郑州中贸城项目可持续发展研究报告

郑州

中贸城项目可持续发展研究报告郑州筑诚房地产营销策划有限公司ZhengZhou.2012.02[基于本案专业市场无产权的属性，无法通过销售100%产权/使用权的盈利模式，我们回归专业市场经营的本源，去探究和寻找专业市场可持续经营的途径，进而实现持续的盈利。同时，为解决后续开发资金的不足，提出回笼资金的解决方案。本研究报告从城市五金机电市场的发展现状出发、研究国内成功的专业市场持续经营的案例，总结出本案的发展战略，最后提出解决目前资金不足问题的方案]汇报说明Part1

郑州五金机电市场发展Part2

专业市场可持续发展研究Part3本案发展战略Part4资金回笼方案报告内容Part1郑州五金机电市场发展

——项目背景占地207亩，建筑面积13万平方米，可容纳商户1000余家；项目位于城市西南方向，紧邻西环路与航海路，交通十分便利快捷，便于物流配送；区域成熟度较低，商业氛围不太成熟；专业型批发市场；无产权，销售使用权；市场辐射范围较弱，主要为郑州市及河南省省内；一期化工区商铺出租率较高，但租金偏低；二期五金机电市场，同类项目较多，面临残酷的竞争。规模交通位置市场现状产权类型物业形态城市五金机电市场研究——对比郑州五金机电市场代表项目经营现状，同时关注区域资源价值预示的远期商业利益，形成商业定位与操作模式的市场基础A五金机电市场现状分析五金机电市场前景展望同类市场较多，同质化竞争激烈；商业档次较低，无法支撑较高租金水平；租金水平差异较大，北区最低20-30，南区在100元左右，东区30-40元；区域聚集效应明显，本案片区机电市场尚不成熟。我国五金行业年总产值达5000亿元，以每年20％的增长速度发展。目前郑州已规模的五金机电市场10余个，行业发展潜力巨大；中原经济区的建设，河南将成为东南地区产业转移的重点区域，五金机电制造业作为重点转移产业，对于行业发展注入动力；从城市专业市场布局看，市场郊区化是大势所趋。行业潜力发展动力市场郊区化典型产品：农副产品、粮食市场产生原因：产品受运输情况、仓储保管、目标市场的消费水平、消费习惯、自然条件影响较大典型产品：水果、五金机电、化工产生原因：产品受自然条件等限制，生产集中在某一特定区域，而产品则行销全国各地，在一些地方形成不同规模的专业市场典型产品：电器、轻纺产生原因：受当地产业结构、产业规模、技术力量、产品特性、传统观念等因素影响，在生产地形成富有特色的专业市场典型产品：便于运输的小商品产生原因：所在地交通便利，政府提供优惠政策供给和需求都在本地由外地生产在本地消费本地生产满足外地消费——产地型外地生产外地消费——集散地按产品供给和需求的流向，将专业市场分为四种类型五金机电市场属于靠近消费地型的专业市场，市场的规模和辐射面主要与市场需求的程度有关，市场潜在需求较大，竞争压力较小时，专业市场则能够得到长足的发展。郑州五金机电市场分布：多处于交通运输便利的环线以及物流配送便捷的车站附近郑州五金机电市场分布较广，从内环到外环都分布有不同规模、经营范围的各类五金机电市场；各类市场分布密集，各行政区域都有规模不同的五金机电市场；五金机电市场基本饱和，基本满足市场需要。区域分布东区南区北区市场名称货栈街五金机电市场凤凰台机电市场金海马五金机电城新太康机电市场豫港机电城铭功路五金机电城北环信基建材厨具城郑州五金机电化工批发市场桑园五金批发市场丰乐五金机电城规模60亩20亩60亩

20亩

40亩50亩

商户数量100户100户300户

100户

100户300户200户

租金水平（元/㎡月）

40

150-250临街200场内100临街250场内10025-3025-3015-2020-40交易方式零售批发采购零售批发采购零售批发零售零售采购零售批发零售批发零售批发零售批发零售仓储情况有有有---------有有有有各五金机电市场一般都以独立店铺作为主要经营形式，交易方式以批发零售为主本项目的发展优势和劣势经营成本低，具有大规模仓储用地而推动市场持续发展；便捷的交通体系，便于打造快速的物流配送配套；专业市场的郊区化趋势；实力商家的进驻，易形成“羊群效应”；项目具有规模优势。同类市场的同质化竞争，给项目带来的压力；缺乏专业的市场经营管理的团队市场升级创新能力弱；物流配送、商业服务等配套体系尚不完善；区域专业市场商业氛围较弱，同时远离城区，难以形成规模的零售需求。劣势优势Part2专业市场可持续发展研究专业市场可持续发展研究——随着产业一体化的趋势、物流业的兴起以及商品交易形式改变，专业市场面临激烈竞争和挑战，寻找专业市场的拓展路径，实现可持续发展成为专业市场发展的战略问题B1、企业规模扩大冲击专业市场的共享式销售网络，大型企业建立独享式销售网络，推动企业从专业市场中撤出，转向一体化销售2、产业组织变迁导致专业市场销售渠道被蚕蚀，一体化的分工使大批中小企业销售渠道从集贸市场转向大企业的销售网络，专业市场作为中小型企业共享式销售网络的功能趋于弱化3、现代流通业态兴起和交易手段变化弱化了专业市场的原有功能，专业市场的商品集聚和中转功能面临弱化4、现代市场体制要求市场享有“国民待遇”，专业市场是传统市场组织，随构建现代市场体制的各种要素逐步具备，传统专业市场的功能和地位受到挑战专业市场面临的挑战？专业市场的拓展路径…国内专业市场商业形态的发展历程第一代第二代第三代第四代第五代马路市场大棚市场独立店铺大商场式交易中心经营形式露天为市、沿街为场，摆地摊、以临时摊位以“大棚”基本设施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室围绕某一区域，自然集中形成独立店面大型室内市场，完备设施的商场式环境和完善服务，统一管理构筑产业综合服务平台，内部主要以精品店形式构成，档次、环境和平台均升级市场特点伴随商品交换活动产生而产生，是原始的市场形态现货交易投资小准入门槛低货品来源及销售都以城乡集镇为主，辐射范围小规模扩大，呈分散化趋势物流平台，竞争激烈产品来源及销售面对大城市和发达城镇，辐射范围大以物业管理为基础，提供全方位多功能的物流、信息、技术、咨询等服务为竞争手段，通过提供完善的服务取得规模效益以现代主流形式为基础的综合服务平台，集产品信息交换、产品展示、产品交货和国内外商贸于一体。依托于电子商务集现代物流业专业市场雏形辐射面较窄规模、辐射面扩大系统服务、规模效应交易、服务平台南浔建材市场的以木业为龙头，发展成具木业价格中心、信息中心的全国影响力的专业市场浙江南浔建材市场位于浙江省湖州市南浔经济开发区内，水陆交通便利，是全国最大的胶合板集散中心、全国最大的木地板产销基地、全国最大的木业价格中心、信息中心、质检中心浙江南浔建材市场占地35万M2，营业用房近三千间，经营户2000余户，从业人员近万人拥有胶合板、地板、家具、配件4大交易区虹桥机场110km南浔建材市场关键点借鉴：功能构成与分区信息中心与价格中心的确定产业链的延伸与产品的扩展提高市场附加值双平台运作案例研究南浔建材市场发展历程：主动升级完善，做大做强1987年1993年1998年2004年至今1995－1997年1999－2003年建材市场雏形南浔经济开发区成立，建材市场投入使用快速发展奠定地位完善产业链物流中心化发展为满足当地1000余家家具生产厂家的原始需求而自发形成的交易场所形成以胶合板为主的交易市场，初步形成区域影响力连续三年成交额名列浙江省生产资料市场第一名，，初步确立了全国胶合板交易中心、价格中心、信息中心的地位胶合板销售额占全国市场的四分之一积极探索“以市兴市、滚动发展”的运作机制，在中国经济信息网联网的基础上，追加投资组建浙江南浔建材市场信息中心，完成生产资料市场与生产要素市场结合、现货市场与期货市场结合这两个跨世纪的转变胶合板市场竞争激烈，需求呈饱和状态，逐渐向生产销售实木地板产业方向发展市场先后7次扩建，经营面积从当初的2.13万M2扩大到38万M2

，拥有地板、胶合板、五金、家私、坯料、建陶等6大交易区2003年11月，被认定为全省20家重点市场和省百强市场成为全国最大的胶合板集散市场，市场交易量占全国交易总量的1/3，连续4年成交额突破80亿元以木业建材、木业制品、装饰材料为主的集产品展示、交易、信息、仓储、服务为一体的物流中心，逐步成为在国内甚至国际上有较高知名度的物流中心南浔建材市场形成管理、展示、物流的合理功能分区以及产供销一条龙的市场体系功能分区使各功能区分又紧密联系，可以整合现有物业和土地资源，提高整体效益配套了仓库、搬运公司、货运公司、专用码头、木材准运代理、进出口业务代理、金融、有点、治安等服务。综合管理服务区产品展示销售区现代物流区收集、整理、发布各类市场信息，提供商务服务，包括市场物业管理、餐饮、价格中心、信息中心等产品展示及销售经营服务为市场客户物资进出、储运停车提供服务，提供货物储存的区域每个专业交易区根据市场化运作方式划分不同的交易区，并分别确定精品和普通交易区块4个交易区地板家具（办公）胶合板配件包括地板坯料、五金、木线条、灯具等南浔建材市场市场地位全国中心化，成立木业信息中心和价格中心，形成具有全国影响力的专业市场全国中心化极高地提升了南浔建材市场的知名度以及品牌影响力，使其能迅速确立行业中的龙头地位南浔建材市场五个全国中心全国最大的胶合板集散中心全国最大的木地板产销基地全国最大的木业价格中心全国最大的木业信息中心全国最大的木业质检中心以国内销售为主，部分出口香港及日本等地兴建地板生产交易中心，销售额占全国市场的50％以木材加工制造为主的产业发展壮大形成价格中心开辟网站及发行报纸，报导价格行情与信息动态吸引质检中心落户，为市场提供良好的平台以木业的主导产品为龙头，进行产业链的延伸与关联产品链的扩展以胶合板、地板等木业为龙头，形成具有全国优势的产品，区别于其他建材市场延展产业链，依托市场需求及市场的集聚效应，完善产业链扩展产品链，市场吸引建材相关产品入场，形成体系完整的市场，实现一站式采购胶合板地板（主导产品）产业链延伸产品链扩展种植树木，培育木材资源林木业机械极配件等相关行业金融、网站、报纸等服务行业价格中心、信息中心、质检中心家具（办公）建筑五金、灯具建陶、油漆地板坯料、木线条灯上下游产业建材相关产品提高市场附加值、提高市场档次，搭建电子商务平台，实现双平台运作搭建电子商务平台是期货交易的基础，也是交易方式现代化的重要途径木材等原材料可以实现期货交易建材等不能进行期货交易的产品通过预定等“类期货”的交易方式进行交易通过将精品交易区与普通交易区区分的方式，在提高市场的档次同时增加市场覆盖面双平台运作现场交易期货交易木材的期货交易建材“类期货”预定依托于建立成熟的电子商务平台普通交易区精品交易区提高市场档次的路径以品牌产品为主，面向中高端人群普通建材市场，面向中低端人群南浔建材市场案例启示启示一强化龙头产品，扩展相关产品形成产业集聚。以胶合板、木材为拳头产品，带动建材产品结构的完整，形成拥有胶合板、家私、建筑五金、建陶、灯具、木材、油漆等建材产品集聚市场启示二延展产业链，提高专业市场附加值及效益。成立建材和木业的销售中心、价格中心、信息中心和质检中心，开发木材种植等上游产业启示三地位全国中心化，成立木业价格及信息中心。成为具有木业定价能力的专业市场，扩大影响力启示四搭建现代的电子商务平台及现代物流平台。实现现货与电子交易相结合现代化的交易方式，降低交易成本，建立竞争优势启示五合理功能分区及延展。改善专业市场的场地结构及经营环境义乌中国小商品城发展成具有先进市场体系的国际化专业市场义乌中国小商品城由篁园市场、宾王市场、国际商贸城三大市场集群组成；市场经营面积150万M2，商位4.3万个，汇集4个行业1502个大类32万种商品；行销东南亚、中东、欧美等200多个国家和地区，场内90%以上的商户发生外贸供货业务；义乌积极推进市场交易方式创新，大力发展电子商务、小商品数字城，拥有网上租赁经营户三万多家，形成网上展示，线上洽谈、连锁配送、国际贷代等现代化经营方式。义乌中国小商品城关键点借鉴：专业市场国际化路径市场功能的延伸信息化及电子商务平台发展会展带动市场案例研究中国小商品城的发展经历了3个阶段，发展成为国际化的专业批发市场升级时间成立阶段：1982～1987年由马路市场到大棚市场到第三代的篁园市场场地、设施、品种、档次质量不断提高全国化阶段：1988～1994年1990年义乌小商品市场成交额跃居全国各大专业市场之首，此后年年保持这一桂冠1992年，命名为中国小商品城国际化阶段：1995年至今90年代中期，间接转口贸易的萌芽阶段，宾王市场建立，旧市场改造升级90年代后期，转型接轨期，内外贸商品分区、做强做大博览会、创国外分市场2001年以来的全面发展期，义乌国际商贸城建成使用，国际物流园区、海关办事处、博览会等配套相继成立20多年来经历四次搬迁、八次扩建，推进市场基础设施的国际化建设；顺应经济发展趋势，逐步发展成为面向全球的小商品市场。中国小商品城在推进专业市场国际化的6大路径国际化建设市场基础设施的国际化建设新建国际商贸城，实现外贸集中化及功能分区，进行旧市场的改造举办国际小商品博览会举办“中国义乌国际小商品博览会”等国际形展会市场信用体系建设以纳税额为条件的信用准入、信用监督机制、不守信退出机制经营主体的国际化开辟国际商贸城外贸经营区、引进新的商业也太、开展经营户外贸及英语的培训工作发展现代物流业将市场建成国际性物流枢纽，开通海关，建成国际物流中心，完成市场与仓储区的运输网络信息化建设建立信息平台，实现信息化管理，建立电子商务平台产业链延伸带动相关制造业，市场服务功能延展带动会展博览、旅游、酒店等相关配套服务发展产业的延伸产业的附加值义乌小商品市场相关制造业商贸会展博览旅游运输酒店服务金融服务酒店、金融服务圈会展博览旅游点物流运输商贸区从市场贸易到综合服务业的发展由最初的聚积交易、沟通信息、促成买卖向产业链拓展，引导制造业发展，向会展博览、旅游购物、物流服务、酒店服务、金融服务等综合服务业发展重视信息化及电子商务平台的建设，形成强大的电子交易平台促进交易浙江义乌中国小商品城数字城：全国最大的小商品流通中心“有形市场一个商位、网上市场一个虚拟商位”的发展思路，网上展示商铺市场上网摊店比率约20％日点击率约1万多人次。中国小商品数字城信息网络公司市场信息化管理系统电子商务平台在线洽谈行情分析信息发布旅游导购运输物流交通信息影响因素1、非典影响现场交易；2、外贸需求；3、现代交易发展趋势从注重硬件建设过渡到兼顾软件建设引入先进的管理水平，打造国际化的交易平台做大做强国际小商品博览会对小商品城的发展提供助推器国义乌国际小商品博览会—简称“义博会”，是国内唯一由国家支持县级市举办的国际性展会从的价格竞争优势到综合服务竞争优势过渡通过提供综合服务来维持竞争优势，避免成本提高带来的影响1995年第一届”义博会”以市场为媒举办博览会开全国之先河2002年国务院批准由地区性展会升格为国家级的国际性展会2005年国内档次最高、规模最大、外商参展人数最多的小商品国际性展会市场与会展互动发展实现市场的节奏性扩张引进名优新产品提高商品质量档次和市场品位小企业展示形象信息交流合作贸易的重要平台品牌效应与影响力义乌中国小商品城案例启示启示一专业市场国际化。通过市场基础设施的国际化建设、信息化建设、发展现代物流业、举办国际小商品博览会、市场信用体系建设及经营主体的国际化等路径推进市场的国际化启示二发展会展业。做大做强国际小商品博览会对小商品城的发展提供助推器启示三进行产业链的延伸及功能的延展。产业链延伸带动相关制造业，市场服务功能延展带动会展博览、旅游、酒店等相关配套服务发展启示四信息化及电子商务平台。重视信息化及电子商务平台的建设，形成强大的电子交易平台促进国内外贸易杭州四季青服装市场通过专一化、不断的升级换代及建立研发、信息等功能形成具有全国影响力的专业市场杭州四季青服装市场创办于1989年，是全国著名的服装批发流通市场1995年在原市场旁边新建杭州四季青苏杭服装市场2003年四季青时尚购物广场开业，提升品牌影响力和规模经营2005年，成立四季青服装研究发展中心2005年，四季青服装市场成交额超过100亿元四季青服装批发市场四季青苏杭服装市场四季青时尚广场四季青服装研究发展中心杭州四季青服装市场关键点借鉴：市场类型专一化市场升级换代路径市场的组成架构案例研究由多元经营的综合交易市场转变为专业化的服装市场，避免分散发展的市场特色不突出及缺乏吸引力通过明确市场的服装专业化的明确定位，通过有条件的招商，市场的迅速形成了区域影响力，逐渐发展成辐射全国的服装市场杭州四季青综合交易市场机电五金土特产干鲜果品服装百货市场产业不突出缺乏吸引力人气不旺，生意清淡市场调研服装需求旺盛具有服装业基础杭州四季青服装市场品种多款式新价格低质量好提升升级产品升级实行双平台运营，力求传统商业优势与信息科技的完美结合与贝塔斯曼合作建立中国四季青服装网，搭建电子商务平台管理升级换代引入现代企业管理方法，通过ISO9002国际质量体系认证通过产品、品牌、管理、交易方式的升级换代提升市场影响力及竞争力管理升级交易升级品牌升级寻求研发支撑，满足更高要求成立四季青服装研究发展中心打造四季青市场广场，顺应市场潮流在中心区设立四季青时尚广场，经营品牌服饰，建立品牌效应支撑品牌影响平台四季青服装市场形成形象展示、批发、后台支撑的合理组成架构，有效的联接市场链条时尚广场：品牌经营与品牌影响力，以零售为主；服装市场：规模化经营，以批发为主，占80％以上；研发中心：提供支撑，是服装市场的产业链延展。中国四季青服装集团四季青时尚广场四季青服装市场四季青服装研究发展中心科研中心信息中心生产中心展示中心中国四季青服装网（四季青企业门户）杭州四季青服装市场案例启示启示一市场类型专一化。由多元经营的综合交易市场转变为专业化的服装市场，避免分散发展的市场特色不突出及缺乏吸引力启示二通过产品、品牌、管理、交易方式的升级换代提升市场影响力及竞争力启示三四季青服装市场形成形象展示、批发、后台支撑的合理组成架构，有效的联接市场链条宁波华东物资城的通过建立现代物流服务体系改变原来粗放型的物资交易模式华东物资城位于浙江宁波市，成立于1997年。市场中经营面积25万m2，包括物资城总部、华东物资城姚江市场、物流配送中心、物流大厦华东物资城原属于粗放型的物资交易模式物流大厦使物资城所属的市场群融为一体。华东物资城姚江市场经营范围：钢材、塑料原料、有色金属、机电设备、建筑装潢材料华东物资城总部下属有：闲置设备交易市场、中兴汽车修理市场宁波华东物流大厦宁波华东物流配送中心宁波华东物资城关键点借鉴：商贸商务与物流功能区分，信息平台提供支撑案例研究专业市场面临的挑战及市场的拓展路径分析1、企业规模扩大冲击专业市场的共享式销售网络，大型企业建立独享式销售网络，推动企业从专业市场中撤出，转向一体化销售2、产业组织变迁导致专业市场销售渠道被蚕蚀，一体化的分工使大批中小企业销售渠道从集贸市场转向大企业的销售网络，专业市场作为中小型企业共享式销售网络的功能趋于弱化3、现代流通业态兴起和交易手段变化弱化了专业市场的原有功能，专业市场的商品集聚和中转功能面临弱化4、现代市场体制要求市场享有“国民待遇”，专业市场是传统市场组织，随构建现代市场体制的各种要素逐步具备，传统专业市场的功能和地位受到挑战专业市场面临的挑战1、走市场化与产业化相结合的路子2、走龙头市场与分市场相结合的路子3、走做大有形市场、做强无形市场的路子专业市场的拓展路径…专业市场研究总结本项目该如何可持续发展？Part3本案发展战略项目发展战略——基于本案发展的优势和劣势分析，专业市场成功的案例分析，形成基本的商业观点与发展战略，构建项目的品牌思路C市场定位市场论证业态定位成功案例案例主题导入主题差别性与适应性基本商业观点与发展战略品牌构建的思路产业升级产业链延伸配套完善多功能拓展特色化经营专业市场可持续发展关键指标体系先进的交易方式、新型优质产品升级管理升级、品牌建立延伸上下游产业链扩大相关联产品的多元化经营多功能的物流服务平台、信息平台会展、信用体系等酒店、商业、休闲等高附加值的配套功能市场专业化、特色化、集聚化搭建现代的电子商务平台网上租赁经营户、网上洽谈等订单销售等从交易方式、产品、品牌、管理四个方面对中贸城市场进行产业升级

交易方式：逐步采用先进的交易方式；产品：加大品牌产品的引入力度；品牌：整合化工、五金机电，经营“中贸城”统一的品牌形象；管理：采用现代标准管理方法市场现状升级中贸城尚处于初级形态传统的交易方式产品经营缺乏品牌带动中贸城尚无市场知名度、缺乏市场推广缺乏市场运营管理交易方式

引进新型、实力产品扩大国内、国际一线品牌产品比例产品

实施统一品牌经营战略，逐步打造项目品牌，形成品牌效应品牌

建立市场运营管理部门，采用现代企业管理方法，引入信息管理、流程管理等科学管理体系管理1－产业升级交易方式升级模式分析——电子平台交易是未来采用的主要方式

电子平台交易是未来专业市场的主要交易方式；成熟的电子交易平台和强大的物流服务体系是其两大主要支撑条件；本市场可逐步从现货交易向电子平台交易升级。现货交易双平台运作现货交易电子商务电子平台交易成熟的电子交易平台：网上信息中心、价格中心、商品展示、在线洽谈、网上竞拍、在线订购、后期服务等电子平台交易方式升级模式强大的物流服务体系：物流配送、信息处理、物流服务、协调管理等两大支撑条件可操作性评价——

基础性易实现效益高风险小采用专业化、特色化经营方式，建立以日用五金、装饰五金和电气产品的核心竞争力产品体系

整合目前市场经营产品结构，将日用五金、装饰五金、电气产品作为市场特色和核心竞争力；南浔建材市场义乌国际小商品市场宁波华东物资城杭州四季青服装市场…………通过分析中国商品交易市场竞争力前50强的发展历程走专业化、特色化发展之路，以差异化竞争立足市场，是中国专业市场的发展趋势２－特色化经营生产加工市场交易批发服务零售采购科研设计产品研发广告金融结算五金机电产业链展览工艺信用保证现货交易电子交易主链分项３－产业链延伸发展五金机电产业链两端附加值高的科研、交易和服务，形成“哑铃状”结构，分阶段实现向产业链两端延伸，以附加值高的科研、交易、服务为主体，形成“哑铃状”产业结构总体目标

处于产业链上下游的研发、服务产业附加值最高；目前本市场正处于整个产业链中下游，利润率低；在同类市场竞争压力下，应积极向附加值高的发展形态3实现跳跃式升级产业链研发服务附加值高低下游上游市场交易生产加工发展形态2发展形态1发展形态3

辐射范围利润竞争发展形态1小低区域性发展形态2中较高区域性及地区性发展形态3大高地区性及全国性产业链发展策略——整合升级交易、展示和物流服务的功能——扩大整合酒店、餐饮、金融等服务功能——引入新产品研发、工艺设计等科研功能首期阶段——引入新产品研发、工艺设计等科研功能——大力拓展科研、工艺、设计，完成市场功能的整体更新后期阶段分期发展原则：采用渐进式稳定发展的策略，以有一定基础、市场较易实现、对整体定位重要的功能作为先期发展；在市场成熟的基础再进一步拓展产业链

仓储信息平台展览物流根据各配套功能对建材市场发展的重要性，制定分阶段完善配套体系的策略

完善的行业配套服务对专业市场的发展至关重要；根据各配套功能对市场发展的重要性，制定完善配套体系的策略；强大物流体系和成熟的信息平台是发展的重点专业培训广告技术交流行业标准重要性五金机电市场配套服务发展完善金融结算强大的物流体系成熟的信息平台信用管理……必需性物流仓储信息平台展览信用管理首期重点建设逐步加强建设逐步完善４－产业配套完善酒店项目发展战略总结从产业升级、特色化经营、产业链延伸、产业配套完善四个方面，根据现状基础和市场条件，分阶段逐步实行交易方式升级：逐步从现货交易向电子平台交易升级；专业化经营：整合目前市场经营产品结构，将日用五金、装饰五金、电气产品作为市场特色和核心竞争力，大力发展；产业链延伸：以发展产业链两端附加值高的科研、交易和服务为主导，形成“哑铃状”结构行业服务配套完善：逐步完善配套体系，强大物流体系和成熟的信息平台是发展的重点Part4资金回笼方案47盈利模式——基于项目无产权的属性，从利润与回现目标入手，我们给出长期持有、短期买断使用权的盈利模式D项目商业的价值是通过市场实现的，我们的历史使命是创造一个有机的市场；经营商户需要源源不断的人流供应，我们同商家息息相关，我们代表的是整体；放水养鱼。先让商家赚钱，我们再赚钱是我们的生意合作态度，也是我们长期持有的基本观点；“长期持有”“短期买断使用权”商业物业投资客户经营客户开发商（运营商）出让物权让渡使用权经营管理和服务支付等价货币支付使用费支付服务费用利益获得租金收益、物业升值利益获得开发利润、服务利润利益获得经营利润商业物业“三位一体”利益模型

当商业物业物权不完整时，投资客户无法获得商业物业的完全利益，交易达成就会受阻；这时，商业物业的交易变成“经营客户——开发商”两方的交易；因此，当物业的物权不完整时，无法出让物权，开发商利益获得是通过长期持有，可持续经营获得经营客户超额的