2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望 -中诚信

通胀水平延续回落、物价稳中市场跟踪作者:蒋螣作者:蒋治天地王”久违重现，保障房收储提速----踪n近期多项与房地产相关重磅政策推出，从供需端助力行业去库存，前期支持政策期限为行业持续注入信心。鉴于当前制约市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，市场拐点的迎来更依赖宏观经济层面的全面改善，政策的持续性及影响深度仍有待观察。但我们认为，此次行业支持政策叠加经济刺激政策释放出政府部门逆周期调节的重要积极信号，在当前居民部门杠杆水平已然处于高位，央行通过大幅提高对保障性住房再贷款的支持比例并配合宏观经济层面的降息降准将有效增强对银行和政府部门下场去库存的激励，同时降低存量房贷利率亦能在直接减轻居民房贷压力的同时提振消费有助于刺激经济面回暖；随着美联储正式进入降息通道，为我国后续进一步打开逆周期调节的空间，9月24日，国新办举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。会上多项与房地产相关重磅金融政策推出，从供需两端综合施策，以期促进房地产市场平稳健康降低存款准备金率和政策利率。央行近期将下调存款准备金率0.5个百分点，年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。同时，降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%。降低存量房贷利率。央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。统一房贷最低首付比例至15%。全国层面不再区分首套房和二套房，最低首付比例均为15%2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望2可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。延长“金融16条”和经营性物业贷款两项政策的期限。“金融16条”、经营性物业贷款两项政策，原政策到期日从2024年12月31日延长到2026年12月31日。优化保障性住房再贷款政策。5月17日，央行设立3,000亿元保障性住房再贷款，现将保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由原来的60%提高到100%。支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。中诚信国际认为，目前全国范围库存保持高位，尽管在政策支持下需求边际改善，但市场累计同比销售降幅仍较大，供需矛盾突出。本次政策着力于需求端和供给端，从需求端来看，预计未来数月房贷利率水平将继续降低，叠加参照“517”新政后各地首付调整情况，多数城市二套房首付比例将迎来调整，总体来看有助于释放一定改善性需求。从供给端方面来看，随着收购房企存量住房及土地政策支持力度的加大，行业库存有望得到压降。此外，在维护市场平稳健康发展方面，银行下调存量房贷利率，将有利于进一步降低借款人房贷利息支出，一定程度减少提前还贷行为，压缩违规置换存量房贷的空间。“金融16条”主要从融资、保交楼方面支持房地产市场平稳健康发展，经营性物业贷政策主要针对房企融资端予以支持，在目前销售下滑的情况下，有助于满足房企及项目合理融资需求。鉴于当前制约市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，市场拐点的迎来更依赖宏观经济层面的全面改善，上述政策的持续性及影响深度仍有待观察。但中诚信国际认为，此次行业支持政策叠加经济刺激政策释放出政府部门逆周期调节的重要积极信号，在当前居民部门杠杆水平已然处于高位，央行通过大幅提高对保障性住房再贷款的支持比例并配合宏观经济层面的降息降准将有效增强对银行和政府部门下场去库存的激励，同时降低存量房贷利率亦能在直接减轻居民房贷压力的同时提振消费有助于刺激经济面回暖；随着美联储正式进入降息通道，为我国后续进一步打开逆周期调节的空间，上述行业修复进程中的卡点有望得到有效解决。2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，重点是政府把公共账户建立起来。房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户为业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式从政策出台背景来看，我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，建成年份超过30年的接近20%，且老旧住房的占比还在增长，存量房屋的安全隐患日渐突出，近年来发生多起房屋倒塌恶性事件。此外，现有住宅专项维修资金制度存在业主大会决策难、决策慢的情况，各城住宅专项维修资金的提取率较低；并且由于住宅专项维修资金的续缴制度难以落实，部分老旧住宅因未缴存住宅专项维修资金或缴存基数低，维修资金严重不足。本次房屋养老金制度的最大创新点为建立公共账户，主要用于房屋体检和保险等支出，也用于房屋应急托底保障。个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，改革思路是让其有序有效运转起来。总体来看，我国房屋养老金制度是对现有住房维修更新机制的完善，是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障，目前尚处于探索期，相关细则有待进一步细化探索。需求端，8月商品住宅价格仍呈下行趋势，环比和同比跌幅均有所扩大，70个大中城市除上海、南京上涨以及西安持平外，各主要城市商品住宅价格均环比下降，且多数降幅高于上月。8月商品房销售面积及销售金额环比小幅增长，1~8月商品2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望4房销售面积和销售金额同比分别下降18.00%和23.60%，降幅均小幅收窄。从往年情况来看，9月为房地产销售传统旺季，尽管房企推盘力度将加大，但考虑到目前房价下跌趋势未改，叠加去年同期以“认房不认贷”为主的多项刺激政策效应，9月预计销售环比增幅有限。17.51%，溢价率环比上升0.14个百分点，土地市场延续低位运行态势；城市间延续分化态势，其中上海、杭州溢价率较高。随着交付高峰的度过及2021年下半年以来房企拿地力度的下滑，房屋竣工面积累计降幅进一步扩大；销售低迷及库存高企导致房企新开工意愿不强，8月新开工面积环比持平并仍处于低位。商品房待售面积环比基本持平，去库存压力仍较大。房地产开发投资方面，1~8月房地产开发投资规模同比下降10.20%，降幅与上月持平，其中，最主要的其他资金来源的购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降35.80%和30.20%，降幅有所下降，主要系受益于“517”政策放松；在融资政策支持下，国内贷款同比降幅进一步收窄。二手房市场来看，8月70个大中城市二手住宅价格同比降8.59%，环比降0.95%，跌幅均进一步扩大。成交量方面，随着“517”政策效果减弱，根据克而瑞数据，24个重点城市二手房成交面积1,337万平方米，环比下降14%，同比增长10%，增幅明显收窄。前8月累计成交面积11,049万平方米，累计同比下降2%。分城市来看，除大连、汉中外其他城市成交环比均回调，西安、东莞等城市跌幅较大。从同比来看，不同城市分化较为明显，其中一线城市及杭州、南京等二线城市同比保持增长，而武汉、合肥等城市则出现下滑；三四线城市二手房成交同比则普遍出现下滑。债券市场方面，8月房企境内债券融资金额环比大幅增长至436.16亿元，自4月以来首次转为净融资状态。民企中有3家完成发行，分别为滨江集团、美的置业和卓越商业，均为前期已发行债券的主体，其中美的置业发行的公司债品种一由中证信用提供担保，卓越商业发行的中票由中债公司提供担保。自本报告出具日至10月末房地产企业境内债整体到期规模278.84亿元，无单家集中到期压力较大的情形，整体偿付风险可控。其中大连万达发行的“20万达02”剩余规模11.18亿元将于10月9日到期，目前二级市场成交收益率较低，市场兑付预期强烈。境外市场8月无发行，除前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期外，金地集团、2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望新城发展按期兑付到期的美元债；此外，9月16日，衢州信安发展股份有限公司发布公告，拟对其发行的9月28日到期的美元债进行要约交换。二级市场方面，8月，房企境内债券成交热度有所回落，投资类地产债券收益率1和高收益地产债平 均成交价环比均有所下降。境外市场方面，8月份中资房企债券交易价格波动不大。1按中诚信国际的分类，成交收益率在6%及以上的为高收益债，2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望0.400.200.0070个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比%8,000.006,000.004,000.002,000.00-043212024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/2024年9月房地产市场跟踪：美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信国息受法律保护。未经中诚信国际事先书面许可，任何人不得对本文件的任何内容进行复制、拷或转售，或为上述目的存储本文件包含的信息。如确实需要使用本文件上的任何信息，应事先可，并在使用时注明来源，确切表达原始信息的真实含义。中诚信国际对于任何侵犯本文件著作本文件上的任何标识、任何用来识别中诚信国际及其业务的图形，都是中诚信国际商标，受到未经中诚信国际事先书面允许，任何人不得对本文件上的任何商标进行修改、复制或者以其他本文件中包含的信息由中诚信国际从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在信息时效性及述信息以提供时状态为准。中诚信国际对于该等信息的准确性、及时性、完整性、针对任何商业目不作任何明示或暗示的陈述或担保。在任何情况下，a)中诚信国际不对任何人或任何实体就中诚信国管理人员、雇员、代理人获取、收集、编辑、分析、翻译、交流、发表、提交上述信息过程中造成担任何责任，或b)即使中诚信国际事先被通知前述行为可能会造成该等损失，对于任何由本文件所包含信息组成部分中的信用级别、财务报告分析观察，并不能解释为中诚信国际实质用级别及报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何