下半年北京房地产估价师制度与政策房地产经纪人员职业资格制度模拟试题

2015年下半年北京房地产估价师制度与政策：房地产经纪人员职业资格制度模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点

B．成交日期

C．交易登记

D．合同签署2、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。

A．基准价格

B．平均价格

C．正常价格

D．市场价格3、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产，据调查,该地区此类房地产净租金标准为700元／（月·㎡)，剩余使用年限46年,按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6%（单利)，折现率8%,则该房地产的价值为.

A:51。67万元

B：54．35万元

C:66．27万元

D：90．13万元

E：工业用地的监测点评估价格4、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10％，银行可提供6成、5年利率8％、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。

A：8.8％

B：10％

C：18％

D：18.6％

E：工业用地的监测点评估价格5、与银行本票相比，不由银行签发,而是由存款人签发。

A:本票

B：汇票

C:支票

D：银行券

E:执行层的组织协调6、假设某项日年净经营收益为60万元,年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10。7%

B．8。0％

C．5.3%

D．2。7％7、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积8、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。（2007年试题)

A:45。05％

B：49.31％

C：58。86％

D：63。6％

E：借款合同9、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．40

B．42

C．48

D．5010、已知某宗临街土地的面积是5000m2,临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70％，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。

A．560

B．700

C．437。5

D．280

11、房地产开发投资属于典型的__房地产投资。

A．收益型

B．收益加增值型

C．机会型

D．博弈型12、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／,间接费率为12％,房屋设备安装工程直接费为300元／,其中人工费为80元／,间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。

A:144

B：276

C：324

D:1244

E:执行层的组织协调13、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）.

A：建筑物重置价

B：建筑物现值

C:土地价格

D：房地产价格

E：工业用地的监测点评估价格14、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。

A：客观性原则

B:不相关联性原则

C:可比性原则

D:及时性原则

E：执行层的组织协调15、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是.

A:房地产重新购建价格的求取思路

B：土地重新购建价格的求取思路

C：具体价格重新购建价格的求取思路

D:建筑物重新购建价格的求取思路

E:工业用地的监测点评估价格16、房地产市场供给垄断性的原因不包括。

A:房地产市场需求的广泛性

B：房地产市场供给的异质性

C：土地所有权的排他性

D:土地的有限性

E：借款合同17、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__.

A．直接资本化法和报酬资本化法

B．直接资本化法和收益乘数法

C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法

D．收益乘数法和报酬资本化法18、关于房地产融资的意义的说法错误的是__。

A．就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业

B．对于置业投资来说,如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约

C．从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息

D．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则19、下列对经济成本的表述正确的一项是__。

A．经济成本＝会计成本(显见成本）+隐含成本

B．经济成本＝销售收入—会计成本-隐含成本

C．经济成本＝总成本-会计成本

D．经济成本＝会计成本(显见成本）—隐含成本20、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。

A．生活污水

B．生产废水

C．工业污水

D．雨水21、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议,并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿.

A：1

B:2

C：3

D:5

E：房地产估价机构必须加盖公章22、房地产开发项目的动工日期,超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货

D．更改建筑设计23、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。

A．外墙面积

B．营业面积

C．公用面积

D．建筑面积24、某写字楼的建筑面积为540㎡,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10．8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。

A：500

B：750

C：800

D:1000

E：工业用地的监测点评估价格25、在__,我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场,确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A．1992年

B．2000年

C．1978年

D．1987年二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)1、个人住房贷款的风险，主要表现为。

A：政策风险

B：操作风险

C:信用风险

D:市场风险

E：管理风险和法律风险2、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行。

A：网上申报

B:网上受理

C:网上审批

D:即时申报、受理和审批

E：直接申报、受理和审批3、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是.

A：加强对房地产市场的监测

B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C：督促开发企业按城市规划实施开发

D:督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置

E：不能有效地防止楼盘“烂尾"等现象的发生4、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款;没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。

A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的

B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的

C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的

D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的

E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的5、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。

A．《暂定资质证书》有效期为3年

B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期

C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年

D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长6、下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的是．【2005年考题】

A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C:理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降7、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__.

A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算

B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算

C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息

D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日8、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3~5

B．5～10

C．6～8

D．3～109、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000㎡的住宅项目，容积率为3．0,预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5．5％,如要实现30％的成本利润率,则住宅的平均销售单价为元／㎡.

A：6500．00

B：6878．31

C：7142．86

D:7751．94

E：借款合同10、我国现行法律制度体系包括。

A：法律

B：行政法规

C：地方性法规

D:部门规章

E：技术规范

11、各投资方案净现值的期望值不同时,以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是。

A：净现值

B：净现值期望值

C：净现值标准差

D:净现值标准差系数

E:借款合同12、为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任,中介者可以投保__.

A．财产损失保险

B．职业责任保险

C．信用保险

D．第三者责任保险13、下列关于所有权的表述中，正确的有。（2007年试题)

A：所有权是从物权

B:所有权是自物权

C：可对所有权人的物设置他项权利

D:共有是确定份额的共同所有

E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权14、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。

A．业主大会制度

B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度

D．住宅小区综合验收制度

E．住房专项维修资金制度15、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1。087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m216、在我国,下列属于无民事行为能力人的是__。

A．10周岁以上的未成年人

B．16周岁以上的公民是成年人

C．不能完全辨认自己行为的精神病人

D．不满10周岁的未成年人17、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是.

A:相关房地产类型的在建数量

B：吸纳率分析

C：相关房地产类型的存量

D：改变用途数量

E：借款合同18、根据权利的作用，可将民事权利分为。

A：专属权

B:支配权

C:请求权

D：形成权

E:抗辩权19、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限,最长不得超过年.

A：5

B：3

C:2

D：1

E：执行层的组织协调20、股票的基本特征包括。

A：盈利性

B：无风险性

C：价格的波动性

D：流通性

E：决策参与性21、下列关于商品房销售的说法正确的是。

A:必须按套销售

B：不得分割拆零销售

C：不必按套销售

D：可以分割拆零销售

E:在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式22、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。

A．客户评价

B．项目评估

C．担保方式评价

D．贷款综合评价

E．环境评价23、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权,建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31日，经有关部门审计,B房地产开发商的资产总额为1200万元,其中流动资产为500万元,速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。

A:必须取得出让方同意并经土地