房地产销售法律知识培训

房地产销售法律知识培训主讲人：所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其开展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房地产的“不动产特性〞决定了其在法律上具有土地使用权决定地上权的归属原那么。具体而言就是：土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为对象。★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页当事人主体一、出卖人二、买受人★返回上一层菜单☜返回上一页出卖人★返回上一层菜单☜返回上一页买受人1、购置房屋的自然人或者法人。根据?合同法?和?民法通那么?的相关规定：自然人购房应当年满18周岁，具有完全民事行为能力，属完全民事行为能力人。法人购房，必须依法成立，有必要的财产和经费，有自己的名称、组织机构和场所，能够独立承担民事责任。★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页3、外国人购房条件根据?关于标准房地产市场外资准入和管理的意见?，境外机构在境内设立的分支、代表机构〔经批准从事经营房地产业的企业除外〕和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购置符合实际需要的自用、自住商品房，不得购置非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购置自用、自住商品房必须采取实名制。★返回上一层菜单☜返回上一页商品房销售过程中的意思表示★返回上一层菜单☜返回上一页一、房屋的分类二、房屋销售所涉及到的土地性质★返回上一层菜单☜返回上一页房屋的分类☜返回上一页★返回上一层菜单土地性质1、商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地，出让后用地的使用年限为40年。2、住宅用地:供人们日常生活居住的房基地〔有独立院落的包括院落〕。①城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。②城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。③农村宅基地。农村村民居住的宅基地。④空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。3、133工程：政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人133平米建设用地划给村集体，其余收归国有。人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地〔道路红线30米以下〕、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产开展用地。城市公共效劳设施用地〔公益设施〕、城市根底设施用地、城市公共绿地、城市道路〔道路红线30米及以上〕及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。☜返回上一页★返回上一层菜单★返回上一层菜单☜返回上一页

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。1、成立2、生效★返回上一层菜单☜返回上一页合同的成立各方当事人就合同的主要条款达成一致，即双方当事人的意思表示一致。合同成立的条件：〔1〕签约主体适格。

〔2〕订约当事人就主要条款达成合意。〔3〕标的合法，未违法律、行政法规的强制性规定。〔4〕合同的成立应经过要约和承诺。★返回上一层菜单☜返回上一页要约是一方当事人向另一方当事人提出订立合同的条件，希望对方能完全接受此条件的意思表示。发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。

★返回上一层菜单☜返回上一页要约和要约邀请

?合同法?第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：〔一〕内容具体确定；〔二〕说明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。〞?合同法?第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。〞根据上述的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。要约和要约邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。我们可以简单地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。★返回上一层菜单☜返回上一页什么样的商品房销售广告或宣传资料属于要约呢？★返回上一层菜单☜返回上一页合同的生效

已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，其成立和生效时间是一致的,但是合同成立并不等于合同生效。如附生效条件的合同，合同约定一方当事人支付预付款或定金后生效；附期限的合同，合同签订的时间不是合同生效的时间等。

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如果商品房开发商A在所出售商品房尚未取得商品房预售许可证明的情况下，将商品房预售给房屋买售人B，会怎么样呢？

如果商品房开发商A出售商品房给B，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行预售登记，此时B要求解除商品房销售合同，可以吗？

?城市商品房预售管理方法?第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。〞★返回上一层菜单☜返回上一页未进行预售登记备案是否会影响商品房预售合同的效力★返回上一层菜单☜返回上一页关于商品房认购书和定金的效力问题★返回上一层菜单☜返回上一页格式条款问题格式条款又称格式合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。我国?合同法?从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页房产交付、风险承担、产权办理★返回上一层菜单☜返回上一页商品房从什么时候开始就算交付？?解释?第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。〞?解释?第11条的规定，也就是人们常说的“交钥匙〞。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用〞的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。根据?物权法?的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，双方如果没有特别约定的，“交钥匙〞就意味着商品房的交付，但出卖人还负有履行办理商品房产权登记的义务。★返回上一层菜单☜返回上一页房屋的交付后的风险该由谁承担？★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页情形一：因不可抗力致使不能实现合同目的而引起的法定解除。情形二：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务而引起的法定解除。情形三：当事人一方迟延履行主要债务的法定解除〔条件之一：迟延履行的是主要债务；条件之二：经合理催告，即要求债权人向债务人发出请求其在一定期限内履行的通知。满足上述两个条件，债权人可解除合同〕。情形四：当事人一方根本违约。情形五：法律规定的其他情形。从?合同法?规定的以上几种情形看，合同解除最根本的条件之一就是合同目的无法实现，再履行合同将会给一方或双方造成更多的损失。★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页商品房交易税费缴纳购房者在购置一手商品房的过程中，主要应缴纳印花税、契税、登记费等税费。☜返回上一页★返回上一层菜单1、住宅交易手续费〔1〕新建商品房3元/㎡按建筑面积计算，收取转让方费用〔2〕经济适用房1.5元/㎡按建筑面积计算，收取转让方费用〔3〕存量住房6元/㎡按建筑面积测量，双方各承担50%费用☜返回上一页★返回上一层菜单2、产权登记费

住宅房80元/套向产权人收取☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单4、契税〔1〕对个人购置90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。〔2〕对个人购置普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税，即1.5%。〔3〕购置非普通住房按3%征收契税。本市界定普通住房的标准应同时符合以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在143平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。☜返回上一页★返回上一层菜单5、非住房转让手续费

按建筑面积计算，收取转让方费用，6元/㎡

☜返回上一页★返回上一层菜单房屋销售常见问题1

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“五证〞是指?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?建设工程施工许可证?、?建设工程开工证?、?商品房销售〔预售〕许可证?；“二书〞是指?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。其中“五证〞属于行政许可的范围和性质，“两书〞是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。

★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页10、收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，否那么不予交房。购房人是否应当缴纳燃气初装费？

作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商负责安装，业主支付的购房款应该包含了房屋以及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。开发商以此拒绝交房的，购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。

★返回上一层菜单☜返回上一页11、开发商在签订合同时，对企业资质证书号空格不作填写，也不拿出资质证书给我看，有无问题？我国对房地产开发企业的市场准入实行双重管理制度，即必须同时具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。但正如第一个问题所述，大多数房地产开发企业为工程公司，由于其以前没有开发业绩，因而一般不对其评定资质，自然就没有资质证书了，但允许其从事该工程的开发。★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页13、办理商品房产权证需经过哪些程序？(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续；

(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交以下材料：购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购置商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。

(3)交费。受理登记15个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用；

(4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取?房屋所有权证?。

★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页16、不能上市交易的二手房是什么？未依法取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购置，尚未按本钱价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购置权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页19、开发商擅自修改合同怎么办？

案例：2000年1月11日，张女士与北京市XX房产开发公司签订了?北京市外销商品房预售契约?。在双方签订的合同文本当中，有许多内容空白没有填写。合同签订后，张女士要求留存一份合同原件，被开发商以张女士因申请银行按揭为由拒绝了。张女士要求留存一份合同复印件，也被拒绝。无奈之下，张女士通过法院得到了一份没有进行预售登记的合同正本复印件。不久，开发商又提供了一份经过预售登记的合同副本复印件，该复印件与正本复印件有多处不一致。双方就合同效力问题不能达成一致。

目前申请银行按揭的购房人不能获得购房合同正本是一个普遍存在的问题，个别开发商甚至拒绝提供合同复印件，致使购房人在签订完合同、交付完房款后无任何购房凭据。对于开发商擅自修改的合同内容，只要有证据证明与购房人最初签署的合同文本不一致，且购房人不予追认的，即说明

修改后的合同文本不是购房人的真实意思表示，应当不具备法律效力。但为防止纠纷，建议购房人要求留存合同副本原件或合同正本复印件。

★返回上一层菜单☜返回上一页20、业主收房两书一表是否必要。如果开发商没有两书一表会造成什么后果。

首先业主收房两书一表是必须有的，如果开发商不提供业主可以拒绝收房。两书作为购房合同的附件规定了购房人的一些权利，一表是有关国家机关对房屋质量的认定。★返回上一层菜单☜返回上一页21、如何理解“房地一体〞在我国房屋所有权和土地使用权的关系是“房地一体原那么〞，通俗的说就是“房随地走、地随房走〞，从常理上看，房地一体原那么源于房屋和土地的天然的不可别离性。具体说就是1、转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让；土地使用权转让时，该土地范围内的房屋必须同时转让；房地产抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时抵押。比方说甲取得了一块地的使用权，在这块地上建了一栋高楼，甲把高楼以20万的价格卖给乙，又把这块地的使用权以100万的价格卖给丙，那这样乙和丙都无法完整的行使权利。★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页★返回上一层菜单☜返回上一页24、是否可以以内部认购的名义预售商品房？根据法律规定，商品房预售须经主管机关批准并获得?商品房预售许可证?后，才能预售。所谓内部认购，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得?商品房预售许可证?前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能以内部认购的名义预售商品房。

★返回上一层菜单☜返回上一页25、商品房现售需要具备哪些条件？(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。★返回上一层菜单☜返回上一页26、在什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？凡有以下情况之一的房地产工程，房地产开发企业不得刊登广告，广揭发布者不得发布其广告：〔一〕未取得商品房预售许可证的预售商品房；〔二〕在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；〔三〕违章建设的房屋；〔四〕司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；〔五〕权属有争议的房屋；〔六〕法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。★返回上一层菜单☜返回上一页27、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交以下材料的复印件，并出示原件：〔一〕营业执照；〔二〕?房地产开发企业资质证书?；〔三〕预售商品房的，应提交?商品房预售许可证?。现售的，应提交房地产权证书或现房销售备案证明。★返回上一层菜单☜返回上一页28、房地产销售广告应当包括哪些内容？房地产开发企业的房地产销售广告应当包括以下内容：〔一〕楼宇地点、竣工交付时间、售价等；〔二〕预售商品房的，应有?商品房预售许可证?证号；〔三〕现售商品房的，应有?房地产权证?证号或现房销售登记备案号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

★返回上一层菜单☜返回上一页29、在房地产广告中，不得包含哪些内容？★返回上一层菜单☜返回上一页30、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？预售商品房广告中以参照物表示工程位置的，应以从该工程到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。工程坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。★返回上一层菜单☜返回上一页31、对未取得?商品房预售许可证?而刊登商品房预售广告的，开发商应承担什么责任？对未取得商品房预售许可证而以“内部认购〞、“内部认定〞、“内部登记〞等方法刊登商品房预售广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及