房地产资金管理体系及融资模型实战培训

感言感言感言感言感言感言贷款门槛：

1、四证齐全土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证〔非桩基〕2、自有资金包括地价付清证明、工程投入的凭证，自由资金到达35％以上，3、分期开发的工程，按各期衡量内资银行工程贷款贷款方式：抵押或者担保普通开发商、品牌开发商各不同贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等，最低也是基准利率；品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。市场化现象越来越明显。

贷款期限：根据工程开发和销售进度而定，1-3年都有其他条件：存款、按揭、其他业务，比方票据贴现等内资银行工程贷款贷后管理：1、款项支付2、销售回款3、书面形式：承诺函或监管协议

内资银行工程贷款内资银行工程贷款内资银行工程贷款案例内资银行工程贷款案例内资银行工程贷款案例贷款期限：两年，主要是根据竣工时间来定。其他条件：1、个人住房贷款业务和工程预、结算业务、人民币、外币资金结算业务、开发工程的代收代付业务等，甲方全部交由乙方办理，不得交由其他金融机构办理。2、专款专用、销售款的监管与使用〔见协议〕内资银行工程贷款案例品牌房地产集团公司的优势：银行贷款业务在执行中的灵活性集团公司的议价能力以该工程为例，一些灵活性的特殊做法：外资银行工程贷款2006年以前，国内外资银行根本不涉及房地产业务，只有少局部银行有该业务。比较了解内地市场并比较进取的银行主要是永亨、中信嘉华等，但规模较小；汇丰、花旗、渣打等规模较大的银行均以制造业、原有的国际客户为主，根本不涉及国内的房地产信贷。但2007年开始，大局部外资银行开始进入这一领域。主要是给予对大陆房地产市场的认识和未来的机遇判断。外资银行工程贷款外资银行工程贷款香港房地产工程贷款介绍1、地盘贷款银行对该类贷款持保守态度，发放该类贷款的必要条件包括工程明确的开展方案和开展商的一定实力。即使这样，地盘最高贷款金额也不得超过地价的50%。拍卖交易的土地，由于拍卖资料非常详尽正确，而且参加拍卖的公司实力较强，因此取得此类底盘贷款相对容易，但仍受地价50%的金额限制。外资银行工程贷款香港房地产工程贷款介绍1、地盘贷款〔续〕此类贷款常常还是以抵押方式取得的，银行方面对该类贷款的监管也相当严格。开展商卖楼花的回款是由银行指定的律师楼专户代收，只有在先支付完工程支出〔工程支出等〕后，〔经银行同意〕开展商才能再使用剩余款项。这既是香港楼市的行规，也是贷款合同中的条款之一。开展商方面，特别是上市公司，由于银行这方面的原因，加上自有资金比充足，多数防止申请地盘贷款。外资银行工程贷款香港房地产工程贷款介绍2、建筑贷款是银行对工程建安工程发放的贷款，其发放条件也相对宽松，金额一般为建安本钱的70%，也可以放宽到80—100%。该类贷款的审批过程为：开展商取得公务局批文图纸→建筑师根据图纸测算本钱→银行审核本钱数据→银行按照施工进度逐笔发放贷款。另外，由于把握不了打桩局部的准确本钱，有些银行是不对该局部发放贷款的。建筑贷款的监管也要求专款专用；银行对于工程销售回款的监管同地盘贷款一样，也通过指定律师楼进行。外资银行工程贷款国内外资行的变通做法及与国内银行的比较1、取消地盘贷款2、风险控制和香港一样严格〔1〕贷款必须通过香港总行的审批〔2〕对大陆房地产市场的认同性3、贷后监管比内资行严格，没有商谈余地〔1〕必须专款专用〔2〕销售回款封闭管理。专款专用外资银行工程贷款国内外资行的变通做法及与国内银行的比较〔续〕1、可以对异地工程贷款2、根本上必须土地和在建工程抵押不管是品牌开发商，还是一般中小开发商3、可以和香港总行联合发放贷款境外外币，境内人民币4、信贷利率高于内资行外币、人民币不同外资银行工程贷款国内外资行受不受央行规模控制调控呢

外资银行工程贷款外资银行工程贷款实例分析——工程B1、贷款金额怎么测算？

外资银行工程贷款实例分析——工程B2、贷款时间怎么决定？

外资银行工程贷款实例分析——工程B3、可以信用贷款吗？

外资银行工程贷款实例分析——工程B4、利率：考虑到长远合作，由上浮10％改为基准利率5、土地抵押在时候解除？会不会影响销售6、贷款管理7、这家开发商国内信用良好、授信额度充足，还为什么要在外资行做贷款？〔将在境外商业银行贷款局部解释〕二、房地产集团银行授信管理房地产集团银行授信管理综述?关于标准住房金融业务的通知?〔银发[2001]195号〕?关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?〔银发[2003]121号〕?商业银行房地产贷款风险管理指引?〔银监会2004年9月〕房地产集团银行授信管理?关于标准住房金融业务的通知?〔银发[2001]195号〕房地产集团银行授信管理?关于标准住房金融业务的通知?〔银发[2001]195号〕房地产集团银行授信管理?关于标准住房金融业务的通知?〔银发[2001]195号〕房地产集团银行授信管理开发贷款方面，增加了：房地产贷款只收不放；自有资金是指所有者权益；房地产贷款严禁跨地区使用；开发贷款不得支付土地出让金。

?关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?〔银发[2003]121号〕房地产集团银行授信管理按揭贷款方面，增加了：购置二套以上住房，提高首付；购置高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上〔含第二套〕住房的，取消利率下浮；?关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?〔银发[2003]121号〕房地产集团银行授信管理利率杠杆作用强调了：对负债率高的房地产开发企业，要严格审批；四证不齐，不得发放任何形式的贷款；?关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?〔银发[2003]121号〕房地产集团银行授信管理形式上由?通知?转变为了更为正式的?指引?主要变动有：开发工程资本金比例不低于35％。房地产集团银行授信管理?商业银行房地产贷款风险管理指引?〔银监会2004年9月〕房地产集团银行授信管理不准跨区域使用如何界定自有资金？35％又如何计算？四证齐全

我们认为的不合理条款房地产集团银行授信管理银监局※人民银行房地产集团银行授信管理内资银行的优势与风险房地产集团银行授信管理内资银行的优势与风险内资银行的业务种类最稳定、范围最广泛、本钱最低

只有内资银行才愿意为我们提供一些高风险、低收益的业务，比方保函、担保等等，而且本钱最低。总之，内资银行信贷与其他渠道相比，在主要方面都具有相对明显的优势。房地产集团银行授信管理内资银行的优势与风险房地产集团银行授信管理房地产集团银行授信管理总对总模式！房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理什么是总对总模式？

商业银行总行与该房地产集团总部签署?战略合作协议?，由总行向该集团整体核定一定金额的授信限额。在该授信限额下，总行授权某分行向该房地产集团在全国的房地产工程提供开发贷款、保函等授信产品，并提供按揭等相关效劳。

房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理总对总模式的几个要点：1、授信主体与被授信主体总行对总部2、执行主体：贷款人与借款人总局部行对总部、当地分行对当地子公司3、条件统一(注：这一点不是每家银行都能做到)房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理依据执行主体的的不同，总对总模式分为A/B两类

房地产集团最正确授信模式

A模式的特点

1、A模式符合人行121号文规定，不需要经人行和银监会审批；2、A模式的授信主体为工程公司，授信主办行为工程所在地分行；3、不特别注重集团公司的整体负债率，只需单个工程公司满足35％自有资金投入及“四证〞齐全即符合提款条件。房地产集团银行授信管理房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理A/B模式的主要区别：执行主体的不同A模式

授信主体为工程公司，授信行为工程所在地分行。〔总部所在地分行以内部银团贷款的方式参与到授信之中，并为该集团提供全面的金融效劳〕。B模式授信主体为该集团总部，授信行为总部所在地分行〔工程所在地分行以内部银团贷款的方式参与到授信之中，并为当地的工程公司提供全面的金融效劳〕。房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理为什么说总对总模式最合理？房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理为什么说总对总模式最合理？本钱规模优势房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理总对总模式符合集团企业的资金集中管理模式，有利于加强对工程公司的资金管理。集团公司能够统筹工程公司的用款，有利于内部资金调配，且防止了续做额度，符合相关监管要求。有利于形成企业内部资金中心，资金管理更为高效，管理本钱得以降低。为什么说总对总模式最合理？集团管理优势房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理A模式市场需要，银行推动〔内部银团〕B模式企业推动〔农行、人行、批复和条件〕总对总模式的开展过程房地产业房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理总对总模式下的其他产品房地产集团最正确授信模式房地产集团银行授信管理农行：进展、与其他行的区别建行：进展、与其他行的区别中行：进展、与其他行的区别工行：进展、与其他行的区别总对总模式的各行进展和区别现有授信模式案例房地产集团银行授信管理几家开发商现有授信模式案例第一阶段：2001年-2003年

‘一法两规’出台，信托市场开始复苏?信托法??信托法?意义〔续〕：2、明确了法律定义和关系我国信托法第二条对信托的定义，：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。〞中国的信托法所确立的信托概念，是建立在“委托〞的根底上的，其中的“财产权〞也包括所有权。然而，由于“委托〞不仅在内涵上并不相同于“转移〞并且其实施结果也并不能够导致所有权转移，此条意味着该法实际上是认为信托财产所有权仍由委托人享有。?信托法?意义〔续〕：中国信托法中的‘委托’法律行为具有其独特性，具体表达在信托法的以下条文中：1〕受托人不能变更受益人或终止其信托，也不能处分受益人的权利。2〕受托人虽为信托财产所有人，但并不能以任何名义享受信托利益，也不得将信托财产转为自有财产或于信托财产上设定或取得权利。3〕信托关系除因信托行为所定事由发生或因信托目的已完成或不能完成而消灭者外，原那么上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破产或丧失行为能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤销设立登记而消灭。?信托法?与国外的区别大陆法系一物一权的理念根深蒂固，英美法系两权别离。美国的信托法第二条就信托所下的定义是：“信托除公益信托、指定信托及构成信托外，是指当事人间的一种财产信赖关系，即一方在领有财产权的同时，负有为他人的利益管理及处理财产的衡平法上义务，而以明示的意思表示设立者。〞〔1〕我国?信托法?那么赋予委托人和受益人更多的权利，同时限制受托人的权利，给受托人设定多项严格义务。而国外不少国家的?信托法?，对委托人的权利规定得很少，有的甚至不规定，而对受托人和受益人的权利那么规定得较多。从当事人的权利义务来看，我国法律似乎对受托人持不信任的态度，?信托法?与国外的区别〔续〕〔2〕英美信托法对信托财产所有权归属于受托人持明确肯定态度，日本信托法与韩国信托法对此点虽未明确规定，但均规定设立信托时要“实行财产权转移〞即由委托人将财产权转移于受托人，这里提到的财产权显然包括所有权在内。台湾信托法也采用类似规定。法国前两年修改民法典，引进了英美的信托制度。德国在信托方面尚无成文法。信托不同于委托的最大优点是受托人可以自己的名义对信托财产进行管理和处分，并享有充分的自主权，对信托财产进行专业化的管理，假设委托人干预受托人的权利过大，受托人处处都要考虑委托人的意志，那么与委托无异。?资金信托管理暂行方法?2002年7月?资金信托管理暂行方法?出台。几个关键条款：不得承诺信托资金不受损失，不得承诺最低收益；不得通过报刊、电视、播送和其他公共媒体进行营销宣传。接受委托人的资金信托合同不得超过200份〔含200份〕，每份合同金额不得低于人民币5万元〔含5万〕。第二阶段：2003年——2005年‘121’文的出台，直接导致房地产信托粉墨登场‘信托贷款模式’案例：2002年深圳水榭花都1、工程简况该工程位于深圳市福田区香蜜湖畔，总占地面积为16万平米，建筑面积达23万平米，容积率约为1.4。该工程建设期为三年，分三期开发，1期2002年7月已售，2期正在桩基，3期2003年开工：2、开发商深圳华龙房地产开发，是一家中港合资的开发企业，注册资本为人民币5000万。公司第一大股东是深圳信托房地产开发。3、信托公司深国投4、投入方式、金额、利率2002年以贷款形式贷给工程公司，金额2.5亿、基准利率〔年5.49％〕但每年浮动5、是否银行担保或资产抵押？由第一大股东深圳信托房地产开发进行保证担保；无资产抵押或银行担保。‘信托贷款模式’案例：2002年深圳水榭花都东海岸1-3期，使用‘信托贷款‘模式

该意见稿最大的突破表达在提出解决困扰信托多年的200份问题——第三十一、三十六、三十七条。门槛太高：过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；公司已累计发行房地产集合信托方案3次以上，且信托方案已经结束并实现预期收益；必须募集5亿以上才能成立。在有条件的情况下,信托公司可以向“四证〞不全的工程提供信托贷款——第四十三条条件苛刻：房地产资金信托合同的份数未超过200份；每一自然人用于参与单个信托方案的自有资金不少于100万元，每一法人不少于500万元；提取5％即3000万的风险准备金。续明确规定：工程35%资本金到位、“四证〞齐全；开发商“二级资质〞，使得房地产资金集合信托的门槛甚至高于银行贷款。这个文件实际堵住了‘信托贷款’方式的集合信托，等于把信托资金的大门关上了一半。该阶段期间的案例介绍：该阶段期间的案例介绍：环节设计2亿贷款，主要环节与以往的信托贷款根本相同；银行提供担保，期限2年；由银行柜台销售募集〔销售进度比照〕；募集的资金以贷款方式投向工程；

最多可以降到多少？讨论四证齐全，为什么不向银行借款？

该阶段特点：仍然贷款为主受四证限制；流动资金贷款特点逐渐减退，走向开发贷款及接受银行监管。工程现金流仍然不是募集金额的依据。银监部门审批开始变难，但有银行担保就很容易资金来源和特点：和原来一样，且受储蓄资金欢送到达顶点。由于资金市场非常宽裕，机构资金开始大规模介入无风险固定汇报收益。该阶段特点：利率总本钱：有银行担保的产品，开始向基准利率接近募集方式：储蓄那么以柜台销售为主，机构资金由银行机构部或信托客户提供二级开发资质问题

第四阶段：2006年-至今——06年8月，54号文出台银监会?关于进一步加强房地产信贷管理的通知?既熟悉又陌生的单一式房地产信托:深圳某房地产集团工程简介银行提供担保公司授信额度内，申请某银行为信托贷款提供担保。

单一机构信托公司地产商委托资金信托贷款提供保证正常模式：深圳某房地产集团资金来源

单一机构的资金遭遇的最大困难

1、该公司设定的信托贷款利率太低，不超过4.3％，在加息的趋势中，对资金无吸引力。

2、临近年底，各路资金面临回笼，资金面相对紧张。深圳某房地产集团寻找资金的过程

最终结果需要说明的几点:银监局对单一式信托怎么看？212文、54文虽然只是针对集合信托，没有包括单一式信托，但实际审批中，局部城市的银监局会以212文、54文的们看来衡量它。四证、自有资金二级开发资质问题。讨论：难度如此之大，那么为什么不贷款呢？除了前一个案例中的原因，还有别的原因吗？〔3〕如前例，信托贷款利率太低，银行不愿意购置怎么办？〔2〕如果做银行贷款，如何利用信托超越异地限制？或者说，银行认为担保收益太低，不如贷款，但又是异地工程，怎么办？06年12月下旬，银监会下发?信托公司管理方法?、?信托公司资金信托方案管理方法?及?关于信托公司过渡期有关问题的通知?三份征求意见稿，在国内各信托公司征求意见。07年1月，讨论稿发布后不到1个月，银监会就正式发布了新修订的?信托公司管理方法?、?信托公司集合资金信托方案管理方法?、?信托公司治理指引?等信托监管规章。?信托公司集合资金信托方案管理方法?主要变化约束信托公司开展信托贷款的比例〔第二十七条〕

1、防止信托和商业银行的竞争2、贷款类业务不是鼓励方向，引导信托公司不以贷款作为主要业务模式和盈利模式。

我们的一些经验我们的一些经验

各行信托担保业务的现状

1、权限总行审批、分行权限内审批

2、面对的客户已经从一线开发商展开，二线开发商和有一定规模的民营企业都可从银行获得担保。

3、开始和中间业务相结合使更多的开发商可以享受该业务。我们的一些经验〔续〕深圳信托市场一般要求有银行担保深国投的几个产品是为自己的工程公司担保，没有银行担保。两家本地信托公司：深圳银监局相对开放，市场化较高。

局部其他模式介绍优先/列后结构信托模式优先/列后结构信托模式本卷须知1、募集资金＋开发商股本投入>地价＋局部工程款2、资金来源：承受风险高的机构或个人大户资金3、信托资金控制风险的保障〔不一定非要银行担保〕〔1〕大股东地位确保了一定平安性：章程设计〔2〕开发商出承诺：4、信托资金可以分两局部分批投入：股本＋贷款

讨论如果不回购，信托资金如何退出？境外资金分类及分析1、境外一般商业银行资金来源资金主要来源于两方面：储蓄资金〔核心存款〕、同业拆借来源决定特性1、必须严格控制风险2、要求的收益率较低

境外资金分类及分析1、境外一般商业银行〔续〕主要银行中小外资银行为主实力外资银行较少，今年有进入国内房地产工程贷款的趋势产品模式单一且无变化，根本两种模式。1、对境外窗口公司的外币贷款2、对境内工程公司的外债贷款境外资金分类及分析2、境外房地产专业银行资金来源资金主要来源于两方面：同业拆借为主、本身混业经营的投行资金〔低风险低收益〕为辅。来源决定特性1、必须严格控制风险2、要求的收益率较低

境外资金分类及分析主要银行目前在国内比较活泼的是：HypoRealEstateBankInternational〔或称HypoInternational,简称HYPO或HI〕，是一家总部位于都柏林的全球性房地产贷款机构，它隶属于HypoRealEstateHoldingsAG)，后者在法兰克福和维也纳上市。其他外资贷款机构，目前也在缓慢进入大陆。产品模式标准化产品，但可以调整。境外资金分类及分析2、境外房地产专业银行〔续〕境外资金分类及分析境外资金分类及分析境外资金分类及分析171号文详细解读171号文详细解读171号文详细解读某地产集团2005年案例某地产集团2005年案例〔续〕某地产集团案例〔续〕2、3环节同时进行某地产集团案例〔续〕某地产集团案例〔续〕某地产集团案例〔续〕某地产集团案例〔续〕内外联动——‘内保外贷’境外借款产品介绍境外房地产专业银行重点介绍——德国Hypo1、Hypo公司简介HypoRealEstateBankInternational〔或称HypoInternational,简称Hypo〕，是一家总部位于德国慕尼黑的德资银行和全球性房地产贷款机构，它隶属于Hypo集团RealEstateHoldingsAG)。Hypo公司的核心资产12亿欧元，资本充足率8.5%，主要业务为国际大型房地产业务提供金融信贷效劳。Hypo集团股东权益为40亿欧元，管理资产1700亿欧元以上，在法兰克福和维也纳上市，且为法兰克福证交所成份股之一。境外房地产专业银行重点介绍——德国Hypo境外房地产专业银行重点介绍——德国Hypo局部机构介绍局部机构介绍局部机构介绍局部机构介绍案例介绍案例介绍某地产集团与荷兰ING房地产合作案例介绍开展历程萌芽阶段〔1982-1986〕1982年开始，一些地方国营企业开始自发地向社会或在企业内部集资。当时主要是为企业筹集生产资金，既没有政府的许可，也没有相应的法律法规，更没有统一的管理。截止到1986年底，这种类似于发企业债的集资行为大约筹集了近100亿元的资金。债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述开展历程严控阶段〔续〕企业债券发行审批要经过两个阶段--方案发行额度的审批和发行申报材料的审批。从报送申请到最终发行一般要经历大约一年左右。从发行体来看，拿到额度的企业几乎全部是清一色的国有大型企业。从行业来看，以能源、交通、通信、重要原材料、根底设立为主。且企业债根本上都与国家以及地方大型工程紧密挂钩，且这些工程已在计委立项。债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述开展历程债券市场开展综述政府的态度取向债券市场开展综述政府的态度取向债券市场开展综述

能发行的债券金额是多少？余额管理；必须信用评级吗？

发行募集的资金无指定用途，即根本不受监管。不一定是大型企业。资产规模偏小，但财务状况优良的企业，无论其身份是国企还是民营，均有希望，也都有现例。发行利率怎么确定？市场定价的原那么。2007年：市场招标金融街——第一家获批发行的房地产企业浦东金桥房地产销售和租赁业务占其主营业务的98％，不折不扣的房地产企业。06年4月，第一期4亿，9个月期，年利率3.21％06年11月，第二期4亿，1年期，年利率4.3％张江高科：房地产业务占主营业务的60％,利润占90％。07年1月，第一期10亿，1年期，年利率3.8％中长期债券中长期债券介绍及案例中长期债券案例:北京城建

中长期债券介绍及案例中长期债券案例:北京城建〔续〕与企业的预期落差较大2006年6月8日的方案：拟申请公开发行不超过12亿元、期限不超过20年债券。相关分析中长期债券介绍及案例海外发行债券中长期债券介绍及案例海外发行债券(续)中长期债券介绍及案例六、房地产表外负债设计

境内表外设计

境外表外设计

成功案例失败案例信托表外设计原理表外负债设计境内表外设计——信托设计信托根本架构图表外负债设计工程公司信托公司集团公司>50％<50％委托境内表外设计——信托设计信托架构变化图表外负债设计信托表外设计工程公司信托公司集团公司>50％<50％SPV设立回购关键点表外负债设计境内表外设计——信托设计问题表外负债设计境内表外设计——信托设计审计师能否认同？法律依据是否充分？除了信托，境内还有别的适宜的形式吗？案例表外负债设计境内表外设计——信托设计万科云顶工程方式一：委托个人代持SPV表外负债设计境外表外设计方式二：通过信托持有SPV表外负债设计境外表外设计一般通过银行设立不记名信托信托相关法律完善大陆法系和欧美法系在信托法律上的区别信托的注册地根据需要而定开曼、维京还是香港？表外负债设计境外表外设计第二讲房地产集团资金管理体系房地产集团资金管理模式房地产集团资金管理业务资金管理工具金融工具介绍一、房地产集团资金管理模式

主要模式比较国内案例介绍房地产集团资金管理模式主要模式比较什么是借款集中收支两条线房地产集团资金管理模式主要模式比较集中式管理：集权式管理：

我们认为：本质是一样的，都是集约化和集权化管理的表现形式。

三种集团资金管理模式房地产集团资金管理模式主要模式比较模式1：集中式管理房地产集团资金管理模式主要模式比较模式2：集权式管理房地产集团资金管理模式主要模式比较

简而言之，就是管理模式处于前两种模式之间。这种模式应该说比较现实和普遍。模式3：综合式管理房地产集团资金管理模式主要模式比较评论房地产集团资金管理模式主要模式比较评论〔续〕房地产集团资金管理模式主要模式比较集中式：综合式：集权式：

大局部企业都没有纯粹地到达某一种模式的极端，我们按其主要特征予以分类。案例企业房地产集团资金管理模式国内案例介绍不断的走访和互相交流，使我们对资金管理模式的理解越来越深。

案例企业房地产集团资金管理模式国内案例介绍案例企业——万科房地产集团资金管理模式国内案例介绍案例企业——金地房地产集团资金管理模式国内案例介绍案例企业——复地房地产集团资金管理模式国内案例介绍案例企业——顺驰房地产集团资金管理模式国内案例介绍香港上市简介房地产集团资金管理模式国内案例介绍香港上市简介〔续〕房地产集团资金管理模式国内案例介绍1、只有经验可以借鉴，模式是不能硬性模仿的；2、具体到对一个企业来说，模式没有最好的，只有最适宜；3、不断摸索和推动

经验总结房地产集团资金管理模式国内案例介绍4、‘收支两条线’未来可能会被迫中止所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本工程工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。经验总结〔续〕房地产集团资金管理模式国内案例介绍4、‘收支两条线’未来可能会被迫中止〔续〕不确定性:〔1〕除银行外，是否引入公信力的第三方？向香港学习，引入工程师、律师，按照进度使用预售款。〔2〕最坏的结果，是向欧美学习。验收交房后再把全部购房款交给开发商。

经验总结〔续〕房地产集团资金管理模式国内案例介绍二、房地产集团资金管理业务管理部门组织架构内部资金管理制度内部业务模式集团财务公司资金管理中心〔或者结算中心、资金部〕，是在集团内部参照商业银行信贷资金运作机制、相对独立的非法人内部核算单位。同时，作为总部职能部门，在集团分工授权范围内，行使管理职能。机构性质房地产集团资金管理业务部门组织架构类型1在组织架构上，资金管理中心为总部财务部的一个组成局部；类型2在组织架构上，资金管理中心与财务部并列，作为集团一个独立的职能部门；与总部财务部的组织关系房地产集团资金管理业务部门组织架构内部银行，半商业银行；总部职能部门；与一线〔财务部〕的关系相对于一线：紧密型成员单位——客户；一线与前方；相对于资金中心：房地产集团资金管理业务部门组织架构1、集团本部2、控股子公司3、参股子公司效劳对象房地产集团资金管理业务部门组织架构1、统一结算2、统借统贷3、统一管理管理原那么三个统一资金中心存在的目标是实现资金在集团范围内的优化配置，提高集团资金运作效率和效益，并为集团未来的快速开展提供有力的资金支持。房地产集团资金管理业务部门组织架构实例房地产集团资金管理业务部门组织架构1、资金管理制度2、各类业务制度房地产集团资金管理业务内部资金制度及业务财务公司简介房地产集团资金管理业务集团财务公司财务公司简介房地产集团资金管理业务集团财务公司财务公司,是指以加强企业集团资金集中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位〔以下简称成员单位〕提供财务管理效劳的非银行金融机构。成立条件房地产集团资金管理业务集团财务公司申请前一年，母公司的注册资本金不低于8亿元人民币；申请前一年，按规定并表核算的成员单位资产总额不低于50亿元人民币，净资产率不低于30%；申请前连续两年，按规定并表核算的成员单位营业收入总额每年不低于40亿元人民币，税前利润总额每年不低于2亿元人民币；现金流量稳定并具有较大规模；母公司成立2年以上并且具有企业集团内部财务管理和资金管理经验；审批部门房地产集团资金管理业务集团财务公司两个阶段：筹建、开业最后取得?金融许可证?根本业务范围房地产集团资金管理业务集团财务公司需申请的业务房地产集团资金管理业务集团财务公司04年