产业园区开发运营篇

■在高质量发展要求下，产业园加速进入市场化发展新阶段，园区开发运营由政府主导向企业主导和政企合作转变。传统政府主导下的园区运行机制与当前产业发展需求之间的矛盾日益凸显，各地不断探索模式创新，积极谋求市场化破局。在政策和要素保障支持下，以市场主体为核心、强调专业化运作和园区经济效益的市场化机制正在加速形成，企业主导和政企合作模式得到广泛应用。■园区入局者不断，形成了多元化主体的发展格局。背靠政府资源的国有开发运营企业凭借多年经验积累，正在积极提升专业化能力、拓展市场化园区项目。民营产业地产商利用品质空间和服务理念两大抓手，逐渐形成了成熟的业务模式和品牌口碑。一些行业龙头发挥产业号召力和产业链服务能力，抢抓各地特色主题产业园区建设机会。此外，致力于科技成果转化、创业孵化、产业投资的科技服务型企业也开始涉足产业园，以科创服务和创新资源优势展开差异化竞争。■产业园项目打造从空间开发走向产业生态运营，促进全链条提质转型。园区建设从土地一级开发过渡到二级开发，向功能业态混合的综合开发拓展，开启“筑巢引凤”新潮流。招商理念和方式创新不断，“招大引强”与“招才引智”双管齐下，立体化招商网络全面铺开，大数据招商、资本招商等策略手段层出不穷。运营服务成为园区比拼的关键，形成了集政务服务、专业服务、金融服务、科创服务于一体的全要素服务体系。■园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合模式过渡。传统以物业租售为主的盈利模式正受到冲击，增值服务、产业投资和运营品牌输出成为收入增长的关注重点。同时，如火如荼的智慧园区建设有望带来盈利模式的颠覆性变革。■业务建议和风险提示。（本部分有删减，招商银行各部如需报告原文，请以文末方式联系研究院）储楚研究院区域研究员丹授信执行部授信审批岗琪战略客户部战略客户经理huangqi2017@cmbchina机构客户部机构客户经理予机构客户部机构营销管理岗关研究报告《产业园研究之总览篇——星汉灿烂：产业园发展特点、类型比较与业务建议》敬请参阅尾页之免责声明目录1．产业园全面进入市场化发展阶段 11.1需求牵引与政策支持双重驱动，加速园区市场化 11.2开发运营由政府主导向企业主导和政企合作转变 22．产业园开发运营呈现三大趋势：市场主体多元化、项目运营生态化、盈利模式组合化 42.1多元化市场主体竞相角逐 42.1.1国有园区开发运营企业：背靠政府资源、项目经验积累多 52.1.2民营产业地产商：“品质空间+服务理念”两大抓手 62.1.3行业龙头企业：产业号召力强、产业链服务能力突出 72.1.4科技服务型企业：科创服务优势显著、创新资源网络丰富 72.2项目打造从空间开发走向产业生态运营 82.2.1项目建设：业态融合化、载体品质化 82.2.2园区招商：招商精准化、策略组合化 2.2.3运营服务：全要素园区服务体系化 2.3园区盈利由重资产依赖向轻资产或轻重结合过渡 2.3.1收入从物业租售为主转向“物业租售+产业投资+增值服务” 2.3.2智慧园区建设或将催生新的盈利模式 3．园区经营建议与风险提示 敬请参阅尾页之免责声明图1：国有园区开发运营企业案例：张江高科提出“新三商”战略 5图2：民营产业地产商案例：天安数码城—创新企业生态运营商 6图3：行业龙头企业案例：京东五大园区产品线，全国布局产业园 7图4：科技服务企业案例：启迪控股打造科技服务创新高地 8图5：建立多层次、覆盖面广的招商渠道 图6：产业园全要素服务体系构建 图7：智慧园区架构全景示意图 表目录表1：近年来各级政府出台政策推动产业园市场化 1表2：三大类园区开发运营模式比较 2表3：不同类型企业积极入局产业园市场 4表4：综合开发趋势下产业园项目的主要建设内容 9表5：产业园的多元化组合式收入来源 附录1代表性产业园开发运营企业 敬请参阅尾页之免责声明1/18我国产业园进入高质量发展的新时代，各地政府运营模式，开启了市场化破冰浪潮。以政府为主导的园越来越多的市场主体成为新时期园区建设的主力军。作逻辑也随之变化，带来园区盈利模式的创新变革。研究的第二篇，旨在梳理市场化浪潮下我国产业园开1．产业园全面进入市场化发展阶段我国产业园发展早期多采用行政化手段推动，政府和浓厚。虽然有部分民营企业参与和少量市场化运作的项近年来，在高质量发展诉求下，产业园开始全面加速进入业对园区载体品质和运营服务都提出了更高的要求，临多重挑战。各地开始积极谋求市场化破局。同时，隐性债务约束、土地集约化利用等多重因素影响下，变”。江苏、上海、湖南等省也出台产业园政策，推《关于促进开发区改革和创新发展的若干意（国办发【2017】7号）（“开发区23条”）厅《湖南省加快产业园区市场化建设运营的若干政敬请参阅尾页之免责声明2/18运营管理交给掌握市场与产业资源、熟知产业布局、产值规模、集群效应、就业贡献，市场化企业主体介入后产业园市场化改革不断深化，逐步形成了政府主导、等多种开发运营模式，从政府包揽向市场做主转变。依然是最为常见的模式，在大型开发区建设中发挥着场化管理机制，探索模式创新。同时，企业主导和政资源互补优势越来越明显，在“园中园”和特色园区建采取完全行政主导或“管委会+公司”或国企管理等形式，充分利用政府资市场化企业为主体，按照市场经济规“政府+市场化企业”联合，统筹管理园区开发规划与日常运营事务政府和企业在责权利上按约定兼具政府指导性和市场灵活性；最大程度调动政企资源、在开发区“园中园”、科技型园区（新型产业用地）建设中应用广泛，多用于特色园区打造或产城融合型园区开发，如固安华夏幸统筹管理园区事务，根据城市发展及产业特点进行政合一形式，即园区管委会和功能区行政机构合一，一敬请参阅尾页之免责声明3/18州高新区为代表，充分利用强政府的特点，发挥策优惠。第二类是“管委会+公司”模式，将园区管赋予其经济和行政管理权限，并由管委会的名义产业园具体的开发建设、招商引资和资产经营等，如北京会+北京亦庄投资控股有限公司）。第三类是国企管理型政管理机构，地方政府直接通过国企参与产业园开发面，政府主导模式存在活力不够、灵活性差等缺点，不分等问题，导致园区运营效率低、园区专业水平不对地方政府负债率的限制，地方国有企业债务风险日变为企业投资项目，既解决地方政府在园区开发项目以发挥市场化主体的市场灵敏度、运作效率以及专业此时，政府主要通过招标政策、用地要求等进行责对产业园项目进行统一规划设计、设施建设、招商引加强政府的控制力和监督职能，政府会从产值、税上按约定的规则进行分担，项目融资由社会资本与政平台公司负责。开发过程中，政府提供土地、税收等优敬请参阅尾页之免责声明4/18观把控能力、获得资源支持与政策倾斜，另一方面，民营企业主体的市场化运营优势和项目经验。通过最大高效率推动园区的建设和运营管理。该模式有利于引综合性、大规划开发项目或特色园区项目，如固安工），整合院校机构的科研优势与开发商的项目运作能力例如，武汉大学科技园由武汉大学和武汉高科国有控2．产业园开发运营呈现三大趋势：市场主体多元化、项目运营生态化、盈利模式组合化在市场变革推动下，越来越多的市场主体开始涉足产业新的产业园打法，进一步带动盈利模式创新、深挖项国有园区开发运营企业和颇具品牌影响力的民营产业地产商行业龙头、科技机构和创投企业参与。随着各方角逐资源、产品打造、资源整合、运营服务等能力都提出了国有园区开发运营企业、民营产业地产开发商、行敬请参阅尾页之免责声明5/182.1.1国有园区开发运营企业：背靠政府资源、项目经验积累多务模式上，早期以传统的土地整理、基础设施建设为主，收入来源相对单一，但是在国企市场化转型和产业需求倒逼的双重压力下，了广泛关注。其发展路径由以工业地产为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”转型升级，提出了战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向单一园区开发商张江高科进行园区开发张江高科进行园区开发基地公司负责园区运营高投资重资产慢周转园区开发运营商物业销售+租金收入+企物业销售+租金收入+企业服务收入股权化证券化品牌化“新三商”综合模式科技地产商+产业投资商+创新服务商科技地产商科技地产商u存量变现增量探索科技城建设完善租金价格体系 提高综合配套水平科技城建设完善租金价格体系 提高综合配套水平多元销售模式产业投资商产业投资商u“投资+股改+上市+退出+储备”良性滚动格局2+2+X产业体系临港联动 产业链上下游吸附2+2+X产业体系临港联动 产业链上下游吸附培育科技小巨人创新服务商u配套支持二次开发投资服务产业服务融资服务创新创业服务投资服务产业服务融资服务创新创业服务业，凭借其在本地园区开发运营中积累的经验优势，开始全例如，中关村发展集团立足北京、辐射全国，在服务北京中关村“一区多园”的基础上，建设了天津滨海中关村科技园、三明中敬请参阅尾页之免责声明6/18但是，从目前转型效果来看，国有园区开发运营企业对于性依然较高，大部分企业还是主要依靠传统土地相2.1.2民营产业地产商：“品质空间+服务理念”两大抓手为代表的头部企业取得了快速发展，并在全国范围积极通过招拍挂、城市更新等方式获取项目资源，进行建设以及厂房、研发等产业空间的打造，然后开展键抓手。这些产业地产商在判断城市区位选备经验优势，同时，市场化的基因决定了他们在服务园区企“更接地气”，比较善于打造产业综合体、产业小镇等产城融合型园区以及功出以创新企业生态圈建设运营为核心、以智慧空两翼”的业务模式，为成长型企业提供集产业链创新企创新企业生态圈运营体系业务模式：一体两翼以创新企业生态圈建设运营为核心以智慧空间和科技金融为支撑智慧空间核心业务创新企业生态圈运营科技金融智慧园区时尚科技智慧运营产业金融智慧企服产学研用政府成长型企业企业基础需求运营企业基础需求运营企业服务体系企业员工服务体系社交圈层体系企业核心需求运营企业核心需求运营市场需求资金需求企业发展需求运营企业发展需求运营国际直通车T+SPACE孵化器科技成果转化创业者投资者在业务拓展过程中，存在较大的资金压力。而且，在谋求短期企业利益还是园区长期价值回报之间的矛盾问题暴露之后，不少产业地产商选择了从重资产模式转向敬请参阅尾页之免责声明7/182.1.3行业龙头企业：产业号召力强、产业链服务能力突出求，打造特色主题型产业园，并在自身入驻园出售等方式吸引带动产业链上下游企业的集聚。这些跨营，能快速建立起全产业链服务输出能力，完善产业链传统国有企业或产业地产商所不具备的，也是地方政府近年来，海尔、三一等制造业企业以及京东等互联网龙物流、数字经济、京东云等业务发展，已经推出了五京东云数字经济产业园京东云创新空间京东云数字经济产业园京东云创新空间在提供仓储空间的基础上，依托自身完善的产以培育数字经济产业为主，利用京东集团旗下的链、人工智能、物联网、5G等技术打造智慧园区；主要在各地开拓电商货源及商户，起步于2017年，数量最少，围绕电商、智能供应链、大数据、云计算等板块的京东拳的园区一般都是特色主题型产业园，租户类型也较高。园区落成后，通常母公司或者关联公2.1.4科技服务型企业：科创服务优势显著、创新资源网络丰富公司，开始转型成为科技服务企业，将其成敬请参阅尾页之免责声明8/18金利用其完善的科技服务体系，开始涉足产业空间合作、创业辅导、资源对接等赋能企业，助力中小吸引企业入驻、模式复制推广的关键。例如，启迪控运营主体，提出立体三螺旋模型+集群式创新的发展理念，城、启迪科技园等园区产品。背靠清华和深圳国资发展理念发展理念立体三螺旋模型+集群式创新立体三螺旋模型+集群式创新创新主体政府+企业+大学创新本体技术+资本+产业创新载体园区+产业+金融科技服务创新高地科研院所科技成果转化中心清华校友创新活动中心科技人才创新中心科技创新高峰论坛创新创业活动核心产品核心产品产、学、研、商、住、办六位一体的幸福之城产、学、研、商、住、办六位一体的幸福之城科技城产业新城科技高地打造区域创新中心科技谷众创空间共享办公城市创新创业基地科技园总部聚集产住商复合城市中央智力区科技小镇产业聚集特色发展生产生活生态区2.2.1项目建设：业态融合化、载体品质化“生地”开发为“熟地”，再以“熟地出让”的方式招商引资，最为常见的就是各类开发区建设。具体而言，园区土地一级开发包括对国有土地或集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础设施建设，使土地达到一定的建设条件。由于一级开发具备极强的区域属性和重资产特性，一般都是敬请参阅尾页之免责声明9/18有通用性、集约型的标准化厂房，既提高空间资源利业解决经营与生产场所问题，减少企业前期固定资产企业对层高、楼板承重能力、室内最大跨度等内环境（温湿度、洁净度、噪音）、隔振以及台产业用地政策，强调融合研发、创意、设计、中试产业的转型升级，企业之间的交流互动越发紧密，对越来越高。通过在园区内均衡配置产业、商业、宿舍基础设施建设是园区开发建设的基本内容，我国产业园区开发经历了从“三通一平”到“九通一平”，甚至“十一通一产业用房是园区主要物业产品。园区产品设计时，需要充分结合园区规划的主导产业方向和特点，兼顾空间设施的通用性和灵活性，以满足企业的普适需求和特殊需试点改革方案》提出，围绕企业实际需求，按照大部分通用高标准、小部分定制化的原则设2021年底，江苏省政府办公厅发布《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》，明确“科研用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项酒店、会议中心、展示不仅能满足企业和员工的商务需求，也是效率实施办法》指出，要提高产业用地配套水平，将普通工业用地（M1）配套建筑比例提高至15%，新型产业用地（M0）配套建筑比例提商业餐饮、宿舍、医疗在产城融合发展趋势下，产业空间和生活社区深度融合，通过公共设施建设，满足敬请参阅尾页之免责声明10/182.2.2园区招商：招商精准化、策略组合化用，土地空间资源收紧，要素制约成为常态；二是化、新兴产业加速扩张，招商形态日趋复杂；三是疫情影响下全球经济下行，招商空间受到挤压（1）招商对象：从“大招商”转向“双招双引”、“引育并举”区开始注重从亩均效益、产业契合度等角度来遴产业园都习惯把大项目、大企业作为重点招商对象。通过引入行业龙头企业，既能快速形成园区产业规模和产出效益，同时也能形成见效最快的招商方式。但是，行业龙头屈指可数，在招商理念的局限性开始显现。产业园开发运营主体企业的重要性。这些企业虽然当前规模一般，但是数量众的产业园在“招月亮”的基础上，开始转向“招脉关系、资源关系等为主，渠道相对单一。例如，政府资源、集中招商推介活动等接触企业，而一些产业业资源，也能满足园区招商需求。但随着新兴产业发展加杂，招商过程出现产业分析判断难度大、行业道少、目标企业经营情况难了解等问题。如何快速精种招商渠道，包括驻点招商、以商招商、网络招商、中一些园区也会采用委托招商的方式，将部分招商工签订招商引资合作协议，借助这些机构的资源以及专业“大数据招商”成为引领园区招商的亮点。产业园可以借力于产业数字化管理平台，分析产业链中存在的上下游关系，绘制全方位敬请参阅尾页之免责声明11/18据企业信息库，实时抓取与监控产业链上下游企业、及企业扩、迁动态，来锁定目标企业，获取优质的招驻点驻点招商展会招商招商广告招商委托招商多层次立体化招商网络人脉招商资源招商招商招商招商业、人才、资金、市场等方面构建多层次的政策体系业资源竞争中占得有利位置。企业主导的园区也会优在服务水平、营商环境、投资环境等多维度进行综合比拼，上做出差异化特色。例如，聚焦科技产业的园区会通过业投资平台与科技服务平台等，吸引企业入驻园区。一则开始采用资本招商策略，通过设立产业引导基金的方投资基金，投资百济神州生物药项目，推动其落户广州2.2.3运营服务：全要素园区服务体系化在传统物业服务的基础上，各地产业园开发运营企业敬请参阅尾页之免责声明12/18供更加高效优质的配套服务。当前，主流园区的服行政审批政策宣讲信息服务资源对接金融服务银企对接产业基金股权融资债券融资行政审批政策宣讲信息服务资源对接金融服务银企对接产业基金股权融资债券融资上市服务孵化器研发测试检验检测共享实验室知识产权全方位多维度的园区服务体系工商咨询法律咨询财务咨询人才服务市场服务纷纷与政府合力推动政务服务进园区，设立园区行政服务中心，打通政务服务“最后一公里”。除了行政许可类、税务征缴类、公共服务类事项外，还可以提供信息服务、产业与人才政策宣传对接等企业建综合性的专业服务平台，为企业提供财税、法律、场营销等企业经营管理的相关服务。为了提高服务的园区企业和金融机构的双向交流，帮助企业拓宽融资的创新驱动型产业园，更是致力于提供全生命周期的务逐渐成为园区配套服务的重要构成。围绕技术研发创新链的不同环节，通过联合打造或者引入科技服务2.3.1收入从物业租售为主转向“物业租售+产业投资+增值服务”敬请参阅尾页之免责声明13/18纵观国内产业园的经营状况，大部分园区总收入中80-90%。开发运营主体按照产业地块的要求、业务模比例，来平衡长期回报和短期现金流。有的运营主比例的物业一次性出售，也有一些运营主体则会采按月向租户收取物业管理费、水电费、停车费等基①通过引入第三方服务机构，向入园企业提供工商咨询、人力资源、法律等专业服务，并②有实力的园区也可以组建专业咨询公司或公共服务平台，直接获取咨园区建立或控股专业型的产业投资机构，开展项目投资；或者利用孵化器对进驻的高成长为鼓励园区改善软硬件环境、提高经营效益，有的地方政府会适当拿出财政资金以项目补营时代；房地产行业遇冷，园区开发的利润率和杠力大，重资产拓宽风险越来越大；新冠疫情影响和经的增长空间受限且面临空置压力。仅靠销售和租赁赁+产业服务+产业投资”的多元化盈利模式。以“高周敬请参阅尾页之免责声明14/18商”向“产业运营商”转变的升级战略，从单一的建设招商、自持资产经营、产业运营服务、轻资产强调做园区和企业终身运营服务商。成功转型为“着其业务模式转型，2020年投资收益约23亿元，产业投资带来的收入比重2.3.2智慧园区建设或将催生新的盈利模式园区数字化、智慧化建设也成为重要趋势。在国家慧园区建设如火如荼。从园区物理层面的数字化建设物业管理平台手机APP运行监测智慧物联运营管理公共服务生活服务物业管理平台手机APP运行监测智慧物联运营管理公共服务生活服务大数据分析大数据分析产业协同供应链服务供应链服务面，仅有少数一些园区开始尝试将数字技术应用到园商引资、运营服务等方面。未来，深度智慧化将是价值所在。在智慧园区平台建设的基础上，探索实现例如，积极搭建工业互联网平台、建立产业大数据企业之间的深度互联，形成双向赋能。同时，与数敬请参阅尾页之免责声明15/18敬请参阅尾页之免责声明16/183．园区经营建议与风险提示（本部分有删减，招商银行各部如需报告原文，请以文末方式联系研究院）敬请参阅尾页之免责声明17/18总部所无锡中关村科技创新园、青岛蓝色生物医药产业中关村软件园、中关村生命科学园、中关村集成电创智天地、工投立恒工业广场、工投•兴庐科技产业外高桥保税区、保税物流园区、外高桥物流园区二临港浦江国际科技城、临港松江科技城、临港遵义鄂州东湖高新智慧城、光谷生物医药加速器、光谷•芯中心、合肥创新中心、长沙国际研创中心、东湖联东U谷•嘉定产业园、联东U谷•北方耀谷、联东U深圳天安数码城、广州天安番禺节能科技园、上海大连软件园、武汉软件新城，大连生态科技创新城北京中关村壹号、上海亿达北虹桥创业城，深圳海科兴战略新兴产业园、郑州科技新城、苏州亿达尚金湾总部经济园、合肥庐阳大数据产业园东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久固安产业新城、武陟产业新城、惠州华夏幸福产业星河•领创天下（成都）、惠州仲恺人工智能科技小镇江科技产业园、徐州国家安全科技产业园、淮安郑州中原创客小镇、大连鑫创国际健康科技小镇，三一北京南口产业园、三一太阳谷孵化器、三一云泰州顺丰电商产业园、顺丰义乌电商产业园、顺丰恒生科技园（杭州）、恒生科技园（南京）、恒生中节能海西（三明）节能环保产业园、杭州能源与环境产业园、中节能（桐乡）环保产业园、中节能（苏州）环保科技产业园、苏州国家环保高新技术产业园、中节能（昆山）循环经济产业园