资产评估学 （全套课件190P）

资产评估学首经贸财政税务学院评估系学期教学内容教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；

通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式:平时学习表现15%作业15%期终考试70%

资产评估学第一章总论一、资产评估的概念资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。资产

评估资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。二、资产评估的基本要素三、资产评估的特点现实性－－是对被估资产价值确认的现实基础资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。现实性强调的是客观存在。市场性－－是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见四、资产评估的对象和特点会计学的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来说具有获利能力资产能够用货币计量资产是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。（一）资产的分类按有无实体性态分类：有形资产和无形资产按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产按能否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产（二）资产评估的分类按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。按资产评估活动于《资产评估准则》的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。五、资产评估的目的一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值特殊目的：满足不同的经济业务的要求引发资产评估特定目的的经济行为资产转让中外合资合作企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股份经营企业租赁资产评估的价值类型概念

是指资产评估活动所确认的资产价值其属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。分类重置成本现行市价收益现值清算价格六、资产评估的假设前提交易假设公开市场假设持续使用假设清算假设（一）资产评估的工作原则科学性原则公平性原则专业型原则可行性原则七、（二）资产评估的经济原则预期收益原则供求原则贡献原则替代原则八、资产评估与会计核算的联系与区别资产评估与会计核算的联系对象相同计量标准一致资料来源有联系结果可以互为依据区别职能不同发生条件不同服务主体不同价值确认方法不同执行者不同资产评估基本方法第二章本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6得出结论7活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法

直接价值法

收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节市场法一、基本思路

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。

市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一

四、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数五、常见的评估方法

直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

1、直接比较法

1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。直接法应当注意以下问题：

类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。2、类比调整法关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）1.时间因素。

时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。

如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数参照物的主要差异因素有：2.区域因素。

区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×区域因素修正系数

参照物的主要差异因素有：3.功能因素。

功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×功能差异修正系数

参照物的主要差异因素有：4．交易情况。

交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易情况修正系数

参照物的主要差异因素有：5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×个别因素修正系数

参照物的主要差异因素有：如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数

×区域因素修正系数

×功能差异修正系数

×交易情况修正系数

×个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：3、市盈率法

适用于整体资产评估

市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。被估资产评估值＝被估对象收益额×参照物市盈率优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？案例1分析分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。案例2分析分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。案例3分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)

第二节、成本法

以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。

一、基本思路二、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或三、基本原理资产的价值取决于资产的成本四、理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。

2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

1、被评估资产处于继续使用状态

2、应当具备可利用的历史成本资料

3、形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本重置成本评估方法七、常见的评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本

（一）重置成本及其估算方法

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：2、重置成本的估算方法

计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：

材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：

购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：

取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本

=180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法基本原理资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本例题重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）

重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合计

31.7物价指数法的特点（3）功能价值法

参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。理论假设计算方法A功能成本线性函数法

P=a＋b×F能力F价格P例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：能力F吨3510305080100150价格万元3335406085115130175用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为F=70吨，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（万元）B功能成本指数法

重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力＝x×4、统计分析法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本计算公式∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本×例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）

×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；估算方法：A经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额×现值系数B经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力

/额定生产能力）X]×100%

经济性贬值额=（重置成本—实体性贬值

—功能性贬值）×经济性贬值率机器设备评估第三章

机器设备评估

机器设备评估概述机器设备评估的成本法机器设备评估的市场法机器设备评估的收益法一、机器设备评估概述机器设备评估概述

二、机器设备评估的基本程序三、成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估中最普遍、最重要的方法机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济型贬值机器设备重置成本含义复原重置成本更新重置成本直接成本间接成本

机器设备重置成本的具体构成项目成本法在机器设备评估中的应用

重置成本的估算

细分加和法价格指数法规模经济效益指数法（一）机器设备重置成本的测算机器设备重置成本的测算

机器设备实体性贬值的估算修复费用法注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗测算机器设备实体贬值测算应注意的问题注意其中是否有功能性贬值或经济性贬值因素，不要重复计算综合分析测算方法，调整到合理的贬值率

四、市场法、收益法

在机器设备评估中的应用

市场法

直接匹配法可比因素比较法成本百分率比较法收益法单项设备评估通常不采用收益法评估自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法建筑物及在建工程评估第四章

建筑物及在建工程评估建筑物评估概述建筑物价格及其影响因素建筑物评估的方法成本法收益法市场法在建工程评估

一、建筑物评估概述

土地的特性

自然特性：位置固定性；质量差异性；不可再生性；效用永续性经济特性：供给稀缺性；可垄断性；利用多方向性；效益级差性土地使用权土地所有权与使用权相关概念：出让、转让、出租、抵押土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。二、房地产特性

地价是地租的资本化地价是权益价格地价具有增值性地价与用途相关地价具有个别性地价具有可比性三、地价的特征四、房地产价格种类按实物形态划分

﹡土地价格基准地价标定地价

﹡建筑物价格

——不包含土地价格商品房价格

﹡房地产价格经济适用房价格动迁房价安居工程房价职工购买现住房价房地产价格种类

根据价格形成方式分类：市场交易价格；评估价格按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格根据权益分类：所有权价格；使用权价格；其他权利价格（一）经营性房地产用地出让方式

主要有招标、拍卖、挂牌三种土地招拍挂的共同特点是：采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。1、挂牌出让的优缺点

2、拍卖出让的优缺点

优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。

3、招标出让的优缺点

优点：招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。

（二）房地产价格种类

根据价格表示单位：总价；单价；楼面地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积

=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/建筑占地面积有关“容积率”所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

物业类型参考容积率

独幢0.4-0.5

联排0.7-0.8

多层1.2-1.5

小高层（12层）2.5-3

高层（13层以上）3.5-5容积率与社区规模

北辰小汤山（0.21）——大规模社区69万平方米碧盛花园（0.4）——小规模社区8.5万平方米容积率与规划布局

朗琴园（4）

——高层板楼，3万平米围合式布局中心园林“卖点”，部分东西朝向，需较好的销售策略容积率与建筑密度

瀛海名居（0.88）——多层电梯公寓卡尔生活馆（0.62）——townhouse合法原则最有效使用原则：合法范围内供需原则：受到一定的限制替代原则：是市场法的理论基础房地合一原则评估基准期原则五、房地产评估的原则

六、房地产价格的影响因素

一般因素供求因素；经济因素；人口因素；社会因素；行政因素；心理因素区域因素商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素个别因素土地个别因素建筑物个别因素七、房地产评估的成本法

（一）重置成本测算方法重编预算法

——准确度高，工作量大预决算调整法

——工作效率高，历史资料要求完整指数调整法

——须选用类别价格指数市场价格调查法

——价格信息须分析比较后使用（二）建筑物贬值测算实体性贬值

＊使用年限法

＊评分法

功能性贬值经济性贬值八、房地产评估的市场法

市场房价对照法

◎注意：需剔除地价因素，因为地价往往差异很大

◎调整朝向、装修档次、设备齐全程度、建造时间、维修保养程度等因素单位造价调整法九、房地产评估的收益法

十、在建工程评估

在建工程评估评估方法

形象进度法在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率)成本法假设开发法第五章土地使用权评估概述土地与土地使用权土地的分类土地使用权取得方式地价特征土地价格的影响因素土地使用权评估的理论依据一、土地与土地使用权土地分类土地使用权取得方式

★评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让为前提，是土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格地价特征

二、土地价格的影响因素

一般因素经济因素；社会因素；行政因素；心理因素区域因素商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素个别因素位置、地形地质、面积、形状、利用状况三、土地使用权评估的理论依据地租理论地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。◎级差地租◎垄断地租◎建筑地段地租◎矿山地租地价理论区位理论区位是决定城市土地利用价值的重要因素区位是衡量地租、地价的主要标尺四、我国土地资产的价格体系基准地价标定地价土地使用权出让底价市场交易价地产出租价格五、土地使用权评估的收益法收益法的基本原理：

未来获得的纯收益折现到评估基准日的货币总额适用于有收益的地产评估收益的相关内容：

﹡客观纯收益

﹡客观总收益

﹡客观总费用（一）收益法相关问题（二）收益法计算公式土地价格=(房地产纯收益-建筑物纯收益)

/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率建筑物现值=重置价-年折旧费×已使用年数年折旧费=建筑物重置价/耐用年限应用举例六、土地使用权评估的成本法

七、土地使用权评估的剩余法

适用范围待开发土地；生地开发成熟地；待拆迁改造再开发地产公式

地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费-利息-税费-利润

利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率

利润=（地价+建筑费+专业费）×利润率应用举例八、土地使用权评估的市场法基本原理——替代原理相关修正系数：

﹡交易情况

﹡交易日期

﹡区域因素

﹡个别因素

﹡容积率

﹡土地使用年限土地使用权评估的市场法公式

P=可比实例价格×交易情况修正×日期修正×区域修正×个别修正×容积率修正×土地年限修正系数土地使用年限修正系数

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]九、基准地价系数修正法

基准地价的涵义是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格基准地价的特点1.是区域性价格2.是土地使用权价格3.是平均价格4.是覆盖整个城市建成区的5.是单位地价6.是一定时期的价格公式被估地价=待估宗地所处地段的基准地价

×年限修正×期日修正×容积率修正×其他因素修正2005年北京市基准地价各级土地区域平均交易价格为：一级：11068元／平方米二级：9555元／平方米三级：8040元／平方米四级：6886元／平方米五级：5462元／平方米六、七、八、九、十级均为4526元／平方米东城、西城、宣武、崇文、海淀、朝阳六区的土地按地段分为一到六级，丰台、石景山为三到九级，其他郊区县为六到十级地段。2006年4月北京市调整后基准地价各级土地区域平均交易价格为：一级：11454

元／平方米二级：10592

元／平方米三级：9289

元／平方米四级：7749

元／平方米五级：6047

元／平方米六、七、八、九、十级均为：4828

元／平方米十、路线价法

基本公式宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率基本原理土地价值随临街深度而递减标准深度设定一般是路线价区段内临街各宗地深度的众数四三二一法则第六章无形资产评估

无形资产评估一、无形资产评估概述二、无形资产评估主要影响因素三、无形资产评估的收益法公式

收益模式成本---收益模式(最低收费额)

最低收费额的确定最低收费额=重置成本净值×转让成本分摊率

+机会成本转让成本分摊率=购买方设计能力/总设计能力机会成本=转让净减收益+再开发净增费用收益法的其他因素折现率和资本化率的确定合理确定风险报酬率资本化率与收益额要保持口径一致同其他资产相比，折现率偏高收益期限的确定：遵循法定寿命与经济寿命孰短原则四、成本法和市场法无形资产的成本特性

不完整性；弱对应性；虚拟性成本法公式评估值=重置成本×成新率(无形损耗)

重置成本测算自创无形资产重置成本测算方法：核算法；倍加系数法外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法成新率的测算专家鉴定法剩余经济寿命预测法无形资产评估的市场法在无形资产评估中受到限制（一）专利权评估专利的内容

发明(20)；实用新型(10)；外观设计(10)专利的特点独占性；地域性；时间性；可转让性专利使用权的分类

独家使用权排他使用权普通使用权回馈转让权专利权的评估方法收益法和成本法三、商标权评估四、商誉的评估

1、商誉评估的方法

割差法商誉评估值=企业整体资产评估值—企业各单项资产评估值之和超额收益法

1.超额收益年金法：

P=（预期年收益额-行业平均收益率×单项资产评估之和）

适用资本化率

2.超额收益折现法：

P=∑各年预期超额收益×各年折现系数2、商誉评估需注意的问题所有企业都有商誉要坚持预期原则不能用成本法和市场法评估商誉负债经营企业也可以有商誉第七章上市债券的评估

上市债券的评估一般采用现行市价法评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。非上市债券的评估到期一次性还本付息：P=本利和折现（单利和复利）分次付息，到期还本

P=各年利息折现加和+本金折现四、其他资产的评估其他资产能否作为评估对象的标准