【广告策划-】龙湖地产年度策划案

龙湖MOCO国际攻击案前言正真的高手对决，总是能一剑封喉，至对手与死地。“剑〞是一种工具，“封〞是一种策略。真正的高手都明白，其实策略比工具更加重要。正如在地产推广中，要想在地产的江湖中求胜，高明的策略才是工程成功的关键。一剑封喉封品牌1PART1[龙湖西安跨界品牌力作]龙湖地产开展15年，已经家喻户晓。在西安三盘鼎立，获得了西安业主的信任。龙湖MOCO国际作为时尚，前沿、城市标杆的商业地产物业，是龙湖商业地产运营模式的又一产物。作为龙湖地产在西安的首个商业物业工程，龙湖强大的品牌必将给其产品强大的支持。所以在推广上，我们主张借助〞龙湖商业地产运营联盟“的品牌优势，给城市以信心，给大兴区以信心，品牌带开工程，双剑合璧，将品牌优势完全释放。品牌报广大兴新区地图项目名称地段规模产品类型主力户型现状项目特点均价天朗大兴郡大兴东路北侧130万平米

普通住宅二居65-87三居104-129一期剩余100套2期排号中区域文化大盘、中国地产新龙头企业、独特的景观资源一期6500二期未定水木白杨大兴东路13万平方米多层、高层、小高层平层97-147复式122-254可售套数180套区域升值、较低价格6300君悦华府莲湖区郭家口村12万平米高层78—143一期剩余不到10%低价、高性价比6000天朗西子湖丰禾路41号4期3500户小高层、高层88-230以销售30%800亩汉城湖公园近在咫尺，傍水而居。6400区域主要再售工程状况：项目名称开发商地理位置总套数主力户型（㎡）价格尚中心陕西明大房地产高新十字东南角70050-100未定高新水晶城高新地产高新路与科技二路十字3号楼430套目前在售3号楼43㎡——91㎡12000元莱安逸境陕西置地投资发展有限公司延路北1号，群贤庄北邻。南二环与唐延路交汇处1814目前主要销售偏大的房源120—170平米毛坯房均价9800元/平米，精装房均价13000元/平米金莎西安东大置业长安中路65号84231-13117500民乐园万达万达集团解放路与东二环交汇处300030-808500市场高端精装公寓工程状况调研小结龙湖地产商业战略布局：重庆〔已启动〕、北京、成都、上海、西安。在重庆的商业工程：江与城商业、龙湖MOCO家居生活馆、晶郦馆、蓝调天街、西城天街、北城天街。其中西城天街、北城天街已经成为重庆标志性商业物业，有很高的知名度美誉度。打造国际品牌家居馆提升国际品味生活客群特质分析我们的产品主打精装公寓，作为大兴新区独一无二的产品，市场差异化不彰自显。而我们传播的时尚、前沿、自由、未来主义必将吸引一局部社会前沿的人关注。他们喜欢一站式的生活、喜欢新鲜的事物、喜欢挑战、喜欢成为社会领导者。他们财力雄厚，他们善于理财，他们个性而不张扬，他们是智乐权贵！封形象6PART6[品牌带开工程，成为区域内的标杆]封节奏7PART7[]封通路8PART8[利用媒介最大化网罗全城客群]封现场9PART9[利用现场给客户国际化感受]红庙坡十字来来往往的车流工程地目前较为陈旧。低矮的建筑群与工程想要兑现的国际感生活极不相符。周边的配套也只是平常的生活配套，相对低端。路边平常的生活店铺附近的市场销售现场是第一杀客地，营造浓厚的销售气氛是成功第一步，所以我们要进行销售现场改造。进入工程地灯杆旗广告：“白加黑营销围墙〞*在工程围墙进行更换、工地围墙包装，光感围墙增加更多的趣味性为售楼现场区位起到提示性作用“白天营销入口导示〞运用石材、金属、铝塑板、玻璃等材质塑造工程的高端形象，让客户从现场感受到龙湖MOCO国际产品的高品质，为产品增值。封营销中心PARTB[零距离五感过程交易]前台接待：一定是充满阳光和活力的接待形象销售道具展示职业参谋销售道具用苹果平板电脑ipad设置触摸式电子屏幕，客户可随时了解工程信息体验区为客户提供饮料、茶歇。客户可以选择自己喜好。菜单饮料选择：红茶、果汁、咖啡〔三种〕“背景墙〞“体验中心墙顶设计〞“触摸屏设计〞巨大的电子展示墙展示墙对外形象封示范10PART10[环境示范增强买家欲望]封样板间11PART10[零距离尊贵五感过程交易]国际感案名时尚之都,巴黎、米兰、纽约、芬兰不同房间主题香水味道以及不同的背景音乐明亮完美的厨房细微备至的橱台舒适的棉拖情景模特设计工法样板间参观工法样板间,设有一处休息处,物业不经意递上一杯咖啡封物业12PART10[零距离尊贵五感过程交易]龙湖物业是龙湖业务全过程管理的重要一环，是龙湖品牌的重要组成局部，也是“善待你一生〞理念最直接的表达。1997年龙湖建立了自己的物业管理公司，十余年中，龙湖物业获得了很大的开展，其专业、用心、超值的品牌形象日渐形成。出众的高品质物业效劳，为龙湖物业赢得市场和客户的广泛认可，业主满意度历年均达92%以上。龙湖物业，善待你一生“白天营销保安形象〞皇家式换岗仪式，利用上班中午下班集中收获关注度。“弯腰45度亲躬触觉效劳〞亲自弯腰为看房客户穿寄鞋套“男女鞋套视觉效劳〞亲自弯腰为看房客户穿寄鞋套“贴身侍从触觉效劳〞置业参谋及物业人员相随二对一效劳封外展13PART13[利用外展场网罗高档人群]封媒体14PART12[全城媒体持续发力]新闻营销邀请高端媒体撰写专题文章，缔造持久的影响力全城媒体营销持续发力华商报、房周刊、西安楼市、开发区报道、品味、女报、直投DM等群众营销报纸、户外及车体广告，全面铺开到达全城最大的围杀媒体安排：3月主流媒体集中发力户外全年铺开辅媒推动其他媒体华商报、西安晚报热点话题传播2环沿线，重点西二环和北二环新浪网、搜房网、房周刊、华迅直递陕北版、候车亭、三安楼宇、短信等节点更新周末画报夹刊、电子杂志、影院片头、高档KTV点播屏创新启用媒体类型媒体位置媒体规格价格（RMB）单立柱南二环与西二环交汇处21m×7m×2面180万元/年媒体位置:团结南路与大寨路十字媒体尺寸:18m(w)×6m(h)×2面=216㎡媒体形式:电脑喷绘外打灯团结南路与大寨路十字单立柱150万/年媒体类型媒体位置媒体规格价格（RMB）落地大牌中心广场35m×11m220万元/年媒体类型媒体位置媒体规格价格（RMB）单立柱北二环21m×7m（双面）160万元/年媒体名称发布时间发布内容备注机场高速3月初品牌形象及产品信息定期投放机场中心广场3月初品牌形象及产品信息定期投放南二环至西二环3月初品牌形象及产品信息全年投放大兴路3月初项目形象+产品信息全年投放－－户外：－－媒体：媒体名称发布时间发布内容华商报3月初项目信息、最新动态、产品信息房周刊3月13日、3月27日封面项目形象高新区候车亭3月初项目形象新浪网、搜房网3月初项目形象＋产品信息新居时代电视片3月初项目形象＋产品信息短信节点投放产品信息奥斯卡影院片头3月初项目形象（三维投放）博思堂，以品牌攻略致力通力合作！谢谢！eaky针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。TOPINTERNATIONALCITYXXX.XX国际{2005推广策略

}我们2004年做了甚麽？XXX.XX国际的整体战略、销售情况、工程形象来看，2005年都将是XXX.XX国际的工程品牌年、销售冲刺年。通过之前我们所做的工作可以得出我们目前还有优势吗？XXX.XX国际现在状况：我们明年要做甚麽？进一步阐述“世界为我所用〞，“CBD核心·贵族商务〞根据工程2005年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。这就是我们的主要方向。如何吸引新的客户？以前没有全面了解XXX.XX国际的客户群，或是没有继续留意XXX.XX国际的购房群。〔主要除市南区外的XX客户及省内外客户群体〕由于XXX.XX国际已经有相当一局部老客户群，而且优越的位置、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将成为2005年一种重要的销售方式。XXX.XX国际潜在目标客户新客户老客带新客■老客户的生活圈：■新客户：得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼参谋。方式1：在省电视台播放工程的形象广告，形成的广泛的工程高端形象，使其购置行为得到最大限度的认同和心理满足。方式2：有奖带动的形式，老客户带新户购置XXX.XX国际可以获得一定利益，新客户购房可以享受一定额度的折扣。如何让老客户带新客户来？重新积累新客户资源开始工程的二次传播攻势扩大传播范围增加传播手段利用季节优势重点诉求核心利益点2005全年推广策略布局5、6、7、8、9、10月份以写字楼推广为主一、二月消化公寓客户三、四月开始写字楼预热公寓再掀热潮五月写字楼强销期开始六月写字楼强销期24小时商务概念七、八月写字楼续销期24小时商务概念1—2月份推广方案一、二月消化意向客户以公寓推广为主〔地段价值、精装修〕楼体广告、围墙、电视、报广此期间须完成事项：农历春节前增加2期报广以配合销售圆满地告一段落及春节贺岁。预定山东卫视广告时段，在春节期间播出工程形象广告。预订机场广告牌推广主题：推广手段：3—4月份推广方案三、四月公寓再掀热潮以工程实际核心卖点诉求打动消费者开始商务概念的预热精装修品牌、城市景观样板房\地热系统……推广主题1：推广主题2：此期间须完成事项：发布机场广告牌现楼样板房完成电视广告制作及发布新锐杂志副刊完成招商周刊做主题营销房交会参展，积累客户DM重点直邮楼书制作完成半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道推广手段：房交会热点战4月份是地产上半年最大的节点，5月1-7日为长假，春季房交会同样在4月，其成为我们11月开盘后，最好的新客户积累期；一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点；一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化；一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控制资料的最亮点；一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；攻击目标：攻击核心：攻击概念：这个阶段公寓推广为主，主要以诉求实卖点为主。写字楼推广为辅，开始进入“24小时全球商务〞概念的前期预热阶段，主要以代表高端形象的虚卖点为主，为5月进入写字楼的强销做准备。XXX.XX国际1、2、3、4月份推广目标5月份推广方案五月写字楼强销期24小时全球商务模式及工程商务形象小开间写字楼半岛都市报、户外广告、电视广告、航空杂志24小时商务概念阐述、全新概念颠覆XX市场推广主题：目标客户2：推广手段：此期间须完成事项：更换楼体灯光字更换户外广告信息电视广告省内外发布航空杂志重点出击滨海花园一期条幅出街推广重点从公寓转为写字楼30层以上整层消化的大客户，目标客户1：外来国有企业、大型民营企业、外资企业5月份阶段推广主题XXX.XX国际24小时全球商务模式XXX.XX国际引领XX商务模式““6月份推广方案六月写字楼强销期24小时商务概念24小时全球商务模式、工程商务形象建立半岛都市报、齐鲁晚报、电视广告、招商周刊详细阐述24小时商务、与工程卖点结合传递概念如：滨海CBD概念/景观/大堂/等····推广主题：推广手段：此期间须完成事项：招商周刊媒体商务论坛山东卫视电视广告齐鲁晚报全省宣传写字楼封顶宣传1、招商周刊发布四个硬性广告，结合工程卖点2、同时由招商周刊记者采访XX及全国权威经济学家对24小时全球商务模式进行专家论证；3、以硬广与软文相结合的形式，阐述中小型企业创业应注意的事项以及在全球化浪潮下应选择怎样的公司运作模式，打响工程知名度。XX作为中国最具经济活力的城市之一，其经济外向型特征较明显，因而就产生了大量的创业型中小企业，其公司运营性质具备全球性，24小时商务在线是必备商务办公条件。XXX.XX国际所提倡的24小时全球商务模式恰恰是其所需，能够获得他们的认同。招商周刊媒体论坛攻击核心：攻击目标：启动政府高度，举办记者新闻发布会，让媒介首先了解XX的整体规划；以主流媒介〔半岛都市报〕为核心点，铺天盖地的造势，形成CBD滨海地带国际商务的规模性推广，全面启动滨海热点；

通过滨海规划、政府引导、媒介造势，一定要让表达滨海CBD商务才是XX的未来，一定要让消费者了解XXX.XX国际是XX国际化商务的明天；市南区政府本身就在全力推动滨海商务区，政府本来就想启动滨海的关注力；方式：前提：把握4月份后期的春季房交会、五月份旅游经济的东风，销售推广重点开始从公寓转向写字楼；因此这二个月是工程写字楼局部在XX商务市场的冲刺时期，一定要加大推广力度，加大推广投入。写字楼市场前期的形象建立对后期销售至关重要，因为写字楼买家是纯粹的理性消费者。XXX.XX国际5、6月份推广目标7-8月份推广方案七、八月写字楼续销期24小时商务概念写字楼具体卖点阐述在XX，XXX.XX国际是高端商务的代表商务效劳/会所/电梯/分户式空调等·····推广主题：客户分析：经过比较十多家写字楼，XXX.XX国际无论是从地理位置、配套设施等方面都是XX商务至上之选此期间须完