DB43T 1693-2019 土地估价报告审查技术规范

ICS93.020P13DB43湖南省地方标准DB43/T16932019土地估价报告审查技术规范TechnicalcodeforReviewofLandAppraisalReports2019-11-27发布2020-01-27实施湖南省市场监督管理局发布DB43/T16932019前言II2规范性引用文件13审查原则……14审查内容……15审查结论……9附录A(规范性附录)湖南省土地估价报告审查内容分值构成表… 附录B(规范性附录)湖南省土地估价报告评分表…11附录C(规范性附录)湖南省土地估价报告估价方法评分表 DB43/T16932019本标准按GB/T1.12009给出的规则起草。本规范的附录A、附录B、附录C为规范性附录。本规范由湖南省自然资源厅提出并归口。本规范起草单位:湖南万源土地房地产评估测绘有限公司。本规范主要起草人员:刘明亮、欧阳志平、占琳、崔宇、张大林、熊秋香、盛鸿辉、狄春雷、蒋力、DB43/T16932019土地估价报告审查技术规范本规范适用于湖南省范围内备案机构出具的已备案土地估价报告。2规范性引用文件下列文件对于本规范的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本规范。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改版)适用于本规范。GB/T284062012农用地估价规程GB/T185072014城镇土地分等定级规程GB/T185082014城镇土地估价规程GB/T210102017土地利用现状分类TD/T10522017标定地价规程3审查原则3.1客观性原则审查过程客观和公正。3.2统一性原则审查标准统一,不偏颇。3.3针对性原则针对性审查土地估价报告中的特殊情况。3.4真实性原则针对资料的真实性和有效性、描述的真实性进行重点审查。3.5独立性原则审查专家审查做到独立自主。4审查内容审查内容包括土地估价报告和土地估价技术报告(评估工作底稿)两大部分,遵循前述规范性引用文件及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》。DB43/T169320194.1土地估价报告4.1.1封面a)封面:含土地估价报告封面、电子备案封面b)内容:土地估价报告封面含封面标题、项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、电子备案编号、提交估价报告日期电子备案封面含备案号、查询码、查询二维码、封面标题、项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期、估价报告备案日期。C)项目名称:估价项目的全称,内容包括估价对象(按照证书登记坐落填写)、委托方、估价目的、价格类型(土地使用权或其他)等要素。4.1.2摘要a)估价目的:表述准确、规范、具体,且仅有一个。说明满足委托方何种需要及估价依据、估价结果的应用方向等。出现下列错误则报告被评为不合格:a.出现两个估价目的;b.估价对象不符合土地处分的有关规定或估价目的违反法律法规强制规定。b)估价期日:估价结果对应的具体日期及确定理由,表述准确。C)估价日期:为估价工作的起止日期,表述准确。d)地价定义:符合现行国家法律法规的规定且与估价目的一致。说明土地使用权性质、年期、估价期日、价格类型、实际与设定开发程度、用途、容积率等;以及设定理由和其他需要定义事项。注明所估地价的内涵是在公开市场(或特定市场)条件下、于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的、某种权利特征下的土地使用权(或包括其他内容)价格。地价定义是土地估价报告的重要组成部分,当地价定义设定存在问题且未说明原因,属于较严重问题,在"报告整体修正中作相应修正e)估价结果:含土地面积、单位面积地价、总地价(大写)、币种等,必要时注明楼面地价,并附土地估价结果一览表。对涉及抵押的估价,注明估价结果中包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等;适用《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》评估范围的估价报告,有明确的底价决策建议及理由。报告计算结果错误、估价结果前后不一致等较大影响估价结果的问题均属于严重问题,在"报告整体修正中作相应修正。f)土地估价师签字:由2名注册土地估价师亲笔签字,需注明土地估价师资格证书号,且为该机构注册土地估价师。若其中一项不符,则认定为不合格报告。g)土地估价机构:由估价机构法定代表人或执行事务合伙人签字或签章,并加盖机构公章。若其中一项不符,则认定为不合格报告。4.1.3估价对象界定a)委托估价方:说明估价的委托方及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法定代表人或执行事务合伙人、联系人等;或委托的个人、联系地址、联系人等。b)估价对象:说明估价对象的具体范围,指出估价对象仅为土地或是包括其他内容,并具体说明估价对象的座落、面积、土地使用者或不动产权利人、用途、利用方式等。2DB43/T16932019C)估价对象概况土地登记状况:估价对象权利人、权利类型、权利性质、使用期限、权利其它状况、附记、权源以及权属变更情况、估价对象的地理位置、坐落、土地用途、四至、面积、土地级别、权利证书号或编号、登记时间、地籍图号、宗地号等。未办理登记手续的,说明理由。土地权利状况:估价对象的土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利状况三方面,以出让方式取得的土地使用权说明取得时间、出让价款、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定,对估价对象存在抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权及相邻关系等详加说明并注明依据。土地利用状况:估价对象的利用现状及规划利用条件。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、产权状况等,重要建构筑物说明构建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数,以及其他地上附着物状况等;规划利用条件包括估价对象的规划利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情况,对以规划条件进行评估的,说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等。涉及闲置土地的,需明确闲置时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况。4.1.4土地估价结果及其使用a)估价依据:包含国家有关法律、法规、行政规章、估价对象所在地有关政策;采用的技术标准;委托方提供的有关资料;受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等。估价依据与估价过程相一致,列示齐全,表述规范。涉及法律、法规、政策文件的,注明名称、文号和生效日期等;政策和法规符合最新政策调整,且具有针对性。结合估价目的、假设条件和技术过程检查引用特殊规定和标准,需列明。b)估价原则:估价原则根据估价对象特点与估价目的有所选择,选择全面,描述规范。除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外,出让地价评估中还需根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定,选择价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。C)估价结果和估价报告的使用估价的前提条件和假设条件:估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵等前提条件等说明清晰合理;估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等假设条件说明清楚、设定合理。估价结果和估价报告的使用:发生效力的法律依据、使用方向与限制条件、报告有效期、使用权及解释权、违规使用的法律责任等说明清楚。需要特殊说明的事项:有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项,对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施,估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理(说明原因或依据),其他需要特殊说明的问题说明详尽清楚、合理4.1.5附件附件包含:a)委托估价函、委托方营业执照、估价对象权属证明材料、土地利用状况与条件或规划证明材料等。权属证明材料包括不动产权证或土地使用证(含记事页或附记页、宗地图)、其他产权证明材料、估价对象如设定他项权利时有关权利人证明材料、出让土地附土地出让合同或协议、房屋所有权证复印件或证明材料;无上述权属证明材料时说明原因;估价人员对权属资料原件进行3DB43/T16932019验对核实后,在复印件上加盖估价机构公章。土地利用状况或规划证明材料包括地籍图、建筑平面图等;建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划条件设计通知书或审定设计方案通知书等规划文件;有关背景材料(如与估价项目有关的批准文件,规划利用的项目建议书、可行性研究报告等)。b)宗地区域位置图、各比较实例位置图、估价对象及比较实例照片(从不同角度体现宗地及地上主要建构筑物、用途及利用特点)、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片、估价机构营业执照、备案证明及签字土地估价师证书复印件等。C)其他相关材料的复印件。4.2土地估价技术报告(评估工作底稿)4.2.1封面项目齐全,含封面标题、项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、土地估价技术报告编号、电子备案编号、估价报告提交日期、关键词重点审查关键词,要求估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名一致)、土地估价技术报告(评估工作底稿)编号。4.2.2总述受托估价方:说明受托估价机构名称、地址、法定代表人或执行事务合伙人、经营范围、联系人、备案证明、备案时间、备案编号、有效期等4.2.3估价对象描述及地价影响因素分析a)估价对象描述与土地估价报告要求相同。b)地价影响因素分析一般因素:说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,包括城市资源状况、不动产制度与不动产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。区域因素:区域范围界定合理,区域因素包括区域概况、交通条件、基础设施条件、公用设施条件、环境条件、商服繁华情况、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等,描述考虑估价对象特点,全面而恰当,微观区位因素说明充分。以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重,着重进行影响因素的描述,并加以针对性分析。个别因素:包括估价对象位置、面积、用途、临街状况、宽度、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素,说明全面充分,对地价影响分析合理、有针对性。4土地估价a)估价原则与土地估价报告要求相同。b)估价方法与估价过程估价方法选择:根据估价对象特点、估价目的和资料限制,恰当地选择估价方法,并充分阐述选择采用方法和不采用方法的理由。一般情况下采用两种及以上土地估价方法进行土地评估。对出让和补缴地价款评估的项目,方法选择不符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规4DB43/T16932019范》规定的,且未充分阐述理由,在"报告整体修正中作相应处理估价过程:"估价方法与估价过程"审查分值为50分,即占满分的50%,详见附录A和附录B。先根据附录C分别评定各种估价方法测算过程的得分,再按照所占满分权重系数计总。用两种方法评估的,每种方法各占满分的25%;用三种方法评估的,每种方法各占满分的16.67%;用四种方法评估的,每种方法各占满分的12.5%;用五种方法评估的,每种方法各占满分的10%。估价方法选用明显错误且未充分说明理由的,该估价方法测算过程的审查得分为零分。一份报告涉及多宗地评估时,若某种方法运用了两次及以上,只审查一次该方法的运用过程,对于其他宗地运用该方法评估的过程,相似问题不再扣分,其他问题在uc方法运用完整性"和"报告整体修正"中予以考虑各种估价方法具体审查内容见本规范4.3。C)地价的确定地价确定的方法:对估价结果进行可信度分析,说明对不同估价方法的测算结果进行增值或减值调整的原因;对采用众数、简单或加权平均值、综合分析法等确定最终宗地地价,阐述其方法及权重选择的依据若舍弃某种估价方法的测算结果,详细说明理由。4.3土地估价方法本部分对应本规范4.2.4b)2)估价过程。为审查时计算方便,各土地估价方法分值均设为100分,其最终得分=各土地估价方法百分制下得分X其所占满分比重。4.3.1市场比较法a)比较实例选择实例选择:比较实例至少3个,选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价期日一般不超过3年、在地域上属邻近区域或类似区域,所选实例为实际交易案例。近3年内所在或相似区域的交易实例不足3个的,原则上不选用市场比较法。实例说明:具体说明实例的挂牌编号(电子监管号、成交确认书编号)、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、限制条件、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格及价格内涵等。b)因素选择因素选择包括影响地价的全部主要因素,并根据土地用途的利用特点及其对各类影响因素的敏感程度合理选择影响地价因素。区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业聚集程度、交通条件、基础设施状况、区域环境条件、城镇规划、区域土地使用限制等。个别因素修正的主要因子包括宗地面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件等。在进行区域因素及个别因素修正时,各因素的选定及权重因用途不同而异。以上需与土地估价报告或土地估价技术报告(评估工作底稿)第二部分所分析的地价影响因素相一致,不得漏掉重要因素,必要时说明因素选择的依据。C)因素条件说明及说明表编制具体说明估价对象和比较实例的各因素条件,因素条件说明表中所列因素应根据不同用途,并结合实际调查情况和估价对象的特点确定,因素描述应具体量化,不宜使用相同、较好、接近、较差等无具体意义的用语,无法量化的指标,也应具体描述。5DB43/T16932019各因素条件说明、具体、量化,与前后文相一致,避免前后d)因素修正各项系数修正恰当、修正幅度。交易情:注意有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易、交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易、相邻地块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易、其他非正常的交易等交易行为中的特殊因素:估价期日修正系数的确定合理。年期:年期修正合理式计算正确,估价对象与比较实例设定年期正确。区域因素:因素选择、恰当;条件说明前后一致;修正取值与条件说明吻合;修正方向正确,修正幅度。个别因素:因素选择、恰当;条件说明前后一致;修正取值与条件说明吻合;修正方向正确,修正幅度。e)地价计算公式及计算正确实例可比性分析、针对三个比准价格做了合理的权重分析取值。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,比较实例的修正幅度不能超过30%,各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%。对超过40%的,另选实例予以;实例不足无法替换的各实例进行可比性分析,并作为确定取值权重考虑因素之一。f)方法运用完整性方法运用完整性符合估价对象、估价目的及相关要求。4.3.2收益还原法a)总收益确定:租金实例可比性、收益内涵说明、因素选择及修正合理;有详细测算。用于测算收益水平的比较实例不少于3个。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,评估土地出让价格时,确定,通过调查市场实例进行比较后得出,且符合当前市场的正常客观收益水平,并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的,按规划建设条件选用可比较实例。b)总费用费用构成项、正确,数据来源依据充分,费用取值符合正常客观费用或政策规定要求。依据涉及有关法律、法,说明批准机关、批准时间号及;对没有文件规定的,每项费用的确定过程要有清晰的说明,有详细的推算C)房屋纯收益:房屋重置价、折旧屋现值、建筑物还原率屋纯收益等各项参数取值依据充分、合理;计算步骤、正确。d)纯收益确定:公式及计算过程、正确。e)还原率确定:详细说明还原率确定的方法和,考虑投资年期与收益风险之间的关系。f)地价计算:公式及计算过程正确;根据估价对象的客观收益方式选用不同的测算公式。g)方法运用完整性:符合估价对象、估价目的及相关要求。4.3.3剩余法(适用于待开发土地)a)最佳开发利用方式:对估价对象利用条件进行分析,有市场分析、估价对象周边利用状况分析等;合理确定土地的最有效利用方式。估价对象的最有效利用方式、不动产总价确定、开发成本测算有较高的逻辑关联性。需包括确定的用途、建筑容、建筑密度、绿化DB43/T16932019覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。b)不动产总价估算:估算方法选择及理由说明;方法应用合理;测算过程取值依据充分。评估土地出让价格时:对于开发完成后拟用于出售的项目,售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平,不能采用估算的未来售价。开发完成后用于出租或自营的项目,按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。C)开发成本估算:成本构成项目选择全面,取值依据充分,且标准说明清晰,测算过程结果正确d)利息计算:开发周期、利息率、计息周期(动态法通过折现考虑)及其计算公式准确,有详细的说明。假设的项目开发周期一般不超过3年。e)利润计算:利润率选取依据充足、说明合理;公式计算正确。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率。f)税金及销售费用估算:购地税费、销售税费的确定符合国家现行标准,销售费用估算有依据和标准,计算过程及结果正确。g)地价计算:计算公式及计算过程详细正确。h)方法运用完整性:符合估价对象、估价目的及相关要求。4.3.4剩余法(适用于已建不动产用地)a)不动产总价测算:估算方法选择理由说明合理;测算过程详细正确、取值依据充分。b)房屋重置价格估算:各项构成项目(含建安成本、红线内的配套设施费用、专业费用、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等)全面、合理,取值依据充分,测算过程详细C)房屋折旧:折旧年限确定正确、依据充分性;折旧公式正确、计算过程及结果合理。d)房屋现值:公式及计算过程正确合理。e)交易税费:销售费用、销售税费的选取全面、正确,依据充分、合理;计算过程正确。f)地价计算:公式及计算过程正确。g)方法运用完整性:符合估价对象、估价目的及相关要求。4.3.5成本逼近法a)土地取得费:土地取得费用构成项目全面、正确;依据充分;取值客观、合理、说明清晰。b)土地开发费:估价对象的开发程度描述与地价定义一致;开发状况及相应的开发费用标准明确、依据充分、说明清晰;取值客观正确。土地开发成本通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。C)相关税费:相关税费组成全面合理;确定依据符合国家和省市现行标准;取值客观、说明清晰、计算正确。d)土地开发利息:利息率客观取值、开发周期及计息期设定合理,计算正确。e)土地开发利润:利润率选取合理、依据充分。f)土地增值:增值率或增值额确定依据充分、合理、说明清晰,计算正确。g)价格修正:年期修正等其他因素修正合理、依据充分;还原率的取值依据充分。h)地价计算:公式及计算过程详细正确。i)方法运用完整性:符合估价对象、估价目的及相关要求。评估工业用地出让地价时,不得以当地工业用地出让最低价标准为基础,推算各项参数和取值后,评估出地价。7DB43/T169320194.3.6公示地价系数修正法a)基准地价系数修正法基准地价简介:全面、清晰地介绍基准地价文件和地价内涵,包括颁布实施时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵以及利用基准地价计算宗地价格的公式等;修正体系说明全面、清楚、且针对性强。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定,采用的基准地价,应当已向社会公布;采用已完成验收但尚未向社会公布的基准地价,需经市、县国土资源主管部门书面同意。所采用的基准地价具有现势性,估价对象的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。基准地价标准已超过3年,但尚不足6年的,在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性,如必须且能够使用的,需在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化,并进行相应的期日修正。基准地价超过6年未全面更新的,在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。宗地级别的确定:宗地位置对应的土地级别及价格。修正过程:编制估价对象因素条件说明表:表中所列项目与基准地价修正体系表一致;各项因素条件说明具体、客观、量化;与区域因素、个别因素分析的情况前后一致、逻辑连贯。编制估价对象因素修正系数表:修正系数取值与条件说明吻合。其他因素修正:容积率、期日修正、土地使用年期修正、开发程度修正等因素的取值合理、依据充分;与其他方法对应一致,计算正确。地价计算:公式与内涵介绍一致,计算过程详细、结果正确。方法运用完整性:符合估价对象、估价目的及相关要求。b)标定地价系数修正法标定地价体系简介:全面、清晰地介绍了标定地价文件和地价内涵,包括颁布实施时间、批准文号、批准机关、标定地价内涵以及利用标定地价计算宗地价格的公式等;修正体系说明全面、清楚、且针对性强。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定,在已经开展标定地价公示的城市,运用标定地价系数修正法进行出让地价评估。标准宗地选取:说明宗地所处位置、以及与所在区域标准宗地间土地条件、土地利用状况等情况。修正过程:编制估价对象因素条件说明表:表中所列项目与标定地价修正体系表一致;各项因素条件说明具体、客观、量化;与个别因素分析的情况前后一致、逻辑连贯。编制估价对象因素修正系数表:修正系数取值与条件说明吻合。其他因素修正:容积率、期日修正、土地使用年期修正、开发程度修正等因素的取值合理、依据充分;与其他方法对应一致,计算正确。地价计算:公式与内涵介绍一致,计算过程详细、结果正确。方法运用完整性:符合估价对象、估价目的及相关要求。4.4外在质量a)土地估价报告与土地估价技术报告(评估工作底稿)完整、合理,对应分析针对性、完整性、合理性、逻辑性、一致性合理b)语句通顺,无病句、错别字或张冠李戴现象。C)报告制作标准与设计:格式字体符合规程要求、规范,制作美观。4.5整体性修正8DB43/T16932019a)报告在某些方面有特色、具有创新性,视情况给予1~5分加分修正,但修正后总分不超过100分。b)报告存在且不限于以下情形的,可视情况给予1~5分降分修正:地价定义设定存在较严重问题且未说明原因的。估价结果内涵与地价定义不一致,或前后矛盾。影响因素分析前后矛盾,缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析,与市场比较法或公示地价系数修正法计算过程中的分析不一致,严重影响了估价结果的可信度。估价方法选择或应用明显不合理。只采用一种估价方法评估,未详细说明理由,或理由说明不充分;出让地价评估不符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》要求等。报告计算结果错误、估价结果前后不一致等较大影响估价结果的。需要特殊说明的事项中,有重要事项未披露语句不通顺、书写错误、严重笔误累计达到五处以上的。C)存在下列情形之一的报告,直接认定为不合格:土地估价技术报告、土地估价报告缺少其中一项。出现两个估价目的,或估价对象不符合土地处分的有关规定,或估价目的违反法律法规强制规不足2名注册土地估价师亲笔签字,或未注明土地估价师资格证书号,或非该机构注册土地估价师。无估价机构法定代表人或执行事务合伙人签字或签章,或未加盖机构公章。比较实例、权属或规划等重要依据资料弄虚做假或采用严重失实实例、文件资料。使用超过6年的基准地价。报告格式与GB/T185082014的规定严重不符。5审查结论报告审查结论共分为五个等级,以最终评分结果来确定审查等级得分≥90的为一等报告;得分[80,90)的为二等报告;得分[70,80)的为三等报告;得分[60,70)的为四等报告;得分<60的为五等报告,即为不合格报告。审查意见需说明土地估价报告的审查等级,指出报告存在的主要问题,并对整体性修正参数的取值作特殊说明。HDB43/T16932019HV兴DB43/T1693201916932019DB43/T16932019表C.2收益还原法评分表收益还原法审查项目分值得分说明得分备注总收益确定口20分数据来源依据充分;或所选实例可比性强、内涵说明清楚、因素选择及修正合理、测算过程详细口13分数据来源依据较充分;或实例具备可比性、但内涵说明不够清楚、有测算过程,但较粗略口6分:数据来源依据基本充分;或实例不具有可比性、缺少内涵说明口。分:数据确定无依据;或2个及以上实例不具有可比性、或缺少分析测算过程总费用口15分费用构成全面、依据充分、取值合理口7分:费用构成全面,但取值依据不充分。分费用有2个及以上缺项或多项房屋纯收益口20分参数取值依据充分、合理;计算步骤清晰,结果正确口10分某项参数取值缺乏依据过程较粗略。分2项及以上参数缺少依据,或测算过程存在错误土地纯收益确定55分:公式完整,计算过程正确口3分:公式完整,但计算过程未列示口。分:缺少本项,或测算错误土地还原率确定口15分:有详细分析说明,依据充分、取值合理7分说明缺乏依据,或说明不够充分合理口。分取值明显不合理或错误地价计算口10分:公式正确,有详细测算过程;计算结果正确5分:公式基本正确,但缺乏计算过程。分:公式有漏项;或计算错误方法运用完整性口15分:方法运用正确、合理口7分:方法运用基本正确,较合理口。分:方法运用存在严重问题小计项目小计V2上述各项之和该方法权重W2用两种方法的,每种占25%;用三种方法的,每种占16.67%;用四种方法的,每种占12.5%;用五种方法的,每种占10%。合计S2S2=V2*W2DB43/T16932019表C.3剩余法一(适用于待开发土地)评分表剩余法适用于待开发地剩余法审查项目分值得分说明得分备注最佳开发利用方式口10分:分析全面、透彻,说明清楚;参数确定合理口5分:缺少某项分析说明;某个参数确定缺乏依据口。分:缺相关参数取值分析说明不动产总价估算口20分数据来源依据充分;方法选择及运用正确;测算过程详细口10分数据来源依据较充分;方法选择及运用基本正确,但测算过程较粗略口。分:数据确定无依据缺少测算过程;或测算方法选择运用错误开发成本估算口15分:成本构成全面,取值依据充分,标准说明清晰,测算正确合理口7分缺少1-2项费用;或测算过于粗略,缺乏依据口。分缺少3项及以上费用;或多项测算依据不足,或计算存在错误利息计算口10分:利息率取值依据充分合理;公式计算正确口5分:公式计算基本正确,但利率取值缺少依据;或取值说明不清。分开发周期超过1年,未按复利计算利息;或计算结果有误利润计算口10分利润率取值依据充分合理;公式完整计算正确口5分:公式计算正确,但利润率取值依据说明理由不充分口。分:利润率内涵界定不清;或计算结果错误税金及销售费用估算口15分税费选取全面、正确;依据充分、合理;计算正确口7分税费选取较全面,缺乏依据说明;计算基本正确口。分:有漏项;或计算错误地价计算5口5分:公式正确,有详细测算过程;计算结果正确3分:公式基本正确,但缺乏计算过程。分:公式有漏项;或计算错误方法运用完整性口15分:方法运用正确、合理7分:方法运用基本正确,较合理。分:方法运用存在严重问题小计小计V3上述各项之和该方法用两种方法的,每种占25%;用三种方法的,每种占16.67%;用四种方法的,每种占12.5%;用五种方法的,每种占10%。合计S3S3=V3*W3DB43/T16932019表C.4剩余法二(适用于已建不动产用地)评分表剩余法适用于已建不动产用地审查项目分值得分说明得分备注不动产总价测算口20分数据来源依据充分;方法选择及运用正确;测算过程详细口10分数据来源依据较充分;方法选择及运用基本正确,但测算过程较粗略口。分:数据确定无依据缺少测算过程;或测算方法选择运用错误房屋重置价格估算口20分:成本构成全面,取值依据充分,说明清晰,测算正确口10分:成本构成较全面,但测算过程粗略,缺乏依据口。分缺少2项及以上费用;测算依据不足,或计算存在错误房屋折旧口20分:方法确定合理,年限确定正确;计算公式合理,结果正确口10分:方法确定基本合理,年限确定依据不充分;计算过程未列示口。分:方法确定不合理,年限确定错误;或计算错误房屋现值55分:公式合理,计算正确3分:公式计算基本正确,计算过程未列示。分缺少本项,或计算错误交易税费口20分税费项目选取全面、正确;依据充分、合理;计算正确口10分税费选取较全面,但缺乏依据说明;计算公式基本正确,但计算过程未列示口。分:有漏项;或计算错误地价计算口10分:公式正确,有详细测算过程;计算结果正确5分:公式基本正确,但缺乏计算过程口。分:公式有漏项;或计算错误方法运用完整性口15分:方法运用正确、合理口7分:方法运用基本正确,较合理口。分:方法运用存在严重问题小计小计V4上述各项之和该方法权重W4用两种方法的,每种占25%;用三种方法的,每种占16.67%;用四种方法的,每种占12.5%;用五种方法的,每种占10%。合计S4S4=V4*W422DB43/T16932019表C.5成本逼近法评分表成本逼近法审查项目分值得分说明得分备注土地取得费口15分构成项目选择全面、合理,依据充分、取值客观合理、说明清晰口7分:构成项目较全面,但依据不充分或说明不够清楚口。分:构成项目有漏项或错误;缺乏取值依据,计算错误土地开发费口10分开发程度描述与地价定义吻合,费用标准依据充分、说明清晰,取值客观合理口5分:开发程度描述与地价定义基本吻合,但费用取值依据说明不够充分口。分:开发程度与地价定义不符,费用构成明显不合理,计算错误相关税费口15分:构成项目全面合