保利地产-湖北武汉中央公馆项目市场调研报告

地产服务·投资管理·资产及商业管理保利中央公馆典型项目调研报告德思勤·深圳2011年4月17日汇报人：周荣报告目录保利地产发展保利产品系列区域状况项目分析营销推广分析一期现场——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page31、初识保利——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page42、文化巨子央企旗舰房地产、文化、军民品贸易、矿产“四轮驱动”，总资产过千亿，央企旗舰。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。2010年9月，据最新报告显示，保利地产品牌价值高达136.89亿元，较09年增长51%，与中海、万科同获“2010中国房地产行业领导公司品牌”的称号。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page52、地产航母保利房地产（集团）股份有限公司1992年成立以来，经过三个五年规划的历练和成长，保利地产品牌逐步从一个新品牌发展成一个知名品牌，并获得了社会的广泛认同。2009年，保利地产品牌价值达到90.23亿，连续五年蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，成为“中国房地产成长力领航品牌”。保利在中国——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page63、发展历程十年沉淀——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page73、发展历程五年铺陈——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page84、发展历程五年飞跃——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page95、发展历程--王者姿态——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10报告目录保利地产发展保利产品系列区域状况项目分析营销推广分析一期现场——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11保利地产产品‹产品业态：保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。‹产品理念：十八年间，保利尊重大自然的赋予，融合现代人居需求，筑造的住宅与商业建筑，都深深的铭刻上了“自然和美”的烙印，让自然环境与城市人文充分的对话沟通，让建筑形态与生活方式完美契合。和谐之美随自然舒适的现代建筑炫丽绽放。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——保利精品住宅产品系“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；城市家庭的健康人居百合花园保利花园圆梦城康居系山水系保利产品系列十二橡树庄园海上五月花西山林语海寓有识之士的山水大宅珍品系尊享系保利心语、保利香槟国际、香雪山城央的都市精英领地封层人士的人居名片保利拉菲、保利公馆、保利公园以上为保利产品的分类。保利康居系城市家庭的健康人居这是在中心城市主要生活与居住区域，本着以人为本的开发理念，为关爱老人与下一代的城市家庭打造的舒适便利的文化家园。在这里，倡导的是“家本”文化，拥有的是健康人居，享受的是高品质生活……国际领先的规划设计理念，将建筑设计、环境绿化和道路系统完美结合，打造出自然柔美的亲和力空间，自由浪漫的的生态水景园林体系以及曲径通幽、人车分流的道路系统。全面应用成熟的建筑成套高新科技，新技术、新工艺、新材料和新设备的综合利用，先进的家居智能化系统，大大提升了住宅的健康、环保和舒适度。保利花园、保利百合花园——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14保利山水系有识之士的山水大宅枕着松涛入梦，看着白云在窗前嬉戏——这恐怕是绝大多数人都做过的梦儿。仁者乐山，智者乐水。谁说鱼和熊掌不可兼得？现代人是如此幸福，在享受现代大都市所带来的种种便利之余，亦能为自己闲云野鹤的梦境找一个落脚的地方。在此处，不用再费心地丈量得失与方向，自由就是你自然的姿态。城市总要回归自然。保利山水，尊重自然的恩赐，充分利用优越的生态和景观环境，为有识之士打造亲近自然的生态景观社区。浓厚的人文氛围，又将彰显居者好山乐水的品味与内涵。保利西山林语、东湾墅page15保利珍品系—城央的都市精英领地在流光溢彩的都会,让我们用激情和浪漫的步履步入这一幅小心展开的精美画卷。独特的园林设计，把都市的喧嚣静静隔开。结庐在人境，而无车马喧。值得珍惜的，不仅仅是建筑物的每一个匠心独运的细部，更是这古典的秀美情怀。都市精英都有一个占据城央的梦想。那是一块专属的领地：居中而居的精品社区，那是一种蕴含着个性与情调的生活，那是保利珍品。保利心语、保利香槟国际、保利香雪山—page16保利尊享系封层人士的人居名片胸藏邱壑,城市不异山林;兴寄烟霞,阎浮有如蓬岛。凡巍峨之高山巅峰，汪洋之长河源头，皆为人迹罕至。荣耀的桂冠只属于少数的优胜者，而一座城市的代表作，理应贡献给为这个城市创造最多财富的人们。在保利尊享，对城市发展贡献最多的人，将尊享这座城市最精彩的部分：稀缺的自然和人文居住资源，尊贵非凡的顶级圈层文化……居于其间，荣耀与地位已然不彰自显。保利康桥、保利公馆、保利公园、—page17报告目录保利地产发展保利产品系列区域状况项目位置及周边配套未来规划项目分析营销推广分析一期现场——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18保利·中央公馆•“公馆”系列作为保利地产高端尊享系列品牌项目，主要内涵是品位、荣耀、尊贵。•保利·中央公馆作为保利地产布局南湖，打造南湖高尚生活圈的又一品质楼盘，将以ARTDECO的风格和精致的建筑树立第一标杆楼盘高端品质，以公馆的生活方式及细节打造引领客户对于尊贵舒适生活的追求，彰显荣耀感。•保利·中央公馆是由中国保利打造的武昌南湖首席公馆区。从北京、上海到武汉，保利坚持与城市共成长，集聚全球实力开发团队，以国际视野提速区域发展。18年保利，8座城市，9座公馆，成就公馆系作品标准树立者。依托便利的城市体系、雍容的环境体系、繁华的配套体系以及经典的建筑体系……保利地产，以雄厚的资历，在武汉打造出一片从未有过的公馆区，构造出尊崇典雅的“公馆区”居住尚品。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page191、项目位置及周边配套处于南湖核心区，紧邻紧邻中南、亚贸、街道口三大商圈（20分钟直达），10分钟直达省出版城、国美等。同时靠近百年学府—理工大学。571、576、591、777、317至傅家嘴，72至南湖公交场，503、571、710至武梁路，804至建安街；未来地铁7、8号线规划将行经本案周边。¾影响项目的三条主要交通道路：珞狮南路、丁字桥路、雄楚大道。另规划地铁7、8号均距离本项目较近5-10分钟路程。¾项目地处南湖核心板块，交通便利，通达性强。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page202、未来规划南湖沃尔玛开张3月24日，沃尔玛南湖店正式开业，星巴克、金逸影城等店也纷纷开店。随着沃尔玛开业，以及一众商业配套的引进，南湖周边未来的生活将更加舒适。南湖新城南湖新城位于武昌区南部，内环线与中环线之间。东邻南湖，南邻规划的二环路，西靠巡司河，北至雄楚大街，总用地面积1310公顷。规划容纳居民25万—31万人。新城结构为：“一核”，城市商业次中心、大学、中心公园组成的商贸核心区；“两线”，巡司河和铁路延线；“三片”，综合居住区片（出版城片、丽岛片、半岛片）；“四区”，三个特色居住区及一个大学园区（武汉理工大）。新城内设有4个服务中心。文化服务中心在宝安花园，将结合原机场跑道规划展览馆等实施；体育服务中心在武梁路与机场路交叉口；医疗服务中心沿人工渠两侧布局；综合服务中心位于武梁路与石牌岭交叉口，兼具商业、文化、娱乐、体育、医疗服务功能。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page21报告目录基本指标规划布局内部配套建筑风格园林风格户型分析公共空间保利产品系列介绍区域状况项目分析营销推广分析一期现场——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page221、基本指标项目地址物业类型洪山区武梁路与丁字桥南路交汇处22栋高层住宅34层、6栋多层洋房5层、联排别墅3层、1栋2-3层幼儿园总用地面积㎡总建筑面积㎡19.8万66万（住宅57万方别墅6万方、商业2.8万）总户数61993.025容积率总户数/车位6199户/2845个绿化率均价35%待定梯户比交房标准2梯4户毛坯户型面积高层40-130洋房130-170别墅240-270入住时间2012年12月物业费3元/㎡物业管理公司销售代理单位保利（武汉）物业服务有限公司无——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page232、规划布局总体上呈围合式布局高低搭配武梁路整体规划：总建筑面积66由20层的高层、6栋5层的英伦叠墅、17栋3层的别墅构成丁字桥一期：高层+英伦叠墅数量：路高层88-125㎡，2栋34层，272套，3栋英伦叠墅5层，70套——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page243、内部配套分布内部配套：商业2.8万方、幼儿园方、中央水景万方公立幼儿园（2300㎡）中央水景（010万方）海盗乐园销售中心（会所）——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page254、建筑风格（立面色调）“英法”风格的复合型项目：一期叠墅采取经典的英伦皇家多铎古典风情，结合英国小镇和自然生态感，红色的高耸坡屋顶、错落有致的阳台和露台、洒满阳光的庭院廊架和标志性的圆形拱门，将建筑本身的手工质感和宅间景观的立体效果充分结合，原汁原味地还原了浪情。高层ARTDECO新古典建筑外立面，表现竖向线条与敦实体量感，给人以平衡于感性与理性间的文化联想，整体力求呈现公馆级高品质—生态艺术人居。用材以大理石马赛克为主。page264、建筑风格（立面线条）砖砌墙、小拱璇、木质屋顶板、多重人字型屋面瓦的起伏营造优美的变化曲线人字型屋面瓦坡屋顶小拱璇砖砌墙——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page275、园林风格特色叠水喷泉、广场、3大园林水景组团，10万㎡公馆区中央水景雍容铺排、30万株名贵树木葱葱郁郁，共同形成了优雅、人文的英式皇家园林景观。喷泉广场门楼电话亭广场——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page285、园林风格（景观节点）海派风情主题商业街¾风情商业街——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page295、园林风格（景观节点）庭院草坪：大庭院、大草坪带来宽阔的视野，银海藻、老人葵、朴树、黄皮、秋枫等名贵树种塑造出奢华的气质——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page306、户型分析别墅楼层结构：5层英伦叠墅，1-2层带地下室，3、4、5层跃层。阁楼5层4层3层综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四-五层带阁楼建筑直达2层叠加别墅优点：直达开间与联排别墅相比较大，布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；，1层地面外立面造型丰富些叠下有半地下室，叠上有露台，虽然没有联排的-1层赠送地下室见天见地，但是优势仍较为明显。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page316、户型分析户型配比（一期）：高层比例76%，别墅比例：24%户型叠墅建筑面积㎡135-160㎡88-125㎡数量70套占比24%272套292套76%合计100%——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page326、户型分析高层88㎡三房户型评价：优点：¾赠送天井改房间，即送一间房。¾南北通透，户型方正¾客厅及主卧均朝南，次卧均飘窗¾客厅及主卧连接大阳台，享中央景观。缺点¾无明显缺陷尺度空间：¾客厅进深3.6米，开间3.6米，尺度较小¾次卧开间和进深达到3-315米——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page33英伦叠墅一层155平米（带地下室）户型评价：优点：¾约70㎡地下室赠送面积，其中约25㎡为半地下室的庭院¾南北通透，户型方正¾可观赏园林景观¾卧室及客厅均有较大的赠送面积缺点¾厨房窗口朝走廊，空气环境受到影响尺度空间：¾客厅开间4.7米，餐厅3.6米¾主卧室开间达到4.5米——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page34英伦叠墅二层150㎡带地下室户型评价：优点：¾约120个平米的地下室赠送，其中23㎡为半地下室的庭院。¾南北通透，户型方正¾可观赏皇家广场园林和西班牙庭院景观¾客厅餐厅连接大阳台缺点¾地下室整个呈L型，赠送面积约120㎡，较大但通透性差。尺度空间：¾客厅餐厅进深6.5米，开间4米¾次卧开间和进深达到3米——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page35英伦叠墅三层135㎡4层跃层（阁楼和露台）户型评价：优点：¾南北通透，户型方正¾可观赏广场园林和庭院景观¾2个次卧均带飘窗缺点¾跃层部分较小，仅带一个阁楼¾户型走道较长，浪费面积多尺度空间：¾客厅及主卧室开间4.75米——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page36英伦叠墅四层160㎡5层跃层（同5层户型、带多个大露台及房间）户型评价：优点：¾跃层带3个大露台¾上下层功能分区合理¾2个次卧均带阳光房缺点¾厨房窗口朝走廊，空气环境受到影响尺度空间：¾客厅餐厅进深6.5米，开间4米¾次卧开间和进深达到3米——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page37报告目录保利地产发展保利产品系列介绍区域状况样板间装修营销节点项目分析营销活动营销推广分析看楼动线一期现场现场包装细节广告诉求——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page381、样板间装修（1/2）别墅样板间根据个人需求不同共分为三种风格：新古典、现代和田园客厅、餐厅及厨房——Copyrigpage39主卧室、书房及儿童房——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page403、营销节点首批认筹活动认筹高层1万抵万，别墅万抵万。3.23-24睡美人木偶剧2月3月项目形象导入：网络介绍、炒作为主广告宣传语出现项目形象深化期：项目体验期：强势营销期：开展大型活动预计5月份开盘样板房开放4.2-3纯正英式下午茶欧式酒会营销中心、示范区样板间开放——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page414、营销活动（1/3）营销中心、示范区及样板房开放¾周末的保利中央公馆营销中心更是热情洋溢，弥漫着浓浓的英伦风情。纯正英式下午茶香溢，欢聚一堂的新老业主们领略了一番精致尊贵的英式下午茶时光。尊贵典雅的现场奏起曼妙的古典音乐，陈列着细腻的英式套装茶具，穿着19世纪英式宫廷礼服的侍者，推着欧式小推车，为尊贵的客人呈上了飘香的英式红茶或现调的热饮，配以多款精致的茶点，品位悠闲时光。细致入微的精心招待，让每位亲临的嘉宾们享受尊荣服务，深深体会到英式的优雅精致生活。保利中央公馆的营销中心，在每一个细节都展示着精致与优雅，将纯正英式下午茶演绎到淋漓尽致。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page424、营销活动（2/3）英式红茶会纯正英式下午茶香溢满园，欢聚一堂的新老业主们领略了一番精致尊贵的英式下午茶时光。尊贵典雅的现场奏起曼妙的古典音乐，陈列着细腻的英式套装茶具，穿着19世纪英式宫廷礼服的侍者，推着欧式小推车，为尊贵的客人呈上了飘香的英式红茶或现调的热饮，配以多款精致的茶点，品位悠闲时光。细致入微的精心招待，让每位亲临的嘉宾们享受尊荣服务，深深体会到英式的优雅精致生活。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page434、营销活动（3/3）“木偶剧睡美人”邀请新老客户参加（含保利会业主）¾英俊倜傥的金发小王子单膝跪地，高贵优雅的小公主头戴皇冠，他们在善良的森林伙伴们的祝福中过上了甜蜜幸福的生活……，这不是迪斯尼狂欢节，而是保利中央公馆4月16日在售楼大厅旁浓情献映的人偶剧《睡美人》。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page445、看楼动线——Copyright©2008Taskinworldwide.All