国企收购存量房用作保障房项目可行性研究报告-土地储备专项债券

北京智博睿项目管理有限公司北京智博睿项目管理有限公司国企收购存量房用作保障房项目可行性研究报告-土地储备专项债券1、建设目标按照公平公开公正原则，通过储备一批、收购一批、运营一批滚动实施的方式，结合已征集的存量商品房项目，加快推进收购工作，尽快投用一批保障性租赁住房，还将择机发布新一轮房源征集公告，解决更多新市民、青年人的住房问题。按照“政府主导、市场化运作”的思路，坚持市场化、法治化原则，健全市、区（县）联动机制，“一项目一方案”，稳步推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，统筹消化存量房产和优化增量住房，更好地满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。2、发展背景近年来，我国房地产行业持续低迷，商品房市场形成了大量积压。自2019年以来，我国房地产开发投资规模增速持续下降，特别是2022年以来，其增速由正转负，其中住宅投资增速保持同频变动。与此同时，我国新建商品房销售面积增长不及预期，2019~2023年间多数年份呈现负增长，其中2022年甚至同比下降24.30%，从而造成商品房去化情况持续弱化，新建商品房待售面积持续增长。截至2023年末，我国新建商品房待售面积为67,295万平方米，其中商品住宅待售面积33,119万平方米。大量的库存积压，导致房地产开发企业回款滞后，资金周转压力急剧上升，不仅容易诱发系统性金融风险，还会影响社会稳定。2024年4月30日，中央政治局会议提到“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，解决存量商品房问题更加迫切。与此同时，我国正在积极建设以配租型和配售型为主的住房保障体系，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套(间)，截至2023年末，全国各地保障性租赁住房开工建设和筹集总量达572万套（间），已完成目标的66%左右，后续任务完成压力仍然较大。因此，为加快筹集保障性住房和解决存量商品房的去化问题，2024年以来，国家通过各种形式支持收购存量商品房作为保障性住房。其中，2024年5月17日，在国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲表示将按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，从国家层面鼓励收购存量商品房作为保障性住房。2024年6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。2024年7月30日，中央政治局会议再次强调“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。2024年8月30日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部再次提出，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。综上，收购存量商品房作为保障性住房的政策优势更加明显。3、项目建设的市场分析面对房价持续攀升，各城市在住房保障方面的压力日益凸显。以北京、上海为例，高昂的房价使得普通工薪阶层望而却步，购房成为遥不可及的梦想。据统计，一线城市房价收入比普遍超过20倍，这意味着一个家庭需耗费近20年的全部收入才能购置一套普通住宅。这种严峻形势下，国资收购存量商品房作为保障房的政策，犹如雪中送炭，为低收入群体提供了安居乐业的可能性。国资收购存量商品房的热潮并非偶然，而是国家层面深思熟虑的战略部署。近年来，政府频频出台政策，鼓励国有企业参与住房租赁市场，优化住房供应结构。特别是在“房住不炒”的大背景下，国资收购存量商品房既有利于抑制投资投机行为，又能在不新增土地供应的情况下，迅速扩大保障房规模，实现住房供需平衡的良性循环。已有多个城市率先试水国资收购，并取得了显著成效。如重庆，通过设立国有住房租赁公司，大规模收购二手房源，改造后以低于市场价出租给符合条件的家庭。短短数年间，该市保障房供应量大幅增长，有效缓解了中低收入群体的居住难题。这些成功案例的可复制性，为全国范围内推广国资收购存量商品房提供了宝贵经验。国资收购存量商品房用作保障房，无疑是我国住房保障体系的一次重要创新。它不仅是对现有住房问题的积极回应，更是对未来住房市场格局的前瞻性布局。我们期待这一政策能持续深化，真正实现“居者有其屋”的社会理想，让每一个人都能在城市中找到属于自己的温馨港湾。同时，也呼唤社会各界共同关注住房保障政策的持续推进，合力共筑百姓的安居梦。4、项目建设产生的社会效益1.保障房地产相关产业链稳定房地产行业涉及到众多相关产业链，如建筑、装修、家电等行业。国企等主体收购存量房可以保障房地产相关产业链的稳定发展。当房地产市场库存积压时，房地产开发企业的资金回笼困难，会影响到相关产业链的企业经营。而国企等主体的收购行为，可以让房地产开发企业回笼资金，从而保障相关产业链的企业能够正常经营。2.促进城市经济发展和就业稳定房地产行业对城市经济发展和就业稳定有着重要的贡献。国企等主体收购存量房可以促进城市经济发展和就业稳定。一方面，收购行为可以稳定房地产市场，避免市场出现大幅波动，从而保障城市经济的稳定发展。另一方面，收购行为也可以带动相关产业链的发展，创造更多的就业机会。3.提升城市品质和吸引力国企等主体收购存量房还可以提升城市品质和吸引力。在收购存量房后，国企等主体可以对这些房源进行改造、升级，提高房源的品质和价值。这样一来，不仅可以改善居民的居住条件，还可以提升城市的整体形象和吸引力。项目可行性研究报告（2023年5