小区物业管理服务方案

目录 2第二章项目管理机构运作方法与管理制度 5第三章基本服务方案 第五章公共设施设备维修养护方案 第六章管理服务人员配置和管理 第七章物业服务设备配置和管理 第九章社区文化活动方案 第一章管理服务理念、定位及目标二、导入ISO9000质量保证体系在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”九、管理定位及目标和规划第二章项目管理机构运作方法与管理制度2、行政监督管理经济手段：公司与员工签订《劳动合同》,详细的工作计划，各部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的4、激励机制7、信息反馈及处理机制第三章基本服务方案第一节基本要求7、对业主投诉2日内答复，有效投诉5日内处理完毕。12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见30-12:00、13:00-17:00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修6、保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。2、建立共用设施设备清册档案(设备台帐),有设施设备的运行、检查、知有关部门)。3、高峰梯在高峰期6:00—8:00、17:00—19:00与主梯同时运行。2、水箱按要求使用紫外线消毒灯(器),并按规定清洗消毒、水质化验，4、夜间(22:00-6:00)对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查1、有机动车、非机动车停(存)车管理制度。8、交通设施(道闸、挡车器材、交通标识)能正常使用。第三节不达标的改进方法和措施一、范围第四章保洁服务、绿化维护工作的实施方案第一节物业管理区域内环境清洁保洁方案保洁服务清洁频度和质量标准区域工作内容清洁频次质量标准经常日周月单元楼入户大厅1大门入口地面之清洁循回2次光泽、洁净2单元大门之清洁循回2次光亮、无水渍、光洁3各种标志牌、广告牌、信报箱、不锈钢及铝质材料之清洁1次擦拭无明显积尘无污渍4清理垃圾桶1次表面洁净、无溢流物5地面清扫循回干净、清爽6电梯入口地面循回光亮、洁净7电梯轿厢循回洁净8垫子吸尘1次干净、无污迹9墙身及墙壁上的附属设施擦拭1次目视无明显积尘、无污迹植物盆1次表面洁净，托水盘无脏物天花板、照明设备除尘打扫1次无蛛网、积尘楼层公区1各层地面之清洁1次光泽、洁净2各层所有门、玻璃之清洁1次光洁、明亮3各种标志牌、广告牌、不锈钢及铝质材料之清洁1次擦拭无明显积尘无污渍4各层地面清洁1次干净、清爽、无污渍5各层电梯地面拖拭1次光泽、明亮6电梯轿厢，电梯门及附属设施1次洁净、光亮、无污渍7墙身及墙壁上的附属设施擦拭1次目视无尘、无污渍8楼层标识标牌擦拭1次目视无尘、无污渍9天花板、照明设备除尘打扫1次无蛛网、积尘生活垃圾巡视清捡循回生活垃圾停留时间不超过2小时(夜间除外)通道楼梯1梯台地面拖抹(地砖地面/水泥地面)1次1次表面洁净2墙壁及附属设施1次目视无尘、无污渍3消防设施设备1次擦拭无明显积尘无污渍4清洁木质材料(如门、扶手)1次洁净、无明显污渍5擦拭楼梯扶手(栏杆)1次擦拭洁净、无明显污渍6开花板、照明设备1次无蛛网、积尘7玻璃窗、百叶窗、天窗抹尘1次无明显积尘地下停车场1地面清扫循回无垃圾、无积水2地面冲洗1次无明显泥沙、污迹3停车场入、出口地面清洁循回无垃圾、无积尘4擦拭各类设施、照明(季)1次无积尘、无蛛网5擦拭车场入口道闸1次无明显积尘、无蛛网6天花板清洁(季)1次无明显积尘、无蛛网7墙壁清洁(季)1次无积尘、无蛛网总坪公区1清扫地面垃圾(包括架空层及露天车位)循回无垃圾无积水2清倒、洗擦垃圾桶1次表面洁净随时清换垃圾3捡拾绿化区内生活垃圾循回无垃圾杂物4道路路面清扫循回2次整体干净、无积水、无积沙5清洁指示牌、告示牌及照明灯具1次目视无积尘、水渍6健身场地地面清洁公用设施的抹尘清洁1次无积尘、无水渍7循回1次无垃圾杂物，下水畅通8生态水池飘浮物的打捞1次无可见飘浮杂物9内环境所有硬质地面冲洗1次无污斑印迹外广场所有硬质地面冲洗(季)1次无明显污斑印迹各出入口设施设备清洁抹尘1次目视无积尘、水渍不锈钢制品等设施上油保养1次光亮公厕日常清洁循回2次无积水，便池无异物，尽量保持空气清洁外围1外围公区非经营性垃圾日常清洁循回1次干净整洁无明显生活垃圾物业用房1监控室设备擦抹1次及时处理污印2物业办公室日常清扫2次3会议室会议前后打扫及时及时清洁，备用4公区卫生间日常保洁循回地坪无积水，便池无异物备注：1、项目因现场实际需要可临时增加清洁频次。2、业主上下班高峰时段前，清理完毕小区主干道、地下停车场卫3、公共休闲坐椅、地面雨后1小时内清扫完成，确保无积清扫分类作业内容清洁频率清洁标准公共区域室外环境----干净整洁，无垃圾，无污渍，无积水日常保洁总坪清扫不定时清扫无垃圾/无积水垃圾清运按需要清运/垃圾车日产日清垃圾桶擦拭1次/日/毛巾无灰尘/无污渍石材拖洗不定时清洁/拖布干净/无灰尘标识牌1次/日/擦拭/掸尘/毛巾无积尘/无污渍/无蜘蛛网井盖1次/日/拖洗，有泥土先冲洗后再拖洗无污渍/无泥沙桌椅1次/日/擦拭无积尘/无污渍花台1次/日/擦拭无垃圾/无灰尘水池1次/日/打捞杂物无杂物/干净绿化带中垃圾根据情况而定无杂物/干净路灯、草坪灯具1次/日/擦拭无虫迹/无积尘/无蜘蛛网保安岗亭1次/日/清扫/擦拭干净/无污渍/无灰尘定期保洁地面冲洗根据各区域情况制定冲洗计划无积灰/无积水/无油污园区内水池清洗1次/周/(春夏)1月/3次/清洗(秋冬)无积尘/无垃圾2米以下墙面(房屋外)根据情况而定干净/无污渍消防设施1次/周/擦拭无灰尘/无污渍垃圾桶冲洗1次/2周/大清洁干净/无臭味地沟清理雨季需根据情况增加无垃圾堵塞/管道畅通各区域高灯1月/3次无蚊虫/无蛛网/无积灰公共区域不锈钢清洁1次保养/周无尘/无污迹/光亮公共区域蛛网清除1次/周无蚊虫/无蛛网停车场----干净整洁，无垃圾，无污渍日常保洁地面(清扫)随时清洁无垃圾/无积水凸镜(擦拭)1次/3日无积尘/无污迹道闸(擦拭)保洁1次无积尘/无污迹岗亭1次/3日/清扫/擦拭无积尘/无污迹消防设施(擦拭)1次/3日/擦拭无积尘/无污迹定期保洁地面冲洗根据各区域情况制定冲洗计划无积灰/无积水/无油污高灯1月/1次无积尘/无污迹墙面、消防设施1月/2次无积尘/无蛛网/无积灰排水沟、积水井1次/月1年/次/疏通无垃圾堵塞/管道畅通客户中心、会所----整洁干净、明亮洁地面(拖洗)随时清洁干净门/窗/(擦拭)1次/3日无尘/无污其他公共设施1次/2日无尘/无蚊虫/无蛛网定期保洁墙壁1次/周无尘/无污天花板/通风口(除尘)1次/月无积尘/无污迹地面清洗1次/周干净照明灯具(外表)2次/月无尘/无蚊虫/无蛛网清扫分类作业内容清洁频率作业标准总坪环境--—干净整洁，无垃圾，无污渍，无积水日常保洁道路清扫不定时清扫道路无垃圾/无污渍/无积水垃圾清运1次/日/垃圾车日产日清垃圾桶擦拭1次/日无臭味/无污渍地面污渍局部处理随时/日洁净/无污迹/无口香糖花岗岩、大理石、推尘不定时清洁干净/无污渍/无灰尘栏杆、灯箱广告、标识牌擦拭1次/日无积尘/无污渍/无蜘蛛网桌椅擦拭1次/日无积尘擦拭花盆、花槽、花台1次/日无垃圾/无污迹水景、生态池打捞杂物1次/日无杂物/干净/无异味擦拭路灯、草坪灯具、井盖1次/日无虫迹/无积尘/无蜘蛛网清扫/擦拭保安岗亭1次/日干净/无污渍/无灰尘定期保洁地面冲洗根据各区域情况制定冲洗计划路纹清晰/无泥沙/无积水/无污渍花岗岩、大理石清洗1次/月干净/无污渍太阳伞刷洗1次/周无污渍/无积尘消防设施1次/周无灰尘/无污渍垃圾桶冲洗1次/周干净/无臭味地沟清理1次/月/雨季需根据情况增加无垃圾堵塞/管道畅通公共区域金属件清洁1次/月/不锈钢光亮无尘/无污迹/无手印/光亮楼梯走廊通道环境----干净，无杂物日常保洁地面、楼梯清扫及擦洗1次/日/不断巡查洁净/无垃圾/杂物/灰尘/污渍垃圾收集清运处理1次/日桶内垃圾不超过2/3/表面干净擦拭防火门/窗台1次/日清洁/无灰尘/无污渍擦拭电梯按钮多次/日洁净/无污迹/无手印擦拭地脚线1次/日清洁/无污迹擦拭楼梯扶手、栏杆、挡板1次/日洁净/无灰尘/无污渍告照明灯具外表清洁1次/周洁净/无污迹机房管井房清洁1次/周无垃圾/无杂物/干净高处、天花、装饰物除尘1次/周洁净/无污迹/无蜘蛛网垃圾桶(冲洗)2次/周洁净/无异味不锈钢门(清洁)1次/周光亮/洁净/无污迹/手印车库环境--—整洁，无杂物，无异味，无蚊蝇日常保洁地面(清扫)多次清扫无污/无杂物高空虫网清扫1次/周无虫网公共设施1次/日无灰尘/无污渍各种标识1次/日无灰尘/无污渍4、商业街保洁服务质量标准清扫分类作业内容清洁频率及清洁剂使用作业标准公共区域室外环境----干净整洁，无垃圾，无污渍，无积水日常保洁道路清扫每天集中清扫1-2次，随时保洁道路无垃圾、无明显污迹(拆迁房每天清扫1-2次，定时保洁)无积水垃圾清运2-3次/日/垃圾车日产日清垃圾桶擦拭1次/日、每周清洗1次无污渍、无异味每天集中清理1次，随时保洁栏杆、灯箱广告、标识牌次无积尘/无污渍/无蜘蛛网桌椅1次/日/擦拭无积尘、无污迹花盆、花槽、花台1次/周/擦拭无垃圾、无污迹水景、生态池1(数)次/日/打捞杂物无杂物/干净/无异味路灯、草坪灯具1次/日/擦拭2米以下，每季度计划卫生一次无积尘/无蜘蛛网保安岗亭1次/日/清扫/擦拭，每周计划卫生一次干净/无污渍、无白色垃圾定期保洁地面冲洗按需要冲洗无泥沙/无污渍花岗岩、大理石清洗每10天1次干净/无污渍消防设施每月清理1次无积尘无明显污渍公共区域金属件清洁1次/(周)/不锈钢光亮无尘/无污迹/无手印/光亮办公区域室内保洁----整洁明亮，空气清新，无蚊蝇日常保洁地面(清扫/除尘)1-2次/日/牵尘液无尘/无污会议室桌椅1次/日(根据需要)无污迹/无手印争化空气1次/日/空气清新消毒剂空气清新/无异味/无蚊蝇玻璃/门/窗/铝框1次/日/全能清洁剂光亮/无尘电器设备及办公设备1次/日/全能清洁剂光亮/无尘/无污渍纸篓/垃圾桶(清理)2次/日(随时更换垃圾袋)地垫(吸尘)1次/周公用设施(外表)1次/日/全能清洁剂无污/无尘定期保洁地面(清洗)依需要提供窗玻璃/窗框1次/周/玻璃清洁剂/全能水光亮/无污迹照明设备(擦拭)1次/月/全能清洁剂无污、蜘蛛网墙面(除尘)2次/月无污卫生间环境----整洁干燥，无异味，无蚊虫(办公区)日常保洁地面(拖拭)不断清洁/全能清洁剂无污迹/无水痕门/窗/墙面(擦拭)1次/日/全能清洁剂无尘/无污镜面/玻璃(清洁)日常随时清洁无尘/无污/无水印便池(清洁/消毒)不断清洁/洁厕剂、消毒水无异味/无污迹拖布间(清洁)1次/日/全能清洁剂无杂物/无污迹/无异味洗手池(清洁)不断清洁/全能清洁剂光亮/无污迹垃圾桶1次/日/清洁剂、消毒水/及时倾倒垃圾无异味/无污迹/垃圾无溢出台面清洁不断清洁/全能清洁剂无杂物/无污迹/无水迹空调设备(外表)1次/日/全能清洁剂无尘洁定期保洁墙壁1次/周/全能清洁剂无尘/无污天花板/空调口(除1次/月无积尘/无污迹地面清洗1次/周/全能清洁剂清洁光亮照明灯具(外表)2次/月/全能清洁剂无尘地下室环境----整洁，无杂物日常保洁地面(清扫)1次/日/打扫无污/无杂物/无积水栏杆护栏标志牌行车停车标志1次/1日无污垢/清晰可见停车场进出口地面清洁1次/1日干净/无尘，每月冲洗一次楼梯走廊通道环境----无杂物日常保洁地面、楼梯清扫1次/日无垃圾/杂物/污渍电梯按钮1次/日/擦拭洁净/无污迹，楼梯扶手、栏杆、挡板1次/日/擦拭无灰尘/无污渍定期保洁楼道1次/天拖洗洁净/无污迹照明灯具外表清洁1次/季度擦拭洁净/无污迹高处、天花、装饰物1次/季度/除尘/擦拭洁净/无污迹/无蜘蛛网垃圾桶(冲洗)1次/周/冲洗洁净/无异味不锈钢门(清洁)1次/周/不锈钢光亮剂光亮/洁净/无污迹/手印电梯环境----干净，无污迹，整洁日常保洁地面1次/日/拖洗无污渍/干净/积尘墙面1次/日/擦拭干净/无积尘/无污迹/无蜘蛛网标牌、指示牌、广告牌、灯具1次/1日/擦拭干净/无灰尘/无污渍，每周保养一次天花、灯具、风口发现蜘蛛网及时清除/擦拭灯具风口无灰尘/无污渍/清洁/无蜘蛛网(1)保洁员上岗后，自上至下、由里至外开始保洁工作。(3)以上保洁工作完成后，开始进行推尘工作。(4)仔细擦拭所有标识、消火栓等，对扶手、玻璃、镜面等，需按操作(2)由保洁主管和领班负责安排使用和调配等，具体负责监督抛光、清(3)保洁主管负责监督、指导保洁员工按使用说明安全、正确的使用机(5)设备使用完毕后保洁干净，由保洁领班检查是否正常，完好入库保(1)保洁工具(如水桶、墩布、毛巾、扫竹、簸箕、竹夹子等)由保洁(2)保洁工具由保洁员分别负责保管，爱护、合理使用，每天使用后(3)保洁员应妥善使用、保管保洁工具，如意外损坏或正常损耗，要(1)领保洁用品如洁厕剂、清洁剂等日耗品，每月由保洁主管按计划(3)保洁员按实际消耗情况，及时到保洁领班处领取以保证使用，并(4)保洁员在保证卫生质量的前提下，注(5)如果有在业委会处领取的物品、洗手液等物品，指定专人负责登(6)同时定期汇报物品使用情况；(7)对从业委会领用物品提前提出使用数量、质量建议。(1)每天由保洁主管进行巡视检查工作，并做好检查记录；(2)每周由保洁主管进行检查工作汇总；(3)保洁领导针对成绩及不足做相关的评价；(4)公司人事和财务部门对员工浮动和奖金的评定依据核实；(5)每月由公司进行工作抽查，并根据每个月所有检查记录和工作评(6)不定期由公司各项目主管级人员进行工作互查和交流工作，用以(7)每年由项目部对所有保洁工作进行全面评估；(8)定期由上级单位和项目部进行不定期保洁工作检查和抽查。第二节物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述2.园区及车位巡视24小时3.中控室24小时4.保安管理人员2.1项目副经理2.1.1直接向项目经理负责。2.1.2负责公司及园区的安全管理工作(包括消防管理)。2.1.5负责制定部门各岗位职责。2.1.9负责主持本部门例会和各项工作会议。2.1.12负责保安队人员考核工作。2.2保安队长2.2.1直接向项目副经理负责。2.2.5负责在每周一早8:00前收集整理上周各队工作记录，包括：各保安人员请假单、报刊分发(签发)表、车辆进出表、外来车辆确认单、各岗交接班2.2.12负责保安队的内务管理工作。2.3保安员2.3.8遇到突发重大事，及时报告争第一2.3.11执行任务抓疑犯，有权扭送不审押2.3.12发生事件保现场，保护证据靠大家2.4门岗职责中控室联络，并认真记录，劝阻未经批准的人员在园区内进行参观.采访.摄影2.4.4对携物外出人员(大宗物品)严格查验所携物品、《物资放行条》,2.4.14负责为客户提供代叫出租车服务。(适用于门岗)2.4.15负责施工人员进场、施工车辆进场管理控制。(适用于门岗)2.5巡逻岗2.5.3对携物外出人员(大宗物品)进行善意盘问，有必要时与业主及相关2.6后勤队员2.6.2作好水、电、气节约工作。3.1施工人员管理规定2)交纳施工人员“临时出入证”押金100元/张、工本费10元/张，客服部1)黄色：家庭户装修施工人员2)粉色：绿化队施工人员5)白色：紧急工程施工人员3.1.5周一至周五8:30(周六至周日9:00)施工人员统一从指定大门进3.1.7每天19:00施工人员必须结束施工，离开园区，巡逻岗每天准时清3.1.13施工人员行为规范h不准在装修户内动用明火(如：做饭等)。(¥100),并不准该人员在园区内继续施工。3.2.1目的3.2.2范围3.2.3职责3.2.4程序2)礼貌问候，并询问客人来访目的。------------“您好!请问有什么事?”(2)接待访问小区业户的客人----------以大门警卫接待张先生拜访F71)礼貌询问客人贵姓。---------“请问先生贵姓?”2)礼貌询问客人须访房间。-----“请问张先生要去哪一家?”4)用内线与客服部联系。-------“您好!客户服务部吗?准确报出自己岗位位置、来访客人贵姓及须访问楼门号。-------有一位张先生要去x号楼x门x号家，请联系。”5)客服部立即与业户电话联系，---“您好!我是物业公司，请问是x号楼x门x号家吗?询问业户意见-------现在有位张先生要到您家来，是否请他进来?”“对不起，业主不在家，请张先生下次再来。”7)若业户同意接见，保安员做放行手势，礼貌地请客人进入园区。同时与8)若客服部在联系过程中遇到业户家电话占线、电话没人接听等情况，应9)若业户希望来访者报出全名，门岗保安员须代为礼貌询问，并转告。以确保准确无误地传达信息)。(3)接待去销售部看楼的客人--------以大门警卫接待张先生去销售部为例1)貌询问客人贵姓。-------“请问先生贵姓?”2)礼貌询问客人须访人员。------“请问张先生找哪一位?”;“请问是否有预约?”3)礼貌地请客人等候。--------“请您稍候，我马上给您联系。”用内线与销售部联系。------“您好!销售部吗?我是大门警卫，有一位张先生要去销售部(找某人),是否请他进来?”4)如销售部同意接见，保安员做放行手势，礼貌地请客人进入园区。同时5)如在联系过程中遇到电话占线、电话没人接听等情况，应及时向客人报3.2.4.2来访人员管理规定(1)无明确来访对象者，不得进入园区，应礼貌劝离。(2)推销、收废品及闲杂人员等，不得进入园区，应礼貌劝离。(3)外来参观人员，应先与物业公司办公室联系，办妥接待手续后再进入(4)外来参观人员未经允许，不得在园区拍照、摄影。(5)执行公务的部队、公安、政府部门人员等外来人员，也应技巧地请其(6)外来人员以推销形式来访，在无预约的情况下不得放行，门岗保安员(7)外来人员严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入园区。(8)外来人员必须遵守本园区相关管理规定，衣冠整齐、注重礼仪，爱护(9)外来人员不得在园区内高声喧哗、成群结队、堵塞交通。(10)外来人员不得擅自使用专为业户开放的园区内所有设施。3.3出入车辆的管理3.4对园区的要害部门(位)的管理(1)凡会影响全面安全的部门(位)均为要害部门(位),包括：高低压(2)非授权人员未经批准不得擅自出入要害部门(位)。(3)严禁携带易燃易爆等危险品出入要害部门(位)。(4)凡在要害部门(位)工作的人员，要忠于职守，具有较强的责任感，(6)项目副经理每月对要害部门(位)的安全落实情况进行检查，并把检查结果及时通报各有关部门(位)。3.5内部员工的管理3.6对拾遗物品的管理第三节小区绿化维护、保养方案1、人员的培训(1)员工入职培训：企业文化培训、企业制度培训、(2)员工专业技能的培训：专业理论知识的培训、实(1)计划：明确的绿化养护工作计划(2)组织：人员组织、设施设备的组织(4)领导：内部员工的指挥领导(5)控制：绿化工作标准的控制、绿化工作流程的控制1、工作计划温时间(1)剪草机：2台(2)绿篱机：1台(3)割灌机：2台(4)汽油打药机：1台(5)其它绿化设施设备：若干(1)工作时间一定要佩带工牌，如工牌损坏或丢失应及时上报人事部门补(2)上班时应穿着公司统一制服，制服要干净整齐，无污渍。不得卷起袖(3)上班时，鞋子要保持干净，穿皮鞋时，应将鞋子擦亮，不允许穿着破(4)男员工不允许留小胡须和大鬓角，头发要经常梳理，前发不能齐眉，(5)员工上班时不得佩戴除手表，结婚戒指以外的任何饰物。(6)严禁在公共场所吸烟，剪指甲，剃牙，挖鼻，梳头，以及随地吐痰。(7)员工上班前应避免吃怪味和刺激性的食物，应保持口腔卫生。(8)员工站立时姿势要端正，行走时要挺胸，不要依靠在墙壁上，不得双(9)员工应保持良好的个人卫生。3、绿化奖励制度(1)热爱本职工作，认真学习专业知识和规章制度，工作中认真遵守，得(2)工作中刻苦好学，有突出贡献和成绩得到公司认可，为公司节支和创(3)以良好的个人形象为公司增光并得到公司或住户表扬者；4、绿化惩罚制度(3)触犯国家法律、法规者；(2)园林植物平均每30cm不得超过5头，且平均被害株数不得超过3%。叶上无虫粪，被虫(4)绿地整洁，无杂物、无白色污染(树挂),绿化生产垃圾(如树枝、树叶、草屑等)。(5)更新、调整和伐树(1)应根据不同花卉植物的生态习性、生物学特性、应用要求和周围环境(2)宿根花卉萌芽前应剪除上年残留枯枝、枯叶。(3)花坛、花径和各种容器栽植花卉应及时灌水，宿根花卉应特别注意返(4)及时中耕除草，作业时不能伤根及造成根系裸露，宿根花卉萌芽期应(5)结合浇灌和中耕适量施肥，保持土壤肥力和合理结构。(6)宿根花卉花谢后应及时去除残花、残枝和枯叶，并加强肥水管理；1(7)及时清理死苗，并按原品种、原规格补齐。(8)做好病虫害的防治工作。及时清理株间的枯枝落叶，对病虫害早发现(9)病虫害防治技术操作必须按照《农药操作规程》并参照《园林树木病降温保护草地。11月下旬至12月上旬上冻前要浇足浇透冻水。(4)施肥：草坪建植时应施基肥，之后每年应根据草坪草的生长状况进行(1)树木成活率100%(2)草坪覆盖率95%以上(3)草坪杂草率2%以下(4)服务质量100%(5)缺株率2%以下(6)更换及时率100%第五章公共设施设备维修养护方案第一节公共设施设备维修养护标准4、路灯、楼道灯亮灯率不低于85%,发现损坏3日内修复。3、工程技工(电工、给排水)负责一般性的维修工作。(2)接管验收小组负责按设备设施的使用说明书和相关资料对接管设备进(1)设备设施的登记建帐：设备设施正式接管后，由公司工程部和相关部(2)设备的分类编号：I级设备设备编号Ⅲ级设备设备编号(1)设备设施的检查2)工程部各专业检查人员每天巡视责任范围内的设备设施，根据不同的设3)设备责任人在巡视时对发现的问题及时进行处理和记录，无法处理的问4)工程部经理每周不定期对各专业所辖的设备设施进行抽查，对发现的问(2)设备设施的保养1)工程部各专业主管根据本年度所管设备设施使用情况和保养状态等实际2)工程部经理根据各专业主管上报的《年度保养维修工作计划》,对计划进行审核和汇总，在12月底制定出公司所有公用设备设施的《年度保养维修工作计划》,最后报总经理审批。3)工程部经理根据总经理审批的《年度保养维修工作计划》实施计划，并4)中保、中修计划由设备设施主管于中保、中修前二十天根据设施的实际(3)设备设施的维修1)当发现设备设施损坏，专业主管必须及时进行维修，填写《设备设施维2)重大应向专业主管报告，并及时通知工程部经理现场指导。3)对于本单位无法解决的维修项目，需要外包时，外包维修服务方的选择(4)设备设施的报废2)工程部同时应在设备档案中注明报废日期，并封存该设备档案。(5)设备设施房的管理1)设备设施房值班人负责每日作好房内清洁卫生。2)设备设施房内严禁烟火，严禁堆放易燃易爆品及管理无关的物品，做好3)设备设施房的标识按《公共设施和服务过程标识管理程序》执行。4)设备设施房的交、接班管理按《交、接班管理规定》执行。5)配电房、水泵房的管理分别按《变、配电室管理规定》、《水泵房管理3.1客服部是装修管理的第一归口管理部门，负责装修申请手续办理、相工程部经理负责审批装修方案(含施工图纸),向业户进行工程交底(如庭院天然气、给排水管网情况等),对违章施工进行处理，会同客服部经理处理业3.4保安队各门岗负责施工人员、施工车辆的出入管理。立面图、管线图等),接管装修竣工档案并妥善永久保管。第五节程序1.1业主装修手续办理1.1业主装修手续办理1.1.2业主(或其书面委托人)办理装修手续时，客服部应提供以下资料给(1)提供给该业主房屋的各类竣工图纸1套，包括：各层建筑平面图、各(2)各层强电、弱电系统平面图。(3)各剖面图(1-1、2-2、3-3、4-4)(4)基础详图(5)庭院管网平面图(6)文件资料：《装修管理细则》1份表格《装修申请表》2份(空白，由业主填写)表格《车辆通行申请表》1份(空白，由施工负责人填写)表格《施工人员登记表》1份(空白，由施工负责人填写)协议《施工管理协议书》2份(空白，由业主(或其书面委托人)、施工负责人与物业公司客户服务部共同签订)表格《装修缴款通知单》1份(由客户服务部经理或值班经理填写具体应缴费用明细后交给业主)施工人员一寸照片2张、身份证复印件1份1.1.3装修户应向物业公司递交一式四套比例1:50或1:100的设计图。1)各层平面设计图2)各层照明平面图3)各层插座平面图4)各层给排水平面图5)各层空调风道平面图6)强电系统图7)弱电系统设计说明8)庭院构筑物及增加的管道设置图1)工程部负责审核施工方案(含施工图纸)是否符合本程序之相关规定，对1)施工人员“施工证”(参见文件《施工人员管理办法》),该证必须佩2)施工车辆“施工证”(参见文件《出入车辆管理办法》),该证必须放3)施工单位“施工许可证”(见样票),该证必须放置在施工现场入口处1.1.9客服部须填写《施工进场通知单》(一式三份，第一联存底),致工程部经理(第二联)、保安队队长(第三联)各一份，开始进行施工管理。1)周一至周五8:30-19:00,中午12:00-14:00严禁噪音施工2)周六至周日9:00-19:00,中午12:00-15:00严禁噪音施工2)钻、切、割、打金属物3)用电锯等工具改料4)用打磨机等工具修料5)其它施工噪音(包括人员噪音)容则按照4.1.3程序处理。等1.3.2当发现被制止可立即纠正的违章行为时，管理人员(可以是保安员、装修管理员、保洁员及公司任一员工):1)应立即出面制止，有礼貌地对违章人员进行教育，并帮助违章人员及时1)若违章人员自愿承担维修责任的，请其到客服部交纳维修保证金。维修2)若违章人员愿意支付赔偿金的，由工程部经理或客服部经理估算赔偿金金支付，也可从装修押金中扣除(须施工负责人书面确认),如赔偿金额超过装1)责令停工2)责令恢复原状或按要求返工3)扣留或没收“施工证”,禁止施工人员与施工车辆进场4)扣留或没收工具5)赔偿经济损失6)人民币伍仟元(¥5000.00)以下违约金。7)1-7项可同时并处。1.3.7每天8:30的客服部晨会上，各部门应将所掌握的违章装修情况进行1.4业主装修竣工验收1.4.2客户服务部填写《装修退款通知单》,办理退款手续。1.5业主装修档案的建立与保管1)《装修申请表》2)《施工管理协议书》3)《车辆通行申请表》4)《施工人员登记表》5)《装修缴款通知单》6)《施工进场通知单》7)《装修退款通知单》8)关于违章施工的情况报告及处理经过、《违章施工处理通知单》9)施工单位提供的装修竣工图纸、资料2物业管理公司施工2.3施工管理同4.1程序和文件《小区装修管理细则》相关规定。第六章管理服务人员配置和管理(一)“承钢“三供一业”承钢移交生活区物业管理服务购买项目”人员配置图(每个小区配备人员总计20人)工程主管一人延伸服务1人水电工一人绿化养护1人清卫人员2清卫人员2人车管巡逻2人形象岗2人管理处主任1人管理处主任1人入住收费与文档管门岗监控3人服务调度与质量管班长2人管家服务业务服务中心2物业管理部工程维修部保安员业务服务中心2物业管理部工程维修部业主接待受理投诉(1)每个小区人员配置安排共计20人，门岗、巡逻、监控岗位实行24小时服务，人员实行3班2运转，保安班长负责本班保安管理工作和巡逻岗，兼管地面和地下车库巡视管理。业主服务中心和工程维修部工作时间为8:00——20:00(夏季服务时间延长到22:00)。(2)专业技术人员均持证上岗。(二)员工基本培训方案序号培训类别培训时间培训内容授课方式考核方式培训目标1基本知识3天紧急事件处理方法。公司考核了解掌握物业管理基本知识2礼貌礼节1天礼节礼貌规范(仪表、行为、态度)、服务意识、职业道德、接公司培养基本服务素质3岗位适应7天职责、公司规章制度、操作规范、规程等。公司考核了解公司管理模式，掌握基本操作技能。4从业上岗证按规定市城乡建委举办的物业管理专业培训市城建委考试确保持证上岗率打到80%以上5管理人员实务培训30天务培训顾问单位考核使公司管理水平达到先进水平6服务意识实习7天安排到公司系统内培训跟班培训考核服务水平标准化、规范化(一)录用(三)态度第七章物业服务设备配置和管理门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘(或其他防火隔楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井)墙身、地板、天花的要求与考评的需要时，保修工作之外的保养内容管理处自己(或委托专业公司)完成。则可能因很少停电或不停电而很难发现质量问题。一旦过了保修期出现质量问①、变配电室操作规程；②倒闸操作规程；③供电设备巡视检查规程；④设备安全管理规程；⑤运行安全管理规程；⑥紧急事故处理规程。制定三级保养制(日常维护保养、一级维修保养、二级维修保养)。日常维修是高压侧(以高压供电回路为记录项):每小时记录电压(KV)、电流(A)直流低压侧受电端总开关、各馈电回路(屏、柜)的每小时记录电压(V)电流(A)功率因素(COSφ),每天固定时间记录主要回路的用电量能耗电量统计表(附表)月总负荷变化情况曲线表(附表)变压器投入运行情况统计表(附表)全年高低压配电设备的故障率(%)开始到低压(从高压进线配电柜出线端止的设备)④、设置绝缘隔板(与邻近带电体距离在6cm以下者);检维修计划提供需求帮助，确定设备大、中、小修计划；建立设备备件卡片，A、制定原则和标准(一)、每年的12月15日前，由工程部(设备)主管组织变配电组长/值班电工一②、供配电设备设施运行状况(故障隐患);③、合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。(二)、每年的4月份、10月份对城区内所有变压器外部进行一次清洁保养：①、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，则应对变压器线圈进行处理(外委维修完成);②、清扫变压器外壳，应检查变压器螺母或连接接驳处。③、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；④、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。E、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。F、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。①、检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧；②、检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；③、检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；④、用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。①、新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；②、检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。①、清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢；①、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ,否则应烘干处理；③、断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其⑦、检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；请表》,经管理处主任(经理)批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知⑤、组织事故应急预案的学习和演练，班组年内1月1次，单位不少于1年2③、要在24小时内及时通知建设单位前来为业主提供19、运行管理相关记录表格(附件表1)100%;零修合格率100%。面积超过30平方米)的事故不超过1次/年。排除时间不超过1小时。泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料设备巡视检查规程；④设备安全管理规程；⑤运行安全管理规程；⑥紧急事3、突发事件处理预案；①工作原则；②组织机构；③水泵房应急方案。⑥、合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。4、设施设备维护管理根据房屋设备的正常运作，必须对房屋设备进行保养与维修；按上一年度设备完好率及完好标准来制定相关维修保养计划。采用常规性定期检查、养护、维修即制定三级保养制(日常维护保养、一级维修保养、二级维修保养)。日常维修是用水量作对比(附用水记录表)。管(工程师)对其运行记录及统计表格进行审核并签定。(1)高区供水压侧(以高区供水回路为记录项);每小时记录供水压力(KG)、水能耗用量统计表(附表)月总负荷变化情况曲线表(附表)月负荷情况变化曲线表(附表)供水水泵投入运行情况统计表(附表)每年年末到次年一月前，由系统设备主管(工程师)对本年度的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：②、排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。③、检查电压表、信号灯指示情况。③如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔3分钟。如果三次都未⑤、使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感后管路所需的压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，用户存在一定程度的无意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。设备管理系统利用设备维修单的信息，建立每台设备的维修台账，全面记录设备①、每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养①、用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.2⑤、组织事故应急预案的学习和演练，班组年内1月1次，单位不少于1年2③、要在24小时内及时通知建设单位前来为业主提供④、在48小时内建设单位仍然未向业主提供保修服务，物业管理方要出书面函②、我们向您提供有偿的维修服务：急修不过夜，小修小补及时完成，中修24小时内完成，大修48小时内作出答复。17、运行管理相关记录表格(附件表2)通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低电梯机房主要出入门外应有“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。电梯月巡检表(应参照各品牌电梯公司的相关要求)电梯保养报告表(由电梯保养公司提供)其他提升设备的记录与检查(如外墙吊①.全年电梯运行的故障率(%)故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×B、若电(扶)梯发生故障，设备维修工必须及时通知维保公司到场处理，同时户服务部作好客户解释工作。电(扶)梯故障处理完后，设备维修工将故障处理情况记录在《电(扶)故障处理记录表》中。C、电梯维修工在巡检过程中不认真检查或漏检，造成电(扶)运行不良或缩短电(扶)梯使用寿命，应承担连带责任，并作为设备维修工绩效考核的依据。D、每季度由工程部经理根据《电梯维修保养记录表》、《电(扶)梯及机房巡检记录表》、《电(扶)故障处理记录表》的内容以书面形式评价维保公司是否状况(故障隐患);合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。维修保养人验证人维修保养项目清理检查调查记录不良情况部分记录及处理结果维修保养人验证人维修保养项目清理检查调查记录不良情况部分记录及处理结果机房8