土地储备项目可行性研究报告-土地储备专项债券

北京智博睿项目管理有限公司北京智博睿项目管理有限公司土地储备项目可行性研究报告-土地储备专项债券1、发展背景我国城市土地储备制度在上个世纪末起源于上海，发展于杭州，于2002年在全国普及，至今全国绝大多数市、县相继建立了土地收购储备机构，部分省、自治区、直辖市也建立了省级土地储备机构。2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》，重点在于“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。由此可见，土地收购储备制度作为土地市场调控与管理措施在不断构建与完善。经过多年实践，土地储备制度在规范土地市场，全面实施土地招拍挂出让制度，防止土地资产流失方面起到了重要作用。目前在实践中，城市政府实施土地收购储备的对象主要是城市待开发土地、旧城改造土地和城市规划区内部的集体土地等。根据《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”；第十一条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”。如果不由政府统一收回或征收这些待开发土地，一是难以按照城市规划要求实施旧城改造和城市建设，或者即使进行了改造建设也难以符合规划要求；二是难以满足土地出让管理的要求，尤其难以满足招拍挂出让方式的要求。政府实行土地收购储备和招拍挂公开出让制度，实际上是将以往由开发商占有的部分超额地租收回，用于公共事业，同时防止开发商的区域垄断，通过保障土地平稳供给，确保房地产市场健康稳定发展，这是符合人民的整体和长远利益的。《土地储备管理办法》中明确规定：“各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。”由此可见，土地储备是加强土地调控、规范市场运行的基本措施。各城市政府也正是按照这一原则构建和实施土地储备制度的。2、项目建设的必要性土地储备是配置土地资源的重要手段，也是实现城市土地价值提升的重要途径。经过多年的实践，土地储备在规范土地要素市场、提高建设用地保障能力、实现土地资源集约高效利用等方面发挥了重要的作用。（1）保障国家粮食安全土地是粮食生产的根本，政府储备土地能够有效保障国家的粮食安全。在耕地面积有限的情况下，政府通过储备土地，可以确保粮食生产有充足的土地资源，维护国家粮食安全。（2）促进经济发展土地是经济发展的重要资源。政府储备土地可以为经济发展提供必要的空间。在城市化进程中，政府可以通过储备土地来调整土地利用结构，推动城市扩张和产业发展。同时，储备土地还可以为政府提供调控房地产市场的手段，防止市场出现过热或过冷的情况。（3）实施城市规划城市规划需要土地资源的支持。政府储备土地可以更好地实施城市规划，满足城市发展的需求。通过储备土地，政府可以确保在城市发展过程中有充足的土地资源，为城市的可持续发展提供支持。（4）应对突发事件储备土地对于应对突发事件具有重要意义。在自然灾害、社会突发事件等情况下，政府可以通过调用储备土地来迅速安置受灾群众，保障社会稳定。此外，储备土地还可以为政府提供应对突发公共卫生事件的空间，如建设临时医疗设施等。3、项目建设产生的社会效益土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。土地储备制度起源于欧洲,发展于欧美地区。我国自20世纪90年代末,在借鉴国外发展经验的基础上,相继成立了土地储备机构,建立了土地储备制度。经过二十多年的发展,土地储备有效解决了土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题,为培育和规范土地市场、有效配置土地资源、优化城市空间布局、促进城市经济以及社会发展发挥了重要作用。土地储备工作是国土空间规划落地实施的第一道工序，是构建空间规划与土地储备之间的沟通桥梁，是加强政府对土地资源的长效调控、落实国土空间规划的重要抓手。土地储备规划管理作为城市盘活挖掘土地多元价值的重要政策工具，始终贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念，为城市经济稳定快速发展提供土地要素保证，挖掘土地的社会、生态价值，从而保障城市均衡可持续发展。土地储备工作要深入贯彻新发展理念,积极应对新情况新问题新挑战,强化政府主导和公益性定位,适应土地市场发展改革需求,寻找新的转型发展之路。项目可行性研究报告（2023年5月1日新版）编制大纲一、概论二、项目建设背景及必要性三、