浅谈地产政策的传导路径

下行的同时仍将稳定汇率。当前国内即将进入春节假期，处于投资淡季、消费旺季。假设2025年随着政策的推进，按照库存领房企视角来看，开发商获得回款后，其资金使用优先级为：1）政策强力推动的保交楼重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报 告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 1 3 6 4 4 4 4 5 5 6 6 7 7 7 7 8 8 9 9 10 10 10 11 11下降→房价企稳→销售回暖→竣工回升→房企流动性回归健康→增大增，但整体仍然偏弱，距离房价止跌的目标还需政策持%房地产投资增速（21年取两年复合同比）%房地产投资累计同比房地产投资当月同比50-5-10-15-202017/012019/012021/012023/01%房地产销售面积增速（21年取两年复合同比）%20销售面积累积同比销售面积当月同比200-10-20-30-40-502019/012020/012021/012022/012023/012024/01全国房地产库存去化时间-月城二手房价格指数同比价格，逆序60504030200-15-10-505全国房地产库存去化时间-月城二手房价格指数同比价格，逆序60504030200-15-10-5057020072008201020122013201520172018202020222023%90%9080706050403020020202021202020212022202320241357911131517192123252729313335373941434547495153初期的消化或仍依赖于政策资金的介入。梳理来看，2025年旨在“消化库存”政策工具主要内容城中村改造通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。调查显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众和自己意愿选择合适方式。“白名单”信贷年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应干尽干。优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。收购闲置土地与有关部门一起积极研究政策性银行、商业银行支持盘活闲置存量土地的具体举措，允许政策性银行、商业银行对闲置存量土地的收购发放一定比例的收购贷款，主要目的是推动更加高效利用好闲置土地，同时改善和释放房地产行业现金流。专项债收购存量商品房对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。专项债用于收储土地在具体操作上，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业，合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目范围，及时安排专项债券的发行和支出。房地产增值税调整对于下一步房地产增值税相关政策的调整，主要有三方面考虑：一是是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，做出科学合理安排；二是赋予地方一定自主权，保持政策稳定性、公平性；三是有效降低房地产企业和购房人的负担，促进房地产市场止跌回稳。具体政策正在抓紧履行相关程序，会及时向社会公告。保交楼对于保交房攻坚战，一手抓“白名单”，解决项目建设资金问题；一手抓项目进度，按照市场化、法治化原则“一楼一策”、分类推进，争取住房早日交付。对于资不抵债项目，提出按照法治化、市场化原则，加快破产重整或者清算，切实维护购房人合法权益，对于违法违规、坑害购房人利益的行为坚决查处，绝不让他们金蝉脱壳，也不让他们蒙混过关。企业流动性；3）增量土地开发与销售。因此在地产风险并未完全平复之前，即3020房屋新开工面积:累计同比房屋施工面积:累计同比3020房屋竣工面积:累计同比0-10-20-30-40-502022/072022/122023/052023/102024/032024/080-10-20-30-40-50中国:房地产开发资金来源:其他资金:累计同比中国:房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比中国:房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比2022/072022/122023/052023/102024/032024/08合指数环比回落的一大原因，但生产依旧为五大专项债资金正在加快投入使用，存量基建项目资金到位情况有明显改善；3）从财政支出来看，近期水利基建支出明显增加，或反5453525150494847462019-012020-012021-012022-012023-012024-01制造业PMI综合指数20242023202220212020535251504948471月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月降幅有所收窄。12月购进价格指数回落1.6个百分点至48.2%，52产成品库存原材料库存5251504948474645442019-012020-012021-012022-012023-012024-01出厂价格购进价格出厂价格75706560555045402019-012020-012021-012022-012023-012024-01然2024年年底的降准预期落空，但“适度宽松的货币政策”基行四季度例会表示“择机降准降息”。同时，央行在例会上述，提出“增强外汇市场韧性，稳定市场预期，加强市场管秩序行为进行处置，坚决防止形成单边一致性调风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。”预1）进口暂定税率覆盖产品从2024年的1010项收窄至935项；2）税率、进出口税则税目调整、自由贸易协定和优惠贸易安排伙伴国外母公司为中国子公司供料。2）预计对织物制成品影响有限，对纱线和织物、服装影响略高些：纺织服装品进口额较出口额高，在我国纺织服装进口中织物制成品占比较小；3）糖浆和预拌粉等：进口税线缆方面行业头部企业开工率本周维持在71.8%高位。交通方面比下滑35.9%。9月份以来，重大项目开工情况有所回升，140000120000100000800001400001200001000008000060000400002000002021年2021年2022年2023年2024年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图16：全球地区水泥出库量全国地区水泥出库量万吨全国地区水泥出库量202220222023202420259008007006005004003002001000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52气与中小企业乐观指数相继显著改善，市场风类似以前的限制性措施遏制通胀。由于美国中现韧性，预计下周非农稳健发展，助推经济上行预期。同时，1地以及美国债务风险的不确定性正在推升海外市场波动。一方面，赤字得到削减或将进一步支撑美元；但另一方面，美国财图17：远端名义利率向经济意外指数回归 花旗美国经济意外指数%Yield2Y-3M120100806040200-20-40-60-80-1000.0-0.2-0.4-0.6-0.8-1.0-1.22024-042025-02%6 9月3月美国:CPI:季调:当月同比6543212023/032024/012024/116% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%-10%本月本周5.2%0.8%0.8%0.4%0.2%0.9%0.8%0.8%0.4%0.2%-0.3%-0.9%-0.3%-0.9%-1.0%-1.1%-1.5%-1.5%-1.6%-1.6%-2.0%-5.3%-5.3%-8.8%图20：权益行业周度表现-1.56%-12.70%-2.37%-11.55%-2.75%-10.26%-2.95%-9.89%-3.21%-9.78%5% 4%5% 4% 3%