两区”是指“上大地区”和“共富地区”，这两个地区位于本项目的南侧，具有轨道交通的优势，又有较为完善的配套和产业支撑，房地产业的发展也相对成熟一些。未来几年内两地将陆续推出不低于100万平方米的新建商品住宅，且凭借其在地段上的相对优势(靠近市中心)以及完善的整体规划，有“截属于宝山新城规划的范围内。从地域概念来划分，其优势并不十分明显，但万科凭借其在业内的良好品牌口碑以及相对较为新颖的产品，已在宝山树立了极强的市场号召力，销售状况良好。此项目是一个造城概念，总体量达到了100万平方米，后续项目将不断推出，就这一点而言，本项目上市的时间势必是“四季花城”初具规模，形象最为良好的时期，因此，其对宝山区内客户的有力争夺将是本项目的另一威胁。综上所述，项目微观环境正处于机遇与挑战并存的境地。机遇主要来源于两方面一是市场面中低价位物业的稀缺，二是项目紧邻上海中低价房基地，可分享其带来的完善市政配套；挑战主要是未来竞争项目众多，客源争夺将十分激烈。1.5项目投资环境分析评价综合上述各方面情况，项目在宏观政策和经济层面存在诸多利好因素，符合上海市产业发展规划，投资总体环境较佳；微观层面，需充分理解及利用宝山区新一轮规划，处理好与周边竞争项目的关系。第二部分项目市场环境分析由于企业或投资者的投资、经营等行为都是在一定的市场环境条件下进行的，并且随市场环境条件的改变而不断变化的，不同的市场环境状况决定了不同行为的选择。接下来，是依据项目市场环境的分析因素，结合本项目实际的特点，对本项目投资开发的市场需求状况、竞争能力、企业(投资者)内部条件等进行分析研究。由于市场的供求状况是决定项目投资与否的基本依据，所以在本部分的侧重点就是市场供求状况的分析、研究。具体分析研究因素为：项目的行业市场、市场供求、市场竞争、投资主体等因素。另外，结合前述因素的分析研究的结果，对项目自身的提出优势、劣势、机会、威胁状况分析，并做出相应的评价。2.1行业市场分析2.1.1行业(房地产)市场发展状况2003年上半年，上海房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势，房地产投资建设规模、土地供应量、新建商品房批准上市预售面积和登记预售面积、存量房交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。2003年上半年房地产市场开发交易数据统计面积单位：平方米称(％)(％)1277656041743212积547872929.71108903744.17315184-3.612685178-4.1地出让面积4119596924825734.35331656-16.09758082-13.83127969650.6154429544.64894988968.31581294956.55470303854.5637234636.06785067313069898准预售面积711263624.31206551622.376530189-8.5127437276住宅预售面积6433695-7.11233902058858739243.91616343337.0773149163.11376822043.9954386171015162825.1卖面积427569122.4800588332.4面积763499253.81305991555.8积562389624.1853104512299849-12.2238314292.7280980622.1411587949.118778255278150939.91729119306713456.6147443334.1263587189.6首先，根据前表统计分析可以看出，目前上海市房地产供求关系基本平衡，房地产二、三级市场继续保持联动发展的态势。2003年上半年，上海新建商品房批准预售的面积为1306.9898万平方米，商品是平衡的，供给略大于需求。这一状况说明，上海房地产市场正逐步上海存量房屋买卖面积为1015.1628万平方米，与增量买卖面积之比扎实基础的有效需求。其次，投资消费继续保持合理的结构。1)土地供应结构继续得到改善，中低价位住宅用地供应量增加。2)房地产投资仍以住宅为主。3)新建商品房中住宅的买卖成交量占成交总量的95%以上。4)消费对象结构相对稳定，个人购房继续占主导地位。上的商品房面积为279.47万平方米，同比下降51.4%，其中住宅为134.24万平方米，比上年下降55.6%。至今年一季度，空置一年以上平方米，同比减少61.2%。去年下半年以来，央行发布了一系列调整房地产金融的政策，对房地产业的监管力度正逐步加大，以规避市场已经初露端倪的过热迹象。但对个人预购商品房影响不大，今年上半年，抵押贷款为364亿高出2002年全年增长幅度近5个百分点，有利的支持了购房者的消费和投资。总体上来看，2003年上半年上海房地产市场发展是正常和健康的效应，广大群众的住房需求和来自国内其他地区及港澳台地区的外来需求，上海房地产市场今后几年将仍然处于一个比较活跃发展的阶供应结构，调控房价的问题。2.2项目市场分析项目所在地宝山区，在2003年上半年房地产市场的发展中总体供由于上海楼市整体形势向好，又有多项利好消息传出，去年宝山区房地产开发投资额36.50亿元，同比增长17.60%；商品房新开工面积售面积201.44万m2，同比增长34.06%；商但供应区域较为分散，其中上海大学所在地大场地区供应量最大。内销商品房批准预售量以乡镇、街道排名，依次为大场、友谊、顾村、%、5.33%，以上六个地区占了全区总量的82.02%。可见本项目所处的大场镇为去年新增供应最集中的地区，高校对于住宅的带动效应正在显现，反映了各方对大场地区的前景颇为看好。8.47%，2002年商品房批准预售面积和实际预售登记面积之比为1：0.9054。2002年宝山区个人购商品房抵押贷款金额为59.68亿元，而2001年为62.00亿元，同比减少3.74%，说明宝山区的住宅消费概念还偏保守，对于抵押贷款的接受程度较低，这也与宝山住宅价格较低在宝山及相邻区域工作的外地人士是宝山楼市不可忽略的重要客源。宝山区2002年商品房销售登记中，外地人士购房3184套(占全区总量的15.60%)，2001年为2112套(占全区总量的14.41%)，同比增长50.76%；2002年商品房预售登记中，外地人士购房2545套，同虽然宝山区的楼市有一定的发展和增长。但是其分布还是有一定偏异和滞后。宝山区楼市可大致分为以下几个区域：A.高境地区：早期的高境苑、高境欣苑、幸之苑等，新盘基本集中在殷高西路沿线，区域单价基本在¥3200-3900元/平方米²。该区域客源前几年主要为杨浦、虹口及吴淞老街等地区的动迁户。近年来借助毗邻逸仙路高架、轻轨明珠线的交通优势以及逸仙路南段新兴住宅区的人气带动，市场有所起色，但整体上去化情况一般。商业网点较少，周边环境噪杂脏乱是该地区的两大致命伤，但随着逸仙路东侧江湾新城的进一步建设，未来应有所改观。B.淞南、华浜地区治安较差等不利因素造成区域内新盘乏人问津，楼价持续低迷。新盘分布以淞南镇及长江西路的江杨南路以东段沿线为主，在南张华浜附近有零星分布。其中以“幸福春天”、“巴黎时光”相对较有知名度，C.淞宝地区有住友宝莲府邸、住友宝莲花园、中艺花园等，区域单价大致为平方米。该区域楼盘价格参差不齐，如海江路上的住友宝莲花园二期价格在较高价位个案基本集中在牡丹江路、双城路、友谊路一带，这些楼盘大都为绿化率高、小区设施完备、智能化程度相对较高且有一定规模的较高品质楼盘。这一区域的开发发展极不均衡。盘古路以南、密山路以北的牡丹江路一线是从宝钢建设早期就开始发展的商业文化中心，而牡丹江路、双城路一带是以上海夏园为主的新兴休闲娱乐中心，在这两大中心间由景观商业一条街相连接，宝山区内的主要政府机关、金融机构、文体设施、高级酒店以及各类大卖场均分布其间，其中心地位和繁华程度之于宝山区相当于人民广场之于上海市。此外，这些楼盘的客源基本由宝钢职工、当地私营业主以及宝宸、北翼、长江口等商业集团的管理层构成也是形成楼盘高价热销局面相当重要的因素。该区域是宝山区城市化程度最高的区域，随着泰和路隧道、航运客运中心的建设，逸仙路高架及明珠线向北延伸，吴淞新城等高品质新盘的相继推出，吴淞西城区规划建设的启动，以及以宝钢职工为主的客源面的收入稳定增长，该区域楼盘价格大有可能进一步攀高。D.泗塘、庙行地区该区域主要包括长江西路的江杨南路以西段，共和新路的共康路以北段和蕴川路的蕴藻浜以南段。主要个案有昌鑫时代绿园、汇秀公寓、岭南雅苑、昌鑫协和苑等，单价均价在4500元/平方米。其中以岭南雅苑为代表的小区规模化、现代化的新盘去化较快。该区域客源主要为当地庙行镇住民和附近上钢一厂、吴淞煤气厂等单位的职工，淞宝地区和永和、彭浦旧住宅区的住民也占有一定比例。该区域内的泗塘街道发展较淞宝地区的友谊街道更早，但其发展速度明显滞后。现今泗塘、通河一带商业、文化、医疗等设施网点基本完备，但在规划布局方面陈旧落后。近年来随着新近开张的家乐福共康店、国美家电以及规划中的地铁一号线延伸段各站点均坐落在共和新路上，该区域的人气已逐渐向共江地区转移，这一点在新盘的分布上也有明显体现。E.大华地区该区域南起灵石路，北至汶水路，西接甘泉社区，东邻永和社区。主要个案有多摩远景、滨江雅苑、枫庭丽苑、康泰新城等，基本分布华社区”在上海楼市的良好口碑以及其本身在小区规划、房型设计等方面的优点，去化形势大多相当乐观。趋成熟，隐然形成与淞宝地区东、西呼应的局势，加之其在宝山区各区域中离市中心城区的地理优势，吸引了相当数量的以普陀、闸北等地的外区客源，市场购房主体趋于多元化。F.上大地区单价大多在4000元/平方米左右。该区域客源主要是本地居民，近年来外区客源有所增加，但多是在此工作或附近有亲属。以乾清苑为代表的个案市场反应良好，其特点是小区规模化、智能化，二房、三房从以上所述可以看出，由于宝山区整体规划发展明显滞后于市中心城区，所开发的房产项目在产品及规划上较为逊色，绝大多数个案不能面对全市客源，而且宝山区在上海居民的传统观念中属于低层次的郊远地区，导致外区客源较少，且大多经济承受能力有限。因此在宝购房动机仍是在力所能及的范围内改善居住条件。购房者的取向大多停留在住房初级因素上，即地段、价格、房型，对新城市家居并没有形成深入而长远的概念。根据“五普”资料显示，宝山区家庭户规模缩小，2人户、3人户较多，其住房条件改善和落户上海的需求，也是一个不可忽视的客源群体。可以说宝山区的住宅消费仍有相当数量，房地产开发还有很大空间，关键在于楼盘定位、价格及环境的均好性的匹配的合理与和谐。2.3土地市场现状目前上海已经基本施行经营性土地的公开招投标，土地市场正得到规范、有序的发展，土地的资源利用率正得到充分的发挥。截至2003年上半年，上海市共新增经营性项目土地出让面积1108.9037万平方米，比去年同期增长了44.1%，可建建筑面积为面积为924.8257万平方米，比去年同期增长34.3%，可建建筑面积为975.8082万平方米，比去年同期减少13.8%。这一系列数据表明上海的土地开发已经走上了合理化道路，片面的追求高建筑面积的开发模式将会得到进一步的改善。近入2003年下半年后，上海市房地局又新推59幅地块，涉及奉贤、宝山、南汇、松江、青浦、等十二个区县，土地面积达到近600万平方米。这些新推的地块90%位于郊县，基本上都用于中低价万平方米。2.4市场供求分析2.4.1市场供给分析2003年上半年，上海市房地产供应继续放量，房地产投资额、完成动拆迁及商品房批准上市预售量较上年呈较块增长态势。2002~2003年房地产供应量对比表同比(%)同比(%)355363545.341743211010.46661581.2956.5468.51109637.2336.0195.8036-16.9306.7156.61138.68031306.98积98676141206.5522.3从房地产投资建设情况看。市统计局的统计数据表明：2003年上额增幅为28.9%，明显小于办公楼和商业用房84.6%和40.5%的增幅。上半年商品房新开工面积同比增加56.6%；商品房竣工总量较上年微增1.7%。据2003年上半年各类物业绝对量和相对量的变化趋势来分析，住宅各项投资建设指标在绝对量保持增加的同时，其占总量的比重下降，但住宅仍是建设投资的主体。上半年办公楼投资回升，但投资建设规模已处于相当低的水平上；商业用房投资建设规模走强，商业用房投资额和新开工面积大幅增加，会为后市带来充沛供应。从完成动拆迁情况来看。2003年上半年，全市完成动拆迁面积大幅增加，为306.71万平方米，同比增幅达到56.6%，其中居民完成动中心城区占全市的比重逐渐降低，动拆迁重心有向外围区域转移迹象，这由于外围区域市政基础建设力度规模加强，需要动拆迁广大居民和况在浦东地区显得尤为突出，由于2010年世博会在上海举行，这大大加快了浦东城区建设和改造的速度，直接带动了近期动迁量的大幅增加。从商品房批准上市预售量来看。2003年上半年，商品房供应稳步各类物业批准预售量来看，住宅为1206.5516万平方米，同比增加批准预售量同比增加的同时，各区表现不一：虹口、浦东、徐汇等区域逆市而动，其批准上市量因此有不同程度下降。其余各区批准上市量多呈大幅上升势头，其中中心三区批准预售量大幅增加。2.4.2市场需求分析从居民的收入水平来看。2003年上半年，城市居民家庭收入和支出都有不同程度的增长，人均可支配收入7864元，比去年同期增长要是公司职员和服务人员。总体上居民收入稳定增长。从可支配收入的构成看，工薪收入仍然是居民家庭收入的主要来源。居民家庭人均工薪收入2610元，占人均可支配收入的66.4%。至今年1月上海市本外币居民储蓄存款的余额为5131.84亿元，同比增加29.44%。储蓄存款结构也趋向长期化，定期储蓄存款余额占全部储蓄比重为72.5%。总体上居民储蓄存款持续上升从居民支出增减来看。居民家庭消费支出中，居住、耐用消费品、教育文化娱乐和交通通信等消费支出均有较大幅度的增长，衣着类支出基本持平，食品和医疗保健类消费支出则有所下降。总体上居民的支出在居住上有一定增长。从商品房预售登记情况上看。2003年上半年，全市商品房预售登从区域成交量分析。对各区预售登记面积统计分析，批准预售量闵行和普陀其预售登记量分列前三位，这和批准预售量各区排名一致。今年上半年升幅居前的集中在外围区域，其中嘉定、金山、松江升幅居前三位，这说明上海市预售交易重心外移的过程仍在继续。在全市预售登记量上升的同时，有七个区域的登记量同比下降，其中五个为中心区域。批准预售和预售登记比，2003年上半年，全市批准预售和典”的影响，后市比率已有所上升，商品房总体市场的供求比率基本方米/套以上各面积段成交量增幅较大，增幅全部大于20%，而70—100套成交较为集中，其交易量占全市比重超过50%，150平方米/套以上的大户型成交量接近30%。从购房客源上看。客源构成初步显示出外来客源的支撑因素。在中高档物业的客源比例上，基本已是三分天下：外地、境外客户的比例不断增加。在中低档物业的客源比例上，本市客户所占比重较大，的比率。随着上海市旧改的不断深入，今后中低价房的客源比例将仍会以本市客源为主，而市中心中高价位房的外地或境外客户比例会不断上升。2.4.3市场供求平衡分析上海目前的市场总体供求关系是较为平衡的，在需求略大于供应的情况下，市场保持着持续稳定的销售态势。而对于中高价房而言，近阶段市场的供应量就明显充裕，各项目的销售都存在一定的压力。2.5购房价格分析2.5.1购房价格状况目前上海市的平均成交价格持续上升，预售价格依然坚挺上扬，平均购房价格达5998元/平方米，显示出买方的购买热情及对市场的持续看好。成交价格中以市中心及内环区域上涨幅度最大，市中心区地区成交均价也由4750元/平方米上升至5119元/平方米，涨幅近8%，显示出市中心区域由于地段的稀缺性而对买家的巨大吸引力，并随着市场的走高，其价值越发受到重视，价格升势愈加坚目前，主力购房单价范围上移，中心城区及内环区域更明显全市成交的主力单价由3000—5000元/平方米提升至3500—5000元/平方4500元/平方米，主力成交比重依然在低位。上升比较明显的区域仍是中心城区和内环地区，中心城区的主力单价提升至6000—7500元/平方米，内环地区提升至4000—5500元/平方米。主力单套购房总价及峰值保持平稳。目前，主力单套总价仍维持显示出较强的稳定性。中低价位房升势强劲。购房单价在6000元/平方米以下的中低价平方米左右的涨幅。后市中低价位房仍有一定的上涨空间。平方米以上。可见，宝山区的购房均价出现不断上升的趋势。同时，随着宝山新规划的出台，以及轨道交通的发展，这一区域的价值将得到更多关注。2.5.2项目价格定位项目周边楼盘价格状况一览表项目名称单价(元/平方米)房型面积共富富都园3700-400086-140天馨花园3800-440091-154四季花城3900-534089-141众望城-上大聚丰园2630-348089-147当代高邸2800-390068-127锦秋花园139-207龙馨嘉园3300-430086-123上大阳光-乾恩园3200-380092-160 0.68%100%100%100%80. 30.28%29.84%20.84%18.35%25以下25－3535－4545－5555以上合计从周边市场的价格来看,单价在3800-4400元/平方米这样的一 0.68%100%100%100%80. 30.28%29.84%20.84%18.35%25以下25－3535－4545－5555以上合计总价分布状况表总价段(万元)占总量体比例(%)销售率(%)0.6825－3530.2835－4529.8494.6845－5520.8465.1853.26合计80.571100%80%60%40%20%0%总价94.68%65.18%53.26%57%从上述总价段分布来看，周边楼盘主力总价在25~35万元、35~55万元之间，占总量体的比例达到89.96%。从销售情况单价(元/平方米)2001年2002年2003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2单价(元/平方米)2001年2002年2003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月其余总价段售况相差较大，其中55万元以上的住宅销售率仅为53.26%，明显低于其他总价段的平均销售率。由此可见，本区域表现为明显的总价市场。总价是影响销售率的总主要原因，总价低则售况好，反之则差，这与当地的客户的承受能力密切相关。宝山区域房价走势表37453600356335603482350035003482338032000从图表中可看出，宝山区的房价自今年以来有了较大幅度的上涨，这主要是受大市场利好因素的影响，加上多个区域整体开发的逐渐成熟，如大华、上大等地区，带动了整体房价的上移。从可比区域房价走势上分析。就目前项目所处的区域发展环境来三林镇在新规划中也是作为上海三大动迁房基地之一，有着与本项目十分相似的背景。在区域规划未出台之前，三林的房地产价格普遍较低，约3000元/平方米左右的均价，在规划出台后，三林的房价就开始上涨，到了申博成功后，三林地区的房价更是有近千元的上涨。随着卢浦大桥等一系列重大市政工程的完工，目前三林地区普通商品房的均价都在4800元/平方米以上，区域的价值和认同度正在逐步提升。项目所处的顾村地区，虽为宝山区“三块、三点、一线”规划中规划方向为“具有现代化气息的地区”，因此目前顾村地区的住宅发展规模与相邻的祁连镇和杨行镇相去甚远。唯一别墅均价仅为3500元/m2左右。祁连镇依托于上海大学现已日趋发展成熟，随着弘基休闲广场、好又多超市的入驻，将使该地区的生活氛围更为完善；同时杨行镇正依据西城区完整的规划方案，逐步开展城区建设，目前万科四季花城一期已开始发售，其他项目也将陆续跟进，预计两年后该地区就将初具雏形。现政府方面大力支持中低价位住宅的开发，以满足大量的市场需求，通过发展轨道交通等一系列政策鼓励外环线附近的住宅开发，顾村地区的住宅市场发展正可依托于此政策背景下。根据前面的分析。同时，在目前上海住宅市场价格整体持续增长的形势下，随着轨道交通的建成以及邻近两镇的发展成熟，顾村地区住宅价格也将被带动，根据目前临近地区的住宅价格水平以及区域客户的需求能力，到2005年顾村地区住宅的平均价格能够达到均价m因此，可对本项目的市场价格进行定位，其定位平均价格为：5000元/m2。2.6项目投资主体分析一家以房地产业为主的多元化经营的大型集团性民营企业。目前，公司房地产开发，为公司及社会带来了巨大的效应、效益。上海阳光投资(集团)及其所属公司先后参建、承建、独立开发杯”优秀工程。“阳光绿园”荣获98年度“住第一名，“阳光名邸”曾持续保持上海徐汇区销量第一的好成绩。上海阳光投资集团公司房地产项目开发一览表从上海阳光投资(集团)有限公司1998年~2003年房地产项目开发上可以看出，上海阳光投资(集团)有限公司在房地产住宅项目上的开发已具备良好的开发经验及销售业绩。上海阳光投资(集团)有限公司从现代企业战略经营发展角度出发，在稳定主营产业的基础上，选择复合多元化增长型战略态势，进行产业发展。先后成立上海阳光物业管理公司、上海弘耘建筑公司、上海光景建筑材料公司、上海煜伟工程设计有限公司等与房地产业有关的职能子公司。使得上海阳光投资(集团)有限公司不但在房地产开发上得到有效的支持，在房地产开发完毕的后续的服务上也形成完善的体系，为公司的降低成本、树立品牌、立足市场提供了有效的支撑。2.7SWOT矩阵分析项目地块所处地段交通便捷，有轨道交通一号线延伸段和轨道交通七号线，更有外环线、沪太路等城市主干道。地块内部有天然水系可供使用，利于项目的景观营造。项目容积率适中，可出多种产品类型，易于降低项目运作风险。项目地块统一规划，整体性强，易于树立项目形象，促进销售项目周边配套尚未完善，居民生活出行存在不便。目前项目周边环境状况一般，改造需一定时间。项目地块形状不工整，给规划带来较大难度。周边同质项目较多，客源争夺激烈。上海房地产市场持续走强，尤其是中低价房的稀缺，为本项目奠定了良好的市场基础。项目位于动迁房基地旁，可充分利用其完善的大市政配套。宝山新一轮规划的出台，明确了项目所在区域的定位为“具有现代化气息的地区”，区域价值正在得到挖掘。上海一系列大市政的建设为项目发展提供了硬件支持项目周边区域尤其是上大地区及宝山新城区未来会有多个大型项目面市，区域间竞争加剧。本项目区域内部也有多个项目推出，且产品的同质化倾向明显，后市销售压力较大。房地产市场后市走向不明朗，不确定因素较多。境境较差，形状不规则，源丰富，项目容积率指标，规划统一。2.7项目市场分析评价本项目所处市场虽存在诸多不确定的因素，但鉴于项目主攻中低价位市场，因此在解决好产品问题和客源问题后，项目的市场前景应该看好，加上项目周边市政建设配套的不断完善，及诸项目在运作上的相互配合，本项目的操作风险相对较少。同时根据分析，对本项目的平均商品住宅房价格定位为：5000元/m2。第三章项目规划分析项目规划是将项目各类资源和条件，按照规定要求，合理配置起来，使其形成一个有效的整体。它对项目的投资开发、建设、销售具有一定的促进和引导作用。对于房地产项目来说，项目规划涉及的范围较为广泛，其大致可以分为项目选址布局、规模功能、建筑风格、建筑结构、配套设施、景观绿化、等六个方面。接下来，就对本项目规划所涉及的各方面内容进行分析和研究。3.1项目概述项目位于上海市宝山区内，由上海阳光投资(集团)有限公司拟兴建一现代化景观住宅小区，项目主要开发指标参数如下：项目开发指标参数筑面积筑面积筑面积个个个户人3.2项目建设规模和功能分析项目的规模跟土地面积及规划建筑容积率有较大的关系。从开发用地规模看。目前，本项目总占地面积253.02亩(折合标准面积单位约16.87万平米)。由于该地区市政政府规划住宅容积率为小于等于1.35。这样，本项目的最大建筑规模为：住宅建筑面积22.78万平米。同时，由于房地产项目销售是以建筑面积计算的。因此，为保证项目获取最大的销售收入，项目的建设规模将尽可能的接近政府控制规划指标的上限。各项基本生活功能(水、电、煤、供电、电话、有线电视等)设施务为此须设置室外、室内停车位。第三，虽然基地周边已形成成熟的生活、商业条件，但是规模均较小，档次明显不高。因此，社区还是应同时配备一定的商业生活设施(超市、酒楼及其它生活、娱乐等商业设施)，其作用在于保障社区生活、娱乐供应及开发项目商业潜力。另外，通过对上海市近期兴建并具一定规模的住宅小区时发现，其均配备功能齐全的会所。这样，不但使小区的整体品位、形象得到提升，同时也利于建成后的物业经营。因此，在项目上须具备此项功能。3.3项目建筑风格和建筑结构分析首先，从项目建筑类型上分析。根据对上海市部分地区及基地周边楼盘的调研、咨询可得。目前，上海市住宅建筑类型多趋向于南北通透的板式建筑。同时，上海市居民对建筑的朝向、自然采光、空气流通等条件都有绝对的要求，板式建筑比塔式或碟式建筑在这方面绝对的优势。因此在项目的建筑类型上应定位于板式建筑。本项目从容积率及地块位置(两面被6号、8号地块包围)、景观等的角度考虑，可采取小高层和排屋的住宅建筑风格。这样，既可以保证在容积率规定范围内充分体现建筑风格和房型的多样化，又可以使得建筑错落有秩，高低相应，保证各方位视野景观，创造舒适的居住环境。同时，排屋的建筑风格和房型在上海目前还比较少见，这样的推出更是一种新颖概念，有助于销售的推广。3.4项目部分配套设施分析交通配套设施分析：目项目邻近宝山西区的重要交通干道——沪太路，此干道是宝山未来五年内重点建设的“五纵”之一，地位相当关键，通过该路可以轻松进入外环线高架，直达上海的各个角落，同时也可连通上海与周边省市的交流。轨道交通对本项目未来的发展应该说影响较大，目前主要有规划中的轨道七号线及今年年底即将通车的一号线延伸段，但客观的情况是两条轨道交通距本项目都有一定的距离，无法靠步行直达，只能依靠其产生的对区域地段价值的逐步提升来促进市场对本项目的认同。区域内的道路主干道如沪太路、宝安路、外环线等路面状况均良好，且快慢车道分离，另有人行道。但区域内除了这些主干道外，很多道路都快慢车道不分，路幅较窄，如：电台路、顾太路等道路。由于沪太路为上海通向外地的主行干道，及外环线越江隧道的贯通，使得这些道路大型货车行驶较多，给周边造成一定的污染。区域内商业设施较多，主要集中分布于顾村镇附近。其中上海大学附近也有一定的设施，但多以小商铺为主，其规模不大。区域内的购物设施中以中小型的超市居多，如遍布各处的联华便利、快客以及华联、联华、农工商超市等，但没有大型卖场或综合性的百货商场，不能较好程度上满足区域居民的日常生活购物需要。区域内整体休闲娱乐设施较欠缺，无大型休闲娱乐设施，只有零星的网吧、茶坊分布于各主干道上。其中属网吧较多，但总体环境设施不佳，不能较好的满足本地区住户工作之余的娱乐生活。另悉，聚丰园路弘基休闲广场将于今年年底开业，届时，可对此区域有一定帮助。金融、邮电配套分析：区域内金融、邮电机构均有设置，主要集中于顾村镇，类似以银行、信用社和邮政局为主，另外在上海大学附近也有金融、邮电机构设置，但总体区域内其数量和层次尚不能较好的满足所需的金融储蓄需求，离本项目位置也较远，其规模也不大。本区域内教育文化机构林立，从基础教育至高等教育均有设置。从幼儿园(如顾村镇幼儿园)；至小学(如：顾村小学)；再到中学(如：技术培训学校，如上海邦德职业技术学校、物资学校等。方便了本地区居民及住户的就学、深造。值得一提的是，在上大路上的上海大学为上海重点高等学府，为周边提高了文化氛围。区域内多为医药商店，林立于各条干道上，但缺少大型的知名度高的市级医疗机构，现有医疗机构也较为分散，数量偏少，尚未能满足该地区住户的医疗保健需求。3.5项目景观绿化分析景观是现代住宅小区体现品位和形成销售热点的条件之一。目前，项目基地的自然条件一般。这样只能以植物造景为主进行布局，并利用植物组织和分隔空间；由于小区内有大量的区内道路，可以对道路进行绿化为形成绿化网络，使小区绿地自成系统，并将区内绿地与沿街城市道路绿地相衔接，有机地融于城市绿地中。受小区功能要求的影响，小区内应注重布置适于活动的广场，并增加充满情趣的雕塑、园林小景、疏林草地、儿童嬉戏区、晨练区、停坐休息设施等，以满足居民的使用要求。由于建设场地及附近有水面和合适的水源，从节约工程造价和美化环境考虑，可以布设儿童嬉水的浅水池的河床对小区绿地加以点缀。同时，增加建筑的亮丽度和体现的天际轮廓也能够构成重要的景观。第四部分项目进度分析项目的进度是对项目所要实施过程中事务、时间的一种安排和计划，它对项目的实施起到编排和控制作用，所以在项目投资开发中是十分重要的。影响项目进度涉及的范围很多，结合本项目的特点，大致可分为筹建进度、开发进度、销售进度三个主要方面。下面就对上述的三个方面进行分析和研究4.1项目筹建进度分析项目的筹建主要包含设立项目公司；项目基地原有建筑物动拆迁；项目规划设计；办理各项证照、手续；招聘工作人员等。其中项目的基地动拆迁、规划设计和项目证照、手续办理对项目筹划筹建进度影项目的前期筹备时间仅有8个月。如果考虑排除筹建期间元旦、春节、公休假日等，实际筹建工作时间不足6个月。因此，需要对影响项目筹建进度的各项因素进行分析，并编排合理的筹建进度。项目公司的设立。经过对上海市工商机构的咨询，正常办理工商登记并核发营业执照的时间为：自申请日起30~45天。项目公司的设立从时间上不会对项目整体的筹建进度产生影响。但需值得注意的是，项目证照手续的办理是基于项目公司的设立的，所以，项目公司注册应尽早完成，以及时给后续工作提供操作平台。规划设计方面，影响进度的主要因素是项目规划设计报批。一般正常项目规划设计报批从申请到核批的时间约5~7个月，期间包括项目规划设计的勘探、修订、扩初、审核等等。这样看来，进度时间非常紧迫，造成筹建进度延误的可能性很大。项目除了规划设计的许可证外，还有需要有其他一些证照办理，如：税务登记证、工程施工许可证、土地产权证等，但总体上均能够月前可以按时完成。4.2项目开发进度分析项目开发进度主要是项目的施工，从正常操作角度是没有较大变动的。结合本项目，开发进度可以量化为开发量，这对项目的销售及经济效益体现有较大的作用。项目的开发量是受开发地块条件、资金保障能力、市场承受力等因素影响有所变动。本项目开发地块周边均为居民住宅。同时，项目处于城区闹市地段，因此，施工时需要注意对周边环境的影响。这样，夜间施工力度相对减弱，从而不能将开发量过渡集中。根据房地产项目运行规律，前期资金均较为紧张。而商品房从建设到上市是有一定时间，这样前期的开发量不易过大，而造成前期资金紧张，和后期销售压力。本项目进入市场，在前期需要对市场有适应和调整过程，如：房型、面积等等均需要市场的接受。如果过量的投入，发生适合市场的状况，届时难以调整。4.2.1项目开发量进度计划根据上述的分析，项目在开发量上采取同时启动，循序渐进的计状接受程度，需求状况已把握的较为准确，可以针对性集中投放。总体量的约15％，这样可以充分展开项目开发对市场适应和调整过程，同时较平均的开发量也有利于资金的平稳运行，详细分布测算见附表。4.3项目销售进度分析销售进度主要是销售实施完成的计划，结合本项目可以将销售进度量化为各年度销售量并进行分析和编排计划。首先，据上海以往楼盘销售经验，房地产项目一个单位体量(10万平米)的销售的周期一般为1~1.5年。本项目商品房总体量约为22.72.5年。因此，项目可望在2.5~3年完成销售。其次，项目作为首次进入市场，销售量同样应考虑市场的适应和调整过程，从实际销售规律角度出发，同时考虑增加对市场的适应度和调整空间，避免销售量过渡集中造成销量堵塞，计划采用的环动销市可行性较强。另外，销售量也应根据市场需求的增强或减弱进行调整，不排除因市场的火热或冷淡而将销售量的比率提前或滞后。第五部分投资经济效益分析评价项目投资经济效益分析评价也称为项目投资财务分析评价，是企业或投资者依据国家现行财税制度和现行核算体系，分析测算项目的投资的收入、成本、支出及预期收益，考察项目投资运行后的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力，并通过对财务指标的评价，判断投资行为的可行性。项目投资经济效益分析评价是项目投资开发分析研本项目投资经济效益分析评价研究的内容涉及4个方面：项目的盈利能力分析评价、项目的清偿能力分析评价、项目外汇平衡能力分析评价和项目不确定性分析评价。以下就是对本项目进行的投资经济效益测算、分析和评价。5.1项目评价测算基础数据及信息5.1.1项目建设规模米5.1.2项目实施进度本项目筹建期约为0.8年，其中包括土地投标购置、项目研究分5.1.3投资及资金来源项目公司注册资本5000万元(自有资本)。项目投资根据项目开资主要由项目产生的销售收入滚动投入，2005年前项目投入资金不足部分由自有资本和银行贷款补充。5.1.4项目投资成本测算项目投资成本测算主要是建设投资成本，建设投资成本分为7个部分及若干所属项目，分别为：土地购置费用、前期开发费用、项目配套费用、建筑安装费用、基础建设费用、建设管理费用、不可预见筑费用总额的3％计得，不可预见费用为建设5.1.5贷款及还贷方式每年先付清利息，贷款本金根据销售收入与后续建设投资额的差额，在保证建设投资资金供应的条件下进行偿还。贷款利息计入当期成本。5.1.6税收政策税收项目暂计营业税及附加和所得税两大项，营业税及附加为销，所得税税率为销售利润的33％。在本项目测算中对营业税金、所得税金未按优惠减免后的数据测算。5.1.7基准贴现利率设定项目基准贴现率参数时主要考虑资本成本、目标利润、通货1)借贷资本成本5.5％(年利率)。2)本集团公司平均内部收益率8.77％。3)1996年~2001年国内平均通货膨胀率约1.25％。4)风险收益未作考虑。综合以上因素，为简化测算，主要采用借贷资本成本参数及本集5.1.8销售收入、销售费用、管理费用等计算方式项目销售期共2年。具体销售计划见项目进度部分，详细数据见附表：项目销售测算汇总表；项目商品房住宅销售测算表；项目商业建筑销售测算表。的经营管理费用以销售收入总额的0.8％计算取得。5.1.9人员配置、工资总额及附加费用项目建设采用工程承包制，建筑施工工人的工资等包含在建筑费用内，涉及由上海阳光集团投资公司进行的项目管理的人员公司计入建设管理费用中，销售人员的工资计入销售费用中，故在项目测算中不直接反应现工资项目。5.1.10采用的财务及相关测算报表1)项目建设投资成本测算表3)项目投资分布表5)项目损益测算表7)自有资金现金流量表5.1.11采用的评价指标1)全部资金投资回收期3)全部资金投资净现值2)项目投资计划分析表4)项目销售测算表6)全部资金现金流量表8)敏感性分析表2)自有资金投资回收期4)自有资金投资净现值5)全部资金投资内部收益率6)自有资金投资内部收益率5.1.12采用的风险分析方法项目投资风险分析方法：敏感性分析法，敏感性变动因素为：1)投资总额+-10％2)销售总额+-10％3)基准贴现率为10％；15％5.2项目投资成本分析房地产项目投资的成本分为建设成本和经营成本。建设投资成本是指项目在建设中所发生的各项支出的总和，主要包括：土地购置费用、前期开发费用、配套设施费用、建筑安装费用、基础建设费用、建设管理费用、不可预见费用7大类。另外，建设期内的贷款利息计入建设投资成本内。经营成本主要是房地产项目投入销售后产生的各项费用支出，主要包括：经营管理费用、销售管理费用、销售税金、所得税金等。根据“表项目建设投资成本测算表”分析，本项目的主要成本为建设投资成本，而建设投资成本中土地购置费用、建筑安装费用、配套设施费用为占总成本比重较大的项目。建筑安装成本项目受房型定位、建筑开发量、建筑施工质量、原料采购等因素影响变动较大，而配套设施费用及其它成本项目主要是随固定指标产生的，变动因素较少，所以在此，主要对土地购置费用、建筑安装成本进行分析研究。从土地购置费用角度看，本项目的土地购置费占总成本44.04％，为第一大成本支出。经调研推算及咨询。目前本项目土地随着上海市区的扩大，本项目的区域位置相对会次成为城市的中心地带。随房地产开发的不断升温，地价也不断上升，现在开发商其取得土地均建立在新的土地价格上，同时土地的取得采取的是投标竞价方式，故土地本项目的土地，是上海阳光投资(集团)有限公司是以投标竞价的形式取得的土地。其投资额以未来销售价格、利润等反推算得到土地价格为118.35万元/亩(含土地出让金及相关税费)，项目测算亦采用该数据。这个价格水平相对本区域范围内属中等偏上，该土地价格对本项目的开发有一定影响。从建筑安装成本角度看，商品房建筑成本比重最大，本项目商品同时参照公司以往商房品建筑安装成本标准对比分析可以看出，本项原料采购、工程管理等均能均够由上海阳光投资(集团)有限公司一条龙完成，因此不排除有降低的可能性。5.3项目投资分布及计划分析5.3.1项目投资分布分析项目投资分布主要是对项目建设投资成本在各阶段支出做出的展示，由于其的变动相对固定，因此通过投资分布可以预测和推算未来资金投放计划和资金需求变动。根据项目投资分布表(详见附表：项资在土地购置、配套费用、前期工程上，这是不可避免的。而土地费用受购投标竞价规则的约定，短期内(3~6个月)将会支付，因此所工程、配套费用的投资同样紧迫，结合土地投入，形成了第一次投资年7月起至2005年地是第二次投资高峰期，主要是由于大量的工程建设开始，同时为后期准备的配套、管理及环境、景观、小区基础设施也同时进行，所以造成投资集中于此期间。2006年由于建设期接近尾声，项目的工程进入收尾阶段，所以基本没有大量的投5.3.2项目投资计划分析项目投资计划是依照项目投资的分布所产生的资金支出，接合项目的资金来源，进行投资支出和资金需求调配，以反映项目投资趋势和资金动向。项目总投资约9.35亿元，其中自有资金投入约5.76亿元(含注项目建设投资成本：约7.60亿元(含贷款利息)。004年1月~12月由于无销售收入的资金进行投入。因此，项目采用自有资金5000万元投入，其余资金缺口有银行贷款补充，如此2005年1~6月也是同样。2005年7~12月受销售收入进入的影响，剩余资金已达到下期资金缺口额度，因此停止银行贷款。项目进入销售收入滚动投效的支持下期的开发资金用量，同时可以进行部分贷款本金的偿还，以节约利息支出，因此在此期间可以进行部分贷款本金的偿还。这样既增加投资成本，有可能因压力造成项目运转缓慢，同时也会给后续阶段增加资金还款压力。项目2004年1~6月、7月~12月的自有资金投入，基本额度均不是太大，对公司整体资金运行不构成加大压力，可以得到支持。目前银行贷款总量仅占建设总投资约47％，符合银贷政策范围。对项目的资金支持是可行的。5.4项目经营损益分析305年12月均是亏损，主要是土地投资和建设投资较大并售部分利润，但用于弥补前期亏损也基本全部消耗。结合投资计划表及现金流量表看，2005年开始进行贷款本金还贷。项目的税后利润3.24亿元，投资利润率为：24.07％。这仅仅是静态下的，并没有反应动态效果，因此实际上的收益贴现后的动态反.51％。5.5项目现金流量分析从本项目全部资金现金流量表(详见附表：全部资金现金流量表)36407.5万元，净现值23719.4万元，其2003年~2004年的净现值均为负值，这表明前2年现金以收入小于支出，年当期现金净流量出现正值，但是由于要补偿前两年的流量赤字所以年现金净流量及净现值均已出现回转，主要是前期赤字已弥补，同时随销售收入的累计量的增加及投资量的逐渐减少，则为项目带来现金的流入增量，使项目出现现金流入大于现金流出。从本项目自有资金现金流量表(详见附表：自有资金现金流量表)量22309.4万元，净现值12774.8万元，其2003年~2005年与全部现金流量同样是流出大于流入，2006年当期的现金净流量和净现值已转正，但为补偿前两年的支出赤字及还贷，使得累计净现值不正反负。2007年1~6月现金流量出现流入大于流出。从总体上看，项目现金流量呈现由负到正的平稳过渡态势，流量赤字期约2年，赤字弥补过渡期约2.5年，没有较大的现金流量正负03年~2005现金流出较大，在实际运行中体现为资字进行弥补，在实际运行中基本不存在资金压力。2006年下半年现金流量转正，在实际运行中表现为资金回笼，同时也是利润的产生。5.6项目敏感变动分析建设投资成本、开发期、房屋销售量、开发量、销售均价……等。这些数据都不是实际发生的数据，在开发、销售期间都会出现变动，这就给项目投资经济效益分析评价带来了不确定因素。同时，由于本项目开发和销售周期较长，资金投入密度大，经济涉及面较广，其可能产生对经济效益影响的不确定因素很多，但其影响面大致可以分为以下几个方面：首先，对项目销售的影响：如由于市场需求的降低，可能导致项目产出物销售量的减少，造成项目的产出物过剩，影响经济效益，减少项目盈利甚至亏损。其次，对建设成本的影响：如项目建设工期延长、投资资金的结构变化、债务资本的比重增加等情况均能造成投资成本的增加。第三，对基准贴现率的影响：银行贷款利率的调整，企业内部收益率变动、通货膨胀或紧缩等会给项目基准贴现率虽然上述的不确定因素客观存在，使我们很难完全预见本投资项目的实际投资效果，但是我们可以测定和分析这些不确定因素对项目的影响程度，以上受影响的三方面在本项目中对项目的经济效益有十分敏感的反应，因此如下就对项目的销售收入、建设投资成本、基准贴现率进行敏感变动分析，以观测投资项目经济效益变动情况(详细见附表：全部资金敏感变动分析表；自有资金敏感变动分析表；敏感变动对比表)。通过敏感变动分析表测算，可以看出，本项目的销售收入总额和建设投资总额的敏感变动对项目的经济效益影响较大，尤其是建设投全部资金投资的销售收入总额的变动幅度为-3.98％~3.70％，建设投资总额的变动幅度-3.68％~4.15％。自有资金投资的销售收入总-2.27％~4.23％。两者的变动幅度较小，因而对极限的浮动也较小，极为敏感。所以，项目在运行期间需着重于控制建设投资成本(减少须注意销售收入总额降低幅度，或者说商品房售价均价不能随意降低。5.7项目投资经济效益评价5.7.1项目盈利能力分析评价项目投资回收期投资回收期是项目补偿原始投资支出所需要的时间长度。通常，投资回收期越短越好或者低于设定的基准回收期。本项目运行周期约4年回收投资。项目全部资金或自有资金的投资回收期均在运行的时期内回收完毕。项目在投资回收角度是符合既定要求的。2.投资净现值项目投资净现值净现值是评价投资项目的判据之一，如果项目在规定的基准贴现率下，项目各年的净现金流量额统一折算到项目发生期起始年现在值之和大于零，则项目可以得益。本项目投资净现值均为正数，表明各年现金净流量在折算到项目投资起始年时，项目仍然可以获得收益。同时，全部资金和自有资金的净现值均达一定的收益范围。因此判定项目投资是可行的。3.内部收益率项目投资内部收益率项目“内部收益率是投资方案寿命期内，可以使投资项目净现值等于零的利率”。其是反映投资方案对投资支出的恢复能力。本项目设定的基准收益率为12％，在项目方案的测算内部收益中，全部资金投资和自有资金投资的内部收益率均超过既定基准收益率，由此可以判定项目可行。同时，从项目内部收益率上看，其对自有资金投资的投资支出的恢复能力较全部资金投资的更强。但是超过既定标准的幅度较低，说明存在一定风险，须注意防范。5.7.2项目清偿能力分析评价投资项目的清偿能力包括二个层次，一是财务清偿能力，即项目收回全部投资的能力；二是债务清偿能力，主要是指偿还投资借款的能力。主要涉及指标为资产负债率、借款偿还期、流动比率、速动比率等。由于本项目的资产随销售则逐渐转移，最终可能形成公司没有或留有极少的资产。因此，在项目分析中采用速动比率来反映项目清1.速动比率项目速动比率测算表00速动比率就是流动资产减去存货(项目中的反映就是存量商品房)除以流动负债的比例。根据实际情况可以简化为：项目流动资产减去存货就是当期销售收入；应付账款就是当期建设投资成本及经营成本；长期负债就是银行贷款。速动比率的判别标准是以1为基准，低于1年速动比率低于0.5，偿债能力较低，2005年、2006年的速动比率较高，偿债能力较强，是理想的债务支付期。总体上看，项目偿债能力5.7.3项目整体经济效益分析评价通过以上分析评价，总体上看项目的各项评价指标均达到既定标准，并显示项目经济可行。项目能够给投资者带来了一定的收益，同时，项目投资经济效益分析评价也反映出项目有一定的盈利和清偿能力。同时项目也须注意严格控制成本增量和保证销售额度。第六部分项目风险及对策本项目经过前面各章节的分析研究，并得到可行论证。但是，项目并非没有风险，因为风险是客观存在的。风险分析的内容从影响范围可以分为：普遍性风险和行业性风险。普遍性风险：指整个经济面均将受到影响的风险，这其中包括：自然风险、经济风险、政治风险。行业性风险：局部经济面所将受到影响风险，其中包括：财务风险、工程风险、企业管理风险、市场风险、政策法律风险等。接下来是从项目的实际角度出发，据项目风险分析内容，结合前6.1项目自然风险分析项目所在的上海地处半湿润地区，介于大陆性气候和海洋性气候之间。根据对上海市历史气候的了解，当地出现灾害性天气的记录较少。但是，海洋性台风对其有一定影响。项目处于冲积平原地带，有可能受到地质载重沉降的影响。因此，项目在建设前，需对项目基地进行勘探，并进行“建设场地地震安全评价”和“建设用地地质灾害危险性评估”，并根据评估情况进行规划设计。6.2项目经济风险分析目前，上海市经济发展水平处于稳定增长、快速发展状态。可能出现经济衰退的概率几乎为零。因此，项目的经济风险较小。近几年中国很多地区或城市中的房地产经济，其泡沫含量太大，这种现象在上海也有出现，但相对较少。这样，本项目进入上海，总体面对的经济环境是良好的，但需要防范房地产经济泡沫对项目的影响。主要应对措施是，正确树立项目品牌形象，建立品牌的个性化、专业化，而不是玩概念炒项目。6.3项目政治风险分析目前，上海乃至全国政治局势十分稳定，并且随着北京申奥、上海申博的成功和中国的入世，都使中国及上海的国际地位不断提升。同时，大量国有企业的改制也在不断进行，民营企业地位逐渐提高。因此，项目基本没有政治风险。6.4项目财务风险分析财务风险是指因为借债而带来的风险。其主要反映在对项目资金运动造成的压力，甚至引起项目亏损。经过对本项目的投资分布、投万元。项目是通过销售收入的回笼，形成还款资金。而项目前2年