房地产抵押与评估风险防范

房地产抵押

与评估风险防范

演讲人：闫旭东目录一、引言：金融与房地产、评估行业的关系二、房地产市场与房地产价值三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的评估制度体系问题五、房地产抵押的操作风险与防范一、引言：金融与

房地产、评估行业的关系一、引言：金融与房地产、评估行业的关系一、引言：金融与房地产、评估行业的关系

一、引言：金融与房地产、评估行业的关系一、引言：金融与房地产、评估行业的关系一、引言：金融与房地产、评估行业的关系

2、评估行业监管现状

建设部、人行和银监会联合制定的?关于标准与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知?明确要求将科学、合理确实定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程。银监会发布的?商业银行房地产贷款风险管理指引?也有相关要求。二、房地产市场

与房地产价值二、房地产市场与房地产价值1、房地产与房地产价值 对于房地产的认识涉及其物质形态、功能性和财产权利三个方面：房：它具有物质形态、功能形态；地：除具有房的特性外，还具有位置的唯一性；产：泛指权利、财产。财产分为动产和不动产；权利有不同的权利类型。房地产价格：是在一定条件下形成的，其价值根底取决于价值基准是公开市场价值还是非公开市场价值，以及房地产的使用和权利状况。二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场〔2〕从用途结构上分，房地产市场可分为：住宅市场；商业用房市场；写字楼市场；工业厂房市场等等。如以深圳房地产市场为例二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场〔3〕从区域上分，房地产市场是一个区域性的市场，每个城市都有其明显的区域市场特征，每个城市的每个区域也都有其明显的特征。 因此，对于每一个工程的房地产价格的把握，都应清楚是在什么市场层次面上、什么市场结构用途、哪一个市场区域的价格。二、房地产市场与房地产价值3、房地产估价方法与价值基准

二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、评估机构对评估风险应有的防范措施

②实地勘察风险防范

评估必须到现场进行实地勘察、记录，必须弄清楚标的物的实际状况及使用利用状况，现场要全部踏勘，并与委托方提供的资料核实，要防止出现评估标的物与实际标的物不符的情况。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、评估机构对评估风险应有的防范措施 ③产权审核风险防范

评估价值定义的界定取决于对标的物权利状况的判断，房地产价值就是房地产权利价值。产权审核至关重要。报告中价值定义、登记、权利状况必须说明清楚，如有设定或假设条件，必须注明。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、评估机构对评估风险应有的防范措施④职业道德风险防范 评估结果的准确取决于客观和主观两方面，其中客观方面的数据选择也受主观影响，保持客观、公正、严谨的职业道德是评估人员赖以生存的根底。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范3、金融机构对房地产评估风险的防范〔1〕建立评估机构动态入围制度 建设部对房地产评估机构实行资质等级管理，分为一、二、三级和临时级别。国土资源部对土地估价机构分为全国范围注册执业和省级范围注册执业两类。 最高人民法院、北京市高级人民法院也分别认定一批房地产和土地评估机构作为司法鉴定入册机构。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范3、金融机构对房地产评估风险的防范〔2〕建立评估报告审核制度

对于价值内涵和价格水平的审核，关键是确定估价对象的价值内涵与评估价格水平是否一致。以某城市商业中心的一块土地来讲，它的公开市场价值可能是400万，也可能是4000万，甚至4个亿，而且都是客观合理价值。因为它们的价值定义内涵是不同的：400万是生地价格，只是政府所收的土地出让金；4000万是包含土地出让金和各类根底设施配套费的毛地价格；4个亿是包含土地出让金、各类根底设施配套费和拆迁补偿费的熟地价格。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范4、三部门?通知?及?抵押评估指导意见?简介〔1〕将科学、合理确实定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程?通知?要求〔第二条〕商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托房地产估价机构进行估价。商业银行应当对房地产抵押价值进行审核。?通知?要求〔第八条〕商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。

三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范4、三部门?通知?及?抵押评估指导意见?简介〔1〕将科学、合理确实定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程

?通知?要求〔第八条〕处置抵押房地产前，商业银行必须委托估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。对于房地产估价机构的选用〔第四条〕明确由商业银行按照公正、公开、透明的原那么，在资质等级高、社会信誉好的房地产估价机构中择优选择。同时要求商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的评估制度体系问题四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

从现有的银行抵押贷款与处置拍卖的实践结果来看，当抵押物成为唯一的还款来源而进行处置的情况下，处置所得进行清偿时往往不能完全归还银行的债权本金和利息，还会给银行造成损失，这样的教训不在少数。 这种损失直接揭示一个普遍的现象：房地产抵押时的评估价值与处置变现清偿价值之间有相当的差距。 因此需要对房地产抵押评估价值与处置变现清偿价值之间产生差距的原因进行进一步分析。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

1、房地产抵押与抵押价值实现 房地产抵押作为担保债务履行的方式，在债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。因此在房地产抵押与抵押价值实现的过程中就出现以下价值类型：①房地产抵押物的评估价值；②抵押贷款额；③处置抵押物房地产的评估底价；④处置抵押物房地产的成交价格；⑤扣除处置费用及相关交易税费后的可清偿债务净值。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

1、房地产抵押与抵押价值实现 抵押物处置后所得价款的清偿次序为：〔1〕支付处分抵押物的费用，如拍卖佣金、评估费、保管费、司法费用等；〔2〕扣除抵押物应缴纳的税费，如补缴土地出让金、营业税、所得税、契税、土地增值税、过户登记费等；〔3〕归还抵押权人债权本金、利息及支付违约金；〔4〕赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失或赔偿金；〔5〕剩余金额交还抵押人。 由此可见需扣除〔1〕、〔2〕两项费用后才可归还抵押权人的债权，为了抵押权人债权的平安，〔1〕、〔2〕两项费用对抵押价格和处置价格的影响应予以考虑。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

1、房地产抵押与抵押价值实现 在这个过程中涉及的评估活动有两个：房地产抵押价格评估和处置拍卖底价评估。银行关心的是处置拍卖所得扣除相关费用后的净值能否归还贷款额。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

2、对抵押房地产变现清偿价值的认识

通过对抵押物价值实现过程的分析可以看出，抵押物的价值实现是在未来房地产市场状况中快速变现条件下实现的价值，其中真正能用于还款的是要扣除各种相关费用后的净额。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

2、对抵押房地产变现清偿价值的认识 由此正常可收回的抵押贷款额〔或称平安抵押贷款额〕可以用以下公式表示： 抵押贷款额≤未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值－快速变现处置费用－处置交易相关税费－利息－违约金－赔偿金－约定的其他内容。 抵押率＝抵押贷款÷抵押评估价值

从以上公式所说明的内容来看，平安抵押贷款额与抵押评估价值没有直接关系，它取决于未来房地产市场条件下抵押物快速变现价值和扣减费用。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

3、现行的房地产抵押评估制度的缺陷 从上述的说明和目前实践中暴露的问题可以发现，现行的房地产抵押评估制度存在一定缺陷： 〔1〕目前的国家房地产评估标准规定，房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行〞。而所谓的“正常市场价格〞是二级市场的商品房销售价格？还是三级市场的二手房交易价格？通常二级市场价格高于三级市场价格，抵押房地产的处置变现属于三级市场。如果抵押评估时以二级市场价格为根底进行，实际上就是高估了抵押房地产的价值。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

3、现行的房地产抵押评估制度的缺陷 〔2〕一般房地产抵押评估报告未考虑处置变现时的扣减费用。这局部费用占处置变现价值的百分之几至百分之二十几不等，甚至有的更高。由于这局部费用在处置时要先行扣除，直接影响银行所得的清偿价值。 〔3〕抵押和处置的时点不同，一般抵押报告只是在报告中注明一句话“提醒评估报告的使用者注意未来市场变化风险〞，但没有针对抵押房地产的实际情况，从专业角度给出未来市场变化方向及程度对现有评估价值的影响分析。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

3、现行的房地产抵押评估制度的缺陷

〔4〕一般抵押报告也只是泛泛地提醒评估报告的使用者注意未来短期强制处分因素的影响，也没有从专业角度分析抵押物自身的各方面因素及处置变现三级市场的状况，给出未来抵押物变现能力的分析说明，供银行确定平安抵押贷款额作参考。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

4、完善房地产抵押与价值实现过程中的评估制度体系的建议

通过以上分析，我们可以看到仅从目前的房地产抵押评估价格角度去确定房地产抵押贷款额是不够的，它不能够消除抵押物本身价值的变动给抵押额带来的各种风险。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

4、完善房地产抵押与价值实现过程中的评估制度体系的建议

〔3〕对抵押物的价值变动进行动态监测。房地产的市场价值随着时间的变化处于一个动态变化过程中，房地产作为抵押物从设定抵押权到处置变现，存在一个时间周期过程，在此期间，有必要对抵押物的价值变动进行动态监测，及时维护银行的权利，到达资产价值的保全。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题

4、完善房地产抵押与价值实现过程中的评估制度体系的建议

同时，对抵押物价值进行动态监测有利于贷款分类。国际上通行的“五级资产分类法〞是按贷款归还能力来划分贷款质量的,抵押物价值能否覆盖贷款额是衡量借款人归还能力的重要指标。所以,正确、动态地评估借款人的抵押物价值是贷款分类的重要依据。四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的

评估制度体系问题五、房地产抵押的

操作风险与防范五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔1〕“假按揭〞套取房地产开发贷款

近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金缺乏且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取了假“按揭〞的方式，以套取贷款。五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔1〕“假按揭〞套取房地产开发贷款 即：开发商利用自己员工及其亲属的身份证，或者从社会上租借来的个人身份证，签订所谓的“商品房预售合同〞，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人的名义按月归还本息。同时，开发商将已设定抵押的商品房向社会销售，实际成交后，购房人一次付款的，那么解除抵押；购房人选择按揭的，开发商就以变更借款人为由，要求银行重新办理按揭；更有甚者，开发商既不解除抵押，也不重新办理按揭，而是通过长期不协助办理个人住房产权，掩盖事实。据反映，开发商以这种假“按揭〞方式取得贷款的现象在各地都不同程度地存在。五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔1〕“假按揭〞套取房地产开发贷款 假“按揭〞现象的明显特征：一是形式合法。开发商利用员工或其亲属等个人名义签订的“商品房预售合同〞、借款合同、抵押合同等要件，从外表上看都是合法的，正因为这种形式上的合法，房地产权属登记部门即使发现其有套贷迹象，也不能凭推断就不登记，否那么会被控行政不作为。二是“销售价格〞一般明显高于市场价，因为开发商的主要目的就是为了多取得贷款。三是一般集中发生在月末、季末或逢年过节时，因为此时一般为财务结算的时间。五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔1〕“假按揭〞套取房地产开发贷款

假“按揭〞蔓延的原因：据了解，开发商之所以选择假“按揭〞方式，除了因正常的开发贷款难以取得外，也有利益驱动的因素。因为个人住房抵押贷款一时利率明显低于生产性贷款；二是要件少，手续简便；三是不需要评估抵押价值，贷款本钱低。此外，据反映也有个别银行工作人员为完成放贷任务，有意帮助开发商办理假“按揭〞业务。五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔1〕“假按揭〞套取房地产开发贷款 假“按揭〞的危害：一是扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。二是局部假“按揭〞实质上是“一房两售〞，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分；购房人产权将得不到保护，因为尽管购房人是善意的且已实际付清房款，但在不解除抵押权的情况下，登记部门将无法为其确权登记。三是损害他人利益。假“按揭〞中名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔2〕超值抵押 房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值缺乏以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔3〕“售后再抵〞、“抵后再售〞 有的开发商预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，通过隐瞒预售事实，又以其开发工程〔含已预售商品房局部〕办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发工程已设定在建工程抵押的事实，擅自销售商品房。五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔3〕“售后再抵〞、“抵后再售〞 这两种情况下，如果开发商经营不善或恶意逃废债务，不能归还到期借款，在建工程抵押权不解除，购房人即使已经实际付清房款，房地产管理部门也无法为其确权登记，其产权也得不到保护；而在购房人已经入住的情况下，银行也将难以处分抵押物，贷款风险就不可防止。五、房地产抵押的操作风险与防范五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔5〕重复抵押 近年来，随着规章制度的健全和抵押登记管理的加强，除正常的余值抵押外，恶意重复设定房地产抵押现象已得到有效控制，但仍时有发生。究其原因：一是当事人擅自改变房屋的楼号、楼层、房屋等信息，使房地产管理部门的信息系统难以识别；五、房地产抵押的操作风险与防范1、当前房地产抵押中存在的主要问题〔5〕重复抵押二是局部地方当地工商行政管理部门也在办理房地产抵押登记业务，但因该部门不掌握房屋权属档案，不了解具体房地产的权利状态，为不法分子提供了可乘之机；三是有的当事人利用房地产管理体制上房、地分别管理或分级管理的缺陷，隐瞒已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的事实，就同一房地产到另一部门再次申请抵押登记。在上述情形下，一旦借款人恶意逃废，就会导致银行债务处于无担保状态。五、房地产抵押的操作风险与防范五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范

防范房地产抵押风险从程序上讲应把好三个方面：①把好对抵押物的审核关，确保抵押物的真实性、合法性和有效性；②把好抵押物评估关，如实反映抵押物的价值；③把好抵押物登记关，确保抵押关系的效力。 在具体实践中，根据经验各类型房地产抵押及风险防范要点为：五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔1〕土地使用权抵押

①明确地价款是否交清。假设分期或延期，需计算利息，并在抵押价值中扣除。此外假设工程地块较大，可能要分割抵押，有几种做法。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔1〕土地使用权抵押

②明确拆迁安置及场地平整情况。假设拆迁安置由开发商负责，应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否完毕、商业用地是否有回迁等。另处还应注意红线外市政根底设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。例如：旧城改造中未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费；新区市政根底设施条件不好的用地抵押价值应扣除尚未投入配套的市政配套费用；土地开发本钱按区域客观平均本钱核算等。即应明确标的物状况及价格定义，由于标的物状况及价格定义不同，同一用地的价值是可以完全不同的。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔1〕土地使用权抵押 ③注意工程是否有限制条件，在抵押和转让时需补交出让金。此外有些出让用地用公建配套，市政工程等费用抵扣地价、有的出让工程需上交一定比例建筑面积给政府作为公建和公益工程等都需注意。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔1〕土地使用权抵押 ④注意是否是闲置土地，闲置时间是否超过两年，因为按法律规定，出让土地闲置二年，政府有权无偿收回。对于闲置时间较长的或贷款还款迟于规定的二年闲置期限时间的土地抵押，严格上应要求开发商办理延期手续较为平安。例如土地已闲置一年半，现办理抵押贷款，期限一年，如果半年后土地仍未开发，政府无偿收回土地，银行的抵押收益就会受损。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔1〕土地使用权抵押

⑤注意土地剩余年限。出让土地是有年限的，随着土地剩余使用年限的减少，土地价值也会减少。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔2〕在建工程抵押

在建工程是一种特殊类型的房地产。从法律地位上看，在建工程不能单独设立抵押权。在建工程无法获得产权，只能依附于土地使用权，在建工程抵押实际是土地使用权及其地上建筑物抵押。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔2〕在建工程抵押从形态上看，在建工程一直在变化，换句话说，标的物处在动态变化的状况中，而根据?担保法?和?城市房地产管理法?规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。因此对在建工程有标的物形态及价值构成的界定问题。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔2〕在建工程抵押从财产权或债权的关系看，在建工程涉及的利益关系最多。例如涉及政府方面有地价款是否交清，是否违建问题；原用地方面有征地拆迁费用处理完毕与否，是否回迁问题；建筑商方面是否有工程款拖欠问题〔按?建筑法?拖欠工程款建筑商可将承建的工程留置，且留置权优先与抵押权〕；业主方面有预售问题；银行方面有是否重复抵押，抵押的局部又被出售或出售局部又做抵押等各种问题。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔2〕在建工程抵押

所以对于在建工程抵押其抵押价值一般以本钱法确定为主，当其已封顶或近竣工时，使用时才会考虑其造价局部利润，并进行建设进度修正。对于在建工程抵押需注意的核心在于其标的物相应权益关系的界定。有的地方对于在建工程抵押程序上采用了以下措施：五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔2〕在建工程抵押出让土地使用权上的在建工程①未领预售证但已开工工程，可办理土地使用权抵押及在建工程抵押。已办理土地使用权抵押的，不得续押，在土地使用权抵押注销前不得办理在建工程抵押，但可办理以新增在建工程向同一抵押权人追加借款的抵押登记手续。②已设定土地使用权抵押的开发工程办理预售合同登记时，开发商须提交抵押权人的同意证明，并有以书面告知购房人土地使用权抵押情况的义务。已设定在建工程抵押权的开发工程办理预售合同登记时，开发商须先注销出售单元的抵押权。或银行同意其预售，出具放行单。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔2〕在建工程抵押出让土地使用权上的在建工程 ③土地使用权抵押、在建工程抵押和商品房按揭应在同一银行办理。 ④在建工程屡次抵押时，应提供已有的抵押权人的知会证明；用于两次抵押的在建工程估价，还须提供前次抵押人归还贷款证明。 ⑤已竣工验收合格或已交付使用的商品房，视为现房，应先办理土地房屋权证前方能办理抵押登记。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔2〕在建工程抵押划拨土地使用权上的在建工程 划拨土地使用权现属空地的不能抵押，划拨土地使用权上的在建工程一般也不办理抵押登记手续。因为划拨土地使用权一般要在地上建筑物竣工验收后才能办理土地房屋产权证，未完工的不办理土地证。如需办理抵押，须先到土地批租部门签定设定出让合同，确定需补交的土地出让金，然后再到交易中心或权属登记部门办理抵押登记手续。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔3〕预售商品房抵押 ①为防止抵押物重叠，造成重复抵押，预售工程的名称、楼号、单元号等编号须标准编号。 ②购置者在购置预售商品房后应立即办理预售合同登记，防止开发商将已售的预售商品房设定抵押，造成购房人与抵押权人的纠纷。 ③开发商出售了已设定抵押的预售商品房〔在建工程〕，应告知抵押权人和购房人，进行局部还款解除该出售单元的抵押权，并进行预售合同登记。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔3〕预售商品房抵押 ④预售商品房抵押按揭一般办理抵押鉴证或抵押登记，但不发放他项权证。如果在抵押期间抵押房地产已经竣工验收，具备发放土地房屋产权证条件，按规定，当事人应在抵押人领取房地产权证书后，重新办理房地产抵押登记。或者现在一般由抵押权人领证并保管。有少数人有意以新证重复抵押。 ⑤由于目前存在假按揭，有时银行需要对按揭房屋的售价进行评估分析。五、房地产抵押的操作风险与防范2、不同类型房地产抵押的风险与防范〔4〕已领取产权证的房地产抵押〔一〕出让土地使用权的房地产 ①此类房地产抵押一般不会出现过多问题，但也需要注意以下的情况：不具合法身份的抵押人设定抵押、以不合法的抵押物抵押、回避抵押登记、抵押物价值溢出、伪造产权证及鉴证等。 ②按规定，出让的房地产商品房在竣工验收后60天内应办理产权证。有的地方将尚未销售的商品房登记在开发商名