【房地产企业工程项目经济效益审计问题探究：以A企业为例21000字（论文）】

房地产企业工程项目经济效益审计问题研究—以A企业为例经济效益的审计是指通俗意义上的一种对被审计单位的社会和经济行政部门进行监督管理的活动,对被审计单位的社会和经济效益及其主要影响因素采用专业化的方法或技术手段来进行相关的经济效益审计。通过该方法或手段来分析并且评价相关的经济责任，提出合理的经济建议从而改善企业的经营管理。房地产企业的适应市场经济的发展浪潮，越来越重视企业的经济效益，效益审计会促进社会监督机制的改革和发展，使我国的社会监督机制更具有多元化。因此，针对A房地产企业效益审计问题进行相关探讨具有重要意义，通过对案例中经济效益审计进行原因对策分析，试图为我国企业效益审计发展起到一定的积极完善作用。开展效益审计对于房地产企业自身来说也是提高经济的一种途径，对于我国社会监督体制的建立来说也能起到很好的促进和完善的作用，对于我国审计行业来说也是发展的一种客观需要。因此房地产企业开展效益审计的研究和探讨具有一定社会意义和现实意义。本文主要以A房地产企业公司为案例，来证明经济效益审计在房地产企业经营管理中的必要性，并说明房地产企业在进行经济效益审计时应该注意的问题。关键字：房地产行业；经济效益；经营管理目录TOC\o"1-3"\h\u22648一、绪论 321246（一）研究背景 3347（二）研究目的和意义 317583（三）研究思路和方法 4222411、研究思路 4300612、研究方法 47501（四）创新点与不足 421074二、理论基础和文献综述 518376（一）理论基础 567911、受托责任理论 5304182、资本保全理论 623178（二）文献综述 689671、国外文献综述 657102、国内文献综述 779843、文献述评 816789三、案例介绍 913243（一）政策介绍 9245723.1.1房地产经济效益审计的法律制度建设 9263793.1.2房地产企业经济效益审计规章制度 912948（二）行业介绍 9249041、房地产企业经济效益审计所采用的审计方法。 9181642、房地产企业经济效益审计人力资源管理。 1039773、房地产企业内部控制管理 1072094、房地产企业经济效益审计质量管理 102461（四）案例企业项目简介 1129688（五）案例企业项目审计问题现状 1258121、项目前期经济效益审计 12233642、A企业工程项目施工过程经济效益审计 14206653、项目终期经济效益审计 172716四、案例分析 198992（一）问题分析 1921061、效益审计的范围不适当 1924132、效益审计人员的素质未能适应效益审计的需要 20325073、效益审计质量指标不科学 20211974、效益审计反馈的效果未引起重视 216680（二）原因分析 2170121、效益审计工作制度不够完善 21296082、企业效益审计人员的能力不够高 22290063、A房地产企业效益审计方法简单 22215584、A房地产企业对效益审计的认识不到位 232658（三）对策 23132881、创建良好的效益审计软环境 23228272、增强效益审计队伍人才建设 24128153、改进效益审计指标评价体系 257134、建立效益审计监督与奖评机制 257710结论 271157参考文献 28一、绪论（一）研究背景在党的领导下我国经济在近些年来快速发展，尤其是房地产行业己然成为了经济建设中的支柱性产业之一，经济发展的多元化使越来越多的行业彼此之间息息相关，投资者将大量的资金投入房地产行业领域，如何利用好这些投资，提高资金的使用效率，是众多房地产企业和会计师事务所审计者需要面对的一个重要课题。其次，房地产行业面临着企业自身机制转换的客观环境变化，现如今越来越多的房地产企业纷纷入市，在残酷的市场竞争环境下，不仅要求企业能够自主经营，更要求企业要不断提高经济效益。同时，我国政府和社会群众也越来越重视和强调经济效益审计，今年审计署新出台了《“十三五”国家审计工作发展规划》，其中规划了我国审计发展的蓝图，明确的指出我国审计发展的新模式，强调由局部审计向全面审计转变、单点离散审计向多点联动审计转变、由事后审计向事前、事中和事后审计结合转变、由财务审计向非财务审计拓展。房地产行业审计方向的转型己经成为一种趋势和导向，目前审计工作也正在从传统的财务报表审计向经济效益审计方向转化，房地产企业不再满足于传统的事后审计工作，紧跟我国审计发展的脚步，也将事后审计扩大到事前控制和事中监督方面，有的企业更是将效益审计与企业管理建立联系，将审计范围扩大到非财务领域和经营决策管理中。同时社会群众也在紧密的关注房地产企业的发展，投资者们将重心放到了企业经济效益上，他们关心企业资源的利用是否具有效率、是否经济、是否能够产生积极的效果等等。无论从宏观的经济环境和政策的转变上，还是微观的企业自身严格要求自己和社会群众对企业提出的新要求上，房地产企业正在处于经历审计转型的重要阶段。（二）研究目的和意义现代审计体系内涵十分丰富，经济效益审计是其中的一个重要部分，它能通过加强企业经营管理，通过改进和完善治理来充分挖掘企业内部潜力并激发企业动力和创新力、最终实现促进和帮助企业提高其经济效益，进一步适应审计领域内的经济管理需要。它可以将“企业用小的投入和消耗换取更大的利润空间和发展机会”这一构想变为可能，为集团的发展提供相对稳定的内部环境，使其能够随时准备迎接外部的挑战，实现长远的发展。对于各个市场主体而言，经济效益成为社会主义市场经济竞争中十分重要的一部分。开展经济效益审计并积极探索研究，既是当前形势对企业提出的新要求，也是经济环境下审计发展精细化的大趋势。在竞争激烈的市场背景之下，如果只把精力放在财务审计，关注财务收支的平衡，那么就无法准确地判断和评估经营活动中经济效益的问题和不足。只有充分发挥经济效益审计的作用，才能把经营管理过程中的无关资金成本支出降到最低，提高企业盈利能力，用小的投入和消耗换取更大的利润空间和发展机会。（三）研究思路和方法1、研究思路本文以A房地产企业效益审计案例为分析对象，在阅读大量效益审计文献的基础上，结合房地产行业的特点，按照提出问题、寻找原因和解决问题的逻辑思维，对案例中企业效益审计实际情况进行相关分析，整体上基于效益审计理论，并结合A房地产企业效益审计实际情况，提出企业效益审计存在的主要问题，并对相关问题进行深入研究，挖掘出现问题的根本原因，然后从宏观和微观的层面上，根据上述的原因分析，提出能够有效解决房地产企业效益审计问题的对策，希望能够为其他房地产企业开展效益审计提供一些可参考的建议。2、研究方法本文主要采用两种研究方法，方法如下。（1）文献资料法。在写作论文前期，收集了大量的国内外学者对效益审计的相关研究资料，之后对这些资料进行整理，然后认真研读效益审计的相关资料，为下一步论文的写作打下良好的理论基础。（2）案例分析法。首先对A房地产企业案例进行阐述，提出案例中存在的主要问题，然后寻找问题存在的原因，最后针对问题出现的原因，具体提出解决A房地产企业效益审计中存在问题的办法。（四）创新点与不足本文紧密结合经济效益审计的基础理论，运用国内外学者有关经济效益审计研究的成果，对建筑行业工程项目经济效益审计进行深入的分析研究，以A公司H项目为例进行案例分析，为了更好地发挥工程项目经济效益审计在A公司的作用，提出A公司H项目经济效益审计存在的问题，给出完善A公司工程项目经济效益审计的措施。二、理论基础和文献综述（一）理论基础1、受托责任理论受托责任是因受托关系而产生，这种受托关系可以通过委托行为、聘请行为而产生，也可以通过任命行为而产生。它是受托人有责任向委托人解说受托人的行为以及其行为将产生的结果的一种报告说明。当受托关系成立后，受托方有必须将其行为过程向委托方作出说明的责任，而委托方在保证不随意更改被受托关系的同时，由受托方将其行为产生的结果给出相应的报告结果。在现代经济活动关系中，例如股东大会与股东的关系、股东与职业经理人的关系、职业经理人与职员的关系、职员与购货商的关系等就是普遍存在于其中的受托责任关系。当然，在受托责任关系中最主要的还是经济效益关系，以及其他依附于经济效益的其他责任。受托责任内容的确定方式是多种多样的，其中最常见的是通过法律、惯例以及协议来确定的。审计存在的前提是受托责任关系，受托责任关系决定了审计的产生，所以受托责任与审计有着密不可分的联系。委托人与受托人追求的利益是不相同的，甚至可以说是二者之间存在矛盾。如果委托人将其财产的经营管理权交付给受托人的同时，委托人与受托人间的受托责任关系得以确立，这时候就产生了一种委托人对受托人进行监督的需求。在现代企业管理中，企业所有者(也就是委托人)追求的目标是自身财富利益的最大化，而经营者(也就是受托人)追求的是代理利益的最大化。当经营者为了代理利益最大化时，往往会冒风险以达到他们的目标。这样一来，对于企业所有者来说经营者仅限于违背了道德的标准，同时，企业所有者放弃了增加自身利益的机会，很难追究经营者的责任;故企业所有者有必要对经营者进行有效的监督、检查以保证企业所有者的自身利益不受到损害。由于社会经济的不断发展带来必然的结果是双方关系中信息的不对称性，往往限制了委托人无法亲自对受托人实施监督管理，委托人因法律、能力、成本等条件的限制，于是产生了独立于委托人和受托人的第三方监督活动一一审计，通过对受托人进行审计来发挥监管作用。对于建筑行业的工程项目来说，工程项目的管理者的责任是提高建筑行业经济效益。建筑行业工程项目经济效益计就是用于监督工程项目的管理者所承担的经济效益性责任的履职情况，且需根据相应地管理建议作出改善以提高建筑行业资源利用的效益性。2、资本保全理论“期末资本在维持了期初水平的资本后才可以确认收益。”1962年约翰·希克斯在其所著的《价值与资本》一书中提出了最早的资本保全概念。为保持企业资本投入的完整性、企业留存收益或者说分配利润的完整性，资本保全成为了确定企业利润的前提。企业对资本进行保全，才有企业利润可言。资本保全要求企业在经营活动中以保全其资本完整无损为前提来确认收益。当代，依据国际会计准则委员会将资本划分财务资本和实物资本，同理可得资本保全也相应划分为财务资本保全和实物资本保全。财务资本保全是保全所有者投入资源的货币价值，实物资本保全是保全投入资源的生产能力。新资本保全理论资本范围的扩大是随着对资本保全理论不断探索的结果，新资本保全理论增添了人力资本和其他资本等内容。从静态角度来看，可将现代的资本保全理论定义为确保投入资本的完整性产经营过程中权益不受侵蚀有利润分配和成本补偿的可能性才能保证企业在生。而从动态角度来看整性的同时企业每期留存收益的保全。也就是说资本保全是确保投入资本的完动态角度的资本保全理论应包含静态角度的资本保全理论，确保下期经营收益的前提是企业每期留存收益的保全。权益理论的实践可运用于企业的资本，资本保全理论是从经济学的权益理论应运而生的。为保证企业资本的完整性，确保企业的持续经营关键在于净收益的形成。企业的收入增加，企业的费用减少且远远小于企业的收入;同时，保证企业的收入是所有者权益的增加，费用是所有者权益的减少时才能形成净收益。企业经营的最终目标是实现利益最大化，建筑行业也不例外。对建筑行业工程项目的管理进行经济性、有效性、合理性的审查，既能为工程项目管理者决策提供方向，又能保障工程项目保值增值。因此，经济效益审计的重要理论基础之一是资本保全理论。（二）文献综述1、国外文献综述不同的历史背景决定了每个国家在经济效益审计方面的研究进度和侧重点存在差异。这种差异最直接的体现就是名称的不同。例如美国将经济效益审计命名为绩效审计;英国将经济效益审计细化为货币价值审计;而加拿大将经济效益审计与财务审计的内涵相互融合变为综合审计。然而，相同的是各个国家都对于经济效益审计进了深入的研究。最高审计机关国际组织在其颁布的指导性文件《利马宣言一一审计规则指导原则》中最先对效益审计的概念做出了详细的系统性描述，并阐述了效益审计的最终目的，就是为了对政府的相关审计工作展开有效性评价，这也是效益审计区别于常规的财务审计的一大特点。美国审计总署针对其相关审计工作，制定并颁发了《政府审计准则》，用以指导和规范日常的经济效益审计工作。它指出经济效益审计，就是客观的、独立的评价政府部门的工作，并针对所存在的问题，提供相应的解决方案。英国国家审计署提出了“三E”审计，它的具体概念是，在开展经济效益审计时，要从被审计单位经营活动的经济性、效率性以及执行的效果三个角度去展开评价。托马斯·杰汉森和杰皮尔·克里斯丁(2017)认为以前的研究仅对人员的行为和经济效益评价之间的关联进行了最低限度的研究。研究了不当人员行为与三个评价焦点之间的关系:效率焦点、客户焦点和质量焦点。调查结果表明，通过经济效益审计评估质量重点来限制人员不当行为是有可能的，他们认为经济效益评估可以规范和减少不当的人员行为。汤亚莉(2019)在一定程度上克服了传统审计方法的不足，通过构建企业效益评价体系，从财务、顾客、内部管理、学习和成长方面建立矩阵，对企业效益的实际情况进行多层次的评价，从而得出有效的提高企业效益的审计建议。奥蒙耶·奥拉桑米(2020)认为要正视当前科技水平对经济效益审计的影响。发放管理问卷对主要数据进行收集和分析的结果表明，技术压力水平越低，审计人员的审计效率和审计质量就越高。2、国内文献综述20世纪80年代初，中国审计领域的监督制度才刚刚建立，相关概念和细则尚不完善。但是为了进一步适应审计领域内的经济管理需要，我国果断开展对于经济效益审计的相关研究。国外起步较早，给我们国家经济效益审计研究提供了很多理论基础。在国外经济效益理论实践和经验教训的基础上，在国内专家学者的刻苦专研和探索之下，经济效益审计终于取得了阶段性成就。在此之后，国内经济效益审计的研究深度不断加深，研究范围不断拓展。在企业经济效益审计方面利益最大化，不断提高经济效益陈学伟(2019)“企业生产的最终目的就是实现因此对企业的经济效益进行审计是非常有必要的。，同时身管理的需要，开展经济效益审计是企业经济体制改革的需求，是企业增强自它可以充分发挥经济效益审计的功效。在国有企业经济效益审计。冯梅笑(2019)中对我国经济效益审计的程序和方法进行了详细的描述，特别提到的是“在搜集审计证据上，即经济效益审计的方法，除运用财务审计中广泛使用的审阅、观察、计算、分析性复核等技术方法外，更主要运用调查研究和统计分析技术。乔琳(2020)应用嫡值方法以及朱国荣、张亚贤等(2021)结合利益相关者理论，从营运能力和资本构成、偿债能力、投资与收益、盈利能力等财务指标方面，以及非财务指标方面的客户管理、员工提升等层面，对指标进行实践性的研究后，确定了公司经济效益审计的评价指标体系。我们需要采取多种指标保障绩效审计工作的质量，指标的选取直接影响经济效益审计的效果是否能得以体现。3、文献述评综上所述，国内外有关经济效益审计的实践情况折射出的是国内外经济效益审计研究的现实差异。国外的研究程度与国内研究程度相比更加深入和彻底，其应用领域和相关指标规定都比较完善。国内专家学者在国外经济效益理论实践和经验教训的基础上，也进行了刻苦专研和探索。但是经济效益审计研究还是大多关注于这个概念本身，对于其涉及的外延含义和实践应用中所衍生的问题及解决措施的关注不多。在经济效益成为企业竞争关键的这个局势下，有许许多多的企业积极的进行经济效益审计，这为今后研究相关审计问题提供了许多可研究的案例。本文试图研究集团经济效益审计中存在的问题并提出改进的对策。三、案例介绍（一）政策介绍3.1.1房地产经济效益审计的法律制度建设虽然我国在审计方面也存在相应的法律法规，但是关于上对企业的效益审计的细节上还是比较笼统，关于企业效益审计的范围、目标、权利和义务等方面还没有相关的法律出台，对于房地产企业类别的相关具体审计法律更是几乎空白。从房地产企业的角度看，传统的财务审计在法律层面上，有很多详细的审计准则作为依据，但是房地产企业的效益审计除了运用一些数学方法和指标体系，在法律层面上，企业能够参考运用的关于房地产企业效益审计法规却很少，很多问题上都会依靠审计人员的经验判断，但因为每个人对行业的理解不同，会有一定的差异性。因此在我国建立和完善相应效益审计法律制度，及时的补充关于房地产行业效益审计的准则规范，都会对房地产企业效益审计的发展产生重大影响。3.1.2房地产企业经济效益审计规章制度房地产企业审计由传统财务审计转向效益审计过程中，很多房地产企业的公司规章制度往往更倾向于传统财务审计，公司的内部控制制度也都是根据传统的财务设计和执行的，因此房地产企业在实行效益审计的过程中会发现原来的规章制度和内部控制都存在某种程度上的缺陷，所以建立和完善系统、严格、规范的效益问责制度对于房地产企业来说具有重大意义，设计和执行适合效益审计的内部控制系统，会对解决企业经济效益低下问题产生重大影响。（二）行业介绍1、房地产企业经济效益审计所采用的审计方法。恰当的审计方法会缩短实际效益审计的工作时间，提高效益审计的工作效率，房地产企业的效益审计方法大体上分为理论和实践两部分，其中理论部分按照搜集审计证据、进行审计分析、做出审计评价和提出审计建议的逻辑思维进行效益审计;实践部分分为传统的审计方法、经济活动分析方法、图表审计方法、数学分析方法和现代管理方法五类。房地产效益审计方法体系如图2-2所示。图2-2房地产效益审计方法体系在房地产企业的效益审计过程中，针对同一审计内容进行审计，不同的审计人员可能因为运用不同的审计方法形成不同的审计结论，或者由于使用不恰当的效益审计方法对企业的经济效益情况做出错误的评价。恰当的选择和运用效益审计方法能够有效的降低效益审计的风险，因此选择适当的效益审计方法对于房地产企业效益审计来说具有很大影响。2、房地产企业经济效益审计人力资源管理。房地产企业效益审计人力资源管理指的是对公司内部的审计人员进行系统化的培训、考核和奖惩等，良好的效益审计人力资源管理下，每个审计人员都能充分的发挥自己的作用，形成一支高效的效益审计团队。效益审计人力资源管理首先会根据工作中的逻辑关系来选择合适的审计人选，人力资源部门也会安排相关专业的培训，然后根据前期的效益审计人员计划以及房地产企业现有的人员情况来进行安排和建立合适的人才队伍来进行效益审计工作，使之更好的发挥效益审计的作用。因此房地产企业效益审计人力资源管理对于企业顺利开展效益审计来说具有重要意义。3、房地产企业内部控制管理许多房地产企业在管理活动中，有效的内部控制体系必不可少，房地产企业会根据自身生产和经营管理的特点，设计适合企业良好发展的内部控制体系。有效的内部控制管理对于房地产企业来说，可以很大程度上提高效益审计的工作质量，如在进行效益审计的过程中，审计人员可以根据内部控制测试快速而准确的掌握审计重点，提高效率;审计人员还可以根据内部控制测试锁定企业在管理上存在的漏洞，促使企业改善管理提高经济效益。对于房地产企业来说良好的内部控制管理本身就是提高经济效益的一种手段和方法。4、房地产企业经济效益审计质量管理在效益审计的质量管理体系中，房地产企业主要围绕两个标准和三个进程来进行操作，其中两个标准分别是工作标准和产品标准，工作标准要求整个效益审计过程要规范，如制定详细的审计计划、执行全面的审计测试、制定合适的审计方案和执行周密的审计程序等;产品标准要求效益审计的审计底稿和审计报告要规范。其中三个进程是从时间的角度对审计过程进行划分，要求审计人员在事前、事中和事后都要严格的关注效益审计质量问题，事前控制涉及在效益审计进行之前对审计工作质量进行控制，如针对项目对审计人员的培训、对项目有关资料的收集、编制效益审计计划等;事中控制主要涉及效益审计工作进行中的质量监控，如监督审计操作是否规范、检查是否要根据实际情况对审计方案进行修改等;事后控制涉及到对审计结果反馈工作的质量控制，如是否存在审计复查步骤、是否将审计底稿和审计报告进行相关的存档等。总之对房地产企业效益审计实施质量管理不仅对企业来说意义重大，对审计部门本身来说也会提高审计效益，不会出现不计成本的片面审计产品。房地产企业效益审计质量控制管理模式如图2-3所示。图2-3房地产企业效益审计质量控制管理模式（四）案例企业项目简介结合西班牙简约的建筑风格的H项目是A房地产企业全新打造的高端精品项目之一。H项目户型主要分为两种模式，分别是内湖别墅社区和高端景观洋房，并且在整个项目中融合了大面积的绿化覆盖，云集了中外知名的设计团队打造适合休闲娱乐的生态园林，在项目核心的地段大面积的进行绿植规划，结合原有的地势高差，首次创新的尝试设计独特的坡地风貌，整个项目内的景观设计与西班牙风格的建筑群相得益彰，成为二线城市高端住宅区的地标性建筑。户型规划主要分为两种置业模式，其中内湖别墅社区主要面向高端人士对高品质生活的需求，因此在空间上首创218平方米和386平方米的双层湖境大宅，户内拥有独立的天井或庭院，能够拥有静享私密内庭的独特体验;而高端景观洋房主要面向中高端的客户群体，设计理念采用高层景观的多维空间设计理念。随着旧城改造的热潮，H项目建成于二环线主路规划区，是二环线唯一的大型城市别墅社区和高层洋房的高端融合项目，也成为了H市房地产企业的精品项目之一。H项目建筑总面积约1250196平方米，其中项目占地面积达到62_5098平方米，周边拥有一家三甲级医院、小学和中学学校、园林生态园、楚家湖公园一级娱乐休闲场所，加上即将开通的地铁，配合便利的公交系统和临近主干道的优势，为住户提供了便利的交通线路。H项目的平面位置:南边主要建筑群为内湖别墅社区，中间系水榭和公园的建筑设计，北边主要建筑群为高端景观洋房。总的占地面积总共为625098平方米，其中内湖别墅社区的建筑面积为500078平方米，容积率为0.8;高层洋房的建筑面积750117平方米，容积率为1.2。H项目是A房地产的重点发展项目，但是该项目的投产和运营并未像预期那样为企业创造较高的经济效益，因此2016年A房地产企业决定对H项目开展专项的效益审计调查。（五）案例企业项目审计问题现状1、项目前期经济效益审计（1）工程项目营销成本和营销效益审计建筑工程项目的营销成本主要是指建筑企业对H工程项目竞标从开始准备阶段到最后竞标结束的营销过程中所花费的费用成本。对建筑工程项目的营销成本进行经济效益审计，主要是审查A企业在项目营销过程中所发生的办公费、差旅费、业务招待费、市场交易费等全部费用，审查这些费用的完整性、合理性，审查有没有营销人员故意虚造营销费用等。最后要对H项目的中标价与市场价进行分析比较，分析项目的营销效益。表3-1TY建筑H项目营销成本表单位：元序号分项名称合价1办公费1200002业务联系费2800003其他1800004营销成本合计580000H项目的营销效益=中标价一项目预算价=3935万(元)-3502.6406万(元)=432.3594万(元)因为工程项目的营销效益大于其营销成本，所以该项目在营销过程中的营销支出是完全可控的，这样有效率的营销可以促进企业高效率的运转。开展企业的营销效益的审计，有助于提高企业的营销效益，减少营销风险，不断的适应外部环境的变化。（2）审查《建设工程施工合同》建筑工程施工合同指的是即美铭投资置业有限公司和其施工单位公司之前所签订的用来明确双方权利与义务的合同协议。要求双方要完成各自的任务，施工单位要完成指定的工程项目任务，而建设单位应该根据合同及时足额的拨付所需的款项。我们检查了公司的施工合同的相关资料，翻阅了合同的各种规定，通过翻阅我们了解到，公司和美铭投资置业有限公司之间所签订的建筑工程施工合同是有效的，合同的相关内容符合国家的法律要求，合同的指定也比较规范。但是在仔细的阅读合同后发现，合同的内容上有缺欠缺。双方在签订合同时没有按照招标文件的内容针对性的填写。对于工程项目的填写甚至出现了遗漏的情况。这种疏忽不仔细也给以后的工程项目的结算留下来隐患。合同内容的不完整施工单位就会存在虚报漏报价格的可能。合同的约束力度可能不够，审计人员面临着比较大的审计风险。（3）工程项目预算效益与投资可行性审计“工程预算是指对工程项目在未来一定时期内的收入和支出情况所做的计划。它可以通过货币形式来对工程项目的投入进行评价以及反映工程项目的经济效果”。工程预算是加强企业管理、考核成本、制定施工计划、经济核算的重要参考:也为工程造价和投标报价提供可靠的依据。对于建筑公司而言，要对预算进行严格管理，明确不同部门的职责，将预算指标下放到各部门。针对人力、销售、生产和采购等部门，要合理优化生产要素资源，建立完善的激励约束机制、风险管控机制，提高企业的管理能力和水平，坚持走集约型、精益化、集团化的发展模式。唯有如此，才能真正在激烈的市场竞争中站稳脚跟，促进企业的发展，带来更高的利润。表3.2H项目预算成本表单位：元合同造价5342568500预计利润559315742计划成本材料费22,757,332.56人工费21,687,636.00机械费1,354,712.85间接费1,732,945.2合计47,532,626.61A企业对H工程项目确定了47,832,527.58元的预算价格，对机械费、人工费、材料费等成本支出进行了全面考量。同时，根据A企业的实际施工情况，与同行业其他公司的成本估算结果基本一致。因此，该预算较为合理，是正常的预算结构。我国对企业经济效益评价指标普遍采用资本收益率。资本收益率即资本利润率，是公司通过资本获得利润的能力的直接体现，其数值为公司净利润和平均资本之间的比值。财政部在评价公司盈利能力时，也会通过该指标来评判。公司投资的经济效益随资本收益率的增加而提高，同时也会降低投资者的风险，也会吸引更多的投资者。对于股份有限公司而言，股票会升值。股票升值就代表公司具有良好的发展前景，市值增加，公司评估值增加。所以，潜在的投资者和投资者，通常会以资本收益率为投资决策活动的参考。对于资本收益率高的公司，投资盈利的概率更高。对于公司经营着而言，若债务资本成本率低于资本收益率，那么投资者采用适当的负债经营更有好处;若债务资本成本率高于资本收益率，那么投资者应避免采用负债经营，否则会损害切身利益。大量统计结果下，A企业项目M的资本收益率是7.85%。根据收益率数值上来看该工程项目的收益率属于行业的中等水平(类似工程项目在该地的资本收益率大约处于6%-9%之间)，对该项目进行投资施工企业的获利能力是可以接受的，资产的利用率处于行业的平均水平，对企业的发展是有利的。A企业对H工程项目的投资决策活动是科学、合理、客观的。该工程项目有效、可行，值得A企业进行投资的。2、A企业工程项目施工过程经济效益审计（1）工程项目人工成本效益审计人工成本主要指的是A企业在项目施工过程中用于劳动者的成本费用，它直接关系到企业的经济效益和在市场上的竞争力。对建筑工程项目的人工成本进行分析，应该以月为结算单位，要将工程项目预算中的人工成本与项目施工过程中的对人工实际支付成本进行比较，分析节超原因，从而找出影响建筑企业工程项目经济效益的因素。人工费的控制标准应按预先编制好的成本分解表中的人工费用进行控制，人工费控制必须要注意:尽量减少非生产人员的数量、注意劳动组合和人机配套、充分利用有效的工作时间，尽量避免工时浪费，减少工作中的非生产时间、不断提高队伍技能、注意加强对零用散工的管理，提高零用散工的劳动生产率。表2-5.TY建筑H项目人工成本表成本科目目标成本实耗成本节(+)/超(一)人工费960110228292196771883由以上表格数据分析可以看出，可以审计发现施工对于项目的人工成本控制得较为完美，使得拥有较大的结余，这也是该工程项目的主要经济效益所在。人工费有比较大的结余的主要原因在于:1）建筑业的从业人员数量相对充足。我国近几年的建筑工程量增长率处于负数水平，很多建筑企业都竞标不到建筑工程项目。而我国建筑行业的从业人员并没有明显减少，这就使得建筑工人相对较多，处于供大于求的市场供求状态，H项目建设中可以雇佣更加低廉的劳动力，低于当初预算时的人工成本。2）建筑工人劳动时间减少。以前我国建筑业的建筑工人平均年龄在40-50岁之间，而现在建工工人多为“80后”，他们对八小时工作时间要求较为迫切。H项目整个施工过程中严格按照国家劳动法的规定实行八小时工作制，这直接减少了建筑工人的劳动时间，也就直接减少了建筑工人的劳动成本。H项目的成本结余=目标成本一实耗成本=9601102(元)-2829219(元)=6771883(元)经审计发现该工程项目的目标成本与实耗成本之间的差距较大，这样大的结余反映了A企业在当初对人工成本做出预算时，其目标的价格定位较高，大大超出了实耗成本，原因首先在于在做成本预算时故意虚增价格，以为日后的资金周转和成本结算留出空间;其次在于目前建筑行业的成本标准具有很大的不确定性，A企业的预算人员无法对人工费有一个准确的成本预期。（2）工程项目材料成本效益审计建筑材料是建筑工程实体、建筑工程管理的重要组成部分，建筑工程项目的材料成本在总生产成本中占有较大比例，这对工程造价具有非常大的影响。在项目施工过程中，会用到的建筑材料会有很多，审计人员对建筑材料成本进行审计时，要能够分清重点，主要对施工中用量最大的建筑材料进行审查，例如钢筋、砌筑材料、保温材料、水泥、商砼等。对于建筑材料的成本控制重点在两个方面建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大一要合理确定材料数量。在工程材料费结余将大大提高建筑企业的经济效益多方比较，。二是要合理确定材料价格。对于材料供应商的选择一定要慎重，要争取找到性价比最合适的材料供应商。表2-6.TY建筑H项目材料成本表成本科目目标成本实耗成本节(+)/超(一)钢筋384992015657562284163砌筑材料2983077370290937保温材料72344074880648560水泥22467611400213076商砼339643516317981764637材料费(合计)18038258450540413532854在对工程项目的材料成本进行效益审计时，主要选取在建设施工过程中被用得总量最多的施工材料，主要有钢筋、商硅、水泥、保温材料、砌筑材料等。通过对工程项目建筑材料费的数据分析，我们可以看出工程项目的建筑材料费用拥有较大的结余。主要的原因在于:1）在项目施工过程中采取了各种措施去降低采购成本、管理成本。例如进行了充分的市场调查，合理安排材料采购，节约运费指出，充分合理使用现场的边角材料，使得材料的消耗率就爱你感到最低水平，这些措施都使得建筑材料的成本大大降低，这直接大大提高了企业的经济效益。2）创新技术使得建筑材料费的价格相对降低。例如，对于建筑施工必须的保温材料在开发初期成本较高，但后来由于相关工艺、技术水平的提高，这些现代科技创新因素都使得保温材料的价格降低。（3）工程项目法律事务与索赔工作的审查在科技技术比较发达的今天，建筑企业成本中，机械费用所占比重较高。目前，施工单位机械化水平显著提高，也增加了机械管理的难度。在建筑工程项目中，机械维护不够、使用率低等现象严重影响了施工效率。审计工程项目经济效益的过程中，机械设备利用率是评价重点，能够对机械设备使用情况有准确的认识，对机械设备储备量和使用量有全面的了解，并对生产情况有清晰的认知。因此，在审计过程中，要将经济效益指标作为评价重点。表4.5H项目机械成本表成本科目目标成本实耗成本节约(+)/超支(一)机械费用254832.64153613.48101,219.16在审计后发现，A建筑公司对工程项目严格遵照相关规定租赁和使用机械设备。在机械费用的预算中，还结余101,219.16元，其原因是A企业自己有一定数量的机械设备，节省了不必要的机械设备成本，从而使机械费用结余较高。然而，A企业仍然租用了部分机械设备，且租赁价格远远高于市场平均水平。不难看出，A企业与该租赁公司之间存在内部交易的问题，很可能存在不正当竞争或交易，通过吃回扣等方式虚假报价，对A企业经济效益带来不利影响，损害了公司的实际利益。3、项目终期经济效益审计（1）工程项目竣工验收审计验收工程项目的竣工，要做到以下几点:首先，积极准备好竣工材料和手续，包括《单位工程竣工验收申请表》等;其次，建设单位准备好竣工验收流程，撰写《建设工程竣工验收报告》，验收整个过程都要有监理单位的监督。所以，施工单位必须认真对待，不得敷衍了事。业主单位也要对手续、资料和结算流程进行严格管控，避免由于工作不到位给结算审计增添的麻烦，从而延误工期，导致结算审计工作无法顺利开展。因此，必须加大力度进行工程项目竣工验收审计，保证审计流程符合规范，满相关规定的要求，确保竣工验收审计工作的有序开展。竣工验收A企业的项目M的过程中，审计人员对工程质量、工程进展进行重点审查。实际审计评价内容包括:参照国家施工质量验收规范和相关标准，检验工程项目的质量和完成度是否达到标准，验收项目设计是否合理，对建筑质量进行检验;对施工资料、管理文档、技术方案等必要的资料进行审核。审计时发现，项目M完成了合同内规定的各项任务和质保，施工过程中未出现质量和安全事故，按照税务要求足额、按时纳税。按时、保值、保量完成审计评价的指标。H项目的设计没有不合理的地方，施工进度合理，满足《建筑工程施工合同》的规定。（2）工程项目结算审计工程项目的竣工结算是由施工单位编制，由工程监理单位负责审核。基建管理机构和业主项目管理部门共同审核通过后，方可准备结算资料。竣工结算审核可由业主自行完成，也可委托给具备资质的机构。工程实际造价可以通过审核结果来反映，这也是业主要提供的费用。竣工结算结果会对施工单位和业主的利益带来极大影响。因此，要做好竣工验收审计工作，保证切身利益不受侵害。工程竣工验收合格之后，要审计工程竣工结算，全面评价、监督和审查结算资料和施工工作的合法性、合规性和真实性。有效的审计结算，能够有效控制投资规模，减少成本支出，增加经济效益，对于规范工程建设流程、降低风险、掌控工程质量都具有积极影响。在工程项目结算过程中，还能够对施工进度加以体现。提高资金周转速度，降低经营风险，为企业带来更高的效益。结算审计工程项目时，要以项目竣工结算依据、工程量为重点审计内容，具体如表所示。表4.6A建筑企业H工程项目结算表资料名称份数页数施工图114施工合同及相应补充协议112经批准的开工报告、工程延期联系单24工程招标文件及有关文件18基础处理核定单12现场签证的工程价款调整资料17隐蔽工程验收资料12设计变更及图纸会审纪要35经签证认可的材料、设备采购等25经批准的施工组织设计或施工方案13现场签证的工程量核定单13在对H工程项目的结算审计中，重点审计工作量大、投资比重高、价格昂贵的内容，如高级装饰、钢结构、木结构、混凝土、钢筋、砖石结构等。而水池、雨棚等工作量小、成本低的环节，审查不够精细。在实际审查时发现，A企业的项目M遵照相关规定采购设备、材料，工程合同符合规定。在对H工程项目进行终期经济效益审计时，使用净现值和成本费用利润率财务指标。净现值(NPV)是指一个项目预期实现的现金流入的现值与实施该项计划的现金支出的现值的差额。在项目M中，净现值是非正数，这说明该项目不但没有为股东创造价值，反而减少了股东价值。成本费用利用率是劳动投入带来利润的直接体现，在数值上是利润与成本费用的比值。所以，通过成本费用利润率能够评判企业经济效益。H工程项目损益为亏损8,139,648.76元，所以它的成本费用利润率为负值，这说明每百元成本费用支出所能带来的利润总额为负数。对于A企业来说，当然是成本费用利润率越大越好，因为成本费用利润率越大，则说明同样的成本费用，带来的利润更高。或者在利润一样的前提下，支付的成本更少，表明该项目越值得投资，反之则表明该项目越没有投资的价值。四、案例分析（一）问题分析1、效益审计的范围不适当关于A房地产企业效益审计范围不适当的问题，本文从审计范围的针对性、关联性和扩张性三个方面进行探究。（1）审计范围缺乏针对性。A房地产企业组织的经济效益审计范围过于泛泛而谈，没有对重点环节进行针对性的专项效益审计。通过201_5年的数据统计，公司经济效益的主要增长来源于H二期项目，应该专门对H二期项目进行效益审计。H二期项目中可以细分为成本问题、服务质量问题、销售问题、资金问题、技术改进问题、管理问题六大模块，这些专题性的效益审计便于A房地产企业进行效益审计操作和及时的收到审计效果。（2）审计范围缺乏关联性。A房地产企业仅考虑了201_5年的项目效益情况，造成经济效益数据分析不全面和作用效果不明显的局面，因为H的项目是逐步进行推进的，从2013年开始动工，201_5年基本上完成了二期的销售工作，但还存在一些服务工作方面的隐患，A房地产企业计划开展H三期商业配套服务全面部署工作，势必会对项目效益的提升起到推进作用。因此将项目的时间跨度关联起来进行评价，会对整体项目经济效益评价产生重大影响。（3）审计范围缺乏扩张性。A房地产企业效益审计忽视了项目营运过程中的物业管理情况的好坏、营销人员是否稳定稳定性、服务保障工作是否到位等问题。因为物业工作是否到位直接关系到企业的服务水平;营销工作管理人员频繁流动和销售置业顾问的思想波动较大会给项目的销售工作带来不利影响;服务保障工作得不到公司各个部门的配合与支持会对企业产生不利影响。A房地产企业没有抓好这三方面的效益审计工作会影响对经济效益评价。因此在确定效益审计范围时，注重审计范围的扩张性有利于对项目经济效益情况进行全面分析。2、效益审计人员的素质未能适应效益审计的需要效益审计人员的知识技能和实践经验如果不能适应实际审计工作的需要，将会使效益审计效果大打折扣，有时甚至会得出具有偏差性的审计结论。（1）效益审计人员的知识技能不够。A房地产企业效益审计小组中12人全部来自公司的内审部门，其中10人曾做财务工作，后被调入公司内审部，剩下的2人曾在会计师事务所任职，后通过社会招聘进入公司内审部。从效益审计人员的知识背景上划分，其中财务人员约占83070，审计业务人员占比约17070，从中可以看出此次效益审计小组的职业素质和能力结构还比较单一，缺乏一定的效益审计理论学习经验，多数人的思维观念还停留在传统的财务审计中，这些会对效益审计结果的质量带来不利影响。（1）效益审计人员的实践经验不足。根据H项目的性质和内容来看，效益审计人员要了解房地产行业项目开发到运行的具体模式、要了解房地产企业的经济管理方式、能够熟练的运用多种效益审计方法对数据进行分析。而A房地产企业效益审计人员的实践经验还不够，其实际专业水平还未达到房地产行业对复合型审计人才水平的要求。3、效益审计质量指标不科学（1）没有考虑房地产行业的特点。不恰当的指标会对效益审计结论的准确性造成影响，如在选择运用存货周转率衡量企业资产管理的做法不恰当，因为房地产行业的特殊性导致其存货的周转率远低于其他行业，同时房地产企业往往会同时进行几个项目，项目之间的进展不同、规模不同、时间跨度也不同，而且房地产企业收入和结转成本的前提是销售、完工和验收，这部分结转的成本对应的存货仅是存货总额的一部分，因此会造成房地产的营业成本和存货的关联度不是很密切，这时运用存货周转率来评价企业资产管理效果不准确，所以在选择效益审计质量指标时要考虑行业特点。（2）忽视非财务指标的应用。A房地产企业效益审计主要是对财务数据的定量分析，但是这些数据仅不能够全面的揭示企业全面的经济效益情况。因为企业的某些经济活动不会对财务数据产生影响，但是会对经济效益产生影响，忽视对这部分经济活动进行调查和分析，会对效益审计评价产生不利的影响，A房地产企业效益审计不应该忽视对关键类的非财务指标进行定性分析，比如堤纳亚湾项目中的顾客满意度、销售产品和服务质量、企业在中高端房地产领域的市场份额、企业销售的创新能力、企业人员的团结度和企业战略目标评价等。4、效益审计反馈的效果未引起重视在经过大约为期一个月的效益审计后，审计小组针对效益审计的情况完成了效益审计报告并和企业管理层对重点部分进行沟通。效益审计组于2016年11月份上旬进行了后续的审计跟踪，发现企业仍存在多处问题，如根据调查结果显示，截止至10月份审计建议落实率仅达到30070;企业内部管理制度的漏洞和缺陷虽己修改，但是执行力度还不够强，A房地产企业内部管理还存在漏洞和隐患;仅在销售部门形成了与企业效益经济发展相适应的责任管理制度，其他的部门还未进行改革;企业根据效益审计建议，做出了几套财务管理方案，但是还没有达成一致的工作意见，还未进入实施过程等。通过上述的后续审计，发现A房地产企业并没有对这次的年度经济效益审计给予高度的重视，对于效益审计形成的审计结论和审计意见，也没有及时进行相关工作的部署和落实，这些会导致效益审计的效果性大打折扣，进而对提高企业经济效益产生不利影响。（二）原因分析1、效益审计工作制度不够完善效益审计的工作制度没有相应的监督体系主要体现在企业没有相应的审计机制。企业的效益审计监督机制在整个效益审计的进程起着质量监控的作用，因为效益审计监督制度会对整个效益审计工作进行指挥、调节、约束和改进，从而确保效益审计工作高效进行。但是A房地产企业效益审计项目缺乏有效的审计监督制度，没有在内部审计部门形成相应的控制体系，在效益审计实际工作中当审计范围不适当时，审计小组由于缺乏相应的审计监督机制，导致未能通过审计监督反馈及时的对审计范围进行调整，从而对效益审计产生不利影响。效益审计的工作制度没有相应的监督体系也会产生许多其他问题，比如容易导致在效益审计中存在审计证据失真诱因的可能性;容易造成审计部门和管理层利益趋同现象;不能够针对效益审计工作漏洞建立预防机制;在整个审计过程中出现问题时，由于没有相应的监督机制和控制体系，会导致问题处理具有“时滞性”，影响效益审计工作的进程;会弱化审计的控制环境，增加效益审计的风险，不利于对效益审计的质量进行监督和控制，进而不能够形成针对企业经济效益提出准确的审计结论等。因此A房地产企业要从公司审计制度上对审计的监督体系做出相关程序化的规定，促进效益审计顺利开展。2、企业效益审计人员的能力不够高在我国在《中华人民共和国审计法》中对审计人员的能力进行明确的规定，审计人员应当具备与从事的审计工作相适应的专业知识和业务能力。而A房地产企业效益审计人员的素质还未能够满足企业效益审计的需要，究其根本原因在于A房地产企业未能有效的针对审计人员的实际情况，设计相应的培训体系，并将培训体系落实到具体的培训项目中。在审计培训体系建设方面A房地产企业主要的失职表现主要有三方面的原因。（1）企业不重视效益审计人员的培训工作。A房地产企业的高层管理人员在审计人员培训方面存在着急功近利的心态，希望通过几次简单的业务培训，就可以让效益审计人员达到高水准状态，企业内部还存在高层领导完全无视效益审计人员培训工作，造成A房地产企业在相关培训方面的工作支持力度不够。（2）培训制度不够健全。A房地产企业在对效益审计人员进行培训时，仅制定培训计划、进行培训审批和实施培训，缺少培训前期的预算评估、需求调研工作，也缺少培训中期的效果评定工作，同时也没有关于培训结束后有关培训奖励和处罚的制度，这些程序和内容的缺失导致A房地产企业没有建立一个完善的效益审计人员的培训体系，对审计人员的培养产生不利影响。3、A房地产企业效益审计方法简单效益审计不同于财务审计，其审计方法更多的是针对企业的经济活动所产生的效益进行调查、分析和评价。而A房地产企业还是依赖传统财务审计方法，导致不能够全面对企业经济活动进行效益分析。（1）计划控制阶段。A房地产企业效益审计人员运用传统财务审计方法对相关的项目进行逐个审查，从整体上缺少连贯性，如在对堤纳亚湾二期项目进行效益分析时，从项目开展初期到项目结束末期，A房地产企业应该运用现代的网络计划法，结合项目的相关人力、物力和财力，按照项目中各项工作之间的联系，分析其发展的内在关系，以便更好的在计划控制层面来为企业寻求最优的计划管理方案，从而达到提高企业经济效益的目的。（2）分析阶段。A房地产企业效益审计小组对重点项目的财务指标进行审计，但是没有对关键的财务指标的影响因素进行差额分析，计算各因素对财务指标的影响程度。如在流动资金的效益审计中，效益审计小组可以运用差额分析法计算出企业存货成本、应收账款和销售收入对流动资金效益性指标的影响程度。4、A房地产企业对效益审计的认识不到位效益审计不同于传统财务审计，效益审计要求审计人员要有新的审计观念。审计人员更新审计观念，主要涉及审计内容和审计职能两个方面。（1）审计内容由财务收支审计向效益审计延伸。A房地产企业效益审计人员视界不够宽，全局观念和大局意识不够强，审计人员更多的工作重点还是财务数据的合法性，如虽然审查了和流动资金有关的财务数据，判断出流动资金存在自有资金不足和流动比率不合理的问题，但是却没有对引起这些问题的经济活动进行调查，找出背后隐藏的影响企业有效利用资源的薄弱环节。效益审计观念在内容上要求审计人员，不仅要关注企业财务问题，更要从企业经济活动有效性的角度出发，考察企业对各种资源和生产要素的利用程度。（2）审计职能由查错防弊向企业管理服务转变。A房地产企业的审计人员多数的观念停留在“查问题、追责任”的监督观念上，还未真正的形成“提建议、找措施”的服务观念上。从效益审计操作上，审计人员并没有在企业管理和经营服务上给予和财务一样的审计力度。效益审计观念在职能上要求审计人员，能够从企业管理的角度挖掘企业经济效益的增长点，对相关的经营风险和管理风险要及时地向管理者提出预防的举措，因为效益审计角色更多的体现在服务指导功能而不是会计查错功能。（三）对策1、创建良好的效益审计软环境完备的公司管理制度是推进效益审计工作的基础，也是制定效益审计体系的必备条件，建议房地产企业主要从建立健全的现代化企业制度、建立公司审计管理制度和建立引入外部监事的机制三个方面完善公司制度。第一，建立健全的现代化企业制度。建议房地产企业实行股权结构多元化的管理政策，形成产权明晰的企业管理制度和合理的公司股权结构。A房地产企业的主要股东是国有股，可以增加法人股、个人股或者外资股的持股比重，多元化的股权结构也可以形成有效的制衡，有利于企业发展效益审计。第二，建立公司审计管理制度。建议A房地产企业完善效益审计的规章和制度，详细规定审计权限和具体实施操作细节，使效益审计工作的开展有章可循;建立有效的审计管理制度，在在监事会隶属层次下建立审计委员会制度，由审计委员会独立负责效益审计的实施和执行工作，增强房地产企业效益审计的权威性和独立性。第三，建立引入外部监事的机制。监事会在房地产企业的治理结构中扮演着监督者的角色，同时对董事会和管理当局进行监督，在进行效益审计工作时，为监事会可能因为某种利益关系导致监督职能弱化，影响效益审计工作的真实性，因此引入外部监事，定期的针对监事会的职能履行情况进行调查，能够保证房地产企业效益审计在一个健康的环境下进行。2、增强效益审计队伍人才建设在加强对效益审计人才的培养，对建立一个高效的效益审计素质团队来说是至关重要的，对开展房地产企业效益审计也是十分必要的。可是从目前来看，人才短缺问题非常突出，对开展房地产企业效益审计工作产生制约。建议企业从培训需求调查、培训课程设立、培训方式转变和培训后期反馈四个方面，加强对效益审计人才的培养。第一，做好前期培训需求调查与规划。房地产企业应该每年都要定期进行效益审计培训需求的调查，对调查的结果进行汇总和分析，做出相应的培训方案规划。其中调查包括了解效益审计培训的技术需求、培训的方式和培训的意愿等，方案规划包括培训的课程、培训的形式、参与人数和培训效果的预期等。第二，构建效益审计培训课程体系。根据效益审计的工作类型，培训课程系统主要分为通识课程和技术课程两大类。通识课程中针对不同审计人员设置课程自选模式，其中主要包含房地产项目开发课程、房地产营销课程、工程成本预算课程、房地产行业法律课程和税务规划课程等;技术课程主要针对效益审计过程中方法的培训，内容涉及到数学理论的知识、专门的效益审计技术方法的教学、实践演练等。第三，建立培训引导制或导师制。针对效益审计的工作人员的实际情况，进行不同的分组，在每个小组中配备一名导师，对培训过程中审计人员进行相应的指导，也便于学员和导师进行沟通，形成双向的互动模式，增强效益审计的培训效果。第四，做好培训后期的反馈调查。要求房地产企业要针对每名参与培训的效益审计人员进行跟踪，及时了解培训效果，撤销培训效果不好的课程，更新相应的培训课程。并且要对整