商业市场调研报告

钦州白石湖项目钦州商业市场调研报告1钦州商业市场调研报告145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子2钦州商业市场调研报告写在前面Foreword调查地点：钦州市钦州湾大道、人民路、南珠西大街、南珠东大街、新兴街、新阳街、向阳街、木井街、子材西大街、永福西大街、文峰路、新华路、一马路、二马路等十四条街道的商业网点，及协盛商业广场、联达广场等主要商业物业。调查方式：问卷调查、同行交流、暗访物业、文献查阅；调查时间：2010年6月18日—6月24日（历时7天）；调查对象：各主要街道过往市民、商铺的经营者。PART-1楔子3钦州商业市场调研报告145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子社会消费品零售总额钦州交通组织钦州市商业业态比例钦州市商业业态布局4钦州商业市场调研报告2009年，南宁市全市社会消费品零售总额和增速均居全区第1位，总额达757.01亿元，增长19.8%。钦州市消费品市场迅猛发展，全市社会消费品零售总额145.09亿元，增长19.8%，增幅与南宁市并列广西全区第1位。北海市社会消费品零售总额95.4亿元，增长19.1%，增幅排全区第7位。防城港市消费品市场平稳增长，全市社会消费品零售总额45.33亿元，增长18.8％，增幅排全区第12位。PART-2钦州商圈特征来源：广西统计局社会消费品零售总额5钦州商业市场调研报告2010年1-4月钦州市消费品市场运行情况分析据初步统计，全市累计完成社会消费品零售总额57.06亿元，同比增长18.54%，增幅比一季度提高0.45个百分点。一、消费品市场运行的主要特点：（一）城镇销售占据市场主导1-4月，全市城镇市场实现零售额50.2亿元,同比增长19.02%，占全市社会消费品零售总额88.0%，其中城区实现零售额17.59亿元，同比增长20.53%。乡村市场实现零售额6.8亿元，同比增长15.14%，占全市社会消费品零售额的12.0%。（二）批发零售业保持较快增长，住宿餐饮业增势平稳今年以来，全市各地商家紧紧抓住年后城乡居民消费热情高涨的势头，加大营销力度，开展了一系列丰富多彩的促销活动，推动消费品市场的较快增长。前四个月，全市批发和零售业实现零售额53.53亿元，同比增长18.77%，增幅高于全市社会消费品零售总额增幅0.23个百分点，占全市消费品零售总额的93.8%。1-4月份，全市住宿餐饮业继续保持平稳增长，累计实现零售额3.53亿元，同比增长15.16%。PART-2钦州商圈特征来源：广西统计局社会消费品零售总额6钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征钦州公共交通发展迟缓，在全市运行的公交车均为12座的小巴士和16座的中巴士，每线路总运营车辆只有10辆车，发车间隔为30分钟。这在一定程度上限制了钦州商业的发展，人不流动，如何促进商业消费？钦州市公共汽车线路1路：三中（首末站）经五马路→人民路→钦州湾大道至汽车北站（首末站）2路：城东市场（首末站）经南珠东大街→新兴路→人民路→南珠西大街之师专（首末站）3路：黎合江（首末站）经金海湾东大街、南珠东大街、南珠西大街、钦州湾大道至汽车北站（首末站）5号：行政中心（首末站）经永福东大街、永福西大街、文峰北路、建设街、人民路、二马路、文峰南路、钦沙公路至沙井港（首末站）7路：久隆路口（首末站）南北二级公路、钦州湾大道、南珠西大街至师专（首末站）8路：行政中心（首末站）经永福东大街、永福西大街、钦州湾大道、新阳街、兴业路、明阳街、新华路、新兴街、南珠西大街、人民路、新兴街、文峰南路、南珠西大街至师院（首末站）9路：油路（首末站）经南珠东大街、南珠西大街、人民路、二马路至体育场（首末站）19路：广电中心（首末站）经银河街、钦州湾大道、永福西大街、文峰北路、南珠西大街、人民路、新兴街、文峰南路、金湾西大街至钦防旧公路至师院（首末站）26路：南方宾馆（首末站）至钦州湾大道、南珠西大街、安州大道、金海湾东大街、进港公路至钦州港正元大酒店（首末站）38路：汽车北站（首末站）经钦州湾大道、一马路、至中山公园39路：矿务局（首末站）经南北二级公路、钦州湾大道、人民路、一马路至中山公园（首末站）钦州交通组织7钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征8钦北新城商圈五金机电设备专业市场商业街老城区中心商圈入城路商业街老城区中低档零售商业区IT/办公用品商业街摩托车专业市场商街钦北新城商圈：由钦州湾大道北段、永福西大街、文峰北路构成。白海豚国际大酒店、联达商业广场、华润万家，KFC和麦当劳进驻此区域。老城区中心商圈：由人民路北路、建设路，新兴街中段和天涯路、白沙路部分构成。核心是协盛商业广场、恒基商场区域。市中心综合商圈两大核心商圈6个主要商业集群8钦州商业市场调研报告

全市主要街道除大型商场外，有近千家20～60㎡的商铺，含概了零售、餐饮、娱乐等各种业态。各业态细分为：零售业：日杂、超市、服装、珠宝首饰、家电、数码手机、家俱、五金建材餐饮业：快餐店、大排档、商务餐厅服务业：酒店、美容美发、洗浴休闲中心娱乐业：网吧游戏室、KTV夜总会PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态比例备注：经营面积为表述9钦州商业市场调研报告1、超市分布区域在钦州，超市主要集中在市中心两个商业圈，除华润万佳能做到种类齐全外，其余超市经营规模较小。PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局10钦州商业市场调研报告2、服装行业市场情况：服装类在钦州零售业中占有25%的市场份额，各大卖场均以服装为主营商品，特别是协盛广场周边商业步行街，人民路一带，街道两旁店铺均以服装销售为主力，在服装种类中又以国内运动品牌居多，服装款式偏向中低端消费群体。由于该区域周边有多所学校，导致该区域商业业态以运动类服饰为主。PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局11钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征3、珠宝首饰分布区域市场情况：珠宝首饰类商品占钦州零售业市场份额最小，仅1%，但其销售情况非常可观，这些金店主要分布于各大商场以及人民路一带，从分布区域上看，这些铺面地理位置优越，同时所承受的租金非常高，只有高利润才能支撑高租金，可以想象珠宝首饰在钦州市场的受宠程度有多大。钦州市商业业态布局12钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征钦州珠宝首饰店主要分布在人民路两侧，赛格广场和华润万佳一层，主要品牌为周大福、周六福，其余均为“山寨版”牌子，除了赛格广场的经营人气较为惨淡外，其余店铺客流量均较大，侧面也反映了钦州消费水平其实相对较高。3、珠宝首饰分布区域钦州市商业业态布局13钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局4、家电卖场情况市场情况：钦州商业市场家电业占零售类的5%，市场份额较小，国美作为专营家电卖场入驻钦州，无论是家电的种类还是品牌，都可谓是钦州家电市场最大，除国美外，钦州市几大商场，如华润万佳、协盛商场一层、商业大厦三层均有家电销售区域，家电总类也较齐全，但是除华润万佳外，其他商场经营规模较小，不足1000㎡，经营状况也远比不上国美和华润万佳。14钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局5、IT/数码/手机卖场情况市场情况：该业态占有一定的市场份额，IT数码类产品多集中在新兴街一带约30家30～50㎡店铺以及约1300㎡赛格数码科技广场。手机卖场有60%以上集中于人民路到钦州湾大街南段，数量之多，竞争之激烈。15钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征钦州市商业业态布局6、家俱卖场情况市场情况：家俱卖场主要集中在钦州湾大道北段，红海豚家俱商业广场商业面积约8000㎡，裕丰家私城也有约3000㎡，加之临街大大小小个种家俱品牌店铺，整个钦州湾大道北段有将近15000㎡家俱商业。金海湾家居广场也是钦州较大的家俱商场，商业面积约8400㎡。全友家私是钦州最为高端的家居市场，商业经营面积约为4000㎡16钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征7、五金建材分布情况市场情况：五金建材销售零售业在钦州市商业中占有一定的比重，几乎各个街区都分布有五金建材的经营场所，竞争惨烈可想而知。钦州市五金建材零售业经营场所约60％以上集中于钦州湾大道和珠南西大街上。此现象的出现主要原因有是钦州现正处于一个快速发展的阶段，随之而来的是房地产的开发，因而需要大量的五金建材类商品。但是该业态都是20～60㎡之间的临街商铺，租金在50元/㎡左右，目前还为出现一个真正意义上一站式专业五金建材市场。钦州市商业业态布局17钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征8、餐饮市场情况：整个钦州市快餐米粉店占了60%的餐饮市场，装修简单，经营面积小，商务型餐厅仅占餐饮市场的7%，随着钦州的发展，更多的商务人士会到钦州洽谈，高层次类型商务餐厅在钦州极为缺乏，这是市场一大空白。以赛格广场为例，餐饮类除禾米饭中型餐饮外，已无其他大型餐饮，现在禾米饭经营状况良好，钦州对中高端，特别是就餐环境好的中高端餐饮市场需求量很大。钦州市商业业态布局18钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征8、餐饮店名位置面积内饰经营状况麦当劳华润万佳约300㎡偏向童趣人气较旺肯德基赛格广场约300㎡温馨暖和人气略低分析：麦当劳与肯德基同时作为两大卖场的主力店，提升了卖场的形象，作为世界餐饮连锁，两店无论是店面装修还是服务质量都属一流水平，但是总体经营状况看，麦当劳的人气相对较旺，其原因在于麦当劳很好的得到华润万佳的依托，在商场内设有儿童游乐区，吸引了大量儿童，家长愿意带孩子到此消费；其次，麦当劳有近30米的沿街橱窗，能吸引步行顾客，提高顾客消费欲望。肯德基则是以大型圆桌安排座位，主题偏向于家庭、朋友聚会。钦州市商业业态布局19钦州商业市场调研报告PART-2钦州商圈特征9、娱乐场所分析市场情况：娱乐业在钦州商业业态中所占比例最小，仅占所有商业业态的2%，消费过于极端化，例如高端消费的是白海豚广场周边装修高档的娱乐场所，低端消费就是类似于老商业区一马路的网吧。整个城市没有相对消费较便宜且品质较好的娱乐场所，（如大型量贩式是KTV娱乐连锁），年轻群体是未来消费的主要力量，这一群体不可无视。钦州市商业业态布局20钦州商业市场调研报告10、金融业钦州金融业比较集中于永福西大街，随着钦州经济的快速发展，金融业在钦州开始了质的飞跃，各大银行纷纷进驻钦州，不仅传统的工商、交通等银行在此发展金融业务，北部湾、兴业等银行也加入到钦州，只有市场前景看涨，才会吸取如此多的金融巨头来到钦州，金融的变化给了钦州商业一个明确的信号，钦州商业在不久的将来必会迎来新的辉煌。市场情况：钦州市商业业态布局PART-2钦州商圈特征21钦州商业市场调研报告Value价值

钦州拥有商业发展的市场巨大潜力——城市经济高速发展、城市人口急速扩容、保税港经济带来的商业消费力等。钦州商业现状多为大众型商业消费，高档甚至豪华型消费场所稀缺。需要钦州政府更多的资金用于交通组织，缩短各个经济区域、人口居住点的通勤时间，便捷向商业中心输送消费人流。

钦州商业缺少一个形象城市功能PART-2钦州商圈特征22钦州商业市场调研报告145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子基本商业业态及构成联达商业广场华润万家23钦州商业市场调研报告PART-3钦北新城商圈基本商业业态及构成商业群名称街道名称主要业态街区主要商业网点简介钦北新城商圈钦州湾大道北段永福西大街文峰北路该街区业态分成两部分：一是五金建材，二是提供社区型商业，满足人民日常需求1、由于该商业群是个新兴的商业区，拥有众多在建楼盘，再者，其作为入城的主要道路之一，在钦州湾大道北段皆为五金建材及装潢装修的商铺：此类商铺共有139家，占零售类总数的53％。2、联达商业广场（原赛格广场）是个商住一体化现代商业城。其涵盖步行街、百货、住宅、酒店及写字楼，经营状况良好。3、华润万家是目前钦州商品种类最为齐全，货品档次最高的卖场，深受广大钦州市民喜爱，人气旺，经营状况最好。商业群名称主要消费群体构成消费群体成因钦北新城商圈该商业群的常住居民入城来往司机新业主该商业群是入城的主干道之一，是一个巨大机动车配件的市场。该商业群现已有赛格商业广场、、华润万家、爱买潮流先锋等商品种类齐全的大型现代商业楼盘，由此吸引不少市民前去消费。24钦州商业市场调研报告PART-3钦北新城商圈基本商业业态及构成25钦州商业市场调研报告卖场基本概况联达商业广场联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志地址钦州市钦州湾大道与永福西大街交汇处运作团队投资商：深圳市赛格广场投资发展有限公司发展商：钦州赛格置业有限公司承建商：中国建筑第二工程局建筑设计：深圳市建筑设计研究总院总占面积52002.6平米总建面积约11万平米净商业经营积40025平米铺面大小步行街：13—100平米，以18—25平米为主（电信营业厅155.94平米）；底商24—133平米，以100—130平米为主租金水平均价50元/㎡，一层60～70元/㎡·月按商铺总价的4%出租空铺率5%左右出租情况90%以上投资回报第1年7%，第2、3年均是8%，一次性返还3年租金销售价格均价区间价C座步行街内13000元/平米C座步行街内8800—15000元/平米PART-3钦北新城商圈26钦州商业市场调研报告区域规模（平米）层数主营租金水平（元/平米）投资回报A座约150004大型百货，临街商铺百货按点扣减，外铺90—110第1年7%，第2、3年均是8%，一次性返还3年租金B座约3000多1名品店35—60C座约160004室内步行街，一楼4600多平米，主营服装、皮具、化妆品、饰品、冰吧等；二楼4600多平米，主营餐饮、超市、电玩城等；三楼4600多平米，主营娱乐城、洗浴中心、网吧等；四楼2300多平米，主营健身、美体中心、KTV等。60—70D座————白海豚国际酒店——E座约4000多3一楼主营通讯、数码；二楼主营笔记本、品牌、DIY电脑、电脑耗材、网络耗材、软件、维修等。一楼柜台800元/米·月二楼30—40元/平米·月F、G、H座约2000多住宅底商社区内部配套设施，美容美发、风味小吃、干洗中心、药店等。20—50卖场租金状况联达商业广场联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志PART-3钦北新城商圈27钦州商业市场调研报告联达商业广场联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志商业业态主力店次主力店散铺面积（㎡）总面积业态比例零售百货150003090077%超市3000手机卖场1300IT数码1300服装饰品10300餐饮KFC3008003%禾米饭中式餐饮300小型餐饮200娱乐KTV4000830020%洗浴中心2000电玩室2300卖场业态组合PART-3钦北新城商圈28钦州商业市场调研报告楼层业态主力店1层百货和时尚商业街及餐饮、服装、鞋、箱包皮具、眼镜店、休闲娱乐、医药、烟酒、化妆品、IT电子产品（手机）、玉器饰品、中国电信、中国联通等禾米饭、肯德基、宜家福超市等/赛格百货、赛格电子科技广场2层童装、电玩城、女装、小饰品、数码电脑电子产品等3层男装、体育用品、网吧等4层儿童用品、家纺用品、服装、家居饰品、鞋袜等经营状况描述连廊式设计，区域分区规划明显；整体上人流量一般，经营规模是目前钦州市最大的shoppingmall，经营状况一般，商业配套设施相对较齐全。临街商铺的人流量相对较大，经营状况相对较好，内铺的人流量较少，经营状况惨淡。B座一楼、二楼、三楼均出现少量空铺。联达商业广场联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志PART-3钦北新城商圈卖场业态组合29钦州商业市场调研报告Value价值

赛格广场曾经是钦州全程注目的“观礼工程”，深圳来的开发品牌，雄厚的集团资金实力，钦州最早的“购物中心”概念，最终赛格赢得了钦州商业建筑的标志！然而事实是残酷的，经过多年的运营发展，在赛格成为钦州商业建筑的标志之后，项目没能取得进一步的突破进展，取代协盛成为钦州商业的标志！并且在数年的与协盛广场的较量中始终处于下风！导致项目如今处于“半死不活”状态！每个人都对五星级的白海豚酒店向往，每个人都赞叹赛格商业广场的规模巨大，可惜就是没有多少人愿意去赛格广场逛街！商业经营的艰难导致项目租金水平偏低，至今一楼租金水平依然只能维持在60-70元/平米月的水平。究其商业经营困难原因，除了地段原因之外，更重要在于商业规划和商业运营模式上的缺陷，商业规划表面想采取了深圳当年最新设计理念，但是商业交通组织依然存在非常明显缺陷，特别是2-4层的商业交通组织不理想，其次是商业运营专业水平不够，特别是作为赛格集团，自身并没有足够商业专业能力同时运作商业地产项目同时进行超市、百货以及专业市场三大商业领域的运营，因此整个赛格项目，除了赛格集团擅长的电子专业市场之外，百货和超市两大主力店运营处于举步维艰境地，主力店运营的失败必然是散户跟着遭殃！因此，专业的商业运营在商业项目中具有具足轻重的作用，甚至决定了项目最终成败！PART-3钦北新城商圈联达商业广场联达商业广场（原赛格广场）钦城商业建筑标志30钦州商业市场调研报告华润万家PART-3钦北新城商圈楼层业态负一层停车场1层餐饮（麦当劳）、服装、珠宝饰品等2层华润万家超市食品区、时尚女装3层华润万家超市家电区、个人用品区等等4层全友家俬经营状况描述人流量相对较大，主营超市，由华润万家超市自行招商。商业配套设施较为缺乏，公共休闲区域少，停车位紧张。一层有麦当劳、阿迪达斯、耐克等主力店，经营状况好，该卖场一层金银首饰专区人流量大，销售火爆，二、三层超市人气旺，超市收银处24个通道口开放了18个，四层的人流量相对较少，四层只有上行自动扶梯，自动扶梯或电梯缺乏。现在钦州人最爱31钦州商业市场调研报告华润万家PART-3钦北新城商圈现在钦州人最爱卖场业态比例商业业态主力店次主力店散铺面积（㎡）总面积业态比例零售超市150003090077%3000手机卖场1300IT数码1300服装饰品10300餐饮KFC3008003%禾米饭中式餐饮300小型餐饮200娱乐KTV4000830020%洗浴中心2000电玩室230032钦州商业市场调研报告华润万家晚上人流量不仅比白天高出5倍之多且远高于其他卖场，停车位明显紧张。该卖场的地理位置紧靠白海豚广场及自身物品相当丰富，能满足各年龄段消费群，使得该卖场人气爆棚，是钦州人饭后休闲的最佳去处。卖场时间协盛广场商业大厦赛格广场华润万家下午3点32211043晚8点30分10239130203各大卖场人流量对比（1分钟/双向）解读：华润万家PART-3钦北新城商圈现在钦州人最爱33钦州商业市场调研报告Value价值

万家超市在钦州的商业零售市场中后来居上，凭借着相对优秀的购物环境和自身较为先进的商业经营，配合麦当劳，华润万家基本上成为了目前钦州普通消费者最喜欢去的购物场所。华润万家之所以成功，首先得益于市场先进商业零售市场的空白——协盛商业广场无法提升，赛格溢价超市经营无法取得突破，而区域地段经过多年的发展已经成熟，自身的先进模式和市场的空白成为该卖场成功关键点。华润万家告诉我们，目前钦州市场很缺乏一个良好购物环境的超市，万家已经占据钦北新城市中心商圈，而对于人口最密集的老市中心商圈而言，这目前依然是一个市场空白点！PART-3钦北新城商圈华润万家34钦州商业市场调研报告基本商业业态及构成协盛商业广场恒基商场145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子商业大厦35钦州商业市场调研报告36商业群名称主要业态街区主要商业网点及业态构成老城区中心商圈经营商品以服饰为主，辅以日杂用品、美容美发、休闲餐饮等经营场所。一、主要商业网点介绍协盛商业广场位于人民建设路口，其负一层作为超市。超市虽种类齐全，但商品摆放杂乱无章，消费者难以快速准确的寻找商品，因此而流失不少目标消费人群；人民、建设路为服装街，经营服装类店铺共有113家，其中位于人民建设路口的服装价位为中高档；人民路东面有个东风市场，该市场为批发市场。各业态比重情况服装/鞋帽：113家，占零售类总数的56％日杂百货：51家，占零售类总数的25％美容美发：39家，占服务类总数的19％商业群名称主要消费群体构成消费群体成因老城区中心商圈各类消费人群白沙街、天涯街：该街区主要有农贸市场、小商品批发及买卖，商铺档次较低，前来购买的多数是收入水平处于中低档的消费人群。人民路、建设路：该街区业态档次参差不齐，有低档次的服装一条街，同时也有档次较高精品服装。而餐饮业的目标消费群体主要为年轻群体。PART-4老城区中心商圈基本商业业态及构成36钦州商业市场调研报告卖场基本概况物业名称项目概况卖场描述店铺数量主力店协盛商业广场占地面积25亩，总建面积68160㎡，商业总面积37600㎡，单层面积12000㎡，停车场面积6000㎡，共180个停车位，公摊为20％，2003年取得预售证。该项目已入市5年，货品摆放较齐全，但款式较旧，卖场装修略显过时，灯光不够明亮，通道复杂，不易通行180间安踏、特步、喜得龙等运动休闲品牌连锁店楼层规模（平米）配套主营租金水平（元/平米）投资回报负1层约12000停车场约6000平米，共180个停车超市35—260无固定投资回报，商家按照租约取得收益1层约12000休闲广场，中空花园商业步行街、家电城2层约12000——百货PART-4老城区中心商圈协盛商业广场37钦州商业市场调研报告卖场业态比例PART-4老城区中心商圈协盛商业广场商业业态主力店次主力店散铺面积（㎡）总面积业态比例零售百货120003625095%超市8000安踏、特步等运动品牌8000饰品、服装店等9250餐饮禾米饭中式餐饮5006003%中圈餐饮区150娱乐游艺室4004002%38钦州商业市场调研报告楼层业态负1层协盛超市、停车场1层运动休闲品牌服装连锁店、中圈为餐饮、电子通讯产品、家电（城）、化妆品、饰品等2层成人男女服饰、鞋帽箱包、皮具、约400平米电玩城、餐饮（禾米饭）经营状况描述经营种类上看，卖场经营种类齐全，经营规模相对较大；从方位上看，协盛百货靠人民路临街铺经营状况较好，内铺越往里延伸，经营状况越差；负一层超市以食品占多数，经营情况一般；一层沿街商铺经营情况较好，正面有一个小广场可提供给商家用于促销，也利于聚集人气；二层主要经营成人男女服装，款式较旧，人流量相对较少。商业配套设施不够完善，休息场所少，停车位停放不够合理，影响步行交通，削弱消费者对沿街商铺的购买欲望。卖场经营状况PART-4老城区中心商圈协盛商业广场39钦州商业市场调研报告PART-4老城区中心商圈协盛商业广场Value价值

协盛商业广场俨然已经成为钦州商业中心的代名词，也是目前人民路商业的核心店，依赖着商业中心位置和先入为主的市场先机，在与以联达广场为主的钦北商圈商业竞争中取得优势！协盛广场商铺租金价格在短短两年时间内翻了一番。协盛商业广场规划理念已经处于落后状态，特别是公共空间严重不足，而且商业经营业态布局较为混乱，业态落后，休闲娱乐业态基本缺乏，并且有偏向中低端中老年消费业态趋势，与其经营规划环境和经营理念有关，之所以能够保持较好的商业经营状态，完全依赖商圈内没有新的竞争对手出现有关！协盛商业广场规划硬件的限制，决定其商业经营调整阻力会非常大。40钦州商业市场调研报告卖场情况负一一层二层二层潮SHOP步行街空铺率高娱乐室PART-4老城区中心商圈恒基商场卖场基本概况41钦州商业市场调研报告卖场基本概况PART-4老城区中心商圈恒基商场物业名称项目概况卖场描述店铺数量主力店恒基商场协盛商场南面，总面积3万多平方米，由地下停车场、商场、步行街、空中花园和住宅社区组合而成，其中商业面积约8000㎡，分为负一，地面一、二层。约250家8～20㎡不等的店铺为主，沿人民路铺面较大，约60～80㎡，商场简单装修，且2层空铺率接近80%250间手机卖场，后街男孩、比尔萨斯等休闲品牌楼层规模（平米）经营业态单铺面积租金水平（元/平米）投资回报负1层约2000潮SHOP服饰、化妆品、美容美甲、音像制品8～20㎡40—260无固定投资回报，商家按照租约取得收益1层约4000运动品牌服装、手机卖场60～80㎡2层约4000服装、娱乐游戏室大卖场商业业态主力店次主力店散铺面积（㎡）总面积业态比例零售地下步行街（饰品、服装店）5000750093%手机卖场500后街男孩、比尔萨斯等休闲品牌2000餐饮奶茶、咖啡店2002003%娱乐游艺室3003004%42钦州商业市场调研报告PART-4老城区中心商圈Value价值

恒基商场依托协盛广场一带这一钦州公认最繁华商业圈的带动，一层的临街铺面经营状况较为良好，但其经营业态过于单一，均为运动休闲品牌服饰，导致其内铺经营状况较差，出现商铺转让或空铺闲置情况出现。商场应充分利用自身体量规划合理安排经营业态。该商场负一层规划为8～20㎡时尚为主题商铺，以“潮SHOP”为主题，吸引12～25岁年轻客户群体，但该地下商场不处于重要行走交通要道，既影响购物视野有增加购物路程，在商铺经营地理位置来说属一大忌，实践证明，该地下商场人流量少，商家经营惨淡，出现转让或转租现象。地下商场的规划需谨慎，必须考虑到顾客的通行便利性，通风采光性、安全消防等方面原因，不能盲目将地下室改为商铺经营。该商场二层除少量成衣摊铺和一个娱乐游戏室外，几乎为空铺，空铺率接近80%！在如此繁华的闹市区竟然有如此高的空铺率，极为反常，其原因在于商场经营业态不明确，没有找到目标客户群，其二，商场二层入口小，灯光昏暗，难以引导消费者进行消费。因此，商场入口规划及内部装修装饰也是影响商场经营状况的关键因数之一。恒基商场43钦州商业市场调研报告楼层业态主力店1层超市、鞋、箱包皮具、化妆品、玉器饰品、中国联通等苹果、七匹狼等成人男装品牌2层成人男装、女装3层儿童用品、体育用品、电器经营状况该商场属钦州老城区老卖场，商业面积约6000平米，装修已出现明显陈旧，卖场货品也中老年消费者，由于商场受到旧城改造影响，经营状况不为理想，客流量较少。PART-4老城区中心商圈商业大厦卖场基本概况商业业态主力店次主力店散铺面积（㎡）总面积业态比例零售百货50006000100%超市600手机卖场300餐饮————————00%娱乐————————00%44钦州商业市场调研报告PART-4老城区中心商圈Value价值

该商场地理位置优越，人气足，但其外立面及内部装修以逐渐陈旧，未能吸引消费者目光，其次，该商场处于旧城改造范围，周边房屋的拆迁影响了该商场的正常经营，导致经过该处的客流量很多，但进入商场购物的顾客很少，因此营业状况不佳。整个卖场最能体现其卖场品质及收租价值最高的部分就是该卖场的一层，但商业大厦的一层有将近一半的面积用于超市经营，这是该商场规划的失败之处。该商场入口并不大，停车位却化到了商场主入口处，车辆已把商场大门堵死，这就削弱了消费者进入商场购物的欲望，因此，停车位的合理规划也是不可小视的重要环节。商业大厦45钦州商业市场调研报告145老城区中心商圈3钦北新城商圈2钦州商圈特征6个商业集群地6商业数据：业态、租金楔子市中心综合商圈摩托车专业市场街机电设备专业市场街老城区零售商业区城南入城路商业街IT/办公用品商业街46钦州商业市场调研报告PART-56个商业集群地市中心综合商圈该区域是以汽车总站为中心向周边扩散，由餐饮、宾馆酒店、美容美发类的业态构成的附和型商业群。该区域因所面向消费群体的是外来的旅客，故其拥有众多快餐店及宾馆。在接近大花园那一个附近有个电信公司，其作为一个引力，带动通讯市场的发展，形成一个小型手机专业市场的雏形。该手机市场属于一个典型的市中心商圈边缘地带的业态分布。街道名称店铺数量主要业态街区主要店铺数量及该区域业态比例市中心综合商圈钦州湾大道南段子材西大街向阳街新阳街338间零售、手机卖场、餐饮类、宾馆酒店、美容美发、建材类手机卖场、建材、日用：185家，零售类占比55%快餐店、大排挡：57家，餐饮类占比17%网吧、保健按摩：25家，娱乐类占比7%宾馆、美容美发：54家，服务类占比16％银行、保险：17家，金融类占比5％47钦州商业市场调研报告该区主要业态手机卖场宾馆大排档金融PART-56个商业集群地市中心综合商圈48钦州商业市场调研报告摩托车专业市场商业街位于南珠西大街西段，该街区靠近市中心，主要为单位商铺，如气象局、公路局、车站等单位的商铺，此部分单位铺面不但单铺面积大，而且租金较便宜，为摩托车专业市场较大单铺面积较大的经营场所。西大街西段依托较为便宜的租金、展示性能较强的大开间商铺、毗邻市中心的有利位置，成为了钦州市摩托、电动车经营户抢摊的引力场，逐渐成行成市，发展为今天的钦州市民心目中的摩托车一条街。街道名称店铺数量主要业态街区主要店铺数量及该区域业态比例摩托车专业市场商业街南珠西大街西段

126间该街区为摩托车、电动车的专业市场车行、日用杂货：96家，零售类占比76%快餐店：6家，餐饮类占比4%夜总会、保健按摩：8家，娱乐类占比7%宾馆、美容美发：12家，服务类占比10％银行、保险：4家，金融类占比3％PART-56个商业集群地摩托车专业市场街49钦州商业市场调研报告电设备专业市场商业街位于南珠西大街东段。还街区主要经营机电设备和电动车工具的零售类业态组成的商业一条街。该商业街原先只是由农机公司、二轻公司等一些国营企业经营简单的机电设备营业点为核，随着改革开放后，各同类经营户进驻该街区，经过多年的经营，该街区的机电设备业态成行成市，发展成为如今的规模。街道名称店铺数量主要业态街区主要店铺数量及该区域业态比例机电设备专业市场商业街南珠西大街东段

151间该街区为五金建材类的专业市场五金建材：119家，零售类占比79%快餐店：6家，餐饮类占比4%网吧、保健按摩：4家，娱乐类占比2%宾馆、美容美发：20家，服务类占比14％银行、保险：2家，金融类占比1％PART-56个商业集群地机电设备专业市场街50钦州商业市场调研报告老城区零售商业街是由人民南路、一马路及二马路构成一个商业区域。该街区虽处市中心，但租金却不高，其面向的主要是居住在这片区域的老居民，故其业态则是日杂用品、简单的家具及寄卖行等。该区域皆为临街铺面，道路老、旧、拥挤不堪。街道名称店铺数量主要业态街区主要店铺数量及该区域业态比例老城区零售商业区人民南路一马路二马路

149间其业态主要为餐饮、日杂用品、服装等大排档、快餐店共有22家，餐饮类占比15%通讯维修：20家，服务类占比13%家具：30家，占零售类店名总数的24%日杂用品：53家，占零售类店名总数的42%服装：42家，占零售类总数店名的33%网吧：3家，娱乐类占比2%邮政储蓄：1家，金融类占比1%PART-56个商业集群地老城区零售商业区51钦州商业市场调研报告该区域皆为临街铺面，虽街道面貌老、旧，但商铺林立，均为自建房15～20㎡沿街商铺，经营业态主要以零售、餐饮业态为主。该区域由于受到道路与房屋面积的影响，在想重现当年老钦州商业的辉煌已不现实。PART-56个商业集群地老城区零售商业区52钦州商业市场调研报告

入城路商业街位于文峰南段。该商业街同样处于城市边缘，故机动车修理、配件类的店铺较多；该商业街同样是房地产开发商进行开发的热点，如新澳花园、金辉花园等楼盘，是钦南区房地产开发热点区域之一，新楼盘交房所派生的装修需求，衍生了该街区较多的五金建材零售商铺。另外，由于该商业街区为钦州市最接近海的区域，故沿海的养殖业支撑了在文峰路南段拥有众多养殖饲料的店铺。街道名称店铺数量主要业态街区主要店铺数量及该区域业态比例城南入城商业街文峰南路

89间该街区业态以机械机电、摩修、保健美容美发及养殖饲料为主日用杂货、五金建材：45家，零售类占比50%快餐店：4家，餐饮类占比4%保健按摩：37家，娱乐类占比44%银行、保险：3家，金融类占比1％PART-56个商业集群地城南入城路商业街53钦州商业市场调研报告新兴西段主要由经营电脑、数码产品及办公用品的店铺组成。该商业街均为自建房底层出租商铺，面积均在30～40㎡，目前已发展成为钦州人默认的数码产品一条街，但夹杂其他业态较多，还未完全整合成为专业的数码IT市场。街道名称店铺数量主要业态街区主要店铺数量及该区域业态比例

IT/办公用品商业群新兴西路

41间业态以IT/办公用品为主IT/办公用品、电脑