2010年沈阳房地产市场研究报告2

应势载誉加推橡树湾保利上橡树湾保利上林湾米限量精品房源优惠加推诚意认购火热进行交1万诚意——4500-6100元/平米碧桂园银河城大宅超值空间赠送顺丰新未来78平米臻稀多层倾羡全城！样的户型比较适合居住也比较实用，另外区域内复式产品也比较受欢迎，户型需求大约在碧桂园银河城顺丰新未来位置的优越性一直受到购房者的青睐，再加上今年苏堤春晓的上市，使得需求度不断高涨。单位：单位：万平皇姑区商品房与商品住宅供应量走势套数皇姑建面皇姑住宅建面——皇姑建面套数皇姑住宅套数350030002500200015001000500050商不断那地，新增项目逐渐增多，客户需求量越来越大，所以整个区域市场供应情况较平单位：单位：万平皇姑区商品与商品住宅成交走势图皇姑商品房成交面积皇姑商品住宅成交面积皇姑商品房成交套数皇姑商品住宅成交套数套数200018001600140012001000800600400200086420度升降态势来看，第一季度属于淡季，受年节的影响购房气氛不浓郁，第二季度随着春天的到来逐渐回升，第三季度秋季是房子销售的旺季，因此成交量大幅度上升，第四季度由于天气原因，客户的购房情绪也受到影响，所以整个区域市场成交情况呈下降趋势，但是皇姑区作为沈阳主城区的主要构成部分以及学区房热点区域的代表，区域内项目整体品质感普遍较高且都备一定的自身优势。于洪区原四台子板块今年正式划归皇姑区以后不但为皇姑区补充了大量的土地资源，于此同时也吸引了如：保利地产这样的全国知名央企地产开发商的重视，保利溪湖林语项目今年正式开盘发售，而且该项目在地产开发的同时不忘周边配套的建设以提升其项目整体附加值，珠江五校的入驻就是其最为成功的一次附加值提升，并且也使得整个区域板块价值也获得较大提高，目前同比周边价格该项目不到充分的带动了塔湾板块地区的房价上涨，沈阳天地坐落在省公安厅旁边，距离北站较近，周边的附加值充分提高了产品的整体档次；城建北尚原属于于洪区，现也划分到皇姑区，锦联经典中保利溪湖林语精装高层名门二期臻席品鉴大会瑞赛居圣苑瑞赛居圣苑认筹行动现在进行时实用性较高，由于大部分项目在一环内距离市保利溪湖林语瑞赛居圣苑单位：万平单位：万平沈北新区商品房与商品住宅供应量走势图400沈北建面沈北住宅建面沈北建面套数——沈北住宅套数套数800070006000500040003000200010000的供应情况来看，09年成交土地只是部分放量，加上今年区域成交土地也不少，使得未来区域内整体供应量还有很大的释放空间，预计明年区域内整体供单位：万平单位：万平沈北新区商品房与商品住宅成交走势62沈北新区商品房成交面积沈北新区商品房成交套数套数25002000150010005000沈北新区商品住宅成交面积 X沈北新区商品住宅成交套数408步前进。金廊核心区，区域内各种相关配套设施建设与发展也是最快的，目前地铁二号线、新北站、沈哈高铁、华强迪士尼等全市重点项目均落户在道义地区，这些都使得区域价值提升迅速，中铁人杰水岸4000-4500元/平米之间，小高层产品因为体量较少，目前价格与多层产品接近，均价在期碧桂园太阳城力，而洋房产品和别墅产品主力户型控制也相对偏重实用，目前洋房主力户型主要集中在步阳江南甲第二期唐轩公馆一期龙腾碧玉湾一期太湖国际花园二期碧桂园太阳城荣盛香缇澜山一期龙湖香醍漫步一期品规划在一定程度上规避了交通配套不足的弱势，全年区域房地产市场运行情况较为平稳，——龙湖滟澜山一期区后，区域整体被分割现象严重，所以目前区域基本只保留位于三环以外的棋盘山、桃仙、元/平米以上，而区域内高端别墅产品由于整体品质感与目前棋盘山板块相比差距明显，所上推出精装修产品以抢占市场份额，目前销售情况较单位：万平单位：万平东陵区商品房与商品住宅供应量走势图86420东陵建面东陵住宅建面东陵建面套数东陵住宅套数套数180016001400120010008006004002000单位：万平单位：万平东陵区商品房与商品住宅成交量走势图86420东陵区商品房成交面积东陵区商品房成交套数套数120010008006004002000东陵区商品住宅成交面积 X东陵区商品住宅成交套数域供应量不足所导致的。1号1号中旅·高尔夫团购活动认购即刻获赠价值不菲的盛京高尔夫VIP保利十二橡树庄园亿达玖墅老业主带新业主购买，均赠送一老带新优惠保利十二橡树庄园亿达玖墅该区域作为沈阳最早的别墅区随着棋盘山区域的迅速崛起以及相关配套的不完善使得的影响以及航高基地技术产业区规划建设的加快和沈本大道的开通使得区域整体价值提升力、听雨观澜、绿洲悠山美地都有不等体量的精装修产品。绿洲悠山美地圣罗伦斯·蓝岸圣罗伦斯·伊甸园绿洲悠山美地圣罗伦斯·蓝岸圣罗伦斯·伊甸园绿洲悠山美地单位：万平单位：万平86420苏家屯建面mm苏家屯住宅建面—u—苏家屯建面套数——苏家屯住宅套数苏家屯商品房与商品住宅供应量走势图套数25002000150010005000园国际新城等众多大盘项目的入驻供应趋势节节攀升，本年出现下降走势属于理性调整范单位：万平单位：万平苏家屯商品房与商品住宅成交量走势图mm苏家屯商品住宅成交面积苏家屯商品住宅成交套数套数180016001400120010008006004002000苏家屯商品房成交面积苏家屯商品房成交套数86420要还是因为区域内各项目借助金九银十的黄金销售期最后冲刺后出现的冲高回落的惯性所得该区域锦上添花，致力打造一个的舒适、便捷、环保、科技化的摇篮。 泰盈十里锦城泰盈十里锦城泰盈十里锦城精致两房/户户朝阳/尾盘风暴折上有折/真正实惠碧桂园凤凰城主力，洋房产品和别墅产品主力户型控制也相对偏重实用，目前洋房主力户型主要集中在泰盈十里锦城碧桂园凤凰城第七章年度经典案例品鉴区一、经典案例—奥园国际城沈阳奥园新城置业有限公司北美大草原的赖特式建筑风格大草原的赖特式建筑风格，彰显出其产品与众不同、舒朗大气的雄浑气派。24小时恒温·恒湿·恒氧会呼吸的建筑：开盘推出的是小高84#、层平85平85奥园国际城，270平鸿篇巨制，位于政府南的中心地带，地理位置极佳，领享行政、文化、交通、体育等沈阳新城市中心多元配套。也是哈大高铁、城际高速、地铁二号线、地铁四号线、南京南街等便捷交通加速的城市动脉，距离墅、中高层、高层产品，本项目高层产品和恒大名都高层产品相比，恒大名都的高层产品是带环保，恒温恒养低碳式高科技住宅，相信在不久的将来将成为浑南新城区域乃至沈阳地标性建二、经典案例--恒大名都沈阳金碧物业顾问有限公司1.50元/平方米·月平方米综合会所、4万余平方米社区商业街等航母折的基础上再折/平沈阳恒大名都位于大浑南沈苏快速干道东侧，毗邻沈阳展览中心本项目全是以高层产品为主，产品围绕着园区精心打造的景观大湖，所以从观赏度来说要高于精装，这也为客户省下了不少的麻烦。但是由于产品规划为“品字型”建筑，会有部分户型涉及到挡光的问题。三、经典案例--中海城于洪区西江街与白山路交汇处洋房、中高层、高层格3#蓝堡组蓝堡组层套本次开盘推出推出蓝堡组团的高层和——万套本次开盘推出虹该项目采用英、德式的建筑风格和园林景观设计，周边更配有自己设计的商业街；项目主产品质量、户型分布、园林景观以及周边配套等方面均比其它项目档次高出许多，开发商隶属进公交路线；项目地块地理位置优越，周边围绕纵横的交通网络，同时项目自然环境优越，地是亲近自然的最佳场所；在生活、教育、医疗配套等方面同样有着不可比拟的优势，地块南侧即为沈阳市四大商圈之一的北行商圈，项目周边拥有浓郁的教育、医疗氛围，适合居住。该项以及别墅和高层产品规划在一起这些都是不足之处。四、经典案例—保利溪湖林语保利溪湖林语司格一期推边高出500元/㎡，例如：瑞赛居圣苑、晶品名座和环北福盛居，无论是在品牌、产品质姑区，但是在三环至四环之间离市中心较远，在环线上处于劣势。五、经典案例--万科柏翠园程度之高。C四室两厅三卫联祥观点:这一点从样板间里就能感觉的到，冰箱的留位，洗衣机入水口的位置，这些细节很人性化，都是中高收入者和高端人群，不知万科在未来的计划中是否有亲民的计划。六、经典案例—金地檀郡联祥观点:说明金地的坚持是有道理的。七、经典案例--梦想西铁城060地铁旁的“梦想之郡”项目地铁联祥观点:为铁西火热片区，客户认可度高。第六篇土地篇一、土地供应0000总占地居住用地面积——总宗数——居住用地宗数0800400皇姑区皇姑区44%5-10万平二、土地成交00——单位：万平土地成交走势图宗数单位：万平土地成交走势图宗数400总成交面积居住用地成交面积总成交宗数居住用地成交宗数8004000居住用地成交走势图居住用地成交走势图200000018000001600000140000012000001000000800000600000400000200000086420居住面积商业面积工业面积其他面积f△△◆△6005004003002000△△△2010年上半年工业用地的波动相对明显，成交量主要是以工业用地 43%42%单位：平单位：平800000070000006000000500000040000003000000200000010000000400 ◆和平区.沈河区Δ铁西区X大东区X皇姑区 e浑南新区+东陵区-于洪区-沈北新区◆苏家屯区△△ △X6005004003002000+域仍在低位状态平稳中略带起伏。——200020008004000可建面积居住可建面积金额：亿元金额：亿元△80400 △——和平区沈河区铁西区 △央△+斗+++++++++++—*—大东区—*—皇姑区——沈北新区——苏家屯区++++454050+2010年的年初和年末各区土地成交活跃，年底表现更为明显，皇姑块成家使得该区域整体总价上涨，11月份万科单位：元单位：元楼板价成交走势图20000元/平米。——楼板价：元楼板价：元/平3500300025002000150010005000 商业楼板价居住楼板价楼板价44%5-10万平三、2010沈阳热点地块宅品质将实现一次飞跃。至此万科地产的项目几乎遍布沈阳的每一个区域。份万科在同一区域内拿下的地块的价格每平米高近千元。第二块地，在这之间不久，远洋地产在白山路北竞得一地块四、热点区域—浑南新城浑南”概念，8月份宣布建设“大浑南”项目启动，从最初的市政府南六、2010年度沈阳土地排行榜元）1区沈阳雨润农产品全球采购有限公司2区文化娱沈阳华强文化科技产业有限公司3区4.6沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司4沈阳高盛置业开发有限5区沈阳龙湖房地产拓展有6区35.37区沈阳青建博海置业有限8航空学院地块31.2有限公司9区沈阳兴铭房地产有限公司苏家屯区体育学院北区平）1沈阳宸瑞房地产开发23鞍山万科房地产开发4航空学院地块5沈阳和泓嘉瑞房地产6房地产开发有限公司7鞍山万科房地产开发8沈阳和泓嘉瑞房地产9沈阳和泓嘉瑞房地产1航空学院地块2春河地块A鞍山万科房地产开发有限公司3特变电工地块铁西区金地集团（沈阳）房地产置45联合路南（三洋重工）荣耀投资管理有限公司6CB2009-001和平区1672CB2009-002CB2009-003CB2009-004CB2009-005CB2009-006CB2009-007CB2009-008CB2009-0097沈马公路东-2A地块8区文化娱乐：9区束桂香第七篇营销篇一、本年媒体投放总体分析单位（万元单位（万元版/次）14000120001000080006000400020000投放金额7006005004003002000投放量目前媒体报广已经成为各项目主要营销方式。二、本年各大媒体投放分析——本年度辽沈晚报报广投放金额居首位，报广金额总共为4 频次（次）18711730842579488 版数（版）1595.741114.35573.4875511.5375191.675——金额（元）429,927,900265,793,295117,376,27781,137,17538,000,250500,000,0002000450,000,0001800400,000,0001600350,000,0001400300,000,0001200250,000,0001000200,000,000800150,000,000600100,000,00040050,000,000200晚报和时代商报。两年各媒体报广对比柱状图：去年（金额）355,227,100184,390,00062,380,000104,983,90036,753,300本年（金额）429,927,900265,793,295117,376,27781,137,17538,000,250500,000,000450,000,000400,000,000350,000,000300,000,000250,000,000200,000,000150,000,000100,000,00050,000,0000三、各类物业类型报广统计8投放量（版）投放频次（次）投放金额（元）金额百分比本年度从物业形态统计表可以得出本年仍以普通住宅项目报广为主，投放频次为800,000,000700,000,000600,000,000500,000,00