XX三角花园片区旧城改造项目可行性研究报告

1二、项目业主简介 2三、研究内容 2 3五、简要结论 3 4 6 7 二、建设规模 二、人力资源配置 二、招标方案 二、投资估算依据 二、项目财务分析 三、财务评价结论 三、社会评价结论 （一）项目名称：XXXX三角花园片区旧城改造项目（二）建设地址：XX市XXXX三角花园片区（三）项目业主：XX市XX有限公司（六）业主地址：XX市XXXX三角花园片区XXXX有限公司位于XX北部区域中心城市XX区XX504号，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经营理念，受到社会各界的普合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开XX市经济运行良好，本项目未来发展前（五）风险状况：项目抗风险能力一般，企业所面临的财务风险项目经济数据开发产品投资(含利息)资金筹措销售收入销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润财务评价指标投资利润率投资净利润率序号I12345678II12第二章项目建设背景和必要性XX是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业XX北大门，是XX城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直XXXX三角花园片区改造项目是由XX市XXXXXX有限公司投门繁华闹市区，80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至XX侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂等一影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活项目拆迁地块处212国道旁，是XX北大门，是XX城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使该项目由XXXX有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁思路，创新模式，心系百姓，为XX今后拆迁管理工作提供了有第三章项目市场分析与预测成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积、销售面积、销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比，存在第四章地块条件分析单位备注1建设用地面积2规划建筑面积3容积率4绿地率%5建筑密度%6规划用途①地形、地貌以及不良地质现象XX区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。以侏罗系分布北、西三面地势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头，海XX地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气境内的南屏、沙坪、东渡等乡镇为境内的高温中心；华蓥山区因内的低温中心。整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿秋冬春三季天空云层多，雾日持续时间长，阳光难以直达地面，致使（2）铁路。“两纵一横一联”铁路建设，“两纵”是襄渝铁路（3）“一干两支一重要港”航运体系。“十一五”期末，渠化水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通运站，交通便利。随着开发进度的加大，消费者对该区域接受程度越XX成为XX市“一小时经济圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该片区位为XX的北大门，是XX面向外界的一个重要窗口，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆大桥以下沿线主要为小的商业铺面，无酒吧、网吧等娱乐设施；教育机构不健全,与城区教学基地匀较远；医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣项目北侧为水库，常年污水横流，整治不力，影响居住环境；同平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另城乡综合配套改革试验区，即中国第三个“XX市党代会提出的“一圈两翼”发展新格局，是极富有XX特色打造一个强有力的统筹城乡的支撑和承载平台。XX属经济圈内，加人的速度递，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之正阳新城、舟白新城的快速发展，必然会带动主城区的发XX区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，为4.6年，项目税后利润约415万元，稍有盈利，若项目营销、销售第五章建设内容及规模分—五12六12七12八辆%%每户按第六章项目组织管理项目组织机构是公司进行各项活动及保障各功能实施的一种手段。在内部，这些活动及功能按照专门设计的结构组合分工后，形成经营部策划部财务部土建部装饰部4.装饰部：负责项目装饰材料选型，对项目的装饰进行质量、进第七章项目建设进度及招标方案工期主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，总工期用，项目立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单投标工作，招标中介机构须按照公平、公开、公正的原则组织完成公第八章项目投资估算及资金筹措项目地块范围内的住宅、公共配套等建筑物、构筑物、环境绿化1市场调查及产品策划费2设计费3勘探测量放线4三通一平5临时设施费6行政事业性收费7前期其它费用含方案、施工图及园林设计造价咨询招标代理5855474.09176.3770.55110.0744.09264.5535.27774.99住宅面积约11000平米，本项目拆迁费用估算参见表8.2房屋名称房屋名称商业用房办公用房住宅家具厂水泥硬化场地修理厂场地填方土地费用(自有)合瑞汽修厂拆迁费加油站拆迁费搬迁费、过渡补偿费和租赁合同违约赔偿费高压线搬迁费2184.63688.622174.32123456789695007820.15地下车库燃气工程智能化工程3填方工程4涵洞工程小区道路，绿化设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干基础设施建设费基础设施建设费道路、广场燃气(室外)景观工程夜间照明系统工程其他配套20202005.4110.82832.70序号1234567开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金0101城市建设配套费022人防异地建设费003规划局手续费4工程监理费5工程保险费0.15%67建设工程综合服务费0.10%8房屋建筑面积测绘费228.84不可预见费=（前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+开发成本=前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+开发管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产建设管理费=（前期工程费用+基础设施建设费用+建安工程费+期初本息总额本期贷款本金本期应计利息计入建设期计入期间费用本期还本付息其中：归还本金偿付利息1它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设本表中，开发成本共计为25264.35万元。开发间期费共计为11开发成本开发成本前期工程费用基础设施建设费拆迁费用建安工程费开发期间费用不可预见费2开发费用建设管理费销售费用财务费用第九章财务评价根据实际调研建议本项目商铺均价(按建筑面积计算)为：6000通过对类比项目的停车位的价格调查，预定本项目车库单价为可销售面积收入预测序号序号1销售进度（%）2住宅收入3商铺收入4车位收入5销售总收入序号序号1销售收入2销售税金及附加城市建设维护费教育税及附加交易手续费3净收入扣除所得税后利润为415.35万元。项目缴纳的销售税金及附加为税前投资利润率＝利润总额/总投资额*100%＝2.11%税后投资利润率＝税后利润/总投资额*100%＝1.59%销售收入总成本费用销售税金及附加利润总额弥补以前年度亏损应纳所得税额所得税税后利润法定盈余公益金任意盈余公益金可供分配利润序号123456789财务风险，故本项目具有良好的社会效益，但经济效益甚微，几乎刚好与投资持平。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从财务在此表中主要列出了项目经济数据中的开发产品投资、资金筹项目经济数据开发产品投资（含利息）资金筹措销售收入序号I12344销售税金及附加5总成本费用6利润总额7所得税8税后利润II财务评价指标1投资利润率%2投资净利润率%第十章风险分析润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业项目前期要根据特定项目的常规风险和特殊风险来预测项目可本项目存在的风险主要有政治因素、经济因素、政策因素、环境因素等。对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主如宏观经济的周期波动，同时将优质到位的物业管理也纳入经营环公平进行招标、投标，杜绝层层转包；三是要做好施工现场管理，杜绝一切施