成都北改火车北站改造项目方案3

交投集团火车北站改造项目研究报告

汇报本次北改以五个节点区域中心为依托，通过不同的产业功能带动，打造城北副中心，辐射整个北部新城北改对于本项目的区位定义为人北商务中心，是依托交通枢纽发展的区域商业商务中心人北商务中心不仅是城市重要交通枢纽中心，还是集高端商务、

商业服务、

酒店等功能于一体的城市枢纽型商业商务中心；城北副中心五大板块承载区域功能：

交通枢纽+商业商务中心人北延线城市副中心国际商贸城熊猫国际文化旅游休闲区人北商务中心新成华大道中心国际商

贸城熊猫基地人北延线北改解读－总体定位人北本项目交投集团火车北站项目报告初稿2Page212345火车北站是连接两个中心的纽带，是中心城区出入北部新城的咽喉，整个区域作为北改乃至整个西南地区的交通枢纽对于城市副中心的形成有重要的推动重用

功能需求：区域政治

、

经济

、

文

化中心，能有效辐射

本区域，同时能和城

市中心处在一个合适

的空间距离内，拥有

便利的交通，沿途没

有断档；

形象需求：代表区域最繁荣的发

展面貌，通常是整个

区域的商务商业中心

;

功能需求：城市政治

、

经济

、

文

化中心，市政配套完

善，城市向心力中心

节点，能有效辐射城

市范围，交通四能八

达；

形象需求：代表一个城市最繁荣

的发展面貌展示，通

常也是整个城市的商

务商业中心；

北部新城桥头堡北改解读－与核心区域的关系本项目城市中心交投集团火车北站项目报告初稿城市副中心城北副中心城市中心火车

北站Page3交投集团火车北站项目报告初稿总体定位NBD

城北商业商务经济发展轴城市形象封面，北改推进引擎交投集团火车北站项目报告初稿定位原则：

高度：打造北改城市商业中心及多个产业承接平台，推进传统的“过境经济”向“枢纽经济”跨越。目标是建成“成都最具影响力、全国一流

和国际知名的”的枢纽经济标杆。

广度：形成集总部经济、购物经济、商贸经济，会展经济与综合交通枢纽的融合，汇集创意产业、总部经济、商贸等现代服务业的新一代城市综合体，形成成都文化展示和交流的平台和名片。NBD：North

Business

District城北商业商务经济发展轴高端产业发展轴、城市风貌展示轴、城市核心交通枢纽CBDNBDSBD城北商业商务经济发展中轴主要承载四大产业：现代商贸产业、精品复合商业、总部商务产业、会展服务产业•购物中心•立体步行街•开放式文化活动空间•高档酒店•大型城市会议中心•商品博览展示中心•国际商贸城•各类精品贸易中心•现代都市采购•国际品牌港•西部制造业总部•甲级写字楼集群总部商务产业精品复合商业现代商贸产业会展服务产业功能定位66

此次定位研究主要范围包括规划中火车北站综合交通枢纽南广场区域地块

，综合改造面积约为349亩。为保证良好的交通通达性

，需要预留较多的道路空间

，经过计算，除去道路及站前广场外

，可建设面积约为203亩；

整个项目总拆迁成本已经达到61个亿，即每亩土地成本已经达到3000万元以上，这就要求项目更符合市场，有更好的盈利能力。规划背景交投集团火车北站项目报告初稿Page7区域目前没有系统的车行人行设计，功能分区不清晰。导致大量物业缺乏有效的达到性，缺乏理想的形象展示界面,

最终导致只能维持低端的业态经营。

因此，整个项目改造的核心是交通改造，最大化的发挥交通枢纽优势8交投集团火车北站项目报告初稿蓉北商贸大道火车北站汉都酒店成彭大道青龙饭店城北客运站项目现状二环路北站站房成

彭

大

道蓉

北

大

道

万通商城

万和酒店

成大附属医院人民北路板块描述承担功能一轴城市商务商业发展轴串联区域人流和商气，解决目前区域商业人气不顺畅和循环交通问题两区

西侧城市精品复合商业区

东侧现代商贸产业区

西侧地块可对接周边大量居住区，交通条件相对较好，适合发展城市商业

东侧地块承接荷花池北站片区传统商气三心

西侧城市生态休闲中心

广场城市公共中心

东侧博览展演中心

为复合型城市商业提供更好的公园式购物环境

围绕站前广场做立体商业中心

为东侧地块商贸类型商家提供产品展示，促销，活动的公共平台交投集团火车北站项目报告初稿9一轴、两区、三心，串联人气，有效展示，疏导交通区域总体规划格局建议9编号地块面积编号地块面积A-118,858.7B-121,030.6A-210,417.8B-211,233.3A-39,520.4B-37,411.0A-47,271.8B-45,315.3A-512,398.6B-510,054.3A-69,790.0B-612,290.3为了保证实现总体规划理念，提升区域价值，根据地块条件我们建议通过道路将区域分为12个组团。但是由于地块规模有限，为了保证充足的区间道路实现，建议规划方面在建筑退距和规划密度等指标上予以适当放宽

总体规模：除去理想的道路退界，总计拆迁后可建设用地面积约203亩

其中西片区：建设用地68257平米，约102亩

其中东片区：建设用地67334平米，约101亩B1交投集团火车北站项目报告初稿

10A5A3B6A2B4B5A4A6

B3组团规划建议A1B2总部会展功能区复合商业功能区现代商贸功能区版块一期复合商业功能区二期现代商贸功能区三期总部会展功能区包含地块A3,A5,A4,B3,B5,B4B1,B2,B6A1,A2,A6总建筑面积328919平米347548平米342597平米地块拆迁成本21亿元40亿元主打物业精品商贸城，精品商务公寓

情景商业街区国际商贸城品牌总部办公购物中心，五星级酒店根据地块规模、交能条件及区位关系，将整个项目分为3个大型版块地块条件与物业类型匹配判断交投集团火车北站项目报告初稿1112交投集团火车北站项目报告初稿项目总体规划理念建议—地块规划布局建议根据开发物业适宜度分析，本项目各物业规划布局建议如下：精品商

务公寓精品商贸零售商业写字楼酒店序号项目名称指标1用地面积(平米)135,5922总建筑面积(平米)1,004,5643总体容积率5.54地面建筑面积747,3664.1商业152,1163.2商贸190,4293.3写字楼172,3393.4精品商务公寓168,8763.5五星级酒店33,6053.6四星级酒店30,0004地下建筑面积257,1984.1地下车库219,7484.2地下负一层商业37,449本项目建议规划指标，充分考虑了各地块的特征和物业适应性，同时借鉴韩国龙山、上海虹桥枢纽等案例，按照目前市场接受度最高的城市功能物业配比进行考虑。13交投集团火车北站项目报告初稿总体规划建议——总体指标关键词：一站式、

文化氛围、

体验式商业为了确保项目市场收益可行、物业具备竞争力，建议总体规划理念为

：打造新一代立体城市中心示意图片：东京火车站建议将地块中心的景观轴作为规划设计的重点进行考虑。使人群从站前广场可直接透视远端高层地标物业，吸引并引导形成贯穿内部的人流动线。这样避免站前广场区域人口密度过高，同时目的性的引导出站消费人群去到远端地块交投集团火车北站项目报告初稿15项目总体规划理念建议—地块规划布局建议编号建筑高度（米）A-1179A-280A-373A-420A-5128A-6142B-1114B-2143B-368B-420B-5105B-610816交投集团火车北站项目报告初稿B1本项目建议适当拔高建筑高度，以获得较好的城市形象界面效果。各地块高度指标建议如下：A5A3B6B2项目总规划指标建议—建筑高度A2B4A4A6

B3B5150米以上100米以上50米以上40米以内A117建议将站前广场区域周围的几个地块合并在一起进行打造，将广场式的商业街区开口直接朝向地铁、公交和火车站出口。第一时间吸引人群进入商场内部。人群的疏散通过架空通道等形式进行解决。这样做能最大化的发挥地块商业价值项目总体规划理念建议—地块规划布局建议交投集团火车北站项目报告初稿建议在西侧城市生态休闲中心和东侧博览会展中心区域，设置跨组团的城市空中广场。在地面三层以上做出一个露天的、公共的商业展演平台，同时可在空中广场中做足绿化，改善区域消费环境。18交投集团火车北站项目报告初稿项目总体规划理念建议—城市空中广场设置项目各地块用地面积比较紧张，建议采用空中绿化空间等规划理念，为区域创造更多的公共绿化。例如

，给予地块更大的用地覆盖率指标，同时允许将商业裙楼屋顶的绿化计入绿地率项目总体规划理念建议—立体城市设置交投集团火车北站项目报告初稿19目前在中国一线城市，

北京，

香港，深圳，

广州等地，

地铁购物早已成为一种时尚，便捷的消费理念。开发地铁商业不仅收益显著，同时对整体物业价值提升的带动尤为可观20交投集团火车北站项目报告初稿地铁商业专题研究——地下商业的价值

地铁商业盈利分析：香港地铁周边物业升值已经达到50%深圳地铁周边物业升值在30%-50%上海地铁周边物业升值超过50%

银泰中心

北京国贸区域，以前地铁直达项目只有国贸，银泰中心和SK中环世贸大厦；根据08年以来规划改造，国贸片区，整个写字楼地下商业互联成网络，使得整个区域成为北京最具影响力的城

市综合体群北京IFC21交投集团火车北站项目报告初稿东三环北京国贸CBD区域地铁商业已经连接的地下商业地铁出口SK&中环世贸航华大厦国贸招商局大厦北京IFC北京电视台建外SOHO交投集团火车北站项目报告初稿总而言之，充分打造地下商业空间，通过地下交通连接各地块，是本项目保证开发价值，实现可持续性的关键特别是本项目东西向交通被高架阻隔，只有地下交通串联才能最有效缓解这一负面影响。

因此，希望规划方面在本项目地下商业规划指标方面予以适当放宽其他规划建议——地下空间与地下商业高架22

容积率：建议整体容积率设置为6左右，其中距站前广场远端地块放宽到8、9以上。

绿化率：本项目为集约性开发，建议采取复合式绿化，将绿地上移，在各层

次屋顶上布置大面积绿化。

建筑密度：为使商业物业能够出效果，建议整体覆盖率达到60%以上，局部放宽至70%以上。

建筑限高：限高原则为距站前广场越远，建筑高度呈梯度上升趋势。为使项目具备一定的地标性，建议两端限高在200米以上。23交投集团火车北站项目报告初稿总体规划建议——重要指标说明北

新

干

线成

彭

大

道人

北

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架人

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北

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北

高

架蓉

北

大

道编号位置人流构成流量估计1站前广场地铁、公交★★★☆2二环公交站

公交、出租★★☆3站前广场出租、周边公交、

地铁、火车旅客、商贸客流★★★★★4地块西北角地铁、周边公交★★☆5地块东南角商贸客流★★★★★综合火车北站及人民北路延线改造设计方案，本项目未来的人流量主要由火车旅客及周边商业消费人流构成，其中人流量最大的区域为站前广场靠近荷花池区域

，两个区域应尽可能避免交通规划混杂火车北站区域人流构成分析：4种交通网络、

5个集中人流点、

2处主要聚集区24交投集团火车北站项目报告初稿二环路5322地块人流组成及动线公交车站点

地铁线路及站点高架桥/下穿城市主干道地铁7号41出入口出入口出入口出入口根据地块划分及物业业态定位，项目内部车流量相对较大，需要减化车流的复杂程度，保证消费通道及卸货通道，建议采用内部单行循环车流设计

，并在东地块设计各设置1条纵向步行街西侧地块为总部会展功能片区，需要充分的车辆可达设置，因此建议这一区域设置多条南北向双向通道东侧地块为国际商贸城区域，人流量未来将会非常巨大，建议将车辆（主要为商业货运）设置在背街；同时，南北向步行街的设置让国际商贸城区域成为一个整体25

人行道单行道

双行道交投集团火车北站项目报告初稿项目总体车行动线设计建议公交

入口公交

入口出

口站前广场区域车行交通建议：尽可能考虑单行道，引导社会车辆下地下，以免过多车辆阻断人气和商气。将这一区域主要的交通压力汇集到北侧背街；注：虚线表示单行道，字母代表车站地下接送等候停车场出入口设置建议，绿色为公交车动线交投集团火车北站项目报告初稿入口站前广场区域车行交通组织建议E社会车辆出口公交车辆出口入口Page26P地块东侧人民北路高架区域未来人流量将仅次于站前广场，同时作为主要车辆出口缓解站前广场车辆压力。但是规划中由北向南下地匝道，将给这一区域交通带来较大的隐患。一方面使得这一区域交通混乱，另一方面直接阻断了地块东西向步

行的可能性，如果不调整将导致东侧地块价值和功能严重受损，经过初步估算将使项目整体物业售价下降10%建议将下桥闸道调整至北站东一路区域下地。同时能否考虑高架相对集中

，为两侧地面车辆出入项目区域预留足够的空间X√主要交通节点设计建议交投集团火车北站项目报告初稿Page27X由于二环路高架设置使得项目最好的展示面已经受到了影响，地块东侧的二环路与成彭高架的匝道，进一步影响了东侧国际商贸城区域的展示面，同时阻隔了与荷花池商圈的商气联通，如果不调整将会严重影响东侧国际商贸城区域的后期经营

。我们建议将这一路段增设下穿通道和人行高架；另外，建议交通规划上考虑为城西经二环路来项目消费的车辆开辟足够的调头区

，增加项目的车辆可达性。主要交通节点设计建议交投集团火车北站项目报告初稿Page2829复合商业区：国际商业中心关键词：甲级写字楼、国际品牌汇、现代商贸城30分区编号占地面积容积率总建筑面积物业类型建筑面积物业层数主体建筑高度建筑覆盖率复合商业

功能区A39520.44.542841.8情景商业街区15,23347340%精品商务公寓27,60915A512398.65.568192.3精品商贸城37,196612850%总部办公写字楼30,99726A47271.8214,544集中商业14,54442050%B37411537055街区商业8,89346840%精品商务公寓28,16219B510054.35.555298.65精品商贸城27,147610550%总部办公写字楼28,15219B45315.3210,631集中商业10,63142050%合计228561.95228,562整体定位：打造辐射西南的“国际商业中心”功能定位：北部新城国际顶级品牌聚焦中心，顶级商业消费首选之地，包含超甲级写字楼、五星级酒店及精品化的集中商业，共同搭建辐射整个西部的品牌商业消费平台。复合商业片区写字楼

精品商务公寓精品商贸整体定位交投集团火车北站项目报告初稿零售商业酒店现代商贸片区：西南部商贸中心城关键词：

国际商贸中心，现代都市采购31交投集团火车北站项目报告初稿分区编号占地面积

（平米）容积率总建筑面积

（平米）物业类型建筑面积物业层数主体建

筑高度建筑

覆盖率现代商贸

片区B121030.66126183.6国际商贸城58,886711450%街区商业6,3093四星级酒店30,00025总部办公写字楼30,98919B211233.36.573016.45都市采购中心商业30,330614345%精品商务公寓42,68727B612290.3561451.5国际商贸城36,871610850%精品商务公寓24,58120合计260651.55260,652整体定位：打造西南地区的现代商贸中心功能定位：在荷花池批发市场旺盛的人气和知名度上，结合周边金牛万达，及本项目商业综合体，打造一个现代化的商品采购市场，实现档次升级；并充分利用火车