某广场项目可行性实施报告001

市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线围。未停耕而交由原土地所为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风与东南风，夏季主导风向为东南规划区以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一区，在用地红线边缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的东北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业区、西本规划区原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁隔声墙和防护绿化带以与沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的①北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上②小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于④“十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并211312112213111111511111151133168989————————————建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目区已成熟的公建配套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。本期推出的楼盘售价不宜太高，以a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力元元12345元排水管道工程37.6万元/公顷×33.08公顷1243.80.序号项目建筑面积/㎡单价/元/㎡金额/万元文化活动中心65292投资方向调节税58472.81（万元）×5%(三)投资成本费用估算汇总表（表4—3—13）预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷本项目投资计划与资金筹措情况详见表4—2—14“投资计划与资金筹措销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资与还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷12销售收入12销售收入25222655866558612374123741470090009000470090009000345612237414276292719271927198122976298129812根据成本估算与市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为3300本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的分类分类——根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资分年度销售金额/万元223423489C：1703456789A1：C：170A2：27797C：142A2：27796C：142A3：B3：C：259A3：B3：C：259A4：B4：47384C：329A4：B4：47383C：329268212020227833265352748226821278331详见“开发成本构成表”2345600号1212345销售税金教育专项1———2建3设4经5营6789—634—634————————————————3）123456789教育专教育附护建设税费利润总额—1—————————2建3设4495经5—营6—7—8—9—合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效润。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表4—2零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为122123434加税税量1————232建3设4期789112211——2880建3设4892345634入加税税量—22金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期赢利能力的动态动动资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的目具有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表4—21234212息1—2建3设4期789345634加款本息0本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务部收益率和投资利润案案25.1%投资利全部投资全部投资益率同样达不到基准收益率。因此，为确保项目获得预期的效益，建议加业工程项目。这是一项以科技为先导，涉与住宅设计、小区规划、住宅产品与高新技术的研究和开发以与经营管理等多方位、多系统的住宅产业工如何满足人们对提高居质量的要求，体现小康居住生活水平，各方面都要程的发展研究计划和实施方案，通过示小区的规划设计和建设，努力创造适应人们需要的舒适、安全、卫生和环境优美的居住小区，同时通过提高住宅的科技含量，较大幅度的改善城乡居民的居住环境和生活质量，从而我们期望通过该项目的开发，为社会展示出一个具的住宅小区新模式，并起到推广普与的示作用，从而以点带面，推动该市与周围地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的可选择性的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本、则，利用项目周围环抱的果园以与通过规划区的河涌，合理组织绿化和交通体系，完善公建与住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开敞、方便的公共活动环境以与自然通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，金辉广场好的；项目所在地点、交通市政与配套设施较完善，自然条件也较好，周围果园环抱同时有河涌通过，容易营造良好的居住环境。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的部收益率。虽然评估结果表明，该项目是可行的，但敏感性分析表明，该项目抗风险能力较低，而且项目盈利水平较低，在同类项目经济效益比较中，并不是最理想的。因而，若条件允许，可考虑修订规划设计和项目开发经营方案，在提本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件与本项目的实际壮况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并算的，仅反映项目本身的投资效益情况，待确定合作方式与条件后，才能察当地基础设施条件后估算的。由于建设方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费与地价的减免情况还有待落实，因此础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前该市房地