佛山时代广场商业定位及收益测算报告41p分析

合力借势差异突围佛山时代广场商业定位及收益测算报告谨呈:金科地产天作人为专业之至本报告仅供客户内部使用。在获得天为地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。经济技术指标区位资源特征项目现状及历程Part1项目本体分析项目基本指标数据佛山时代广场项目区位特征（1）：禅城城北门户、交通枢纽、商贸物流集散地区位特征（2）：滨水休闲、主题产业、城市门户三大功能定位3大城市功能定位中心城区北部门户规划总面积约3.6平方公里，目的是大力改造片区现时相对落后的城市面貌，提升城市门户形象；禅城重要的主题产业区在片区原有产业基础上，持续推进产业升级，打造城市发展的新增长极；具有地域特色的滨水休闲带优化汾江河沿岸的滨水景观轴线，营造片区宜商宜住的功能格局。项目所在敦厚片区城市发展规划：一心、一带、两轴、四片区区位特征（3）：佛山3号、5号线双地铁交汇物业（火车站站点）佛山地铁3号线预计2016年动工2020年试运行线路全长约71.3公里共26个站点；与广州地铁7号线接驳换乘。佛山地铁5号线动工时间尚未最终确定线路全长约34公里；与广州地铁5号线接驳换乘。区位特征（4）：紧邻火车站的口岸地标物业属性佛山火车站是广东省重要的铁路枢纽之一，已经有21年的历史，目前外观改造基本呈现。佛山火车站日均发送旅客3000-4000人次，春运高峰可达15000人次，令项目具有较高的地标性展示价值。本案火车站本案百汇大厦村民民居批发市场批发市场厂房佛山火车站批发市场公园公园北面西北面西面东面南面项目四至：除北面之外，其他方向均无高层建筑遮挡，视野开阔项目现状：建筑层高基本满足商业运营需要F1F2F3F4F5F6F7F8层高6米层高6米层高6米层高5米F9层高6米,夹层2.6米层高4.5米负一层层高4.3米一期项目现状项目现状二期项目SWOT分析Part2项目整体打造商业定位业态组合聚焦项目价值商业定位佛山时代广场跨境电商产业链综合服务平台线上集成．跨境贸易．综合服务．仓储物流．

线下体验平台定位：搭建一套可以与海关、国检等执法部门对接的跨境贸易服务平台，实现B2C跨境贸易通关便利化，同时寻找合适的贸易商、品牌商、电商企业（包括平台式或自主销售式）、通关服务企业、仓储企业、物流企业，共同营造良好的跨境贸易生态圈。同时，将项目打造成为一个集展示、体验、提货、售后服务、消费、餐饮、娱乐于一体的“跨境商品保税体验中心”。五大功能之——跨境贸易平台实现了以海外仓为核心，以线上平台、线下体验、综合服务相结合为支撑，通过智能物流体系相链接，变国际贸易为目标市场本土贸易。立志成为全球一流的跨境贸易产业链综合服务商，业务流程贯穿了贸易流、资金流、信息流和物流。五大功能之——线上集成平台帮助客户在目标市场完成电商平台线上展示及销售，包括上线注册、技术支持、销售等系列服务，实现货物销售与外贸通跨境物流体系无缝对接，帮助消费者降低成本。随着跨境电商及互联网02O在全球的兴起普及，外贸环境已经发展到新的阶段，传统的B2B交易模式耗用大量流通成本，而跨境B2C电子商务使买卖双方轻松便捷的完成整个贸易流程，缩短了周期。平台利用跨境B2C线上平台帮助消费者建立一个直达目标市场的展示窗口和合作契机。通过XMS智能业务管理系统，帮助消费者提高了贸易效率。线上集成整合优势：XMS业务管理系统、产品智能识别、订单智能管理五大功能之——综合服务综合服务：平台整合商贸基础信息资源，规范电子商务数据标准，搭建数据中心，实现数据共享，提供电子商务通关、物流、数据交换、外贸协同、商务信息、商务信用等综合服务，并为国内跨境消费者提供实名身份备案、年消费额度控制、税单查询、商品防伪溯源查询等服务。报关报检

退税结汇

全球仓储

国际物流

本土快递

人才培训

融资贷款

商家服务

品在管理订单管理

客户服务收益分配

评价分享五大功能之——仓储物流海外仓可以实现B2B、B2C在海外低成本、高实效批发零售货物的仓储配送、中转、退运退货等需求，不但有效解决当地市场的售后问题，更可以满足在当地产品展示和市场拓展的需求，让买家感受良好的购物体验。平台采用指定仓库收货，统一打包进口的运输方式为各国卖家服务，因运输形式、收货和目的地国家、货值等不同，具体仓储和物流费用咨询客服人员。五大功能之——线下体验跨境商品保税体验中心（实体店）平台拥有完整的、专业的运营推广团队，重金打造进口商品直购体验中心，为广大消费者提供一站式的进口商品购物，竭力打造佛山乃至珠江三角洲最具代表性的进口商品免税商城。特色体验项目：世界风情街区线上下单情景购物自助厨房产品体验。。。业态布局F1跨境购物体验中心：国际名品、国际餐饮、银行等（知名品牌珠宝店，国际特色餐饮，进口商品，海外限量奢侈品体验和展示；）业态布局F2/F3跨境购物体验中心：进口商品+生活超市（模拟海外超级卖场形式，商品以家居消耗品、食品为主，其中有一般贸易的商品直购区，也有保税商品展示区，消费者可通过电脑配备的设备在线下单，保税仓或海外进行发货。）业态布局F4世界风情体验街区：国际美食、世界各国特色商品（包括台北牛扒、泰国皇家特色食品、韩国美食、自助进口海鲜广场、日本知名母婴商品展示、韩国特色商品展示等。业态布局F5/F6休闲娱乐体验馆：儿童游乐项目、早教中心、影视培训机构+健身+电影院等。业态布局F7创新创业孵化器：青年创新创业孵化活动中心（青年创新创业孵化办公+休闲茶吧+咖啡厅）业态布局在这里，会发出一些声音，关于城市、关于行业、关于梦想、关于创业、关于你……孵化器位置：佛山时代广场商业七楼孵化器面积：约10000平方米孵化器概述：依托政府资源和地理优势，联合创业投资协会与股权投资基金协会等资源，致力于打造青年创业交流与投融为主题，以电子商务为创客综合服务平台，并借以佛山时代广场项目为载体，旨在为创业者们提供一个政策、资金、经验、人才、推广、场地等全方位孵化服务的场所，专注服务于创业及投资领域最前沿人群。关于孵化器平台服务功能投融资服务体系创业辅导体系创新营销体系社交服务体系四大服务体系/八大孵化平台八大孵化平台助推创业者快速成长政务服务创客孵化创业辅导社交平台路演活动培训平台网络信息投融平台创业者的创业路径创业入会种子期孵化期成长期变现期服务型办公茶文化馆休闲书吧物业服务组赛青年企业家选拔赛青年创业设计大赛人才服务人力资源服务人才孵化基地人才网络融资服务商业银行风险资本创投基金创业培训服务创业导师网络创业特训营专项服务体系政务代办专业技术管理咨询政策咨询市场营销服务市场对接IPO咨询24小时开放式创新创业孵化生态链从横向看：融合了政策、培训、路演、金融风投等各种创业资源，多层面的服务系统；从纵向看：围绕创业者的成长演进路径展开，呈现一条完整的24小时开放式服务链。创客孵化基于云及移动互联网的线上孵化系统制定功能标准化的创意线下孵化硬件同步国际青年创业基地、蚁巢孵化器、生产力集采等更多孵化/加速器，搭建线上线下孵化/加速服务平台，形成标准备化产品、品牌化服务，打造具有佛山特色的众创孵化基地。创业圈子培训服务大学生创业数据分析网络孵化财务分析项目路演创业项目评估招商租赁智控物业金融平台服务优势——创客孵化政务服务创业“政”能量政府创业者孵化平台服务优势——政务服务工商服务扁平化，政务服务零距离，基础服务全免费工商服务中心将驻点云创界，简化办理工商登记的相关程序，全程电子化集群注册，实现工商大数据共享、企业信息采集、加强信息平台建设，全力服务创业者。投融资服务►自有孵化基金►银企对接渠道►产权交易渠道►股权融资对接帮助企业快速、低成本地获得银行贷款及政府支持，为企业对接种子基金到天使投资、PE，直至上市融资，全链条的金融服务。通过全链条的投融资平台，降低企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活度和成功率，使得孵化器真正成为“生产”企业的基地。服务优势——投融资服务社交平台青年创业者的大家庭以互联网思维，聚焦中国所有最具创意的青年人群，链接最活跃、最具创业精神的年轻群体。以改变传统办公价值，对接创业青年所需的核心资源，通过标准化的产品、品牌化的朋务，打造年轻人的社交生活平台和创业基地。服务优势——社交平台工程及营销计划收益测算分析

Part3项目投资分析预计项目开发周期为两年，2016-2017年，商场预计2017年开业。项目一期（商业）可在2016年上市销售及对外招商。项目二期