房地产成本核算与成本管控讲义

主讲老师:IM/O*《房地产开发全程纳税处理与风险控制》___之成本管控目录INDEX_房地产企业不同开发阶段成本控制FT成本项目构成及成本核算操作实务现场答疑第一部分成本项目构成及成本规划房地产公司面临着什么？新政----土地金融预售自有资金开发行业门槛提高了形势----消费者观望___限购、保障房从紧的信贷政策房地产新政与地产宏观大势资源竞争［^资本竞争［向WI里要瓣法制曰趋健全消费者日趋成熟企业规模发展籠竞争管理规范化房地产面临的最大困难是什么？投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-成本结论：•项目利润率下降和无?ij润是目前面临的最大困难！•未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素•成本管理显得尤为重要!企业未来的生命线!■从而低成本的公司将成为未来的胜者!管理出效益企业溥资本增值能力本资>顷目房地产企业的核心竞争力:成本管理能力企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体顼目操作能力企业综合管理能力房地产项目全成本做好房地产成本管理要树立的观念1、全员全程成本倥制观念•成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各祌潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。2、要树立高度重视计划管理的观念•公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信晉下降，赶工费用増加，成本违约金难以估计。3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念•要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。4、賺钱的项目才是好项目的观念。•站茌房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。房地产成本作业过程与成本形成盈利总目标土地成本政府要用设计要招标要用建造成本销售要用管理菱用土地征用费及拆迁补偿费前朗工程费建筑安装工程费®出设施建没费公共配套设施费幵发间接费一、房地产业成本项目构成:1、房地产业成本项目构成(1).土地、土建、S备费用(2).配套及其他收费支出(3).管理费用与筹资费用:成本规划一、房地产业成本项目构成及成本规划2、如何合理确定成本对象？成本计算对象•就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围。是被计算成本的客体，是生产费用的归属对象和生产耗费的承担者，是计算产品成本的前提。税收上的概念，国税发［2009J31号：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。可以说，31号文的基?出问题是成本对象的确定，否则，计税成本核算、扣除无从谈起。房地产企业成本核算成本形成的重要阶段划分成本对象归集开发成本确认芫工标准分配共同成本计算单位成本如何确定成本对象?关于成本对象的设置•税法上提供了6项原则，即可否销售原则.分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。房地产企业成本核算1、划分成本对象涉税風险分析成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分,也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。(1)、房地产项目成本对象划分原则案例某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计23层，1一4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个,物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？可否销售原则：分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则房地产企业成本核算住宅小区项目可售部分多层建筑是终对象中间对象高层建筑麵多层住宅高层住宅不可售部分小区会所1物业场1所幼儿园可售部分多层建筑高层建筑房地产企业成本核算1、划分成本对象涉税风险分析(2)、房地产项目成本对象划分特殊情况一项目分期开发问题如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？―成本对象中的商铺问题商铺是否作为独立成本对象?能否独立归集成本？——可售与不可售的转化问题地下车位卖还是不卖？如何确定成本对象?1、成本对象的设置要与年度利润计划和经营指标相结合2、成本对象的设置要与土増税测算及地方税务规定相结合3、成本对象的设置要与项目建成后计划持有还是转让相结合4、成本对象的设置要与招投标管理、合同管理及预算造价相结合5、成本对象的设置要与房地产开发项目的报备管理相结合如何确定成本对象?由于各种土地和房屋的具体用途不同，开发建设的具体内容也不相同，每一个开发项目都是按特定的设计图纸开发建设的，因此，具有单件性的特点。房地产开发建设的单件性特点，决定了成本计算对象应是具有独立的设计文件，可以独立地组织施工的开发建设项目。直接点，可按"建设工程规划许可证审批单"上的项目名称确定成本对象。最小成本对象可按单位工程确定。应注意的是,具有共同费用性质的成本对象也应单独作为过渡性成本对象，按受益原则分滩计入各最终成本对象。3、土地闲置成本的处理技巧•房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同约定的动工开发曰期而缴纳的土地闲置费，计入开发产品的建安成本。•《房地产开发企业会计制度》规定:土地闲置•费计入管理费用。・《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》规定，土地.I'意见的通知》（国办发［2006137号）•对超出合同约定动工开发曰期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对呈按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置o4、房地产成本费用计划与控制•许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。•许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况。•制定项目成本和期间费用计划•(1)制定项目成本计划。•(2)项目前期策划的估算。•(3)确定项目的目标成本和责任成本。•(4)制定期间费用计划。第二部分成本核算操作实劳主要内容成本核算概述•二、成本项目竣工决算•四、计税成本•五、成本计算成本核算程序•1、确定成本核算对象•2、确定成本项目•3、归集开发成本•4、分配开发成本職对象开发成本核算对象，是1旨茌进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建®规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照扁石綱顧对象:（-）可否销售原则。（二）分类归集原则。（三）功能区分原则。（四）定价差异原则。（五）成本差异原则。（六）权益区分原则。（续）1.—般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象3.对于个別规模较大.工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本项目房地产开发企业的成本项目，是指房地产开发企业在组织成本核算时，按照经济用途逬行分类所确定的费用项目，具体包括以下六个项目:土地征用及拆迁费.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套施费和开发间接费等。2、归集开发成本环节涉税风险分析(1)、土地成本归集——出让金与转让款返还出让金如何确认土地成本？——契税契税计税基础如何确定？-市政配套费__地占用税一土地闲置费——土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费―R迁补偿与安置费1、土地开发成本:土地征用及拆迁费、前期工程费2、房屋开发成本:建筑安装费.基础设施建设费、公共配套设施费3、开发间接费用土地购置费用土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用（包括耕地占用税）。1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税，即不确认安置差价2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税■即需要确认安置留介注:拆迁时没有确认拆迁建筑物的増值拆迁安置的特殊考虑（续1）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[2009]31号注：拆迁时确认了拆迁建筑物的増值，按照増值后的金额计入到开发成本以拆迁资产的增值是否实现为标准拆迁安置的特殊考虑（续2）中华人民共和国土地増值税暂行条例第八条明确指出，"因国家建设需要依法征用、收回的房地产"，葡土地增值税”拆迁安置的特殊考虑（续3）对于搬迁收入是否需要计算营业税的问题，国家税务总局沒有明确的答复，但各地普遍下发文件，明确凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。.前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费.项目可行性研究费.水文地质及工程地质勘察is计费、测绘费以及三通一平等费用。2、归集开发成本环节涉税风险分析(2)、前期工程费归集前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。—项目整体报批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。—规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线ig计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划®计方案评审费。境外设计费问题2、归集开发成本环节涉税风险分析(2)、前期工程费归集*■察、测绘水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，曰照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。发票税率？是否需要项目所在地发票？_七通一平费用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。—IS时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费,以及沿红线周围S置的临时围墙、围栏等设施的计、建造、装饰费用。——预算编审费支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。在中华人民共和国境内的单｛进是供的计（包括在开屐设计时进行的勘探、测量等业务）、工程监理.调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。基础设施建设费基础设施建设费是指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是J旨与开发产品相关的道路、供热.供水、供电、供气、排污、排洪、照明.环卫、绿化以及通讯等设施。2、归集开发成本环节涉税风险分析(3)、建筑安装工程费归集一安工程费的发票开具风险应在哪里开具?开错了怎么办？一安工程费核算的证据链条风险证据链条应包含哪些核心因素？一安工程费的比较风险绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如,绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的"其他工程作业"。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业-其他工程作业“征收营业税。甲供料税务处理中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备09价款。建议：由开发商以建筑公司的名义购进2、归集开发成本环节涉税风险分析(4)、基础设施建造费归集基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基^设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林坏境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。公共配套设施费公共配套设施费指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚以及地下人防设施等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、学校、医院.车库等都不能计入该成本项目内。2、归集开发成本环节涉税风险分析(5)^公共配套®施费归集公共配6设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套®施支出。在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。2、归集开发成本环节涉税风险分析(5)、公共配套®施费归集五类配套设施核算一利性配套设施—非盈利型配套设施——固定资产型配套设施一产权不明性配套设施__与国家有关单位合资建设的配套设施案例某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电戶，偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？会计核算?所得税?营业税?土地增值税?卜，建设费用共200万元，建成后以100万元有注:配套设施如果与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施，或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，一般采取预提的办法，即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算芫工房屋应负担的配套设施支出。（预提比例不能超过总预算成本的10%）超过部分税法不允许扣除，但在以后三年完工并决算的，可以追溯调整建筑安装工程费建筑安装工程费是指开发项目主体的建筑安装工程价款，包括支付给建筑安装公司的人工费、材料费、机械使用费以及®备款项等。是成本核算中分摊基｛出设施建设费'公共配套设施费等开发成本的依据工程承'工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建ig单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工I均应按“建筑业"税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按"服务业"税目征收营业税。开发间接费用开发间接费用主要指借款利息.工程监理费用和施工现场管理费用借款利息并不是指所有的借款利息，进入开发间接费用中的利息是指在开发项目开始开工建设到达到预定可使用状态期间所发生的利息•不包括开工建S前发生的利息和达到预定可使用状态后发生的利息。2、归集开发成本环节涉税风险分析(6)、开发间接费开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费.工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。一开发间接费入账依据一开发间接费中的营销设施建造费问题项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类开发间接费中能否列支业务招待费？借款利烏的资本化开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象：属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。借款利息的资本化（续）中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置.建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。房地产企业成本核算3、分配共同成本环节涉税风险分析成本项目成本性质土地増值税分城方法土地成本共同成本建筑面积法，占地面积法前期工程葵綱成本建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建安工程葵直接成本公共配套®施费共同成本建筑面积法幵发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法利息共同成本成本法或建筑面积法开发总成本=土地征用及拆迁费+前期工程费+建筑安装费+基础设施建设费+公共设施配套费+开发间接费用会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法基本建设工程结算，是指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款结算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程变更情况，调整施工图预算价格，确定工程项目最终结算价格的竣工结算文件。基本建设工程结算，税法称为竣工决算，包括工程结ma财务决算工程结算:建筑安装费+基础®施建设费+公共配套®施费注：工程结算主要用于与建筑安装企业结算工程款项，可信性较强。如果实际结算款项小于结算成本，少结算的款项应推定为建筑商的工程结余，不得作为开发成本的组成部分。如果实际结算款项大于结算成本，多结算的款项应推定为开发商的非正常损失。注:贯彻孰低原则房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，应计入到"营业外收入"科目，不得直接｝瞞应付工程款或开发成本分析：对总的应税所得S有影响，但对不同的纳税年度产生影响财务决算财务决算：工程结算成本+土地征用及拆迁费+前期工程费+开发间接费用缺点:只考虑合理性，没有考虑是否取得发票1、维护开发成本的芫整性，不直接调整开发成本，而将尚未取得发票的金额视为其他损益调整,増加当期的应纳税所得额。2、以后年度取得该发票时，再作为其他损益调整，减少当期的应纳税所得额。成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本开发商取得部分工程发票怎样预提计税成本.docx计税成本确定企业在进行成本.费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、己销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、己销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地増值税准予当期按规定扣除0企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。房地产开发企业发票审核.doc已销开发产品成本的确认已销开发产品的计税成本按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。计算公式如下：可售面积单位工程成本=成本对象总成本+成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本第三部分房地产企业不同开发阶段成本控制、立项环节成本控制要点•立项环节的成本控制•根据项目开发方式的不同而有所区别。该坏节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来1空制幵发肜式1.新征土地*征_用*少交或晚交.力争减免*项目部负蓋*拆迁安匿费用♦房产确权后办理拆迁安晋费用*项目部负责■大市政赛用•自建部分按照公司工程体系走：交政府部分按有关规定办理*1程部、设计部和宙算部负责自建部分:工程部负责交政府部分。*规划条件*滿足公司利益最大化,台理提髙容积率，降低土地成本*项目部、设计S5负责1.买断项目*买断内容*明确买断内容明细♦项目部负责♦付款总额•为公司争取最大利S*项目部负善•付款时间•周期长、次数多■项目部负责*三通或七通一¥的标准*明确验收扬准明细*工程部.项目部负麦©手续风险®与项目付款醐直接挂钩。母项目部负蓋1.合作幵发*合作方式*符合集团要求,有利子北京公司;*项目部负责♦分成比例•双驗则:*项目部负善*交房时间•尽可能地延后交房，■工程部负责*交房标准夕不低子合同中交房标;雀*项目部负善»付款总额♦付款时间®♦选择有利于公司利益的方式S项目部负责♦项目部负责2、规划环节成本控制要点•规划坏节的成本控制•规划坏节的成本控制所占权重最大，具有"一锤定音"的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该坏节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是,周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该坏节承担主要的职能。倥制要点控制什么怎么I空制谁来!空制1.规划方案(1)可酣*市场信息搜集和分折、市政状况信息分析、规划要点确立、*可行性硏究设计任夯书、可行性设计变更设计部负责，项目、宙算、销售部配合(2)方紊评宙*坦成可行性_评审委员会，对方案进行评审、确定。*未通过的方案进入可行1生设计变更环节，再重新评宙。由项目、设计、工程、南算、财务、销售等各部门组成评宙委员会，©经理负责(3)斷成果♦对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整*设备选型方案提前确定设计部负棄，工程部配合•根据提交的S计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报枇设计(1)斷方実♦根据项目前期运营的情况和市场分折制订设计任务书设计部负责,项目部、销售部协作*方案设计招投标•方案设计评审招投标评审委员会【2＞個比*注意市政设计*注意相关法规，芫善自身报批规范性，材料完蝥项目部负菱，设计部配合3、扩初设计(1)rasi十要求*对报批设计进一调整、设计要求、内部宙核设计部负责，知会各部门(2)成本頓*根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体硏究、环境方葉等因素对总成本作出概算设计部与工程部负麦•制汀经营指导书南算部负善(3)O]iSi+图*根据扩初设计要求招标、专家评南、内部评审招投标评南委员会*设计调整设计部负棄控制要点控W么怎么控W4、桩基设计(1)地质勘察*搜集枚威地质资料•自己专业人员勘察设计部负责.工程部协助(2)设计方紊评宙*桩墓没计以上形式♦由专家逬行桩基形式桩基结构评宙(3)桩基施工图*设计调整5.施工图设计1漩工图设计要求*根据销售包装设计、桩墓设计、功能S计及配套设施等因素.在扩初图基绌上确立施工图设计要求*建安施工图中结沟造价、建筑造价和环境设施赛等约占s造价7o%eg部分厲于设计方可控部分.应严格审核參设计部和工程部负麦.其他部门协助1.报建政府部门报批赛.按政府有关政策交纳。项目部1・报施圏1.宙图2.施工配合互宙互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部1.面积测算设计图纸测算与实际施工时捡验泪结合设计部负责.工程部协助控W矍点什么幸怎么控制舫控W6、销隹包装ifi计结合营销费用控制*施工招投标7、装修方案设计1.方案设计要求根据扩初设计图，经营指导书扣实体研究的结栗确定方雖计要求设计部负责，销售部协助1.材料设备选型成本方案*市场信息调研•根据设计要求确定装修材枓和设备设计部负责•制订装修iS计目标成本计划明细表*装饰综合价格拆分分折1・招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评宙招投标评宙委员会倥制要点倥制什么怎么控制谁来控制8、功能设计(1)小区建筑物功能的经济评估*市场调研销售部负麦*有针对性圹充建筑物功能设计部负麦，销售、工程部协助(2)市政配套方案♦市政状况调研、争取政府有利条件1项目部负麦〔3)环境方案设计*根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总節设计部负责,项目部协助*招投标招投标评宙委员会〔4)智能化设计*市场现状分忻，智能化必要性分忻*智能化内容控制销售部负麦•招投标，寺找外部合作，争取双赢招投标小组坦织,总泾理负责〔5)销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销賨承诺与实际功能的一致性设计部负麦，工程部协助9、设计变更(1)设计潟整赛用1〔2)设计变更洽商严格按照g计变更洽商流程进行设计部负麦，工程、销售部协助10、符料设奋(1)鯉[2)方案确定时间&扩初图确定前确定材枓设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负麦，工程部协助(3)采购1招投标1招投标评审委员会其他费用物业管理完善菱1限额傲十1南算部3、招投标环节成本控制要点•招投标坏节的成本控制•招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个坏节成本控制的难点茌于标书離丁.重点在于滿，1倥制要点倥制什么怎么倥制谁来倥制1、投标单位的选15(1)资质(2)管理水平(3)技木力堡(4)历史£录(5)资金实力*建立承建简、工程K理、材料及设备供货商名册及资料库，*从公司认可名册中的承建茼、供货商、监理公司中选择投标单位。•主办部门推荐五家投标单位报招投标工作坦。工程部负责工程监理招投标合同：设计部负责设计、环境、装修招投标合同，南算部负羞材料设备招投标合同，销賨部负责菅销、包街g投标合同。VV/ralfxXMj*招投标工作小组南核、考察、评估、；选三家以上投标单位报招投标评宙委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导枇准。各类合同的招投标书内容应包含:(I)T朗；(2)工程价或取赛标准:(3)质星要求;(4)付款方式：(5)招标范围：(6)结算方式:(7)验收标准：(8)投标注意事项：(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章):(10)接标时间；(II)开标时间:(12)定标方法；(13)投标单位补充意见；(14)标准台同条文:(15)图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标台同：2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、南算部负羞材料设备招投标合同•4、销賨部负责营销、包街g投标合同。2、招投标文件招投标工作组审核招投标评宙委员会宙核：主管领导批准:4、施工环节成本控制要点•施工环节的成本控制•施工坏节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因（施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。倥制要点控制什么怎么倥制谁来控制设计变更坏节(1)变更挪*项目前期规划、走位要全面、准确•尽堡避免在施工中的重大设计调整。*加强施工前的宙核工作，全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有預见性•并予以事先约定。*各部门全面评估变更芾来的各种变化，为审批提供参考依据。-一*宙算部负麦计算变更赛用(含可能引起的杗赔)。*甲方项目代表汍行修改的工期评估，•宙算部成本管理员负责计算变更后的成本现状，■(2)变更的宙核签认*根据变更原因持设计变更分成四类，不同类別按相应的宙核签认流程进行。经办部门?■设计变更通知单•发生变更项目的负责人■*变更必须有单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门(3)变更的宙批*主管总经理审批后方可进行变更，主管总经理■2.施工现场签证【1)签证的必要性*现场签i正的确认应严格按照合同中所约走的条款执行。经办部门(设计部或工程部)(2)签证的时限*现场签i正确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则•控制要点控制什么怎么控制谁来控制(续)2、施工现饧签通(1)签证的工程星*认真核对签证的工程堡准确。♦签证的内容、原因、工程堡应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认*经办部门(设计部或工程部)(2)签证的宙批*施工治商通知单发生变更项目的负责人♦必须遒循"先洽后干“的原则，在确认签i正前，

应按泪应审批程序报审，通过后方可正式签SL主管总经理(3)签证的反馒*对工程变更应走期逬行分类汇总统计分折，并根据统计资料对控制工程$更提出改逬恵见。资料工程师3、宙图(1)扩初图会审(2)施工图会南(3)分项、分部图会宙(4)各专业技木图纸会宙♦图纸多居次会宙会签及宙批制度.♦各专业互审互签制度。•力争在开工前把图纸中的间题修改完。甲方技木负责人4、总分包配台费(1)分包茄(2)分包内容(3)分包的责任界定*通过投标确定配合要。♦应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而項加工程成本。甲方代表5、钉料供应⑴越(2)材料供应方式(3)材枓计划(4)预留时间*施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定.♦先确定材¥斗供应方式，通过招标确定招关菱用。宙算部组织I程部参加•限时编制材料计划。斗计划签认•甲方代表*要考虑可能出现的间题,留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付(5)付娜度(6)工©fig*按合同约走执行付款。*按逬度付款。•多层次多角度宙核工程逬度。♦甲方代表与监理工程师宙核芫成的形象部位♦预算人员宙核I程价值星(1)付款的宙批*根据倩况由不同级别人员最终南枇。主管副总或总经理憧來技制6、材料及设备采购环节成本控制要点•材料及设备采购环节的成本控制•材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该坏节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点倥制什么1怎么倥制谁来倥制1、彷料进场计划*采购招投标及订立台同时间皙缺工程部♦生产周期与工程逬度梱配台♦运输周期具体与采购点远近相对应*安装、验收周期与工程逬度梱配台0交叉作业时间与工序安排梱联系2、M料的性能价格比*市场信息1日常樓集市场信息,建立材料市场信息库。南算部•技木参数1材料设备的技术参数由设计部确定或封样。•招投标必须招投标的材枓设备要制定招投标计划，不需招投标的材料设备，采用三家以上厂冢报价选择。南算部3.M料教支付♦材料款支付方式•材料款支付进度•保修款*预付款限额控制♦首次猃收后付款总额逬度控制••保修款一&不低于台同®价的5%。*依据合同中约走付款。经办部门（工程部或设i+SC）4、材料验收*数星验收♦几方共同确认货到现场数星甲方工地代表或专业I程师负责益控验收*质堡验收*外观质塁的验收♦安装后质里的验收工程部•投入使用后的质星验收物业公司5、W料保管与保修*材料保管*在合同中明确货物的卸货保管的蓋任承担者工程部•材料保修♦用合同的方式明彌保修责｛壬和保修期8.销售环节成本控制要点•销售环节的成本控制•销售坏节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门tt®多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外,由于销售坏节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个坏节的成本控制也必须有长线考虑。倥制要点倥制什么怎么控制谁来控制1、营销方案(1)菱用总额*确走赛用目标总節项目部(2)市场信息收集(3)营销測(4)营捎预算*根据各种泪关因素确定具体计划和赛用镜售部(5)营销方案宙批*证求各方面恵见,按宙批流程择作主管总经理2.营销现场费用【1)现场销售人工费用*销售人数控制♦销售工作进度控制•奖励办法控制销售部部门经理(2)现场销售器具费(3)卖场、鵬包装菱(4)销售模型费用(5)宣传资料及礼品费(6)展销菱销售部专业泾理和部门经理(7)测额度控制♦節度内调剂和超額审批制度主管总经理3、媒体选择【1)媒体及广告代理公司信g收集和分析*专人负责销售部(2)招投标♦先评后选的原则镜售部♦内部评宙镜售部•招投标i平宙委员会控制要点控Wt么怎么控侧触控*4、样板房装修(1)赋難*市场信息收集♦制订装修目标成本总额设计部、销售部(2)材料采购*信息搜集*材料、设备选型(3)信息采集及招投标*招投标招投标评审小组(4)样板房维护•委托物业代管协议物业公司、销售部(5)材料回收、保管扣再利用*建立材料设备濟单*使用登记•闲置品评估和处理设计部负麦，物业、销售部配合5.供朗數(1)销售折扣点髓销賨前台负责(2)回款周期链销售前台负麦，财务监督6、销g补充条款及承诺1.承诺的给出*制作楼书*承诺分类营销部负羞，设计、工程监督(2)设计变更与承诺*变更宙此与知会制度*承済变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房⑴交房日期(2)保修期(3)质塁朴偿*晚交房原因分类处理•与施工队洽茼延长保修期•交房验收协议套户服务中心负责.销售前台、物业公司协作8、難(1)中介赛链销售部(2)与销雷泪关的其他费用(如因销菌要求而发生的设计洽简变更菱)*严格按泪关流程进行主管副总9、工程预决算环节成本控制要点.工程预决算环节的成本控制•工程预决算坏节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控点控制什么1、乙方预算(1)乙方预算内容的宙查*先由造价比例大的项目看(地面、墙面、部分家具).缩小及调整面积。主怠报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的冋题审算部负责•ifiit部协助2、钢筋用星的核实(1)施工图中的钢筋用堡(2)洽商、变更的钢筋用星*选择并委托现场管理经验丰富、K业道德良好、工作认真负责工程造价咨词公司进行钢筋堡计算工作财务部、审算部与主管副总负盖确走工程造价咨词公司.•南算部专人负棄抽查与核实工程造价咨词公司的钢筋用塁计算工作•工程造价咨询公司与审算部泪关人员必须下现场了解乙方綁?L钢筋情况南算部经理S督3、价差的调整(1)材繼差(2)AI价差(3)要用价差*严格汍行合同中价差调整办法*及时跟踪价格(材料、人工、赛用)变化情况■当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商堡对策宙算部材料组与预算工程师负责4、洽商、变更的费用S制(1)图纸南核(2)因市场因素甲方对图纸的修改(3)鵬签证*工程部项目部负盖组织各专业共同宙图，实行专业负责制■鉴理公司南图•施工单位宙图*甲方对图纸做出重大修改之前.应进行方案经济比较®现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1.设计部负责建筑专业图纸质星的宙核2.工程部负责其他专业图纸的审核3.工程项目部负麦现场签证的监控4.宙算部负责宙核洽商、变更的台理性,完整性(负洽商)及经济性g制要点倥制什么怎么谁来控制5.违约与索赔(1)工期(2)质堡*甲方屠行自己的台同义务*甲方督促乙方履行台同义务•与质里重视过程中控制1、工程项目部负麦施工合同中技木条款的监控2、南算部负羞施工合同中合同条款经济部分的监控(3)配合管理♦王程部项目经理负棄各施工方的配台问题工程项目部负麦施工过程中协调、配合(4)俸工、窝工*当造成重大停、窝工时，工程部与宙算部及时逬行僖、窝工费用计算审算部负责违约费用的核实10、期间费用成本控制要点•期间费用的成本控制•期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。倥制要点控制什么怎么控制谁来倥制1.财务费用(1)公司开发速度、规模与贷款计划*制定年度资金计划*资金占压赛用估算与控制1、财夯部负责年度资金计划2.财务部与宙算部配台控制占压资金堡(2)地价款的支付*制定项目总体开发计划项目部负羞项目总体开发计划(3)工程跡支付*制定工程年度付款计划工程部负责工程年度付款计划(4)销售回款的管理*制定年度销售计划销售部负蓋年度销害计划2、人工费用(1)薪全(2)岗位津贴(3)出差补助(4)加班补助及其他赛用(5)奖金(含即时奖金)*依据总部人事部有关规定确走匕京公司I资总節•依据国家和公司有关规定确走加班补助及其化i费用与出差补助•依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额财务部负羞3、行tt管理费用(1)通讯赛用♦通讯费用实行限额报销总办与财务部负责(2)交际费用*交际费用实行定额报销(3)车網交通费•车辆交通赛实行油料归□管理:过路费、过桁费、俸主费、养路赛实报实销管理：维修费、保荞费事前南批：部门经理以上私家车限额报销(4)其他办公用品费11、物业管理成本控制要点•物业管理的成本控制•地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。怎么控制紗朗1.委吒物业管理(1)未销售的简品房(2)地产公司办公室(3)职工宿舍(4)榉板间»刦定委托管理邀约并致物业公司•物业公司就邀约项目提交物业管理方案•经同北京公司窑户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议dbs公司窑户眼务中心负责与物业公司签走委托管理协议2、资户委托经营(1)康乐中心(2)幼儿园(3)班车*制定委托经营合同•物业公司就委托经营合同提交委托•€同北京公司客户服夯中心达成_致怠见后签订委托管理协议北京公司客户眼夯中心负责与物业公司签走數t经营合同3、物业污®或补W(1)物业管理费亏损(含环境维护费)(2)取暧要亏损(3)水电费亏损(含差额部分)皙缺暂缺2015-4-27E：7第四部分商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧‘(-)商业地产与晋通住宅的的成本特点分析，会计成本核算•企业应当以权责发生制为基础逬行会计确认、计量和报告。•房地产企业所发生的成本支出，能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象。（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法对房地产开发企业，既建造晋通住宅，又建造其他商品房的，其允许扣除的成本费用•区分不同的性质采用不同的分摊方法进行分滩。1.土地成本对于不同类型的房产，各自单独占用一块土地的，企业取得土地所支付的成本，按不同类型房产所占用土地的占地面积•采用占地面积百分比法进行分滩或按照基准地价设定i口除系数进行分摊；对于不同类型的房产共同占用同一块土地的，如同一栋建筑，楼下几层为商业用房，楼上为晋通住宅的,建议原则上应按设定的土地成本扣除系数进行分摊。（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法•2.开发成本•建议参照当地管理部门公布的建安成本，对不同类型房地产的建筑成本，设定JO除系数，如规定商业用房允许扣除的单位建安成本为晋通住宅的1.5倍等。在无法获取相关数据确定扣除系数或确定扣除系数的条件不成熟、成本较高等晴况下，也可简化计算按照可售建筑面积占总建筑面积的比例分摊。（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法3.与转让房地产有关的税费按照销售收入和既定税率计算的金额，据实扣除。（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法1、四种成本分配方法的灵活运用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本直接计入成本对象。共同成本和不能分清成本对象的间接成本按受益原则和配比原则分配到各成本对象。具体分配方法有占地面积法.建筑面积法、直接成本法、预算造价法四种。共同成本和间接成本的分配办法•（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例逬行分配。•1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。•2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。操作实例某开发企业以100万取得一块10万平米的土地面积为4万平米•B占地面积均为6万平米。请问A项目应该分摊多少土地成本呢？答案：100x4/10同期开发A晋通住宅和B别墅两个项目，其中A占地操作实例•还是夬地，现在是分为两期开发，一期里有A1和B1两个项目，二期里有A2和B2两个项目，占地面积分别为：请问：A1的应分配的土地成本是多少？答案：第一步：100x(4-10)二期合计A13万平米A21万平米4万平米B11万平米B25万平米6万平米合计4万平米合计6万平米10万平米共同成本和间接成本的分配办法•（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例逬行分配。•1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。•2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例逬行分配。•（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。•（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。1寺殊成本的约定分配方法•（一）土地成本，一般按占地面积法逬行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。.土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本逬行分配，待土地整体开发完毕再行调整。如果未经税务机关同意,预算成本不得扣除（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法逬行分配。•（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。•（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法•房产公司开发的一幢楼下面两层营业房.上面6层住宅，营业房和住宅分别作为成本核算对象,请问土地、建筑费、间接费用、安装费用等开发成本分摊时可不可以采用预计售价比例进行分摊？（因两者售价相差相大）(二)商业地产与普通住宅的成本分配方法•2、基4出设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法•企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：(1)属于非营利性且产权属于全体业主的■或无偿赠与地方政府、公用事业单位的■可将其幣貓騰＞«?00»«?邂偿赠与地方珊、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。［思考］:上述两种方法哪种处理好?如果产权不明确时，又该如何处理？企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本、抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。【思考】：国家经济补偿可能大于、