工程维修-案例分析

案例分析

案例1：电梯坠落伤人要求赔偿怎么办？

一天深夜，某业主回到某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着某业主一直坠落到电梯井井底，某业主当场昏迷。几小时后，某业主被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，某业主随即向该小区物业管理公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等。

【案例分析】：电梯作为高层建筑的重要交通工具已经日益普及，由电梯而引发的纠纷在物业管理实践中所占比例也较突出。因此，加强电梯管理，对保证业主用户的正常生活和工作，保证乘电梯者人身安全意义重大。

电梯管理包括运行管理、设备管理、和安全管理等内容。电梯系统技术复杂，维修保养要求成本高，一般由劳动局认可的专业维修公司负责。物业管理公司的工程维修人员与以配合，做好日常运行监管，及时发现故障，通知专业维修公司排除电梯故障。物业管理公司还应制订电梯故障应急方案，严格执行。

本案例中的电梯坠落事故显然是由电梯的产品质量或疏于管理的某一因素造成的，应区别分析对待。如系产品质量问题，应由生产厂家负主要责任，开发商和物业管理公司也应承担产品验收环节的责任。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，因疏于管理造成，就要继续分析，因为目前的电梯维修保养，物业管理公司大多对外委托给专业维修公司负责。如果是因物业管理公司未及时发现运行故障并未通知维修公司，那么物业管理公司就要承担一定的责任；如果是因为维修公司维修不及时或疏于保养造成的，那就由维修公司承担责任。但电梯纠纷在管理实践中更多的是收费问题和困人问题，需要我们在实践中给予更多的关注。

【解决方法】：

物业管理公司应视电梯管理的具体情况，结合上述分析酌情妥善解决。但本案例应引起物业管理公司重视的是电梯管理过程中日常档案资料的管理，因为一旦出现类似事故，最具有说服力的证据就是这些档案资料。

【相关法规制度】：

1．《紧急事件处理程序》

（节选）

2．电梯困人的处理程序

（1）消防中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值班长和部门经理，组织保安员到现场协调控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知维修部和电梯公司。

（2）监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。

（3）如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。

（4）部门经理填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。

3．《电梯日常巡检标准》

电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于《电梯日常巡检项目表》中，巡检工作主要包括以下内容：

（1.检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位臵是否符合。

（2.检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出。

（3.检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等）是否正常。

（4.检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（机房温度如果超过35度，则开启空调），有无漏水，进水；门窗是否关闭等。

（5.对电梯升降情况进行以下三方面检查：

5.1电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感。

5.2运行速度是否恒速，运行中有无震动感。

5.3减速停层有无明显压迫感。

6.每周一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。

4．《电梯事故处理标准》

（1.当发现电梯失去控制时应立即通知消监控中心和工程部，由消监控中心进行远程控制操作，进行制动，同时工程部技术人员应立即赶往电梯机房。

1.1当电梯速度失控、失去控制，或坠落时，由消监控中心进行紧急制动；

1.2如电梯仍无法停止，消监控中心应立即切断电源；

1.3以上操作失效，由工程部技术人员至机房切断电源；

1.4通知管理处主任、工程部主管和当时的最高负责人，说明轿厢所处楼层。

（2.组织处理

2.1管理处主任、工程部主管和当时的最高负责人接到通知后，立即到达现场，组织工程部、保安部进行救援和人员疏散工作；

2.2重大事故通知公司领导；

2.3通知电梯维保公司、电梯厂家，组织技术人员对电梯紧急维修。

（3.排除故障

3.1修理现场树立醒目标志；

3.2查找故障原因，并进行排除；

3.3及时向业主通报相关情况。

（4.试车

4.1故障排除后，按操作规定启动电梯；

4.2电梯进行试运行，确认电梯故障已排除；4.3清洁现场，电梯恢复使用。

（5.事故记录

5.1详细记录事故时间，故障原因和维修情况于《设备事故记录书》中；

5.2进行事故分析，查明事故原因，制定预防措施；

5.3事故记录整理存档。

（6.事故汇报事故处理完，向公司领导汇报事故情况、事故原因和处理结果。

5．电梯被困人员救援标准

（1.

当发现电梯关人时，发现人员应立即通知客户服务中心，由客户服务中心值班人员通知工程部、保安部进行救援，并通过通话装臵安慰被困人员，及时就救援情况与被困人员保持联系。

（2.

电梯困人救援由工程部技术人员负责操作，保安配合。具体操作程序如下：

2.1确认故障电梯轿厢位臵在进行救援被困乘客时，首先应确保自身安全，由机房控制轿厢位臵指示灯确认轿厢位臵。(在停电状态时，因轿厢位臵指示灯无效，要确认轿厢位臵，必须用电梯专用厅门钥匙小心开启厅门，再用随身照明探知电梯轿厢位臵。)

2.2确保切断电源为防止在进行救援的过程中轿厢突然移动而造成危险和人身伤害，应先将该电梯的机房总电源切断，并保证不会有其他人员误操作。

2.3当轿厢地坎与厅门地坎距离相差小于500mm时，救援步骤如下：

2.3.1用专用厅门钥匙小心开启厅门；

2.3.2用力将轿厢门开启；

2.3.3协助被困人员离开轿厢；

2.3.4确认轿厢内无人后，将厅门完全关闭；

2.3.5完成救援工作后，通知专业人员前来检修。

李四及时配合开门，直到此时才联系业委会、居委会、派出所等有关部门，处理过于呆板，严重滞后。

4、物业公司在“居委会主任生病，派出所管段民警出差”

的情况下，无所作为也是不妥的。此时损失还在扩大，居委会主任不在还有其他人员，派出所管段民警不在还有其他民警，包括业委会也是同理，物业公司完全有能力协调有关部门处理好此事。

二、第二天物业进入201室房间应注意做好哪些工作？

答：第二天进入201室房间应：

1、做好进去后的全过程记录，包括进去的时间，进去的人数，各自代表的身份，以及进去后所做的具体事项；

2、做完记录务必让各方代表签字确认；

3、如能帮助业主将家中漏水处清理干净，则服务更到位。

三、对张三的财产损失，物业公司是否有责任？

答：对张三的财产损失，物业公司有责任。在第1题已表述，概括为：1、未及时切断水源，致报修后水还在屋内继续流淌三个多小时，致使损失扩大；

2、未及时进入房间，使水造成对家具、家电、装潢等财产损失，物业公司应对该扩大损失部分承担赔偿责任

四、保安是否该出证明？出具的证明是否有效？

答：保安可以出具的证明，且证明是有效的。1、保安是物业公司的工作人员之一，其证明没有违背法律规定，所证明的也是客观事实，因此有效（除非该保安是在受人胁迫，或违背其本人的真实意愿等法律所规定的情况之外做了证明，则另当别论）。该证明如果经过质证是可以作为证据的。

2、问题在于该保安不该出这样的证明，因出具证明的行为未经公司批准，保安也无法对出具证明发生的法律后果作出应有的判断，因此保安出具证明是不妥的。

物业公司如何对待和操作张三要求物业公司出具的证明？

答：张三要求物业公司出具证明，物业公司对待和操作事项应注意：1、在整个事件处理过程中，小区管理部应注意始终处在中立的第三方位臵，不对责任方做认定，不对财产损失做认定，只能就事论事。如水管老化造成渗漏是事实，至于水管老化的原因及产生的后果不宜作出评论；再如责任是谁造成的以及该承担多少责任，也非物业公司所能认定。

2、小区管理部在处理此事时，一般不宜出文字说明，只要给张三提供当初的报修单复印件，或者在该复印件上盖管理部章即可，该报修单已反映了事件的发生地点、原因、事由等基本情况。如一定需要文字说明，应请示公司领导，并在法务人员的指导下进行处理。

案例分析：该案涉及的方方面面还包括：张三与李四的财产损害争议、李四与王五责任承担争议、物业公司与张三的财产损害争议、物业公司与李四责任承担的争议等。涉及到的法律关系包括：

相邻关系纠纷、物业管理纠纷、财产损害纠纷、租赁合同纠纷等等。以上的几个问答题提醒我们，在日常的应急处理中，物业公司应该牢记按照法律程序去做。案例8：房屋存在裂缝怎么办？

2005年10月下旬的某一天，﹡﹡小区﹡﹡室一位老先生来到小区物业管理部，忧心忡忡地向物业工作人员反映：刚刚装修完毕入住的新家中，客厅墙面竟然出现了几条细细长长的裂缝，让人心中很是不痛快。在交谈过程中，这位老先生还提及自己年事已高，家中老伴又有高血压的毛病，对居住在有裂缝的房屋里非常担心，要求工程人员上门勘查并尽快予以修理。

事件经过及处理：

小区物业人员在得知这位老先生反映的情况后，非常重视，随即派工程人员陪同业主上门实地勘查。经专业人员现场认真勘查后，发现业主所反映的客厅裂缝呈垂直状分布，属于混凝土墙和砖砌墙交接处抹灰层产生的细微裂缝，也叫收缩裂缝，不属于房屋危害裂缝，业主完全可以放心居住，只要通过抹灰层的重新整修即可解决问题。在经过小区物业工作人员和工程人员的耐心解释后，这位老先生终于放下了一颗悬着的心。

【案例分析】：

对于普通老百姓来说，住房是一个比较特殊的消费品，关系到人们的居住安全问题，因此，一旦发现自家房屋出现裂缝，对谁来说，都是一个让人不安心的事情。但是，房屋出现裂缝，是否都会造成居住的不安全后果呢？答案是否定的。

根据专家分析，造成住房裂缝的原因是多方面的，出现一定的裂缝也是必然的。现实生活中，“见裂色变”的人，大有人在。一看到房屋裂缝，就认为房屋不安全，就会垮。其实不然，并不是所有的裂缝都是房屋危险的征兆，只有那些影响结构承载能力、稳定性、刚度以及节点构造可靠性的裂缝，可能危及建筑物的安全使用。而大量常见的裂缝，如温度、收缩裂缝等，并不危及建筑结构安全。一个很简单的例子，人体受力，身体会发生一定的变化，房屋承载着一定的压力，随着外界压力的变化，自然会产生不同的反应。

那么，对于房屋裂缝来说，哪些裂缝是对安全没有影响的呢？这些裂缝造成的原因又是什么呢？

第一是因温差和物理性质不同形成的裂纹。

在墙体材料中，钢筋混凝土结构对温差反应较灵敏，变形相对大一些，而以砖体、砌块为主的墙体就比较迟钝，变形也小。因此，经过夏天的暴晒或是冬天的严寒，楼板与墙体就会发生一些细微的位移，因受力不