房地产 -地产业融资培训

1 1 1 2 3 3 4 4 4 6 6 7 8 10 12 12 12 14 15 16 16 17 18 19 19 19 21 23 23 23 24 24 25 26 26 27 28 30 30 31 32 33 34 38 44 45 45 45 46 51 51 51 52 54 55并没有考虑如何使资金的运用效率达到最大化从而在一定的投资量基础上实现项目利润最大化的从一种全局的、动态的观点,从项目管理和财务管理的视角去对整个开发项目的资金运作和财务状融资所需付出的相应代价叫做融资成本。开发项目融资成本的高低是评判融资方案优劣的重要指选择项目的融资方式明确融资的任务和具体目标要求融资成本分析融资风险因素分析设计项目的融资结构和资金结构——修正项目投资结构选择银行以及其他融资渠道起草融资文件融资谈判签署融资文件执行投资计划投资资金使用控制融资风险控制反馈!反馈!市场分析可行性研究投资决策——初步确定项目投资结构12水文、地质勘测、以及“三通一平”3项目用的规划红线以内的各种管线和道路工程，费用包括供水、供电、供气、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设非也能够以及各项设施与市政设456位在开发现场组织管理所发生的各项修理费、办公费、水电费、劳动保护789程中发生的各项费用，以及专设销售房地产开发项目根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。投资t0 0目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。同时，考虑到财务杠杆率过大单位：%自筹资金比重国内贷款比重其它资金比重资金的比重房地产投资占全部投资的比重比例，而不是所需筹集资金的比例（详见图成本，也称为资本成本。融资成本是确定最终融Wi——第i种个别资本占总资本的比重，所有者权益+长期负债②自有资金收益率:企业在融资过程中,往往要同时安排自有资金和借入资金,二者比③长期负债对所有者权益比率:反映长期债权人提供的资本和企业所有者权益之间的比例这个比率越低,表明所有者权益对长期债权人投入资本的保证程度越高,企业长期偿债净利润+利息费用+所得说股收益不受融资方式影响的销售水平)来进行分析,当预计息前税前收益水平大于无差异转折点时,企业可以适当加大财务杠杆系数，发挥负债融资的优势；但是当企业的整体经营能力下企业根据其规模大小、信用程度以及不同的开发项目，可能采取的融资方式现金流入没有达到可行性研究的资金回收计划，造成净现金流量短缺，无法按计划偿还贷或然损失风险市场供求风险政治政策风险通货膨胀风险或然损失风险市场供求风险政治政策风险通货膨胀风险公司经营风险偿债能力风险融资能力风险收益现金流风险由于财务风险从根本上说是一个由内部和外部因素引起的现金流动性问题或者是偿付能力问销售变化百分比（a）、息前税前收益变化百分比(b)、自有资金收益率变化百分比（c）经营杠杆系数(DOL)=b/a财务杠杆系数(DFL)=c/b综合杠杆系数(DTL)=c/a=DOL×DFL企业融入资金的依据是根据现有可用资金和对资金需求，进行深入对比分和投资回收期比普通商品的项目融资要大(长)，但又比传统的项目融资类项目(如大型的能源、交通、基础设施等)要小(短)，因此、从投资结构、资金结构、融资结构和信用保证结构都具有一定称提现)，三是企业原有的非现金资产变为现金资产(简称变现)，这三部分资金合称自有资金；四在项目融资情况下,问题要简单得多。项目融资实际上可看作是公司融资的一个特例，由于不存在任何“企业原有的”资产或负债,此时项目总投资的资金来源，仅由新增权益资本和新增债务第二，在项目融资的情况下，“自有资金”与权益资本的概念是一样的。只是需要注意:无论是权益资本还是债务资金,都是针对项目而言；而“自有资金”的概念有时会而且包括企业原有资产的提现和变现。对于债务资金的筹措,公司融资与项目融资债率低于50％是被认为较为稳妥，由于房地产开发对资金占用的特殊性和长期性，我们认为资产现合理融资。80%这样一个指标，对房地产开发来说已经是相当宽松的衡量标准了，未必能使金融无论采取哪种或哪几种方式扩充权益资本,最终是要使公司包括拟建项目在内的资产负债率控公司原所有者权益+扩充的权益资本 公司原资产+拟建项目新增资产照法律、法规评估作价,不得高估和低估。在我国，随着开发规模的逐步扩大，越来越多的房地产为此项目资金融出方必须充分审核保证人的财务实力和信誉程度后方可做出是否接受其保证的决质押担保是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交资金融金要扣除担保费用后，才能真正用于投资。债权人为保护其基本利益,千方百计寻求担保、抵押和单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押结构将是轻而易举的：当投资收益率大于税后利率i'(％，的能力，如果出现突发的市场风险或者融资环境发生不利的变化、使得企业资融资本大自有资金收益率(%)自有资金收益率(%)我们看到了杠杆作用的预期影响：负债筹资下的自有资金收益率比权益筹资下高出了相当大的比偿债倍数＝息前利息+1−税率当开发企业拥有潜在的借贷能力/相当规模的现金余额，或者容易出手的资产时，与没有这些最佳的融资结构必须保证企业正常周转的资金需策方法。AHP把复杂问题分解为各个组成因素，通性，然后综合人的判断，决定决策诸因素相（2）对同一层次的各个因素关于上一层次中某一准则的重要性或优先程度进行两两比较，资来源包括P1自有资金、P2银行贷款、P3预收定金或购房款中选择一个最适合的融资模式。考虑因难易P1P113579ω131313115351λ=3.05CI＝0.03CR＝0.05112 14 12115451λ=3.03CI＝0.02CR＝0.032126 1213 16131λ=3.00CI＝0.00CR＝0.003115135123 121λ=3.08CI＝0.04CR＝0.07W=(ω1，ω2，ω3）W´=W•ω´=（0.20，0.37，0.43）（1）根据X的k个训练样本估计样本自相关矩阵RX；（2）解RX的特征方程RX−λI=0（I为n阶单位阵）得到特征根λ1,λ2,…,λn；（3）确定主分量所对应的特征根λ1,λ2,…,λm（m<n（4）求出a(1),a(2),…,a(m)组成变换矩阵A；根据本文分析，融资方案评价成因集X可以按如下划分：X=(x1,x2,…,xk)T=(综合融资成本，自有资金收益率，利息倍数，资产负债率…)T。设系统的某一状态是由n维模式向量X=(x1,x2,…,xn)（n≥2）来描述，其中xi之间相关，并抽取X的k个训练样本：X(1),X(2),…,X(k)（k>n）。在保持各vi间的相互独立基础，对X进V=(v1,v2,…,vn)T式中，a(i)为A中第i个行向量。对式（5-1）求转置得到：VT=XTAT，VVT=AXXTATE[VVT]=AE[XXT]AT从而得到向量V的自相关矩阵RV，即RV=ARXAT（5-2）式中，RX分别为向量X的自相关矩阵，RX由X的k个训练样本估计出来，即（5-3）式中，X(j)为X的第j个训练样本，i=1,2,…,n.首先，由RX求出n个正实特征根，即λ1≥λ2≥λ3…≥λn≥0（5-4）A中的列向量A(i)。从λ1,λ2,…,λn中选取m个λi(m<n)，使得式5-5成立：>85%上式表示，V中前m个分量的方差已占整体方差的85%以上，因此，可以只选取这m个分量v1,v2,…,vm组成V，以反映X的n个分量的主要特性，这m个分量称为主分量，这m个主分量，组成特征向量V=(v1,v2,…,vm)T，以取代模式向量X=(x1,x2,…,xn)T。此外，称λiΣi1λi为V中第i个分量vi对整体方差的贡献率。贡献率越由于矩阵A为正交矩阵，则有AT=A−1，式（5-2）可写为VXRAVX即λia(i)=a(i)RX，i=1,2,…,m（5-6）从而可选出m个λi，按上式解出a(i)，由a(i)组成变换矩阵：A=(a(1),a(2),…,a(m))TVm×1=Am×nXn×1从而得到主成分向量V=(v1,v2,…,vm)T，即式中aij为a(i)中的第j个元素，这样，对模式向量X进行降维处理，得到低维的、各元素相互独立的征兆向量V。（1）利用主成分分析法来评价融资方案，可得到对融资方案起最重要作用的主要因素及各因素之间的相互关系，并根据各因素系数的相对大小，判断其对融资方案影响程度的大小，即：因素系数越小，该因素所起的作用越小；系数越大，所起的作用也（2）通过对各方案主成分的计算，我们可以得出主成分最大的方案为最优方案，并且可在融资方案选择中，用来评价各种可行的融资方案主要看以下三个方面：融资成甲乙丙式中，X(j)为X的j个样本xji，i＝1，2…5运用MATLAB软件对矩阵进行计算，得出＝7.19557.595.94％>85%，也就是说由λ1对应的特征向量的特征向量的方差已经占总体方差的85％以上，可以反映融资方案的主要特性。λ1所对应的特征向量为[−0.07440.04640.56170.0548−0.8209]Tajxij=−0.0744x1+0.0464x2+0.5617x3+0.0548x4−0.8209x5（1）在λ1对应的特征向量中，a3的值最大，即在主成分公式中，x3所对应的系数最大，从（2）甲方案的第一主成分最大，表示在顾及其它指标的条件下，甲方案突出体现了方案本身（3）主成分分析法是建立在融资方案的财务分析数据的基础上，不包含人为的主观因素，相前期投资及资金计划,但往往停于前期,没有分析资金计划的影响因素,没有做到对资金使用的动态95%；施工图设计阶段影响投资的可能性3衔接性来保持资金的良性循环。开发项目的资金支出，大体上分为前期30%，施工阶段60%,后期10%，如果能够按适当比例签订商品房销售合同，就能够保证资金的需要。为了使资金使用有更大模的大小，一般预备工程、在建工程、竣工工程的比例修的比例应该为3:4:3,这样就可以使交工项目的尾款、在建项目的应收款、预备项目的项目预备果共为n个变化因素，不妨用xk表示第k个变化特征（k=1,2,…,n则所有因素组成特征矩阵X=(x1,x2,…,xn)T把特征X看作是一个待识别的模式，而识别的结果是给出该模式内各参变量所对应的状态类设输入层、隐含层和输出层的结点数分别m；输入层至隐含层的连接权为Wij(i=1,2,…,n；Gjk(j=1,2,…,l；k=1,2,…,m)。x1x2xixnWE1E2GjkEjjkEly1y2ykym给各连接权Wij、Gjk及阈值θj、rk赋予[-1，+1]之间的随机值。并根据资金流量变化的实按照所分析资金流量变化的实际情况，确定输入层的输入模式特征向量X=(x1,x2,…,xn)，输入层结点i输出等于其输入xi。（1）隐含层结点j输入Ij为式中，xi为输入层结点i的输入；θj为隐含层结点j的阈值。（2）隐含层结点j输出Ej为Ej=f（6-2）（1）输出层结点k的输入Ik为GjkEj+rk6-3）式中，rk为输出层结点k的阈值。（2）输出层结点k的输出yk为yk=f（6-4）（1）输出层结点k输出误差δk为δk=f(Ik)(Yk−yk)=(Yk−yk)yk(1−yk)，(k=1,2,…,m)（6-5）（2）隐含层结点j输出误差δj为Wkj=EjWkj，（1）输出层与隐含层之间的权值Gjk调整Gjk(t+1)=Gjk(t)+ηδkEj+α[Gjk(t)−Gjk(t−1)]（6-7）式中，t为迭代运算次数；η(0<η<1)为学习效率，即权值的增益系数；α(0<α<1)为惯性系数，用于调整加速学习的收敛速度；δk为输出结点k的误差。（2）隐含层与输入层之间的权值Wij调整(t+1)=Wij(t)+ηδjxi+α[Wij(t)−Wij(t−1)]（6-8）式中，δj为隐含层结点j的误差，即（2）对融资结构的重要影响因素——融资渠道、融资成本、融资杠杆以及融资风险进行（3）对两种基本融资方式——项目融资方式和公司融资方式进行理论研究，并分析两者（4）将层次分析法和主成分分析法运用到融资方案决策中来，为融资决策提供科学的客（5）提出基于人工神经网络的开发项目资金控制分析方法，提出动态资金控制和动态融（2）房地产企业的高资产负债率问题。，房地产企业的资业，这与房地产行业的行业特征有关，但也暴露了房地产行业普遍对待风险的意识较为【1】卢福财.企业融资效率分析［M］.北京:经济管理出版社，2001.【2】周爱民，成力为.房地产金融[M].北京:中国【3】AuthurJ.Keown.现代财务管理基础[M].北京:清华大学出版社,【4】龙胜平.房地产金融与投资[M].北京【5】常大勇,张丽丽.经济管理中的模糊数学方法[M].【6】建筑业与房地产企业工商管理培训教材编审委员会.建筑与房地产公司理财[M].北京:【7】石广义等.投资项目管理[M].北京:中国商【8】张涛,龙卓平.中国房地产融资渠道和投资方式的改善和发展［J］.中国房地产金融，【9】屈哲.项目融资的风险及规避［J【10】赵红英.当前房地产开发融资之问题探讨［J］.中【11】刘广志.房地产开发项目融资资金来源［J］【13】孙家春.进一步完善我国房地产融资的对策探讨［J］.中央财【17】吴三红.房地产开发企业外部融资方式问题的探讨［J］.海【20】卢家仪,卢有杰等.项目融资［M］.【21】姚乐.当代实业选择——企业投资的权衡与操作［M］.华【22】许晓峰.筹资与投资分析［M］.社【23】刘海虹,元英.一个最佳融资结构的理论模型财贸经济［【24】孙红湘.中小房地产开发企业融资问题［J］managementofprojectrisk［J］.EuropeanJournalofOperationalResearch，1998.6【29】张乃尧，阎平凡.神经网络与模糊控制［M］.清华【30】张立明.人工神经网络的模型及其应用［M］.复旦大学第一节概述建设项目融资方案是在投资估算的基础上，根据项目建设的资金需求、项目运用现代融资技术、技巧，对建设项目的实他投资者，依法组建的独立承担民事责任的法人，其一般形式为建设项目公司。）；），可靠，资金供应与工程进度相适应，资金成本低，理的重要内容，是项目建设顺利进行的保证，直接影响到建设项目的效益和风第二节建设项目融资形式按照融资主体组织形式和融资担保方式的差异，建设项目融资可分为项目融资、公司融资和BOT融资三种基本形式。通常所说的项目融资，是以建设项目发起人及其他投资者依法组建的能独保证，贷款人将更加重视对项目效益的评估，更设项目参与各方在自己的能力范围内承担一定的风险。参与各方承担风险的大建设项目公司原材料供应合同建设项目公司原材料供应合同明确项目参与各方违约给项目建设造成损失时，项目融资有两种极端情况。一种是无追索权项目融资，即建设项目投资人除目前，企业技术改造项目、改扩建项目大多采用公司融资方式筹集建设资建设项目未来的资产建设项目未来的资产建设项目投资人和贷无有有合同约定建设项目公高债务不进入建设项目债务不进入建设项目债务进入建设项目投资人的资产负债表，贷款银行对项目建设对项目建设和生产经营进行全国过程监督，直至收回贷款本息监督资金使用，不参监督资金使用，不参最近20多年，以BOT方式建设基础设施和公共设施项目已为世人接受。第三节建设项目资本金筹措建设项目资本金是项目投资者为获得项目财产所有权和对项目的控制权而为了规范和约束项目投资者及建设项目业主的行为，维护社会经济秩序，国不低于25%。资的比例不低于20%。%及以上提高到40%及以上，水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。据我国《企业财务通则》规定，建设项目资本金按法人资本金——它是各类企业法人以其有权支配和控制的法人资产投人建个人资本金——它是由社会个人所拥有的合法资金投人建设项目形成的资是两个或两个以上合伙人共同从事某项投资活动而建建设项目投资者可以货币资金出资方式投入。也可以实物或无形资产（如专选择项目资本金的出资形式，其目的是使建设项目保持合理的出资结构和资不论投资主体采用何种方式出资，在建设项目决策时都必须确认投资方的实采用公司融资方式进行项目建设，其项目资本金来自作为建设项目投资人未来生产经营中获得的可用于建设项目投资的资金，是指在未来项目建设期间。从生产经营中获得的新的现金在扣除生产经营开支及其他日常必须的开支主要包括中央和地方政府预算内用于建设项目投资的财政性资金和各种专项股票是股份有限公司在筹集资本时发给出资人的股份凭证。按股东拥有的权而分取相应股息。普通股股票持有者按其所持股份的比例，享有公司决策参与按照我国现行规定，申请公开发行股票的公司一般要经过相关申报和审批程请，并接受发行资格和申报材料的审查最后由中国证监会批准公司股票发行申请。一经证券交易所同意接受上市后，即可由证券交易所安排上市公开发行股用的资金。但普通股票融资不能获得财务杠杆带来的利益才选择股票融资规模规模开始。在负债与所有者权益之比达到最优的基础上，来不利影响。正确处理红利的分配是公司经营者必须慎重对资产变现是指将现有资产通过转让变现，取得现金用于建设项目投资。在公超额担保和资产储备等多种方式进行信用升级，提高其信用等级，达到证券化的要求，减少投资者的风险，获得投资者的认同，何投资者不得以任何方式抽走义投入资个，但可依法转让。在建设项目投资协验资是对投资者投入的资本有个合法的确认，它包括价值确认和时间确认投资者投人的资本，一般由建设项目业主委托会计师事务所等中介机构对建设项目投资协议、合同或章程中应明确规定建设项目投资者对其出资所在建设项目立项时，一般都在投资协议或合同中约定建设项目资本金的筹第四节负债融资银行贷款，是指建设项目业主利用自身的资信和建设项目未来的资产及经营收益，为建设项目安排的国内商业银行贷款和政策性银行贷款。按贷款归还期），），约定发放贷款。建设项目业主需按合同约定偿还贷委托贷款是指由委托人提供资金，银行或信托投资公司根据委托人确定的贷信贷融资是建立在信用基础上的贷款，诚信是信贷双方都必须坚持的基本准分期还本付息，一般采用分期等额偿还本金，对未偿还的本金则需按期支付分期等额偿还本息，是在整个借款期内，按某一相等的金额偿付借款本金和贷款本息偿还方式和偿债计划是贷款合同中最重要的内容，一般由借贷双方2)特别关注项目建成投人生产运营后的现金流人时间和积累两个关键因素，尽可能使偿债期和偿债资金量与项目生产经营的现金流人期和积累量相衔深入的讨论，双方都有讨价还价的空间。需要注意非限制性条款的主要内容有：①要求借款人定期提供经注册会计师审计过的限制性条款，主要是为使借款人保持某一特定的财务状况和管理结构时提出自己的正当权利和主张，尽量争取有利债券，是直接向社会筹集资金时向债券投资人发行并承诺按照约定的期限偿发行债券筹集的资金，必须用于审批机关批准的用途，不得用于弥补亏损和出投资决策，承销商顺利售出债券，债券发行人也可以融资租赁，是指出租人用资金购置承租人选定的设备，并按照双方签订的租建设项目业主在选择融资租赁时，一要分析政府对融资租赁有哪些优惠政生产支付是项目融资的早期形式之一。它的基本特点是建设项目业主不是以且建设项月产生的现金流能够比较准确计算的建设项目。在生产支付融资方式远期购买融资方式是在生产支付融资方式基础上发展起来的，是更为灵活的生产支付和远期购买融资方式，都要由担保方为产品销售和产品所有权的购信托投资是指建设项目通过信托投资公司，集合社会资金以信托投资方式融亚洲开发银行是地区性政府间的国际金融开发机构。我国是亚洲开发银行目前，亚洲开发银行的优惠贷款只提供给人均GDP低于670美元的低收入期限为15~25年。款人提供一系列短期贷款。如银行连续提供期限为3个月的贷款，循环使用2年，即3个月贷款到期，到期贷款偿还后银款使用的条件是购买贷款国的设备。出口信贷一般与该国的政府贷款或商业贷欧洲债券是一国的发债人在国外债券市场上以第三国货币为面值发行的债券。例如德国的一家机构在法国的债券市场发行以美元为面值的债券即是欧洲亚洲债券是指以亚洲货币计值，在亚洲金融市场发行，主要面向亚洲投资外国债券是发债人在另一国发行的、以当地国货币计值的债券，包括扬基通过发行国际债券筹集项目建设资金，是建设项目业主的筹资手段之一。因国际债券的发行涉及到国际收支管理。国家对企业发行国际债券需进行严格1998年8月起，我国对外跟由财政部统一管理。范第五节建设项目融资策略资金占用成本是指为占用资金而向资金提供者所支付的代价，如支付银行贷现金流入量现值=∑第t年实际现金流出量算。在实际工作中，可以按上式分别计算所得税前资金成本和所得税后资金成个别资金成本是指单一筹资方式的资金成本，如银行贷款资金成本、债券资加权平均资金成本也称为综合资金成本，是建设项目筹资方案确定后对各种Kw=∑KjWj边际资金成本是指建设项目为追加投资所筹集资金可行性。因此，还可以把资金成本看成投资融资杠杆是指建设项目资金来源的变化对建设项目未来经济效益和投资回报应该注意到，任何负债资金都必须按照双方约定的利率定期支付利息。负债但实际情况是，负债资金的增加带来的是偿债压力增加。如果负债资金比例过有效利用融资杠杆效益和采取措施防范财务风险是制定融资方案，进行资金一般情况下，建设项目未来销售的稳定性和增长率好，该项目抵御风险的能经营风险较小的建设项目，才可以利用增加负债融资、扩大财务风险的融资方建设项目业主在制定融资方案做出资金结构决策之前，要从多方面进行分析债务结构至少包含三层意思。一是指建设项目负债融资方案中的期限结构、在确定债务结构之前，建设项目业主应对项目建设所需的资金需求计划有全如果建设项目需要使用外汇贷款并在国际金融市场融资时，要慎重选择外汇币融资信用是以偿还为条件的价值运动的特殊形式，是对诚实守信的一种承建设项目业主在融资过程中必须十分重视融资信用保证结构设计和信用保证措施的落实。良好的信用保证措施可以降低融资成本，获得项目建设所需资建设项目的信用和声誉一经建立，就等于获得长远的投资和良好的无形资种融资方式获得项目建设所需要的资金，还要强调从项目开始就要想到信守诺为了保护自身的权益，建设项目业主应该努力争取对建设项目最有利的权益主清华大学经济管理学院课程主要内容第一部分项目投资决策•投资机会研究•初步可行性研究•详细可行性研究•投资决策•项目后评估投资前阶段投资阶段经营阶段投资前阶段投资阶段经营阶段初步可行性研究•投资的外部环境•投资者的目标•与目标、条件和环境相联系的投资策略•投资的收益，费用及相应的风险可能做什么应该做什么可能做什么道德、习俗、价值判断道德、习俗、价值判断想做什么个想做什么个人意愿：信念、目标、思想意识投资决策的层次–战略指高层次的全面计划。理想的战略决策应是根据长期目标需要制定最佳利用资源的全面计划。衡量战略方案的标准是效益，即–战术指低层次的专门方案。战术决策围绕战略决策所确定的目标提出和选择实现目标的（收益/风险风险投资风险投资作为决策依据的评价过程评价要素评价层次评价对象投资时机的把握策略一•技术进步•行业生命周期•市场需求变化•产品生命周期•经济结构调整•技术生命周期•政策变化•产业经济周期•其他发展机遇•宏观经济形势行业的生命周期行业规模行业规模Ⅲ迅速成长进入者迅速增加行业技术迅速发展迅速成长进入者迅速增加行业技术迅速发展成熟行业内企业相对稳定主导技术定型完善早期发展领先者和少量跟随者介入行业技术酝酿突破发展阶段竞争态势技术特征企业逐渐退出技术局部改进0产品的生命周期成长期成熟期衰退期投入期成熟期衰退期项目建设投资、项目建设周期（是否会贻误市场机经营业绩、市场份额、成长率、营销网络、研究开发能–市场定位（领先或追随、目标市场）抽样调查需要根据拟调查问题的性质和调查对象的具体情况进行抽样设计。主要抽样方法有：•调查方式：书面问卷、电话访谈、当面访谈等。•档案研究：通过收集和查阅有关资料获取信息。可利用的资料包括宏观社会、经济统计资料、通过分析历史资料和研究未来条件，凭借预测人员的经验和判断推理能力进行预测。可采用Delphi法、组织根据统计数据，运用数学分析技术，建立表现变量间–趋势外推法：移动平均法、指数平滑法、季节指数市场结构与企业行为•市场结构类型及其特征类型对价格进入和退没有合适替代品的独特产品可在很大程度上控制垄断竞争市场的非价格竞争•在垄断竞争市场中，企业影响价格，控制价格的能力较弱，因而会采取非价格竞争手段•垄断竞争条件造成产品差别和品质竞争，有利于满足消费者多样化的需要和•对于富于弹性的商品，价格与总收入成反方向变化•对于缺乏弹性的商品，价格与总收入成•••••••–与政府的关系–主要原材料、燃料、–兼容性原则（与原有经济、技术、环境、社会的兼容性）•产品功能的合理性，产品在技术上的先进•是否符合国家有关技术和环境标准的要求。••••••••序号工作内容123456781设备订货2动力电增容3原厂房设备搬迁4一车间设备安装5二车间土建施工6二车间设备安装7人员招聘培训44372 372443656•现金流量（CashFlow,CF）•项目总投资其它费用•流动资金＝流动资产－流动负债直接材料直接工资直接材料直接工资其它直接费用车间管理人员工资折旧费修理费、物料消耗其它制造费用公司管理人员工资折旧费、摊销费房产税、车船税、土地使用税其它管理费用运输费、包装费、保险费、差旅费、广告费销售机构人员工资、折旧费等借款利息汇兑净损失、银行手续费、其它筹资费用直线折旧:折旧年限预计使用期内完成的额定工作量加速折旧:年折旧额＝2年折旧额＝2×固定资产净值固定资产净值＝固定资产原值－累计折旧额固定资产净值＝固定资产原值－累计折旧额2折旧年限−固定资产已使用年限年折旧额＝固定资产原值×(1−净残值率)×当年折旧率-总成本费用-销售税金及附加=-=--=可分配利润•不同时间发生的等额资金在价值上是不等的，把一个时点上发生的资金金额折算成另一个时点上的等值金额，称为资金的等值计算。•把将来某时点发生的资金金额折算成现在时点上的等值金额，称为“折现”或“贴现”。•将来时点上发生的资金折现后的资金金额称为“现值”。•与现值等价的将来某时点上的资金金额称为“将来值”或“终值”。•现值与将来值之间的换算F=P(F/P,i,n)PF=P(F/P,i,n)•等额年值与将来值之间的换算F=A(F/A,i,n)F=A(F/A,i,n)A=F(A/F,i,n)•等额年值与现值之间的换算n－1n－1nAAAA n－1建筑工程其他费用11.19三车间9办公及生活设施4其他工程和费用运输工具2无形资产2.1土地使用权2.2技术专利人员培训费4预备费5附表2流动资金估算表单位:万元序号项目最低周转天数周转次数年份345～101流动资产216.50297.25297.251.1应收账款45.0260.3960.391.2136.07195.49195.491.2.1原辅材料40.0058.5558.551.2.2备品备件610.0015.0015.001.2.345.5566.0566.051.2.440.5255.8955.891.3周转现金35.4241.3741.372流动负债11.5017.2517.252.1应付账款11.5017.2517.253流动资金205.00280.00280.004流动资金增加额205.0075.00•扩大指标估算法•分项详细估算法在产品占用资金=年生旧费周转现金周转现金=年经营成本－外购材料、燃料及动力费－修理费×1.05年周转次数应付帐款=年外购材料、燃料及动力费用附表3投资计划与资金筹措表单位：万元序号12341投资总额22282053808建设投资22283528流动资金2052802资金筹措222820538082.1628020132.1.1甲方投资（40%)52025134.0008052.1.2乙方投资（30%)39025.5006042.1.3丙方投资（30%)39025.5006042.3长期借款02.2流动资金借款2.3上年折旧与摊销费附表4借款还本付息表单位：万元23456789借款与还本付息年初欠长期借款0740370年初欠流动资金0借长期借款借流动资金借款0建设期利息长期借款付息074流动资金借款付息09.609.609.609.609.609.609.609.60付息合计0177.60157.60120.6083.6046.609.609.609.60长期借款还本200370370370370流动资金借款还本还本资金来源税后利润折旧费与摊销费200370370370370流动资金回收说明：长期借款利率10％，借款当年计半年利息；流动资金借款利率8％，借款当年计全年利息。•“气球法”34567894443456789附表7制造费用、销售费用、管理费用估算表单位：万元制造费用销售费用管理费用项目项目项目34343～67～10折旧费281.23281.23差旅费折旧费修理费54.664.0广告费修理费33物料消耗80102.6办公费66劳动保护费4.84.8差旅费水电费保险费运输费45公司经费环境保护费66工会经费33董事会费505.63569.63顾问费44交际应酬费房产、车船税22无形资产摊销36.1736.17递延资产摊销198.67198.673456789原辅材料400.0制造费用505.6569.6569.6569.6569.6569.6569.6569.6其中:物料消耗80.0销售费用管理费用利息支出83.69.6总成本费用其中:折旧费295.7295.7295.7295.7295.7295.7摊销费46.246.2利息支出83.69.6经营成本981.9966.3929.3892.3855.3855.3855.3可变成本618.0945.6945.6945.6945.6945.6945.6945.6附表9损益表单位：万元345678－10销售收入销售税金及附加78.7136.7136.7136.7136.7总成本费用销售利润-104.59648.41685.41722.41759.41796.41所得税(33%)0.00213.97226.18238.39250.60262.81税后利润-104.59434.43459.22484.01508.80533.59盈余公积金0.0043.4445.9248.4021.7222.9624.2025.4426.68可供分配利润-104.59369.27390.34411.41432.48453.55股利分配0264.68390.34411.41432.48453.550156.14乙方股利(30%)079.40117.10丙方股利(30%)079.40117.10未分配利润-104.5900000附表1012345678－10销售利润-104.6648.4685.4折旧费295.73295.73295.73295.73295.73295.73摊销费46.1746.16746.16746.16746.16746.167长期借款流动资金借款945.37743.05建设投资流动资金0所得税0213.97226.18238.39250.60262.81职工福利费0借款还本00丙方股利0盈余资金0044.93累计盈余资金0037.3082.23项目资金规划•资金来源与资金结构12345673519.913303.702979.622658.022338.90流动资产253.80379.48397.29417.59440.36应收账款45.0260.3960.3960.3960.39周转现金35.4241.3741.3741.3741.37累计盈余资金37.3082.23在建工程固定资产净值2796.282500.552204.83无形及递延资产净值469.83423.67377.50331.33285.17负债及投资人权益合计3519.913303.702979.622658.022338.90长期借款余额流动负债总额应付账款流动资金借款余额投资人权益2056.452102.372150.772201.65资本金20132013201320132013累计盈余公积金43.4489.37累计未分配利润-104.590000•借款偿还期（按尽早归还的原则计算出的还清项目长期借款所需要的时间）•资产负债率＝负债总额/资产总额•流动比率＝流动资产总额/流动负债总额•速动比率＝速动资产总额/流动负债总额123456789012345678900000NPV=IRR=1234567890000（NetPresentValue,NPV）(InternalRateofReturn)•投资回收期（Paybackperiod,Pb）NPVNPV≥0NPV<0012345CIt）－）－）－=-市场因素和技术因NPV0i•基准折现率的概念（MinimumAttractiveRateofReturn,MARR）•决定基准折现率要考虑的因素––项目风险•互斥方案具有可比性的条件–考察的时间段和计算期可比–收益和费用的性质及计算范围可比–备选方案的风险水平可比–评价所使用的假定合理•寿命期相等的互斥方案比选在寿命期相等的互斥方案中，净现值最大且非负的方案为最优可行方案。•寿命期不等的互斥方案比选•内部收益率是项目现金流入量现值等于现金流出量现值时折现率。其经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的•计算IRR的理论公式:若−t=0⇒IRR=i*IRR≥i0IRR<i0NPVNPV1NPVNPVNPV1NPV1＋|NPV2|0i1NPV2i1012345-100012345净现金流量-5000-500020006000NCF5NCF5 NCF1在项目寿命期内，项目内部始终存在未收回的投资。即：能满足*Fitnt NCFti*Fitnt条件的i*就是项目唯一的IRR，否则就不是项目的IRR，且这个项目也不再有其它具有经济意义的IRR。投资回收期是兼顾项目获利能力和项目•静态投资回收期不考虑现金流折现，从项目投资之日算起，用项目各年的净收入回收全部投资•动态投资回收期考虑现金流折现，回收全部投资所需要–盈亏平衡分析确定盈利与亏损的临界点分析不确定因素可能导致的后果对项目风险作直观的定量判断项目投资风险类别常见的项目风险因素–项目参与方的信用及能力–项目生产能力和效率–有关法律法规不完善–对有关法律法规不熟悉–法律纠纷及争议难以解决收益水平%收益水平%ACBBO风险水平（达到希望BCC＝Cf＋CvQCvCvQ CfC＝Cf＋CvQQ*盈亏平衡产量盈亏平衡价格盈亏平衡产量盈亏平衡价格盈亏平衡单位产品变动成本盈亏平衡单位产品变动成本设项目固定成本占总成本的比例为S，则销售利润当销售量变化时，S越大，利润变化率越大。某项目的NPV可由下式计算，项目寿命期为不确定因素可解得，能使NPV≥0的项目寿命期的临界值约为10年变动率-20%-10%0+10%+20%投资额9894经营成本283742904-5586产品价格-107252245333513NPVNPV-变动率－10％0＋10％变动率+项目净现值的概率描述现值。设在第j种状态下项目的净现值为NPV（j）,第j概率分析示例畅销(θA1）一般(θA2）滞销(θA3）高(θB1）中(θB2）低(θB3）两种不确定因素影响项目现金流的概率树A1A1A2A2A3A3B3NPV（j）-1000-10003-1000-1000-10006-1000-1000-170.908-1000-98.81-1000-26.71投资项目风险估计上例中项目净现值的期望值及标准差 假定项目净现值服从正态分布，可求出该项目净现值大于或等于0的概率为NPV（j）-170.90-98.81-26.71456789累计概率1累计概率0六、技术改造项目财务评价–“有无法”与“前后法”•技术改造项目费用与效益的计量七、房地产项目投资分析•投资盈利性方面的因素投资的盈利性取决于项目实施所需的费用和可•投资安全性方面的因素投资的安全性取决于项目自身的风险和投资者•其他因素企业目标往往是多方面的投资决策也要考虑盈•经营阶段费用土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费开发项目管理费用开发项目基本预备费涨价预备费建设期利息万元年总收入万元年净收益万元年折旧额总会计成本万元万元年总收入万元年净收益万元年折旧额总会计成本万元经营成本60万元利息30万元70万元亏损额20万元年净收益万元年债务支出税后净现金流66.6元年净收益万元年债务支出税后净现金流66.6元6.6万元利息30万元税前净现金蔽税收入单位面积年租金水平529.5元/m2×可出租面积640m2净经营-单位面积年租金水平529.5元/m2×可出租面积640m2净经营-年债务支出税前权益报酬现金流37537元÷权益投资12%最高权益投资额312808元+抵押贷款额=年债务支出÷抵押贷款常数(K)0.10净经营÷偿债最高毛收入338880元×空房损失和经营费用占毛收入的比例0.07+0.45=0.52最高毛收入338880元-空房损失和经营费用最高可支付价格(项目价值)单位面积年租金水平600元/m2×可出租面积640m2净经营-年债务支出单位面积年租金水平600元/m2×可出租面积640m2净经营-年债务支出税前权益报酬现金流38400元÷权益投资11%最高权益投资额349091元+抵押贷款额=年债务支出÷抵押贷款常数(K)0.1066净经营÷偿债最高毛收入384000元×空房损失和经营费用占毛收入的比例0.05+0.45=0.5最高毛收入384000元-空房损失和经营费用最高可支付价格(项目价值)抵押贷款常数式中：r为年利率，n为贷款年限拥有期结束时财产出售现金流量拥有期结束时财产出售现金流量房地产拥有期间各年的现金流量风险信息(1)资产负债率(2)流动/速动比率(3)偿债能力比八、先进技术应用项目评价•具有战略决策性质的多准则决策•定量与定性分析相结合的半结构化决策•强调竞争优势与核心能力的建立与发展•着眼于企业长远目标•重视项目的总体效益与集成效益•间接费用与效益是要考虑的重要因素基于关键成功因素的多准则评价商业房地产项目融资与运营管理业区、Shoppingmall等的建房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目上。”有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款债券资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向(non-recourseorlimited-recourse)、风险分担、非公本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部项目融资的参与者一般包括：项目发起人(projectsp贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资如何实现有限追索追索的形式和追索的程度系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强如何分担项目风险风险分担是项目融资的突如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成如何实现投资者对项目百分之百的资金要求如何处理项目融资与市场安排之间的关系对如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融如何实现投资者非公司负债型融资的要求这有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并投资者通过项目子公司安排融资建立项目子公司，投资者通过合伙制项目安排融资通过项目公司安排项目优惠的贷款条件、项目资产的所有权集中在项目公司，管管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行andFinancingDecisions,RiskManagement清华大学经济管理学院1.房地产投资决策1.房地产投资决策将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券1.房地产投资决策=实际的总收入=净运营收入或“NOI”=须纳税的收入1.房地产投资决策l重要的金融比率（用于决定投资的可行性）1.房地产投资决策l有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）1.房地产投资决策l毛租金乘数（相当于“投资回收期”）1.房地产投资决策净营运收入/债务还本付息1.房地产投资决策运营费用/实际的总收入1.房地产投资决策l单一期间的或者静态的赢利量度标准1.房地产投资决策l税前股本回报率税前现金流量/股本投资额l税后股本回报税后现金流/股本投资额1.房地产投资决策净营运收入/收购价或者市场价值1.房地产投资决策l多期间或者动态回报量度1.房地产投资决策预定年的净运营收/R1.房地产投资决策l净现值（NPV）的计算1.房地产投资决策1.房地产投资决策l房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型1.房地产投资决策l期权价值理论与房地产1.房地产投资决策l投资案例分析示例2.房地产融资决策2.房地产融资决策2.房地产融资决策l国内上市主要的困难在于政策变化，房地产公司对资本市场的准入是几经周折。有些房地产公司转而采取“借壳上市”的方式，而这些借壳上市的公司，较难获得再融资。l海外上市方面，以香港联交所的规定，三年业绩规定的扣除非主管业务后的净利润绝对数，前两年累计不少于3000万港元，最近一年不少于2000万元。与国内上市相比，虽然在海外IPO的成本较A股上市要高，但再融资成本低，灵活性强，这是吸引很多中资公司到海外上市的重要原因之一。l选择国内或者海外，最终还是看企业自身的发展需要，如果是志存高远的企业，想引入新的股东和现代企业制度，应该将海外上市作为首选，因为可以借助海外投资者的监管与规模推进企业自身的规模、透明，提高经营管理水平，如果是为了圈钱，上海A股市场的市盈率高于香港股市。2.房地产融资决策2.房地产融资决策2.房地产融资决策l基金（案例分析）2.房地产融资决策l可转债：优势，风险控制3.房地产价值评估方法4.房地产投资主要投资形式和策略l投资策略5.房地产风险管理l从投资量来说，以美国90年代的投资价值为例主要有四类资产形86420StocksStocksBondsMBSMuniTbillsRish5.房地产风险管理l每一类资产都有其各自不同的特点，包括不同的优点和缺点。此外，这四类资产的投资表现通常没有太密切的相关度，因此能够提供投资者通过分散投资降低风险的机会。l价格“有涨有落”或者“周期性”的活动模式是典型的不动产运行模式，但与股票和债券相比，往往更表现为长期的、大范围的上下波动，反映不动产市场普遍的低效性和泡沫性。5.房地产风险管理l风险的量化l风险与回报5.房地产风险管理l房地产市场、资本市场和房地产开发行业的互动关系l开发项目风险分析有关因素（社会经济、法制环境、市场状况、技术条件）5.房地产风险管理l投资风险分析有关因素l房地产债权投资的风险管理5.房地产风险管理5.房地产风险管理l财务风险（财务杠杆，即负债水平）细述5.房地产风险管理l规划设计风险细述5.房地产风险管理l投资风险分析常用方法l政策风险（法律法规）细述◗…TheEnd房地产企业项目融资计划书一、公司介绍1、公司简介2、公司现状3、股东实力4、历史业绩5、资信程度6、董事会决议二、项目分析1、项目的基本情况2、项目来历3、证件状况文件4、资金投入5、市场定位指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目6、建造的过程和保证三、市场分析1、地方宏观经济分析2、房地产市场的分析3、竞争对手和可比较案例4、未来市场预测及影响因素四、管理团队1、人员构成2、组织结构3、管理规范性4、重大事项五、财务计划六、融资方案的设计1、融资方式（1）股权融资方式（2）债权融资方式（3）债转股的融资方式（4）房地产信托融资（5）多种融资方式的组合2、融资期限和价格3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，4、退出机制项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的5、抵押和保证6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。七、摘要长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真），司出现回流现象。2007年中国股市继续走牛，全球流动性过剩推动资产重估，转变，为国内地产企业开辟了一条崭新的金融创新渠道。在国内银根紧缩的宏借壳上市：地产企业登陆国内A股市场的方式——买壳上市成为不错的选难。根据数据分析实证研究表明：壳公司的年均融资机会仅有10%，大大低于上市公司的平均水平(17.7%)，而且平均融资规模也不及上市公司，买壳上市对圣雪绒上市；在全国股市走牛的情况下，地产企业借壳上市迅速升温。2007年股市依然有待售的壳资源，有选择性的购买壳公司注入房地产概念，在整体股12必须“四证”齐全，自有资金超过35％，同时具备二级以上开发资质。这个文新的核心，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司。目前市场上3委托贷款的金融创新。2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了4私募融资正在成为企业融资的新渠道，随着市场的发展将会进一步扩大。2002年仅向海外投资者私募的金额就高达几十亿美元，国内投资者也大幅增加2002年取消了内销房和外销房的差别后，境外的机构和个人投资购买中国目、信誉、财务状况审查严要求高。香港房地产投5款收益后综合成本在4-5%左右，保证6求大，利润也较高。为拓宽融资渠道，保证资金的可得性和稳定性,可以接受较球的房地产。国内发展商可以按照该《守则对照国外房地产市场的发展规律,开发市场发展到市场和资产证券化市场,三个市场有机组合方能构成一个人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，基金章程会侧重不同的物业类型和地理区域,投资者以相广大的中小投资者和机构投资者，他们是出资者，享有有权的分离，既保护了投资者的利益，又有利于房地产市场，买卖按市场价格进行，投资者可全部或部分出售与房地产投资信托的其他类型相比,权益房地产投资可有效地降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从金，当时我国处于经济过热时期，加上没有法律老基金基本上都作了调整，有些极不规范的被撤销，老年这个比例已经上升到22%。从发达市场经济国家房地产市场的发展。借鉴国际经验，现阶段发展我国房4.1发展信托基金，分离房地产市场的投资需住宅需求转化为现实的需求，而房地产投资信托基金有拓宽银行发放贷款的资金来源、分散银行贷款风险满足购房者融通资金的需要，促进住房消费的扩大。银行也能以更低的抵押贷款利率提供贷款，减轻购房人员或机构实施具体的经营活动。房地产投资信托基金专业及业务专长，为房地产企业和项目提供技术、经营在对投资对象的选择上，不仅要通过仔细分析，认真论REIT机制重组信托公司持有的房地产资于混合型的房地产投资信托（hybridREI），风险管理意识的强化，以及房地产市场局部表现出“次，被投资企业的道德风险。由于我国相当多的企规模增大，有能力吸收优秀的复合型人才，这对产业制定相关政策，为其健康运作营造必备的宏观环境，政府一方面大力扶持其发展、规范其运作、用其发展房产业如何为银行解套?多渠道融资防风险地产开发过度依赖银行贷款，央行估计房地产开发中如何避免房地产金融从香饽饽沦为烫手山芋风险，但目前，业内对试点情况还不得而知。同时，业包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权险。目前的办法有望突破这一限制。实际上，房还可以在二级市场买卖瑞思，因而可以很容易地退出市场获得收益后再分配给投资者，由于收入来源稳定可期，90尚教蔚:房地产业是资金密集型的行业。去年房地产信汪勇:房地产融资从主要依靠银行贷款转变为投融资主持人:嘉宾:房地产业融资模式发生重大变化的一年,多元化融资将成为报告》也认为,房地产资金来源发生重大变化,呈现多样化的宏观调控促成多元化房地产业是资金密集型的行业。我觉得,房地融资,开拓新的融资渠道,不仅可以减少对银行的依在大力整顿土地市场的同时,针对我国现行房地产付出土地出让金,在取得土地的使用权后即可向银行进行土开发资金的主要来源于银行的现实,在房地产投资大幅增长影响金融系统乃至整个国民经济的形势下,政府采取了多种进行宏观调控,使得房地产资金成本和准入门槛提高,房地产我觉得,这些政策对房地产市场的直接影响便融资渠道正在打开从目前来看,我国房地产开发资金主要来源于国家预算内资金、国内贷外投