某某区生物医药工业标准厂房项目可行性研究报告

21.1项目名称注册咨询工程师(投资)高级经济师1.3可行性研究报告编制依据价方法与参数》(1993年第二版);指南(2002年试用版)》33、国土资发(2004)232号国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标(试行)》的通知；1.4报告编制内容1.5项目实施单位情况介绍4工作人员占了公司总人数的80%,可谓人才济济。2005年企业收入已达6000万元，2006年销售收入继续增长，第一、二季度销售收入为4000万元，预计全年可达1亿元。资产规模截止2005年底为4000多万元。目前某某高科建设开发51.6项目建设地址及建设条件标准厂房。项目占地面积180亩。场地地势平坦，无其它建筑设施，无需拆迁。该址距某某火车站5公里，某某某某货站、茂陵车站均位于高新区内，区内已建有2条铁路专用线，货物运输十分方便，距某某安某某国际机场9公里。地理位置优越，交通便设场地等多种因素。某某区生物医药工业标准厂房项目拟征地180亩，总建筑面积72000平方米，容积率0.63,符合国土资发6[2004]232号工业项目建设用地控制指标(试行),医药制造业≥0.6的指标；投资强度55万元/亩(未包含项目建成后入注企业的设备等能形成固定资产的投资)。建设的主要内容包括：标准厂房建筑面积为46000平方米；库房及附属生产用房建筑面积20000平方米；其它附属用房建筑面积6000平方米。1.8投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为9982万元，其中：工程费用6580万元，其它费用2890万元，预备费用500万元，铺底流动资金1.9项目经济评价项目全部投资利润率18.40%,投资利税率21.40%,全部投资财务内部收益率(FIRR)税前、税后分别为17.81%、12.57%,均高于本项目设定的12%的基准值。在预期可接受内部收益率为12%时的财务净现值(FNPV)为3758万元，项目投资回收期为7.23年(含建设期2年)。71.10研究结论本项目的实施是落实某某某某省“十一五”规划纲要“加快产业结构优化升级”,国家大力发展生物医药等高新技术产业的具体体现；是进一步促进某某经济增长和某某产业集群发展以及土地资源集约化的需要。经研究分析，本项目承担单位具有一定的技术实力和经济优势，项目的实施能满足市场所需，符合企业自身发展战略，建设依据充分，外部建设条件基本具备。因此，本项目的建设是必要和可行的。8第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景2.1.1某某技术产业开发区概况某某技术产业开发区是某某某某省政府1992年批准设立的省级高新技术产业开发区。高新区下辖渭滨镇(以电子工业和医药工业为主),另在某某东郊设有化工工业园区，总行政区域面积45.75平方公里。其中土地面积28.5平方公里，河滩及水域面积17.25平方公里，已开发和居民用地14.6平方公里。经过十几年家，涉外企业20多家。初步形成了以彩虹集团、长庆石化公司、9心。四大功能区主要指：1、制造加工产业区企业和医药器械制造等生产性企业；2、科技创业区，主要吸引从4、某某区的发展是“某某咸经济一体化”战略和“咸杨(凌)农业经济一体化”战略的需要。(1)新特药类：包括心脏血管疾病、糖尿病、肝炎、恶性肿(2)中药类：包括中药资源特别是名贵药材开发、中药单味(3)基因工程类：包括重组人体细胞集落刺激因子、干扰某某技术产业开发区于1992年成立，经历了由分到合，由小值210亿元，实现利税约60亿元。高新区原划定区域的开发已全面完成，区内企业2002年实现销售值170亿元，2003年实现销售收入210亿元。5、入区企业三百多家，区内认定高新技术企业39户，科技型企业83户，列入国家、省火炬计划项目63个。合理规划功能区的要求，在新规划的5.45平方公里区域内，统一的需要，某某区制定了有关配套的相应措施，如对于征地在20亩以下，投资金额在3000万元以下的中小企业建设项目，原则上不第三章需求分析及建设规模3.1需求分析据某某市公众信息网(/)报道：2005年11月份，医药制造业、食品工业和装备制造业持续高速增长。其中医药制造业完成产值15.1亿元，同比增长32.8%,占规模工业产值5.8%。涌现，全市医药生产企业由上年的35家增加到37家，一批新的医药生产企业相继开工建设。投资1000余万元的某某某某金象制药有限公司5月份开始建设，12月份建成并通过了国家GMP认证。某某安去病制药有限公司3月份筹建，总投资1100余万元，已建成2000平方米的制剂车间，并完成了对某某安国胜制药有限改革，资产重组迈出新步伐。①某某市医药龙头企业步长集团公区九子滩征地13.33公顷进行商贸学院4期工程建设。在国内建立了3个中药材规范生产基地，分别是湖北水蛭生产基地、某某南略阳黄精生产基地、旬邑黄芪生产基地。全年营业收入超过10亿元，总资产超过30亿元。②某某某某健民制药有限公司完成了对某某市第二制药厂的兼并重组，投资1000万元改造建设中药材前处理车间，建成后企业规模将突破亿元。③某某安春辉制药有中药材规范化的种植。④欧美亚制药有限公司实现对某某某某宏达制药厂的控股，并投资500余万元进行GMP改造，于年底通过阔2006年需求情况调查分析》,2006届高校毕业生专业需求情况较84.34%。预计2006模征地180亩，总建筑面积72000平方米，容积率0.63,符合国土资发[2004]232号工业项目建设用地控制指标(试行),医药制造业≥0.6的指标；投资强度55万元/亩(未包含项目建成后入住面积20000平方米；其它附属用房建筑面积6000平方米。第四章项目建设地址和建设条件4.1建设地址本项目建设地址位于某某区新规划区域，南临近某某宝高速，标准厂房(目前为农田)。项目占地面积180亩，平面大体呈梯形，其中东某某长约460米，南北宽分别为300米和220米。场地4.2建设条件物，以沙砾石、卵石为主，海拔380—400m,为堆积阶地，全新世阔，某某北略高于东南。本地区地震烈度为7度。水最小埋深20---30米，开采深度17--50米，单井涌水量为50—(1)气温(2)风向全年主导风向次主导风向(3)降雨量(4)地温(5)空气湿度(6)日照(7)全年无霜期-1.5℃NE(19%)23128小时180---220天本项目建设地址位于某某区新规划区域，高新区距某某火车站5公里，某某某某货站、茂陵车站均位于高新区内，区内建有2力通讯等设施基本完善，某某区国民经济与社会发展“十一五”性服务机构，高新区内新增2条直通市区的公交专线。新规划区第五章项目建设方案表5-1项目主要建设内容表1A型厂房B型厂房小计2用房辅助生产用房原料库成品库小计3综合服务楼多功能会堂车库食堂(含浴室)门房、泵房等其他附属设施4道路、绿化、管线5.3总图运输⑦医药工业洁净厂房周围宜设置环形消防车道(可利用交通道路),如有困难时，可沿厂房的两个长边设置消防车道。照国家《工业项目建设用地控制指标(试行)》和《医药工业洁净厂房设计规范》,本着合理利用土地资源的原则，本项目拟征地180亩，场地平面大体呈梯形，其中东某某长约460米，南北宽分别为300米和220米。场区内道路为水泥混凝土路面，主道路宽9米，次道路宽6序号名称面积1征地面积180亩2总建筑面积3建筑系数4道路、广场占地系数5容积率6绿化率5.4土建工程(2)地下水最小埋深20---30米，地震烈度为7度。总建筑面积46000m₂,A型总建筑面积24000m₂,布置5栋，每栋柱网9m×9m;B型总建筑面积22000m2,布置4栋，每栋柱网高5.4m和4.5米，墙体为空心砖，外墙刷贴面砖，内墙面及楼地建筑面积5000m₂,布置5个车间，每个建筑面积1000m2,采6m,屋架下眩6m,钢筋混凝土独立基础，普通水泥地面，铝合金建筑面积7000m₂,设4个原料库，每个建筑面积1750m2,采6m,屋架下眩6m,钢筋混凝土独立基础，室内混凝土地面。建筑面积8000m₂,设5个成品库，每个建筑面积1600m₂,层高分别为6m和8.5m,采用单层轻钢彩板结构，轴线：长54m,宽30米，跨度15m×2,柱距6m,钢筋混凝土独立基础，室内混建筑面积1500m₂,单层轻钢结构，水泥地面。(8)食堂(含浴室)建筑面积1500m₂,食堂为二层框架结构，钢筋混凝土独立柱建筑面积500m₂,为单层砖混结构，包括门房、泵房、室外厕5.5公用及配套设施水以生活污水为主，污水量为320吨/日。生活污水经化粪池处理必须穿过时，竖管上不得设置检查口。洁净度100级洁净室内不作应采用遥控方式，遥控装置应设在洁净区度均匀度不应小于0.7。有防爆要求的洁净室，照明灯具选用和安(1)采暖采暖由开发区集中供暖，设1台2t/h燃气锅炉供洗浴热水，洁净度100000级及高于100000级的空气净化处理，应采用理，也可采用亚高效空气过滤器代替高效过滤器。大于100000级第六章环境保护6.1设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月颁布)3、《建设项目环境保护条例》(1989年11月颁布)6.2项目建设地址的周边环境6.3项目对周边环境的影响6.4环保措施第七章节约资源墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》(某某政办发7.1节地目容积率为0.63,符合工业项目建设用地医药制造业≥0.6的指7.2节水政府2004年4月颁布实施的《某某某某省人民政府关于印发某某式等节水型水龙头和用水量为6升的节水型卫生洁器具。7.3节材7.5建筑节能第八章组织机构及人力资源配置是保证项目成功实施和运作的先决条件。项目的实施是否成目机构，才能很好的完成本项目的建设和运营。因8.1组织机构部。项目部下设项目办公室(文秘组、考评组、协调组、后勤8.2人力资源配置发有限责任公司拟配置40人，管理人员6人，技术人员14人，保安和服务人员20人。在项目运营前，有针对性的对职工进行岗第九章劳动安全卫生与消防9.1劳动安全实和执行安全生产责任制、安全生产检查和考核制度9.2劳动卫生②100级、10000级洁净区的人员净化用室中，存放外衣和洁班人数每10人设一个。龙头开启方式以不直接用手为宜；(3)清洁室或灭菌室与洁净室之间应设置气闸室或传递窗(柜),用于传递原辅料、包装材料和其他物品。闸或传递窗(柜),宜单独设置专用传递设施。9.3消防《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)9.3.2消防措施依据《建筑设计防火规范GBJ16-87》要求，在厂房、办公室设置疏散通道和疏散出口。园区按每120米设置地下消火栓。使小于10I/S,每股水量不应小于5I/S。①消火栓的水枪充实水柱不应小于10m;②消火栓的栓口直径应为65mm,配备的水带长度不应超过为非燃烧体，其耐火极限不宜小于0.25h。防火规范》火灾危险性特征分类，下同)生产区域应采用防爆墙①甲、乙类生产厂房每层的总建筑面积不超过50m2且同一时间的生产人数总数不超过5人；净度100级、10000级生产区的净化路线不得作为安全出口使用。竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到根据《中华人民共和国招标投标法》和某某某某省实施《中在100万元以上的工程；重要设备、材料等货物的单项合同估算根据项目招标内容的不同，项目建设中的设计、施工、监理表10-1工程建设招标基本情况一览表招标范围用招(万备注全部部分招标自行勘察设计√√√施工建设√√√监理√√√设备采购√√√工期为24个月。从2006年7月～2008年6月，具体进度安排如1、2006年7～9月，完成该项目的可行性研究报告、评审、2、2006年10月～2008年4月，完成建设场三通一平、土建3、2008年5月～2008年6月，完成装备调试组织竣工验附图10-2项目实施进度横道图序号7～9月年4月年6月1完成该项目的可行性研究报告、评审、勘察设计、施工图设计、工程建设招投标等各项前期工作，同时办理有关审批手续。2完成建设场三通一平、土建施工、安装工程等各项3完成装备调试并组织竣工11.1.3估算结果经估算，本项目总投资为9982万元，其中：工程费用6580万元，其它费用2890万元，预备费用500万元，铺底流动资金表11-1项目总投资估算表序号工程或费用名称估算价值(万元)建安费用(万元)(元)工程费用1A标准厂房2B标准厂房3辅助生产厂房4原料库房5成品库房6综合服务楼7多功能会堂8职工食堂、浴室9车库门房、泵房等其它服务设施变配电、空调、锅炉、电梯、消防等室外总体工程4二其他费用1征地拆迁费12万元/亩2建设单位管理费3工程勘察设计费4工程监理费5办公及生活家具购置费7市政配套费三基本预备费四铺底流动资金五总计11.2资金筹措40%,第二年完成投资额的60%。本项目经济效益分析依据国家计委、建设部1993年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)以及国家最新的根据本项目实际，确定项目计算期为20年，建设期2年，其中运营期为18年。项目建成后的第一年负荷为70%,第二年为90%,从第三年以本报告采用的各种税费率见表12-1:表12-1税费率表(%)税费项目税费率税费项目税费率房产租金税率法定赢余公积金城市维护建设税7公益金5教育费附加3任意赢余公积金企业所得税12.2.2运营收入估算标准厂房出租面积46000平方米，月出租平均价格为26元/平方米；库房及生产附属用房出租面积为20000平方米，月出租平均价格为26元/平方米；综合服务楼出租面积为2000平方米，月出租平均价格为40元/平方米；食堂及浴室出租面积为1500平方米，月出租平均价格为40元/平方米；多功能会堂每次活动为5元/人；车库出租面积为1500平方米，月出租平均价格为30元/12.2.3费用支出估算管理人员年平均工资标准按24000元/人；技术人员年平均工资标准按18000元/人；一般职工年平均工资标准按9600元/人；维修费用按固定资产原值(扣除利息)的1.0%计算。年维修费为100万元。本项目折旧费用按平均年限法计算，其中房屋折旧年限按50年残值率5%计算；设备折旧年限按20年、残值率5%计算。年折旧费为196万元。业管理人员的水电费等。水费按2.45元/吨、电费按0.56元/度计算。年水电费为2万元。本项目其它管理费用按收入的2%计算，其它费用为47万元。本项目总费用支出估算结果详见经济评价附表3。12.2.4盈利能力指标的计算能力的一个正常生产年份的年利税总额(指年利润总额+年销售税金及附加)与项目总投资(指固定资产投资+建设期利息+流动资果分别为17.81%、12.57%,计算过程详