鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可研报告

鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第一章总论 5 51.2项目建设年限 6 61.4项目建设投资及来源 6 71.6环境保护控制性指标 7 71.8项目土地转用控制性指标 8 81.10项目建设依据 9 9 9 2.1项目区域自然资源背景 2.3社会发展背景 2.4项目业主背景 2.5房地产开发背景 3.1市场预测 3.2价格弹性系数 3.4营销战略 第四章项目选址及建设条件 4.1项目选址 4.2建设条件 4.3土地征用情况 恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告2 5.2建筑设计 6.1给排水设计 6.3电梯安装 6.4暖通设计 6.6消防 6.7防震抗震 第七章节能 7.2设计原则 7.3资源利用分析 7.4能耗分析 7.5节能措施 第八章环境保护与水土保持 8.1编制依据 8.2主要污染源分析 8.3环境保护措施 8.4水土保持措施 第九章劳动保护与安全卫生 9.1设计依据 9.2劳动保护措施 9.4卫生 第十章组织管理、招标及实施进度 10.1项目组织管理 10.2招标管理 恩施土家族苗族自治州工程咨询公司2鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第十一章投资估算与资金筹措 11.1投资估算 11.2融资主体与投资产权结构 11.3资本金筹措 82 第十二章财务分析 12.1营销收入 8512.2总成本费用 12.3盈利能力分析 13.1经济影响评价 90 第十四章结论和建议 6:鹤峰华龙半岛商住楼投资分类表7:鹤峰华龙半岛商住楼筹资计划8:鹤峰华龙半岛商住楼借(贷)款明细表9:鹤峰华龙半岛商住楼还款付息表11:鹤峰华龙半岛商住楼全投资现金流量恩施土家族苗族自治州工程咨询公司3414:鹤峰华龙半岛商住楼资产负债表15:鹤峰华龙半岛商住楼损益表(投资分类)附件：1、企业营业执照。2、组织机构代码证。3、税务登记证。4、鹤峰县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。5、规划选址意见书。6、地地预审意见的函。4鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告5鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告1.1项目简介1.1.1项目名称：鹤峰华龙半岛商住小区建设项目。1.1.2项目地点：鹤峰县容美镇杨柳潭新区。1.1.3项目业主：鹤峰华龙置业有限公司。企业性质：其他有限公司。法人代表：刘晓顺。组织机构代码：58821548-2工商登记代码：422828000013026注册资本：人民币2380万元税务登记代码：股本构成：恩施华龙村置业有限公司出资2142万元，出资比例90%;鹤峰华龙置业有限公司法人代表刘晓顺出资238万元，出资比例10%。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司5鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告61.2项目建设年限本项目基本建设期为2年(2012年5月—2014年4月)。1.3项目建设内容及规模拟建商住楼八栋，每栋27层，其主要经济技术指标如下：1、项目规划用地面积21603.1m²,建筑占地总建筑面积150681.1m²,其中：地上建筑面积129078m²,地下建筑面积21603.1m²。2、商业建筑面积18978m²,居住建筑面积110100m²。3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位5004、居住户数800户。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容积率：5.97;7、绿地率25%。1.4项目建设投资及来源项目总投资30700.45万元，其中：开发建设成本费用29895.22万元，固定资产投资4349.7万元，经营成本805.23万元。资金来源：企业自筹8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款12651.45万元。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司6鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告71.5项目建设财务指标主要财务指标表销售收入总成本所得税前净现金流量所得税土地增值税净现金流量财务内部收益率累计财务净现值(F15%)投资回收期(含建设期1年)税后利润税后全投资利润率资产负债率1.6环境保护控制性指标1、水土流失防治面积：21603.1平方米，生活废水排放2396162、大气污染控制指标：二氧化硫无排放、二氧化氮无排放，二氧化碳：31450a/t(呼吸)+480a/t(生活)=31930t/a。2、水耗：239616m³/年。3、天然气：119吨/年。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司7鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告81.8项目土地转用控制性指标1、征用土地：21603.1平方米。2、临时占用土地：3300平方米(废弃土石方堆场)。1.9项目建设单位概况1、项目业主情况。鹤峰华龙置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到人，其中大中专以上学历人，工程技术人员人，技术工人已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙2、企业法人代表情况。公司法人代表刘晓顺同志，1967年11店管理经验。3、控股股东情况。恩施华龙村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。恩施华龙村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司8鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告91、鹤峰县容美镇城市发展总体规划。2、鹤峰武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。3、鹤峰县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。1.11可行性研究依据1、国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究报告编制指南(试用版)的通知》(计办投资[2002]15号);2、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》;4、鹤峰华龙半岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书；5、鹤峰县国士资源局国有土地使用权出让成交确认书；6、鹤峰华龙半岛规划设计方案。1.12可行性研究范围1、项目建设的背景；2、住宅市场分析及营销战略；3、建设条件；4、建设规模及方案设计；5、投资估算与资金筹措；恩施土家族苗族自治州工程咨询公司9鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告1、符合产业发展规划。按照鹤峰武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚(实施)规划，2015年，地区生产总值达到50亿元，5年平均增长15%;地方一般预算收入2.5亿元，平均增长15%;社会消费品零售总额21亿元，平均增长15%。到2020年，地区生产总值保持9.8%的增速，达到80亿元，三次产业结构由2010年的28.2:38.7:33.1调整为18:41:41,今后10年，第三产业的超常发展是2、符合城镇发展规划。县城容美镇作为中心主城镇，按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。本项目在城市规划的范围内，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉动城镇化率增加3.6个百分点。3、促进国民收入增长。本项目建成后，实现销售收入48047.4万元，提供国家税收4352.95万元，企业利润16051.56万元，有利于4、环境指标影响轻微。本项目水土流失防治面积21603.1平方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放239616吨、二氧化碳排放量31930t/a,属于换位性质排放，不增加排放总量。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第二章项目背景2.1项目区域自然资源背景1、地理位置。鹤峰县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径109°45′至110°38',北纬29°38'至30°14'之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。2、地形地质。鹤峰县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡—江口194米，最高的下坪乡—牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低的高山，占39.6%。四季分配不均。据鹤峰县水文站实测淡水河洪枯比为2333:1。最大恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。4、气候概况。鹤峰属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气蒸发量1028.5mm,无霜期296天，平均温度15.8℃,日照时数1216.4h,≥10℃的积温4892℃,干旱日数87天。5、土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。6、森林植被。鹤峰地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97%,为鹤峰林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。2.2项目区域经济背景恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第二产业10.32亿元，平均增长19.5%(其中工业8.5亿元，平均增长15.2%);第三产业8.6亿元，平均增长15.5%;三次产业结构比由2005年的31.8:36.8:31.4调整到2010年的27.9:39.3:32.8。县域单位县域生产总值万元第一产业万元第二产业万元其中：工业万元第三产业万元(2)农业产业化水平。2010年实现农业总产值11亿元，农人均5376元；粮食总产达到9.3万吨，农人均达到490公斤；牲猪出栏23万头，农人均1.2头，农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。茶叶面积17.8万为亩，产量1.51万吨，为农民提供现金收入1.52亿元；烟叶面积8万亩，产量1.01万吨，为农民提供现金收入1.35亿元；箬叶采摘面积30万亩，产量1.1万吨，为农民提供现金收入1.12亿；商品疏菜面积6.3万亩，产量12万吨，为农民提供现金收入0.96亿元；出售商品猪9.6万头，为农民提供现金收入1.1亿元。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告工业产值达到6.25亿元，占农产品加工业比重为80%,其中薇菜产量500吨，居全国第一；茶叶产能1.2万吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到1.3亿元，占农产品加工业比重为21%,其中箬叶产能1.1万吨，成为全国绿色包装第一县。——市场主体。全县农产品加工企业180多家，总资产5亿元，总产能6亿元。规模以上加工企业22家，总资产4.8亿元，从业人员3300人，2008年实现产值4.3亿元。其中产值过亿元的企业一家(长友公司),5000万至1亿元的企业1家(白果茶厂),1000至5000万元14家，500至1000万元的企业5家。被列入国家级农业产业化龙头企业1家，列入省级农业产业化龙头企3家，列入州级农业产业模以上农产品加工企业总资产比重为70%,2009年实现销售收入3.7亿元，占规模以上农产品加工企业销售收入比重为59%。截至2010年底，全县农产品商标注册108件，占全县注册商标的57.75%。在注册商标总数中，实际使用的商标有83件，使用率为44.38%,实际使用农产品商标73件，占实际使用注册商标的87.9%,在农产品商标中，农产品加工品牌注册商标有37件。其中荣获省著名商标的有湖果茶厂“白果"商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司“八恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告商标、湖北省鹤峰县葛仙米开发有限公司“葛仙米”商标。有14家获QS认证，4家获ISO9001:2000质量体系认证，6家企业获绿色食品认证。占全县国土总面积比重达到28%。积6.3万亩。白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞士生态市场研究所 烟叶基地：全县烟叶总面积8万亩，形成了25个专业村，33个白肋烟专业户户平种植面积达到3.78亩。专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积80%,总产量达到14.5万担。全县拥有4万担规模的乡镇1个，3万担乡镇2个，2万担乡镇1个，1万担乡镇3个；全县50—100亩连片区58个，100—500亩连片区41个，500—1000亩连片区8个，1000亩以上连片区7个，连片总面积达3.76万亩，占全县总面积的60%。燕子乡建立了5000亩高规格烤烟科技示范园，五里乡形成了40公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤烟积98%,建标准化晾房4640间，农民新购置烟叶机械295台(套),恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告其中，起垄机89台，播种器25台，剪叶机15台，喷雾器163台。蔬菜基地：全县蔬菜加工原料基地面积6.3万亩(不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积),其中高山蔬菜面积3.5万亩，魔芋面积2.8万林产品基地：全县林业产业基地总面积95万亩，其中：日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地30万亩；以厚朴、木瓜等木本药材为主的中药材基地23万亩；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等为主的干鲜果基地9.8万亩；天然箬叶可采摘面积30万亩，人工栽培面积0.53万亩；香椿等森林食品基地2.5万亩。式稳步发展，现已形成1个万头生猪养殖区小区(长新畜牧发展有限公司太平小区),3个3000头生猪养殖小区(鹤峰经济开发区生猪养10个“150”和100个50头以上生猪规模养殖大户。——规模以上工业。2010年实现工业总产值23.14亿元，“十一五”期间，平均增长15.2%。其中，规模以上工业企业实现产值22.9亿元，平均增长18.5%。清洁能源工业2.68亿元，占全部工业产值的11.6%;绿色食品工业实现产值11.9亿元，占全部工业产值的51.3%;水泥、木工板等建材工业产值3.2亿元，占全部工业产值的13.8%;药化工业实现产值2.01亿元，占全部工业产值的8.6%;矿产化工工业3.3亿元，占全部工业产值的14.2%。规模企业总数达到64家，以江坪河、淋溪河、核桃湾等绿色能源工程当年完成投资9.8亿，占当恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告年工业固定资投资比重为86%。2.3社会发展背景1、行政管辖。7乡2镇1个经济开发区和1个自然保护区。即等2个建制镇及鹤峰经济开发区、木林子自然保护区，205行政村、4个居民委员会，1364个村民小组。2、人口结构。2010年末，全县总人口22.15万人。其中，城镇人口7.09万人，占32%。乡村人口15.06万人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口13.8万人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全县公路总里程2132公里，实现交通运输、仓储和邮政业增加值11507万元，占第三产业的13.4%。旅客周转量17261万人公里，货物周转量40100万吨公里，客货周转量41826万吨公里。4、邮电通信。2010年，完成邮电业务总量3105万元，通电话的行政村205个，固定电话装机29847部，其中农村电话装机17763部，电信、移动基站285处，实现了50户以上自然村广播电视村村5、教育事业。2010年末，各类学校68所。其中，普通中学17所，中等职校1所，小学50所。年末全县在校学生23352人，其中，普通中学在校学生10654人，小学在校学生11104人，在园幼儿3414恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告人。专任教师1602人，其中，中学专任教师661人，小学专任教师824人。6、医疗卫生。2010年末，拥有卫生机构12个，其中，卫生院9个；拥有病床564张，其中县级医院拥有病床235张，农村卫生院拥有病床329张。卫生技术人员623人，其中，医师256人，注册护士239人。7、民族文化。鹤峰古称容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世袭相承800余载，管辖8000多平方公里；土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，木林子20838公顷原始生态群落结构、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、红色、生态文化底蕴厚重，文化保护与传承取得积极成果。(1)文物保护：列入国家级重点文物保护单位的有容美土司遗址、满山红革命烈士纪念园、五里坪革命旧址群，列入国家级非物质文化遗产的有傩愿戏、打溜子、红色革命系列遗物。列入省级非物质文化遗产的柳子戏、满堂春、鹤峰山民歌等。(2)文化机构：鹤峰作家协会、摄影家协会、乒乓球协会等文化协会组织发展到5个，容美艺术团、老年管乐团、老年艺术团、五里满堂音艺术团、夕阳健身队、长寿健身队、走马官鼎村篮球队等文体团队发展到25个。鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告(3)文化创作：《退役军犬》、《最后一只白虎》、《远去的诗魂》、《巴国俪歌》等作品分别获得全国少数民族文学创作奖、全国少数民族文学创作骏马奖。2.4项目业主背景1、项目业主情况。鹤峰华龙置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到人，其中大中专以上学历人，工程技术人员人，技术工人人；已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙2、企业法人代表情况。公司法人代表刘晓顺同志，1967年113、控股股东情况。恩施华龙村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。恩施华龙村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。恩施华龙村置业有限公司隶属于恩施华龙集团，为其八大子公司恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告届全国"十大杰出青年农民",曾受到胡锦涛同志亲切接见。集团正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万m²。2011年，公司总资产24亿元，净资产21亿元。2.5房地产开发背景2.5.1全国房地产市场运行状况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%,增速比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%,占房地产开发投资的比重为71.8%。东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%;中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%;西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%。25.3%,增速比上年回落1.2个百分点。其中，住宅施工面积38.84米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%,增速比全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%,增速比上年回落22.6个百分点，土地成交价款8049亿元，下恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告降1.9%。2、商品房销售和待售情况增速比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售面积增长3.9%,办公楼销售面积增长6.2%,商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点。其中，住宅销售额增长10.2%,办公楼销售额增长16.1%,商业营业用房销售额增长23.7%。东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%;销售额34628亿元，增长3.8%。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%;销售额11895亿元，增长29.4%,。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%;销售额12596亿元，增长23.9%。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业3、房地产开发企业资金来源情况2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%,增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%;自筹资金34093亿元，增长28.0%;其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%;个人按揭贷款8360亿恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告元，下降12.2%。4、全国房地产开发景气指数国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。2011年12同比增长(%)房地产开发投资(亿元)其中：住宅办公楼商业营业用房房屋施工面积(万平方米)其中：住宅办公楼商业营业用房房屋新开工面积(万平方米)其中：住宅办公楼商业营业用房土地购置面积(万平方米)土地成交价款(亿元)恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告房屋竣工面积(万平方米)其中：住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积(万平方米)其中：住宅办公楼商业营业用房商品房销售额(亿元)其中：住宅办公楼商业营业用房商品房待售面积(万平方米)其中：住宅办公楼商业营业用房房地产开发企业本年资金来源(亿元)其中：国内贷款利用外资自筹资金其他资金其中：定金及预收款个人按揭贷款恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告2.5.2项目区域房地产运行状况1、鹤峰容美镇商住房现有供给量及结构情况调查。鹤峰县自2005年以来，已建成有容美广场、东街小区、保通新城、德胜建材城、银坤花园、天德世都、梅苑小区、金典大厦8个楼盘，商住房1026套，建筑面积170990平方米。城区内共有房改房、企业改制资约7500余套，在建商住房楼盘长友大厦、容恒海观天下等1819套。现有各类房屋总量10345套。2005-2011鹤峰建成商品房情况项目名称住房套数住房面积容美广场东街小区保通新城德胜建村城银坤花园天德世都梅园小区金典大厦合计一年内商住房供给来源共1696套，面积20.3万平方米。其中：保通新城C栋100套，面积1.2万平方米。鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告恒海观天下1400套，面积16.8万平方米。容阳半岛196套，面积2.3万平方米。代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。(1)商住房：2006年鹤峰商住房850元/平方米，2011年鹤峰商住房1680元/平方米，5年间销售价格平均增长14.5%。(2)租赁房：2006年鹤峰租赁房2200元/套·年(60平方米),2011年鹤峰租赁房3000元/套·年(60平方米),5年间租赁房价格平均增长6.3%。(3)商用房：2006年鹤峰商用房4500元/平方米，2011年鹤峰商用房9000元/平方米，5年间商用房价格平均增长14.8%。第三章市场分析3.1市场预测2010年，鹤峰县城容美镇常住人口为4.4万人，各类住房套数在鹤峰武陵山少数民族经济社会发展实施规划中，2015年县城容美恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告镇镇人口达到5.7万人，2020年达到7万人。人口增加与住房套数之间存在线性关系，将住房套数作为因变量y,人口增加作为自变量x,利用一元回归模型表示为：a为现有各类住房套数，数值为10345套；b为每套住宅人口数，数值为1/3。一元回归预测结果：2015年住房套数需求量为14678套，需新增商品住房供应4333套。2020年住房套数需求量为19011套，需新增商品住房供应8666套。3.2价格弹性系数价格弹性是商品需求的价格弹性。某个商品需求的价格弹性是指当收入水平保持不变时，该商品购买量变化比例与价格变化比例之当价格弹性为负数时，反映了价格的变动方向与需求量变动方向的不一致性。价格上升，需求量就下降；价格下降，需求量就上升。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告当价格弹性为正数时，反映了价格的变动方向与需求量变动方向的一致性。价格上升，需求量就上升；价格下降，需求量就下降。2011年，商品房销售价格为2200元/平方米，消费量660套。商品房价格弹性为：价格弹性=购买量变化比例/价格变化比例=22.7/24.2=0.93根据价格弹性为0.93计算，2015年商品房销售价格为3867元/平方米；2020年商品房销售价格为5348元/平方米。年份价格(元/平方米)价格较上年消费量(套)消费量较上年价格弹性系数3.3.1项目内部条件1、项目优势分析。(1)资产结构良好。鹤峰华龙置业有限公司现有净资产3280万元，全为企业自有资金，负债率为零。恩施华龙村置业有限公司2011恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告年总资产万元，净资产万元，负债率为%。恩施华龙集团2011年总资产24亿元，净资产21亿元，负债率12.5%。(2)经营管理先进。恩施华龙村置业有限公司主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。在建的五星级酒店规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。华龙集团是恩施州大型综合性民营企业，集团正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万m²,具有从事房地产开发5年经验，拥有专业技术人员人，占%,在全州处于龙头地位。华龙集团董事长龙华阶同志从上世纪90年代开始就成功从事种植业、加工业、建筑业、房地产业等项目的开发建设，特别是近几年来在恩施州城进行的房地产项目开发，其经济、社会效益均十分显著,个人在房地产项目的策划、建设方面的思维敏捷前沿、决策、建设经验非常丰富。(3)项目产品优势。鹤峰华龙半岛商住小区三面环水，东西70米，南北300米，规划平面“一”字型布置，采光面积大，空气通透性强，远离交通主干线，噪音污染小，空气质量高，是鹤峰县最好商2、项目劣势分析。(1)项目建设资金储备不足。项目总投资30700.45万元，企业自筹8040万元，通过商业银行融资10009万元，预售款12651.45恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告(2)房地产开发阅历较浅。企业从事房地产开发仅5年历史，虽与本地已入住的房地产开发企业比有一定优势，但与州内、省内甚至国内房地产开发企业比，显得资历尚浅，经验不够。内部条件3、小区地理位置优秀，环境宜人。1、自有资金储备不足，融资额度较大。2、从事房地产开发时间较短。3.3.2项目外部条件(1)市场刚性需求。鹤峰房地产开发2006年才起步，2009以来，经过国家房地产宏观调控，现有旧宅套数8526套，在建套数1819套，2020年住房套数总需求量为19011套，缺口8666套。(2)国家政策放宽。未来十年，城市化水平的提高，是拉动中国经济增长的主要空间，国家经过3年的宏观调控，房地产调控政策已全部落地，从2012年起，对二、三线城市的房地产开发将从土地供应、融资贷款、首付比例等逐步放宽。(3)居民收入高速增长。2009年—2011年，鹤峰县农村居民收由2848元提高到3838元，平均增长14%左右；城镇人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增长10%左右；居民用于房地产消费的购买力不断增强。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告(1)替代性产品供给加大。鹤峰商住房替代性产品主要来自政府建设的保障房，自2007年启动保障房建设以来，建成与在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未来3年内，政府对保障房的投入仍将维持过去3年的平均水平。(2)行业竞争加强。鹤峰县在建的房地产开发项目有长友大厦、容阳半岛、保通新城C栋、恒海观天下等4个楼盘，这些楼盘竣工外部条件1、2020年住房套数总需求量为190112、从2012年起，对二、三线城市的3、居民收入增加，农村居民进城欲望1、在建与建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未来3年内，政府将会继续投2、在建商品房开发项目竣工后，开发商可能就地转入新的商品房开发，商品房供应量增3.3.3战略选择1、增长性战略(SO战略)。(1)强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他楼(2)配合项目鹤峰县地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，(3)利用公司本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告(4)强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，2、多元性战略(WT策略)(1)1—2层建设为商业用房，商业建筑面积12000m²,居住建筑面积102956m²,强化商业住宅的市场优势。(2)在鹤峰华龙半岛商住小区南端，开发酒店、疗养等后续项3.4营销战略2、确立品牌特色。华农半岛商住小区，依托优越的自然环境和(1)水中仙居。通过促进容美亲水走廊建设，形成周边常水静水水面300亩以上，水陆面积比达到5:1。(2)开阔闲静。小区建筑成线布置，3层以上住宅视野达到500(3)功能清析。建筑外观与自然山水溶为一体，室内功能分区恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告简单清析，引导消费新朝流。3、营销策略(1)销售对象。偏好环境质量消费的消费群体。(2)促销范围。以鹤峰辖区、鹤峰老藉人口为重点。(3)促销途径。广告宣传，预约认购。第四章项目选址及建设条件4.1项目选址1、地址名称。华龙半岛商住小区建设项目位于鹤峰县杨柳潭新区华龙半岛。2、地址方位。东距县政府行政办公大楼1公里，南至县一中1公里，西距鹤峰规划待建长途客运中心1.5公里，北靠规划待建华龙广场。3、公共服务条件。距公共休闲区50米，实验小学700米，鹤峰县中心医院1公里。4.2建设条件4.2.1工程地质条件1、鹤峰县地形、地貌、地震情况恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告鹤峰县西北部有巫山山脉环绕边境，东南部有武陵山脉余支沿东北方向横展全县，中部为局部陷落盆地。总的地势是西北、东南两翼高，中部低。山岭多东南——西北方向，河流与山脉走向大体一致。境内崇山峻岭，山峦秀丽。河谷多成深峡，多急流瀑布，喀斯特地形2、工程地质条件(1)地质构造鹤峰县在地质上位于多种构造体系联合、复合的部位，具有多期活动的特征，除北部地区受扬子江东西向的明显控制外，其余部分主要受华夏构造体系的东北向“多”字形构造、新华夏系第三隆起带南段的黔东褶皱带的控制，部分地区还受到八面山弧形帚状旋转构造的深刻影响，主构造线与黔东褶皱带大体相同，形成了以高原型山地为主体的地貌结构。(2)地层岩性项目区出露地层有第四系(Q)及白垩系正阳组(K2z)各层岩性特1)第四系(Q)根据物质组份及成因可分三层：恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告①-1黄色、黄红色、黄褐色粉质粘土，偶含岩石碎块，稍粘--粘，稍湿--湿，软塑--可塑，厚度1.5～8米，一般厚度3～4米。①-2卵石层，骨架颗粒为石英砂岩卵石，粒径一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，湿--饱和，中密--密实，厚度一般2--3米，主要分布于槽谷中。②坡残积层(Qdl+el):主要由粉质粘土、砂质粘土夹碎石、碎质粘土组成，主要分布于剥蚀残丘顶部及斜坡坡面表层，厚约1--3米。骨架颗粒为灰、黄色、灰白色石英砂岩卵石、漂石，空隙中充填圆砾及细砂。卵石，漂石砾径10--25厘米，磨圆度好，分选性差。中密--密实，干燥--稍湿。厚约1.0--2.5米，主要分布于残丘上部。2)白垩系中统正阳组(K2z)①细砂岩棕红色、棕黄色长石石英细砂岩夹含铁质细砂岩，中--厚层构造，砂质结构，泥质胶结，胶结不紧密，属软弱--极软弱岩石。据区域地质资料，厚度>50米。(3)不良地质现象项目区不良地质不发育，未见大规模的滑坡、崩塌地质灾害，边恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告3、水文地质条件(1)含(隔)水层组(2)地下水补、径、排特征区内分布的含水层组主要为冲洪积层①-2及④层浅部基岩裂隙(3)根据地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀4.2.2市政依托条件华龙半岛商住小区工程由鹤峰县城区电网供电，10KV高压线路恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告由鹤峰县自来水公司供给，供水管网已经接至场址附近，完全可以满足项目要求。项目区市政排水设施完善。该建设项目的排水方式实行分流式，雨水通过小区内集水沟直接排入城市排水干管；生活污水经过处理达项目地处城区西南杨柳潭新区，交通便利，能够满足项目建设的宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。4.3土地征用情况月17日至2012年2月15日在鹤峰县国土资源储备交易中心举行的国有土地使用权拍挂牌出让活动中竟得，出让期限：商住房70年，批发零售等商业用房40年。鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第五章建设规模及建筑设计5.1建设规模拟建商住楼8栋，每栋28层，1-2层为商业用房，3-28层为商1、项目规划用地面积21603.1m²,建筑占地面积为12421m²,总建筑面积150681.1m²,其中：地上建筑面积129078m²,地下建筑面积21603.1m²。2、商业建筑面积18978m²,居住建筑面积110100m²。3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位5004、居住户数800户。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容积率：5.97;7、绿地率25%。5.2.1设计依据《民用建筑设计通则》《建筑设计防火规范》恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB50411-2007)《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95《建筑桩基设计规范》JGJ94—2008《建筑结构荷载规范》GB50009—2001《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001;《建筑玻璃应用技术规程》(JGJ113-2003,J255-2003)《工程建设强制性条文》建筑04J801结构04G103《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002建设单位提供的项目设计的相关资料和要求5.2.2设计理念1、整体协调强调本片区建设和管理与城市规划的高度统一，以保证本片区快速健康发展。加强与周边区域的相互促进、协调发展。2、以人为本重点体现在住宅套型设计、建筑户型，以关怀人为设计出发点。其设计原则突出住宅功能，而不是简单地分室；设计中体现厨房、餐恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告厅与起居室的结合，以及卧室与卫生间、贮藏室的有机结合；功能分明"(明厨、明卫、明厅)。3、独具特色建筑设计在满足城市规划的前提下，设计出一个符合市场要求，又能为该地区带来新的活力，使建设开发获得成功。4、规划设计原则(1)充分考虑城市核心地段的标志性，从城市界面着手分析，对空间、体量及城市景观效果等多方面进行综合考虑；(2)利于节地，最大限度的使区内的住宅拥有最多、最好的景(3)最大限度的降低较高容积率给地块居住品质所带来的影响，同时规划设计中注重全新绿化空间的创造。为住户提供一种自然、清新的居住环境，从而最大限度的体现对人居环境的关怀。(4)根据当地的气候特点，树立“以人为本”的服务概念，为追求休闲空间的自然与开放。5.2.3总平面布局1、根据地形特点，8栋商住楼房呈“一”字型布置，大楼面向恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告亲水走廊。2、雨水排水方式拟采用管道系统排水，排水组织方式为有组织排放。布置，给、排水管线顶部距场区地平面埋深0.5m;供电管线拟采用地缆沟敷设方式，地缆沟深0.8m,沟面设水泥盖板。护的具体理念与措施。5.2.4建筑平面设计城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以3口之家为环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发大提高。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告本建筑地1-2层设计为商业店铺，其具体方案为：一层设计为商业模式的单个店铺，以开敞窨形式激发地区活力，实现和周边区域的相互促进、协调发展：二层为大跨度整层敞开式购物中心。2、住宅户型设计根据华龙半岛商住小区建设项目区位环境和住宅市场需求，在户型设计中将充分考虑以下因素：(1)套型面积分配合理：本小区建设分为4个户型，A户型建筑面积90平方米以下，B户型建筑面积100平方米以下，C户型建筑面积120平方米以下，D户型建筑面积130平方米以下。(2)强调厅的重要性，本方案户型中厅的最小面宽为4米，扩(3)完善厨房、卫生间内部功能，提高使用率和舒适性。(4)居室面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告5.2.5结构设计本项目采用现浇钢筋混凝土框架结构。梁板柱等均采用钢筋混凝土全现浇，填充墙采用加气砼砌块。1、钢筋混凝土基础：垫层为C10细石泥凝土，基础混凝土强度等级选用C25。2、钢筋混凝土结构：现浇钢筋砼框架柱9.6m标高以下C30砼，9.6m标高以上框架柱C25砼，其余现浇钢筋混凝土梁、板、柱、楼梯等结构强度等级为C25。标高混凝土构件砼强度等级9.600m以下梁、板梯、柱、挡土墙9.600m以上梁、板梯、柱、挡土墙环境条件构件名称砼强度等级室内正常环境板梁柱室内潮湿环境，非严寒和非寒冷地区的露天环境，与无侵蚀性水或土壤直接接触的板—梁一柱一注：梁柱箍筋和构造钢筋的混凝土保护层厚度不小于15mm。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求符合城市住宅建设标准和有关规范，按中高档住宅有关标准设计。本建筑中住宅均只进行初装修，由用户自行进行二次装修。(1)外墙：天然石材；(2)内墙：双飞粉；(3)顶棚：双飞粉；(4)地面：普通水泥砂浆地坪；(5)门窗：塑钢窗中空玻璃；(6)分户门：复合防盗门；(7)户内门：用户自行安装；(8)厨房设施：无；(9)卫生间设施：无；(10)阳台：半封闭式阳台；(11)其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，不锈钢扶手。2、商铺装修室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求符合城市住宅建设标准和有关规范，本建筑中商铺均只进行初装修，由用户恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告(1)外墙：天然石材；(2)内墙：双飞粉；(3)顶棚：双飞粉；(4)地面：普通水泥砂浆地坪；(5)门窗：塑钢窗中空玻璃。第六章公用辅助工程6.1.1设计依据《民用建筑设计通则》GB50352—2005《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003《室外给水设计规范》GB50013—2006《室外排水设计规范》GB50014—20066.1.2给水设计(1)水源本项目供水由鹤峰县自来水公司直接供水，从市政管网环状给水管网接入一根PE300供水管作为大楼的生活给水主管。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告(2)给水系统设计大楼三层以下采用市政供水管网直接供水，四层以上采用全自动无压供水设备供水。给水干管采用PE300供水管、配水管采用PE100供水管。6.1.3排水设计本建筑排水实行分流制，雨水和洗涤污水直接排入市政污水管网，粪便污水经埋地式化粪池处理后排放。排水方式：一层以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要为洗涤污水、卫生间粪便污水，排水量取生活给水量的80%计算，最高日排水量约为5000m³/d。洗涤污水和雨水由排水主管收集直接排至院内污水主管，卫生间粪便污水经专用污水管排至埋地式化粪池处理后再排入院内污水主管。院内污水主管直接接入市政污水管网。6.2.1设计依据《民用建筑电器设计规范》JGJ/T16—92。6.2.2设计范围本报告设计范围为本建筑的各个强弱电系统，采用综合布线系统。所谓综合布线系统是指按标准的、统一的和简单的结构化方式编恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统等。因此，综合布线系统是一种标准通用的信息传输系统。6.2.3强电设计需电力增容5288.9KVA。本建筑监控室等重要部位，消防、监控、电梯、水泵等重要设备为一级负荷，其余为三级负荷。器在一级负荷内互为备用，供电能力能够满足项目用电要求。低压供电线路从变电所引入至大楼配电室。低压供电采用TN-S系统、树干式和放射式相结合，对重要的或用电量大的负荷采用放射式直接供电，对分散的且非重要的负荷采用树干式供电。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告4、配电线路一级负荷电力供电线路，干线采用ZR—YJV—0.6/1KV型电缆 (铜芯聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套阻燃电缆，额定电压0.6-1KV),支线采ZR—BV—0.45/0.75KV型导线(铜芯聚氯乙烯绝缘阻燃电线),均穿钢管敷设。一般负荷选用BV—0.45/0.75KV型导线(铜芯聚氯乙烯绝缘电线),穿阻燃硬塑料管敷设。5、计量：在配电室设总计量，各层配电柜上及各户设分计量。6、照明：所有房间照明设计和灯具的选型结合装修和使用布置照度不小于200LX,走道、厕所等照度不小于50LX。配电间、机房等照度不小于20LX。配电室、消防等采用应急照明电源，并保证工加一些带电池的疏散诱导灯和出口指示灯，应急时间大于60分钟。作为疏散照明之用，应急时间大于60分钟。6.2.4弱电设计1、综合布线系统恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告采用结构化布线，将上述系统有机的集成起来。楼宇自控系统中央控制计算机设于信息通讯中心，系统采用神经元芯片技术，为集散控制形式，控制对象为变配电、空调、通风、给排水、电梯及公共照明等设备，采用LONWORKS总线系统。2、消防控制对除卫生间外的所有防火分区实施监控。3、电话系统为满足大量的内部通话及数字通信的需求，设一套300门的数字式内部交换电话系统，通过交换机的设置，配置相应的电话机不同的呼入、呼出权限，交换机及配线话务系统设于信息通讯中心。4、有线电视系统本项目配置有线电视，节目信号源来自城市有线电视网。5、计算机网络系统为满足办公自动化和营业系统联网的需要，本项目设计算机网络系统，内部采用1000兆ATM局域网方式，对外光纤连接，系统约300个终端。6.3电梯安装项目设计安装16部电梯，时速为1.5m/s。由项目单位通过考察，确定电梯生产厂家，由厂家设计安装。电梯承重1050kg,每次载客恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告6.4暖通设计6.4.1设计依据6.4.2设计参数夏季空气调节室外计算干球温度：31.9℃夏季空气调节室外计算湿球温度：27.9℃冬季最冷月室外计算相对湿度：69%2、室内设计参数噪声新风量干球温度℃相对湿度%干球温度℃相对湿度%恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告室内风速：冬季<0.2m/s;夏季<0.3m/s。6.4.3设计内容全楼预留分体空调安装位置，由用户自行安装。本次方案包括：2、公共卫生间、有污染源房间的通风排气系统；3、内走道排烟，防烟，防烟楼梯间前室、消防电梯合用前室的加压送风防烟系统。本设计夏季考虑降温，冬季考虑供暖。6.4.4空调系统设计本建筑拟采用分体式空调，把空调器分成室内机组和室外机组两部分，把噪声比较大的轴流风扇、压缩机以及冷凝器等安装在室外机组内。把蒸发器、毛细管、控制电器和风机等室内可缺少的部分安装在室内机组中。在设计统一的分体空调器室外机安放搁板时，应充分考虑其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并应防止对室内产生热污染及噪声污染。6.5.1设计依据《建筑物防雷设计规范》GB50057—6.5.2防雷措施本工程为二级防雷建筑物，应采取防直击雷、防雷电波侵入和防恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告雷电感应的措施。1、在屋顶上装设避雷网，利用建筑物的柱内主钢筋作防雷引下线，利用建筑物基础钢筋作防雷接地装置。2、钢筋宜绑扎或焊接成电气通路，并应每18—24米采用引下线接地一次。3、因本建筑属高层建筑，还应采取防侧击和等电位保护措施。4、建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应互相连接。5、30米及以上部分外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置应相连。6、垂直的金属管道及类似物应在底端与防雷装置相连。《中华人民共和国消防法》(2008年10月28日修订)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—1995(2001版))《智能建筑设计标准》GB/T50314—2006《自动喷水灭火系统设计规范》(GT350084-2001)恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告6.6.2建筑消防设计筑设计防火规范》(GB50016—2006)按一类高层建筑设置消防栓箱、消防水管、灭火器及报警器，耐火等级为一级。6.6.3消防给水设计本建筑室内消火栓用水量为30L/S,火灾延续时间为2小时，一次灭火用水量为216m3;自动喷淋30L/S,火灾延续时间1小时，一次灭火用水量约为108m3;室外消火栓为30L/S,火灾延续时间为1小时，一次灭火用水量为108m3。2、消火栓系统(1)每层设2个消火栓箱，每个消火栓箱内设SN65消火栓，每个消火栓陪衬胶水龙带，长30米，及19mm水枪，箱体上设破玻(2)室内外消防管道均采用DN100镀锌钢管。室内消防管道在6.6.4建筑灭火器的配置危险等级为中危险级。单具灭火器最小配置灭火级别为2A,单位灭恩施上家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告火级别最大保护面积75m2/A,设置手提式MF/ABC4型干粉(磷酸铵盐)灭火器，共设288具。配电室采用推车式MF/ABC4型干粉(磷酸铵盐)灭火器。6.7防震抗震6.7.1设计依据《中华人民共和国防震减灾法》(2008年十一届全国人大会常委会第六次会议修订);《地震安全性评价管理条例》中华人民共和国国务院令第323《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008版)。6.7.2抗震标准场地所处区域为6度抗震设防区域，设计基本地震加速度值为0.05g,设计地震分组为第一组。按照《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223—2008)规定，拟定本建筑地震设防类别为标准设防，设防烈度为6度，设计地震加速度为0.05g。6.7.3防震措施1、建筑场地应根据地质、地形条件和使用要求，因地制宜设置恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告3、建筑设计应符合抗震概念设计的要求，不规则的建筑方案应按规定采取加强措施；特别不规则的建筑方案应进行专门研究和论证，采取特别的加强措施；不应采用严重不规则的建筑方案。4、混凝土楼、屋盖采用现浇混凝土板。5、混凝土结构构件应控制截面尺寸和纵向受力钢筋与箍筋的设6、建筑及其抗侧力结构的平面布置宜规则、对称，并应具有良变化，竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐渐减小，避免抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变。7、附着于楼、屋面结构上的非结构构件，以及楼梯间的非承重8、框架结构的围护墙和隔墙，应考虑其设置对结构抗震的不利影响，避免不合理设置而导致主体结构的破坏。9、混凝土结构材料应符合下列规定：1)框架梁、柱、节点核芯恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告区混凝土的强度等级不应低于C30;构造柱、芯柱、圈梁及其它各类构件不应低于C20。2)纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25;钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于1.3;且钢筋在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于9%。6.8天然气6.8.1设计依据6.8.2天然气设计燃气用户最高压力工业用户其他商业用户居民用户(中压进户)居民用户(低压进户)1、低压燃气管道应选用热镀锌钢管(热浸镀锌),其质量应符合恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告现行国家标准《低压流体输送用焊接钢管》GB/T3091的规定；2、中压和次高压燃气管道宜选用无缝钢管，其质量应符合现行国家标准《输送流体用无缝钢管》GB/T8163的规定；燃气管道的压力小于或等于0.4MPa时，可选用本款第1)项规定的焊接钢管。3、铜管道应采用硬钎焊连接，宜采用不低于1.8%的银(铜一磷基)焊料(低银铜磷钎料)。铜管接头和焊接工艺可按现行国家标准《铜管接头》GB/T11618的规定执行。4、铝塑复合管的质量应符合现行国家标准《铝塑复合压力管第1部分：铝管搭接焊式铝塑管》GB/T18997.1或《铝塑复合压力管第2部分：铝管对接焊式铝塑管》GB/T18997.2的规定。5、铝塑复合管安装时必须对铝塑复合管材进行防机械损伤、防(1)环境温度不应高于60℃;恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告冷地区输送湿燃气时阳台应封闭)等便于检修的非居住房间内。当确有困难，可从楼梯间引入(高层建筑除外),但应采用金属管道且引入7.1设计依据1、《国务院关于加强节能工作的决定》(国发〔2006〕28号)会第三十次会议修订);3、《国务院关于加强节能工作的决定》(2006年8月31日);4、国家计委、国家经贸委和建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇(章)的暂行规定》(计资源[1992]1959号);5、《公用建筑节能条例》(中华人民共和国国务院令第530号)(2008年10月1日实施);恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告6、《公共机构节能条例》(中华人民共和国国务院令第531号)(2008年10月1日实施);7、《中国节能技术政策大纲》(1996);10、《湖北省固定资产投资项目节能评估和审查实施办法》(鄂发改环资[2011]298号。1、按照国家节能设计规范的要求，采用节能技术设计、节能技术和节能材料。2、凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。3、对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。7.3资源利用分析本项目除在建设期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、电、防雷、暖通设施外，在使用期也没有经济意义上的资源利用，只存在的资源优化配置。但在使用期间的水、电能耗不可缺少。必须根项目水资源论证管理办法》等有关法规要求，在设计中充分体现合理利用和节约能源的方针。按照标准定额规范设计，本项目设计中采用恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告7.4能耗分析7.4.1能耗分布3、天然气：本项目天然气消耗为800户居民生活消7.4.2电耗分析1、生活用能：本项目建成后，居住户数800户，按照平均每户每天用电15度计算，年总用电量450万千瓦，折标煤1800吨。2、商业用能：预计使用16部功率为10KW电梯，平均每天使用时间为10小时，年总用电量57.6万千瓦，折标煤230吨。3、其他用能：按照总耗能0.5%计算，年总用电量2400千瓦，7.4.3水耗分析3计算，年耗水量239616m³,折标煤57.9吨标煤。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告7.4.4天然气分析天用天然气0.2m³计算，年耗量59904m³,77.8吨标煤。7.4.5总能耗7.5节能措施7.5.1建筑节能设计7.5.2电气节能设计上。恩施上家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告数建议取值：按国务院2007年5月通知要求，夏季最高限值26℃,冬季20℃,相对温度40—60%。7.5.3节水措施量。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告家有关的排放标准以内。5、国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》;6、《湖北省环境保护条例》(1997年省八届人大常委会第31次8.1.2技术导则1、HJ/T2.1～93《环境影响评价技术导则总纲》;2、HJ/T2.2～93《环境影响评价技术导则大气环境》;3、HJ/T2.3～93《环境影响评价技术导则水环境》;4、HJ/T2.4～1995《环境影响评价技术导则声环境》;5、HJ/T19～1997《环境影响评价技术导则-非污染生态影响》;8.2主要污染源分析该项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘或泥土对周围恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告环境会造成一定的污染；项目投入运营后，主要污染源如下：1、固体垃圾：主要来源于公共场所客人的废弃物和加工间、食堂烹饪等过程中产生的废物。2、废水：主要是沐浴和卫生间废水及各类操作间的洗涤废水，均为生活污水。3、废气：食品加工中产生的油烟、水蒸汽、炉灶燃烧煤气、燃油设备排放的有害气体和汽车排放的尾气，其主要成份为CO、NO2、SO2、铅尘、烃类等有害气体。4、噪声：主要来自于汽车运行、空调系统、设备间机器运转发8.3环境保护措施8.3.1地表水环境防治措施(1)对于施工机械、运输车辆冲洗废水、施工生产废水采取沉淀、隔油处理措施。(2)施工人员的粪便污水修建临时化粪池处理。(3)各类废水严禁不经处理直接排放。(4)施工期废水经过沉淀池预处理后排入城市污水管网。2、营运期项目设计采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告污水经管网集中并初级处理后可就近排入市政污水系统。8.3.2环境空气污染防治措施1、施工期施工人员的办公生活区应尽量安排在施工粉尘作业点和生活炉不是很大。2、营运期8.3.3噪声污染防治措施恩施上家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告合理的施工平面布置和作业时调整来减少噪声对施工人员的影响。8.3.4固体废弃物处置措施1、施工期工弃碴应尽可能用于铺路、回填及综合利用，使碴场占地面积减小。随着工程的完工，应及时清理现场，平整土地及绿化。2、营运期8.3.5室内废气的处理的废气可考虑自然通风和机械排风结合的方式。8.3.6电磁污染的处理影响通讯、电脑的运行，对污染源应进行屏蔽处理。8.4水土保持措施8.4.1工程开挖前水土保持措施恩施上家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告算开挖外运土石方量将达到80万立米，本项目约占2/3以上，开挖将形成泥沙堆积，在雨季不可避免的会发生土壤侵蚀，产生泥沙流失，并可能对工程及城市防洪造成威胁。需在开挖前，采取截、排水措施、拦挡措施防止降雨对坡面的冲刷造成流失。1、开挖前，在其周边布置好排水措施；2、开挖过程中严格控制边坡，避免开挖面上崩塌；3、施工过程中要求尽量做到挖运平衡，减少临时堆放，并及时将弃土运送到城建部门指定的场所倾倒，要特别防止阻塞河道形成次生灾害。8.4.2工程开挖后水土保持措施基础开挖、施工用地临时堆放的建筑用土、石等材料受雨水的冲刷而产生以及施工结束后大量裸露地表，受雨水的冲刷而产生，因此重点应在堆放前做好预防工作，结束后作好植被恢复工作。1、施工过程中应减少土石方临时堆放，开挖的土石方不能利用的应尽量及时运到指定位置；2、在施工用地临时堆放材料的周边布置临时拦挡；3、施工结束后清理剩余材料和建筑垃圾，转运到指定位置；4、对可绿化区域布设植物措施。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告第九章劳动保护与安全卫生9.1设计依据(国家劳动部[1998]48号)9.2劳动保护措施2、根据国家有关规定，对特殊工种(如电工)配备所必须的劳老保险。位。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告9.3安全生产1、防触电：建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电报设2、继电保护：变配电所进线开关柜采用反时限电流保护，变压器出线柜采用过电流过载保护和温控保护。3、防雷：当低压线路电缆理地时，在入户端应将电缆金属外皮置相连。低压配电系统接地形式为TN-S制，由变电室引出专用PE线，与N线严格分开，所有正常不带电的金属构架等均应与PE线作良好的电器连接。PE线干线沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于1欧姆。4、电压：检修照明电压不高于12伏，以确保检修人员不致发生恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告5、组织机构：设立安全管理部门和安全管理群众组织，设立专职工的职业病防护及卫生保健。安全部门定期对职工进行安全教育，6、安全机制：业主和施工企业、监理人员、项目管理部门要树严格按照国家劳动部(1998)48号《关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》的规范进行职业安全卫生工程设计，以防为主，从根本上保障工人的安全与健康。2、对于产生废气、灰尘的地方，在设计中均应考虑通风除尘措恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告3、加强绿化、净化空气、美化环境。4、在营运期，加强室内及周边的环境卫生管理，做到院内洁净、美观，符合国家卫生环境标准。第十章组织管理、招标及实施进度10.1项目组织管理1、实行项目法人责任制，由项目法人承担项目的一切社会、经济、市场风险。2、强化管理：项目在各级政府和主管部门的领导下，明确职责，统一协调，实行宏观指导，微观监督，有序建设。3、项目管理制度：(1)工程实行招标制；(2)项目法人责任制；(3)工程监理制；(4)合同管理制。4、选择信誉好，管理水平高，技术力量强，机械设备齐全，工程质量有的建筑施工单位进行公开招标，引入竞争机制，确保工程合格率和优良率，并能在计划工期内完成施工的企业。恩施上家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告5、指定工程技术人员，现场处理日常事务，抓安全、抓管理、务。6、严格资金管理：资金是项目顺利实施的保证，因此，必须全10.2招标管理察设计、施工、监理、设备材料采购实行招标。10.2.1编制依据3、《建设工程质量管理条例》国务院第279号令4、《实施工程建设强制性标准监督规定》建设部第21号令恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告5、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》国家发展和计划委员会第3号令6、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》国家发展和计划委员会第9号令7、《湖北省招标投标管理办法》(湖北省人民政府令第306号)10.2.2招标范围1、勘察设计招标范围：本项目的勘察设计招标实行全部招标2、施工招标范围：本项目的施工招标实行全部招标。3、监理招标范围：本项目监理招标实行全部招标。4、重要设备、材料采购招标范围：本项目所有重要设备、材料采购实行全部招标方式确定供应商。10.2.3招标组织形式本项目招标组织形式拟采用委托招标形式，由项目业主单位成立项目办公室，委托有相应资质的招标投标代理机构进行招标代理工作，并由招投标管理机构监督，确保项目招标工作顺利实施。10.2.4招标方式根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，本项目招标方式拟采用公开招标方式。通过在招投标代理机构发布招标公告，在全国范围内择优确定勘察设计单位、施工单位、监理单位及重要设备、材料供应商。恩施土家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告本项目招标工作将严格执行《中华人民共和国招标投标法》和省、州所属招投标管理机构的建设工程招标投标工作程序流程。具体流程如下：1、获取相关批文：2、招标备案；3、招标文件的编制；4、发布招标公告；5、投标单位资格预审；6、开招标会，发布招标文件；7、踏勘现场；8、招标答疑会；10评标；12、发中标通知书。招标范围招标形式招标方式不采用备注恩施上家族苗族自治州工程咨询公司鹤峰华龙半岛商住楼开发项目可行性研究报告全部招标部分招标自行招标招标公开招标邀请招标招标勘察设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√工程监理√√√设备材料采购√√√自主决策根据项目建设方案研究并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，按工程进度安排投资，确保项目按期建成并投入使用，发挥投资效益。10.3.1项目实施计划建设工期一般是指拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面建成投产或交付使用所需要的全部时间，建设工期主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调式、联合运转、交付使用等阶段。根据国家建设部《关于