市场分析拉萨房地产商业市场分析报告

市场分析拉萨房地产商业市场分析报告连售楼书都已经做了出来，销售人员也已经准备好了。期利好消息，市场前景看好。可以说，拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。将成为本商业项目经营权销售成功的关键。错位经营，已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。到项目成功销售的目的。1.1.调查目的成果，旨在为本项目的定位论证提供决策参考依据。1.2.调查原则客观、全面、深入、有效。1.3.调查范围■区域范围：北京路片区、林廊路片区、江苏路片区、朵深格路片区。1.4.调查方式1.5.调查周期2.1.相对而言的滞后性错位经营，已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。2.2.地块增值带动商铺升值价值的飙升。对于寸土寸金的拉萨环内区域而言，其地块的增值程度势必明显高于周边区这对拉升其区域的商业价值的增长起到了极佳的催化作用。2.3.宇拓路步行街—新拉萨商业区域带动地段增值除去布达拉宫前临北京路的金融经贸，象征拉萨商业繁华的就是宇拓路步行街。经营高档次高品位商品的拉萨传统商业中心。欲出。常的市场反映。2.4.商铺投资市场现状2.4.1.小面积商铺市场接受度高需求面积集中在50平方米左右，多以投资客作为主要购买群体。一些业内人士逐渐走高的时候，控制面积降低总价、降低支付风险不失为投资的可取之道。2.4.2.投资对象较单一据我司调查数据反映，目前的商铺投资主要集中于城市中心区域的临街小商铺，段，出售投资现象目前在拉萨非常少见。2.4.3.获益方式较为单一回报也具有一定的风险。结论：从以上分析可以看出,拉萨商业规划尚出于启动阶段，还不具备具有权威效果的大型商业中心。2.5.未来商铺投资的发展趋势2.5.1.投资行为将更趋火爆随着大批旅游资源开始投入使用，较高的投资回报将被理性的商业投资所公司利用大量的旅游资源消化，这也将使房地产投资行为更趋于火爆。2.5.2.专业经营公司将大量介入风险，也能保证稳定、丰厚的投资回报。2.5.3.商场投资将成为投资新品种的投资新途径。投资地产，从中获取持续回报。产业界探索着一条新的发展路子。势，将成为首批炙手可热的投资对象。市场需求量将随经济繁荣而不断上升。3.1.中心区商业物业概况■中心区商圈规划完善、规模宏大，政府的大力支持将使众多商家抢滩于此，加而逐渐形成。■目前能代表拉萨市中心区商业气氛的是拉萨百货大楼。■此外，该区域大部分临街部分一般为商业，此部分商业大多是私营小商业。3.2.中心区商业物业发展前景分析■中心区消费力对商业的影响■中心区人流量对商业的影响未来几年中心区人流量多，为中心区商业带来繁荣。■中心区交通对商业的影响较为明确，商业发展条件已经具备，因此未来中心区商业发展前景看好。4.1.建筑规模限制。4.2.产品特色计理念以人性化设计为出发点，但建筑布局变化不大。4.3.客户细分效应明显。4.5.营销水平4.6.租售价位4.7.广告媒体条幅，广告条幅内容仅仅为一些促销广告。报纸广4.8.租售状况以上，从市场提供的数据可以看出，拉萨市4.9.物业管理1.1.拉萨商业整体供求关系分析è拉萨商业的供求关系受到了拉萨经济发展的制约1.2.产品供求关系分析è通过对中心区商业组团的分析，可以看出，这部è通过对拉萨市商业市场的分析可以看出，商业形态自身素质较低，内部配套设市场供应有效供给量已显不足。è市场上推出一些综合素质高并赋有新型概念的商业也颇受市场宠爱，因市场推1.3.客户供求关系分析三种客户构成了市场的需求量。2.1.区域市场饱和点分析2.2.产品饱和点分析到饱和，市场可挖掘潜力大。è一些综合素质高并赋有新型概念的商业2.3.客户饱和点分析è新增投资者是市场购买力的主力军，这部分客户3.1.建筑规模规模不大，高度受限，个性不足，是拉萨商业规模发展中的一个产品局限性。3.2.户型构成出自由组合的需求现在还没有相应的设计，这是商业设计中的一个局限性。3.3.产品特色■商业建筑结构变化不大，主要是临街商铺的设计较多，且商业物业夜晚灯光装饰单调，无特点。■产品设计中不够全面，没有考虑为商业今后发展预留空间，在设计上没有考虑到今后商业环境的需要和未来发展趋势。■配套环境的设计上存在较大的局限性。■商业标准有所提高，但也仅仅是在一些常规处理方面做的更细，而没有什么突破。3.4.营销水平在销售推广形式上存在很大的局限性：■楼书的制作仅仅限于平面户型图，楼书设计处于初级阶段；■推广概念生硬，概念并未落到实处；■商业参加大型展示会的较少，对广大客户了解商业造成了障碍。3.6.物业管理服务，商业物业管理不能适应未来商业模式的需要。3.7.配套设施娱乐还没有推出，使商业功能上不能满足人们的休闲需要。è市场上还没有推出，从休闲娱乐角度考虑设计的复式商业，空间上不能自由组合和设计。è拉萨商业设置的背景音乐多为歌曲，由于每人喜好不同，因此现在商业中播放è推广概念生硬，生态、休闲，健康娱乐这些概念并为落到实处，且市场还没有推出一座能把这些概念全部融入的商业。è物业管理人性化、国际化管理做的不足，不局面，说明拉萨市商业物业实际需求在不断扩大。持，使得大量新型中小企业产生，从而增加商业物业的有效需求。更加强了这一可能，拉萨商业市场有望实现突破性的发展。以不受中心区建筑的种种规划限制，为产品创新提供了广阔的发展空间。■新模式新供需态、休闲、健康、环保、舒适、人性化的新型商业呼之欲出。2.2.拉萨商业开发突破点分析的提出，引起商业投资模式的革命，从而引发起拉萨商业市场投资产品的革命，最终达到项目成功销售的目的。3.1.项目评价3.1.1.项目概况利用的消费资源比较丰富。心，而把商业定位为高档休闲娱乐中心较为适当。S（strength）优势分析：拉萨成熟最中心的商圈；区域交通条件优越；区内市面规划项目开通销售时间的不确定性。竞争同时存在；商业市场风险对投资者信心的冲击。的策略为出发点，提出系统的、适用的解决方案。项目的实际情况，找到切实可行的项目突破点的全新分析模型,本模型不但分析4.1.目标客户定位宏观经济环境整体市场投资氛围、宏观经济前景等因素会影响其购买决策。行为最具吸引力。否完善以及区域成熟度，物业档次和社会安全度等。是否先进，外观是否美观，大堂是否气派。造适合目标客户投资需求的有效产品。4.2.定位策略n延展性：定位是否容易通过具体形象被表达，是否容易操作，以及为今后的开发项目奠定基础。■盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点。4.3.项目总体定位费者的心理价值相匹配。■拉萨首座：在研究拉萨周边商业市场的基础上，我司认为，本项目要达到预期的销售目标，效应，推动项目的成功。突出本项目的新颖、罕有和尊贵。■5A级：求项目高品质目标的实现。突出本项目的高档、豪华与极量贩式夜总会、高档水疗中心。及高档商务夜总会、水疗中心将形成一个循环的娱乐主体。间为效益的21世纪，国际性集团和跨国公司对物业的选择已经从对物业硬件方■四维：四维表现在全新的四维商业设计理念上，传统的设计思维一般表现为大众商业。楼书、电脑动画展示等。4.4.物业档次定位调研和项目定位，本项目物业档次定位为：4.5.形象定位象定位锁定为：物业的形象定位最终通过产品本身及各种宣传推广手法展现予目标客户，因此，形象定位的意义在于：■经营规划设计的指引；■商业环境营造的指引；■配套设施设置的指引；■品牌塑造的指引；■楼盘VI设计的指引；■广告创意表现的指引；■广告诉求内容的指引；■现场环境布置风格的指引；■营销手法的确定；■置业顾问的介绍风格指引；■目标客户的心理暗示。不具有差异化的核心竞争能力，那么将不能预期地实现最终的项目销售目标。对性的解决方案。5.1.自身素质塑造■塑造迎合目标客户心理特征的产品个性■创造独特的商业环境时，着力营造独特的内部环境景观，是本项目用于打动目标客户的亮点所在。■商业功能与休闲娱乐功能的完美结合因此，营造休闲娱乐购物走廊的商业形式是较为理想的选择。5.2.卖点营造足轻重。■拉萨首座5A级渡假式四维投资商业概念；■标榜本项目为拉萨市新生代商业的引领性物业；■购物、餐饮、渡假、娱乐完美结合；■会“呼吸”的成长型商业■四维设计新理念；■极鼎甲级商业体现客户实力；■充满文化品位的休闲购物走廊；■主题电影院、电子娱乐中心；■引进著名经营管理公司或管理顾问；■营销中心销售环境的营造；■卖场环境的诱导；■现场活动的造势；■销售启动前的造势活动；■组织拉萨市商业发展论坛等。6.1.商业经营功能划分建议■一楼：形态：开放式。业态：超市，多美丽快餐、高档工艺品，高档珠宝，钟表，藏药等。■二楼：形态：半开放。业态：电影城、电玩城、巴西烤肉、洋酒吧、咖啡馆等。■三楼：形态：封闭。6.2.经营管理公司统一经营管理，统一招商营管理单位与之签定20年的①经营管理合同；在卖房时，珠峰伟业与客户签定业管理合同中的③相关条款及违约责任。 之签定④审计委托合同。6.3.经营管理公司统一管理，业主委托经营6.4.3年高投资回报，5年无风险退出机制针对各层商业的形态，提出一下定价建议：拉升。并归纳出可以为本项目所采取借鉴的营销策略。ü物业经营从类型向质量进行发展、由表面向本质发正客观的评论，直接刺激置业需求。如投资经营型商业、国际5A休闲娱参与主要由媒体单位或经营商组织的、带有公益色彩的服务机构或活动。广。如房地产交易网、本项目自建地产网页等。效传递出项目的统一优势所在，共同作用于目标市场。品牌动力，也要有具体的操盘技巧，根本性的还是经营管理公司的品牌含金量。如以企业电视广告等方式宣传经济发展公司实力和形象。达成销售的重要条件。如在重要位置搞定期的展销活动。设、销售、物管的整体过程，以保证有效实现项目的市场目标。一种情况，而项目研讨会则是项目推广过程中锦上添花的一个步骤。力保证，也是品牌树立的重要途径。房地产项目而言，具有市场销售上的强大优势。伴随着项目整体核心定位的进一步明晰，使项目的主题色彩更趋明显。ü主题概念日趋稳定，变化较小，大型投资型商业项有分支卖点诉求的变化；ü受项目特点及市场竞争的影响，项目的实际使用功题性的发展趋势；替代。ü物业价值被进一步延伸，向不同的理想的模式发展直白，直接打动投资者。本项目广告诉求点■拉萨首座5A级渡假式四维投资商业概念；■标榜本项目为拉萨市新生代商业的引领性物业；■购物、餐饮、渡假、娱乐完美结合；■会“呼吸”的成长型商业■四维设计新理念；■极鼎甲级商业体现客户实力；■充满文化品位的休闲购物走廊；■主题电影院、电子娱乐中心；■引进著名经营管理公司或管理顾问；■营销中心销售环境的营造；■卖场环境的诱导；■现场活动的造势；■销售启动前的造势活动；■组织拉萨市商业发展论坛等。3.2.推广节奏■第一步：炒概念。吸引注意力。将“香港城”推出来。通过项目商场定位概念炒作，获得市场认知，项目形象在市场上注册，吸引商家入场。■第二步：定地位。强化市场信心。确立项目在地位，诉求项目的独特竞争优势。■第四步：说环境。强调商场良好的消费环境，提升商场的价值。销。3.3.推广促销建议蛋生蛋，钱生钱，分利润，保安全。■现铺现卖，带租约销售。■5年内承诺回收。■5平米起，计划单元购买，灵活自由。3.4.宣传设施建议穿下去。对宣传硬件设施及软件设施的建议分别为：■售楼处■地盘包装认购期、公开发售、展销会等都应有所侧重及不同。■楼书产交易会等大型房地产展销场地，客户面对上百个楼盘的选择，如何突围而出，■平面广告售策略的进行表达的适当的销售信息。3.5.宣传媒体建议■报纸媒体优点：传播范围广，广告驻留时间长，图文并茂，信息清楚，影响力强。是周五，一份商报可云集逾三十个房地产广告，较易造成信息干扰。但在的效果。■电视媒体推荐拉萨电视台《地产视界》节目。优点：传播范围广，受众面广，图、文、声并茂，传播速度快，感染力强；能出效果，但电视媒体的感染力最强，能迅速建立楼盘的形象。■杂志广告布社会各阶层，是拉萨颇受欢迎的大众时事杂志。传阅性，发布费用合理；缺点：发行量不如两大报刊。■公交车站广告路沿线靠近中心区路段发布公交车站广告。■户外广告牌和西面可设置大型户外广告牌，今后应争取获得该户外广告牌的广告发布权。要想在短时间内通过火爆营销实现本案的10％（确定销售阶段的目的是为了针对不同的销售时期采取不同的销售重点，有目的、点与个性。认购阶段、正式发售阶段、收尾阶段。3.1.内部认购阶段3.1.1.内部认购阶段安排原则度及时调整销售策略。内部认购阶段时间不宜过长，以一个月至两个月为宜。3.1.2.认购阶段本项目需具备以下条件：■投资报告已出；）；■售楼资料到位（包括楼书、宣传单张、价格表、付款办法、认购书、经营管理）；）；■内、外销按揭银行及成数、年限已经确定；■已经具备开始软性宣传及新闻造势的条件；■销售人员进行开盘前的系统培训已完成。3.2.正式发售阶段3.2.1.正式发售阶段安排原则条件，是整个项目的重点发售阶段。3.2.2.正式发售阶段本项目需具备以下条件：■招商进度已经完成，可以给客户一定的信心；■广告制作完成；■市场对本项目已经有了初步的认识；■设计广告版面，并于各媒体上正式投放。3.3.促销阶段3.3.1.促销阶段阶段安排原则性的促销。3.3.2.促销阶段阶段本项目需具备以下条件：■前期销售旺季将要结束，销